Главная --> Публикации --> Загородный капитал обещает вырасти на 20% Деколлективизация Недвижимость в черногории. вчера, сегодня, завтра Местные особенности Банки уфы. а жить становиться интереснее!

Сейчас на очереди находятся 181 125 московских семей, 166 017 из них приняты на учет до 1 марта 2005 года. Средний срок ожидания жилья более 20 лет. Московское правительство решило, что срок ожидания необходимо сократить до 10 лет по итогам 2010 года, а для этого список очередников должен уменьшиться до 90 тыс. семей. По мнению специалистов Департамента жилищной политики и жилищного фонда, проблема может быть решена с помощью перерегистрации. Так что в ближайшие два года планируется перерегистрировать очередников, вставших на учет до 1 января 1992 года, с целью выявления граждан, утративших основания для предоставления жилых помещений.

Одной из жилищных проблем, которую давно пытаются решить городские власти, является длинная очередь на социальное жилье. Очередников должно через 3 года остаться вдвое меньше, решили власти и объявили полную перерегистрацию очередников по новым стандартам.

Данная поправка в Жилищный кодекс значилась в повестке заседания третьим пунктом и была рекомендована к принятию единогласно. Многие депутаты поддержали эту инициативу, именно она позволит уменьшить число претендующих на социальное жилье и тем самым сократить срок его ожидания.

Все на снижение очереди!
Недавно коллеги из Карелии представили столичному Департаменту жилищной политики инициативу по упорядочению очереди граждан, нуждающихся в предоставлении муниципального жилья. Инициатор нововведения администрация поселка Надвоицы, которая предложила снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилье в случае, если очередники не представят документов на перерегистрацию. Очень важная поправка, отметил Валерий Дубов, депутат Карельского законодательного собрания. При нынешней ситуации, когда люди годами стоят в очередях, некоторые квартиры пустуют много лет, а очередники на учет не появляются, что окончательно запутывает ситуацию.

Правительством предлагаются несколько методов решения данной задачи: например, выявление нечестных очередников с помощью базы данных Федеральной регистрационной службы, которая содержит информацию о том, есть ли у человека недвижимость не только в Москве, но и за ее пределами. Кроме того, Мосгордумой подготовлены предложения по изменениям в статью 7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно данному проекту, федеральные регистрационные органы будут обязаны передавать информацию о купле-продаже квартир жилищным органам регионов.

Сокращение простым пересчетом
По словам Валентины Росляковой, начальника управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Юго-Восточном округе, перерегистрация очередников по месту жительства проводится для того, чтобы проверить достоверность поданных очередниками документов. Бывает, что при представлении документов для постановки на учет люди иногда забывают сообщить, что у них, кроме их маленькой квартирки, в которой они ютятся всей семьей, есть еще жилье в собственности. И такие проверки позволяют обнаружить вольный или невольный обман. Выясняется, к примеру, что бабушка (дедушка, тетя, дядя), живущая отдельно, оформила несовершеннолетнему внуку дарственную на свою квартиру, отмечает Рослякова.

В Рязани, по данным Рязанского информационного агентства 7 новостей, на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2007 года состояло около 11 тыс. семей. В соответствии с Жилищным кодексом, в настоящее время происходит их перерегистрация, с учетом признания их малоимущими. Кроме того, в срок до 1 ноября 2007 года администрации города необходимо представить программу и план мероприятий по реальному обеспечению очередников социальным жильем.

Некоторые районы, области и регионы давно ведут работу по перерегистрации очередников самостоятельно: в Алтайском крае, например, ежегодно органами местного самоуправления формируется список в той же последовательности, в какой претенденты на субсидию поставлены на учет. С 1 октября по 30 ноября муниципалитеты каждый год проводят перерегистрацию находящихся на учете граждан. Об этом им должны сообщать не позднее чем за две недели до начала перерегистрации. Уточненные списки передают в Главалтайсоцзащиту, где до 1 февраля формируется общекраевой список.

Кого выкинут из очереди?
Помимо не откликнувшихся на призыв о перерегистрации, власти намерены исключить из очереди и тех, кто не будет признан малоимущим. Только малообеспеченные очередники могут с 1 марта 2005 года рассчитывать на помощь государства в получении своих законных квадратных метров в Москве это 18 кв. м на человека.

В Управлении жилищной политики Тазовского района (ЯНАО) тоже прошла перерегистрация жителей района, имеющих право на получение жилищных субсидий в связи с переселением из районов Крайнего Севера. Из 975 семей, стоящих в очереди, на призыв о перерегистрации откликнулись 67%.

Что нужно знать, чтобы не потерять место в списке
Возвращаясь к исходной теме, отметим очевидный минус новой практики: люди попросту недостаточно информированы о нововведениях, а значит, лишены возможности полноправно участвовать в формировании так называемых новых очередей. Так, по словам Валерия Толмачева, председателя Выборгского комитета офицеров запаса, офицеры-очередники могут не знать, что представлять документы на перерегистрацию нужно регулярно. А не представил бумаги из очереди вычеркивают. Таким образом, очередь сокращается сама собой, а офицерские семьи лишаются гарантированной крыши над головой, пусть даже это жилье и досталось бы им через десять лет.

Разумеется, очередь не собираются сокращать только путем последовательной перерегистрации до полного ее исчезновения. Помимо обычных программ, жилье очередникам будет предоставляться также частными инвесторами, строящими новые крупные микрорайоны и города в рамках федеральной программы Доступное и комфортное жилье гражданам России. Как рассказал Собственнику руководитель администрации городского округа Домодедово Дмитрий Городецкий, при создании проекта Большое Домодедово мы, естественно, будем стараться договориться таким образом с инвесторами и застройщиками, что в каждом новом доме, кто бы его ни строил, учителю, врачу и милиционеру будет предоставлено по квартире. В прошлом 2006 году бюджетники у нас получили более 80 квартир. Для нашей сравнительно небольшой территории и 120 тыс. населения это приличный показатель.

Мы, как организованная сила, решили принять свои меры: до конца года надо остановить цены, а рынок в будущем должен стать прогнозируемым, сказал председатель краевого союза строителей Разима Абасов. Застройщики готовы ограничить спекуляцию на рынке жилья и воспрепятствовать тем силам, которые взвинчивают цены. Союз строителей края пошел нам навстречу, заявил заместитель губернатора края по вопросам строительства Николай Глушков. Из-за нерегулируемого рыночного механизма население может выразить недоверие и отрасли в целом, и власти. Мораторий будем активно использовать для того, чтобы выработать понятный всем механизм работы. Рынок это то, что регулируется спросом и предложением. А мы в этом году введем жилья больше, чем в прошлом году. Рост составит минимум 12%. Напомним, в прошлом году ввод жилья только в Красноярске составил 810 тыс. кв. метров. А с 2004 года объемы жилищного строительства в краевом центре увеличились в два с половиной раза (2004 год 519 тыс. кв. метров, 2005 год 655 тыс. кв. метров). В этом году строители планируют выйти на 1 млн кв. метров жилья.

Так что максима Многие знания многие печали здесь не работает. Знать обязательно нужно, например, следующее: москвичу для постановки в очередь обязательно нужно проживать в городе на законных основаниях не менее 10 лет, быть гражданином РФ, не ухудшать по собственной воле своих жилищных условий за 5 лет до подачи заявления о постановке на учет. И напомним обязательно признание в течение двух лет малоимущей семьей (а не просто малоимущим гражданином), то есть такой семьей, которая за 20 лет не может накопить на квартиру. Мы уже писали ранее о том, почему в таком случае половина населения Москвы еще не стоит в жилищной очереди, равно как и о прочих тонкостях и условиях, коих очень много. И все их нужно иметь в виду, если вы собираетесь получить квартиру от государства. Здесь можно было бы привести другую максиму о бесплатном сыре; но, конечно, очередь это не ловушка. Это скорее серьезная работа, и приступать к ней стоит, лишь основательно подготовившись.
Стоимость квадратного метра жилой площади в Красноярске уже приближается к 40 тыс. рублей. Власти города и края уверены, что экономических предпосылок для подорожания нет. По прогнозам аналитиков, к концу года квадратный метр в Красноярске вырастет в цене еще примерно на 20 тыс. рублей. Понимая, что в предвыборный период такая динамика чревата социальной напряженностью в среде электората, красноярские власти во главе с губернатором Александром Хлопониным уговорили местных строителей ввести ценовой мораторий: до конца года стоимость квадратного метра будет заморожена на сентябрьском уровне.

Недовольными остались и риелторы. Краевая администрация намерена создать новый союз риелторов, куда, по словам Глушкова, войдут только светлые силы. Получается, что в категорию темных сил (читай, спекулянтов) попали крупнейшие риелторские конторы, объединенные в красноярский Союз риелторов, который контролирует примерно половину рынка жилищных сделок. Мы уже устали повторять, что вовсе не играем первую скрипку в ценообразовании, заявила Эксперту Online директор Союза риелторов Анжелика Югрина. Нам рост цен на квартиры не выгоден! От диких цен у нас рушатся сделки: пока клиент оформляет документы, стоимость подскакивает и продажа срывается. По словам Югриной, заявления о ценовом моратории выглядят несколько странно, если обратиться к фактам. На следующий день после того как о нем объявили, клиент пришел в одну из строительных фирм, которая предлагала жилье по цене 40 тыс. за кв. метр. Перед ним захлопнули дверь, сказали зайти вечером. Он зашел. Ту же квартиру ему предложили уже по 50 тыс. за квадрат!.

Мнения по поводу совместного заявления строителей и властей среди экспертов разделились. Не многие верят в то, что остановить разбег цен действительно удастся рынок есть рынок, ему приказывать сложно. Такого мнения, в частности, придерживается депутат красноярского горсовета, возглавлявший ранее одну из городских структур, занимавшихся ипотекой, Виктор Путин. Тем более что, по мнению депутата, и сентябрьские цифры 40 тыс. за кв. метр уже изрядно завышены. И реальную себестоимость жилья они превышают как минимум в два раза.

Но есть и такие, кто уверен, что мораторий все же будет иметь реальную отдачу. Так, председатель комитета по экономической политике Законодательного собрания края, председатель Союза промышленников и предпринимателей края Михаил Васильев заявил, что в краевой Союз строителей входит примерно 70% всех региональных строительных организаций, можно считать, что это не пустые слова. Это заявление о намерении крупнейших строительных организаций. Цены, разумеется, не будут заморожены совсем: есть вторичный рынок жилья, есть иные, не строительные организации, которые также имеют влияние. Но в том, что темпы роста стоимости квадратного метра снизятся, я уверен.

Аналитики считают, что политическими мерами, коей и является объявленный мораторий, ситуацию с ценами изменить будет невозможно. В среднем по России цена за квадратный метр 7580 тыс. рублей, а в Красноярске цены одни из самых низких 4045 тыс. рублей, считают в одном из красноярских агентств недвижимости. В том же Екатеринбурге метр в среднем стоит в 1,7 раза больше. Поэтому цены будут расти. Повлиять на этот процесс ни власть, ни тем более застройщики не смогут. Стоимость регулируется рыночными отношениями, а обвинять во всем неких спекулянтов бессмысленно.

Из-за неразвитости логистической и транспортной инфраструктуры компании, занятые строительством олимпийских объектов в Сочи, рискуют столкнуться с дефицитом стройматериалов и неконтролируемым ростом цен на них.

Но совершенно очевидно, что ценовой мораторий лишь одна из мер политического регулирования, так необходимого власти в предвыборный период. К примеру, заместитель полпреда президента в Дальневосточном федеральном округе Николай Борисенко на прошлой неделе напрямую заявил губернаторам, что повышение цен на стратегически важные продукты (хлеб, транспорт, жилье) в предвыборный период категорически запрещено. Так что ситуация, аналогичная красноярской, происходит и в других регионах, где перед властями стоит пока главная задача обеспечить безоговорочную победу партии Единая Россия на декабрьских выборах.

Инвестиционные порывы цементом не исчерпываются. Турецкая компания Ideser Seramik Sanayi Ticaret A/S начинает строительство в Армавире завода по производству керамической плитки и керамогранита проектной мощностью 14,5 млн кв. м в год. Соглашения о строительстве трех заводов стройматериалов в Усть-Лабинске подписал Главстрой. В Сочи и окрестностях запланирована реконструкция и расширение производства на местных предприятиях стройиндустрии. Компании готовы вкладывать в строительство новых производств, если будет гарантирован стабильный спрос, говорит аналитик компании Антанта Капитал Георгий Иванин. Эти и многие другие проекты затеваются с расчетом на Олимпиаду-201 Однако усилия инвесторов могут оказаться напрасными. Произведенные на новых заводах стройматериалы рискуют не доехать до Сочи, либо им попросту не найдется места на олимпийских стройплощадках.

В южных регионах царит инвестиционный бум. Наряду с проектами по возведению курортной недвижимости разворачивается строительство новых заводов по производству стройматериалов чиновники и бизнесмены не устают рапортовать об этом. Так, в частности, холдинг Евроцемент груп планирует построить цементный завод в Карачаево-Черкесии мощностью 2,4 млн тонн серого вещества в год, Базэл Цемент цемзавод в Туапсинском районе Сочи на 4 млн тонн. Австрийские инвесторы готовы вложить 200 млн долларов в строительство цементного завода под Новороссийском. Запасы цементного сырья на территории Краснодарского края и Ростовской области позволяют построить несколько новых цементных заводов производительностью 1015 млн тонн, отмечает в этой связи руководитель проекта RuCEM Юрий Ерокин.

Безрадостное впечатление производит и рынок строительного подряда. Сегодня в Сочи работает более тысячи подрядных строительных организаций, однако только 35 из них относятся к категории крупных и средних фирм. Остальные малый бизнес. В своем нынешнем состоянии сочинские строительные компании могут ежегодно расти не более чем на 1015%, тогда как с приближением Олимпиады объемы строительно-монтажных работ увеличатся более чем на 260270%. Только для строительства олимпийских объектов потребуется около 2,2 млн тонн цемента, 11 млн куб. м щебня и гравия, 6,8 млн куб. м песка, 642 млн штук кирпича и тонны прочих строительных компонентов. Еще примерно столько же уйдет на строительство жилья, гостиниц и прочей недвижимости. Такие объемы производства местным воротилам строительной индустрии даже и не снились.

Сегодня сочинский строительный комплекс пребывает в плачевном состоянии. Мощности местных предприятий стройиндустрии явно не отвечают потребностям рынка, а застройщики абсолютно зависимы от иногородних поставщиков. Основные компоненты для строительства песок, цемент, щебень, стекло, кровельные и другие материалы завозятся извне. Ключевые местные предприятия не только выпускают мизерные объемы, но и катастрофически изношены. Например, Сочинский завод железобетонных изделий изношен на 7597%, Концерн-Курорт на 8090%, Сочинский завод стройматериалов на 7385%, основной местный добытчик полезных ископаемых Сочинеруд на 8090%.

Ничего не известно и о том, как государство намерено решать транспортно-логистические проблемы, которые уже сегодня выходят на первый план. Пока вполне конкретные предложения исходят лишь от частного бизнеса. Так, на днях стало известно о том, что Базэл Олега Дерипаски планирует построить в Имеретинской бухте порт с грузооборотом около 5 млн тонн. Свои услуги в создании логистической цепочки по доставке на стройплощадки бетона предлагает холдинг Евроцемент груп Филарета Гальчева. Ряд проектов в этой области рассматривают другие российские компании.

Неудивительно, что местные и федеральные власти при строительстве олимпийских объектов делают ставку на иногородних игроков, в том числе на крупные московские холдинги, имеющие в своем составе строительные и девелоперские дивизионы. Считается, что они без труда завезут в город не только строительные материалы, но и технику, рабочую силу. Однако этим замечательным перспективам может помешать несколько обстоятельств. Во-первых, ограниченная пропускная способность железных и автомобильных дорог, дефицит подвижного состава. Во-вторых, в Сочи абсолютно отсутствует логистическая инфраструктура для хранения и распределения стройматериалов и прочих грузов. По предварительным оценкам, для бесперебойного снабжения олимпийских строек требуются площадки единовременного хранения и складирования вместимостью 1 млн тонн грузов, а также морской грузовой терминал емкостью 500 тыс. тонн. Пока ничего этого нет.

Если логистическая и транспортная инфраструктура не будут созданы вовремя, то возникнет не только риск срыва сроков строительства олимпийских объектов, но и опасность неконтролируемого роста цен на стройматериалы, в том числе из-за увеличения транспортных издержек. В этом случае сметная стоимость олимпийских объектов возрастет в разы. Что уж говорить о Сочи, если этого сценария не удалось избежать даже странам с более развитой строительной индустрией. Например, стоимость строительства олимпийских объектов для Олимпиады 2012 года в Лондоне выросла в четыре раза по сравнению с первоначальными оценками (с 4,8 до 18,6 млрд долларов). Больше денег на подготовку к Олимпиаде-2008 в Пекине придется потратить китайским властям.

Скоординировать усилия бизнеса и власти в этом направлении могла бы создаваемая государственная корпорация Олимпстрой. Ей же предстоит создать масштабную систему управления и контроля за строительством олимпийских объектов. Все должно быть расписано: где хранить стройматериалы, технику, где устанавливать временные электростанции, как расселять рабочих. Необходимо координировать действия различных подрядчиков, иначе будет бардак, предупреждает чиновник администрации Краснодарского края, пожелавший остаться инкогнито. У нас ведь как часто бывает: одна компания построит дорогу, а другая ее разворотит под предлогом прокладки коммуникаций.

Чем больше, тем лучше
Безусловно, точечная застройка никуда не исчезнет. Одиночные жилые дома, гостиницы, офисные и торговые центры в различных районах города будут по-прежнему пользоваться стабильным спросом. Однако решение проблемы недостатка предложения в массовом сегменте и реализация программы Доступное и комфортное жилье - гражданам России невозможна без применения комплексной застройки.

Проблема удорожания сочинского новостроя усугубляется еще и аномально высокими темпами роста цен на строительные материалы в нашей стране. Если, например, в Великобритании стоимость строительства выросла на 81% за десять лет, то в России один только цемент за минувший год подорожал более чем на 100%. При нынешнем уровне цен на закупку основных строительных материалов (стали, цемента, песка, щебня, пиломатериалов, труб, кирпича и пр.) уже потребуется порядка 100 млрд рублей, что составляет около 30% от общего объема запланированных госинвестиций. При ежегодном 30−процентном росте цен на стройматериалы, помноженном на высокие транспортные и логистические издержки, расходы на строительство олимпийских объектов почти наверняка существенно превысят заявленные федеральным правительством 300 млрд олимпийских рублей.
Стремительное развитие рынка недвижимости, последовательная консолидация и укрупнение девелоперских компаний, а также появление крупных игроков из других отраслей уже давно превратилось в четко оформившуюся тенденцию, одним из главных проявлений которой, стало возникновение на рынке недвижимости такого понятия как мега-проекты. Конечно, большинство мега- проектов пока существуют лишь на бумаге, однако, готовность крупных компаний вкладывать в их развитие значительные финансовые и человеческие ресурсы, а также поддержка государства позволяет надеяться, что их успешная реализация сегодня, в будущем станет залогом массового перехода от точечной застройки к новой концепции в девелопменте комплексному освоению территорий.

Впрочем, дело здесь не только в экономике и масштабах проекта. Ключевым в данном определении является критерий - формирование новой среды. Причем в данном случае, мы можем говорить, в том числе и о среде деловой, городской и культурной. На этом основании к мега-проектам можно причислить и такие проекты как Москва-Сити и Охта-Центр. С точки зрения этого ключевого критерия, размер осваиваемой территории все-таки не является основополагающим фактором, он может быть разным, - считает. Лариса Афанасьева. Так, территория Москва Сити, который по праву можно назвать мега проектом (формирует качественно новую бизнес среду) занимает 60 га территории, в то время, как в случае с градостроительными проектами Подмосковья (А 101, Большое Домодедово) речь идет о тысячах и даже десятке тысяч гектаров.

В сегменте коммерческой недвижимости этот вопрос никогда не стоял очень остро. Хотя, свои гиганты и свои мега-проекты существовали и здесь. Быстрый рост рынка, концентрация производственных мощностей и ресурсов в руках крупного бизнеса, заставил его искать новые пути развития. Строительство нескольких небольших объектов на разных участках уже не могло обеспечить ему заданные темпы роста. В основе появления мегапроектов лежит, с одной стороны наличие больших неосвоенных территорий (в основном на периферии, вокруг городов, хотя внутри городской черты также существуют крупные, в основном производственные зоны под редевелопмент) с другой - объективная необходимость освоения этих территорий. Такая ситуация обусловленная, прежде всего, быстрым ростом экономики и, соответственно, неудовлетворенным спросом, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость, - объясняет директор департамент консалтинга Colliers Int Лариса Афанасьева. - Крупные игроки рынка недвижимости давно просчитали этот вектор и стали планомерно консолидировать земельные ресурсы на первичном рынке, что можно было сделать достаточно дешево. По словам, директора отдела управления проектами Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Руслана Винокурова, мега-проекты подразумевают формирование новой среды, комплексное освоение больших территорий, строительство большого объема жилых площадей, налаживание инфраструктуры, в том числе коммунальной, социальной и транспортной, создание единой архитектурной и ландшафтной концепции, то есть строительство полноценной и самодостаточной территориально-административной единицы, города, требующий значительных денежных вложений.

Получается, чтобы попасть в разряд мега проект может быть как масштабным, так и знаковым. Помимо вышеуказанных, на сегодняшний день к таковым причисляют: Рублево-Архангельское (Нафта Москва), Аэротрополис Домодедово (Истлайн), Академический (РеноваСтройГруп), Новая Голландия (ST Development), Остров Истра (Capital Group), Морской Фасад (УК Морской Фасад)

Действительно, проект Большое Домодедово предусматривает строительство 10,8 млн. кв. м жилья., на участке общей площадью около 3 000 Га. А101 будет ещё грандиознее, управляющая компания Масштаб (оператор проекта) планирует построить 13 млн. кв. м, 1,5 млн. кв.м площадей коммерческого назначения (офисные, торговые, складские и иные комплексы), 1, 5 млн. кв. м социальной инфраструктуры.

У некоторых проектов проблемы начинаются ещё на ранней стадии. Например , несмотря на то, что проект новой штаб-квартиры Газпрома, 400-метрового небоскреба Охта-центра, помимо офисных площадей предусматривает строительство крупного спортивного центра, культурного комплекса, который будет состоять из музея современного искусства и театрально-концертного зала мирового уровня, библиотеки, торговые помещения, кафе, ресторанов, паркингов, парки и зеленых зон, Петербургский союз архитекторов и Общественная палата выступили резко против строительства небоскреба, а ЮНЕСКО пригрозила исключить Санкт -Петербург из списка городов Всемирного наследия. С точки зрения проектов высотного строительства, это достаточно удачный проект, он имеет хорошую планировку окружающей территории, и расположение его на границе исторической части города является компромиссным: все фотофиксации показали, что он будет незначительно виден из центральной части города. Кроме того, проект имеет сильные социальные функции, в его состав будут включены выставочные площади, концертные залы и спортивные площадки, - считает генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков. Между тем, несмотря на высокую социальную и экономическую значимость, вопрос о строительстве Охта-центра ещё не решен до конца.

Что нам стоит город построить?
Строительство городов занятие непростое. Однако необходимость больших вложений, высокие сроки окупаемости, значительная инфраструктурная нагрузка и практически полное отсутствие подобного опыта не останавливает девелоперов. Конечно, в теории, у мега-проектов существует целый ряд преимуществ и, в первую очередь, это фактор экономии на масштабе. В этом случае огромные усилия (человеческие и финансовые) на предпроектной стадии (разработка концепции развития территории, подготовка мастер плана, проектов детальной планировки, выпуск и согласование необходимых распорядительных и разрешительных документов и т.д.) распределяются на гораздо больший (чем в случае с точечным девелопментом) конечный результат, - поясняет Лариса Афанасьева. Тем не менее, за исключением Москва-Сити, практических примеров успешной реализации подобных проектов пока нет, только грандиозные планы. На деле, помимо явных преимуществ, девелоперов ожидает также множество подводных камней. Наиболее значительные из них: риски изменения рыночной конъюнктуры и финансовые риски. В условиях комплексной застройки, когда горизонты планирования расширяются до нескольких десятков лет, финансовые и конъюнктурные затраты несоизмеримо выше, чем при точечном девелопменте.

Государство спешит на помощь
Получается, что УК Масштаб, как и другие застройщики мега-проектов рассчитывают на помощь государства. Реализация данных проектов просто невозможна без государственной поддержки, - считает Михали Гец. По его словам, победителям конкурса будет оказана поддержка, которая предусматривает финансирование за счет средств бюджета субъектов Российской Федерации и местных бюджетов строительства объектов социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального и среднего общего образования, инженерной и транспортной инфраструктуры. Помощь государства при реализации таких проектов взаимовыгодна, - соглашается. Руслан Винокуров. Поскольку и девелопер получает поддержку и не встречает сопротивления в сопричастных государственных инстанциях, и у государства появляется реальная возможность доказать действенность и исполнение объявленной программы. На настоящий момент, федеральные власти объявили конкурс, в рамках которого отобрали 22 проекта, предусматривающие строительство не менее 1 млн. кв. м. жилой и коммерческой недвижимости в течение десяти лет.

Самое дорогое
Ещё одним минусом масштабности комплексного освоения территорий, является необходимость за свой счет возводить дорогостоящую инфраструктуру, что не может негативно не сказываться на показателях рентабельности. Инфраструктура - школы, больницы, детские сады, торговые и развлекательные центры, инженерные коммуникации, собственные транспортные коммуникации безусловно, берет на себя значительную часть бюджета всего проекта, - считает Руслан Винокуров. - Однако при общей площади строительства доходной части мега-проекта эти затраты оправданы и целесообразны для повышения привлекательности всего мега-проекта в целом. Впрочем, здесь следует разделять по типам: например, строительство такой инфраструктуры: торговые и развлекательные центры, детские сады выгодно вдвойне, поскольку с одной стороны способно стать самостоятельным коммерческим проектом, с другой делает бизнес социально ответственным. Однако самостоятельное возведение дорог и инженерных коммуникаций не под силу ни одной, даже самой крупной компании. Вот как построена система финансирования инфраструктуры у компании Масштаб: В целом же в зависимости от вида инфраструктуры и ее уровня есть разные источники финансирования ее строительства. Например, для реконструкции или строительства дорог федерального уровня, расширения Калужского шоссе, будут использоваться средства из федерального бюджета. Дороги областного значения будут финансироваться с участием областного бюджета. Мы также предполагаем участие в создании дорожной сети проекта частных инвесторов и непосредственно компании Масштаб. Глобальную инженерию частично мы будем финансировать сами, частично привлекать компании, которые будут заинтересованы в инженерных сетях как приносящем доход бизнесе. Что касается крупных, знаковых проектов, например, предполагаемого строительства университета на нашей территории, мы рассчитываем, что здесь с инженерией поможет государство, - рассказывает Директор Департамента инвестиционных проектов Управляющая Компания Масштаб Леонид Афендиков.

Можно ли назвать появление мегапроектов - новой парадигмой девелопмента, приходящей на смену старой точечной застройке?

Конечно, такая поддержка существенно упростит задачу девелопера. И все же будущее мега-проектов пока под вопросом, остается неясным хватит ли у девелоперов финансовых, человеческих и административных ресурсов для реализации столь масштабных замыслов. Тем не менее, тот факт, что работа над ними начинается уже сейчас позволяет надеется, что в будущем проблема дефицита жилой и коммерческой недвижимости будет решена.



Главная --> Публикации