Главная --> Публикации --> Подмосковные «юга» Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы Уходящая натура Будут повышены штрафы за злоупотребления с принадлежащей городу недвижимостью Шесть этажей помощи

Районный центр Балашихинского края, основанный в 1830 году, располагается в 27 км к востоку от московской кольцевой дороги, вдоль Горьковского шоссе, и занимает площадь около 20 га. Население города насчитывает более 160 тыс. человек.

Подмосковье — один самых динамично развивающихся регионов России. Справедливость такого высказывания полностью подтверждает подмосковный город Балашиха, который уверенно завоевывает статус настоящего европейского города. Сегодня он удивляет не только объемами строительства, но и прекрасно сохраненной прелестью своей природы.

Сравнительно короткая история города богата интересными легендами. Официально существует две версии происхождения названия Балашихи. По одной из них, оно связано с мельницей, обладателем которой был некий татарин Балаш. По другой — берет начало от лекарственной травы, блошника, растущей здесь в изобилии. Однако местным жителям больше по нраву другая история: якобы здесь жила неподражаемой красоты купчиха Балашиха, к которой хаживал тогдашний градоначальник. Но что-то у них не сложилось, и красна девица осталась всенародным достоянием.

Как живет Балашиха

В Балашихе располагается ряд высших учебных заведений: Российский государственный аграрный заочный университет (РГАЗУ), Институт бизнеса, права и информационных технологий, Институт социально-экономического прогнозирования и моделирования.

Временем основания города считается дата строительства князем Трубецким суконной фабрики. Соблюдая преемственность веков, Балашиха по-прежнему держит марку одного из самых промышленно развитых городов Московской области. Символами города считаются такие известные и градообразующие предприятия, как ОАО «Криогенмаш», ОАО «Балашихинская хлопкопрядильная фабрика», ОАО «Балашихинский литейно-механический завод», ОАО «345-й механический завод».

Балашиха по-европейски

Своеобразным богатством отличается культурная жизнь Балашихи. В городе работают библиотеки и постоянно обновляющиеся картинные галереи, историко-краеведческий музей, кинотеатры «Заречье», «Союз», «Октябрь». А сейчас идет строительство Ледового дворца, рассчитанного на 1,5 тыс. зрителей. Кроме того, в ближайшее время в Балашихе появятся так называемая комплексная спортивная трасса и новая гостиница на 300 номеров, что позволит городу именоваться туристическим центром восточного Подмосковья. Особого лукавства здесь нет, поскольку район, входящий в зону Золотого кольца, обладает большим количеством достопримечательностей. Архитектура города вобрала в себя старые деревни и усадьбы, такие, например, как усадьбы Горенки и Пехра-Яковлевское. Уникальность заповедных уголков Балашихи с каскадами озер подчеркивает река Пехорка, которая делит город на две части.

Всего в Балашихинском районе в 2003–2008 годы будет построено около 280 тыс. кв. м жилья. Именно здесь осенью начнется строительство первого в Подмосковье района комплексной застройки европейского стандарта, инвестором которой выступает Московское инвестиционное агентство недвижимости. В 2004 году в Балашихе появится крупнейший 27-й микрорайон, где будет возведено 300 тыс. кв. м жилья, а также гаражи, школы, детские сады, торговые и культурные центры. Кроме того, 30 га земли в микрорайоне 22А уже выделено компании «Римэка» для строительства в будущем году серии многоэтажных жилых домов. Ведется и точечное строительство зданий, в частности, в новом 16-м микрорайоне возводится дом серии П-44М.

Неудивительно, что природный пейзаж «жемчужины» области и близость к столице притягивают сегодня многих москвичей. Оперативно реагируют на спрос и строители. Уже пятый год район остается самым привлекательным для инвестиций. Такими показателями строительства может похвастаться далеко не каждый город.

По оценкам аналитиков рынка недвижимости, цены на квартиры в ближайшем Подмосковье уже приближаются к ценам в спальных районах Москвы. Стоимость квадратного метра в панельном доме составляет $530, а кирпично-монолитные новостройки продают по $600–760 за 1 кв. м. В следующем году, по мнению экспертов, стоимость жилья в Балашихе вырастет на 10–15%.
Средняя удельная цена предложения загородных домовладений в Подмосковье по данным Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ во 2 квартале 2007 г. составила 1947 $/кв. м. Относительно предыдущего квартала цена подросла на 0,6% (с 1935 $/кв. м до 1947 $/кв. м), однако полученный рост находится в пределах погрешности.

В отдаленные планы столичного метрополитена на ближайшие 6–8 лет входит строительство линии «легкого» метро от ВДНХ до Балашихи. Готовится проект реконструкции парка, который сейчас находится не в лучшем состоянии. Большие средства заложены и в развитие транспортной инфраструктуры, на содержание дорог.

В структуре предложения по категориям относительно предыдущего квартала произошло ощутимое увеличение доли дачных домовладений, связанное главным образом с сезонной активизацией спроса на данный формат объектов.

Таунхаусы становятся полноценным сегментом недвижимости
Объем предложения на рынке загородного жилья Московской области подвержен фактору сезонности. Количество предложений во 2 квартале 2007 г. относительно 1 квартала увеличилось на 42,8 % (с до 10,1 тыс. до 14,5 тыс. объектов), по сравнению с тем же периодом 2006 года (2 квартал 2006 г.) на рынок вышло на 7% больше предложений. За квартал показатели объема предложения в денежном выражении и в общей площади домов выросли на 36,9 % и 31,4 % соответственно.

Динамика структуры количественного объема предложения по направлениям характеризуется стабильностью в течение всего исследуемого периода. Большинство выставленных на продажу загородных домовладений по состоянию на 2 квартал 2007 г. находятся на Рижском и Киевском направлениях (16,5% и 14,8% от общего объема предложений), наименьшее количество - на Казанском и Рязанском направлениях (4,7% и 5,2% соответственно).

В структуре предложения загородных домовладений по удаленности от МКАД продолжают преобладать объекты в 16-30 км зоне (34,2%). Растет доля домовладений расположенных на удалении 61-100 км (11,7% в отчетном квартале против 9,7% в 1 квартале). В 31-60 км зоне находится 30,3% объектов, в зоне до 15 км - 23,8%. Наибольшее изменение квартальной цены предложения зафиксировано на загородные домовладения в ближнем Подмосковье до 15 км - +7,2%.

Сезонное изменение структуры предложения загородных домовладений в весенне-летний период - выход на рынок большого количества дачных домовладений, расположенных в среднем и дальнем поясе Московской области, в целом привело к заметному снижению во 2 кв. 2007 г. средней удельной цены предложения категории дачи. Кроме того, развитие в последние годы коттеджного строительства в 25-50 км зоне удаления от Москвы приводит к вытеснению этого недорого формата загородного жилья за пределы 50 км и далее к границам Московской области, даже выходя за ее пределы - на территории прилегающих Тверской, Ярославской и др. соседних с Подмосковьем областей.

Лидирующее положение по средней удельной цене предложения у Рублево-Успенского направления - 4128 $/кв. м ±5,5%. Наименьшие удельные цены предложения зафиксированы на Рязанском (1368 $/кв. м ±4,9 %) и Горьковском (1459 $/кв. м ±4,5 %) направлениях. Изменение цены предложения относительно предыдущего квартала отмечено для Рублево-Успенского (+9,6%), Киевского (+8%), Горьковского (+6,3%) и Курского (+6,1%) направлений.

Он провел сравнительный анализ развития этих сегментов загородной недвижимости. В частности, хотя в количественном отношении коттеджные поселки и одерживают убедительную победу над другими форматами жилья, но в процентных показателях этот год можно считать временем таунхаусов (их количество выросло на 65,2%). Это говорит о том, что таунхаусы становятся полноценным сегментом недвижимости, рассчитанным на массового покупателя.

На очередной встрече Московского Бизнес Клуба (МБК) руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко выступил с докладом о некоторых особенностях развития разных сегментов подмосковной недвижимости, находящейся сейчас в активной продаже.

Динамика роста цен только подтверждает этот вывод. Если коттеджи и таунхаусы уверенно прибавляют из года в год от 28% до 40% к стоимости кв. метра, а многоэтажные новостройки за МКАД выросли с прошлого года более чем на 120%, то ЗЖК прибавили к стоимости всего 10,8%. Однако самый дорогой кв. метр именно в ЗЖК, но из-за относительно небольшого размера квартир (по сравнению с коттеджами и таунхаусами), этот факт не так явно влияет на их абсолютную стоимость.

Число активно продающихся загородных жилых комплексов (ЗЖК), также ощутимо увеличилось в процентах (46,7%), хотя осталось довольно скромным по количеству объектов. Сегодня в Подмосковье насчитывается 22 ЗЖК. Данный вид недвижимости хоть и развивается, но пока не приобрел популярность у широкого круга покупателей.

Если сравнивать число операторов (застройщиков, риэлтеров) работающих в различных сегментах рынка, то их количество повторяет по распределению количество объектов. Иными словами, чем больше в сегменте объектов, тем больше и операторов.

По объемам рынка убедительно лидируют коттеджные поселки (это неудивительно, если учесть количество объектов, стоимость кв. метра и размеры домовладений). На втором месте идут таунхаусы, и есть вероятность, что со временем они несколько сократят дистанцию с коттеджами.

Цифры по средней площади загородных объектов говорят о том, что ни о каком эконом-классе речь пока не идет. Средняя площадь квартир в ЗЖК больше, чем средняя площадь квартир бизнес-класса Москвы.

Рост числа операторов по сравнению с прошлым годом, тоже равномерный. Увеличение их числа, вероятнее всего, связано с перетеканием игроков рынка недвижимости из стагнирующей Москвы в Подмосковье.

Мне 23 года. Родная мать хочет выписать меня из квартиры, где я зарегистрирован и живу вместе с братом, бабушкой и отчимом. Мать - единоличный собственник жилья. Отношения с ней испортились, когда я женился на иногородней девушке. Мать боится, что жена будет претендовать на ее квартиру. Мне всячески портят жизнь: мать и отчим запрещают пользоваться ванной и туалетом, выселили в маленькую комнату, где живет бабушка. Скажите: могут ли меня выписать без моего согласия? И могу ли я в судебном порядке потребовать выделить свою долю в материнской квартире?

Отсюда и соответствующие цены. Даже среднестатистический таунхаус обойдется покупателю почти в $700 тыс.

Прежде всего имейте в виду: по жилищному законодательству вы имеете статус член семьи собственника квартиры.

Спасибо заранее. С уважением Роман.

По закону члены семьи имеют право пользования жилым помещением НАРАВНЕ с его собственником, если иное не установлено специальным соглашением сторон (ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса).

! Согласно ст. 31 Жилищного кодекса членами семьи признаются проживающие вместе с собственником супруг, родители и дети, причем независимо от возраста (даже после совершеннолетия).

Если вы не согласны жить в маленькой комнате бабушки и считаете, что это явная дискриминация (скажем, есть другая свободная комната, и вас туда не пускают), то можете обратиться в суд. Основанием для этого, помимо Жилищного кодекса, является важное правило Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 292 ГК): члены семьи собственника могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая самого собственника.

Таким образом, мать не вправе ни выселить вас, ни ограничить ваши естественные потребности в пользовании жильем (посещение ванной, туалета, кухни и т. п.).

О выделении вашей доли в праве собственности на жилье речи идти не может, поскольку мать - единственная собственница, а вы как член семьи имеете лишь право пользования жилплощадью (то есть право проживания).

В суде можно поставить вопрос об определении порядка пользования жильем, в частности, о выделении вам для проживания конкретной комнаты.

Совет: прежде чем доводить дело до суда, попробуйте еще раз провести мирные переговоры с матерью. Вам пригодятся следующие аргументы:

Что касается снятия с регистрационного учета по месту жительства (так сейчас правильно называется выписка из квартиры), то эта процедура является последствием утраты права пользования жилплощадью и (или) выселения. Поскольку выселить вас мать не вправе, то и самостоятельно выписать не может.

во-вторых, успокойте маму: по закону ваша супруга никоим образом не может претендовать на жилплощадь. Сам факт вашего брака не позволяет ей ни вселиться в квартиру, ни зарегистрироваться - это возможно лишь с согласия матери-собственницы. Более того, если у вас родится ребенок, то по московским правилам даже младенца нельзя зарегистрировать вместе с вами в квартире, если ваша мать не согласится.

во-первых, спокойно, уверенно, но без агрессии разъясните, что закон на вашей стороне - расскажите о своих правах на полноценное пользование жилплощадью и сохранение регистрации (см. выше);

По мнению профессионалов, загородная недвижимость недооценена, особенно в ближайшем Подмосковье и в перспективе, цены будут только расти.


Инвестиционные квартиры вошли в обиход еще с середины девяностых, а коттеджи и таунхаусы, с целью сохранения и приумножения сбережений, покупают гораздо реже. Поведение загородного рынка предсказать сложнее. Но на волне роста рынка увеличивается число частных инвесторов, решивших попытать счастья в Подмосковье.

Земля для профессионалов
Дешевле всего приобретать земельные участки на перспективных направлениях. Казалось бы, чего проще, купить участок на перспективном направлении и спустя несколько лет продать в несколько раз дороже.
Однако спекуляции с землей дело неблагодарное, правильно выбрать участок непросто, тем более, если речь идет не о большом куске земли под строительство целого поселка, а о нескольких сотках. Подобные операции требуют известного опыта и смекалки.
Чтобы грамотно купить участок нужно быть хорошим профессионалом. Чтобы все было благополучно и с документами, и с потребительскими характеристиками, и с перспективами цен. Подмосковье не Москва, где понятно, что если в каком-то месте есть котлован значит, там скоро построят дом. Освоение за городом идет значительно дольше. Пять лет каким через этот срок будет законодательство? Насколько престижным будет данное место?, предостерегает Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город.

И доходно и доступно
Пока статистические данные способны обнадежить частных инвесторов, решивших вложить часть своих средств в домик в деревне. Фиксируемый статистикой на протяжении последних 6 месяцев темп изменения средней цены объектов загородной недвижимости на уровне 2-3% в месяц, может стать основанием для прогнозирования динамики до конца 2007 года. Наш прогноз на 2007 год рост цен на уровне 19-20% к концу года (по отношению к декабрю 2006 года), сообщил нам Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости.
По данным аналитического центра ирн.ru, коттеджи и таунхаусы уверенно прибавляют из года в год от 28% до 40% к стоимости кв. метра. Так, например, по сравнению с прошлым годом в среднем метр в 2007 году в коттеджных поселках стоит $3326, что на почти на 37 % больше по сравнению с 2006 годом. А в таунхаусах $2810, что на 34 процента больше по сравнению с прошлым годом.
Большинство девелоперов выходит на загородный рынок, и это должно стать знаком и для частных инвесторов. К примеру, сегодня прибыльность вложений в покупку квартиры в таунхаусе может составить и все 20% в год. Стоимость входа в сегмент эконом-класса от $300 тыс. доступна для частного инвестора, утверждает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Так что помимо высокой доходности, людей на этом рынке привлекают и относительно доступные цены.

Эконом-класс - дефицитный, но эффективный
Как утверждает Алексей Кудрявцев (МИАН), выгодней всего инвестировать в объекты эконом-класса. Доступное качественное загородное жилье, сегодня самый дефицитный товар. Речь идет о таунхаусах, недорогих коттеджах. Спрос на них велик, а достойных предложений не так много.
Схожего мнения придерживается большинство представителей рынка. Так, по данным аналитической службы компании ИНКОМ, сегодня уверенный рост демонстрирует рынок подмосковной недвижимости эконом-класса и таун-хаусов. Впрочем, как предостерегают специалисты, не стоит покупать первый подвернувшийся коттедж в нижнем ценовом сегменте.
Здесь необходимо тщательно анализировать инвестиционную привлекательность объектов, учитывая множество самых разных показателей. Средний рост цен в сегменте эконом-класса загородной недвижимости составил за последний квартал в среднем 11,5%, но этот показатель получен из диапазона значений, разброс в котором лежит от 3,5% (объекты, показавшие наименьший рост цен) до 26%. Подобный разброс связан с целым рядом факторов в отличие от городских типовых новостроек, загородная недвижимость более многогранна, и порой способна преподносить совершенно неожиданные сюрпризы, предупреждает Дмитрий Таганов (ИНКОМ).
Поэтому частнику необходимо ориентироваться в таких понятиях, как удаленность поселка, перспективность направления, надежность застройщика, качество возводимых объектов, технические возможности к подключению коммуникаций то есть тех факторах, которые влияют на успешность проекта и конечную стоимость дома. Для чего, конечно, необходимо советоваться со специалистами.

Коттедж на стадии строительства
Заместитель генерального директора компании Миэль -Загородная недвижимость Владимир Яхонтов, советует вкладывать деньги в строящиеся коттеджи и таунхаусы, то есть, в первичный рынок загорода, тут цены растут быстрее по сравнению со вторичным рынком. Кроме того, первичное жилье отвечает всем современным требованиям и веяниям моды.
Поэтому, как утверждают специалисты, привлекательны с точки зрения инвестиций объекты, находящиеся на ранней стадии строительства и имеющие грамотную с точки зрения потребителя концепцию. Если вкладывать деньги таким образом, то минимальный прирост стоимости загородной недвижимости, на который может рассчитывать покупатель в этом году, составляет, по оценкам компании Миэль, в среднем 16-20%.

Сорвать банк все равно не удастся
Несмотря на повсеместно прогнозируемый планомерный рост цен на загородную недвижимость, мало кто надеется на резкий скачок. Комплексное освоение того или иного шоссе дело не одного года. Популярность направлений обычно обусловлена сочетанием хорошей транспортной доступности, экологии и развитой инфраструктуры. При этом последний пункт складывается довольно долго.
Привлекательные трассы, на которые обращают внимание девелоперы, постепенно обживаются. Одни проекты тянут за собой другие и, в конечном итоге общая популярность, направления растет вверх. Например, сейчас из 43 поселков таунхаусов, находящихся в активной продаже, 26% сконцентрированы в районе Новорижского направления, которое когда-то вовсе не было таким известным Предложение будет в первую очередь увеличиваться на уже ставших популярными трассах.
Если же говорить о новых перспективных направлениях, таких как Симферопольское или Калужское, то раскрывать свой потенциал они будут постепенно. Доходность здесь может быть довольно высокой, но инвесторам следует отказаться от надежды через месяцдругой сорвать банк.

Ставим на южное направление?
Если говорить о перспективах направлениях, то прогнозы экспертов несколько расходятся. Хотя, скажем, с тем, что на юге цены поползут вверх, согласны все. Одно дело указать явных фаворитов, трассы, где цены вовсю растут, другое опередить спрос и получить максимальную доходность.
Как считает аналитик компании DOKI Александр Скобкин, наибольшие надежды внушают Варшавское, Каширское, Симферопольское, Калужское шоссе. Хотя о скачке пока говорить рано, но хорошее состояние дорог может значительно повлиять на рост цен этим направлениям.
Владимир Яхонтов (Миэль) отмечает, что недооценены южное и юго-западное направления Калужское, Киевское и Минское шоссе. Основные критерии, определяющие привлекательность направления, транспортная доступность, наличие вдоль трассы городов-спутников, инфраструктурой которых смогут пользоваться жители поселков.
Алексей Кудрявцев (МИАН) назвал лидеров продаж по итогам 2006 года северное направление (30% в структуре продаж), северо-западное и южное направления (по 20% каждое). В перспективе, по его мнению, привлекательность северного направления сохранится, на второе место выйдет юго-запад, и, с незначительным отставанием, северо-запад.

Доходность:
в среднем 16-20 % в год:

Наше резюме
Подведем итоги. На главные вопросы, которые волнуют частных инвесторов, наши эксперты ответили.
Цена входного билета:
от $ 300 тысяч

Когда вкладывать:
на этапе строительства

В какие объекты вложить:
эконом-класс: недорогие коттеджи и таунхаусы



Главная --> Публикации