Главная --> Публикации --> Гриль у дома Летящие отели и подводные парковки Проблему обманутых соинвесторов москва решит не раньше 2009 года Почему риэлторы не спешат объединяться? Из полуподвала в кабинет

Сегодня Российская газета публикует приказ Росрегистрации, который четко регламентирует порядок регистрации прав иностранцев, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц на недвижимость и сделки с ней.

Российская недвижимость нынче в цене. Вкладывать в нее не просто выгодно, а архивыгодно. В некоторых регионах стоимость квартирных метров и соток растет как на дрожжах. Поэтому люди с деньгами охотно в них вкладываются. Причем не только россияне.

Квартиры, дома, предприятия и земельные участки скупаются иностранцами и в других, не столь богатых регионах. Причем не всегда с целью заработать. Для многих Россия становится второй родиной. Местом, где можно найти достойную работу и спокойную жизнь. Кого-то притягивает наша экзотика. Есть уже факты, когда граждане дальнего зарубежья приобретают дома в глухих вымирающих деревнях.

К сожалению, официальной статистики, достоверно указывающей, какой долей российской недвижимости владеют иностранцы, не существует. Хотя известно, что в той же Москве заграничным компаниям и гражданам принадлежит немало недвижимости. Отдельные здания можно смело назвать супердоходными объектами, приносящими своим владельцам ежегодно по нескольку сотен миллионов долларов. Среди собственников есть не только наши соседи по бывшему Советскому Союзу, но и бизнес, пришедший с Запада.

Прежде всего им никогда не продадут сельхозугодья. Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения разрешает зарубежным инвесторам их только арендовать. Недоступны нероссиянам, а также иностранным компаниям, в которых больше половины доли принадлежит иностранцам и лицам без гражданства, земельные участки в приграничных и так называемых особых территориях. Что же касается остальных случаев, они теперь оговариваются не только законами, но и методическими рекомендациями Росрегистрации, которые РГ публикует сегодня.

- Необходимо учитывать, что иностранцы и лица без гражданства могут купить в России не все и не везде, - пояснил корреспонденту РГ первый заместитель директора Росрегистрации Сергей Еремин.

Есть у публикуемого документа, по словам первого заместителя директора федеральной службы, еще одна задача. Теперь, прежде чем принять документы от заявителя, государственные регистраторы будут обращать внимание на то, чтобы иностранцы и лица без гражданства находились на территории России законно. А это значит, что, прежде чем прийти в Росрегистрацию, им придется официально получить визу, зарегистрироваться в ФМС или иметь вид на жительство. Так что у нелегальных мигрантов нет никаких шансов стать счастливыми обладателями квартиры или куска земли.

- Мы выработали единый подход к регистрации прав иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц для всех территориальных органов нашей службы, - рассказал Сергей Еремин. - До последнего времени, к сожалению, в разных регионах зачастую предъявлялись различные требования. Отсюда возникали правовые коллизии и, как следствие, жалобы на наших сотрудников. Теперь, что во Владивостоке, что в Калининграде, требования к документам будут одинаковыми. А это значит, процедура регистрации станет максимально прозрачной и понятной.

- Не надо забывать, что люди смертны. В моей практике были случаи, когда фактический хозяин из числа граждан другой страны уходил из жизни, а его законные наследники оставались у разбитого корыта, поскольку права были оформлены на других людей, - пояснил Еремин.

При этом Сергей Еремин предостерег тех иностранцев, которые предпочитают оформлять права на подставных лиц из числа граждан России.

- В методических рекомендациях также указаны все нормативно-правовые акты, в том числе международные, регламентирующие правовой статус иностранцев, - сообщил Сергей Еремин. - Это позволит любому заинтересованному лицу правильно оформить все необходимые для государственной регистрации документы, регистраторам упростит процедуру их правовой экспертизы.

Среди методических рекомендаций, которые содержит приказ Росрегистрации, есть и обязательное требование, чтобы все документы, составленные на иностранном языке, подавались с приложенным к ним переводом на русский. Причем заверенным у нотариуса. Это также относится и к учредительным документам юридических лиц.

Холдинг Кловер Групп специализируется на девелопменте, управлении и эксплуатации жилой и коммерческой недвижимости. Холдинг создан в начале 2007 г. российскими и иностранными инвесткомпаниями, названия которых компания не раскрывает. Кловер Групп ведет проекты в 29 городах России. Всего компания планирует построить около 1,5 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных площадей, более 1 млн кв. м жилой недвижимости, а также гостиниц на 5000 номеров.

Он также подчеркнул, что это первые методические рекомендации, подготовленные Росрегистрацией.
Московский холдинг Кловер Групп планирует анонсировать проект строительства многофункционального комплекса площадью свыше 300 000 кв. м на Ушаковской набережной. Эксперты считают, что совмещение разных функций лучше всего подходит для освоения крупных территорий. По их оценке, он обойдется компании не менее чем в $350 млн.

В 2006 г. компания приобрела в этом месте участок площадью 7,8 га у московской девелоперской компании Мэл, которой отошла большая часть территории обанкротившегося оборонного Ленинградского северного завода (ЛСЗ), сообщили в пресс-службе Кловер Групп, отказавшись назвать цену приобретения.

Сегодня компания Кловер Групп планирует представить первый петербургский проект многофункциональный комплекс на Ушаковской набережной Clover Plaza площадью около 315 000 кв. м. В него войдут офисные, торговые, развлекательные, жилые площади, отель и паркинг. Подробности компания не раскрывает до официальной презентации проекта. Основным источником средств для реализации проектов компании является проектное финансирование банков, говорится в материалах Кловер Групп.

Земля могла стоить $50-60 млн и еще не менее $350 млн компании придется вложить в строительство комплекса, считает гендиректор компании РМС-Оценка Петр Козин.

Кловер Групп владеет бывшей площадкой ЛСЗ, подтвердил вице-губернатор Юрий Молчанов.

Ранее марка Clover House использовалась компанией РГС Недвижимость, созданной Росгосстрахом. Ее возглавлял нынешний гендиректор Кловер Групп Александр Попов. Активы РГС Недвижимости составляли более 300 объектов и земельных участков в России и оценивались примерно в $450 млн. Компания до 2010 г. планировала привлечь в виде кредитов около $1 млрд для строительства жилья и коммерческой недвижимости в Петербурге, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Челябинске, Уфе, Калининграде, Владивостоке.

По словам гендиректора Кловер Групп Александра Попова, это строительство станет самым крупным проектом компании. Сейчас она строит многофункциональные комплексы под брендом Сlover в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде и других городах, а также сеть семейно-досуговых центров Я игра Ю, cеть торгово-развлекательных центров Vитрина, объекты жилой недвижимости.

Торговый знак Clover House РГС Недвижимость зарегистрировала в августе 2006 г., говорится в базе данных Роспатента.

РГС Недвижимость вышла из состава Росгосстраха, рассказал представитель Росгосстраха Андрей Бирюков. Сейчас компания является одним из подразделений холдинга Кловер Групп, говорит представитель холдинга.

Площади растут
Самыми масштабными проектами в Петербурге сейчас являются ТРК площадью 220 000 кв. м у Московского вокзала компании Бриз и ТРК Граф Орлов на 165 000 кв. м, который к концу 2009 г. планирует ввести компания Макромир. В ближайшие три года компания Соломон, управляющая комплексом Гранд Каньон, планирует расширить его площадь со 150 000 кв. м до 300 000 кв. м. Всего о строительстве торгово-развлекательных комплексов площадью около 100 000 кв. м и более в Петербурге заявили примерно 10 компаний, в том числе такие, как Система Галс Северо-Запад и Gruppo Margheri.

Площадка ЛСЗ расположена на видовой набережной Невы, она привлекательна для жилого комплекса высокого класса, считает старший аналитик компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Громков. При этом Ушаковская набережная отличается хорошей транспортной доступностью, что делает целесообразным строительство здесь торговой и офисной недвижимости. Формат многофункционального комплекса становится в Петербурге привычным решением при освоении крупных территорий, он позволяет диверсифицировать финансирование проектов, поскольку часть денег на жилую часть комплекса привлекается от дольщиков, говорит президент группы компаний Аверс Михаил Зельдин.

Присмотритесь к офисной недвижимости, доступной для частного инвестора

До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок физиками офисов и торговых центров, похоже, наступило считает D'.

Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.

Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50-70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями.

Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости - это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами, - рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий - салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800-900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150-200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5-2 млн долларов, - рассуждает Айдар Галеев.

Первоэтажные инвестиции
В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже - на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании Миэль-недвижимость, арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные - на 3,1%.

Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения маленьких офисов подобные вложения окупаются быстро, - считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15-18 тыс. долларов за 1 кв. м. Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей - шесть-семь лет. Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4-6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500-800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12-14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет, - приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости Новое качество Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).

Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars, - вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5-2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.

Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам, - скептично замечает гендиректор компании Новая площадь Денис Семыкин.

Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок - покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры, - объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты Миэль подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30-40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.

В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов - жителей близлежащих домов, стабильно повышается, - уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро - в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50-70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в Миэль-недвижимости, стоимостный прирост составит не менее 20%.

Между магазином и офисом
Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов - торговые помещения или офисы - сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, - считает Константин Ковалев. - С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной - 10-11% годовых, у торговой - 11-12%. По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14-17% доходности от торговых площадей и на 9-12% - от офисных.

Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50-60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже - 15-20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60-70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы, - поясняет Айдар Галеев.

Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример - встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) Гранд-парк, расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2-2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6-7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.

Отели по частям
Кроме недвижимости в формате стрит-ритейла частному инвестору может быть интересен и такой специфический вид недвижимости, как отели. А точнее, апарт-отели. Для России этот формат еще новый, но в Европе, особенно на курортных побережьях и в столицах, весьма распространен. Номера в апарт-отелях представляют собой квартиры-студии, где жилая зона совмещена с кухней. Такой формат гостиниц ориентирован на клиентов, заинтересованных в длительном проживании, - рассказывает заместитель гендиректора по работе с клиентами компании Becar Commercial Property Moscow Ирина Панина. - В них объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, есть такие дополнительные опции, которые предоставляют гостиницы: room service, уборка помещений и т. д. Основные клиенты апарт-отелей - специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам. Для частного инвестора такие объекты интересны тем, что зачастую девелоперы при строительстве апарт-отеля продают в нем отдельные номера так же, как обычные квартиры. Их можно приобрести и для личного пользования, и для сдачи в аренду.

Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.

По мнению экспертов, инвестиции в апарт-отели выглядят многообещающе. Во-первых, в России, особенно в столице, существует явный дефицит гостиниц. Во-вторых, именно ниша небольших отелей пока практически пустует. Ни для кого не секрет, что в Москве уже давно наблюдается ощутимый дефицит недорогих гостиничных мест. В этом случае акцент на апарт-отели оправдает усилия застройщика. Гостиничный сегмент в классическом понимании очень зависим от сезонности, здесь же этот фактор стирается: окупаемость объекта происходит за счет более длительного периода пребывания в отеле, - комментирует директор отдела продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина.

По словам Ирины Паниной, в Москве уже есть несколько апарт-отелей, позиционирующих себя как двух-, трехзвездочные гостиницы и расположенных на окраине города. А первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса - Pokrovka Suite Hotel - запланирован к вводу в 2007 году.

В то же время Денис Семыкин советует, выбирая проект, ориентироваться на имя не застройщика, а управляющей компании. Управлять отелем должна иностранная фирма, поскольку российские компании не имеют соответствующего опыта. Зачастую наши девелоперы самонадеянно решают управлять объектом самостоятельно, но в итоге их эксплуатационные расходы просто зашкаливают.

Вакуум в нише апарт-отелей имеет своим следствием не только вышеперечисленные бонусы, но и риски для инвесторов. Главная опасность в том, что у отечественных девелоперов и управляющих компаний нет опыта работы с таким форматом. Пока на российском рынке очень трудно найти однозначно перспективный проект апарт-отеля, даже опираясь на известность и репутацию застройщика. Советы экспертов по выбору таких объектов противоречивы. Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, можно считать апарт-отели верхнего ценового сегмента, - говорит Ирина Панина. - Несмотря на то что затраты на их строительство и оснащение велики, востребованность есть и их окупаемость будет значительно меньше, чем окупаемость проектов экономкласса. Анжела Кузьмина, напротив, полагает, что наиболее перспективными будут недорогие проекты, особенно в регионах.

Обваливающиеся потолки, потрескавшиеся, промерзающие зимой стены, хронически затопленные подвалы - такую картинку время от времени можно увидеть в очередном телерепортаже с непременным включением возмущенных выступлений жителей, жалующихся, что надежды на переселение в человеческие условия у них нет.

О входном пороге и доходности говорить сложно, физлицам купить номер в апарт-отеле пока никто не предлагает. Однако уже ближайшей осенью компания Новая площадь обещает изменить ситуацию. Их проект - строительство четырех апарт-отелей в Краснодарском крае - рассчитан именно на частных инвесторов. По словам Дениса Семыкина, здесь будет применяться схема покупки в рассрочку. Сначала покупатель платит только 40% от стоимости апартаментов. Оставшуюся сумму он вносит в течение нескольких лет, причем из своего кармана - только половину платежей, а в счет остальных идет арендная плата от сдачи апартаментов. Рассчитавшись полностью с застройщиком, инвестор может либо продать апартаменты, либо оставить для личного пользования, либо продолжать сдавать. По расчетам специалистов компании, срок окупаемости таких вложений составит пять-шесть лет. Сейчас Новая площадь занята поиском иностранной управляющей компании, а первые продажи обещает начать уже в сентябре.
Правительство утвердило
Положение о порядке признания жилых домов и помещений непригодными для проживания.

По данным Госстроя, на сегодняшний день ветхим и аварийным признан жилой фонд в размере 88,7 млн. кв. метров - это 3,1 процента от всего имеющегося в стране жилья.

Бывает, хотя и куда реже, и прямо противоположная ситуация, особенно характерная для крупных городов: старый дом в каком-нибудь тихом центральном переулке готовят к расселению (мол, ветхий, нуждается в капитальном ремонте), а жильцы стоят насмерть, утверждая, что дом вполне крепкий, но просто кому-то понадобился... Публикуемый сегодня в "РГ" документ - Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания - как раз и предназначен для того, чтобы внести полную ясность в любую из подобных ситуаций.

Публикуемое сегодня положение определяет, как решается вопрос о признании жилого дома или помещения непригодным для проживания (это делает межведомственная комиссия, создаваемая органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации), кто может обратиться в эту комиссию (в том числе и сами граждане), какие документы для этого нужно представить.

Проживают в таких условиях 4,9 миллиона человек. Причем, по мнению экспертов Госстроя, цифры эти могут быть и существенно занижены. С 2002 года в рамках федеральной программы "Жилище" принята подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда". Но понятно, что далеко не во всех регионах, городах ведется активное жилищное строительство, средств на переселение людей из постепенно разрушающихся домов в новые не хватает. А потому зачастую жильцы годами добиваются того, чтобы их дом был признан непригодным для проживания.

Положение - хотя и важный, но не исчерпывающий тему документ. Потому что до сих пор нет конкретного перечня критериев и технических условий отнесения жилых домов к категории ветхих или аварийных. Соответствующий ведомственный документ должен подготовить Госстрой. Как сообщили корреспонденту "РГ" в ведомстве, работа над ним почти закончена, документ Госстрой утвердит примерно через месяц.

Комиссия выезжает непосредственно на объект, выясняя степень аварийности или ветхости. После этого выносится решение, годен дом для проживания, нуждается ли он в капитальном ремонте, реконструкции, перепланировке, или его дефекты не могут быть устранены, и, соответственно, тогда он признается непригодным для проживания. Кстати, решение комиссии, если оно вызывает сомнения, может быть обжаловано в суде.



Главная --> Публикации