Главная --> Публикации --> Государство забирает у дачников 40 млрд рублей Скандальная доминанта Возможно полное замирание цен Внутриквартальные территории потеряны для строителей Принят градостроительный кодекс москвы

Пятен под точечную застройку не осталось, все застроили

Перед уходом в отпуск мэр Москвы Юрий Лужков подписал ряд распоряжений по ограничению уплотнительной застройки, которые призван воплощать в жизнь все тот же глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, при ком точечные стройки довели москвичей до митингов во дворах. Подробнее о принципиальной смене курса Владимир Ресин рассказал в своем первом после назначения на новую старую должность интервью обозревателю Известий Виктории Волошиной.

ответ: Мэр поручил членам городского правительства не рассматривать и не подписывать проекты распорядительных документов по строительству новых точечных объектов. Отныне любой инвестиционный контракт на застройку - как в центре, так и на периферии - должен сопровождаться официальной справкой на имя мэра о том, что проектируемый объект не является уплотнительным.

вопрос: Точечная застройка - один из страшных снов москвичей - как заявил Лужков, отныне объявлена вне закона. Как это обещание будет выполняться на практике?

о: Инвестконтракты на строительство, как правило, заключаются сроком на 2 года. По тем из них, где строительство уже начато, оно будет закончено, закон обратной силы не имеет. По тем, где стройка еще не началась, будет проведена экспертиза о целесообразности строительства, результаты которой будут приложены к проекту соответствующего распорядительного документа. Но таких контрактов, сразу скажу, не много. Мы ведь не в одночасье отказались от точечной застройки - большая часть контрактов уже давно заключалась по программе комплексной реконструкции кварталов, которая себя хорошо зарекомендовала.

в: Будут ли пересмотрены уже заключенные инвестконтракты, в том числе и по точечной застройке? На сколько лет вперед они заключены?

о: Мы и раньше строили точечно только там, где это разрешал Генплан и позволяли градостроительные нормы. И не потому, что это было выгодно финансово, а потому что люди, переселяемые из сносимых пятиэтажек и ветхих домов, хотели жить в том же районе. И объяснять им, что соседи против точечной застройки, а потому езжайте в Свиблово или Кожухово, было просто нечестно - тем более, если по существующим нормам стройка, что называется, проходила. Сегодня таких белых пятен на карте столицы практически не осталось, все застроили. И застройка внутри кварталов отныне будет выборочной - к примеру, если снесут аварийный дом, на его месте будет построен новый, современный, но в тех же объемах, что и старый.

в: Но почему к осознанию того, что нельзя уплотнять город бесконечно, пришли только сейчас? Испугались политического давления?

в: Мэр Москвы также пообещал, что отныне 50% всего построенного жилья будет идти на социальные нужды. Значит ли это, что доля города в инвестконтрактах, за счет которой раньше строилось муниципальное жилье, будет также увеличена до 50% или выше? Сейчас она составляет от 30 до 40%.

Жилье стали скупать не в Москве, а у себя по месту жительства. Вот цены в столице и пошли вниз

в: А коммерческое жилье в связи с новой социальной политикой не подорожает?

о: Нет, доля города в инвестконтрактах увеличиваться не будет. Речь идет не о деньгах, а о физических объемах строительства, о квадратных метрах. При общем ежегодном объеме строительства жилья в 5 млн кв.м половина теперь будет идти на социальные программы. Но, во-первых, себестоимость социального жилья меньше себестоимости коммерческого. Во-вторых, социальное далеко не всегда бесплатное, в это понятие входит и жилье по социальной ипотеке, и для молодых семей, и по жилищным субсидиям, и по другим программам, цель которых сделать жилье доступным для тех москвичей, которым не по карману рыночные цены. В-третьих, сегодня мы наконец имеем возможность строить за счет бюджета, а не только за счет инвесторов.

в: Когда несколько лет назад я вас спрашивала, почему в Москве цены на жилье растут такими бешеными темпами, вы отвечали, что цены определяет не правительство Москвы или страны, а рынок. Вот уже год цены на столичную недвижимость медленно, но стабильно падают. С чем вы это связываете?

о: Не думаю. У нас столько желающих строить в Москве, что на 10 лет вперед хватит уже готовых проектов, даже если новых не разрабатывать. По экспертным оценкам, около 75% всех инвестиций в России по недвижимости приходится на Москву.

в: Это хорошо? Вы за то, чтобы меньше народа приезжало в Москву? И значит ли это, что цены в столице и дальше будут снижаться?

о: Опять же с рынком. Его перенасытили. Кроме того, в России реально началось массовое строительство, и многие стали скупать квадратные метры не в Москве, как раньше, а у себя по месту жительства.

в: На какие деньги город будет строить подземную развязку на Пушкинской, если на градсовете решено, что торгового центра, в котором был заинтересован турецкий инвестор, там не будет?

о: Мы только за это, но боюсь, все не так линейно. Из-за строительного бума в стране резко дорожают стройматериалы, перевозки, энергоносители все, что связано со строительством.

в: Почему же несколько лет нас убеждали, что без инвестора и его торговых комплексов под Пушкинской развязку построить невозможно? Или вы прислушались к голосу народа?

о: За счет городского бюджета.

Пока я жив и востребован, буду работать

о: Прислушались, поняли, что торговле там не место. И деньги в бюджете нашлись.

о: Не слушайте этих аналитиков. Плох тот руководитель, после ухода которого что-то рушится. Система давно отлажена, есть масса молодых талантливых людей, которые продолжат нашу работу. Мы в свое время кого-то сменяли, нас сменят - это нормальный процесс. Но честно скажу - мне бы не хотелось, чтобы после моего ухода сказали: отряд не заметил потери бойца. Я активно как строитель начал работать в Москве с 1964 года. И своими глазами видел, как она менялась, включая и те районы, где я рос, учился, жил. Я знаю, что люди по-разному относятся к тому, что сделано за последние годы Лужковым и его командой: здесь замешана и идеология, и зависть, и злорадство... Но только слепой или очень предвзятый человек может сказать, что сегодняшняя Москва хуже той, что была 20 лет назад.

в: Сколько вы еще планируете работать главным прорабом Москвы? Аналитики, которые оценивали шансы вашего возвращения из отставки после назначения Лужкова, произносили как заклинание, что строительный бизнес в столице выстроен под Ресина. И если вы уйдете, отрасль ждут опасные потрясения.

о: Я читал это интервью и был очень возмущен. Людоедская какая-то философия. Нужно, чтобы нищих в Москве, да и вообще в стране не было - это да, мне в этом плане очень импонирует шведская социальная система. А то, что Москва - город для богатых, ерунда какая-то. Она должна быть комфортной для всех: москвичей и приезжих, молодых и старых, богатых и не очень - собственно, об этом весь наш сегодняшний разговор.

в: В одном из журналов недавно было опубликовано интервью руководителя крупной московской строительной корпорации Леонида Козинца. Он считает, что современная Москва - город для богатых трудоголиков, а все разговоры о сохранении исторических памятников, зелени, экологии и т.д. - что называется, реминисценции в пользу бедных. А кому не нравится, валите...

Советников мэра пуля боится
Мэр Москвы завершил череду рокировок в столичном правительстве, назначив своего бывшего первого заместителя и руководителя комплекса городского хозяйства Петра Аксенова заместителем главы стройкомплекса Москвы. Другие отставники - заммэра Иосиф Орджоникидзе и бессменная глава департамента образования Любовь Кезина - стали первыми из пенсионеров, назначенных Юрием Лужковым на должности советников-наставников при мэрии.

Продолжение интервью с Владимиром Ресиным читайте в цветном приложении Известия-ГОРОД 7 августа.

Весьма дальновидное назначение 61-летнего Петра Аксенова первым заместителем руководителя стройкомплекса Москвы 71-летнего Владимира Ресина стало для многих сюрпризом: мэр так негативно высказывался в последнее время о деятельности бывшего руководителя столичных коммунальщиков, что казалось - ни о каком новом ответственном назначении Аксенова речи не идет. Однако бывший первый заммэра в минувшую субботу уже принял активное участие в традиционном субботнем объезде Ресиным городских стройплощадок.

Череда указов мэра о назначении руководителей городских ведомств не принесла неожиданностей. Сегодня известны имена руководителей всех городских департаментов и комитетов, назначенных на должности после переутверждения Юрия Лужкова мэром Москвы. Почти все прежние московские начальники сохранили свои посты. Изменений мало. Руководить Южным округом вместо Петра Бирюкова, назначенного первым заместителем мэра и главой комплекса городского хозяйства, будет его бывший заместитель Юрий Буланов. Отвечать за работу департамента социальной защиты населения теперь придется заместителю отошедшего от дел Игоря Сырникова Владимиру Петросяну.

Первым из советников-наставников мэр назначил своего бывшего заместителя по международным связям Иосифа Орджоникидзе. Он также останется куратором инвестпроекта Москва-Сити. Такое назначение выглядит логично. Иосиф Орджоникидзе - один из первых в команде Лужкова. Он пришел работать в мэрию в 1992 году и, отвечая за внешнеэкономическую деятельность, валютные займы, гостиницы и игорный бизнес, пережил два покушения: в декабре 2000 года был ранен в бедро и в живот, в июне 2002-го не пострадал. По некоторым данным, Иосиф Орджоникидзе был в числе тех чиновников, на увольнении которых из правительства Москвы в 2000 году настаивал президент страны. Тогда Юрий Лужков отстоял своего заместителя, для чего, впрочем, пришлось преобразовать его департамент в комитет, а самого Иосифа Орджоникидзе формально понизить в должности. При этом Орджоникидзе продолжал курировать несколько крупнейших инвестиционных проектов Москвы. Ведал, в частности, финансированием строительства комплексов Манежная площадь и Гостиный двор, реконструкцией Центрального рынка, курировал ГАО Москва и МУП По организации и проведению лотерей. За время работы Орджоникидзе узнал столько секретов, что просто так из мэрии на пенсию его отпустить не захотели.

Одним из нововведений мэра стало формирование института советников-наставников, которые, по мысли Лужкова, будут передавать свой опыт новым поколениям чиновников, оставаясь на госслужбе. Таким советникам даже положен оклад на уровне руководителя городского департамента (без надбавок и премий составляет 16 900 рублей). Оказалось, что должности советников Юрий Лужков готовит для своих боевых товарищей, которые, работая в мэрии, буквально ходили под пулями.

Смена руководителя департамента образования - потрясение для столичной педагогической общественности: последний раз подобное происходило более 20 лет назад. Любовь Кезина рулила московским образованием начиная с 1986 года. Характерно, что с точки зрения бюрократического долгожительства она переплюнула самого мэра, появившись в руководстве города раньше Лужкова. Кезиной несколько раз предлагали перейти на повышение в федеральное Министерство образования. Один раз она даже согласилась, но Лужков уговорил ее остаться на своем посту.

Второй советник-наставник мэрии пережил одно покушение. Любовь Кезина была ранена в голову выстрелом из дробовика в мае 1997 года. До сих пор Любовь Кезина занимала должность главного московского педагога.

Пресс-секретарь департамента Александр Гаврилов отказался комментировать решение мэра. Новой начальницей столичных педагогов стала зампрефекта по социальным вопросам Юго-Западного округа Ольга Ларионова.
Вы хотели бы завести свое дело, но для этого требуется помещение. Офисы, предлагаемые на рынке коммерческой недвижимости, многим не по карману. Более распространенный и дешевый вариант использовать под офис квартиру (свою либо чужую) в жилом доме. Логичнее и удобнее всего на первом этаже.

Некоторые оценивают время, которое она провела на посту главы столичного образования, эпохой Кезиной. Кезина отличалась жестким, авторитарным управленческим стилем - педагоги и подчиненные ее боялись, и даже Лужков, по его собственному признанию, побаивался. При этом бесспорное уважение вызывали ее трудоспособность и твердость в отстаивании своей позиции по многим ключевым вопросам.

До недавнего времени процедура перевода была достаточно сложной и трудоемкой, сбор увесистого пакета документов и согласований мог растянуться на долгие месяцы. Это отнимало не только массу времени, физических сил, нервов, но и требовало больших денежных затрат, сопоставимых с рыночной стоимостью самого жилого помещения (а подчас и превышающих ее).

Физические лица и физические силы
Годную под контору жилплощадь понадобится перевести в нежилой фонд.

Годную под контору жилплощадь понадобится перевести в нежилой фонд.

В середине мая нынешнего года правительство Москвы определило новый порядок перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности. По замыслу отцов города новый регламент должен облегчить процедуру согласований и хождения по инстанциям. Функции уполномоченного органа по подготовке разрешительных документов на перевод в режиме одного окна возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

В середине мая нынешнего года правительство Москвы определило новый порядок перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности. По замыслу отцов города новый регламент должен облегчить процедуру согласований и хождения по инстанциям. Функции уполномоченного органа по подготовке разрешительных документов на перевод в режиме одного окна возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

До недавнего времени процедура перевода была достаточно сложной и трудоемкой, сбор увесистого пакета документов и согласований мог растянуться на долгие месяцы. Это отнимало не только массу времени, физических сил, нервов, но и требовало больших денежных затрат, сопоставимых с рыночной стоимостью самого жилого помещения (а подчас и превышающих ее).

В случае причиняемых им неудобств собственники в многоквартирном жилом доме могут в судебном порядке (на основании статьи 11 Жилищного кодекса и статьи 304 Гражданского) требовать, чтобы нарушения их прав были устранены. Например, можно подать иск о запрете использовать общий вход в жилой дом для осуществления деятельности организаций или индивидуальных предпринимателей. И обязать собственника квартиры, переведенной в нежилой фонд, оборудовать отдельный вход в принадлежащую ему контору.

НА ЗАМЕТКУ

В статье 22 сказано: перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Только не там, где живешь
Переводу жилья в нежилье (и обратно) посвящен специальный раздел Жилищного кодекса РФ. В нем детально разбирается, что можно, а чего нельзя, вплоть до перечня документов, которые необходимо представить.

Перевод не допускается:
если доступ к нежилому помещению невозможен без использования других помещений или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. То есть переведенная квартира должна иметь отдельный изолированный вход с улицы (обычно из одного оконного проема);
если переводимое помещение является частью жилой квартиры либо используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть если человек живет в этой квартире, то он не может перевести ее в нежилой фонд, теряя место регистрации. Сначала жилец должен выписаться из квартиры и зарегистрироваться в другом помещении, а потом уже переводить его в другой статус;
если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. То есть в квартире никто не должен быть зарегистрирован.
Необходимо также, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, сноса, не был признан аварийным.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях:
если такая квартира расположена на первом этаже дома;
выше первого этажа, но при условии, что непосредственно под квартирой располагаются нежилые помещения.

Для того чтобы запустить процедуру перевода, заявитель физическое или юридическое лицо, либо ПБОЮЛ (предприниматель без образования юридического лица) обращается в службу одного окна Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, представляя следующие документы:
заявление установленного образца;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт);
поэтажный план дома (подъезда, этажа, типового этажа), в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого).

Старт и финиш
Шаг первый

После проверки правильности представленного комплекта документов принятое заявление регистрируется в электронном журнале сотрудником службы одного окна. И заявителю выдается на руки заверенная подписью сотрудника службы одного окна выписка, типовая форма которой утверждена постановлением московского правительства.

Имейте в виду, что это исчерпывающий перечень документов. Представить их может лишь собственник помещения или уполномоченное им лицо.

Шаг второй

В течение трех рабочих дней копии пакета документов и соответствующие запросы уйдут из службы одного окна в нужном направлении и в нужные места. В установленные сроки представленные документы будут рассмотрены, по ним подготовят соответствующие заключения, которые снова перешлют в одно окно департамента.

ГУП МосгорБТИ вносит соответствующие поправки в учетно-техническую документацию на изменившее свой статус помещение. А в случае, если требуется его большая переделка, составляется акт о завершенном переустройстве или перепланировке. Копия распоряжения направляется также в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собрав необходимый пакет бумаг, служба одного окна направляет их в Городскую межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда. Эта комиссия решает менять или не менять функциональное назначение помещения. Решение утверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда. И вместе с выпиской из протокола Городской МВК передается заявителю или его доверенному лицу. Заметим, все это осуществляется на безвозмездной основе, то есть бесплатно.

Жилищный кодекс РФ, статьи 22 24.

Где об этом сказано

Сколько стоит новый статус
На основании выписки из решения Комиссии МВК МосгорБТИ производит расчет разницы стоимости помещений. В случае, когда стоимость нежилого помещения (дома) превышает стоимость жилого (а так на самом деле чаще всего и происходит), с собственников переводимых помещений (домов) взимается плата, равная разнице в их стоимости. Размер платы определяется на основании действующих в Москве методик оценки жилых и нежилых помещений (домов).

Постановление правительства Москвы от 15 мая 2007 года № 382-ПП Об утверждении Регламента подготовки в режиме одного окна выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в жилое (нежилое) помещение.

Городское БТИ, рассчитывая эту цифру, учитывает более 25 параметров тут и состояние дома, и возможность коммерческого использования прилегающей территории, и многое другое. А также назначение помещения офис (цена будет максимальной) или дом престарелых (минимальной).

Эти расчеты утверждает Городская межведомственная комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом. Она выносит решение об оплате этой суммы, а может назначить и независимую экспертную оценку.

В зависимости от технических характеристик здания и его местоположения стоимость может увеличиваться либо уменьшаться. Параметры, влияющие на удорожание: близость дома от станции метро в радиусе 200 метров; чем дом новее, тем дороже стоимость перевода (для примера, в доме-новостройке стоимость перевода может достигать $600 за кв. метр общей площади).

В среднем по Москве полная стоимость перевода в нежилой фонд составляет $150 200 за один кв. метр общей площади квартиры.

Не зарастет народная тропа
В процессе перевода помещений в нежилой фонд придется несколько раз обращаться в Федеральную регистрационную службу и Бюро технической инвентаризации.

По оценкам специалистов, стоимость жилья после перевода в нежилой фонд повышается до 40 процентов. Вложения в перевод жилого помещения в нежилое окупаются в среднем за четыре года. Стоимость изменения статуса помещения варьируется от $1550 до $4000.

Второй раз когда в помещении будет построен отдельный вход и проведена перепланировка, чтобы внести в свидетельство перемены, связанные с изменением площади помещения. Перед обращением в Федеральную регистрационную службу каждый раз необходимо иметь готовый пакет документов из БТИ.

Дело в том, что первый раз это необходимо делать, когда квартира юридически меняет правовой статус из жилого помещения становится нежилым (понадобится получить свидетельство о праве собственности на нежилое помещение).

В три раза быстрее
Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость:

Комментарий

Правда, есть и определенное опасение: собственник квартиры лишен возможности контролировать процесс самостоятельно, он как бы отдает все полномочия службе одного окна. И это, думается, может затянуть процесс оформления. Хотя, видимо, это временные сложности.

Принятие нового регламента, несомненно, привлечет на рынок дополнительный объем нежилых помещений, поскольку процедура оформления документов существенно упрощается. Современная система одного окна облегчает порядок согласования и позволяет экономить время. Если раньше вся процедура занимала от восьми до двенадцати месяцев, то сейчас примерно три-четыре.

Понятно, что на практике понадобится дополнительное время на освоение нового документа. Тем более, что он еще не обеспечен всеми необходимыми подзаконными актами (внутренние распоряжения и процедуры в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда, формы документов, новая компетенция сотрудников, которым предстоит работать с ним). Все это может отразиться на объектах текущего года.

Не вселяет особого оптимизма и категоричность окончательного решения. Собственник, по сути, лишается возможности исправлять ошибки по мере их поступления.

Еще проблема неудобная планировка квартиры для того, чтобы разместить в ней, к примеру, небольшой магазин. Ее перепланировка, как правило, влечет за собой определенные трудности, что обязательно требует дополнительных материальных затрат и времени на согласования.

Существуют также подводные камни при переводе помещений, которые в принятом документе, на мой взгляд, отражены не до конца. Ведь получение документации и обеспечение квартиры отдельным входом является только некой составляющей сдачи таких пространств, например, под магазин. Не менее важная проблема нехватка мощностей в помещении нового статуса. Полутора-двух кВт, предназначенных для квартиры, явно недостаточно для эффективной работы магазина. Поэтому необходимо самостоятельно получать разрешение на новые мощности или прокладывать отдельный кабель... А это целая история, которая значительно увеличивает стоимость и время оформления документов.

Детали

В том случае, если в бывшей квартире будет размещен офис, вопрос стоит не так остро (хотя все очень индивидуально смотря, какая была планировка в квартире и какую офисную планировку захочет собственник, они не всегда совпадают).

И станет окно дверью...
Если вы решили сделать из оконного проема отдельный вход, необходимо подготовить проект входной группы и техническое заключение на нее. Будьте готовы к тому, что может потребоваться разрешение на проведение работ архитектора города и комиссии по охране памятников архитектуры. Но это только в том случае, если квартира находится в доме, который или относится к памятникам архитектуры, или находится в первой линии домов, или расположен в районе исторической застройки.

45 рабочих дней
На принятие решения о переводе или об отказе в переводе отведен строго ограниченный срок: 45 рабочих дней со дня представления заявителем необходимых документов. Полтора месяца он может заниматься своими делами, тем временем бумаги пойдут по инстанциям. Еще совсем недавно человеку, затеявшему операцию по переводу жилого помещения в коммерческое, нужно было самому побегать по кабинетам (СЭС, пожарные, архитектура и т.д.). Теперь бумаги передвигаются без его участия.

Выпуск подготовила Галина Писарчик при содействии компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость

Имейте в виду
Если переводимые помещения относятся к собственности города, то порядок действий несколько иной. Сначала предварительное решение по переводу жилья в нежилье принимает межведомственная комиссия округа. Решение утверждается распоряжением префекта и уже потом направляется в Городскую МВК.

Бились бы мы об стенку...
Ведущий менеджер торговой компании Александр З. решил забрать из Саратова в Москву пенсионеров-родителей. Была лишь одна закавыка: жилплощадь, которую он занимал, не позволяла ни самому нормально жить, ни стариков разместить с комфортом. Впрочем, выход нашелся. Волжскую квартиру, в которой жили родители, удалось выгодно продать, и вырученные деньги с сыновней добавкой были вложены в новостройку. Кровельные работы уже подходили к концу, когда представители строительной компании вдруг объявили... о своем банкротстве.

Казалось бы, после шумных митингов обманутых дольщиков ситуация с продажей новостроек нормализуется. Тем более, что и закон специальный принят. Однако многие компании не стремятся работать в его рамках, а ищут обходные схемы. Да и желающие приобрести квадратные метры выступают в своем амплуа: предпочитают идти той же дорогой, что их предшественники, и пополнять ряды обманутых дольщиков.

Made in samopal from dяdя Vasя
Далеко не каждый желающий приобрести квартиру задолго до закладки дома сможет ответить на вопрос: какой договор считать правильным, а какой ущемляющим интересы покупателя. Потому что долгое время в каждой компании имелся свой подход к составлению такого документа (не только отдельные правоведы, а целые штаты юридических отделов старались отличиться на законодательном поприще). Правоохранительным органам известны около двух десятков форм договоров, по которым выстраивались отношения между сторонами. И только чуть более пяти процентов из них не выходили за рамки правового поля.

Александр, как и другие соинвесторы, подал в суд. Тут-то и выяснилось, что с застройщиком был подписан не договор о долевом строительстве (как требует известный закон № 214-ФЗ), а соглашение о соинвестировании. И в пунктах этого документа руководство компании заложило для себя массу лазеек. В итоге Александра З., как и добрую сотню других соинвесторов, попросту кинули. У всех оказались договоры не той формы.

По сей день используется вексельная схема, когда стройкомпания вместо квартиры возвращает соинвестору деньги. Правда, при обращении в суд вексель может быть признан недействительным, а обеспечение по нему невозможным...

Во всех остальных применялись обходные схемы. Это могли быть договоры купли-продажи или упомянутый договор о соинвестировании, куда по воле составителя вносился пункт о том, что при неисполнении условий договора либо вся ответственность перекладывается на плечи дольщика, либо его права могут быть переуступлены третьим фирмам, либо...

Они и оборачивались, от чего пострадали десятки тысяч россиян...

До принятия 214-го закона имели хождение договоры подряда, займа, простого товарищества, совместных инвестиций, об уступке прав требований, а также о совместной деятельности и др. Понятно, что все самодеятельные бумаги были выгодны лишь тем компаниям, которые не желали работать в соответствии с законом. Такие филькины грамоты не требовали обязательной регистрации в государственных органах, в них не было пунктов, касающихся обеспечения обязательств со стороны компании, сводились к минимуму положения об ответственности застройщика. Наконец, никто из клиентов не догадывался, что в самоделках содержались огромные риски, готовые обернуться финансовой катастрофой.

По новому закону, объясняет начальник юридического отдела группы компаний Стройтэкс Ирина Турбанова, квартира в строящемся доме может быть приобретена только по договору в соответствии с законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. То есть по договору долевого участия. При этом сам договор подлежит госрегистрации и дает полную гарантию, что в худшем случае дольщик получит обратно внесенные деньги с учетом инфляции. В лучшем все-таки въедет в готовую квартиру.

Штудируйте 214-й ФЗ!
Конечно, не стоит полагать, будто все обанкротившиеся строительные компании исключительно аферисты. Масса случаев, когда дольщики остались с носом, связана с экономическими провалами застройщиков или из рук вон плохим управлением. Устранил ли эти пробелы закон № 214?

В-третьих, в договоре должна быть четко определена квартира, которую получит гражданин после завершения строительства.

При этом договору положено содержать ряд обязательных положений. Во-первых, он должен называться договором долевого участия в строительстве и никак иначе.
Во-вторых, документ должен быть подписан только с юридическим лицом и не может быть заключен с индивидуальным предпринимателем. Независимые юристы настаивают на проверке учредительных документов строительной компании и наличии у юридического лица необходимых лицензий.

В-пятых в договоре определяются цена, порядок и сроки оплаты, а также гарантийный срок на новую квартиру.

В-четвертых указан срок, в течение которого планируется завершить строительство и передать квартиру дольщику.

Аферы новой волны
Надо заметить, делится секретом представитель юридической компании ВЕЛЕС Лекс Евгений Акимов, что после выхода ФЗ № 214 появились новые схемы надувательства. Например, нуждающимся в жилье гражданам предлагают приобрести недвижимость путем вступления в потребительские кооперативы. Условия самые заманчивые низкие процентные ставки, отсутствие определенных требований к документам и т.д. Покупатель спешит подписать бумаги, причем полный договор он может и не увидеть. На руки выдают лишь те страницы приложений, в которых рассказывается, как и когда он должен вносить суммы паевого взноса. При этом будущий новосел может совсем не ведать, что квартира приобретается в порядке очередности в зависимости от времени вступления в кооператив. И уж тем более не знать, что кооперативная схема сродни банальной пирамиде: у последних из общей очереди самый большой риск не получить свои квадратные метры.

Если отсутствует хотя бы одно из пяти условий, договор считается незаключенным.

Все риски при покупке недвижимости стары как мир сроки, качество, изменение метража, анализирует пункты правильного договора руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании МАСШТАБ Игорь Сим. Хорошо бы подстраховаться и внести в документ пункт о возможном долгострое или о возникновении судебных ситуаций с властями. Если неправильно зафиксировать договоренность по сумме сделки, то покупатель может попасть и на крупную доплату. Поэтому в договоре должны быть четко определены параметры квартиры, которую получит покупатель после окончания строительства. И даже такие нюансы, как предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общая жилая площадь, площадь кухни, наличие лоджий, балконов... Желательно, чтобы план квартиры был приложен непосредственно к договору это снимет в дальнейшем разногласия между сторонами.

И все же ФЗ № 214, по мнению законодателей, перекрыл кислород строителям финансово-жилищных пирамид.

И дольщика могут оштрафовать
Если частный инвестор нарушает пункты договора, то согласно закону он обязан заплатить штраф. Так, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. В этом случае дольщик обязан будет уплатить неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.

Обязательно должны быть указаны как общая цена квартиры, так и стоимость одного квадратного метра, продолжает разговор о необходимых пунктах в договоре И. Турбанова. Такой пункт в спорных ситуациях даст возможность осуществить перерасчет стоимости квартиры при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Конечно, могут быть перегибы в сторону защищенности как продавца, так и покупателя. Но опыт показывает, что предоставлять уступки клиентам готовы лишь компании, создававшие свой светлый образ годами, для которых растерять авторитет смерти подобно.

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Закон о долевом строительстве обходят многие компании, продолжает раскрывать секреты Е. Акимов. Не так давно, к примеру, была придумана вполне легальная схема обхода ФЗ № 21 И что интересно, эта схема не в ущерб клиенту, а в его защиту! Способ разработан юристами Сбербанка и максимально защищает права соинвестора. Будущий покупатель жилья открывает специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, в финансировании строительства которого участвует Сбербанк. Банк предоставляет застройщикам кредит по сниженным процентным ставкам. При этом сам застройщик уже не станет участвовать в привлечении средств дольщиков, а будет кредитоваться Сбербанком. Денежные средства, предоставляемые застройщику, носят целевой характер и могут быть потрачены только на возведение конкретного дома. После внесения всей суммы на счет и окончания строительства покупатель оформляет квартиру в свою собственность. Хотя подобный пример скорее является исключением.

Прежде чем сесть за стол переговоров, продолжает объяснять ситуацию И. Турбанова, нелишне узнать, какова финансовая стабильность и репутация компании. По каким ценам продаются квадратные метры. Если предлагаемая цена намного ниже среднерыночной, то, скорее всего, впереди обман... Кто хочет, найдет лазейку

Прежде чем подписывать важные бумаги, целесообразно обратиться за консультацией в юридическую фирму, специалисты которой изучат все документы, проанализируют возможные риски, дадут правовое заключение и посоветуют, как лучше действовать. Ведь правильно составленный договор в буквальном смысле дороже денег.
В конце июля, в самые сонные недели летнего сезона, когда на рынке недвижимости и новостей-то никаких быть не должно, некоторые эксперты вдруг заговорили о начале повышения цен. Конечно, речь идет о повышении едва заметном, почти микроскопическом, и, конечно, не во всех секторах рынка. Тем не менее характерно, что сдвиг произошел на месяц раньше начала высокого сезона. Наблюдатели гадают: то ли это начало нового витка цен, который произойдет осенью, то ли естественная реакция рынка на снижение объемов предложения.

Мошенник берет обаянием
Вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится нынче за чью-то надежность. Особенно, когда речь идет о покупке квартиры в еще не построенном доме. Но парадокс в том и состоит, что большинство граждан по доброте душевной склонны верить... именно мошенникам. По крайней мере, как отмечают представители правоохранительных органов, аферисты, боясь быть пойманными за руку, действуют сверхубедительно, а значит удачливо. Поэтому покупателю всегда стоит помнить, что приобретение жилья очень ответственный шаг. Ведь большинство вкладывает в квадратные метры практически все свои деньги.

И вот в конце июля наблюдатели и участники рынка заговорили о том, что лед тронулся: начался пока малоразличимый, но все-таки рост. По данным аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, в июле 2007 года на вторичном рынке жилья Москвы впервые за последние полгода зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. Так, средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам месяца увеличилась на 1,1% и составила 4799 $/кв. м. Предложение же квартир снизилось на 9,9% и достигло уровня начала года.

Игра с равным счетом
Рынок жилой недвижимости сейчас напоминает шар на вершине пирамиды: достаточно небольшого толчка, чтобы он покатился в ту или иную сторону. Причем вектор могут задать не только объективные обстоятельства, но и пиар-акции, и даже слухи. Психологический предел цен вроде бы уже достигнут или почти достигнут. Однако этот предел за полгода стал уже привычным, и уже только из-за этого может начаться рост. Заметного повышения себестоимости строительства за последние полгода не произошло, но объемы жилья, строящегося в Москве на продажу, сокращаются (за счет увеличения доли муниципальной застройки). Платежеспособный спрос растет не очень быстро, зато расширяется объем ипотечного кредитования. В общем, медведи и быки на рынке московской недвижимости играют пока на равных.

Характерно, что на первичном рынке рост показывают прежде всего относительно дешевые объекты. По мнению Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга Миэль, положительная динамика наметилась в нижнем ценовом сегменте первичного рынка жилья столицы: в течение июля заметно, на 2,9%, выросла цена на панельные новостройки, причем эта тенденция характерна как для панели экономкласса, так и для панели среднего класса.

Лето на рынке жилья закончилось,-- заявляет заместитель генерального директора компании Трест-1991 Татьяна Пальчикова.-- В течение июля, впервые за последние девять месяцев, началось оживление на рынке недвижимости. Причем оживление наблюдается не только на рынке новостроек, но и на рынке вторичного жилья. Прежде всего повысилась покупательская активность, увеличился спрос. Кроме того, впервые за долгое время зафиксирован рост цен на недвижимость. Хотя он и был незначительным (0,5-2,5% в июле), уже можно говорить о наметившейся тенденции: активизация рынка, выход его из спячки. Госпожа Пальчикова приводит пример активизации рынка, пусть и при некотором снижении абсолютных цен: Если в июне в районе массовой застройки Кожухово нами было реализовано около 1000 кв. м при средней цене 65 тыс. руб./м, то уже в июле объем реализации только по этому району увеличился вдвое и составил около 2000 м при цене квадратного метра 64 тыс. руб. Разница в цене обусловлена тем, что стали приобретать более емкие по стоимости двух-, трехкомнатные квартиры, тогда как ранее преимущественно приобретали однокомнатные. Следовательно, общая цена каждой покупки также возросла в 1,5-2 раза. Данные о продажах июля также свидетельствуют о том, что квартиры приобретаются в основном для собственного проживания.

В июле на рынке недвижимости наблюдалось понижение цен по всем фронтам,-- заявляет Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа управляющей компании Масштаб.-- Во многом это связано с тем, что продолжался период отпусков, и потребители не были активны на рынке недвижимости. Покупатели ждут, что будет, и не стремятся приобретать квартиры, которые, несмотря на падение в цене, все равно еще довольно дороги. Кроме того, те люди, которые могут позволить себе купить квартиру, рассчитывают приобрести не то, что выставлено на продажу. 70% продающихся квартир -- это относительно некачественное жилье, старые дома 70-х годов с небольшими кухнями, низкими потолками и т. п. Люди, которые хотят в приемлемые сроки продать свою квартиру, готовы снижать цену. Эта тенденция наблюдалась и в июне, и в июле, и она продолжится в августе. Активных продаж в июле не наблюдалось и в новостройках, потому что цены все-таки высоки.

А был ли рост?
Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что цены тронулись. Дело в том, что реальная цена не только на вторичном, но и на первичном рынке может зачастую отличаться от декларируемой на 10% и больше. На вторичке это происходит в процессе торговли, новостройки продаются дешевле за счет акций, сезонных скидок, специальных предложений. Этим и объясняется разница оценок.

Некоторые эксперты, признавая повышение активности рынка в июле, объясняют его естественными причинами, а вовсе не началом ажиотажного спроса. В июле руководство Москвы объявило о прекращении практики точечной застройки. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения уже в ближайшие два-три года,-- считает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.-- При этом следует ожидать очередного роста цен. Не стану утверждать, что именно по вышеуказанной причине, но у нас уровень продаж во второй половине месяца значительно повысился и достиг максимального значения за последние 12 месяцев. Несомненно, на объем наших продаж повлияло начало сотрудничества со Сбербанком в области ипотечного кредитования клиентов нашей компании. Учитывая, что мы постоянно корректируем цены в сторону увеличения на 1-2% в месяц, можно сделать вывод об объективном увеличении покупательского интереса.

Правда, господин Лебедев признает, что ипотека все-таки будет толкать рынок к повышению: Ипотека наконец-то вошла в массы, банки очень легко одобряют кредиты. Но о стабилизации говорить пока рано. В ближайшие месяцы цены будут снижаться на 1-2% в месяц как в Москве, так и в области.

Застой по плану
В секторе коттеджной недвижимости, в отличие от городской, не заметно никаких всплесков, замедление активности происходит в полном соответствии с сезонным фактором. Продажи в коттеджных поселках в июле шли плохо,-- говорит Игорь Лебедев из компании Масштаб.-- Как правило, в конце августа--начале сентября на рынке загородной недвижимости происходит небольшое плановое повышение цен. Люди возвращаются из отпусков, активность на рынке растет. Так что, скорее всего, в сентябре цены немного подскочат. Однако, несмотря на то, что спрос высокий, а предложения мало, очень часто объект на загородном рынке переоценен. Это осознают как покупатели, так и продавцы. Поэтому торг уместен практически в любом случае.

А вот какое объяснение дает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY (это агентство -- наиболее последовательный медведь на рынке недвижимости): Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элита) за месяц стали больше на 1,8%, что привело и к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8%. По нашему мнению, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета существенном снижении объемов предложения, причем с продажи были сняты в первую очередь квартиры наиболее дешевые. Собственники этих квартир не считают целесообразным размещать их рекламу в период, когда потенциальные покупатели отдыхают, отложив активные действия на будущее.

Аналитики компании Rodex Group, впрочем, отмечают небольшой рост загородного рынка в июле. Рост цен составил 2%, что говорит о довольно стабильной ситуации на рынке,-- комментирует директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.-- Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен. В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению предложения над спросом. Самый высокий спрос в июле опять-таки пришелся на коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса для временного проживания, то есть на рынке по-прежнему востребованы домовладения стоимостью до $400 тыс., поэтому развитие данных сегментов рынка видится наиболее целесообразным в 2007 году. Что и планируют в ближайшее время осуществить крупные игроки на загородном рынке Подмосковья.

Что касается динамики продаж в поселках в июле-августе, то она традиционно невысокая,-- соглашается Полина Иванова, ведущий аналитик управляющей компании Северо-Запад.-- Однако существует ряд моментов, позволяющих не только не допустить оттока клиентов даже в мертвый сезон, но и повысить уровень продаж. При заметном повышении готовности проектов -- подключении центральных коммуникаций, прокладке внутренних дорог, оформлении рекреационных зон -- продажи идут вверх.

Фактор Сочи
Важнейшее событие июля -- превращение города Сочи в столицу Олимпиады-201 Большинство сочинских продавцов -- как на первичном, так и на вторичном рынке -- повысили цены еще до объявления решения МОК. Однако за прошедший месяц цены подтянулись вверх еще на 10-15%. Цена квадратного метра готового жилья класса премиум утвердилась на отметке $10 тыс., а сотка земли на первой береговой линии стоит сейчас $150 тыс. При этом рост в долгосрочной перспективе неминуем, так что сочинская недвижимость наверняка оттянет на себя частных инвесторов, которые раньше рассматривали Москву и Подмосковье в качестве основной площадки.

В скором времени наверняка произойдет и перемещение активности подмосковных девелоперов на недооцененные пока направления. На самых популярных среди застройщиков шоссе -- Новорижском и Рублево-Успенском -- спрос значительно отстает от предложения, а вот на Киевском и Минском, напротив, предложение почти в два раза ниже спроса.

Впрочем, частные инвесторы постепенно уходили из Москвы в течение последних шести месяцев, так что фактор Сочи не должен оказать заметного влияния на столичный рынок.

Квартира в Москве уже не является обязательным пунктом в жизненной программе жителей других регионов, теперь на ближайшие годы для многих из них мечтой станет квартира в Сочи. Таким образом, неадекватные доходам москвичей и россиян цены на жилье в Москве и экономические изменения в стране привели к формированию альтернативных рынков, которые во многом удовлетворяют спрос,-- утверждает Александр Крапин из агентства RWAY.



Главная --> Публикации