Главная --> Публикации --> Живите бизнес-классом На шахматном поле ипотечного рынка россии появилась новая фигура – ипотечный брокер Отпочковаться по кампанелле Государство забирает у дачников 40 млрд рублей Скандальная доминанта

В общем объеме строящихся сегодня в Москве жилых домов, по разным оценкам, доля проектов бизнес-класса составляет 35%. Такого жилья становится все больше. В начале года я бы сказал, что из новостроек примерно 40% это бизнес-класс. А теперь отвел бы под этот сегмент все 75%, делает смелые оценки первый вице-президент корпорации Бест-недвижимость Михаил Гороховский. То есть в строящихся домах вымывается дешевое жилье. Это естественно: при ограниченном количестве площадок застройщики стремятся возводить на них более дорогостоящие объекты, потому что строить дешевые дома на дорогой земле невыгодно: ведь часть квартиры это всегда часть цены за землю.

Обзор. Доля бизнес-класса в общем объеме строящегося жилья увеличивается. А покупатели становятся все более взыскательными: они желают жить в по-европейски качественных домах.

Сегодня сегментация недвижимости это, в основном, вопрос позиционирования, маркетинга. В целом, к бизнес-классу относятся монолитные дома, расположенные в хороших районах с благоприятной экологией и развитой инфраструктурой, говорит директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев. Обычно это здания повышенной комфортности, то есть выстроенные по индивидуальным проектам из качественных материалов с применением современных технологий. Обязательно наличие свободной планировки квартир, высоких потолков (2,8 3 метра) подземного гаража, огороженной придомовой территории. Количество машино-мест в гараже и наземной парковке должно совпадать или превышать количество квартир минимум в полтора раза.

Принципы сегментации. На квартиры бизнес-класса существует в Москве вполне оформившийся и стабильный спрос. Таким образом, причин для строительства экономичного жилья все меньше.

Лучше меньше, да лучше. Площади такого жилья составляют сегодня в среднем 70 кв. метров (однокомнатные), 90 кв. метров (двухкомнатные), 100 кв. метров (трехкомнатные) и 150 км. метров (четырехкомнатные). Одной из самых заметных тенденций последних лет на рынке жилья бизнес-класса стало уменьшение доли больших (от 300 квадратных метров) площадей, говорит Михаил Гороховский. Существенно подорожал квадратный метр, и слишком высокой стала сумма сделки по покупке больших квартир в сегменте бизнес-класса, они перестали пользоваться спросом.

В доме, носящем гордое звание проект бизнес-класса, непременно должна быть охрана, система видеонаблюдения. В последнее время очень много внимания уделяют архитектурным достоинствам дома, тогда как раньше об этом задумывались, в основном, потенциальные покупатели квартир сегмента премиум.

Бизнес в развитии. Московская недвижимость по своему качеству не дотягивает до европейских аналогов. Пожалуй, исключением из этого правила являются лишь элитные дома, расположенные в центре столицы. Но и представления о бизнес-классе с каждым годом эволюционируют, говорит коммерческий директор холдинга Капитал Груп Алексей Белоусов. То, что активно применялось в элитной недвижимости, сегодня считается нормой для бизнес-класса: панорамное остекление, несколько санузлов, гардеробные, увеличиваются показатели по энергоснабжению и инженерии. Однако пока застройщики не уделяют достаточно внимания социальной однородности района, в котором возводится дом бизнес-класса. Он запросто может стоять посреди бараков. А ведь жильцы вынуждены будут ходить в те же магазины, что и люди из соседних домов не всегда социально благополучные граждане. Важно и то, что школы, детские сады, поликлиники в таких районах тоже на всех общие. Желание жить среди своих, то есть людей того же социального статуса не прихоть и не каприз: смешение не доставляет удовольствия и не прибавляет комфорта ни жильцам новых домов, ни владельцам квартир в старых. Цивилизованный европейский рынок недвижимости, например, очень чутко реагирует на такой неблагоприятный микс: если появляется информация о том, что в районе, застроенном качественными домами, планируется возводить социальное жилье, владельцы квартир стараются как можно скорее продать свои площади и уехать в другой район. Очень существенно сказывается близость дешевых квартир на цене недвижимости во всем квартале.

Тем не менее в таких квартирах, в отличие от эконом-жилья, предусмотрены большие нежилые помещения: коридоры, ванные комнаты и санузлы (в многокомнатных помещениях их несколько), гардеробные. Отдельно разрабатывается дизайн мест общего пользования лифтов, подъездов.

Такая вот иерархия
В то же время считаю непродуктивным делать главным виновником подобных перипетий новый Жилищный кодекс. Искать в той или иной конфликтной ситуации правых и виноватых занятие неблагодарное. Другое дело поговорить об особенностях способа управления ТСЖ.

Цены. Средняя цена квадратного метра в новом доме бизнес-класса составляет $5 тыс. (на вторичном минимум на 15% больше). В 2007 году в связи со снижением темпов роста цен на недвижимость сократилась доля инвестиционных квартир, объясняет Юрий Синяев. Сейчас жилье приобретают в основном для собственного проживания это заставляет девелоперов и риэлторов предлагать более качественные варианты. Популярными становятся объекты с отделкой под ключ в сегменте наиболее дорогого бизнес-класса. С приходом осени спрос на жилье активизировался: многие из тех, кто ждал понижения цен, увидев, что они тронулись вверх, вышли на рынок и сделали покупки. По мнению экспертов, имеющееся предложение спрос не удовлетворяет.
Внимательно прочитал серию материалов, рассказывающих о конфликте в ТСЖ Новый век. В них подняты важные вопросы, которые не имеют простого решения. Обсуждение причин конфликта полезно во многих домах.

Основной принцип деятельности ТСЖ коллегиальность. Избранное правление принимает решения по всем вопросам, кроме тех, которые находятся в ведении общего собрания. А председатель правления это один из членов правления, который обеспечивает выполнение решений, принятых общим собранием и правлением. Именно такая иерархия установлена Жилищным кодексом.

Главная проблема собственников помещений это доверие друг к другу и к привлекаемой ими управляющей организации. Не следует считать, что после принятых на собрании правильных решений все будет хорошо автоматически. Большинство собственников должны быть уверены: их не обманывают те, кто эти решения выполняет. ТСЖ, рожденное собственниками, это объединение даже для тех, кто не является членами товарищества. Просто решившие не вступать в ТСЖ фактически передают мандат принятия части решений в отношении общедомовых вопросов другим собственникам помещений. Надо помнить, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, а не правление ТСЖ или его председатель.

ОБЭП не поможет
Необходима максимальная прозрачность всей деятельности правления и председателя. Это достигается не столько работой ревизионной комиссии, частотой проверок ОБЭП и других госорганов, сколько организацией процедур принятия и исполнения решений. Например, их следует принимать после предварительной подготовки предложений специально созданными комиссиями, состоящими из компетентных людей. Это могут быть различные комиссии по техническим, экономическим, юридическим вопросам.

Если в ТСЖ все важные решения председатель принимает единолично, то появляется риск злоупотреблений, и все зависит от того, насколько он компетентен и порядочен. Об этом надо думать при выборе членов правления. Нужно стремиться к тому, чтобы в состав правления входили люди, знакомые как можно большему числу собственников.

Для того, чтобы избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц ТСЖ, необходимо обеспечить полную открытость информации обо всех сделках товарищества, о вариантах и обоснованности выбора контрагентов, о заказанных услугах, работах и выплаченных за их выполнение суммах.

Желательно готовить предложения по нескольким вариантам результатов и затрат. Наиболее важные сформулированные предложения можно доводить до сведения собственников. Необходимо указать, к кому можно обратиться с вопросами и предложениями. Это даст возможность принимать решения, имеющие высокую степень одобрения.

На ЕИРЦ надейся, а сам не плошай
Полагаю, что ЕИРЦ не панацея от финансовых злоупотреблений. Расчетная организация пассивный исполнитель приказов заказчика, т.е. ТСЖ. Если товариществу выгодно заказать начисление, печать и доставку платежных документов, то делать это ЕИРЦ должен не так, как установит его собственник город, а так, как это необходимо ТСЖ.

Также полезно предусмотреть в уставе поочередную ежегодную (или с другой периодичностью) ротацию председателя ТСЖ из числа других членов правления. Причем это надо делать тогда, когда все хорошо и никаких злоупотреблений еще нет. Порядочный председатель этому не будет препятствовать. Правда, не каждый член правления готов работать председателем, поскольку это требует немалых сил.

Было бы правильнее привлечь по договору управления управляющую организацию, заказать ей необходимые работы, расчет взносов, платы и контролировать ее. Тогда усилия органов управления ТСЖ будут сфокусированы не на самой хозяйственной деятельности, а на ее организации, контроле над профессиональным управляющим. То есть будет реализован принцип разделения властей. В случае объединения законодательной и исполнительной ветвей власти вероятность злоупотреблений выше.

По моему мнению, город не может навязывать услуги ЕИРЦев. Начислять плату за коммунальные услуги обязано ТСЖ, начислять взносы членам ТСЖ обязано ТСЖ, начислять нечленам платежи по договорам содержания и ремонта общего имущества также обязано ТСЖ. Только оно является в многоквартирном доме единственным исполнителем всех работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг. Решили привлечь ЕИРЦ? Тогда перед собственниками за его действия отвечает ТСЖ. Поэтому, если товарищество даст неправильный алгоритм расчета, ЕИРЦ обязан его использовать или отказаться от заключения договора.

Пока далеко не всегда собственники единодушны в оценках и позициях в отношении общих проблем. По прошествии времени частота изменения способа управления снизится. Но ограничивать собственников в этом праве нельзя. Редко в многоквартирном доме царит единодушие. Да это и понятно:

Ротация дело тонкое
Что касается возможности принять на общем собрании собственников помещений решение об изменении способа управления многоквартирным домом, то это их неотъемлемое право. Другое дело, как этим правом воспользоваться.

Собственникам даны немалые права решать общие вопросы. Сегодня можно уволить неугодную управляющую компанию. Решать этот вопрос должна не инициативная группа, а общее собрание большинством голосов.

запросы, личные симпатии, финансовые возможности у всех разные. Надо договариваться. Для этого Жилищным кодексом и введен институт общего собрания собственников. Кроме голосования и подсчета голосов счетной комиссией, которой все доверяют, других способов определить истинную волю большинства нет.

Что же касается того, что в любой момент можно скинуть и честного председателя, то здесь решать собственникам. Перефразируя известное выражение, скажу: товарищество имеет то правление и председателя, которых товарищи достойны. Заменить толкового председателя объединившемуся в инициативную группу меньшинству, которое недовольно требовательностью или стилем работы председателя, не нарушив при этом норм Жилищного кодекса, невозможно. Следует апеллировать к большинству собственников. А самим собственникам надо не судить председателя за второстепенные промахи, а помочь ему, понимая, что работа эта трудная.

Сегодня можно заменить и проворовавшегося председателя, если он узурпировал власть и собственникам не удалось добиться выполнения решений общего собрания. Они вправе прекратить свое членство в ТСЖ, а когда членам ТСЖ будет принадлежать менее 50 процентов долей участия, принять на общем собрании решение о ликвидации ТСЖ (статьи 141 и 143 ЖК РФ). Добиться исключения ТСЖ из реестра юридических лиц. После этого можно создавать новое товарищество собственников жилья в доме. Конечно, это требует сил и времени, но ситуация не тупиковая.

Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления Городское хозяйство Фонда Институт экономики города

Кодекс устанавливает собственникам только процедуры. Он не может механически указать весь перечень оснований для смены правления ТСЖ и председателя. Кодекс только говорит: это ваш дом, вам собственникам решать, каким из установленных способов управлять домом, кого выбирать в правление, а кого в председатели. Те, кого вы изберете, будут работать на всех, но по заданию большинства. А меньшинство должно ему подчиниться. При этом меньшинство может контролировать, требовать, агитировать, убеждать. Но не имеет права заниматься подтасовками и фальсификацией.

Неурегулированность фундаментальных проблем отечест­венного рынка жилой недвижимости, в частности, дефицит предложения, в очередной раз напомнила о себе в конце нынешнего июля, когда участники рынка и аналитики задались вопросом, возможен ли у нас дефолт ипотечных заемщиков, каковой только что случился в США.

Ни ипотека, ни опирающийся на нее нацпроект Доступное жилье, ни инициативы отдельных банков пока не дали системного решения задачи как разогреть рынок новостроек. Инвестиционные риски только растут, а меры по их компенсации лишь углубляют разрыв между мечтой о новой квартире и реальностью.

Словно бы в ответ Хоум Кредит энд Финанс Банк (ХКФ) с 1 августа 2007 года запустил в Нижнем Новгороде, а чуть ранее в Тольятти (Самарская область) ипотечную программу, не требующую ни первоначального взноса, ни каких­либо поручительств, ни даже российского граждан­ства и прописки. Для получения кредита достаточно устного (!) подтверждения совокупного дохода членов семьи заемщика. При этом ХКФ не останавливает высокий уровень просроченной задолженности со стороны физических лиц 21,1% по итогам первого полугодия 2007 года против 3,3% в среднем по top-100 российских банков. ХКФ претендует на 4% нижегородского рынка ипотеки, где, кроме него, работают еще 25 кредитных учреждений, в том числе такие крупные, как Сбербанк, Альфа-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб и Ак Барс.

Старт дискуссии дал председатель правления ипотечного банка ДельтаКредит (входит в группу Societe Generale) Игорь Кузин, публично заявивший, что банкротство 50 американских кредитных организаций связано, в первую очередь, с плохим андеррайтингом: в погоне за клиентами банки выдавали слишком рискованные ипотечные займы без достоверных справок о доходах и без первоначального взноса. При этом риск невозврата не компенсирован высокой маржой: в прибыль по ипотечным кредитам финансовые институты закладывают не более 0,5 процентных пункта от ставки. Согласно прогнозу г-­на Кузина, кризис на российском ипотечном рынке может быть вызван большим числом проблемных займов вкупе с падением или даже остановкой цен на рынке недвижимости.

В нашем кредитном портфеле доля ипотечных кредитов сейчас составляет около 40%, и она сохранится до конца текущего года, сообщил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ генеральный директор филиала Bank Societe Generale Vostok (BSGV) в Самаре Евгений Агапов. Развивая это направление, мы постоянно улучшаем условия кредитования: так, с 1 июня 2007 года мы снизили ставки (до 10,5% в рублях и до 9,25% в долларах), уменьшили первоначальный взнос до 10%, а также ввели новый продукт ‘‘Рефинансирование’’.

Лояльность наперегонки
На поволжские рынки недвижимости выходит все больше кредитных организаций, и конкуренция между ними, особенно заметная в самых развитых регионах, порождает все большую лояльность по отношению к заемщикам. Причем проявляется это не только в снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования, но и в стремлении адаптировать продуктовую линейку к потребностям довольно узких клиентских групп и даже отдельных клиентов.

Свою лояльность банки продвигают и через своих агентов: в конце марта 2007 года пул самарских ипотечных брокеров презентовал проект Ипотечный магазин, суть которого предоставление кредита по принципу единого окна в день сделки и до госрегистрации права собственности на квартиру.

Объем ипотечного кредитования в филиале Самарский ОАО Альфа-банк растет на 20−25% в месяц. По словам руководителя этого направления Натальи Пеннер, в большинстве случаев заемщик получает деньги еще до регистрации права собственности на приобретаемое жилье. Банк принимает в залог квартиры с перепланировкой, допускает досрочное погашение займа без комиссий уже через три месяца с момента его получения. Для официального подтверждения дохода здесь, наряду со стандартной формой 2−НДФЛ, рассматриваются справки по внутрибанковской форме. Альфа-банк также реализует программу рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими финансовыми структурами (она позволяет снизить процентную ставку по невыплаченной части ипотечного долга тем, кто ранее приобрел недвижимость).

Сегодня банковское кредитование жилищного строительства это не массовый продукт, а hand made, заточенный под единичную сделку. Главная причина такого положения вещей разнообразные риски. Наиболее существенный риск банкротство застройщика, ведь большинство строительных компаний не в состоянии предоставить набор документов, который банк запрашивает на предмет их аккредитации, делится своим опытом генеральный директор ООО ‘‘Ак Барс ипотека’’ Ильдар Мамлеев. Что же касается популярных сегодня схем купли­продажи новых квартир по предварительным договорам и векселям, они не порождают никаких юридических последствий. Такие сделки контролирующие органы квалифицируют как притворные, добавляет начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО АКБ ФИА-банк (Тольятти) Анна Волошина.

Новострой как минное поле
Впрочем, бум наблюдается только в сегменте готового жилья кредитование новых проектов не вызывает энтузиазма даже у крупнейших банков. Мы не осуществляем прямые инвестиции в жилищное строительство, не входим в уставные капиталы строительных компаний, заявил журналу ‘‘Эксперт Волга’’ директор управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Поволжского банка Сбербанка РФ Михаил Лутохин. Мы финансируем лишь отдельные проекты, связанные со строительством жилья, но доля этих вложений в нашем кредитном портфеле невелика около 0,5 млрд рублей из 7,5 млрд, инвестированных в рынок недвижимости. В Самаре мы кредитуем не более пяти строительных компаний под залог их имущест­ва и при условии, что мы являемся единственным инвестором проекта.

Еще одним препятствием являются слишком долгие сроки подготовки и согласования разрешительной документации. Так, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО НБД-банк (Нижний Новгород) Михаил Лебедев отмечает, что процедуры, принятые в региональных структурах Федеральной регистрационной службы, слишком формализованы и зачастую несогласованны. Если, к примеру, название улицы в паспорте заемщика не соответствует информации в базе данных регистратора, банк и заемщик узнают об этом только в день, когда нужно получать закладную на квартиру, рассказывает эксперт. От этого процедуры оформления и приобретения квартиры, а также выдачи кредита затягиваются.

По оценке Михаила Лутохина, после вступления в силу закона № 214−ФЗ, установившего солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиками, кредитование строительства жилья практически прекратилось. Сейчас, когда законодатель снял это требование, основной проблемой, как считает эксперт, стало отсутствие у застройщика собственных средств в необходимом объеме 30% от стоимости проекта, согласно принятым в Сбербанке нормативам проектного финансирования. Кроме дефицита денег, строительные компании страдают непрозрачностью и, по словам г­жи Волошиной, не выдерживают скрупулезного анализа со стороны банка.

Найти предмет залога
Выдача кредита на начальной стадии строительного проекта, когда объект фактически отсутствует и не может служить предметом залога нонсенс лишь с точки зрения консервативных кредиторов. Целый ряд банков ищут способы обойти эту проблему. Один из них ломбардная ипотека нецелевые кредиты под залог недвижимости, которые предоставляются на крупные потребительские траты. Такой продукт предлагают Городской ипотечный банк и Альфа-банк. Елена Битяй, руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Самаре, говорит, что доля этих кредитов в совокупном портфеле составляет на сегодня уже около 20%. Программы потребительского ипотечного кредитования позволяют заемщику взять заем на любые цели, в том числе на покупку строящегося жилья, заложив имеющуюся у него в собственности недвижимость, поясняет Елена Битяй. Пока не будет построена новая квартира, он продолжает жить в старой, заложенной, а потом сможет продать ее и на вырученные средства погасить кредит.

Рост объемов жилищного кредитования тормозит, прежде всего, дефицит объектов как строящихся, так и уже построенных в условиях, когда доходы населения, а значит, и спрос на жилье постоянно растут, ставит свой диагноз Евгений Агапов из BSGV.

Дом, который построит банк
Будучи системообразующим кредитным учреждением, Сбербанк не может позволить себе такой непрофильный вид деятельности, как создание холдингов по всему циклу возведения и продажи жилья, хотя именно таким структурам, по мнению Михаила Лутохина, принадлежит будущее на рынке нового жилищного строительства. Сегодня этот подход пусть не системный, а частный (в расчете на один или несколько домов) в виде собственных ипотечных программ реализуют региональные банки.

По мнению г­на Агапова, оптимальным вариантом является подписание соглашений с застройщиком, чтобы он выступал поручителем по банковским ипотечным кредитам на строящееся жилье.
Поволжский Сбербанк продвигает иной, на наш взгляд, более жизненный подход. Его суть в том, что инвесторы­дольщики по договору резервирования депонируют сред-ства на свои счета в Сбербанке, а когда на них скапливается определенная сумма, застройщик получает право взять кредит под небольшую процентную ставку (до 5% годовых в рублях). Такая схема минимизирует риски всех участников строительного проекта: инвесторам банк гарантирует сохранность их средств (застройщику они будут перечислены только после окончания строительства и выкупа зарезервированных квартир), сам банк страхуется суммами на депозитных счетах, а застройщик получает гарантированное финансирование. Однако, несмотря на очевидные достоинства, продукт пока не нашел широкого применения: по словам г­на Лутохина, он не апробирован даже в таком экономически развитом регионе, как Самарская область.

Тольяттинский АвтоВАЗбанк (АВБ) еще три года назад вывел на рынок стройпрограмму, в которой, кроме банка, участвуют предприятия стройиндустрии, инвесторы и риэлторы. АВБ занимается финансированием, застройщики строительством, технические подрядчики контролем, а операторы продаж реализацией недвижимости. На всех этапах строительства работы ведутся за счет ресурсов самого банка и инвесторов без привлечения средств от конечных покупателей квартир. Наша цель закончить объект независимо от того, придут дольщики или нет, и мы готовы принять на себя все риски, потому что уверены в наших парт-нерах­застройщиках, декларирует вице-президент АВБ Николай Таран. Отбор партнеров­застройщиков строг (банк оценивает их по 26 показателям), но справедлив (в залог у них принимаются не только земля и объекты незавершенного строительства, но и правообладание).

Так, ФИА-банк через аффилированные структуры, выступающие в качестве инвесторов, финансирует партнерские компании, которые возводят жилые дома в Тольятти и Самаре. Покупатель строящейся квартиры вносит на резерв-ный счет в ФИА-банке полную ее стоимость по действующей на данный момент цене (из собственных средств или с привлечением банковского ипотечного кредита). В дальнейшем взаимодействие сторон развивается по схеме, аналогичной той, которую использует Сбербанк. В Тольятти на деньги ФИА-банка построено уже несколько домов, в Самаре готов к сдаче 10−этажный 146−квартирный жилой дом и начато строительство комплекса площадью около 10 тыс. кв. м.

Впрочем, как уже отмечалось, в банковском сообществе нет единого мнения, стоит ли региональным кредитным учреждениям столь глубоко входить в строительные проекты. К примеру, зампредправления ЗАО Поволжский немецкий банк (Саратов) Владимир Антонов полагает, что искать выход из коллапса на рынке новостроек должны не банки через свои дочерние компании, а застройщики и другие участники этого рынка совместно с его регулятором в лице государства.

АВБ уже профинансировал возведение 45 жилых домов и 10 объектов коммерческой недвижимости. Инвестиции составили 1,2 млрд рублей в 2005−м и 1,5 млрд в 2006 году. В текущем объем вложений планируется довести до 2,5 млрд рублей, а объем строительства до 1 млн кв. м. Свою стройпрограмму банк продвигает во всех регионах своего присутствия кроме Самары и Тольятти, это Чебоксары и Рязань.

Над тем, как реализовать эти, в принципе, правильные идеи, ломают голову все участ­ники рынка недвижимости. Во-­первых, мало какой поволжский город имеет утвержденный в законодательном порядке генплан. Во-­вторых, средства на подготовку площадок не заложены ни в одном муниципальном бюджете, а ведь речь идет о гигантских суммах. Стоимость вышеозначенного набора работ оценивается в 10−15% сметной стоимости строительства и исчисляется она миллиардами рублей, тем более что, согласно линии федеральных властей, строить жилье сегодня нужно комплексно крупными массивами, а от точечной застройки уходить.

Тающий запас
Даже при вялотекущей, как сейчас, реализации строительных проектов их база запас площадок из месяца в месяц сжимается, как шагреневая кожа. Банки, по сути дела, докредитовывают возведение жилья на той земле, которая была выделена до момента вступления в силу Градостроительного кодекса (1 октября 2005 года). Теперь участки под застройку должны выдаваться исключительно по конкурсу и в полностью подготовленном за счет местных бюджетов виде с инженерной инфраструктурой, без обременений в виде сноса ветхого жилья, поставленные на кадастровый учет и имеющие план-схему застройки, которая согласуется с ген­планом развития города.

Какой бы печальной ни была нынешняя ситуация со стройплощадками, она, конечно, не безнадежна. Земля, которой владеют муниципалитеты, может быть использована ими, во-первых, в качестве залога для получения банковского кредита на подготовку участ­ков и, во-вторых, как ресурс для непосредственного вхождения в строительный проект с отдачей в форме денег, квартир или каких­либо общественно полезных работ и услуг. Представляется, однако, что для запуска конвейера по выделению стройплощадок муниципальным властям в нынешних условиях вряд ли хватит собственных усилий и ресурсов. Весьма эффективным, на наш взгляд, способом решения этой задачи могли бы стать целевые программы, поддерживаемые в порядке государственно-частного парт-нерства средствами из региональных бюджетов и банковскими кредитами.

Пока решение конкурсной задачи дается с большим трудом. По информации Самарской гильдии строителей, за последние почти два года ни один местный застройщик не получил ни одного участка. Немногим лучше ситуация в Нижегородской области. Результаты одного из двух состоявшихся здесь конкурсов оспорены областной прокуратурой: как выяснилось, выставленные на торги участки находятся в парковой зоне. Сей факт, по мнению директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, свидетельствует о том, что к конкурсу не было проведено даже зонирование территории. Более того, площадки предоставлялись без инженерной подготовки и получения техусловий, добавляет директор по маркетингу компании Жилстрой-­НН (Нижний Новгород) Ольга Сажина.

По итогам 2006 года инвестиции в недвижимость со стороны лизинговых компаний (ЛК), работающих в Поволжье, выросли на 48% по сравнению с 2005 годом и превысили 940 млн рублей. На сделки, связанные с недвижимостью, приходится около 5% от общего объема операций (на Западе такой показатель достигает 20%). Однако, как отмечают участники рынка, у этого направления большие перспективы. В ближайшие два­три года лизинг коммерческой недвижимости покажет серьезный рост. И те компании, которые смогут освоить этот вид деятельности, будут иметь в будущем серьезные конкурентные преимущества, уверен генеральный директор ЛК Медведь (Москва) Павел Голубков.

В подготовке материала участвовала Галина Щербо
Присутствующие в Поволжье лизинговые компании значительно увеличили объем инвестиций в коммерческую недвижимость. Но не все так радужно: потенциальные возможности этого финансового инструмента сдерживаются рядом макроэкономических факторов.

Лидером по динамике вложений в недвижимость стала ЛК Ак Барс Лизинг, что во многом связано с повышением конкуренции в Республике Татарстан. Лизинговый рынок Казани всегда считался относительно закрытым, а уровень конкуренции в регионе, как правило, был существенно ниже, чем в целом по России, говорит заместитель генерального директора по анализу и стратегическому планированию ‘‘Ак Барс Лизинг’’ Константин Колесник. Однако в последнее время ситуация стремительно меняется. В Татарстан приходят не только крупные федеральные и региональные лизинговые компании, но и множество местных игроков, которые также усиливают рыночную конкуренцию.

Москвичи теснят
Лидером нашего рэнкинга стала ЛК Медведь, которая за 2006 год инвестировала в поволжскую недвижимость более 180 млн рублей, что в шесть раз больше, чем в 2005 году. На втором месте оказалось другое предприятие федерального масштаба Уралсиб: за 2006 год сумма профинансированных им сделок превысила 130 млн рублей (прирост 57%). Среди региональных лизингодателей, заключающих сделки с недвижимостью, выделяются три организации: Поволжская лизинговая компания (Самара), Ак Барс Лизинг (Казань) и ГК МИКК (Ярославль).

Рискованная специализация
Из 38 ЛК, предоставивших нам данные по результатам деятельности за 2006 год, более половины заключали сделки с недвижимостью. Однако лишь в семи из них ее доля в совокупной стоимости профинансированных сделок превышает 20%. Причем часто доминирующие инвестиции в конкретный объект объясняются не специализацией компании, а отдельными крупными сделками. Так, группа ЛК МИКК, профинансировав в 2006 году строительство зданий и сооружений на сумму более 100 млн рублей, увеличила долю годовых инвестиций в лизинг недвижимости с 17 до 73%.

При этом федеральные компании проявляют гораздо больший интерес к лизингу недвижимости, чем местные лизингодатели, что объясняется их большими финансовыми возможностями. Свои козыри имеют и местные фирмы. Они ближе к клиенту, а потому лучше знают его нужды и особенности, дольше находятся на рынке и обзавелись клиентской базой. Они быстрее в принятии решений, потому что им не требуется согласовывать каждый шаг с голов­ным офисом.

Рискованность специализации на лизинге недвижимости вызвана тем, что в нашей стране наличествует много факторов, тормозящих развитие данного сегмента. К примеру, в законодательстве существует несоответствие, связанное с одновременной регистрацией договора лизинга и перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю (договор сделки вступает в силу только после госрегистрации, а право собственности переходит к лизингодателю в момент подписания договора купли­продажи).

Специализируется на недвижимости только один участник нашего рэнкинга Поволжская лизинговая компания. Такая стратегия является довольно сложной в реализации, но при правильном подходе может дать хорошие плоды. Специализированному оператору с проработанной системой привлечения долгосрочного финансирования и наличием в штате компании специалистов по недвижимому имуществу гораздо легче предоставлять качественную услугу. Однако и крупные универсальные компании, которые активно развивают у себя это направление, будут вполне конкурентоспособны, если им доступны длинные и дешевые ресурсы.

Весьма актуальна и проблема поиска длинных и дешевых денег. Недвижимость обычно дорогая покупка, и для реализации такого проекта требуется долгосрочное финансирование под сравнительно низкий процент, в противном случае проект может не окупиться. С привлечением такого рода ресурсов у большинства операторов лизингового рынка возникают сложности, поясняет Павел Голубков.
И все же лизинг недвижимости имеет очевидные преимущества по сравнению с кредитом, и это делает его весьма перспективным и привлекательным для многих ЛК.

Кроме того, пока спрос на недвижимость значительно превышает предложение, ее хозяева, будучи заинтересованными в быстром завершении сделки, не хотят связываться с проверками финансовых рисков, которые обычно проводят ЛК. Между тем большинст­во объектов коммерческой недвижимости созданы еще в советское время, а затем приватизированы, вследствие чего зачастую с трудом проходят юридическую экспертизу. Препятствием для развития лизинга недвижимости является и превышение ее рыночной стоимости над балансовой, что создает трудности для продавцов.



Главная --> Публикации