Главная --> Публикации --> Неуправляемые пузыри Жилищная недостаточность Фнс может начать собирать подоходный налог со всех владельцев двух и более квартир Гараж в кредит – это возможно Москва, которой мы не увидели

- Одним из существенных разногласий между правительством Москвы и федеральными властями является вопрос о возможности продажи столичной земли в собственность. Минимущество РФ уже попыталось продать первые свои участки. Как Москва планирует отстаивать свои интересы в этом споре?

Вопросы доходов от московской земли давно представляют собой болевую точку в отношениях городских и федеральных властей. Москву критикуют за возведение административных барьеров на пути земельной реформы. А первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса имущественно-земельных отношений Олег Толкачев пеняет чиновникам федерального правительства за неэффективное использование земли как собственности. Он убежден, что только Москва как субъект Федерации и ее столица способна правильно распорядиться своей территорией, и говорит, что никакие собственники - частные или государственные - не смогут реализовать какие-либо проекты без одобрения городских властей.

Поэтому, когда вы говорите, что Минимущество попыталось продать "свои куски", возникает вопрос: а чьи "свои"? Сделки пока не предъявлены для регистрации ни в Мосрегистрацию, ни в Москомзем, они являются ничтожными с самого начала, даже если они и состоялись. Могут возразить, что в законе о разграничении прав собственности написано: землеотводы федеральных предприятий (если были приватизированы из федеральной формы собственности, а таких в Москве подавляющее большинство) должны являться федеральной землей. Но прочитайте статью 2 закона. Там четко и ясно написано, что этот закон действует в Москве и Санкт-Петербурге только с учетом тех законов, которые относятся к этим двум субъектам Федерации, речь идет как раз о законе о статусе столицы.

- Пока в Москве не прошел процесс разграничения собственности [на землю]. Он начался, он идет, действует комиссия по разграничению. Можно говорить о первых шагах, но до окончания работы действует закон о статусе столицы Российской Федерации 1993 г. Там в статье 8 записано, что вся земля в столице Российской Федерации является собственностью города Москвы, за исключением участков, на которых расположены высшие органы государственной власти, - Кремль, Белый дом, отдельно Генпрокуратура названа. .. Их не так много, в перечень не входят ни министерства, ни ведомства, ни тем более предприятия федеральной формы собственности.

- Предложены соответствующие поправки в законодательство. Они внесены Министерством имущественных отношений РФ с нашей, естественно, подачи. Поправки уже рассматриваются в Госдуме, я не готов сказать, что они будут приняты уже на осенней сессии, но мы будем стараться, чтобы они были приняты в самое ближайшее время.

- Земля в Москве дороже, чем в регионах. Понятны претензии городской администрации к ограничению выкупной цены 30-кратной ставкой земельного налога - это для Москвы действительно слишком мало. Город делает какие-то шаги, чтобы снять эту верхнюю планку?

А вот оперативная справка по полугодию. В целом от комплекса плановый доход за год - 26,5 млрд руб. На первое полугодие плановая цифра - 9,64 млрд руб. , а вот фактическое исполнение - 13,03 млрд руб. То есть 135% за полугодие получили. Это означает, что если мы темп удержим (он не такой простой) , то при плане 26,5 млрд руб. нам удастся подтянуться к 31 - 32 млрд руб. в год. Это $1 млрд. Вот это цель на сегодняшний день. Получить от работы с имуществом и землей в Москве $1 млрд - вообще интересная задачка, я бы сказал. Это же возобновляемый ресурс, это в основном арендные платежи. Тут есть часть от продаж имущества, но она составляет всего несколько процентов.

В Москве идет развитие не только строительного рынка, не только промышленность растет на 14 - 15% в год. В Москве идет довольно приличный рост новой отрасли городского хозяйства, которой не было при социализме, - это имущественно-земельные отношения. Например, вот данные по арендным платежам [в бюджет] - не по земле, а только по аренде имущества: в 2001 г. - 5,5 млрд руб. , в 2002 г. - 7,2 млрд руб. , а в 2003 г. плановая цифра - 14 млрд руб. , т. е. запланирован рост в 2 раза! И это без существенного увеличения ставок.

Но вместо того чтобы заниматься земельным кадастром, структурированием отношений, созданием земельной службы на территориях России, гораздо проще, как у нас водится, "взять и поделить". Взять, скажем, от московских 10 млрд руб. (а у нас идет рост, и в этом году поступлений от платы за землю будет под 12 млрд руб. ) и 20 - 25% "ответвить" в сторону. Что тогда получится? Удвоение результатов работы по всей Российской Федерации. Вот за что идет борьба, это же легко понять.

Нет больше ни одного региона в России с такой структурированной имущественно-земельной системой. Санкт-Петербург столько не собирает. Но самое любопытное, что Минимущество РФ столько не собирает. Говорю по прошлому году: Москва получила от работы с землей 10 млрд руб. , Минимущество получило 3,4 млрд руб. от всей России, и внутри этой суммы - 1,5 млрд московских рублей, которые я туда перечислил как отчисления. Значит, если 1,5 млрд руб. вычесть, то остается 1,9 млрд руб. , не будем мелочиться - пусть 2 млрд руб. Так вот Москва собирает за пользование своей землей 10 млрд руб. , а вся остальная гигантская Россия - 2 млрд руб. , в 5 раз меньше.

- Сейчас уже приняты решения, которые будут в гораздо большей степени дисциплинировать тех, кто работает с землей. Это уже не только какие-то нарушения межевых знаков - кто-то прихватил лишних несколько метров, межу куда-то передвинул, за это его оштрафовали. Это примитивный подход, этим инспекция занималась и будет заниматься. Сейчас речь идет о другом. Не только о том, чтобы предприниматели, которые нарушили сроки реализации инвестиционного контракта, несли ответственность. Мы будем предъявлять претензии землепользователям не только за нарушенные сроки, но еще и за упущенную выгоду от использования имущества, которое должно было быть построено на этом земельном участке.

- Будет ли меняться политика по отношению к компаниям, которые не осваивают в отведенные сроки выделенные им участки под строительство? Не так давно мэр Москвы Юрий Лужков уволил руководителя земельной инспекции. ..

- Как строятся отношения города с компаниями, скупающими акции предприятий, например с "Росбилдингом"? Какие инструменты есть у московских властей?

Например, разбирали конкретную ситуацию. Достаточно уважаемая структура - платное учебное заведение, часть денег - свои, часть внес привлеченный инвестор. Начиная с 1998 г. пытается освоить участок на Смоленском бульваре, что называется, "центрее" не бывает. По контракту 1 июля 2003 г. комплекс должен быть сдан в эксплуатацию. Оказалось, что подготовлена вся проектная документация, а строительство не начато. Естественно, комиссия по подбору инвесторов на это реагирует, там начинаются заклинания, заламывание рук, мол, у нас все готово, мы будем строить, мы же платили аренду за этот участок. Да, за аренду участка платили. Но если бы контракт был выполнен в срок, город бы сейчас имел долю в недвижимости, получал налоги на недвижимость. Мы потеряли эту часть доходов. Значит, мало того что мы пригласим другого инвестора, мы выставим судебные претензии к этой структуре, которая нанесла нам ущерб путем неисполнения контракта в срок. Деятельность не только инспекции, деятельность Земельного комитета и Комплекса имущественно-земельных отношений сейчас будет нацелена на совершенствование работы в рыночных условиях.

- Процесс приватизации объектов недвижимости - не земельных участков, который сейчас проводит департамент, - будет продолжаться?

- С одной стороны, скупка акций как таковая не запрещена, это нормальный рыночный процесс. Другой вопрос - как, в каких целях и зачем это делается. Если речь идет о переносе предприятия, перепрофилировании, нет вопросов. Мы тут играем вместе. Но если речь идет о том, что путем скупки акций предприятие закрыть, рабочих - за ворота, то тут ничего не получится. По простой причине, которая, кстати, важна и в плане земель под федеральными предприятиями. Вот фабрика Петра Алексеева. Купили акции, приняли решение о закрытии. .. Но ведь им пришлось отказаться от этой идеи, вернуть рабочих на место. Дошло наконец, что, даже если они рабочих уволят, фабрику закроют, даже если они снесут эту свою собственность, вывезут станки, им все равно не удастся ничего построить на этом участке земли. Потому что, для того чтобы построить, нужно пройти процесс согласования строительства, и не только в Москомархитектуре - это самое простое. Нужны заключения СЭС, экологов, пожарного надзора. .. Это условия присоединения [к городским сетям] по энергии, по теплу, по электричеству, по подземным коммуникациям, это административно-техническая инспекция, это согласование префектуры. .. Поэтому без согласования своей строительной политики с градостроительной политикой города никому не удастся ничего там построить.

- На рынке есть слухи, что у департамента интересных объектов не осталось.

- Обязательно, и будет проводиться исключительно на конкурсах и аукционах. Это форма прозрачная, ясная, понятная, она позволяет найти действительно эффективного собственника.

В последние месяцы почти все мои знакомые и друзья при встрече начинают разговор с вопроса: Не знаешь, кто-нибудь продает землю? Очень хочется купить участок или дом в Подмосковье. Надоел этот мегаполис постоянные пробки, загазованный воздух, толкотня в метро и прочие прелести городской жизни, вот куплю землю, отстроюсь и буду жить на природе, мечтательно делится планами коллега. Другой во всю мониторит рынок и жалуется на резко возросшие цены на подмосковные сотки (причем не важно 30−й км или 101−й) и усталость от воскресных поездок по подмосковным районам в поисках места под дачу. Число желающих купить себе кусок земли возросло за последние месяцы в несколько раз и процесс становится больше похожим на эпидемию.

- Слухи о смерти государя императора сильно преувеличены. Собственность у города гигантская, объектов много, объекты интересные. Более того, их число не только не уменьшается, но и будет возрастать. Я только один пример приведу: в ближайшее время предполагается передача в собственность города Москвы аэропорта "Внуково". Это очень большие возможности для вложений. Это новые терминалы, в том числе для бизнес-авиации, строительство нового аэровокзального комплекса. Там будет возможность не только для бюджетных вложений.
Найти подходящий участок в Подмосковье под строительство дачи или купить уже готовый дом чрезвычайно сложно. Как и где искать, какие документы требовать от продавцов и как не остаться без денег и без дома выяснял D’

И бесплатно не надо
Как правило, поиск дачного участка или дома идет тремя путями. Первый через знакомых, друзей, родственников и т. д. Потенциальный покупатель надеется, что свои плохого не посоветуют, да и не обманут. На самом деле ни качество предложений, ни честность продавца вам не гарантированы.

Дальние дачи
Риэлтеры также подтверждают данную тенденцию, причем отмечают, что спрос вырос в основном на участки и дома, расположенные в 50 100 км от столицы. Умеренные цены, экология, близость водоемов и возможность приобретения больших участков земли вот основные преимущества так называемых дальних дач. Так, если в ближнем Подмосковье стандартный размер участка редко превышает 12 15 соток, то на объектах дальнего радиуса появляется возможность купить за те же деньги надел в 30 50 соток. Удаленность от МКАД все чаще воспринимается как положительный фактор. Согласно исследованиям экологов, благоприятный экологический фон начинается на расстоянии от 60 км от Москвы это также влияет на предпочтения покупателей, считают в компании Пересвет-инвест. Фактор стоимости земли все же главный: Интерес к удаленным участкам обусловлен в основном их низкой стоимостью. И хотя разброс цен на расстоянии 50 100 км от МКАД велик, можно найти землю и за 300, и за 500, и за 1000 долларов за сотку и реализовать там свою мечту. Для одних это домик для сезонного проживания на участке 10 20 соток, для других 10 20 га и собственная резиденция, говорит один из риэлтеров. Кстати, спрос объясняется еще и тем, что многочисленные представители среднего класса, фактически выбитые с рынка недвижимости столицы прошлогодним рывком цен на нее, плавно перешли на загородку. Одни начали присматривать себе коттедж в строящихся поселках в 40 км и далее от МКАД. Впрочем, дефицит поселков экономкласса весьма заметен, а стоимость имеющихся кусается. Объектов дешевле 250 тыс. долларов практически нет. Многие потенциальные покупатели обратили внимание на более бюджетные варианты на домовладения, расположенные в частном секторе Подмосковья в 60 100 км от Москвы. Такие предложения, обладающие всеми коммуникациями (водопроводом, центральной канализацией, электричеством, телефонной и линией), уже в настоящий момент составляют конкуренцию удаленным коттеджным поселкам. Есть и еще одна группа покупателей, которые просто ищут участок земли в каком-нибудь садовом товариществе: главное, чтобы рядом были вода, лес и дорога.

Самостоятельно искать объект для покупки, наверное, самый трудный путь. Можно месяцами колесить по Подмосковью, осматривая очередной прекрасный загородный коттедж, и не найти то, что нужно. Почти в каждом объявлении о продаже участка или дома вы увидите: хорошая экология, рядом лес, вода, река в пяти минутах ходьбы, коммуникации, дорога до участка, документы готовы к сделке, двухэтажный дом. На деле сарайчик с чердаком, до небольшого ручейка (названного речкой) идти не менее получаса, дорога есть, но после встречи с ней ваш автомобиль не будет вылезать из автосервиса, а в непосредственной близости от садового товарищества, где вам предложили участок, находится завод по производству удобрений. Возможно, такое добро вы даже не захотите взять бесплатно, но продавец уверен: его фазенда стоит не менее 10 50 тыс. долларов в зависимости от расстояния и направления. Ценообразование на вторичном рынке Подмосковья вообще не подается логике виной тому все тот же ажиотажный спрос. Поэтому единственный совет: если вы считаете, что предложенный участок или дом стоит запрошенных денег, берите. Предварительно сходите к риэлтерам и посмотрите сходные по параметрам варианты, но вряд ли это поможет. На собственном опыте убедился, что разница в цене между участками, находящимися в нескольких километрах друг от друга и со сходными характеристиками, может разниться в пять-десять раз. Фактов, которые влияют на стоимость, множество: направление, расстояние, наличие/отсутствие коммуникаций, большой воды, леса, предприятий и прочее.

Второй путь агентства недвижимости и частные риэлтеры. Понятно, что это на первый взгляд самый дорогостоящий вариант обретения дачи: свою комиссию риэлтер запросит. Следует помнить, что большинство столичных агентств недвижимости не занимаются поиском участков и загородных домов, находящихся дальше 30 40 км от МКАД. Для них просто нерентабельно искать вам участок или дом за 10 30 тыс. долларов в 50 100 км от Москвы. Дальние дачи вотчина областных риэлтеров. Важно определиться с направлением, приблизительным местом, где вы хотите купить участок, количеством денег, которые вы готовы заплатить. Зная это, смело можно ехать в ближайший крупный город от выбранного вами места и идти в здешние агентства. Вы оставляете заявку, а они подбирают варианты, хотя бы приблизительно похожие на то, что вы хотите. Плюс хорошее знание рынка местными агентами, минус найти профессионального риэлтера чрезвычайно сложно.

Главный вопрос, который нужно решить еще до сделки, что же вы хотите купить и построить. Если покупателю необходим дом или коттедж для постоянного проживания, то, конечно, следует озаботиться покупкой земли или дома с правом на ИЖС, если же речь идет о дальних дачах, то в этом случае достаточно статуса садового некоммерческого товариществе (СНТ) или дачного товарищества. Владелец участка в СНТ имеет право использовать его для выращивания плодово-ягодных культур и отдыха, также у него есть право на возведение жилого строения без права регистрации. На дачном земельном участке (ДНТ) граждане также имеют право на ведение подсобного хозяйства и постройку жилого дома, но уже с правом регистрации. У владельцев земли в огороднических товариществах (ОНТ) есть право на строительство некапитальных строений, то есть хозблоков, летних домиков без фундамента и т. д., объясняет главный юрист компании Мегаполис Елена Лебедева. Хотя на участках в ОНТ и нельзя возводить капитальные строения, на практике на них строят коттеджи, дома и регистрируют их, отмечает главный юрисконсульт фирмы Масштаб Андрей Шадрин.

Что за зверь?
Читая объявления, неизбежно столкнетесь с непонятными на первый взгляд аббревиатурами и словосочетаниями: СНТ, ДНТ, ОНТ, ЛПХ, участок под ИЖС, земля сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов и т. д. (см. справку). Все это означает категории земель, их целевое назначение и виды образований от этих параметров зависит, можно ли строить на земельном участке, который вы собираетесь покупать, дачу или жилой дом. Земли населенных пунктов и сельхозземли это категории земель, которые определяют в целом режим использования и особенности регулирования. Так, основное назначение сельхозземель ведение сельхозпроизводства. Как правило, для того чтобы на них что-нибудь построить, их переводят в земли поселений, объясняет Андрей Зеленин, партнер юридической фирмы Lidings. Перевод земель из одной категории в другую процедура длительная и дорогостоящая. Обычно переводятся сразу большие участки земли. Дорого и долго это явно не тот путь, на который рассчитывает большинство граждан. Также из земель сельхозназначения гражданам, не ведущим фермерское хозяйство, участки предоставляются для садоводства, огородничества, дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, говорит юрист компании Интерцессия Елена Рябкова. Земли поселений (населенных пунктов) никуда переводить не нужно. На таких землях участки обычно предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в том и в другом случае собственник такого участка вправе построить на нем дом, поясняет Елена Рябкова.

Продавец должен предоставить вам: 1) свидетельство о госрегистрации права собственности в ЕГРП (или свидетельство старого образца, выданное до 1997 года); 2) правоустанавливающие документы (распорядительные акты органов власти, которыми участок предоставлялся продавцу, договор купли-продажи, на основании которого продавец приобрел землю); 3) кадастровый план земельного участка. Изучая документы продавца, следует обратить внимание: адрес, площадь и цель использования земельного участка должны быть указаны во всех перечисленных документах и быть идентичными. В правоустанавливающих документах должно быть указано, что участок предоставляется именно на праве собственности, советует Елена Рябкова. Пока гражданин не зарегистрировал право собственности на участок, такая земля находится в госсобственности.

Утром деньги, вечером стулья
Ключевой момент оформление сделки. По словам юристов, случаи мошенничества и обмана в сегменте загородной недвижимости встречаются гораздо чаще, чем в городе. Если дело касается квартиры, в 50% сделок присутствует риэлтер или юрист, когда же люди покупают участок или дом на вторичном рынке, они не всегда пользуются их услугами, уверяют участники рынка. Профессиональный же взгляд на предоставляемые продавцом документы никогда не помешает. По словам руководителя юридического департамента компании МИАН Хаи Плещицкой, состав документов может разниться в зависимости от назначения земельного участка. Несведущему в юридических тонкостях покупателю самостоятельно будет сложно определить достаточность и верность оформленных документов на объект, считает она.

Как правило, если участок не оформлен в собственность, между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Последний вносит в качестве гарантийной суммы денежные средства (полностью или частично), а продавец дает покупателю доверенность на право по оформлению права собственности на участок (или оформляет сам). При этом документы оформляются на имя продавца, а затем регистрируется основной договор купли-продажи. Полной гарантии такой договор не дает. Владелец участка может заключить основной договор с другим покупателем, на более выгодных для себя условиях. Вам останется идти в суд отданные в качестве задатка деньги вам, скорее всего, удастся вернуть, а вот взыскать убытки с продавца, которые вы понесли за то время, что задаток находился в его руках, будет очень сложно, делится опытом Андрей Шадрин.

Число не оформленных в собственность участков до сих пор огромно. Кто-то не успел, кто-то не хочет ездить по инстанциям собирать документы, а некоторые уверены, что покупатель все оформит за них. Я выпишу вам доверенность, вы дадите нам задаток, оформите документы о праве собственности на меня, и мы подпишем договор купли-продажи, радостно заявил мне продавец десяти соток в СНТ. Юристы советуют очень осторожно относится к таким предложениям: слишком велики шансы остаться без участка и без денег. Если человек не имеет документа, подтверждающего право собственности, то единственное, что он может продать, свое место в садовом товариществе. Он выходит из СНТ или ДНТ, на его место входите вы. В случае наличия у него задолженностей или появления каких-либо причин, по которым вы не сможете быть приняты в СНТ, вернуть деньги будет чрезвычайно сложно. Если права собственности нет, то в цене должен быть учтен это факт. Есть риск, что купленный участок вы не сможете оформить в собственность. Например, в планах администрации провести по территории товарищества линию электропередачи. В собственность такая земля не передается, вы сможете сколько угодно жить там, но ни продать, ни оформить ее в собственность не получится, описывает риски Константин Симонов, руководитель юридического департамента ИГ Жилторг.

VIP-обслуживание на российском рынке риэлтерских услуг существует в основном в теории, практика же показывает, что уровень сервиса оставляет желать лучшего даже в агентствах, которые ничем, кроме как подбором элитного жилья, не занимаются.

Юрисконсульты уверены: лучше ищите продавца с полным набором оформленных документов, а оплату производите с помощью банковской ячейки. Это один из наиболее оптимальных вариантов. Деньги закладываются покупателем до сделки. Доступ к ней сначала получает продавец, который имеет право забрать сумму при предъявлении выписки из регистрационной палаты о переходе права собственности покупателю. Если сделка срывается, несостоявшийся покупатель просто забирает деньги.

VIP-теория
На рынке риэлтерских услуг существуют две точки зрения по поводу VIP-обслуживания. Одна из них заключается в том, что любой клиент должен быть VIP. Единственное, чем может отличаться работа с покупателями или продавцами элитной недвижимости, то, что такой человек не появляется в офисе, а чаще всего риэлтер ездит к нему сам. Кроме того, до показа квартиры проводится ряд мероприятий. Например, демонстрация фотографий или видеосъемка квартиры, чтобы определить максимально точно его предпочтения, утверждает руководитель направления элитной недвижимости компании МИАН агентство недвижимости Ирина Рогачева. Это мнение звучит приятно для уха потребителя, но в то же время вызывает определенные сомнения в реалистичности.

Российский рынок недвижимости давно расслоился, и сегодня многие агентства недвижимости (АН) специализируется на его сегментах: элита, экономкласс, бизнес и загородное жилье. При этом понятие VIP-услуги на рынке не в ходу. Почему довольно сложно понять, так как очевидно, что потребности в высоком уровне сервиса у покупателей хрущевки и загородной виллы совершенно разные. Однако риэлтеры предпочитают говорить о том, что не выделяют VIP-категорию, поскольку всем клиентам услуги оказываются исключительно по высшему разряду. В реальности, к сожалению, такой подход часто не поднимает общую планку качества услуг, скорее наоборот занижает ее.

VIP-услуги предполагают исполнение всех желаний клиента. Например, встреча в восемь утра, если так будет удобно покупателю, и т. д. Дело в том, что специфика работы консультанта по элитной недвижимости заключается в ориентированности на долгосрочные отношения с клиентами. Зачастую человек, который с помощью наших консультантов приобрел, например, квартиру, позже обращается к нам при желании купить дом, арендовать офис, рекомендует нас друзьям как профессионалов, рассказывает руководитель отдела элитной недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая. По ее словам, высококвалифицированный консультант это своеобразный семейный доктор по недвижимости. Покупатели понимают, что могут положиться не только на профессионализм и жесткую политику конфиденциальности, но и рассчитывать на искреннее отношение. Например, наши клиенты с удовольствием приходят не только на какие-то презентации, связанные с недвижимостью, но и на различные культурные мероприятия, в которых принимает участие компания, поясняет Ольга Богородицкая.

Вторая точка зрения предполагает, что любой покупатель, выразивший интерес к объектам элитной недвижимости, относится к категории очень важная персона и автоматически получает VIP-обслуживание. Ведь очевидно, что покупатели элиты и экономкласса приходят в АН с неодинаковыми запросами, и дело не только в разнице между интересующими их объектами. Отличаются и требования к риэлтеру. При работе с покупателем типового жилья главной задачей становится поиск квартиры и сопровождение сделки. При этом в подборе вариантов количество параметров часто ограничивается двумя наиболее важными стоимость и количество комнат. В такой ситуации от риэлтера не требуется особой квалификации или большого опыта работы. Человек пришел, выбрал из того что есть, купил. При этом, как правило, покупатель сам проводит большую предварительную самоподготовку с целью изучения рынка при помощи различных источников информации, поскольку количество предложений в этом сегменте велико. Основная задача риэлтера помочь выбрать квартиру при имеющемся у клиента бюджете, говорит директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. В отношении VIP-клиентов перечень необходимых услуг и важных параметров гораздо шире. Здесь риэлтер должен взять на себя в первую очередь обязанности консультанта. VIP-услуга это своеобразная продажа решения, например, о целесообразности покупки или продажи недвижимости в данный период. Риэлтер взвешивает все требования клиента и ситуацию на рынке, после чего дает рекомендации, поясняет директор по продажам агентства недвижимости Новое качество Андрей Уфимцев. На первый план выходят местоположение дома, функциональность планировки, наличие или отсутствие инфраструктуры, видовые характеристики и ряд других критериев. Если квартира приобретается с инвестиционными целями, определяются максимально интересные с этой точки зрения объекты.

Приятный вежливый голос в трубке. Брокеры, готовые оказать мне помощь при малейшем затруднении. Компетентные вопросы. Деликатная просьба оставить координаты, чтобы можно было связаться при первом же найденном варианте. Таково было мое представление о реакции агентства на звонок элитного клиента, желающего приобрести квартиру стоимостью несколько миллионов долларов. Однако первый же опыт обескуражил. Сонная девушка-секретарь в Knight Frank, которой я изложила свое намерение купить пентхаус, долго переключала меня сначала на одного брокера, потом на другого. Брокер выслушал мои пожелания, быстро просмотрел базу и сконфуженно признался, что ничего подходящего он мне сейчас предложить не может. Понимаете, если честно, квартир с отделкой сейчас вообще почти нет, заявил он. Так что вы мне предложите? поинтересовалась я. Ну, пока ничего, ответил юноша, которому, к слову, с моей сделки светили немалые комиссионные. Когда я попыталась намекнуть, что готова рассмотреть другие районы, он наконец нашел один пентхаус на Красногвардейской. Но площадью 400 кв. м, что полностью выходило за рамки моих пожеланий.

VIP-практика
Театр начинается с вешалки, а агентство недвижимости по логике с call-центра. По крайней мере, именно так рассуждала я, затевая эксперимент по апробации уровня сервиса столичных элитных риэлтеров. В моем представлении VIP-обслуживание должно начинаться с момента звонка, когда клиента подхватывает безукоризненно вежливый секретарь и выслушивает все его пожелания. Я сформулировала жесткий для московского рынка запрос, предоставляя брокерам возможность проявить класс. Меня интересовали исключительно пентхаусы с отделкой, площадью 200 300 кв. м, с двумя машиноместами в подземном паркинге и желательно в Хамовниках. Впрочем, зная, что найти такой вариант фактически невозможно, я была морально готова идти на уступки и рассматривать подходящие предложения в других районах Центрального административного округа (ЦАО).

В Penny Lane Realty мне предложили приобрести пентхаус в 1−м Неопалимовском переулке. Однако через пару минут выяснилось, что под название пентхаус этот вариант подпадает только в риэлтерских базах, на деле это просто одна из двух квартир, расположенных на верхнем этаже. Когда я отказалась от такого варианта, ничего взамен мне не предложили и даже не спросили телефон. Еще один менеджер не пожелал заработать.

После этого я позвонила еще в шесть агентств, широко известных на московском рынке недвижимости: Penny Lane Realty, Кирсанова Риэлти, IntermarkSavills, Vesco Realty, Blackwood, Новое качество, МИАН.

У нас нет таких вариантов.

В Кирсанова Риэлти все произошло еще быстрее. Не успела я произнести словосочетание пентхаус с отделкой, как девушка с той стороны трубки выпалила:

Может, но сейчас нет.

Э-э, а может, появятся? растерянно спросила я.

В IntermarkSavills, Новом качестве и Blackwood я наконец получила примерно то, что ожидала. Девушки-риэлтеры вежливо и подробно расспросили меня, записали все параметры моего заказа и обещали перезвонить. Правда, в IntermarkSavills сразу предупредили, что ничего не обещают, поскольку такие варианты на рынке редкость. Из Нового качества перезвонили часов через пять, уточнили размер моего бюджета и мои представления о пентхаусе и тоже предупредили, что подобные предложения пока отсутствуют. В МИАНе повели себя наиболее активно. Там девушка, записав мои координаты, перезвонила уже через полчаса и с энтузиазмом начала мне предлагать квартиры. Правда, большинство из них с моей заявкой имели мало общего. Как я поняла, риэлтер взяла на вооружение главный принцип территориальный. Потому что иначе трудно было объяснить, как под видом пентхауса можно предлагать клиенту квартиру на втором этаже. С другой стороны, один вариант, который мог бы сойти за пентхаус при ближайшем рассмотрении, она мне все-таки нашла. После чего предложила приехать и обсудить все лично.

Иными словами, иди-ка ты, клиент, куда подальше со своими пожеланиями. Вот если бы готовый вариант из нашей базы тогда другое дело.

Последней компанией, куда я обратилась в рамках эксперимента, было подразделение Vesco Group HomeHunter (НН), основанное полгода назад и позиционирующееся как новый формат риэлтерских услуг хоум-хантинг. На сайте HH отсутствуют какие-либо базы данных и предложений, есть только предложение заполнить заявку. По словам гендиректора HomeHunter Владислава Сухарева-Погожева, идея создания компании возникла в результате исследования запросов клиентов, приобретающих и арендующих дорогие квартиры или загородные дома. Оказалось, что более половины существующего спроса на объекты недвижимости стоимостью свыше 1 млн долларов не способна удовлетворить ни одна специализированная риэлтерская фирма. Таким образом, в основе сделки лежит компромисс между четким представлением клиента о том, что ему нужно, и качеством базы данных агента. Концепция компании HomeHunter подразумевает, что понятия компромисс и VIP-клиент несовместимы. Клиент должен получать только то, что хочет, безо всяких допущений и отклонений. Основной инструмент это executive search, то есть целенаправленный поиск требуемого объекта, а не база данных, как у большинства агентств недвижимости, работающих на рынке элитного жилья, говорит Владислав Сухарев-Погожев.

Кстати, для того чтобы понять, была ли эта оперативность частью VIP-обслуживания или просто показателем общего уровня сервиса, я перезвонила в другое отделение МИАНа и сделала заявку на обычную двухкомнатную квартиру в Измайлове. В итоге вежливое отношение и скорость, с которой мне выдали предварительные данные, во втором случае ничем не отличались от первого, когда речь шла о миллионной сделке.

Мой эксперимент также, к сожалению, не выявил принципиальной разницы в работе хантеров и профессиональных брокеров. Менеджер Татьяна из НН быстро и подробно описала мне имеющиеся сейчас на рынке предложения, пояснила, что пентхаус, идеально соответствующий моему запросу, сейчас найти фактически невозможно. Может, все-таки посмотрите без отделки? Здесь гораздо больший выбор, есть шикарные варианты, сказала она напоследок, пообещав выслать на почту описание всех имеющихся предложений. С одной стороны, такой подход мне понятен: она пыталась совместить желания клиента и ассортимент, имеющийся на рынке. С другой что это, как не компромисс, которого хантеры стремятся избежать?

В компании заявляют, что по сравнению с результатами работы департамента городской недвижимости Vesco Realty, занимавшегося реализацией элитных предложений, эффективность деятельности HomeHunter выше на 20 25%. Однако конкурирующие риэлтеры настаивают, что никаких принципиальных отличий в работе обычных элитных АН и хантеров нет. Это всего лишь маркетинговые ходы вновь появляющихся фирм, которые хотят привлечь клиентов. Я не вижу никакого новаторства. Все ведущие агентства элитной недвижимости предоставляют эту услугу, только называется она скромнее поиск квартиры. Специфика продаж на элитном рынке жилья такова, что брокер может подбирать для клиента жилплощадь в течение нескольких месяцев, а иногда и лет до тех пор, пока на рынке не появится вариант, отвечающий всем требованиям покупателя, заявляет Александр Зиминский.

В Алматы набирает силу скандал с обманутыми дольщиками ТОО АлматыИнвестСтрой. Напомним, что эта компания во главе с директором Сергеем Дмитриенко собрала деньги дольщиков и получила от акимата города в общей сложности 4 участка под застройку: Шаляпина Момыш-улы в 2003 году, Толе би Муканова (2004 год), Тажибаева Утепова (2004 год), Жандосова Тимирязева (2006 год). Но мало того что ни на одном из них так и не было начато строительство, не был произведен даже выкуп земель под застройку. При этом компания с завидным постоянством получала от властей города земельные участки. Почему? Возникает и второй вопрос: почему лишь сейчас, когда объекты уже должны быть сданы в эксплуатацию, уполномоченные органы заговорили о финансовых проблемах компании, да и то после многочисленных обращений дольщиков в различные инстанции, двух писем президенту и начатой голодовки?

Таким образом, сегодня применительно к московскому рынку риэлтерских услуг действительно трудно говорить о существовании VIP-подхода. Есть просто профессиональный уровень и менее профессиональный, который, видимо, является наследием недавнего прошлого, когда на рынке диктовали правила игры продавцы недвижимости, и риэлтерам не было нужды нянчиться с покупателями. Но ситуация изменилась уже год назад. И сейчас довольно странно, обращаясь в элитное АН, получать отказ. Тем более ознакомившись перед этим со списком тех высоких требованиях, которым, по заверению самих компаний, должны соответствовать их сотрудники.
Увеличение случаев обмана может привести к тому, что строительство с привлечением средств дольщиков практически сойдет на нет.

Ведь, судя по всему, компания ТОО АлматыИнвестСтрой вела свою деятельность не столько с молчаливого согласия властей, сколько с их полного и безоговорочного одобрения, поскольку у данной компании имеются все разрешительные документы, подписанные уполномоченными представителями органов власти, о чем официально говорили представители государственного предприятия Алматыжер, отвечая на запросы потенциальных покупателей квартир, считают представители инициативной группы обманутых соинвесторов.

Похоже, что решение данной проблемы не в интересах городского акимата.

Не дома, а пирамиды
Практически с самого начала было понятно, что АлматыИнвестСтрой это типичная финансово-строительная пирамида. Компания предлагала своим вкладчикам квартиры по весьма выгодным ценам 350 долларов за кв.м. В то время как средняя цена на жилье была уже, по крайней мере, в 2 2,5 раза больше, а строительные компании не спешили приниматься за возведение жилья по Государственной программе, которая была призвана обеспечить некоторые категории граждан доступным жильем по цене 350 долларов за квадратный метр. Хотя, в отличие от коммерческих застроек, государство предоставляло в распоряжение компании-застройщика земельный участок с подведенными коммуникациями. Так что даже в то время подобная цена была весьма подозрительной. Кроме того, АлматыИнвестСтрой, не имея ни одного сданного объекта, обзаводилась все новыми и новыми участками, рекламировала жилые объекты и привлекала новых соинвесторов.

Сейчас акимат в лице Алматыжер рассматривает кандидатуру застройщика, который возьмет на себя обязательства ТОО АлматыИнвестСтрой по уже заключенным договорам с дольщиками, в обмен же ему будут переданы те самые участки земли под застройку.

Не менее известный случай с приостановкой строительства жилого комплекса Москва. Застройщику ТОО Альнура Холдинг удалось привлечь более 4 млрд тенге, 1,3 из которых были растрачены не по назначению руководителем компании.

Для Казахстана случай, подобный этому не первый. В 2005 2006 годах Астана пережила несколько похожих происшествий. Два года назад в столице разгорелся скандал вокруг двух компаний ТОО Зангар 21 век и СФ Азди, учредителем которых являлся карагандинский предприниматель Игорь Ким. Эта история как две капли воды похожа на историю с АлматыИнвестСтроем: те же заманчивые 350 долларов за кв.м, регулярно приобретаемые земельные участки и реклама виртуальных домов. Разница лишь в том, что если алматинская компания вообще к строительству не приступила, то астанинская остановила возведение объекта на стадии полуготовности. По оценкам проведенной экспертизы, в строительство было вложено около 400 млн тенге. Всего же компании Зангар 21 век и СФ Азди сумели привлечь более 1 млрд тенге. В 2006 году Игорь Ким был приговорен к 10 годам лишения свободы.

Стоит отметить, что не все из этих компаний использовали лишь средства пайщиков. К примеру, ТОО Альнура Холдинг взяло в банке Каспийский кредиты на строительство на сумму 3 млрд тенге.

Есть и другие примеры: жилой комплекс Жамихан (застройщик ТОО Болид-Караганда), а также ЖК Независимость, Достык, Аль-Фараби и Караван (ТОО Финансовая компания Актив). Еще до начала строительства ТОО Болид-Караганда дезинформировало потенциальных клиентов, анонсировав комплекс из четырех жилых объектов, тогда как оно имело разрешение на строительство только одного. Не по назначению строительная компания использовала 212 млн тенге.

Да и процент мошенничества в долевом строительстве в России весьма высок. В одном лишь Подмосковье около 40% строительных компаний являются ничем иным, как финансово-строительными пирамидами. Всего в соседней стране более 200 тыс. обманутых дольщиков (в Казахстане эта цифра практически в 100 раз меньше), а их потери оцениваются в 4 млрд долларов. Что касается Казахстана, то в прошлом году Ассоциация застройщиков заявляла, что в Астане своими средствами рискует 41% дольщиков.

Закон превентивного характера
Несмотря на то что в нашей стране случаи обмана соинвесторов существуют, они не столь многочисленны, как в соседней России. И дело не только в масштабах двух стран. А в различиях строительного рынка. К примеру, если в РФ около 60 65% жилья возводится на средства дольщиков, то у нас эта цифра намного ниже. Число объектов, возведенных с привлечением средств дольщиков, настолько мало, что оно практически не влияет на рынок. Крупные корпорации, как правило, предпочитают работать с банками либо вкладывать собственные средства. В то же время эксперты прогнозируют, что крупные компании и вовсе откажутся от строительства с привлечением средств дольщиков.

Кроме того, в законе Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов есть некий крен в пользу дольщиков, т.е. застройщик и банк остаются, так сказать, ущемленными. Но даже это не смогло застраховать дольщиков от обмана. Причина глубока, как и в нашем случае. При желании закон можно обойти, тем более что, как показывает опыт АлматыИнвестСтроя, уполномоченные органы не особо ретиво отслеживают деятельность строительных компаний. Ведь понятно, если бы власти вовремя обратили внимание на эту компанию и отозвали лицензию, вместо того чтобы выделять ей очередные земельные участки, проблема не была бы столь масштабна.

Первые обманутые соинвесторы в РФ появились еще в начале 1990−х годов. С каждым годом их число растет, несмотря на то что Россия приняла закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов аналог нашего О долевом участии еще в 2004 году. Стоит отметить, что российский закон еще более жесткий, чем наш. Так, если наше законодательство обязывает застройщика иметь собственный капитал в размере не менее 12% от привлеченных денежных средств по договорам (кстати, до принятия закона эта цифра вызывала споры между представителями Ассоциации застройщиков Казахстана, участвовавших в разработке проекта, и правительства: первые настаивали на 8%, вторые на 20%), то российское не менее 30%.

По словам экспертов, прецедент с обманутыми соинвесторами ТОО АлматыИнвестСтрой не последний. В ближайшем будущем возникнет еще не один подобный скандал, связанный с дольщиками тех объектов, которые были анонсированы еще до принятия закона.

Казахстанский закон О долевом участии имел превентивный характер. Он был призван стать гарантом невозникновения случаев обмана дольщиков в дальнейшем. Однако, насколько он дееспособен, можно будет понять лишь через 1 2 года.

Еще одним механизмом защиты дольщиков могло бы стать страхование ответственности компании-застройщика перед соинвесторами по следующей схеме: строительная организация, привлекающая средства дольщиков, уже по получении разрешения на землеотвод должна представить договор страхования своей ответственности перед ними. В таком случае пайщики будут защищены, в том числе и от несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию, то есть одного из главных пунктов инвестиционного контракта. Неисполнение застройщиком своих обязательств в установленный срок должно предусматривать возврат дольщикам вложенных ими средств. В действующем законе такой нормы нет. Строительная компания не обязана страховать свою ответственность, она лишь имеет на это право. После принятия данного закона лишь одна компания-застройщик застраховала свою ответственность перед дольщиками Базис-А.

Есть ли панацея?
Как не допустить повторения подобных случаев в будущем? Первый шаг в этом направлении уже сделан закон принят. Остается добиться того, чтобы он работал, причем работал благодаря, а не вопреки уполномоченным органам, призванным следить за его соблюдением.



Главная --> Публикации