Главная --> Публикации --> Элитная штамповка В каком доме жить нельзя Рынок не выдержал ипотеки Не имея свободных площадок, самарцы готовятся заселять левобережье Власти определили приоритеты в предоставлении жилья

Лидеры определились
Исторически поселки располагались исключительно на Рублевском шоссе и причины этого более чем ясны: именно там находятся резиденции руководителей государства и их администрации. Именно там, еще в конце 90-х, качественно изменилось асфальтовое покрытие и инфраструктура. Одним словом, престижность жизни в Горках или на Николиной горе уже давно не предмет для обсуждений.

Элитные поселки появились в Подмосковье около пяти лет назад сначала в Горках, потом на Николиной горе. Хотя нет значительно раньше: тогда, когда писатели стали на лето выезжать в Переделкино и Валентиновку. Но тогда войти в число приближенных было сложнее. Сейчас достаточно просто быть мультимиллионером. К тому же сейчас на рынке наступает стагнация, и есть время для выбора.

Третьим в число лидеров вошло Дмитровское шоссе в основном из-за обилия воды вокруг и вошедших в моду водных видов спорта. Некогда ему почили даже второе место в числе лидеров, однако пока эти прогнозы не оправдались. Виной тому, видимо, отсутствие пока на рынке предложений достойного элиты уровня, да и куда большая загруженность самой трассы по сравнению с Новой Ригой. Важно понимать, что сегодня элитные дома покупают преимущественно для постоянного проживания, к тому же загородный дом это статусная вещь, своеобразный атрибут делового человека. Именно поэтому важны и загруженность трассы, и инфраструктура, и архитектурный уровень поселков.

Когда Рублевка оказалась под угрозой остановки из-за непомерного числа машин, на сцену вышло Новорижское шоссе. Это уже, скорее, продукт пиара и политики девелоперов. Когда началось строительство первых поселков на Новой Риге, в ход шли все мыслимые и немыслимые аргументы: от близости с шоссе №1 и благоприятствующей экологии розы ветров, до престижного соседства и эксклюзивной архитектуры. Надо, помимо всего прочего, отдать должное девелоперам, которые понимали, что в этом случае отдача будет равна инвестициям и не скупились на то, чтобы строить здесь самые необычные поселки, активно насыщать их инфраструктурой и продвигать максимально возможным числом способов.

В основном, элитная недвижимость располагается в ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) во всех направлениях, кроме восточных и, как правило, в организованных коттеджных поселках. Площадь домов подобного класса составляет не менее 400 кв. м. Несомненно, в числе основных требований высочайшее качество строительства и, наконец, различные изюминки поселка: например, расположение у воды или какая-либо специфическая инфраструктура и прочее, комментирует Яхонотов.

Тенденции тоже
Как считает Владимир Яхонтов, заместитель директора компании Миэль-Загородная недвижимость, вслед за стабилизацией цен на жилую недвижимость Москвы, цены на загородную недвижимость тоже стабилизировались. Исключение сейчас составляет сегмент де люкс, в котором цены медленно, но растут. И тенденция к росту в элитном сегменте будет сохраняться, поскольку загородная недвижимость по оценке экспертов, недооценена: если в столице стоимость квадратного метра элитной недвижимости достигает 20 тыс. долл., то здесь она колеблется в районе 7 тыс. Стоимость элитного загородного дома начинается от $1,2 млн., однако цена на суперэлитное жилье начинается с $7 млн.

Причем значительно изменилось соотношение между предложениями на двух самых престижных трассах. Если в 2005 году на Рублево-Успенское шоссе приходилось 52% предложений, а на Новорижское 14%, то в 2006 году эти цифры составили 28% и 22%.

По данным аналитиков компании Миэль-Недвижимость, весной этого года на элитном загородном рынке отмечается резкое сокращение предложения. Так, по сравнению с 2005 г., когда предложение в элитных поселках составляло 22% от всего рынка загородных домов, 2006 год отмечен сокращением предложения до 17%.

Некорректная статистика
Впрочем, расчеты различных экспертов по загородной элитной недвижимости могут сильно отличаться друг от друга. Эксперты сходятся в одном в настоящее время в элитном сегменте увеличилось число поселков с некорректным позиционированием. Речь идет о том, что застройщики сознательно завышают стоимость домовладений или же допускают ошибки в определении сильных и слабых сторон проекта.

По данным отдела аналитики компании Инком-Недвижимость, в Подмосковье сегодня насчитывается 74 коттеджных поселка высшей ценовой категории, в которых более 2250 домовладений.

Помимо этого, у каждого элитного поселка должна быть какая-то своя изюминка, а точнее, даже фунт изюма, иначе это не элита а всего лишь удачный бизнес-класс. Ошибки в позиционировании сходят с рук лишь на растущем рынке, однако во время стагнации это грозит полной остановкой продаж. В то же время, девелоперы в этом сегменте пока не переживают из-за конкуренции. По мнению Сергея Козловского, президента Инком-Недвижимости, в Москве примерно 10 тыс. семей способны приобрести элитное загородное имение, а благодаря увеличению объемов денежной массы в стране, приток новых клиентов элитному сегменту обеспечен. Другие девелоперы тоже пока не жалуются на дефицит покупателей. Однако на загородном рынке стагнация только, можно сказать, показала свои когти
До 2015 года в Москве должно быть возведено 60 высотных зданий. Правда, до американских небоскребов они не дотягивают: по классификации, принятой столичным стройкомплексом, высоткой считается любое здание, в котором больше 30 этажей. В тех же, которыми собираются загромоздить Москву, будет по 40–50 этажей.

Поэтому, самым точным и, наверное, единственно верным критерием оценки привлекательности поселка является потребительский спрос. Учитывая возросшие цены на элиту как уже говорилось, теперь для приобретения подобного особняка нужен не один миллион долларов покупатель стал крайне разборчив в выборе. Особое значение имеют сегодня престижность направления, удаленность от МКАД, хорошая транспортная доступность, размер дома и участка, качество строительства и используемых материалов, авторские архитектурные проекты, уровень безопасности и сервиса.

С архитектурным обликом вообще связана интересная история. Лет пять назад, когда затея с небоскребами только обсуждалась, ряд застройщиков предложили Юрию Лужкову «придать каждой высотке неповторимый облик», благодаря которому, по аналогии со сталинскими высотками, москвичи могли бы ориентироваться на местности. Некоторые предлагали выкрасить каждое здание в определенный цвет, другие – снабдить цветным шпилем. Хорошо, что кто-то убедил мэра в бредовости затеи, и теперь высотки соревнуются друг с другом только в степени сходства со сталинским ампиром.

Однако москвичам стоэтажные билдинги и ни к чему. Во-первых, как объясняет Игорь Петренко, начальник отдела мониторинга геологических процессов ФГУП «Геоцентр-Москва» по Москве и Московской области, наша столица стоит на флювиогляциальных песках и глинах, на которых категорически запрещено возводить тяжелые дома, в то время как под Нью-Йорком, Сингапуром или Куала-Лумпуром – надежные скальные породы. При этом вес даже низкорослых московских небоскребов составляет 130–140 тыс. тонн. Во-вторых, по сведениям, предоставленным информационной службой стройкомплекса, городские коммунальные службы могут обеспечивать работу инженерных коммуникаций (в первую очередь поднять воду и опустить канализацию с верхотуры) в домах высотой максимум 250 м. Именно по этой причине вот уже восьмой год оттягивается начало строительства башни «Россия» на территории «Москва-Сити», которая, по плану, должна достичь 648 м. В-третьих, градостроительный совет – официальная инстанция, утверждающая строительные проекты, категорически против кардинального изменения архитектурного облика Москвы, который башни могли бы изрядно попортить.

– Застройщики высоток очень тонко уловили внутреннюю сущность русского человека и играют на ней, – делится мнением главный специалист информационной службы строительного комплекса Москвы Алексей Введенский. – Это стремление быть выше других, пусть в иносказательном смысле, а также внутренняя тяга к свободе и простору. Традиционно в народном представлении русские цари сидели в кремлевских башнях, а чернь ютилась в избушках. Поэтому и сегодня залезть наверх, а еще лучше плюнуть оттуда или запустить бутылкой – это символ успеха.

Программа в итоге получила название «Новое кольцо Москвы». Как раз в сентябре уже сдается и первый дом серии – «Эдельвейс» на Давыдковской улице у Поклонной горы, возведением которого занималась компания «Конти». Заложено и еще несколько небоскребов: «Вертикаль» на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева, «Континенталь» на проспекте Маршала Жукова, «Триумф-палас» на Соколе. Все они, как и «Эдельвейс», будут иметь по 43 этажа, а общая высота каждого вместе со шпилями, башенками и прочими архитектурными отростками будет составлять около 200 м.

– Сегодня в комплексе «Эдельвейс» куплено более 80% всех квартир, причем верхние этажи (примерно с 30-го по 43-й) разошлись самыми первыми. В нашем комплексе «Вертикаль», где пока возведено только четыре этажа, продано уже 20% квартир, и опять же, в большинстве своем – на пока не существующих верхних этажах. И это при том, что метр в высотках оценивается в 1500 долларов и выше, а площади квартир редко составляют меньше 100 кв. м.

Подтверждает успех продаж квартир в небоскребах и пресс-секретарь «Конти» Мария Шагурина:

Но и это еще не все сложности. Отдельная проблема – строительная техника. Например, в нашей стране не было подъемных кранов, способных работать на больших высотах. Как объяснили в компании «Конти», при возведении своих небоскребов они используют кран, который крепится на уже построенных этажах и ползет вверх вместе с растущим зданием. Происходит это так. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость нарастить кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся секции крепятся к верхнему концу. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особого качества. Поэтому «Конти» специально приобрела в Германии бетонный завод с производительностью 100 куб. м в сутки.

Сегодня высотки возводят или собираются возводить всего четыре компании: «Конти», «Донстрой», «Квартал» и «Строймонтаж». Столь немногочисленный состав застройщиков, при том что конкуренция на рынке недвижимости очень высока, объясняется просто: технологии возведения небоскребов очень сложны, требуют согласования во множестве инстанций и вложения серьезных денег. Кроме того, после терактов 11 сентября в США и российские власти ужесточили требования безопасности для недвижимости такого рода. Например, как объяснил Алексей Введенский, на каждой высотке необходимо разместить минимум одну вертолетную площадку для возможной эвакуации жильцов, а во избежание жертв при возникновении пожаров все здание разделяется на специальные блоки, которые в случае возгорания становятся полностью автономными друг от друга. Кроме того, каждый этаж обязательно оборудуется современной системой пожаротушения, в случае опасности включающей напор воды под давлением и пускающей инертный газ; ее стоимость может составлять 20 тыс. долларов. А речь идет о 43 этажах.

Для нормального водоснабжения высотного здания необходимы специальные технические этажи, которые строятся, как правило, через каждые 1 В «Эдельвейсе», например, их два, а на Ленинском проспекте в жилом комплексе «Вертикаль» будет три. Там устанавливаются дополнительные насосы, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте.

Чтобы огромное здание нормально функционировало и жить в нем было комфортно и безопасно, необходимо инженерное оборудование, гарантирующее нормальное жизнеобеспечение. И лифты, и системы водо- и теплоснабжения, и специальные мусоропроводы из нержавеющей стали – все это должно быть не таким, как в обычных домах. Особые лифты-подъемники германской фирмы «Тиссен», установленные в «Эдельвейсе», движутся со скоростью 3,5 м в секунду, в то время как обычный лифт за этот промежуток времени преодолевает всего лишь 1 м.

Проблема, характерная для проживания в небоскребах, но в России пока не изученная – влияние высоты на самочувствие. Так, по строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. То есть 200 м допустимым является раскачивание по горизонтали в 40 см. Кто-то такую качку даже и не заметит, а у кого-то в ураган может сильно страдать вестибулярный аппарат. В России исследований на эту тему почти нет, а вот американские медики уже привыкли к тому, что у некоторых жильцов небоскребов развиваются невротические реакции и фобии, повышается вероятность заболеваний агорафобией, у кого-то скачет кровяное давление, а у кого-то наблюдаются психосоматические расстройства.

Внутри высотных зданий неизбежно возникают воздушные потоки, что требует специальных решений от застройщиков – шлюзования входов в здание и лестничных секций, тщательной герметизации межэтажных перекрытий и мусоропроводов. Например, в таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем.

Несмотря на определенные минусы, строительство высоток будет продолжаться и в будущем – по вполне объективным причинам. Главная из них – возможность возвести на 1 га земли 250–300 тыс. кв. м жилья, в то время как три обычных 21-этажки на той же площади вместят не более 30 тыс. м каждая. А в условиях нарастающего дефицита свободной земли под застройку в Москве это весьма весомый аргумент.

Впрочем, застройщики обязаны предупреждать об этом покупателей квартир на верхних этажах. Но в проживании на верхотуре есть и свои прелести. Так, по словам первого заместителя главного архитектора Москвы Юрия Григорьева, с точки зрения экологии высотные здания имеют положительную сторону – вредные вещества в условиях городской застройки концентрируются ниже 5-го этажа.

Наши соотечественники все чаще страхуют имущество. По итогам первого квартала в этом сегменте страховщики собрали 59,8 млрд. руб. Это более половины всех премий по добровольному страхованию.

И все-таки засилье небоскребов Москве не грозит. С одной стороны, квартиры в них предназначены для людей обеспеченных, и до бесконечности гнать такой тип жилья не получится. Кроме того, что метр в них оценивается минимум в 1,5–2 тыс. долларов, еще и за содержание квартиры приходится расплачиваться по ставке 1,5–2 доллара за квадрат в месяц. Потому, наверное, в мэрии Москвы и посчитали, что 60 высоток на весь город вполне хватит. Кстати, это больше, чем в Лондоне, но меньше, чем в Нью-Йорке.

Растет спрос и на полисы страхования загородной недвижимости: дач, коттеджей, гаражей, бань и других построек. Такие полисы особенно востребованы летом. По данным страховщиков, наиболее часто россияне страхуют загородные постройки от огневых рисков. И это неудивительно пожары в России наносят самый большой ущерб имуществу. Впрочем, серьезный урон дачным домикам в последние годы причиняют не только лесные пожары, но и ураганы, наводнения, другие стихийные бедствия. Да и число краж на дачных участках не уменьшается. Учитывая это, страховые компании стараются включить в базовые программы весь набор возможных рисков и одновременно стремятся упростить оформление полиса. Ведь многих отпугивает сложная процедура описи и оценки имущества. Для таких клиентов практически в каждой компании есть варианты экспресс-страхования. В этом случае договор заключается без предварительного осмотра и оценки жилья или имущества. Подобные страховые продукты называют коробочными. В таких полисах оговаривается определенный набор условий, рисков и страховых сумм. Они предусматривают фиксированную страховую стоимость строений и находящегося в них имущества в рамках типовой тарифной сетки и фиксированную сумму покрытия. Как правило, коробочные продукты страхуют сразу от всех наиболее серьезных рисков: кражи, пожара, залива, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий. По желанию клиентов можно включить в страховку и дополнительные риски: терроризм, ущерб, причиненный оборудованию при перенапряжении электросетей, повреждение оконных стекол и любого бьющегося оборудования. Чаще всего по упрощенной схеме страхуется недорогое жилье стоимостью 15 20 тыс. долл. Но некоторые компании уже предлагают застраховать без предварительного осмотра и более дорогую недвижимость стоимостью до 150 тыс. долл.

По данным Федеральной службы страхового надзора (ФССН), за первые три месяца сборы по страхованию имущества выросли на 15% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Естественно, основная доля премий приходится на имущество юридических лиц, однако растет спрос на полисы и со стороны частных клиентов. По словам главы ФССН Ильи Ломакина-Румянцева, во многом это связано с бурным ростом ипотеки. При получении кредита заемщик обязан застраховать залоговое имущество. А покупатели дорогой недвижимости все чаще добровольно страхуют и саму квартиру, и все имущество.

Каждое промышленное предприятие, институт и другие учреждения обладали собственной инфраструктурой, в которую входили и пионерские лагеря, и туристические базы, и пансионаты. На сегодняшний день нормально функционирует не более 20% данных объектов, говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам генерального директора Терра-Недвижимости Тимура Сайфутдинова, земля турбаз и пионерских лагерей, безусловно, лакомый кусок для девелоперов и компаний, работающих в туристическом бизнесе.

Конечно, цена полиса будет зависеть от многих факторов. Чем лучше защищен дом, тем выгоднее условия покупки полиса. Любая мелочь хороший замок, укрепленная дверь, решетки на окнах может стать дополнительным бонусом. Вам сделают скидку, если есть охрана, сигнализация, противопожарная система. А вот камин в доме или сауна это дополнительные риски, которые сделают страховку дороже. По мнению экспертов, коробочными продуктами лучше пользоваться при страховании недорогого имущества. Если страхователь заинтересован в том, чтобы его недвижимость была адекватно оценена, он не пожалеет времени на осмотр имущества и составление описи.
Девелоперы загородной недвижимости интересуются любыми участками, лишь бы они были расположены в привлекательном месте. Даже если необходимо приложить немало усилий для очистки территории, прибыльность проекта можно обеспечить за счет близости озера, водохранилища или девственного леса. Намного больше перспектив у такого же участка с проведенными коммуникациями. Поэтому девелоперы все более активно занимаются перестройкой старых подмосковных туристических баз. Ведь их можно превратить в современный отельный комплекс или в не менее современный коттеджный поселок. А туристы могут пойти погулять где-нибудь в другом месте.

Первоначально строились подобные объекты всеми крупными предприятиями, ведомствами, учебными заведениями и проч. То есть строили их все советские организации, у которых для этого хватало средств, говорит директор по маркетингу Бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская.

Как это было?
По мнению большинства экспертов, в Московской области в настоящий момент насчитывается около 200 туристических баз. Так, по данным специалиста по земле Vesco Consulting Владислава Даньшина, на начало 1990-х гг. в Московской области функционировало около 250-300 различных ведомственных баз отдыха и санаториев, тогда как на сегодняшний день как действующие сохранились лишь 150-170 объектов. Остальные либо заброшены, либо были выкуплены частными лицами, а затем перепроданы по частям или продаются в настоящее время, говорит он.

Многие турбазы, оставшиеся с советских времен, еще функционируют, несмотря на ограниченный клиентский интерес к ним. Они отличаются невысоким уровнем сервиса и слаборазвитой инфраструктурой, утверждает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Объясняется это просто. Многие предприятия, в прошлом благополучные, в период перехода от плановой экономики к рыночной столкнулись с финансовыми проблемами и не могли вкладывать денежные средства в содержание и ремонт детских лагерей, домов отдыха и туристических баз. Это привело к разрушению около трети всех объектов, говорит пресс-секретарь агентства недвижимости Домострой Елена Буравцова.

В 1990-е гг. большинство рекреационных центров Подмосковья лишились потока клиентов, а потому пришли в запустение. Исключения составляют ведомственные дома отдыха Управления делами президента (УДП), РЖД, МИДа, Минфина и т. д. Часть обычных турбаз была продана. Сейчас же некоторые из баз восстановлены и функционируют снова, другая часть использована под строительство других объектов, в том числе коттеджных поселков.

По ее словам, социально-развлекательная инфраструктура представлена в таких проектах довольно бедно: в дополнение к жилым корпусам имеется разве что столовая, хорошо если обустроенный пляж, могут быть также спортивные площадки, прогулочные зоны и досуговый центр, где присутствуют, как правило, бар, бильярд и т. д. В целом турбаза мало чем отличается от дома отдыха и пансионата. По крайней мере, по набору инфраструктуры и природным характеристикам это объекты одного уровня, говорит эксперт.

У турбаз как у объектов недвижимости сохранились некоторые преимущества. Турбаза это объект, предназначенный для активного отдыха, поэтому они чаще всего располагаются на территории лесного массива рядом с каким-либо водоемом: рекой, озером, водохранилищем. Из объектов инженерной инфраструктуры на территории турбазы расположены хозяйственные постройки, водонапорные башни, трансформаторные будки и т. д., перечисляет Мария Литинецкая.

Интерес девелоперов
По словам экспертов, в настоящий момент большинство старых турбаз принадлежит неизвестно кому, т. е. находится на балансе различных ГУПов и ФГУПов, следовательно, их судьба напрямую зависит от федеральных и муниципальных властей, которые, в свою очередь, не стремятся заниматься их ремонтом или редевелопментом, но также не склонны их кому-то продавать.

Большинство турбаз может похвастаться своим местоположением. С точки зрения географии большинство баз отдыха расположено в северных, западных и юго-западных районах Московской области: Дмитровском, Красногорском, Истринском, Одинцовском, Ленинском и Наро-Фоминском, и только незначительная часть приходится на восточные и юго-восточные районы, рассказывает Владислав Даньшин.

Лучшее, что есть у подобных объектов, хорошие участки земли с лесными массивами. Еще подобные участки хороши тем, что обладают подведенными и согласованными коммуникациями, что также положительно влияет на процесс девелопмента. Я думаю, что на месте туристических баз могут реализовываться хорошие коттеджные поселки, а чуть позже и объекты гостиничной инфраструктуры. Те объекты, где нецелесообразно сносить строения, могут быть перестроены и уже сейчас сдаваться в аренду, считает Илья Шершнев.

Тем не менее некоторым девелоперам удалось уговорить владельцев баз продать им или сдать в управление эти объекты. В данном случае свою роль сыграл интерес к привлекательным участкам. Однако как получались права собственности, для многих юристов остается загадкой.

Однако, по словам Марии Литинецкой, устройство дома отдыха это долгосрочные инвестиции, проект со сроком окупаемости минимум 4-5 лет. Поэтому другим вариантом развития участка под турбазой, учитывая его прекрасные природно-ландшафтные характеристики, является строительство современного коттеджного поселка. Элементы положительного окружения, такие как лесной массив и водоем, увеличивают стоимость земли, а соответственно, цены в будущем коттеджном поселке, что повышает доходность проекта в целом. Однако необходимо учитывать, что турбазы располагаются на землях рекреаций, а зачастую и на землях лесфонда. Чтобы построить поселок, необходимо менять категорию земель и вид разрешенного использования. Для строительства дома отдыха этого не требуется, также владельцу не обязательно выкупать землю, можно просто переоформить право аренды, говорит она.

По данным Владислава Даньшина, существует два варианта использования участков старых турбаз. В 1990-е гг. предпочитали разбивать земельный надел на несколько участков, застраивать коттеджами и продавать их. С 2000 г., с началом роста спроса на цивилизованный отдых в Подмосковье, тенденцией стала реконструкция или комплексная перестройка советских баз отдыха в современные загородные отели. Со временем вырабатывалась и наиболее оптимальная концепция проекта. В прошлом веке инвесторы предпочитали вкладываться в строительство элитных рекреационных центров, в начале 2000-х гг. данная тенденция усилилась и дома отдыха начали позиционироваться как закрытые яхт-, гольф- или охотничьи клубы, тогда как на настоящий момент предпочтительным видится создание кантри-отелей средней ценовой категории, говорит эксперт.

Наследие смутного времени
Остановить девелоперов при переделке старых советских турбаз могут юридические сложности. Это земли рекреации. Сам участок может находиться либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. Перевести его в другую категорию сложно, формально для этого нужно получить заключение государственной экологической экспертизы о том, что данные земли нельзя больше использовать по целевому назначению. Понятно, что легальным способом эту операцию провести нереально. Поэтому это закрытый рынок и потенциальному покупателю проще всего обратиться за помощью напрямую в администрацию района, говорит Тимур Сайфутдинов.

По мнению Владислава Даньшина, во многом судьба объекта зависит от места расположения объекта. На престижных западных и северных направлениях сохранилось гораздо больше действующих рекреационных объектов, чем на востоке Московской области. К примеру, большинство из действующих баз отдыха на береговой линии водохранилищ канала им. Москвы являются реконструированными объектами, построенными еще в 60-70-е гг. прошлого века, считает эксперт.

Еще одна проблема, тесно связанная с советскими турбазами, несоответствие цены и качества услуг. Есть слишком дорогие базы отдыха. Да, уровень сервиса в них сравним с европейским, но большинству москвичей они недоступны по цене. Есть также масса мест с крайне ненавязчивым советским сервисом по неадекватной цене. Получается, что проще на выходные съездить, например, в Чехию, заплатив чуть дороже, чем за те же деньги получить вместо отдыха кота в мешке, говорит Ольга Побединская. Помимо реконструкции баз, по ее словам, неплохо бы проводить еще и обучение персонала, который обычно набирается из местного населения.

В любом случае, по мнению Ивана Шулькова, руководителя департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба, изменение категории земли процесс затратный и долгий. После кризиса 1998 г. было много предложений по реализации таких площадок. Но, как правило, там было не все чисто с правами. Переуступая эти объекты новым владельцам, местные администрации зачастую превышали свои полномочия. В итоге, рассмотрев несколько таких объектов, мы решили не работать с ними, делится своим опытом Михаил Гороховский, вице-президент компании Бест-Недвижимость.

По данным Владислава Даньшина, 80% из выставленных на продажу объектов земельные участки средней площадью около 10 га с несколькими блоками ветхих строений жилого и хозяйственного значения. Если объект долгое время не функционирует, коммуникации, как правило, отведены, а инфраструктурные объекты подстанции, электропроводка, котельная, газовая станция находятся в плачевном состоянии, говорит он. Около 15% предложения это заброшенные объекты, постройки которых подлежат сносу, а единственным преимуществом по сравнению с обычными земельными наделами является наличие документации о рекреационном целевом назначения участка. Небольшой сегмент предложения это своеобразные долгострои, реконструкция которых застопорилась на той или иной стадии. Как правило, инвестор построил несколько корпусов, реанимировал инфраструктуру, но финансов не хватило на отделочные работы и запуск проекта, добавляет эксперт.

Цена перестройки
Стоимость перестройки зависит от состояния турбазы в целом и ее отдельных объектов в частности, все это определяет перечень работ, необходимых для восстановления объекта. Турбаза может нуждаться лишь в косметическом ремонте, а может требовать капитальной реконструкции и перестройки всех объектов. В соответствии с этим стоимость проводимых работ колеблется от десятков тысяч долларов до десятков миллионов долларов, говорит Литинецкая.

По мнению же руководителя аналитической службы компании Новый город Натальи Ветлугиной, при перестройке вложения должны быть как минимум на уровне $1000 на 1 кв. м. Дорого стоит оборудование, которое нужно закупать для всевозможных соляриев, лечебно-оздоровительных процедур. Так что можно сказать, что $1000 на 1 кв. м это вложения просто в существующие строения, уточняет она.

Кроме того, стоимость редевелопмента зависит от выбранной концепции проекта и состояния существующей инфраструктуры участка. В случае строительства элитного объекта с нуля объем инвестиций в среднем составит $2000-2500 на 1 кв. м, что при средней площади застройки около 15 000 кв. м даст общую сумму примерно $40 млн. Тогда как при реализации рекреационного комплекса экономкласса на участке с уже существующей инфраструктурой стоимость строительства, как правило, не превышает $600-800 на 1 кв. м, т. е. при аналогичных объемах застройки инвестиции необходимы уже в пределах $10 млн, говорит Даньшин.

Примеры покупок
Советские турбазы давно оказались в поле зрения участников рынка. В нашу компанию обращаются люди, желающие приобрести земли бывших баз отдыха, турбаз, пионерлагерей, с просьбой, во-первых, помочь с покупкой данного участка, а во-вторых, провести анализ инвестиционной привлекательности земли под коттеджное или иное строительство. Также к нам обращаются нынешние владельцы этих объектов с желанием найти покупателя и люди, купившие эти земли, с просьбой провести анализ наилучшего ее использования, рассказывает Литинецкая.

По словам Даньшина, на доходность турбаз влияют сезонный фактор и удобство месторасположения объекта. Средние показатели наполняемости рекреационных комплексов, как правило, составляют 50-60%, повышаясь на периоды праздников и снижаясь в зимний период. При грамотной концепции объекта и интенсивной маркетинговой политике сроки окупаемости домов отдыха составляют около 7-8 лет, отмечает эксперт.

Шульков наиболее успешным опытом считает проекты компании Heliopark, ориентированные на краткосрочную аренду для сезонного отдыха, проведение выходных дней семьей или корпоративный отдых. В частности, Heliopark Country Club Hotel построен в 80 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на месте санатория, принадлежавшего одной из московских строительных организаций. А Heliopark Emmaus Club Hotel, расположенный на 126-м км по Ленинградскому шоссе, появился на месте выкупленного у Союзобщемашбанка убыточного отеля.

По словам Сайфутдинова, есть примеры успешного освоения подобных земель это 4-звездочные гостиничные комплексы Истра Holiday и Лада Holiday под управлением РосЕвроОтеля. Основными клиентами этих гостиниц являются крупные компании, организующие корпоративные мероприятия, состоятельные москвичи или иностранцы, говорит он.

Некоторые владельцы земельного участка еще не определились, как с ним поступить. Мы купили первый подобный проект еще в 2001 г., когда 50 га леса с туристической базой в 50 км от Москвы стоили несколько сотен тысяч долларов, сегодня таких цен уже нет. Я думаю, что через несколько лет мы построим на данном участке хороший проект, хотя сейчас он не слишком интересен для девелопмента, так как обладает хорошим потенциалом за счет роста стоимости земли. Я уверен, что, если на рынке не будет потрясений, все подобные объекты будут подвергнуты редевелопменту в ближайшие 10 лет, рассказывает Шершнев.

Удачными примерами коттеджного строительства на месте бывших туристических баз эксперт называет поселок таун-хаусов Сенатор-клуб на территории санатория и дома отдыха Десна УДП, коттеджный поселок Ватутинки Парк, построенный на участке пансионата все того же УДП, а также поселок таун-хаусов Петрово-Дальнее на территории одноименного пансионата. Типичным примером удачно функционирующего комплекса Владислав Даньшин называет дом отдыха Вороново (Калужское шоссе, 37-й км), который был реконструирован в начале 1990-х гг. и до сих пор является одним из самых востребованных в Подмосковье.

Владельцы и позиционирование
Встретить базы можно во всех уголках области, но в основном они сконцентрированы в северных, северо-западных и юго-западных лесных массивах. Убыточность или доходность этих комплексов зависит от того, кому турбаза принадлежит. Одно дело Газпром, а другое ООО Луч с малым турпотоком. Другой важный параметр работы позиционирование на рынке. При грамотном позиционировании и ценовой политике владельцы добиваются большого потока отдыхающих не только в выходной день, утверждает Ольга Побединская.

По мнению Литинецкой, только при переводе земли из категории земель рекреации в категорию земель поселения участок дорожает минимум на 25%. За последние полгода наша компания разработала четыре концепции развития земельных участков, на которых в прошлом располагались турбазы и пионерские лагеря, говорит эксперт.

Аналогичная ситуация сложилась на всех направлениях от Москвы. В настоящее время в 40 км от Москвы по наиболее престижным направлениям пустующих домов отдыха почти не осталось. Тогда как судьба объектов, расположенных далее 40-го км, зависит от характеристик конкретных участков. Большинство турбаз располагают ветхими постройками (благо что есть подведенные коммуникации) и подпорченными экологическими характеристиками, поэтому не являются востребованными на рынке, в силу чего сроки их экспозиции, как правило, превышают средние по рынку, говорит Даньшин.

По словам Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании Новый город, наиболее комфортно чувствуют себя объекты крупных ведомств и компаний газовой и нефтяной отрасли, а также УДП. Общеизвестный Рублево-Успенский лечебно-оздоровительный комплекс состоит из нескольких пансионатов, и там до сих пор предлагаются дачи в аренду по цене от $7000 в месяц. Это, как правило, деревянные дома небольшой площади, но расположены они в самых разных местах: в Жуковке, Петрово-Дальнем, Успенском, рассказывает она. Цена на номера в этих пансионатах не падает ниже $100 за сутки.



Главная --> Публикации