Главная --> Публикации --> Александр семеняка: средний платеж по ипотечному кредиту - 12 тысяч Живите бизнес-классом На шахматном поле ипотечного рынка россии появилась новая фигура – ипотечный брокер Отпочковаться по кампанелле Государство забирает у дачников 40 млрд рублей

У нас нет возможности финансировать реставрацию еще одной тысячи памятников. Это все понимают, и здесь главная проблема. Если вы не можете реально охранять тысячу памятников – значит, вы можете не охранять ни один из этой тысячи. Тогда очень легко поступать так, как с "Военторгом". Поэтому я сейчас поставил задачу – заново проанализировать все эти списки. И выяснить, что мы все-таки в состоянии охранять. В этом плане – действительно новый этап.
– Да, количество вновь выявленных памятников дает возможность их не охранять, потому что охранять невозможно. Но попытка пересмотреть списки – в условиях противостояния между Минкультом и Москвой как раз по этой проблеме – обречена на провал.
– Я хочу проделать профессиональную подготовительную работу. Но пригласить в ней участвовать и федералов. Чтобы этот список прошел и через методсовет Минкульта. Это надо все сделать на уровне профессионалов. Спорить, ругаться, принимать решения. Но не привлекать сейчас на этом этапе политику и не дожидаться, когда это будет новый "Военторг".
– Давайте вернемся к "Военторгу".
– Повторю, неопределенность статуса "Военторга" привела к тому, что произошло. Если это памятник, то я, как главный архитектор города, должен предпринимать какие-то шаги по охране. Если это вновь выявленный памятник, тогда органы охраны должны предпринимать какие-то шаги по тому, чтобы проявить его статус. "Военторг" у нас был "давно вновь выявленным памятником". Что-то вроде вечного кандидата в партию. Если есть памятник – есть предмет охраны. А в недовведенном в оборот памятнике он неясен.

Сегодня – Всемирный день архитектуры. Обозреватель Ъ ГРИГОРИЙ Ъ-РЕВЗИН побеседовал с главным архитектором Москвы АЛЕКСАНДРОМ КУЗЬМИНЫМ о том, что, как и почему сейчас строят и ломают в российской столице.
– Прежде всего я хотел спросить вас о сносах. Такое ощущение, что у нас в этом деле новый этап. Раньше потихоньку сносили незаметные памятники, теперь громко сносят самые заметные. Настолько, что даже министр культуры РФ заговорил об "актах государственного вандализма"...
– Сегодня у нас около тысячи адресов так называемых вновь выявленных памятников. По процедуре выявляют их одни, а охранять, то есть брать за них ответственность, должны другие. К примеру, все любят конструктивизм. Те, кто не любят конструктивизм, говорят, что любят, потому что не любить его у нас неприлично. У нас есть клубы конструктивизма, они – памятники. А еще есть жилые кварталы конструктивизма. По Москве их около двадцати. Все уже выявлены. Что с ними делать? Там живут люди, условия барачные, на голову кирпичи падают. Реконструировать нельзя – памятники. Это серьезная проблема, я предупреждаю, она встанет в самое ближайшее время. И я уже жду статей о том, как мы уничтожаем наследие конструктивизма,– при том, что люди живут в аварийном жилье.

Сейчас мы заново рассматриваем весь проект реконструкции. И задание включает в себя а) сохранение объемно-пространственного решения в соответствии с требованиями охранных зон Кремля, б) максимальное приближение внешнего облика к историческому, в) обязательное сохранение функции, г) восстановление интерьера центрального зала. Охранные требования к памятнику требуют еще сохранения конструкций, их мы не сможем выполнить. Я считаю, сегодня охранные мероприятия по "Военторгу" могут быть выполнены на четыре с плюсом при условии, что такой проект будет принят.

Мы, когда стали разбираться, обнаружили: знаменитый интерьер "Военторга" с лестницей, по которой все плачут, полностью переделан в 1932 году. Знаменитые рыцари на фасаде – 1985 года отливки. И так далее. Подлинные – стены, не декор, а конструкции, но тут проблема. "Военторг" стоит на ленточном фундаменте глубиной 80 см. Теперь так строят двухэтажные дачи. Есть здания, по технологии рассчитанные на неопределенный срок,– как кремлевские стены. А есть, наоборот, со сроком годности – как наши пятиэтажки. "Военторг" строился так, что 100 лет для него – предел.


Время высокой рентабельности для столичных застройщиков закончилось. Достигнув ценового потолка, ведущие компании вынуждены будут либо смириться с более скромными прибылями, либо уступить место конкурентам.


Я, как главный архитектор, города признаю свою вину в том, что все это не было представлено общественности раньше. Я этим не занимался, у нас так много тех, кто этим занимается, что я позволил себе быть в стороне. Это ошибка, надо было привлечь административный ресурс и вмешаться в проект. Если бы мы сразу показали общественности развертки стен с 90% советским новоделом, представили бы анализ фундаментов, открыто обсудили бы, что делать, не было бы ни общественного скандала, ни телеграмм от министра президенту.
– По сути, главное нарушение в том, что снос осуществлен до утверждения проекта. С гостиницей "Москва" – то же самое, проекта никто не видел, а снос уже идет.
– Сейчас разбор здания "Москвы" не производится – снимаются ценные элементы интерьера, все это передается в Музей архитектуры, но само здание никто не трогает. Должен быть утвержден проект. Причем этот проект должен быть достаточно пластичен, так, чтобы разные, скажем, собственники могли по-разному менять под себя инфраструктуру, планировку номеров. Но при этом должны быть какие-то константы, которые не меняются. Вестибюль, ресторан, общественные помещения. И они должны быть воссозданы в первоначальном виде.
– Но это нереально. Есть строительные технологии сталинского времени, есть сегодняшние. Там – дармовой ручной труд. Сегодня расценки на интерьерные работы другие. Качественно сделанная коринфская капитель стоит больше тысячи долларов, а там этих капителей – сотни. То, как будет "воссоздана" гостиница "Москва" сегодня,– в лучшем случае уровень турецкого отеля в классическом духе.
– Мы будем добиваться того, чтобы это было сделано качественно. Я докладывал всю идеологию проекта Юрию Михайловичу Лужкову, и он сказал: "Только так, я так и хотел". И еще раз повторяю, ни одного кирпича не должно быть убрано до той поры, пока проект не будет полностью утвержден.
– А нельзя по-другому? Хорошо, общество согласилось с тем, что гостиница "Москва" сносится. И, возможно, согласилось бы со сносом "Военторга", если бы были соблюдены процедуры. Давайте сносить. Но не возводить на том же месте фальшак, а делать новую архитектуру. Объявлять международный конкурс и строить современное здание. По крайней мере, оно будет подлинным. Может быть, если уйти от практики новоделов, и сносить будут аккуратнее? А уж если сносить, то давать дорогу современным архитекторам?
– Не могу согласиться. Гостиница "Москва" относится к числу зданий, определяющих облик города. Если на ее месте возникнет другое здание – это будет другой город. Фальшивка заметна специалисту, подмена города заметна всем. Мы не можем строить город для специалистов. Я согласен с тем, что надо давать место для сегодняшней архитектуры, но не на таких местах. Я думаю, могут быть вкрапления новой архитектуры в тех местах, которые еще не сложились в городе. Сейчас очень интересные предложения ван Эгераата по площадке у ЦДХ. Есть интересные проекты по площади Белорусского вокзала, по Ходынке. Но не надо вставлять новую архитектуру туда, где все уже и так прекрасно сложилось.
– О новой архитектуре. Вот у нас прошло десять лет строительного бума. И при том, что сделано очень много, мирового уровня архитектуры у нас не появилось. Ни своих звезд не вырастили, ни западных не привлекли.
– Город в большом, градостроительном масштабе определяют не звезды. Его определяет средний уровень архитекторов. Так что задача стоит именно в повышении среднего уровня. И я считаю, что за десять лет эта задача выполнена. Раньше нашу московскую архитектуру ругали за провинциальные башенки и аляповатый декор, а теперь – за то, что у нас рядовая европейская архитектура, которой там никто и не замечает. Почувствуйте разницу.
Относительно наших звезд. Да, у нас были архитекторы-"бумажники", которые в 80-е могли претендовать на европейскую известность, а в 90-е – фактически отстранены от работы. Но это исправляется. Илья Уткин достроил дом в Денежном переулке. Михаил Филиппов строит сейчас квартал, и я его максимально поддерживаю. Я попросил все наши службы в эстетику не лезть, дать Филиппову зеленый свет. Михаил Белов – несколько проектов, я также пытаюсь его поддерживать. Михаил Хазанов, тот уже ни в какой поддержке и не нуждается. И я не думаю, что нашими звездами могут быть только "бумажники". Владимир Плоткин, Сергей Скуратов – на мой взгляд, они сегодня работают интереснее всего.
Относительно их звезд. Я в этом году встречался с Норманом Фостером и потом с Ричардом Роджерсом: нет у них планов строить в России. Кто-то хочет. Сейчас с "Капитал Груп" работает Эрик ван Эгераат, будет проект. Только что у меня был Доминик Перро (победитель конкурса на Мариинку.–Ъ). У меня к конкурсу на Мариинку сложное отношение... Но в принципе с Перро можно сделать проект. А так... Мне кажется, мы себя очень переоцениваем. Создаем впечатление, что они все к нам рвутся, а их не пускают. Это не так. И потом, много ли звездных построек в старых европейских городах? Особенно в центре? В Париже, в Риме?
– Смотря где. В Базеле, например. По нашим понятиям, город совсем маленький, а там около сорока таких построек. Они специально коллекционируют звездные работы. Заказывают маленькие здания, но мировым знаменитостям. И сегодня это уже топовая коллекция: и Фрэнк Гери, и Заха Хадид, и Херцог с Де Мероном, и Марио Бота и т. д.
– Ну да, коллекционирование. Что-то в этом есть. Не большие стройки, тут с иностранцами всегда проблемы, а именно как в Базеле. Можно попробовать. Пожалуй, завтра же и начнем.

В последние полгода ситуация резко изменилась. Стройматериалы и энергоносители продолжают дорожать, однако доходы наших сограждан не растут столь же быстро, упал и спрос на городские квартиры. Из-за меньшей покупательской способности населения девелоперы больше не могут поднимать цены на недвижимость такими же темпами, как раньше, отмечает президент строительной компании Міськжитлобуд Денис Костржевский.
Зажаты в ножницы

В последние три года рентабельность на рынке недвижимости увеличивалась вместе с ростом цен. До недавнего времени застройщики просто купались в сверхприбылях: стройматериалы и рабочие руки дорожали не так быстро, как поднимались цены на жилье, спрос был огромным, а круг потенциальных покупателей достаточно широким. Свою роль сыграло и увеличение арендных ставок. Официальная рентабельность киевских девелоперов (независимо от вида их деятельности) не слишком отличается от общей по промышленности и составляет около двадцати процентов. Совсем другое дело фактическая рентабельность. В жилищном секторе она до сих пор колебалась, по моим оценкам, от сорока до двухсот процентов в зависимости от месторасположения дома, говорит директор департамента инвестиционной деятельности Укргазбанка Юрий Каменецкий.

Самыми значимыми для него оказались изменения в кредитной политике банков. Если раньше доходило до того, что кредиты выдавали даже без первоначального взноса, то теперь размер ежемесячных платежей не может превышать тридцати-пятидесяти процентов реального дохода заемщика. Значительно увеличилось число отказов в предоставлении кредита, что ударило по количеству платежеспособных покупателей жилья. Банки осознали, что это они перегрели рынок своей кредитной политикой, отмечает начальник финансового отдела компании СтройИнвестСервис Николай Шеренговой. Кредитование без первого взноса, оформление ипотечных кредитов без должного мониторинга реальных доходов заемщика и предоставление гражданам ложной или неполной информации об эффективных ставках по займам привело к росту проблемных задолженностей. По данным Национального банка Украины, за период с января по май 2007−го объем невозвращенных физлицами кредитов увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 76%. Если эта тенденция сохранится, вскоре банковская система в полной мере ощутит ее негативные последствия. Еще более серьезные опасения вызвал у банкиров ипотечный кризис в США, а также дискуссии о возможности таких кризисов в других странах. Все это вынудило финучреждения ужесточить условия выдачи кредитов.

Желающих приобрести квартиру в столице не стало меньше, но число тех, кто действительно может себе это позволить, сократилось. Ценовой перелом наступил в апреле этого года: по данным компании Планета-Оболонь, падение началось со средней цены 2890 долларов за квадратный метр. Однако снижение не было значительным: сейчас цены стабилизировались на уровне 2841 долл./м Подогреваемое экспертами ожидание остановки цен выступило фактором, сдерживающим спрос (стоит ли покупать квартиру, если цены вот-вот рухнут). Свою роль сыграла и политическая ситуация: острое противостояние между президентом и правящей коалицией весной, а также досрочные выборы охладили деловую активность, в том числе и на рынке недвижимости. Но главной причиной снижения цен стали глубинные изменения, произошедшие на этом рынке.

Застройщики объясняют свою заинтересованность в импортных материалах дефицитом отечественной продукции. По словам генерального директора девелоперской компании Global Solutions Сергея Тумасова, стройматериалами приходится запасаться за несколько месяцев до начала строительства, делая заказ на металлоконструкции, бетон, кирпич. Иначе можно остаться ни с чем, поскольку их быстро раскупают конкуренты. Пользуясь дефицитом материалов, в последние годы местные производители регулярно повышали отпускные цены на свою продукцию, а застройщики закладывали увеличение себестоимости в цену конечной продукции квартиры. Однако сейчас прибегать к этому бессмысленно: рынок замер число реальных транзакций на нем резко упало.

При этом девелоперы оказались зажатыми в ценовые ножницы. С одной стороны, достигнута предельная планка стоимости жилья, с другой себестоимость строительства все еще продолжает увеличиваться. За последний год стройматериалы в зависимости от их вида в среднем подорожали на 15 50%. С ростом цен на энергоносители (производство цемента и металлоконструкций достаточно энергоемко) расходы строительных компаний будут также повышаться. Как утверждают в Министерстве регионального развития и строительства, почти 80% стройматериалов украинские застройщики сейчас закупают за рубежом, что сказывается на себестоимости квадратного метра. Как только наши строительные компании перейдут на отечественные материалы, цены на жилье значительно снизятся, считает глава министерства Владимир Яцуба.

Много и быстро
Чтобы избежать резкого снижения рентабельности проектов, застройщики могут попытаться в очередной раз спровоцировать острый дефицит предложения на рынке, придерживая квартиры для продажи. Такие ситуации возникали уже не раз. Застройщики руководствовались принципом: иногда выгоднее не строить вообще, чем продавать новое жилье по ценам, которые не позволяют получить высокую прибыль. Нередко, стремясь повысить уровень окупаемости проектов и своих заработков, девелоперы идут на замораживание строительства. По данным Госкомстата, за первые шесть месяцев этого года количество введенных в эксплуатацию домов в Киеве сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2006−го на 4%.

Рентабельность строительства снижается и из-за быстрого подорожания земельных участков, тогда как разрешительные процедуры по-прежнему остаются сложными и непрозрачными.

Но то, что срабатывало раньше, теперь уже не будет эффективным. Если еще пять лет назад киевский рынок делили между собой около десятка застройщиков, то сейчас их гораздо больше. В столице появились такие крупные зарубежные игроки, как российская корпорация Mirax Group и компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которые собираются строить не только жилые комплексы, но и торговые центры, офисы. Начать экспансию на столичный строительный рынок намерена и российская компания Интеко, принадлежащая супруге мэра Москвы Елене Батуриной. У этих предприятий достаточно ресурсов, чтобы строить много и быстро, наращивая свои прибыли не столько за счет высоких цен за квадратный метр, сколько за счет объемов. Если основные столичные застройщики не умерят свои аппетиты, рынок займут те, для кого рентабельность в 30 40% вполне приемлема россияне, европейцы, турки и пр. К примеру, в Европе нормальным считается показатель рентабельности строительного бизнеса на уровне 25 30%.

Главной причиной падения рентабельности в строительстве является подорожание стройматериалов

Есть у иностранных, особенно западных, застройщиков и сугубо экономические преимущества. Это доступ к дешевым кредитам, многолетние контракты с производителями стройматериалов, позволяющие покупать их с дисконтом и всегда в нужных объемах. Кроме того, многие компании-нерезиденты, например, турецкие застройщики используют практику привлечения собственных инженеров и строителей, которые работают быстрее и качественнее, чем украинские строители, которых не только приходится собирать под каждую стройку (из-за малых объемов строительства), но и обучать по ходу реализации проекта. В результате для реализации дорогостоящих проектов сооружения отелей, бизнес-центров, спортивной инфраструктуры к Евро-2012 государство и отечественный крупный бизнес будут привлекать именно нерезидентов. Да и сейчас уже почти все офисные центры и гостиницы в Киеве построили или строят иностранные компании.

Новые перспективы для иностранных застройщиков открылись еще после ухода Александра Омельченко с поста мэра в апреле 2006 года. Будучи выходцем из Киевгорстроя, Омельченко многие годы гарантировал сохранение олигополии на столичном строительном рынке, куда не пускали компании, которые не выросли из киевских строительных трестов советского периода. Нынешний мэр Леонид Черновецкий не имеет никакого отношения к строительному бизнесу. Шаткость позиций заставляет его искать поддержки у всех центров влияния, в том числе и тех, которые заинтересованы в либерализации рынка. Уже сейчас московская Mirax Group получила под строительство те участки, которые еще Омельченко зарезервировал для Киевгорстроя.

Поход в глубинку
Долгое время застройщики конкурировали лишь в центральной части города. Здесь и земля дороже, и прибыль от реализации проекта выше. Но земельных площадок в центре Киева почти не осталось, поэтому, чтобы и в будущем оставаться конкурентоспособными, застройщикам придется активнее осваивать окраины столицы, промзоны и объекты незавершенного строительства. Такие проекты требуют гораздо больших затрат, нежели возведение зданий с нуля, но земельные резервы придется искать именно там.

Малые украинские строительные компании также готовятся вступить в большую игру за передел рынка, объединяясь и создавая строительные конгломераты. Так, в начале сентября на рынке появился новый игрок инвестиционно-девелоперская компания ICD Investments, которая образовалась в результате объединения нескольких крупных бизнесов. Свою деятельность она развернет на рынке коммерческой недвижимости: до 60% ее проектов придется на торговые и торгово-развлекательные центры, 40% на многофункциональные жилые комплексы, офисные центры класса А, а также гостиничную недвижимость. Сейчас ICD Investments занимается разработкой двадцати проектов по коммерческой и жилой недвижимости общей площадью более миллиона квадратных метров. До 2010 года компания намерена войти в пятерку крупнейших столичных застройщиков задача амбициозная, но в свете последних тенденций вполне выполнимая.

Многие киевские строительные компании создают новые структуры, которые ведут застройку только в регионах. Один из примеров ОАО Холдинговая компания Киевгорстрой. Этой осенью она намерена начать возведение трех шестнадцатиэтажных жилых домов в Севастополе, а уже в 2008−м компания собирается увеличить объемы строительства в регионах в 1,7 2 раза, то есть выйти на 150 200 тыс. квадратных метров жилья в год. Сейчас столичный застройщик рассматривает возможность возведения домов в Житомире, Мариуполе, Северодонецке, Виннице, Днепропетровске, Чернигове, Черновцах и Запорожье.

Скорее всего, некоторые девелоперы, не выдержавшие конкуренции в столице, постепенно будут вытеснены за черту Киева, в провинцию. Уже сейчас многие крупные игроки стараются диверсифицировать риски за счет регионов. Мы строили жилье в Киеве, но только столицей решили не ограничиваться. Вышли на рынок коттеджного строительства, занялись поиском земли в пригороде, изучили особенности этого сегмента. Выяснилось все, что нужно для коттеджного городка, это подводка коммуникаций. Но ведь на одном участке можно построить не пару особняков, а несколько пятиэтажных домов. Для нас это понятнее и выгоднее, рассказывает генеральный директор строительной компании Градострой Виктор Власов. Таким образом, вокруг Киева на базе сел и поселков появляются мини-городки, представляющие собой выносные спальные районы: все их жители работают в столице, поэтому не интегрированы в социальные отношения тех общин, к которым территориально относится земля под их домами.

Конкуренция меняет правила
Чтобы подтолкнуть увеличение предложения, необходимо сделать рынок открытым, ввести прозрачные схемы распределения земли через инвестиционные конкурсы, а также четко придерживаться законодательства о земельных аукционах. Россия и Польша этот путь уже прошли: там предназначенные для застройки территории обязательно выносятся на конкурс, а государственные службы и местные органы самостоятельно согласовывают все вопросы с архитекторами и другими организациями, а также готовят полный пакет документов на владение землей. Только после этого инвестор приобретает ее на аукционе или инвестиционном конкурсе. В результате застройщик получает земельный участок под конкретный проект, и ему уже не нужно в течение нескольких месяцев ходить по государственным учреждениям за каждым документом, платить за каждую подпись. Это большая работа, но как только она будет отлажена, инвесторы начнут приобретать землю на первичном рынке у государства, а не у перекупщиков.

В регионах нового жилья строится слишком мало. В прошлом году по всей стране в эксплуатацию было введено немногим больше восьми миллионов квадратных метров, из них 1,3 млн было построено в Киеве. В регионах власти как правило больше заинтересованы в развитии жилищного и офисного строительства, поэтому лояльнее относятся к застройщикам. Строить там дешевле, а получить земельную площадку под объект гораздо легче, чем в столице, где на это уходит не один месяц. В областях на эту процедуру может понадобиться всего несколько дней. Но самое главное, в последние годы почти во всех областных центрах, а также крупных промышленных и курортных городах страны рост цен не отставал от столичных показателей.

Вчера в Росстрое профессиональное сообщество подвело итоги всероссийского ежегодного конкурса Созидатель года. Дипломы и награды получили лучшие проектировщики, строители, работники ЖКХ, представители региональных и муниципальных администраций, отвечающие за этот сложный сектор экономики.

Выход на столичный рынок новых компаний с бОльшей капитализацией, опытом и другой культурой ведения бизнеса будет стимулировать изменение правил игры в отношениях власть застройщики. Существующая коррупционная схема всегда служила мощным инструментом протекционизма. Стать ее участником новые игроки, особенно компании-нерезиденты, не смогут. Да им это и не нужно. Поэтому они попытаются любыми средствами ее демонтировать. Так что в ближайшие годы реализация на рынке киевской недвижимости принципов открытых дверей и равных возможностей произойдет не в результате смены мэра или повышения гражданской сознательности застройщиков, а из-за ужесточения конкурентной борьбы. И если это сразу не приведет к декриминализации рынка недвижимости и глубокой корректировке цен, то точно гарантирует увеличение объемов и улучшение качества строительства.

Впервые за последние годы, сообщил вчера руководитель Росстроя, удалось добиться поквартальной сдачи строительных объектов. Прежде всего, понятно, речь идет о жилых домах. Раньше строители, как в добрые советские времена, привычно гнали завершение строительства к концу года. Теперь стали работать более ритмично. Вместе с весьма впечатляющим ростом объемов жилищного строительства (в прошлом году прирост составил около 16 процентов, а в первые шесть месяцев нынешнего построено на 35 процентов больше по сравнению с первым полугодием 2006 года) это самым благоприятным образом сказалось на состоянии жилищного рынка. После галопирующего удорожания жилья, которое происходило в большинстве регионов в прошлом году, сейчас ситуация стабильная. Цены, несмотря на все угрожающие предсказания риелторов и самих строителей, растут, но в пределах инфляции, а кое-где (например, в Московском регионе) наблюдается процесс стагнации.

А после церемонии награждения глава Росстроя Сергей Круглик рассказал журналистам о том, как развивается строительная отрасль и выполняется федеральная программа Жилище.

Конечно, факторов, влияющих на цену, очень много. Например, ряд экспертов уверены, что развитие ипотечного кредитования активно подталкивает цены вверх. Ситуация этого года, кстати, такую точку зрения не подтверждает. В прошлом году за год ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 250 миллиардов рублей. За полгода нынешнего - уже 145 миллиардов, то есть рост очень существенный. А цены пока - тьфу-тьфу - стабильны.

По мнению Сергея Круглика, есть надежда, что и осенью, когда после летнего затишья рынок оживляется и, как правило, наблюдается более резкий рост цен на жилье, на этот раз этого не произойдет. И только в следующем году, прогнозируют в Росстрое, стоимость жилья снова начнет увеличиваться темпами, превосходящими инфляцию. При этом нового сверхрывка эксперты все же не ожидают. Главным образом, потому, что наконец созданная правовая база для развития стройкомплекса начала приносить реальные результаты, и ввод жилья (а значит, и предложение на рынке) растет.

В дальнейшем на стабилизацию цен на жилье в крупных городах, где наиболее велик риск их опережающего роста, должен повлиять и запуск крупных проектов по строительству городов-спутников с объемами вводимой площади не менее миллиона квадратных жилых метров. Росстрой недавно отобрал 22 таких проекта, они есть практически во всех федеральных округах. Кстати, сегодня в Москве стартует выставка Строительный комплекс России-2007, где можно будет увидеть своими глазами, как будут выглядеть эти города будущего.
Не так давно многие из нас не знали, где находится Черногория, а некоторые считали ее африканской страной, полагая, что европейское название бывшей югославской республики Монтенегро связано с Черным континентом. Прошло лишь несколько лет, и все больше россиян стали проводить отпуск на Черногорском побережье, а недвижимость на местных курортах заняла у наших соотечественников первые позиции в рейтинге популярности среди европейских аналогов. Перспективы дальнейшего развития рынка жилья в Черногории анализирует руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации БЕСТ-недвижимость кандидат исторических наук Юлия Титова.

Опроверг вчера Круглик и еще один очень распространенный в профессиональной среде миф: на цену метра отрицательно влияет нехватка стройматериалов. Теоретически это действительно так. Однако развитие промышленности стройматериалов происходит весьма бурно, темпы производства цемента, кирпича, линолеума, стекла, металлоконструкций в первом полугодии выросли от 15 до 30 процентов, так что предрекаемого некоторыми специалистами тотального дефицита необходимых для строительства материалов не случилось. В отдельных регионах, признал Сергей Круглик, действительно нехватка чувствовалась. Но подрядные стройорганизации проявили изрядную гибкость. Так, калининградские строители поехали за цементом в Польшу (поскольку доставлять питерский стало слишком дорого), а за щебнем - и вовсе в Швецию. Кстати, сложности во многих регионах с местными стройматериалами возникли потому, что местные карьеры по добыче песка, щебня, глины оказались в руках местных монополистов, а это сказалось на ценах. Вот и приходится строителям искать альтернативные варианты, чтобы не снижать объемы производства.

Многие россияне, однажды побывавшие здесь, загораются идеей о покупке собственного дома или апартаментов для отдыха рядом с морем. К сожалению, тот, кто поставил себе эту цель год или два назад, а приступил к ее реализации только сейчас, будет разочарован: о ценах в 1 1,5 тыс. евро за 1 кв. м уже никто не вспоминает. Сегодняшние реалии это 2,5 4 тыс. евро за квадрат. Покупатели, приобретающие жилье не столько из любви к стране, сколько ради выгодного капиталовложения, задаются вопросом: а не поздно ли вкладывать? Что будет дальше с черногорским рынком недвижимости? Чтобы ответить на данные вопросы, стоит проследить за тенденцией развития этого рынка в прошедшие годы и разобраться в том, что происходит сейчас.

Этой балканской страной интересуются примерно 20% россиян, желающих приобрести недвижимость за рубежом (для сравнения: Болгарией 20%, Испанией 18%, Кипром 8%, Чехией 8%, Италией 5%, Хорватией 5%, Германией 5%, Францией 3%). Только за последние два года спрос на Черногорию вырос более чем в три раза, что является абсолютным рекордом на российском рынке. Более 70% от общего числа инвесторов в недвижимость Черногории приходится на долю наших соотечественников. Среди них как частные лица, так и российские компании, активно осваивающие гостиничный и строительный бизнес, приобретающие отели и участки под строительство.

Вскоре черногорцы поняли, что слишком дешево отдают то, что другие ценят дорого, и начали поднимать цены. Активизировалось строительство, возросли продажи. Три года назад дом на первой линии стоил уже около 300 тыс. евро, апартаменты в новостройках в пределах 1000 евро за 1 кв. м. Такие цены отодвигали качество недвижимости на второй план, к тому же традиционно считалось, что югославское строительство не самое плохое в мире. Поэтому покупатели зачастую не задумывались о том, согласована ли разрешительная документация в государственных органах, а девелоперы не придавали значения концепции строительства и дальнейшей эксплуатации зданий. Пока жилье было дешево, многие важные вопросы просто упускались из виду.

Черногория открыла свои ворота туристам и иностранным инвесторам несколько лет назад. Самые дальновидные покупатели отправились туда в начале 2000-х годов. Тогда недвижимость была представлена старинными каменными домами, коттеджами времен социализма и апартаментами и стоила действительно дешево. Но истинная ценность этих объектов заключалась в их расположении, а не в качестве. Даже те дома и квартиры, которые, по мнению продавцов, находились в хорошем состоянии, объективно требовали капитального ремонта. Это было идеальное время для неленивых инвесторов, готовых ремонтировать, реконструировать или строить заново. Дом на первой линии можно было приобрести за 100 тыс. евро, а апартаменты и того дешевле.

На территории Будванской и Барской общин распространенной практикой было строительство на неурбанизированной земле, которая, например, находится в сельскохозяйственном назначении или относится к заповедным зонам. Дома, возведенные на таких участках, регистрировали в кадастре, собственность переводили на имя новых владельцев, но из-за того, что земля не предназначалась для строительства, разрешение на него изначально получено не было. Узаконить постройки можно, в обязательном порядке оплатив коммуналии налог на застраиваемые площади. Другими словами, собственников, купивших апартаменты или дома, расположенные на участках без детального урбанистического плана (ДУП), ожидал малоприятный сюрприз в виде уплаты налогов, когда-то не внесенных застройщиком или прежним владельцем. Учитывая, что с тех пор недвижимость сильно подорожала, возможно, это не сильно огорчит инвесторов.

Два года назад стали появляться первые проекты, предусматривающие парковки и бассейны. В 2005 начале 2006 года новое строительство в стране достигло небывалых по тем временам масштабов, но и тогда его, как правило, вели с серьезными нарушениями. Особенно часто с этой проблемой россияне сталкивались на самом популярном отрезке побережья Будванской Ривьере. Большинство застройщиков имели определенный участок, на котором предполагалось возведение зданий ограниченной этажности. Вместо них появлялись объекты, в два-три раза превышающие разрешенные параметры. В этих случаях уже готовые дома обычно узаконивались благодаря личным связям и другим средствам.

Для Будванской Ривьеры процесс согласования ДУП растянулся на полтора года. Ряд застройщиков, планировавших начать строительство в начале 2006 года, не могут приступить к нему до сих пор. Последний срок, названный властями, конец сентября октябрь 2007 года. Причем, по предварительным данным, налог на застраиваемые площади (коммуналии) увеличится в три раза, что, безусловно, спровоцирует дальнейший рост цен. Но не только этот фактор будет определяющим в развитии рынка недвижимости Черногории.

Прошлый год стал переломным для страны. Бум на рынке недвижимости наряду с отделением Черногории от Сербии подтолкнул местные власти к активному вмешательству и попытке урегулировать застройку побережья. Для этого провели показательный снос нескольких домов в Будве, возведенных с нарушениями. Была приостановлена выдача разрешений на строительство, так как государственные органы занялись разработкой ГУП (главного урбанистического плана) побережья и ДУП отдельных его отрезков.

В последний год, поскольку не был принят новый детальный урбанистический план, строительство велось в ограниченных масштабах возводили только объекты, согласованные и одобренные ранее (либо, как и прежде, без документов, в надежде на личные связи и финансирование разрешения постфактум). На всем побережье было реализовано всего около десятка новых проектов. Если условно разделить построенные в 2007 году площади на число желающих приобрести недвижимость в Черногории, то на каждого не достанется и по одному метру. Таким образом, в настоящий момент для рынка характерен серьезный дисбаланс спроса и предложения. Но пройдет еще немного времени, и строительству будет дан зеленый свет.

Сегодня вторичный рынок в этой стране представлен объектами, зачастую имеющими проблемную или спорную документацию, не соответствующими современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающими ожиданий клиентов по соотношению цены-качества. Здания, возведенные без разрешения на строительство, квартиры в доме без бассейна, на неогороженной территории, без парковки и эксплуатационных компаний были интересны, пока стоили дешево. К этой категории, как правило, относится даже свежая вторичка, то есть построенные два-три года назад апартаменты, имеющие весьма приличный внешний вид.

Перспективы демократичного сектора недвижимости серьезно ограничены ценой. Сравнивая черногорские условия покупки и качество предлагаемой недвижимости с испанскими, болгарскими или кипрскими аналогами, покупатели уже сегодня зачастую отказываются от Черногории, совершенно справедливо полагая, что в другом месте можно купить лучше и дешевле. В этом сегменте рынка неизбежно замедление роста цен при повышении качества жилья. Предпочтение будет отдаваться комплексам бизнес-класса с развитой внутренней инфраструктурой. Стоимость экономкласса будет повышаться довольно медленно.

С появлением большого количества новых объектов принципиально иного качества сократится ликвидность вторичного жилья. Сейчас его продавцы не учитывают фактор качества, выставляя цены, сопоставимые с новостройками, но в ближайшее время им придется пересмотреть свои позиции. Темпы же роста средней цены на новостройки в ближайшие три года сохранятся.

Наилучшее будущее у элитных объектов, поскольку такая недвижимость на сегодняшний день в Черногории практически отсутствует. При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т. п.

Недвижимость, построенную в социалистические времена, станут приобретать для личного пользования местное население и иностранцы, не рассчитывающие на рост цен. Большинство покупателей обратят внимание на новые проекты повышенной комфортности, поскольку стоимость на ранних этапах строительства вполне приемлемая, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, отсутствующая при покупке вторичного жилья.



Оптимистический прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан прежде всего на очевидных перспективах развития рынка в сегментах бизнес-класса и VIP. Сегодня цены находятся примерно посередине своего активного роста, при этом строительство новых высоколиквидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается.



Главная --> Публикации