Главная --> Публикации --> Сша: дома от марты стюарт Все в центр! Нефть по ипотечным ставкам Пришли не по-английски Капремонт за счет города

Напомним, что еще в середине лета мэр Юрий Лужков назвал процесс межевания дворовых территорий собственничеством, доведенным до абсурда, и предложил передавать ТСЖ лишь участки под подошвой дома, включающие символический метр от стены. Остальное -- городская территория, -- категорично заявлял градоначальник. А дабы плата и за эти кусочки земли не была для владельцев квартир обременительной, поддерживающие одного из своих партийных лидеров депутаты от Единой России проголосовали за спущенный из мэрии законопроект.

Довольно символические наделы, которыми столичные власти намерены наделить товарищества собственников жилья (ТСЖ), не будут облагаться земельным налогом. Такую инициативу мэрии поддержали вчера депутаты Мосгордумы, подсластив тем самым горькую пилюлю горожанам, с которыми чиновники вовсе не собираются делиться дорогостоящей столичной землей.

От отмены этого налога город ничего не потеряет. Ведь, как признал г-н Жаров, на правах бессрочного пользования сегодня за ТСЖ оформлено всего три земельных участка. К тому же, как уверяют в департаменте земельных ресурсов города, доходы московской казны от земельного налога значительно ниже поступлений от сдачи городских территорий в аренду. Если земельный налог в 2006 году принес 1 млрд руб., то арендные платежи -- 19 миллиардов.

Впрочем, пряник, предложенный мэрией обделенным ТСЖ, был явно о двух концах. Чиновники заботились не только о бюджетах уже созданных товариществ, но и о том, чтобы стимулировать собственников квартир к объединению, как того требует новый Жилищный кодекс и реформа коммунального хозяйства. По словам первого заместителя руководителя департамента экономической политики и развития города Валерия Жарова, сегодня объединения собственников платят за земельные участки, занятые жилищным фондом и предоставленные для жилищного строительства, налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости территории. А для других земельных участков, принадлежащих объединениям собственников жилья, применяется ставка 1,5%.

Так или иначе, избавление будущих собственников или пользователей от налога, по мнению единороссов, должно способствовать созданию благоприятных условий для деятельности объединений для управления многоквартирными домами. Оставшиеся же в Мосгордуме оппозиционеры, по словам лидера фракции Яблоко -- Объединенные демократы Сергея Митрохина, проголосовали за только для того, чтобы подстраховать ТСЖ на случай, если у них все-таки появится своя земля. Сейчас этот закон, как бассейн без воды, -- пояснил г-н Митрохин, -- ведь земли-то у ТСЖ нет и, судя по решениям мэрии, не будет. Но надо быть готовыми к тому, чтобы в случае, если воду все-таки нальют, никто не утонул. Объединенные демократы считают, что эта налоговая уступка является откровенной популистской мерой и лукавством, и намерены разъяснять это горожанам. Ведь сказал же мэр, что землю урежут, зато платить налог будет не нужно, -- заметил г-н Митрохин.
Все реже и реже встречаются фонарные столбы, оклеенные объявлениями «куплю-продам квартиру». Почему? Или городские власти стали, наконец, следить за выполнением своего запрета самовольно расклеивать листовки, или наши видавшие виды квартиры больше никого не интересуют, и все внимание уделено новостройкам – вон их сколько строят, на любой вкус. Но, с другой стороны, каждая новостройка рано или поздно становится вторичным жильем, а если точнее, то происходит это в тот момент, когда первый собственник решает от нее избавиться. С просьбой рассказать о состоянии и перспективах вторичного рынка жилья в столице мы обратились к президенту компании «Московские огни» Андрею Сабурову.

При этом чиновники признают, что бюрократическая процедура оформления земли ТСЖ в собственность (массовое межевание городских микрорайонов в рамках исполнения нового Жилищного кодекса началось в 2006 году) изрядно затянулась. И во многом это вызвано меняющимися по ходу правилами игры. В частности, как рассказал Времени новостей председатель комиссии по регламенту, правилам и процедурам Мосгордумы Александр Ковалев, власти столицы склоняются больше к английскому пути управления городской землей, на основе передачи ее объединениям жителей домов не в собственность, а в бессрочное пользование. Это очень щекотливый вопрос, и у такого решения есть как много сторонников, так и много противников, поэтому сейчас это все еще является предметом дискуссии, -- сказал г-н Ковалев.

На вториЧном рынке работать сложнее

«Рынок вторичного жилья перспективен всегда, — говорит Андрей Сабуров. — Всегда есть люди, которым необходимы квартиры, причем необходимы сейчас, немедленно, не через месяц, не через год. Всегда есть люди, которым необходимо как-то изменить свои жилищные условия – продать свою квартиру, на эти деньги купить что-то еще, большей площади, меньшей площади, в зависимости от обстоятельств». А обстоятельства бывают разные — семейные проблемы: выросли дети, им нужна своя жилплощадь, супруги разводятся, делят квартиры, состарились родители – семьи съезжаются. То есть, несмотря на все потрясения, происходящие и на рынке жилья и в стране в целом, рынок вторичного жилья существует и будет существовать всегда. И, по мнению А.Сабурова, он всегда будет достаточно активным. Но совсем не потому что «люди стали жить лучше», что возросло финансовое благополучие, а потому что это нужно, это одна из насущных потребностей.

Откуда берутся квартиры

Если сравнивать работу риэлтора на вторичном и на первичном рынках жилья, то, конечно, на вторичном работать сложнее. С первичным – все понятно: запустил рекламу, организовал принятие звонков, показ, заключение договоров. Что касается бизнеса на рынке вторичного жилья, то, считает А.Сабуров, он перспективен только в том случае, если сам процесс работы хорошо организован, отлажен до мелочей. Работают на этом рынке в основном профессионалы высокого класса. Для непрофессионалов, не имеющих своей базы, своих наработок, связей этот бизнес становится неинтересным. Есть много других способов зарабатывать деньги, к примеру, розничная торговля, где прибыль больше, а хлопот и ответственности меньше. При работе же на вторичном рынке жилья есть масса аспектов — юридическая экспертиза, предыстория квартиры, проверка чистоты титула, другие подводные камни, известные только специалистам.

Отмечает А.Сабуров и несомненную полезность участия в выставках: помимо постоянного места на выставке на Фрунзенской набережной, агентство регулярно участвует в «Недвижимости» в ЦДХ и REALTEX в Манеже. «Мне кажется, что это достаточно эффективная форма работы, — говорит А.Сабуров, — потому что есть прямой контакт агентства и потенциального клиента. Для нас очень важно не просто слышать голос в телефонной трубке, а непосредственно пообщаться с человеком. Чаще, конечно, на выставки приходят за новостройками – берут прайс-листы, интересуются объектами. Но иногда приходят и очень интересные клиенты на вторичный рынок – и покупатели, и продавцы». Еще один из источников появления клиентов – это некоторое подобие корпоративного обслуживания – работа с организациями, с которыми у агентства установились хорошие партнерские отношения, где были проведены успешные сделки для сотрудников, которые понравились и сейчас в агентство обращаются снова.

Понятно, что для удовлетворения спроса на квартиры агентство должно их постоянно где-то находить. Источников несколько. Гордостью каждого известного агентства недвижимости является количество повторных обращений, обращений по рекомендации тех, кто уже когда-то пользовался услугами именно этого агентства. «Мы считаем этот показатель очень важным, — говорит Андрей Сабуров. — Мы проводим выборочный статистический анализ, откуда приходят звонки. Количество повторных обращений, как ни странно, варьируется в зависимости от разных факторов, в том числе в зависимости от сезона, но в среднем, таких обращений у нас процентов 65-70». Естественно, большую роль играет и реклама. «Хотя отдача от рекламы, особенно «расклейки», сейчас существенно снизилась», — сетует Сабуров. В последнее время агентство выпускает свою газету «Московские огни». Распространяется она на мероприятиях, которые проводит компания, а также адресной рассылкой в определенных районах. «И это дает отдачу, — отмечает Сабуров. — С помощью газеты мы становимся ближе – мы рассказываем о компании и ее сотрудниках, городских новостях. Это очень важно». Еще у «Московских огней» есть свои телепрограммы – «Войди в свой дом» на ТВЦ и программа на канале «Московия». Это еще одна из возможностей заявить о себе.

«Цепочки» – это, безусловно, характерная черта вторичного рынка. Правда, больших коммунальных квартир становится все меньше, поэтому сверхдлинные цепочки из шести и более звеньев уходят в прошлое, превращаются в своего рода экзотику. С «экзотикой» в «Московских огнях» тоже работают и знают ее специфику. Определенная же сложность рынка на сегодняшний день связана с тем, что цены растут «как на дрожжах». В последние месяцы зафиксирован рост на целых 3% в месяц. Это, естественно, сильно осложняет работу со «вторичным» жильем. За последнее время увеличилось количество чистых продаж, но в большинстве своем сделки на вторичном рынке – это сделки альтернативные.

Очень длинные цепочки

РегистрациЯ сделок

«Приведу простой пример, — рассказывает Андрей Сабуров, — человек хочет купить квартиру, которая является «альтернативной». Пока квартира ищется, цены растут, и когда по прошествии, к примеру, месяца квартира найдена, цена на всю цепочку уже на 3% выше». Вот тут-то и необходимы определенное мастерство и квалификация риэлтора. В условиях очень бурно растущего рынка необходимо действовать в высшей степени оперативно — чтобы совместить во времени все этапы сделки – поиск альтернативы и продажу основной квартиры, «застолбить» определенные варианты, быстро их проверить и подготовить сделку. Именно поэтому расселение больших квартир в таких условиях под силу только профессионалам. «Представьте себе многозвенные цепочки, где нужно купить, допустим, пять квартир, из которых каждая вырастает в цене, — рассказывает А.Сабуров. — Плюс к этому существуют определенные, не всегда оправданные требования участников цепочки. Вдобавок на некоторые типы квартир сложился ажиотажный спрос – свободные «однушки» нормальной ценовой категории уходят очень быстро – за 7-10 дней».

Что касается простой письменной формы договоров, то есть договоров без нотариальной регистрации, то, по мнению А.Сабурова, с одной стороны, это определенная экономия на налогах, а с другой, нотариальное подписание договора – это традиция, предусматривающая определенную ответственность нотариуса. Юридически эти вещи равнозначны и агентство работает с обеими формами договоров, но большая часть дел в «Московских огнях» проходит через нотариуса.

Хорошая компания занимается сделкой от начала до конца – от поиска вариантов до передачи квартиры покупателю, а иногда даже помогает в переезде. Одним из важных шагов при сделке является сбор документов и регистрация. «При регистрации необходимо тщательное и скрупулезное изучение документов – до запятых. Надо точно знать все моменты, все типичные описки, из-за чего могут быть возвращены документы. Это чрезвычайно важно. Демон всегда сидит в мелочах», — говорит Андрей Сабуров. В «Московских огнях» процесс подготовки к регистрации доведен до автоматизма. «Мы отвечаем за все, в том числе и за снятие с учета, чтобы наш клиент получил квартиру юридически свободную, правильно оформленную. То есть продавец квартиры передал квартиру, а покупатель принял квартиру в надлежащем состоянии».

Большое будущее, с точки зрения А.Сабурова, есть и у ипотечного кредитования при заключении сделок на вторичном рынке. Тем более, что, несмотря на достаточно высокие кредитные ставки, иногда выплаты по кредитам бывают меньше, чем стоимость аренды квартиры. Это, бесспорно, выгодно и хорошо. Тем более, что постепенно смягчаются неразумные требования, препятствовавшие заключению кредитных договоров. «Раньше, — говорит мой собеседник, — дело доходило до абсурда, – было требование, чтобы продавец квартиры сначала перевел квартиру на покупателя и только после этого покупатель получал ипотечный кредит и платил продавцу». Сейчас этого нет, но осталась масса других препятствий, к примеру, работа опекунских советов, отсутствие резервного фонда для переселения в случае невозможности выплаты кредита. Проблемы и шероховатости есть, но реально ипотека начала действовать, и сделки по ипотеке идут.

Ипотека

Озабоченность фискалов понять можно: по данным ФНС, доходы от сдачи недвижимости в аренду декларируют в России чуть более 10% арендодателей. Но эксперты считают акцию налоговиков малоэффективной. Да и некрасиво, считают они, ничего не делая для цивилизации рынка аренды, требовать от граждан законопослушания.

Если у вас в собственности больше одной квартиры - ждите приглашения на беседу в налоговую службу. Если же вы ее сдаете, беседа почти неизбежна - вас наверняка уже сдал участковый. Уведомления с требованием уплатить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду сейчас идут по почте из региональных управлений и налоговых инспекций по всей России. Более 80 тысяч граждан их уже получили, более 30 тысяч из них пришли в налоговую инспекцию с повинной - с дополнительными декларациями с указанием доходов от сдачи квартиры. Во всяком случае, такова версия Федеральной налоговой службы (ФНС).

По данным Интерфакса, на 1 августа ФНС выявила 258 тысяч россиян, сдающих в аренду жилье. Из них лишь 26,4 тысячи граждан без напоминаний и уведомлений задекларировали свои доходы и уплатили налог в установленный срок. Возможно, федеральные налоговики даже недосчитались: по данным информационно-аналитического агентства RWAY, только в Москве сдается в аренду порядка 250 тысяч квартир.

Об акции ФНС сообщил вчера анонимный источник Интерфакса. В самом ведомстве, как и в его столичном и областном управлениях, комментарии Газете вчера не дали. Тем не менее у экспертов подобная акция удивления не вызвала. Во исполнение Налогового кодекса ФНС и должна так поступать, хотя инструментов для исполнения кодекса нет, - заметил замруководителя комитета РСПП по бюджетной и налоговой политике Сергей Беляков.

Однако ФНС заявляет, что разработала методику, имеющую гриф Для служебного пользования, по которой теперь безошибочно начнет определять владельцев квартир, уклоняющихся от уплаты налогов с доходов от аренды. Аудитор компании ФинЭкспертиза Консалтинг Мария Антонова считает, что секретность методики будет разоблачена на первом же суде. К тому же, отмечает она, если зарегистрировать квартиры на членов семьи, вычислить подозреваемого налоговики не смогут.

Однако в посещении ФНС эксперты особой угрозы неплательщикам не видят. Эта инициатива властей является в большей степени декларацией, действующего механизма отслеживания факта и размера платежей за сдачу квартиры в аренду не существует, и доказать в суде факт передачи денег, причем именно за проживание, очень сложно, - сказал Газете гендиректор RWAY Александр Крапин. Даже если дело дойдет до суда, владелец квартиры может объяснить, что получал денежные средства за питание проживающих, за квартплату, в качестве дружеского займа и так далее. Сокрытию информации о получении дохода способствует и то, что, как рассказала Газете замгендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина, договор об аренде недвижимости не подлежит обязательной государственной регистрации.

Ветлугина считает неэтичной акцию ФНС, поскольку государство палец о палец не ударило для того, чтобы структурировать рынок или хоть как-то повлиять на установление цивилизованных правил на этом черном рынке. Ведь сегодня ни арендатор, ни арендодатель не защищены от противоправных действий, - возмущается она. Впрочем, если налоговикам удастся доказать неуплату налогов от сдачи квартиры, то нарушителю грозит штраф от 100 тысяч до 300 тысяч рублей. А максимальная санкция - до года лишения свободы, - уточняет Туляков из Tenzor Consulting Group.
Пока весь мир готовится к пришествию информационной эры, столица России возрождает пролетариат. На заседании городского правительства во вторник обсуждались перспективы экстренной денежной инъекции в размере 26 миллиардов рублей в полумертвую систему городского профессионально-технического образования. Перспектива оставить столичные стройки и заводы без квалифицированных рабочих рук представляется московским властям настолько пугающей, что они готовы широко открыть двери ПТУ для иногородних россиян и мигрантов из ближнего зарубежья - фактически объявить в Москве новый лимит.

Ну а если в пустующей квартире проживают мои родственники или друзья, с которых я, естественно, не беру никакой платы? - риторически вопрошает вице-президент по налоговой и фискальной политике ОПОРЫ России Александр Паперно. По его мнению, акция ФНС может иметь негативные социальные последствия: Налоговые органы полезли в доход бабушек. Тем более что граждане, профессионально зарабатывающие на аренде недвижимости, как правило, законопослушны. По нашим данным, платят налоги в основном те, кто сдает квартиры иностранцам и юридическим лицам, что составляет, по различным оценкам, 10-30% жилых помещений, являющихся предметом аренды, - рассказал Газете юрист компании Tenzor Consulting Group Евгений Туляков. Как раз владельцы дорогих квартир, арендная ставка на которые составляет от $5 тысяч в месяц, налоги уплачивают, - подтверждает Ветлугина. Налоговые нарушения в основном происходят в сегменте арендного жилья со ставкой в среднем $1,5 тысячи - это, как правило, временно пустующие квартиры, и назвать их владельцев богатыми рантье сложно.

Остроты добавляет то, что сейчас во взрослую жизнь вступает поколение 90-х, когда страна угодила в глубочайшую демографическую яму. На языке официальной программы это звучало так: Уже сейчас среди экономически активного населения доля лиц от 15 до 20 лет в Москве в 5,5 раза меньше, чем в среднем по стране... Таким образом, в 2007-2017 гг. Москву ожидает существенный дефицит новых трудовых ресурсов коренного происхождения.

В Москве всего 76 профессиональных училищ, занимающихся подготовкой мастеров рабочих специальностей. Да и тех недобор, когда дело касается таких дефицитных, но малопрестижных профессий, как токарь, станочник, фрезеровщик, слесарь. Школы давно перестали поставлять училищам потенциальных пэтэушников. Доходит даже до того, что в некоторых школах агитаторов из колледжей, пытающихся рассказать троечникам о преимуществах рабочей профессии, просто не пускают на территорию. А введенная в прошлом году система подушевого финансирования (когда за каждого ученика школа получает деньги) еще более усугубила ситуацию: если раньше не слишком смышленых учеников всеми силами пытались выпихнуть после 9-го класса куда-нибудь в ПТУ, то теперь школы до последнего держатся доходных 10-11-классников.

- Не решив проблему с профтехобразованием, мы можем остановить экономическую ситуацию в городе, - подчеркнул столичный градоначальник. - И это не страшилки, а реально сложившаяся ситуация. У нас профтехучилищ сегодня в 2,5 раза меньше, чем вузов. По моим оценкам, на одного инженера-разработчика должно приходиться два конструктора, три технолога и десять рабочих. У нас же - пирамида наоборот.

В переводе на русский это означает, что Москве надо срочно готовить молодежь для работы на стройках и заводах - при этом не важно, коренного она происхождения или нет. Понимая, что москвичей в ПТУ заманить сложно, город готов открыть ворота иногородним россиянам и даже мигрантам из-за рубежа. Одна из целей программы так и формулируется: для массовой переподготовки и повышения квалификации взрослого населения, в том числе миграционного.

К возрождению столичного пролетариата Юрий Лужков собирается привлекать инвесторов - по его словам, крупные фирмы должны создавать собственные колледжи. Судя по всему, крупным фирмам это пока не нужно - им гораздо интереснее недвижимость, которую занимают училища. Сейчас в Москве 26 зданий колледжей (чаще всего - ведомственные училища при предприятиях федерального подчинения) считаются спорными, а 10 дел находятся в суде. Так что поднимать знамя города мастеров будет в основном мэрия.

До 2010 года в столице собираются построить 8 новых учебных корпусов, реконструировать и обновить 50 старых зданий (для сравнения: за последние 15 лет было построено одно). При новых пэтэушных комплексах появятся современные общежития. Следующий пункт программы: обновление учебного оборудования - сейчас его износ составляет 80%. И повышение зарплаты преподавателям: сейчас заполнено всего 56% педагогических вакансий.

Лимитная история
В середине 1950-х в городах начался подъем промышленности, развернулось масштабное строительство. В столице СССР, прежде фактически закрытом городе, открылся лимит на рабочие специальности и, следовательно, на проживание. Ежегодно в Москву прибывали примерно по 200 тысяч провинциалов. Поначалу приезжему предоставлялось место в общежитии, спустя два-три года - комната в общежитии. Через 15-20 лет особо отличившимся лимитчикам выделялись отдельные квартиры с постоянной пропиской: у заводов для этих целей существовал свой фонд жилья. Если рабочий уходил на другое предприятие, он должен был освободить квартиру. В начале 90-х отлаженная система развалилась, и лимитчики, приехавшие покорять столицу в конце 80-х, до сих пор ютятся в общагах.

В ближайшие три года на возрождение системы обучения рабочим профессиям планируется потратить 26 млрд рублей. Сегодня московские колледжы набирают менее 30 тысяч будущих пролетариев. По расчетам мэрии - нужно 60 тысяч. Если москвичи проигнорируют открывающиеся учебные места, это приведет к тому, что поток мигрантов в столицу усилится. Остается надеяться на то, что будущие выпускники колледжей - иностранные и иногородние - не присоединятся к коллегам, стоящим на обочинах шоссе и украшенным табличками типа любая работа на груди.

Проблему с кадрами так не решишь. Да, наши выпускники востребованы, но сами работодатели ничем нам не помогают. Раньше нас часто посещали иностранцы, которые отмечали, что наша шефская работа с предприятиями - огромное преимущество. В Европе такого не было. А теперь и у нас почти нет.

Замдиректора Политехнического колледжа N 2 Юрий Оркин: От иногородних больше проблем, чем помощи

Если программа будет реализована, то от иногородних будет больше проблем, чем помощи. Потратим огромные деньги на строительство общежитий, и что? Ребята закончат колледж и окажутся без крыши над головой, еще больше обостряя квартирный вопрос в Москве. Сами понимаете, что даже на 30 тысяч в месяц непросто снять квартиру и прокормить себя. Кому понравятся такие перспективы? Выход один: заинтересовать молодых москвичей. Квартиры у них уже есть.

Привлечение иногородних в колледжи проблемы подготовки кадров в наше время не решат. Молодым специалистам без опыта мало платят. Нет смысла ехать из Орла в Москву, чтобы, отучившись, получать по 10 тысяч. Дайте нашим выпускникам нормально зарабатывать - хотя бы по 20 тысяч - и на эти вакансии пойдут москвичи. Уверен.



Главная --> Публикации