Главная --> Публикации --> Собственников жилья застрахуют от мошенников Стройки в московских дворах будут идти с благословения чиновников Закон № 214-фз: миссия выполнима? Rbi потратит на жилье и коммерческие объекты в петербурге и регионах больше $1 млрд Города подмосковья: бронницы

Слышала, что мой дом будут сносить. Где мне по закону должны предоставить другое жилье? Можно ли потребовать поселить меня на этой же улице рядом с нашим домом ведут массовую застройку?

В столице медленно, но верно продолжают сносить старые, обветшалые жилые дома. Кто-то из москвичей уже ожидает переезда в новую квартиру, предоставленную взамен старой, а у кого-то это еще в перспективе. В связи с переселением возникает немало вопросов, и сегодня мы ответим на некоторые из них.

Вне района проживания квартиру могут предоставить с письменного заявления гражданина или в следующих случаях:
расположения сносимого дома в Центральном или Зеленоградском административном округе (переселение осуществляют в пределах этих АО);
нахождения здания в районе, который в силу исторических, географических и градостроительных особенностей не имеет границ с другими районами столицы (жилье дают в границах АО, в состав которого входит этот район);
неотложного отселения из многоквартирных домов, признанных аварийными вследствие повреждений, которые были получены в результате взрывов, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также других геологических явлений, стихийных бедствий, чрезвычайных ситуаций;
предоставления двух и более квартир (при этом одна квартира должна находиться в районе проживания, за исключением предоставления жилья многодетным семьям, имеющим несовершеннолетних детей).
Что касается требования о выделении квартиры в новостройке, расположенной на одной улице со сносимым домом, то муниципальные органы вполне способны его удовлетворить, если у них есть такая возможность.

В соответствии с Законом Москвы №21 гражданам, освобождающим жилое помещение, выделяют другое благоустроенное жилье в том же районе административного округа столицы, где расположено здание, подлежащее сносу.

При переселении нанимателям предоставляют другое благоустроенное помещение также на основании договора социального найма. В соответствии с п. 4 ст. 20 Закона Москвы Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения семье из трех человек, в состав которой входят супруги, выделяют двухкомнатную квартиру площадью от 54 до 62 кв. м.

Я, мои жена и дочь проживаем в двухкомнатной квартире площадью 44 кв. м на основании договора социального найма. Какое жилье положено нам при переселении? Можем ли мы рассчитывать на трехкомнатную квартиру?

Как устанавливают сумму возмещения собственнику за жилое помещение, которое он освобождает при переселении из сносимого дома? Что делать, если я не согласен с произведенной оценкой?

Таким образом, трехкомнатная вам не полагается.

Расчет суммы возмещения осуществляют исходя из нормативной стоимости отчуждаемого жилья, которую определяют по формуле Н = С х П, где Н нормативная стоимость жилья, С средняя рыночная стоимость 1 кв. м, П общая площадь отчуждаемой квартиры.

Размер компенсации определяет оценщик по заказу Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, причем все связанные с этим расходы несет департамент. Если собственник не согласен с результатами, он вправе произвести данную процедуру повторно, но уже за свой счет. Все споры, связанные с оценкой жилья, решают в судебном порядке.

Вы можете утратить право пользования квартирой, если ваш муж взамен освобождаемой квартиры возьмет денежную компенсацию и не станет приобретать иное помещение. Но если он согласится на натуральное возмещение (другое жилье) или купит на полученные деньги квартиру, то члены его семьи сохранят право пользования ею в следующих случаях:
члены семьи собственника, в том числе бывшие, имели на момент приватизации равные с ним права пользования квартирой;
между собственником и членами его семьи, в том числе бывшими, заключено соглашение о сохранении за ними права пользования предоставленным жилым помещением;
есть соответствующее решение суда;
члены семьи, в том числе бывшие, не владеют иным помещением, а собственник не может обеспечить их жильем.
Я стою в очереди на улучшение жилищных условий. Наш дом собираются сносить. На что может рассчитывать наниматель-очередник при переселении?

После замужества я прописалась в квартиру мужа, которая является его собственностью. У нас родилась дочь, и ее мы тоже зарегистрировали на этой жилплощади. Но с супругом у меня отношения не складываются, мы собираемся разводиться. Сейчас наш дом хотят сносить. Опасаюсь, что при предоставлении мужу жилья взамен освобождаемого мы с дочерью потеряем право пользования квартирой, так как не являемся ее собственниками. Что об этом говорится в законе?

Если переселяемый наниматель состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то он вправе рассчитывать на жилое помещение по договору социального найма либо на безвозмездную субсидию для строительства или приобретения квартиры в собственность. В случае когда человек отказывается от предлагаемых условий, ему выделяют жилье, равное по общей площади ранее занимаемому по договору социального найма, и он продолжает состоять на учете до подхода очереди. Нуждающимся в жилых помещениях субсидии не положены.

Если наниматель состоит на жилищном учете, то ему могут предоставить лучшую квартиру без учета даты признания его нуждающимся в улучшении жилищных условий или в жилом помещении. Напомним, что гражданина, вставшего на учет до 1 марта 2005 года, признают нуждающимся в улучшении жилищных условий. А те люди, которых поставили на учет после этой даты, являются нуждающимися в жилом помещении.

Да, действительно, такое бывает. При выделении жилья нанимателям, которые не состоят на жилищном учете и занимают квартиру менее нормы, учитывают наличие иных жилых помещений, принадлежащих гражданам или членам их семей на праве самостоятельного пользования, а также все гражданско-правовые сделки с жильем и действия, совершенные за последние пять лет.

Моя семья из четырех человек проживает в однокомнатной квартире по договору социального найма. Слышала, что при переселении в отдельных случаях дают жилье, равнозначное ранее занимаемому (освобождаемому), несмотря на норму предоставления (18 кв. м на человека). В каких ситуациях это может произойти?

К действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:
изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;
обмен;
невыполнение условий договора о пользовании квартирой, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;
изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;
вселение в помещение иных лиц (за исключением временных жильцов);
выделение доли собственниками жилья;
отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или его части.
Не считаются повлекшими ухудшение жилищных условий следующие действия:
вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;
вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в качестве членов семьи (если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в Москве);
расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом ему жилья;
признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;
вселение нетрудоспособных родителей, если они до вселения обладали по предыдущему месту жительства в Москве самостоятельным правом пользования помещением, признанным непригодным для постоянного проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции; либо они безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в столице органам государственной власти Москвы;
отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения.
Мне, собственнику освобождаемого жилого помещения, в связи с переселением предложили заключить договор краткосрочного найма. Для чего он нужен?

Поэтому если наниматель и члены его семьи имеют другие жилые помещения, в отношении которых они обладают правом пользования, или в результате совершенных ими действий жилищные условия ухудшились, то предоставляют квартиру, равнозначную по общей площади освобождаемой.

Процесс приватизации земель под промышленными предприятиями, который должен был завершиться к концу этого года, фактически провалился. На 1 января 2001 года, согласно презентованному в четверг исследованию Института экономики города, в собственности юридических лиц находилось лишь 0,4% земель в городах и селах. По данным заместителя руководителя департамента корпоративного управления и новой экономики Минэкономразвития Андрея Ивакина, за последние два-три года наблюдались лишь единичные случаи выкупа в собственность земли под промышленными предприятиями. В МЭРТ полагают, что это и тормозит структурную перестройку экономики. «Мы вынуждены были начать работу по внесению изменений в законодательство, которые бы стимулировали выкуп земли собственниками предприятий», – заявил в среду г-н Ивакин.

Оформление отношений между собственником, освобождающим квартиру, и отселяющим его лицом может занять какое-то время. А чтобы человек сразу же въехал в предоставленное ему новое жилье, занялся ремонтом и так далее, с его согласия с ним заключают договор краткосрочного найма. Он будет являться основанием для вселения и проживания в квартире на то время, пока не оформлены документы на собственность. Указанный договор прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности на предоставленное жилье.
Собственники предприятий не хотят выкупать землю под своими заводами и фабриками, а чиновники не хотят ее продавать. Минэкономразвития заставит первых покупать, а вторых – продавать.

Тем не менее, несмотря на очевидные выгоды приватизации земли под промпредприятиями как для экономики в целом, так и для самих предприятий, процесс приватизации земли, который должен был начаться после вступления в силу Земельного кодекса, так и не начался. На сегодня можно вести речь лишь о единичных случаях. «Причина сложившейся ситуации в том, что нынешние законы, на основании которых и должна приватизироваться земля под предприятиями, носят фискальный характер», – сказал RBC daily Андрей Ивакин. То есть сейчас главной целью приватизации земли является получение максимально возможных средств в бюджет от ее продажи, а не собственно передача земли в частные руки. В итоге выкупная цена оказывается слишком высокой. Например, в Рязанской области участок площадью в 1 га стоит 4 млн рублей. Но и это еще полбеды. Выкупная цена в настоящее время рассчитывается исходя из ставок земельного налога: ставка налога просто умножается на коэффициент от 3 до 30, в зависимости от пожеланий местных властей. Но в действующем законе механизм индексации ставок земельного налога в зависимости от инфляции однозначно не определен. Более того, некоторые субъекты федерации самостоятельно устанавливают цену выкупа на землю по принципу «как Бог на душу положит». Например, Москва, власти которой вообще предлагают продавать землю в столице по 60–90-кратной ставке земельного налога. В пределах Садового кольца 1 га (по Земельному кодексу) стоит 1,4 млн долларов. По мнению московских властей, его рыночная стоимость в 8 раз выше.

По мнению экспертов Института экономики города, изучавших проблему выкупа земли под промышленными предприятиями в России по заказу МЭРТ, приватизация земли имеет ключевое значение для развития отечественной экономики. «Именно города с высоким процентом приватизированной земли и активно функционирующим земельным рынком приобретают репутацию территорий с прогрессивным, предсказуемым и благоприятным климатом для инвесторов», – говорится в отчете института. Для иллюстрации своей позиции эксперты приводят характерный пример. Маленький город Бор в Нижегородской области занимает первое место среди всех российских городов по объему иностранных инвестиций на душу населения. В городе Бор местные власти активно продают землю. В частности, Борский стекольный завод приобрел стратегического иностранного инвестора только благодаря тому, что ему был передан в собственность участок под заводом. Помимо этого, считают эксперты, передача участков в собственность юридическим лицам будет способствовать более эффективному использованию территорий города, а именно выводу промышленных предприятий из центра, где земля дорогая. «Во многих российских городах, не исключая Москвы, сложилась непропорционально большая доля промзон – их площадь в столице, например, составляет 14% территории города. В радиусе 7–8 км от центра большая часть ценнейшей земли с хорошо развитой инфраструктурой занята промышленными предприятиями. Для сравнения: в Париже, Сеуле, Гонконге доля промзон составляет всего 5% территории города», – говорится в исследовании института. Эксперты полагают, что если бы земля находилась в собственности предприятий, они быстро передислоцировались бы на окраины, туда, где земля гораздо дешевле.

Министерство, помимо всего прочего, предлагает ввести административную ответственность собственников предприятий за невыкуп земли. Однако сами субъекты рынка утверждают, что проблема заключается еще и в том, что чиновники с большим трудом расстаются с землей. «Нас просто не допускают до выкупа земли, устанавливая различные барьеры – начиная от завышения цены и заканчивая разными дополнительными условиями», – утверждает советник генерального директора ОАО «Объединенные машиностроительные заводы» Андрей Лазаревский. Действительно, согласно выводам экспертов, оформление документов сегодня занимает 2,5–3 года. Впрочем, как сообщили RBC daily в Минэкономразвития, ответственность чиновников за несвоевременное оформление документов тоже будет предусмотрена. «Мы намерены ввести обязанность всех органов власти совершать все сделки вовремя, – говорит Андрей Ивакин. – Сейчас установлен двухнедельный срок от момента подачи документов до принятия решения. Но он нигде не соблюдается. Более того, не установлен срок на совершение самой сделки. Поэтому оформление земли в собственность длится годами. Мы предлагаем установить двухнедельный срок и на совершение сделки». И последнее. МЭРТ также предлагает продлить срок приватизации земли под промышленными предприятиями до 1 января 2006 года. Все соответствующие поправки к законам министерство планирует внести в Госдуму в осеннюю сессию.

Минэкономразвития намерено не только навести порядок в деле выкупа земли и установления ее стоимости, но и принять меры, которые стимулировали бы приватизацию. «Сейчас речь идет о том, чтобы снизить цену выкупа земли по сравнению с действующей», – говорит Андрей Ивакин. Причем предполагается не просто снизить цену, а в корне изменить порядок ее расчета. МЭРТ предлагает считать не от ставок земельного налога, а от неких базовых ставок цены за квадратный метр. Эти базовые ставки уже вычислены министерством исходя из размеров городов, количества населения и некоего нового показателя, именуемого индексом налогового потенциала. В итоге стоимость земли должна получиться ниже, чем сейчас. Например, гектар земли в Рязани, согласно новой методике, должен стоить не более 1 млн рублей (против 4 млн сейчас). Впрочем, гектар земли в Москве в пределах Садового кольца окажется дороже нынешнего: он будет стоить около 2,5 млн долларов. Зато на окраине Москвы такой же участок будет стоить всего 91 тыс. долларов или 2,8 млн рублей. Впрочем, только экономическими методами МЭРТ не ограничится.

Mirax Group приобрела у турецкой Cengiz Group отель Sungate Port Royal, расположенный в Кемере, сообщил Ъ член совета директоров Mirax Максим Темников. По его словам, сделка была закрыта 12 августа, ее сумма составила $340 млн. Представители Cengiz Group отказались комментировать сделку, но о том, что Mirax купила отель, знает коммерческий директор Tez Tour Александр Буртин.

Mirax Group решила заняться гостиничным бизнесом. Как стало известно Ъ, компания договорилась о покупке отеля Sungate Port Royal категории семь звезд в Турции за $340 млн. Кроме того, компания планирует вложить еще $600 млн в строительство сети гостиниц в Европе. В Москве все труднее найти привлекательную площадку, а строительство гостиниц на курортах всегда будет рентабельным, объясняют эксперты.

О том, что Mirax Group ведет переговоры о покупке этого отеля, в конце июля сообщили несколько турецких СМИ со ссылкой на зампреда совета директоров Sungate Port Royal Казыма Дженгиза. Господин Дженгиз тогда говорил, что отель, в который было вложено $150 млн, будет продан за $330-450 млн.

Sungate Port Royal Hotel принадлежит к категории семь звезд и считается одним из лучших отелей Турции. Гостиница расположена на первой береговой линии и включает 1095 номеров стоимостью $250-200 Вместимость отеля -- 3 тыс. человек.

Планы Mirax в гостиничном секторе не ограничиваются турецким отелем. По словам Максима Темникова, компания планирует вложить около $600 млн в строительство двух отелей, которые будут работать под брэндом Sungate Port. Один из них предполагается построить в Черногории, второй -- в Тунисе или в Греции,-- рассказал господин Темников. Оператором этих отелей будет специально созданная управляющая компания, 100% акций которой будет принадлежать Mirax.

Cengiz Group заключила выгодную сделку, констатирует Александр Буртин. Однако по стоимости номера ($310,5 тыс.) турецкий отель оказался намного дешевле московских гостиниц. Так, гостиница Советская из 70 номеров в июне на аукционе была продана за $63 млн ($900 тыс. за номер), а 69% акций гостиницы Балчуг из 232 номеров были проданы за $100 млн ($680 тыс. за номер).

Кроме того, Mirax построила бутик-отель на 12 номеров на берегу острова Ко-Дек-Куль в Камбодже. Стоимость номера -- $360-3000 в сутки. Площадь отеля, по данным источника в Mirax, составляет около 10 тыс. кв. м, объем инвестиций не раскрывается, Александр Буртин оценивает их в $1,5 тыс. за кв. м -- или $15 млн на весь отель.

Эти страны не самые выгодные для строительства гостиниц, говорит замдиректора департамента консалтинга Colliers Int. Марина Смирнова. Доходность инвестиций в гостиницы в 8% годовых в этих странах считается нормальной, тогда как в России этот показатель вдвое выше,-- отмечает она. Среди выбранных Mirax стран наиболее выгодно строительство гостиниц в Черногории, уверен гендиректор турфирмы ПАКС Сергей Приголовкин: Там мягкий климат, при этом всего одна пятизвездная гостиница и менее десяти четырезхвездных.

У Mirax уже есть один гостиничный проект -- в башне Федерация будет построен отель площадью около 40 тыс. кв. м, а управлять им будет гостиничная сеть Hyatt International. В конце апреля Mirax участвовал в торгах по продаже сербской турфирмы Путник, которой принадлежит остров Святого Марка в Адриатическом море площадью 30 га, а также более десяти гостиниц на территории бывшей Югославии. Однако сербские власти предпочли заявку тоже российской ИФК Метрополь, которая заплатила за него €41,61 млн.

Mirax Group основана в 1994 году. Входит в пятерку крупнейших московских девелоперов. 85% акций -- у Сергея Полонского, 10% -- у Артура Кириленко, 5% -- у совета директоров. Портфель проектов -- около 5 млн кв. м. Крупнейшие -- башня Федерация и застройка территории РЖД около Киевского вокзала. Выручка в 2005-2006 финансовом году по US GAAP -- $550 млн, EBITDA -- $237 млн.

Mirax -- не первый российский инвестор, который вкладывает в иностранный гостиничный бизнес. В 2001 году АФК Система купила в Карловых Варах курортный дом Томайер, где открыла пансионат на 140 номеров. В 2006 году Heliopark Group купила отель в Баден-Бадене, в апреле 2007 года Интурист, принадлежащая АФК Система, приобрела бутик-отель Принц в Италии, а Интеко в конце прошлого года пообещала построить сеть отелей в Китае за $400 млн.
Мэр Москвы Юрий Лужков вчера на заседании столичного правительства выступил за сохранение промышленности в городе, отмечая при этом, что промзоны должны использоваться более рационально. Мы должны более рационально использовать промышленные земли, которые раньше формировались с избыточностью, здесь мы отрабатываем механизм взаимодействия с хозяевами предприятия, -- заявил он в ходе обсуждения вопроса о концепции программы реновации территорий сложившейся жилой застройки и реорганизации производственных территорий Москвы. -- Так как мы не должны идти на поводу у некоторых промышленников, которые хотят заработать на земле, а не на развитии промышленности.

Планы Mirax развивать гостиничный бизнес за границей коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов объясняет стремлением диверсифицировать риски: В Москве все сложнее найти привлекательную площадку, а строительство гостиниц на курортах всегда будет рентабельным.

Строить жилье эконом-класса на месте промышленных предприятий -- дорогое удовольствие, но, как правило, процесс вывода предприятий, в особенности на окраинах столицы, сопряжен с возведением целых жилых микрорайонов, -- говорит г-н Флексер. -- И если проект масштабный, то девелоперу есть смысл над ним работать. В центре Москвы ситуация другая. Строительство жилья на месте промышленных предприятий прибыльно для девелоперов за счет высоких цен на недвижимость элитного класса и бизнес-класса.

Однако дефицит московской земли под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости вынуждает девелоперов все чаще говорить о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города. При этом они ссылаются на успешный для экономики и социальной политики города опыт: за последние три года в Москве за счет реорганизации производственных территорий было построено и введено в эксплуатацию более 2,5 млн кв. м жилья. Кроме того, в 2007 году по 15 первоочередным проектам планировки подготовлены предложения по размещению 5,2 млн кв. м жилья в очередных 15 зонах реорганизации, -- сообщил на вчерашнем заседании мосправительства первый замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский. В свою очередь руководитель исследовательского центра компании Миэль-новостройки Борис Флексер утверждает, что 60--70% реализованных площадей представлены в сегменте эконом-класса, а остальное составляет бизнес- и элитное жилье.

При этом уже известно немало проектов редевелопмента промышленных территорий под офисные и торговые комплексы. В этом случае фасад и конструкция здания сохраняется, а внутренняя начинка объекта и его планировка создаются заново. По мнению директора департамента продвижения проектов компании S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge Павла Яншевского, среди преимуществ редевелопмента промышленных территорий можно отметить более высокую по сравнению с классом А доходность. При этом в большинстве городов-миллионников очевидна бессмысленность редевелопмента площадок при большом количестве свободных площадей, -- говорит он. -- Наиболее перспективным направлением для редевелопмента территорий в ближайшие три-четыре года будет оставаться рынок офисных проектов в Москве и Санкт-Петербурге. В перспективе на три-пять и более лет наиболее интересными представляются проекты редевелопмента mixed use (по строительству многофункциональных комплексов. -- Ред.), как, например, Золотой остров или Красная роза, охватывающие сразу несколько типов недвижимости и позволяющие делать масштабные проекты, не перенасыщая рынок.

По данным информационно-аналитического агентства RWAY, в Москве расположено более 1300 крупных и средних промышленных предприятий и более 1000 организаций науки и научного обслуживания, более 80% из них сосредоточено в промзонах. Промышленные территории занимают около 17--20% всей территории Москвы, то есть около 20--22 тыс. га. Всего в столице 66 промышленных зон, на которых находится 419 предприятий. В соответствии с генеральным планом развития столицы до 2020 года, производственные площади должны быть сокращены до 15,3 тыс. га. При этом освобождающиеся 5,2 тыс. га будут распределены следующим образом: 1,2 тыс. га займет общегородская инфраструктура, в том числе офисная недвижимость, на 1,9 тыс. будут построены жилые дома, а 2,2 тыс. направят на развитие и реабилитацию природного комплекса.

По данным исполнительного директора компании Архитек Инжиниринг Сергея Припутнева, доходность проектов редевелопмента и реновации территорий сильно зависит от состояния и конкурентных особенностей объекта. Так, доходность офисного проекта колеблется от 6 до 25%, торгового -- от 7 до 22%, а складского -- от 5 до 13%.

В свою очередь директор по внешним коммуникациям девелоперской компании Forum Properties Валех Рзаев утверждает, что даже фабричные здания советской эпохи -- 60--70-х годов, не отличающиеся архитектурной изысканностью, -- можно при минимальных вложениях в экстерьер и детали, превратить из гадкого утенка в белого лебедя. Такое превращение может увеличить капитализацию на 10--25%, -- считает он.



Главная --> Публикации