Главная --> Публикации --> Повышение с намеком Зависит ли цена «квадрата» от китайского цемента Особенности национальной жизни за городом Кто получит деньги на капитальный ремонт? Юрий лужков не спешит ликвидировать промзоны

Национальный проект доступного жилья наряду с проектом здравоохранения и демографического развития РФ является базовым в сфере социального развития. Достаточно проанализировать количество обращений граждан к органам власти, и выяснится я знаю это по личному опыту что 90% из них касаются жилья: объясните, разрешите, помогите. С жильем, с ремонтом, с ипотекой. Без всяких натяжек этот вопрос для российской семьи фундаментальный.

Под занавес весенней сессии Совет Федерации образовал в своем составе новую комиссию по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. О стоящих перед комиссией задачах и характере будущей работы нам рассказал ее председатель, представитель правительства Москвы в СФ Олег Толкачев.

Убрать кляксы
В первую очередь мы будем работать над совершенствованием Жилищного кодекса. Многие связанные с ним проблемы были видны уже тогда, когда его только принимали. К примеру, еще в исходном варианте документа была видна вопиющая незащищенность проживающих в частных квартирах бывших членов семьи жен, мужей, детей. Сейчас страсти полыхают ярким пламенем. По моим сведениям, только из Москвы в адрес уполномоченного по правам человека поступила без малого сотня обращений от людей, которых вышвыривают на улицу. Суды принимают решение о продлении их права проживания на год-два, а дальше куда? Это, наверное, наиболее жирная, но далеко не единственная клякса в кодексе. Число предлагаемых поправок исчисляется многими десятками.

Чтобы адекватно реагировать на вызов времени, было принято решение создать в верхней палате Федерального Собрания специальную комиссию. Она займется вопросами жилищного строительства, ипотеки, регулирования права в области использования земли на цели развития строительства, законодательного обеспечения жилищной политики государства.

Следующая задача борьба с коррупцией в сфере предоставления земельных участков под строительство. Это стало уже чуть ли не нашим национальным блюдом. Просто стоять рядом с палками или винтовками делу не поможет. Надо принимать такие нормативы и законы, которые бы делали ее, коррупцию, не- возможной.

Еще более нас допекают закон об участии в долевом строительстве и судьба обманутых людей. Я имею в виду известную историю о том, как всякого рода Инициативы и Мастерки натворили дел, увели деньги граждан и сбежали. Кого-то прокуратура поймала, кого-то еще ловит... Ну и что? Ну, поймают, посадят на несколько лет, отдохнут они в местах не столь отдаленных, разве от этого квартиры появятся? Конечно, нет. И надежного, законного способа решить проблему нет. Москва взяла на себя в добровольном порядке обязательство помочь людям. Но ведь могла бы и не брать. Московская область сейчас пошла по такому же пути, но могла бы и не пойти. Значит, вопрос должен быть решен на законодательном уровне. И ведь, казалось бы, нынешний документ разработан до предельной степени детальности, в нем расписаны все сроки, все действия, вся ответственность до таких мелочей, что едва ли не указано, как штемпель в почте на письма ставить. А проблемы не исчезли.

Подкрепить инициативу законом
Определенного законодательного обеспечения требует и развитие индустрии строительных материалов. Без продвижения новых производств, без развития традиционных технологий, которые уже хорошо освоены, без реанимации тех заводов, что были у нас еще с советских времен, не достичь тех цифр, которые намечены: как минимум к 2010 году выйти на уровень строительства 80 млн. кв. м жилья. А по-хорошему надо иметь 140 млн. кв. м. Для этого нужны цемент, кирпич, лес, громадная номенклатура полуфабрикатов без них ничего не получится. И дело не только в наличии этих материалов, но и в стоимости. Если, скажем, кирпич прибавил в цене в 2,5 раза по сравнению с тем, что было полтора года назад, то о какой доступности жилья можно говорить?

Архиважен вопрос о допуске на рынок строительных организаций. Некоторое время назад Дума приняла закон об отмене лицензирования. Я выступал против, объяснял, что это преждевременно, но он все же прошел. Ведь что получается? Даже если вы выходите на сцену фокусы показывать, и то у вас должен быть документ о квалификации. В крайнем случае, должно быть общественное признание вас как артиста. А здесь свободный доступ к строительству, диплома даже не спросят. Это же преступление, людей можно угробить. Тем не менее, кому-то не терпится. Говорят будут контролировать саморегулируемые организации. Да, это хорошо, когда они созданы, когда они работают. Но прошел год. Стон стоит по всей Руси великой, что отказываться от лицензирования рано. Отмену отложили сначала на год, только что отложили второй раз. Но разве это что-нибудь решит по существу? Год пройдет, опять начнется разговор, что мы не успели, нам не хватило времени. Надо срочно принимать нормативные акты, которые сформируют институт саморегулируемых организаций.

Такого опыта по России много. Определяющей оказывается инициатива региональных руководителей. Интересный критерий оценки успешности региона я слышал от первого вице-премьера Дмитрия Медведева. Смысл его в следующем. 80 млн. кв. м жилья, о которых мы сейчас говорим, это показатель России 1989 года. Сведения о том, как они складывались по областям, статистика сохранила. Теперь берем любой регион, смотрим, сколько он строил тогда, и сравниваем с текущим положением. Если сегодняшний показатель выше уровня 1989 года, значит, все в порядке. Если ниже, значит, дело никуда не годится. Если могли столько строить раньше, то почему сейчас эти рубежи недостижимы? Конечно, критерий не абсолютный. Но ориентир хороший.

Очень много вопросов к ипотеке. Как ни крути, она дорогая. В то же время есть опыт регионов, который позволяет ее существенно удешевить. В частности, в Татарстане создан республиканский фонд для ипотечного кредитования работников бюджетной сферы: учителей, врачей и других. С традиционной ипотекой этим людям не справиться. Упомянутый фонд формируется за счет добровольных отчислений промышленных предприятий в размере 1% их дохода под личное поручительство Минтимера Шаймиева, что ни один рубль не уйдет ни направо, ни налево, а только куда надо. Предполагаю, что по умолчанию здесь используется административный ресурс, но это можно только предполагать, формально все делается на добровольной основе. На мой взгляд, это своеобразный римейк на темы советских времен. Но очень эффективный. На деньги фонда государство приглашает подрядчиков, которые работают с маленькой маржой, то есть строят жилье для фонда практически по себестоимости. А фонд продает его бюджетникам в кредит. То есть люди покупают жилье по цене, близкой к себестоимости, и с длительной рассрочкой. Платежи семьи составляют в результате 8 10 тыс. рублей в месяц. Все очень хорошо, но прямого указания в законе на возможность такой работы нет. Нет запрета, но нет и разрешения. Все делается по личному почину. Безусловно, схема работала бы намного проще и не в единственном регионе, если бы ее оформить федеральным законом.

И последнее. Чтобы действия нашей комиссии были максимально эффективными, мы уже договорились создать при ней экспертный совет и пригласить в него тех людей, кто реально занимается строительством, продажей, кредитованием. Большая часть современного бизнеса крайне внимательно следит за действиями властей и очень отзывчива, когда к ним обращаются за советом. Я твердо уверен, что если опираться на тех, кто изначально понимает, как принятые законы отзовутся на конкретной стройплощадке, тогда мы получим положительный результат.
Рынок жилья нынче жив не столько новостройками, масштабы коих с дореформенных времен заметно поубавились, сколько абсолютной свободой его купли-продажи. И впрямь, взгляните: на одном полюсе самый разнообразный - по цене, метражу, географии - спрос. На другом - столь же безграничное по оттенкам предложение: масса людей с "лишними" квартирами (если квартира вообще может быть лишней), которые не прочь сдать или продать свои жилища. Но сдают и продают далеко не все - не в последнюю очередь мешает незнание особенностей этой области бизнеса.

Кстати, предложен способ, как влиять на процесс законодательно. Создан Фонд реконструкции ветхого жилья. Средства фонда будут направляться только в те регионы, где проявлена своя инициатива, где есть собственная программа строительства, где готовы участвовать в софинансировании, а не просто клянчить: дай денег. В наблюдательный совет фонда войдут представители парламента. Возможно, кто-то из членов нашей комиссии. Это и будет одним из способов влияния законодателей на региональные процессы.

Впрочем, в Москве можно ожидать замедления роста цен или даже их снижения. Риэлтеры отмечают: спрос на квартиры чуть пошел на убыль. Это нельзя объяснить снижением остроты квартирного вопроса. Просто цены для многих потенциальных покупателей стали неподъемными, и люди ждут их коррекции.

Первый вопрос, с которым сталкивается собственник жилья: продавать сейчас или повременить? Цены на квартиры (номинированные в у.е.) сейчас растут на 20-25 процентов в год как в Москве, так и в регионах. Очень неплохо для вложений в столь консервативную (а значит, безопасную) сферу. Если говорить о московской недвижимости, то некоторые аналитики считают, что рынок здесь перегрет и цены завышены. Действительно, в столице сейчас уже практически не осталось квартир по ценам ниже 1000 долларов за метр.

Теперь - об аренде. Она актуальна в основном в Москве и некоторых других крупнейших городах страны. В частности, в столице сейчас наплыв приезжих, которым надо где-то жить. Сдача квартиры в аренду приносит минимум 10 процентов рыночной стоимости квартиры в год. Самый ликвидный товар - 1-2-комнатные квартиры, если речь не идет о центре и "элитных" домах. Сдача квартир в последних приносит около 15 процентов годовых. Большими квартирами оперировать менее выгодно, кроме тех случаев, когда это элитная недвижимость. Сдача элитной недвижимости в центре - "золотое дно". Причем независимо от размера квартиры и количества в ней комнат.

Действительно, московские застройщики работают сейчас на ста процентах рентабельности, их маржа достигает 500 долларов за метр и выше, что обусловлено гораздо более высоким уровнем жизни в столице, чем в регионах. Однако и на периферии он понемножку растет. Поэтому вложения в региональную недвижимость в будущем обещают тоже стать выгодными.

Купили, отремонтировали, теперь самое время найти клиента-арендатора. Если вы владелец простой одно- или двухкомнатной квартиры, то проблем не будет - спрос на такую недвижимость очень велик, и вероятность того, что вы не сможете найти клиента, мала. Наименьшим спросом пользуются дешевые трехкомнатные квартиры.

Однако недостаточно просто купить квартиру. В любом случае ее надо отремонтировать. На ремонт и мебель у вас уйдет от 30 процентов стоимости квартиры до 100 и более процентов. Здесь все зависит от категории недвижимости. Если вы выбрали сегмент недорогой недвижимости, можно ограничиться 30 процентами или даже меньшей суммой. Для элитной все как раз наоборот. Чем дороже и лучше ремонт, тем больше будущая арендная плата.

Таким образом, доход велик и соблазн - тоже. Однако арендодателю при расчете будущей арендной платы не нужно забывать о некоторых расходах, которые ложатся на него. Это постоянно растущие коммунальные платежи - особенно в свете грядущей коммунальной реформы. Их, как правило, платит владелец квартиры.

Сдача в аренду элитной недвижимости - на порядок сложнее. Такие квартиры чаще всего сдаются иностранцам. Однако при всем богатстве выбора многие арендаторы жалуются, что по-настоящему элитных квартир, хорошо и со вкусом отремонтированных и обставленных, - раз, два и обчелся. Так что здесь рыбка сама не клюет и вам придется очень постараться, чтобы найти нужного клиента. Время поиска может составить от нескольких недель до нескольких месяцев, и этот период вынужденного "простоя" объекта вам придется рассматривать как упущенную выгоду. Зато такая элитная недвижимость может приносить до 30 процентов годовых в валюте.

Есть еще налог на имущество физических лиц. Наше Правительство планирует перенять западный опыт, там значительная часть налогов платится владельцами недвижимости и земли. Ничего не поделаешь: это так называемое "бремя собственности". Сейчас же налог на имущество физических лиц составляет 5 процентов от всех налоговых сборов, но уже сегодня это ведущий налог для физических лиц. Максимальная его ставка, предусмотренная

И, как всегда, - налоги. Если вы хотите себя обезопасить, лучше сдавать квартиру "по-белому", делясь частью прибыли с государством. Налог на доходы физических лиц невелик (13 процентов), и вы вполне можете его себе позволить. "Черная" сдача в аренду не требует никаких налогов. Но стоят ли 13 процентов вашего спокойствия и безопасности?

Кстати, небольшое отступление в сторону загородной недвижимости. Владельцы многочисленных коттеджей частенько уходят от налогов, демонстрируя свой дом как недострой (даже если там не хватает какой-нибудь совсем небольшой и незначительной детали). Сейчас планируется ввести норму: если дом готов на 90 процентов, это уже не недострой, и налоги по нему платятся в полном объеме.

федеральным законом, два процента. Реальную ставку устанавливают местные органы власти, и она значительно меньше. В частности, по Москве максимум - 0,5 процента. Очевидно, что у этого налога уже сейчас есть значительный потенциал роста. К тому же пока инвентаризационная стоимость имущества устанавливается органами БТИ. Но уже с 2004 года налоговой базой станет рыночная стоимость. Это касается всех типов имущества: квартир, коттеджей, дач и др.

Вообще профессионалы не рекомендуют участвовать в финансировании до начала строительства. Существует даже правило "третьего этажа": инвестор за свой счет должен осуществить проектную и предпроектную подготовку и построить дом хотя бы до третьего этажа. Только тогда риск считается допустимым. Попутно нелишне учитывать и другие факторы - такие, как репутация застройщика, продолжительность его работы на рынке, общее количество реализованных проектов, наличие проблем с прошлыми проектами.

Но вернемся к квартирам. Итак, расходы у владельцев квартир немаленькие и скорее всего очень скоро будут еще больше. Увеличить доходы и сократить расходы многие стремятся еще на этапе покупки квартиры. Самый выгодный вариант - покупка на этапе строительства. Цена квартир к концу строительного цикла возрастает на 20-40 процентов (в зависимости от срока строительства). Однако надо помнить, что квартиру на этой стадии приобрести нельзя. Можно лишь участвовать в долевом финансировании строительства жилого дома. И только. Ведь пока дом не принят госкомиссией, его как жилого дома юридически нет и квартир как таковых в нем тоже нет. К тому же строитель может подвести - не выдержать сроков. Тогда вы, считай, "попали" на полгода-год. Остается считать упущенную выгоду.

Как говорится в документе, еще в первой половине августа российский финансовый сектор демонстрировал устойчивость, но в конце месяца появились признаки дестабилизации из-за кризисных явлений на мировых рынках. Это привело к резкому росту ставок на рынке межбанковских кредитов, которые временами превышали 8% годовых (прежде они составляли 4--5% годовых). Негативная ситуация на мировых рынках привела и к бегству спекулятивного капитала из России. По предварительным данным ЦБ, на которые ссылается МЭРТ, в августе отток средств составил 5,5 млрд долларов.

Мировой ипотечный кризис негативно отразился на российской финансовой системе, говорится в опубликованном в пятницу докладе Минэкономразвития Основные тенденции социально-экономического развития в январе--августе 2007 года. Последствия кризиса выразились в оттоке капитала, а также в том, что ЦБ пришлось потратить почти 2 трлн руб. для стабилизации ситуации на рынке межбанковских кредитов. Однако в дальнейшем они существенно не повлияют на российскую экономику, считают участники рынка.

В целом МЭРТ делает благоприятный для отечественной финансовой системы вывод: Последствия ипотечного кризиса в США пока ограниченно сказались на российском рынке. На фоне ограниченной ликвидности в мировой финансовой системе российская банковская система испытывает дополнительные потребности в значительных объемах ликвидности лишь в период осуществления налоговых платежей, особенно в конце месяца.

Дефицит ликвидных рублевых ресурсов обусловил высокий спрос со стороны кредитных организаций на инструменты рефинансирования. Объем сделок прямого РЕПО с Банком России в августе достиг рекордных показателей, составив 1,862 трлн руб., в том числе 28 августа -- 272 млрд руб., что явилось новым дневным максимумом, -- отмечается в материалах МЭРТ. Кроме операций прямого РЕПО спрос удовлетворялся путем предоставления однодневных кредитов овернайт и ломбардных кредитов, отмечают в министерстве. Благодаря действиям ЦБ ситуация на рынке стабилизировалась и ставки стали снижаться. Тогда же регулятор для увеличения объема рефинансирования снизил на две ступени требования к уровню международного рейтинга эмитента, необходимому для включения его облигаций в ломбардный список Банка России. В начале сентября ситуация на рынке стабилизировалась и ставки на рынке МБК составляли уже 5% годовых.

По мнению главного экономиста Deutsche Bank Ярослава Лисоволика, Россия несет ограниченные макроэкономические риски в связи с кризисом. Основные проблемы возможны у отдельных компаний или банков. Существенное влияние на весь банковский сектор кризис вряд ли окажет. Скорее всего, немного снизится темп банковского кредитования. Финансовые институты станут тщательнее выбирать заемщиков, что можно считать положительным эффектом кризиса. В последние годы банки слишком активно выдавали кредиты, не всегда правильно оценивая свои риски, -- говорит эксперт.
Московские власти в предвыборный период, похоже, решили придать ускорение одному из своих масштабных проектов, реализация которого пока вызывает лишь нарекания автомобилизированного электората. Масштабная реконструкция так называемой Большой Ленинградки, согласно первоначальным планам городских строителей, должна была завершиться не раньше 2009-го, но в минувшую субботу мэр Москвы Юрий Лужков дал понять, что большинство сложных участком реконструкции шоссе Ленинградского направления будет завершено уже к концу лета следующего года. Правда, при этом градоначальник отметил, что в любом случае результат реконструкции, которая должна разгрузить напряженную магистраль, будет малоэффективным без вмешательства в дальнейшее строительство чиновников Подмосковья и Минтранса России.

Отметим, впрочем, что еще в августе первый зампред Банка России Алексей Улюкаев предупреждал, что пик рефинансирования придется на октябрь--ноябрь -- тогда суточный объем может достигать 300--400 млрд руб. Тогда же он заверил, что регулятор готов на 100% обеспечить ликвидность банковской системы.

Сразу после завершения этого этапа реконструкции Большой Ленинградки начнется строительство на глубине 14 метров тоннеля, соединяющего Волоколамское шоссе с Ленинградским проспектом. Эта развязка пройдет под пешеходными переходами и выходами из метро Сокол. В новом тоннеле предусмотрено по три полосы в каждом направлении.

Если Московская область и Минтранс немедленно не приступят к расшивке Ленинградского шоссе от МКАД до Шереметьево, то результат нашей работы будет гораздо меньше, чем он мог бы быть, -- заявил г-н Лужков во время осмотра хода строительства транспортной развязки на пересечении Ленинградского и Волоколамского шоссе у станции метро Сокол. Именно этот превратившийся в сплошную пробку участок дороги, где уже выполнено 30% работ, московские власти обещают сдать первым. Как ранее заявлял первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин, в конце 2007 года откроют обновленный тоннель (будут заменены все несущие конструкции, укреплены стены и расширены полосы движения в каждом направлении), соединяющий Ленинградский проспект с Ленинградским шоссе.

Полностью же завершить реанимацию Ленинградского шоссе московские власти надеются согласно ранее намеченным планам. Мы хотим в 2009 году полностью закончить все по Ленинградке, -- заявил в субботу Юрий Лужков. Третьим и последним этапом мучений московских автолюбителей должно стать возведение тоннеля, условно названного Балтийским (соединит улицу Алабяна и Балтийскую). Он пройдет на глубине 22 метра -- уже под линиями метро, Ленинградским и Волоколамским тоннелями. Забегая вперед, мэр заметил, что строительство именно этого углубленного объекта является одним из проблемных вопросов, которые предстоит решить столичным властям в ближайшее время. Однако, похоже, прежде дорожникам еще предстоит удержаться в рамках ранее намеченного графика строительства первых двух очередей Большой Ленинградки. Строители уже сегодня сетуют на выросший с окончанием сезона отпусков транспортный поток, который мешает работам.

По данным департамента экономической политики и развития Москвы, городские инвестиции в дорожно-мостовое строительство в 2008 году вырастут на 36% по сравнению с 2007 годом и составят 88,5 млрд руб. И сосредоточить их предполагается на завершении строительства и реконструкции начатых объектов, таких, как Звенигородский проспект, Ленинградское, Дмитровское и Варшавского шоссе, магистрали Вешняки--Люберцы, Крестовского путепровода, двух транспортных развязок в Митино.



Главная --> Публикации