Главная --> Публикации --> Любовь к большим... и к маленьким Пугающая стагнация Блудные покупатели вернулись на рынок Собственников жилья застрахуют от мошенников Стройки в московских дворах будут идти с благословения чиновников

Многие помнят большие стенды с напечатанными и написанными от руки объявлениями «на съезд», «на разъезд». Тогда квартиры и комнаты в коммунальных квартирах не могли быть предметом купли-продажи. Стать обладателем другой жилплощади можно было путем прямого обмена. Казалось бы, удобно — без посредников, но такой обмен мог длиться годами, а мог и вовсе не состояться, если пожелания сторон были чересчур конкретными.

Один из многочисленных семинаров, прошедших на выставке «Недвижимость-2003» в Центральном Доме художника был посвящен обмену жилплощади. Проводила его корпорация «Бест-Недвижимость». Казалось бы, слово «обмен» ушло из нашего обихода с приходом рыночных отношений. С появлением частной собственности недвижимость превратилась в товар, и денежные отношения вытеснили натуральный обмен. Но прошедший семинар свидетельствует: обмен по-прежнему существует.

В результате приватизации собственники жилплощади получают право не только владеть, но и распоряжаться ею, то есть совершать все предусмотренные законом сделки. Кстати, если во время приватизации вы были несовершеннолетним ребенком, то, достигнув совершеннолетия, можете повторить эту процедуру. Тем же, кому посчастливилось получить квартиру по наследству, повезло и того больше: оформлять приватизацию такой квартиры не нужно — по завещанию они уже являются собственниками.

Прямой обмен и сейчас используют, но обычно он происходит между родственниками. Достаточно написать заявления в бюро обмена, получить обменные ордера и разрешение муниципалитета или ведомства, в зависимости от того, кому принадлежит квартира. Родители, чьи дети еще не достигли совершеннолетия, должны получить одобрение органов опеки. Останется запастись терпением, чтобы собрать все эти документы. Разумеется, все тяготы по оформлению документов может взять на себя большинство агентств недвижимости.

Например, если вы хотите съезжаться, агентство не только найдет потенциальных покупателей ваших квартир, но и одновременно составит и зарегистрирует договоры о продаже вашей и покупке новой жилплощади, просчитает, хватит ли средств от продажи на покупку, проверит юридическую чистоту всех предполагаемых сделок и подготовит пакет документов. Проблема, которая может возникнуть при разъезде, тоже легко может быть разрешена. Если вам не хватает средств от продажи одной квартиры, чтобы наконец-то разъехаться по разным адресам, возможным вариантам для вас может стать приобретение одной из квартир в Подмосковье. Одна из традиционных форм обмена — обмен с доплатой. В этом случае важно, чтобы документы на продажу одной и покупку другой квартиры прошли регистрацию одновременно, потому что при существующей системе прописки всегда есть шанс после продажи квартиры оказаться человеком без определенного места жительства. Разумеется, и сам процесс передачи денег в счет доплаты требует грамотной организации.

На современном, заметно оживившемся после приватизации рынке, действует несколько схем обмена через куплю-продажу. Строго говоря, обменом это назвать нельзя, но форма договора не меняет сути, даже если в деле фигурирует доплата. Более того, большинство сделок сегодня являются пакетными, то есть предполагают составление цепочек, большинство звеньев которых, по сути дела, являются обменами. Зачастую лишь один участник пакетной сделки может реально приобретать квартиру (а иногда такового не имеется), остальные же используют альтернативную жилплощадь для увеличения квартиры, съезда, разъезда или просто изменения места жительства.

Для очередников есть еще один вариант обмена — получить государственную субсидию. При этом, конечно, нужно располагать и своими средствами, так как очередники не являются владельцами квартир и не могут их продать. Квартиру можно приватизировать, но тем самым вы перестаете числиться очередником, чем доставляете много радости городскому бюджету

Весьма непростой задачей является обмен квартиры в новостройке. Документы на собственность оформляются минимум полгода. Естественно, что потенциальный покупатель вашего жилья без особого энтузиазма будет ждать столько времени. В этом случае можно заключить договор «безвозмездного пользования» не только с родственниками, но и с другими физическими лицами, которые вас приютят и пропишут на своей жилплощади на полгода или год. Тогда переехать можно будет сразу, а юридически оформить сделку, когда это будет возможно.

У многих риэлторских компаний есть свои схемы проведения обменных операций. Например, «Бест-Недвижимость» предлагает программу «Доступное жилье», по которой квартира у клиента приобретается по рыночной стоимости (при этом нет необходимости в оформлении большого количества документов), затем ему продают другую квартиру при условии, что он внес всего лишь 50 % от стоимости. Агентство обговорит с клиентом схемы погашения задолженности, предложит страховку и гарантии.

Получить ипотечный кредит тоже возможно, но тогда барменам, охранникам и, как ни странно, риэлторам придется сначала поменять профессию. По мнению банка, клиенты, чья профессия связана с риском, могут оказаться некредитоспособными. И еще об одном нужно помнить: пока вы должны банку, недвижимость остается под залогом, и вы не сможете распоряжаться жилплощадью, хотя она и будет оформлена вам в собственность. Если же очень хочется распоряжаться, можно выплатить сумму досрочно, за это, правда, придется, скорее всего, заплатить штраф банку.

От объявления национального проекта до массового заселения новоселов в просторные и недорогие квартиры дистанция огромного размера. По большому счету государство всего лишь дало понять, что оно берет на контроль квартирный вопрос, который за последние десятилетия, похоже, испортил не только москвичей.
К Дню строителя Минрегион и Росстрой, на хрупкие плечи которых легла непосредственная реализация масштабного проекта, подвели итоги своей полугодовой работы. Если попытаться усреднить расхождения между цифрами, которые представили два ведомства, показатели внушают легкий оптимизм.

Вопрос: менять или не менять, пожалуй, снят. Нужно только решить, какую схему выбрать и кому доверить свою недвижимость, свои сбережения и свое будущее.
В рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье планируется увеличить объемы строительства вчетверо.

Введено больше 230 тысяч квартир общей площадью 21,2 млн. кв. км. До конца года эту цифру планируется увеличить примерно до 56 миллионов. Объем ипотечных кредитов к этому же сроку должен увеличиться, а процентная ставка понизиться до 10,5 процента.

МЫ СТРОИЛИ, СТРОИЛИ

Однако руководитель Росстроя Сергей Круглик убежден, что в ближайшее время этого не произойдет. По прогнозам Круглика, цена квадрата будет только расти: в этом году рост цен на недвижимость не превысит уровень инфляции, а вот в следующем вполне может перескочить и за 10%.

Впрочем, как утверждают аналитики финансового рынка, рассчитывать на дальнейшее понижение процентной ставки бессмысленно она в любом случае не будет ниже уровня инфляции ни один банк не готов работать себе в убыток. Рычагом на этом поле может стать и, очевидно, станет понижение цены на квадратный метр.

В ЭТОМ НАША СТРАТЕГИЯ!

Минрегион подвел первые итоги реализации жилищного нацпроекта на совещании в Красногорске. Как сообщил глава министерства Владимир Яковлев, темпы возведения жилья выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 34,8%. Однако нацпроект Доступное и комфортное жилье гражданам России пока еще не решил квартирный вопрос россиян. Как заметил заместитель министра Юрий Тыртышов, 60% россиян не удовлетворены жилищными условиями, а 40% жилья только по официальным данным находится в неудовлетворительном состоянии.

Для того чтобы этого не произошло, определен второй путь: приоритетный. Он заключается в том, что жилье сегментируется в зависимости от возможностей покупателя. Кроме того, разрабатываются принципиально новые схемы господдержки, например, в виде по-настоящему доступной ипотеки. Еще одним немаловажным моментом должна стать аренда под сенью государства, вплоть для налоговых льгот, распространяющихся на тех, кто живет в наемной квартире.

Руководство Минрегионразвития определило два основных вектора развития стройкомплекса в России. Один из них инерционный предусматривает реализацию госпрограмм теми механизмами, которые уже имеются. Тогда про доступность жилья можно будет забыть буквально через год.

Большой упор в стратегии делается на строительство жилья для социального найма, в котором, по подсчетам Минрегиона, нуждаются более 30% россиян. В 20082010 годах предлагается создать новые госструктуры: Федеральное жилищное агентство, государственную лизинговую компанию в сфере строительства и ЖКХ, а также Фонд содействия реформированию ЖКХ. Они займутся развитием строительного рынка и будут оказывать всяческую помощь бизнесу, например, в виде предоставления долгосрочных кредитов на строительство. Принцип действия будет таким же, как у агролизинга в Минсельхозе. В сельском хозяйстве этот финансовый инструмент зарекомендовал себя с самой лучшей стороны.

Министерство регионального развития оформило этот приоритетный путь в виде Стратегии массового строительства жилья до 2025 года. Чиновники утверждают, что в случае ее удачной реализации через 1517 лет более 80% россиян смогут приобрести жилье в собственность, остальные получат возможность арендовать его по доступным ценам.

СЛУЖИТЬ БЫ РАД ПРИСЛУЖИВАТЬСЯ ТОШНО

Итогом должно стать повышение темпов строительства до 209,7 млн. кв. м в год. (против нынешних 56,3 млн. кв. м). Впрочем, многие независимые эксперты не разделяют оптимизма чиновников-строителей. Голое наращивание строительства не приводит к его доступности. В этой стратегии очень много нелогичного и нецелесообразного, считает вице-президент общественной организации малого и среднего бизнеса ОПОРА России Алексей Кожевников.
С ним соглашается, правда, используя другие аргументы, руководитель одного из крупнейших аналитических агентств, специализирующегося на московской недвижимости. По его мнению, увеличение объема жилья на рынке вряд ли снизит цены, и столичный рынок недвижимости по-прежнему остается преимущественно спекулятивным.

Сегодня себестоимость квадратного метра в Москве 700 долларов. Нормальная наценка, которую, как правило, делают строители, должна укладываться в 200300 долларов. Но на практике эта цифра как минимум в полтора раза выше, потому что в процессе строительства возникают все новые и новые обременения.

У строителей своя точка зрения на национальный проект. Разумеется, они не против только за. Внимание государства к их профессиональной деятельности это много заказов, денежные вливания, государственные субсидии и еще много разных приятных неожиданностей. Но, по-хорошему, именно их стоило бы привлечь к разработке государственных стратегий и ФЦП, как это, например, давно делается на Западе. И тогда, возможно, рост цен на жилье не обгонял бы инфляцию. А может, и наоборот, пошел не вверх, а вниз.

Еще один, не менее затратный момент обязательный, законодательно утвержденный откат. Часть квартир застройщик обязан передать местной администрации. Как правило, это треть куда там феодальной десятине! А теперь добавим к этому обязательные выплаты с процентами по кредиту, который строитель взял под производство, и немаленькие суммы взяток, которые необходимо дать чиновникам всех уровней за то, что они и так обязаны подписать в силу профессиональных обязанностей. Из этого и складывается еще как минимум 1500 долларов за квадратный метр.

Прежде всего это земельная проблема. Сегодня почти вся земля продается на вторичном рынке, а значит, строители платят уже намного больше даже с учетом того, что на земле, куда приходит строитель, нет электроэнергии, тепла, канализации и воды. И застройщику приходится самому озадачиваться прокладкой коммуникаций а это очень серьезные затраты.

Другую проблему пообещал решить Сергей Круглик, выделив из затрат и компенсировав стоимость коммуникаций и внешних сооружений, которые сейчас, кстати, тоже закладываются в стоимость: школ, подъездных путей, трансформаторных будок и т.п.

Все эти проблемы можно решить. Например, передать землю в аренду на время строительства: это совсем небольшие деньги и разница с затратами на покупку и продажу впоследствии могла бы существенно повлиять на стоимость квадрата. C аппетитами чиновников вполне можно разобраться законодательными мерами и силами УВД.

Одной из самых острых проблем остаются цены на стройматериалы, которые также в значительной степени определяют стоимость метра и доступность жилья.

ЦЕНЫ НЕ ЦЕМЕНТ НЕ ЗАСТЫВАЮТ

Впрочем, цемент далеко не единственный, хоть и важнейший, составляющий элемент. На уровне верхних эшелонов власти признано, что доступное жилье это прежде всего панельное домостроение. Следовательно, для успешной реализации нацпроекта необходимы инвестиции и длинные кредиты в производство железобетонных конструкций и строительство новых ДСК (домостроительных комбинатов). А это уже проекты, рассчитанные не на один год. Однако ни из Минэкономразвития, ни из Минрегионразвития не слышно, чтобы кто-нибудь серьезно занялся этой проблемой.

По данным Росстата, отпускные цены предприятий-производителей на основные стройматериалы за последний год выросли в среднем на 1520%. А цена на различные цементные смеси на рынках страны подскочила в среднем на 2040%. И, что самое главное, предложение цемента пока растет темпами, которые не могут обеспечить запланированные показатели. По подсчетам экспертов, чтобы выйти на предусмотренные нацпроектом цифры по вводу жилья, производство того же цемента нужно увеличить к 2010 г. с нынешних 65 млн. тонн до 90 млн. Уже сегодня большинство цементных заводов работает на запредельной нагрузке, и такие объемы выдержать в течение длительного периода им не под силу.

Чуть более 3 млрд. кв. м

Тенденция удорожания стройматериалов, как считает большинство экспертов, при нынешнем уровне развития строительной индустрии имеет долгосрочный характер: в ближайшие пять лет увеличение объемов строительства приведет к еще большему дефициту стройматериалов и, естественно, их удорожанию. Есть и еще одна потенциальная опасность. Отпускные цены отечественных производителей сейчас растут на 1520% в год, а вот розничные цены увеличиваются вдвое меньшими темпами. Помимо отложенного потенциального скачка цен это означает еще и то, что на российском рынке укрепляются позиции поставщиков импортных стройматериалов, рост цен на которые сегодня вполне сопоставим с темпами инфляции. На прилавках торгующих организаций отечественные отделочные материалы, краски, лаки, строительное стекло, обои, сантехническое оборудование, ламинаты и паркеты давно заменили импортные аналоги. Таким образом, в стройиндустрии повторяется ситуация с отечественным автопромом, который из года в год уверенно сдает позиции зарубежным производителям.

В ближайшие несколько лет мы вполне сможем привести ипотечную ставку к тому размеру, который существует в Европе, заявил недавно на встрече с иностранными журналистами первый вице-премьер Правительства РФ Дмитрий Медведев. Из его уст такое заявление звучит особенно авторитетно, если учесть, что именно Медведев курирует от лица правительства весь комплекс нацпроектов, основным средством реализации одного из которых Доступное и комфортное жилье является как раз ипотека.

составляет сегодня в России объем жилищного фонда. Средняя обеспеченность жильем около 21 кв. м на человека, что вдвое меньше, чем в среднем по Европе. Сегодня в России 90% жилья покупают 15% населения.
Проект стратегии массового строительства жилья предусматривает, что средний срок накопления средств для покупки жилья не должен превышать три года, таким же должен быть срок ожидания предоставления жилплощади в социальный наем. Уровень обеспеченности жильем к 2025-му должен составить 3032 кв. м на каждого россиянина.

Первейшее условие, которое изначально определяет проценты по любым кредитам, ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком РФ. Сейчас она после очередного снижения в июне составляет 10% годовых. А ипотечные кредиты выдаются под 1114% годовых в рублях и под 912% в иностранной валюте.

В Европе ставка по ипотечным кредитам такая, что сейчас может только присниться нам в сладком сне в разных странах в среднем в диапазоне от 3 до 5%. А небогатые граждане могут купить жилье еще под меньшие проценты. Как, например, в той же Бельгии вовсе под символические 2,05% годовых. Для этого там существует разветвленная сеть различных социальных фондов и т.д. И понятно, что до бельгийцев среднестатистическому российскому ипотечному заемщику при этой жизни не дотянуться. Но вот вопрос достижима ли в России в ближайшие годы ставка по ипотечным кредитам хотя бы на уровне 68% годовых не оставляет в покое. Попробуем разобраться, да или нет. И если да, то при каких условиях.

Кстати, есть еще один нюанс, который может дать все основания чиновникам заявить чуть ли не через год, что российская ипотека уже встала в один ряд по процентным ставкам с развитыми государствами мира. Если брать не понижение ставок в России, а повышение где-либо в другой части света. Например, в США. И такие попытки уже есть. Буквально в четверг руководство АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) заявило, что в США проценты по ипотеке уже приблизились к 8% годовых. Если такая тенденция будет продолжаться, то для того чтобы чиновники отчитались о достижениях, можно как бы и вообще ничего не делать. Вот только упускается из виду тот факт, что в США ставка по ипотеке плавающая и привязана к учетной ставке, устанавливаемой Федеральной резервной системой страны. Понизится ставка то же самое произойдет и по процентам за ипотечные кредиты.

Соответственно, чтобы выплачивать ежегодно кроме основной суммы долга еще не более 78%, необходимо, чтобы ЦБ снизил ставку рефинансирования примерно до уровня 56% годовых. Насколько это реально? Ставка рефинансирования не может быть ниже показателей инфляции. Получается, что для ставки рефинансирования в 6% страна должна добиться инфляции хотя бы в диапазоне 4,55% в год. По расчетам правительства и в принятом на три года федеральном бюджете заложены следующие плановые показатели: в 2008-м инфляция должна составить 67%, в 2009-м 5,56,5% и в 2010-м опуститься до 56% за год. Даже если правительству удастся выполнить поставленную задачу, то с учетом ставки рефинансирования проценты по ипотечным кредитам не опустятся в 2009-м ниже 910%, а в 2010-м 89%.

Которое, если не случится обвала мировых цен на углеводороды, в ближайшие годы продолжит расти в цене. И тем самым может свести на нет все усилия по реализации нацпроекта, поскольку доступность жилья в случае с ипотекой сводится к сочетанию трех факторов: доступности цен на само жилье, низким процентам по кредиту и длительным сроком, на который его можно взять. В ряде европейских стран, к примеру в Нидерландах или в Швейцарии, ипотечный кредит оформляют с расчетом, что его окончательно будет гасить уже следующее поколение семьи. А в Великобритании такой заем вообще могут оформить аж на 57 лет.

Конечно, есть еще всяческого рода хитрости в виде дотаций, компенсаций и так далее. Но для основной массы ипотечных кредитов ситуация вряд ли будет отличаться от нарисованной выше. Кстати, отметим, что и это было бы очень серьезным достижением для развития ипотеки в России. Но вряд ли для ее удешевления в целом. Поскольку все те годы, что ипотека существует в нашей стране (начиная от зачаточного состояния и вплоть до нынешнего), она в реальности становится только дороже. Снижение ставок с лихвой компенсируется ростом цен на жилье.

И это, пожалуй, главное, что произошло в отношении российской власти к проблеме. Понимание уже есть. А значит, при последовательном и системном подходе будет найдено и решение.
Нам часто приходится слышать, как строители и чиновники объясняют высокие цены на недвижимость и трудности с реализацией национального проекта Доступное жилье дефицитом отечественных стройматериалов. Так ли очевидна связь между темпами строительства, стоимостью квадратного метра и нехваткой стройматериалов?

Впрочем, первый вице-премьер Дмитрий Медведев в отличие от большинства чиновников, как шаманское заклятие повторяющих фразы о снижении ставок по ипотечным кредитам, этот нюанс осознает. Как заявил он тем же журналистам, ставка может быть низкая, но стоимость жилья почти такая же, как в Европе, а доходы, к сожалению, не такие. И вот над этим разрывом нужно очень сильно работать.

В целом ситуация по стране выглядит довольно ровно. В ряде регионов наращивается производство цемента. В Рязанской области планируется к 2010 году ежегодно изготавливать 15 млн. тонн цемента, что составляет 25% от всего потребления. В таких областях, как Москва и Подмосковье, наоборот, больше заинтересованы в закупке этого строительного воздуха. Если говорить про другие стройматериалы, то американская компания Guardian Industries планирует в России запуск завода, который будет производить 250 000 тонн стекла в год.

Положение с производством отечественных стройматериалов рассматривалась недавно в ходе всероссийского совещания по итогам реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России под председательством руководителя Минрегиона Владимира Яковлева.

По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, никакой трагедии в этом нет. Если у нас в стране объявлен свободный рынок надо следовать его законам, а значит покупать там, где на сегодня это выгоднее. В настоящее время уже сложилась практика закупки стройматериалов в Польше и Финляндии, так чем же хуже Китай?

Складывается впечатление, что дела с производством стройматериалов на территории нашей страны идут весьма неплохо. Тем любопытнее прозвучало сообщение вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, который рассказал, что городу выгоднее наладить массовую закупку цемента в Китае, чем пользоваться услугами местного завода. Питерский цемент дороже китайского. Отражается ли на ценах квадратного метра и темпах строительства то, что питерские строители используют китайский цемент?

Кроме того, нынешняя цена стройматериалов уже не оказывает существенного влияния на самые дорогие объекты недвижимости (Москва и область, Санкт-Петербург), поскольку их стоимость сегодня достигла своего пика и находится на верхней точке покупательской возможности. Для этих регионов основную роль в ценообразовании играет стоимость земельного участка под застройку, а потом уже все остальные расходы. Поэтому, фактически любое увеличение себестоимости отражается только на прибыли и рентабельности.

В рамках того же национального проекта трудится множество коммерческих компаний и индивидуальных строителей, которым все равно, чьего производства цемент, дерево и кирпич идет в ход. Главное, что бы материал был качественный и доступный. И вряд ли торговая марка цемента может повлиять на темпы строительства жилья. Строители не ждут, когда отечественная цементная отрасль расправит крылья и осчастливит всех изобилием своего продукта.



Главная --> Публикации