Главная --> Публикации --> Сносное жилье Что у крыши на уме... Издержки и противовесы Все на продажу Основатель le futur занялся садовыми гипермаркетами

То, что активность рынка резко снизилась, признают все опрошенные Ведомостями эксперты. В доказательство приводятся разные данные по снижению объемов продаж, увеличению продолжительности периода экспозиции квартиры. Это единодушие в оценках, пусть даже при некотором статистическом разнобое, показательно: ситуация вполне определилась, и она такова, что риэлторы уже не скрывают реального положения дел.

Продавцы недвижимости, несмотря на короткую историю российского рынка, имеют за спиной богатое профессиональное прошлое. Случались в их практике и провалы, и периоды небывалых урожаев. Сложность в том, что всякий такой период кажется бесконечным, вырабатывается инерция поведения, которое, как кажется, и менять-то никогда не придется.

Стоит ли меняться?
Традиционное мнение осенью все изменится: повысится спрос, начнут расти цены, появятся инвестиционные покупатели, которые во многом определяют в последнее время состояние рынка. Такие прогнозы напоминают сейчас даже не столько кодирование покупателя и стремление подстегнуть его активность, сколько желание обнадежить самих себя.

Подстроиться к новым условиям значит выработать новые приемы и технологии, может быть, даже расширить спектр услуг, пересмотреть расценки. Все это непросто. Решаться на новшества стоит в том случае, если рынок встал надолго. А в этом смысле прогнозы уже неодинаковы.

на рынке практически однозначно указывают на отрыв цен предложений от возможностей покупательского спроса даже с учетом роста объемов выданных ипотечных кредитов. Наиболее вероятным сценарием развития событий в ближайшие 8-10 месяцев на московском рынке жилья, по его мнению, является снижение цен минимум на 15-20%.

Более реалистично выглядят предположения от том, что в этом году уже мало что изменится. По мнению Александра Крапина, генерального директора информационно-аналитического агентства Rway, низкая деловая активность и высокое количество предложений

Наибольшее снижение цен будет характерно для низколиквидного жилья, которое было приобретено на рынке на волне ажиотажного спроса конца 2005 первой половины 2006 г. Подобное жилье было как в экономклассе, так и в сегменте дорогого жилья (бизнес-класс и элита). Тенденция медленного снижения реальных цен на первичном и вторичном рынках будет продолжаться и в дальнейшем. Наиболее вероятно, предполагает Крапин, что период снижения цен продлится как минимум до марта-апреля 2008 г., т. е. до президентских выборов.

Несложно подсчитать, отмечает Крапин, что снижение цен на московское жилье всего на 1% эквивалентно суммарным потерям собственников жилья минимум $15 млн. Поэтому экономически целесообразным со стороны участников рынка является финансирование соответствующих информационных кампаний, в которых предсказывается неминуемый рост цен на жилье уже в самой ближайшей перспективе.

Птицы на юг, а цены вверх? Наверное, кому-то такие иллюзии строить и жить помогают, иронизирует по поводу жизнеутверждающих для риэлторов прогнозов Надежда Кот, управляющий директор компании Кирсанова Риэлти. Только не надо думать, что расслабленные на морях покупатели вдруг перестанут считать содержимое своих кошельков, тем более что за время их отпуска там вряд ли что-то глобально прибавится.

Примерно такую же оценку ситуации дают в компании Дельта Эстейт, больше относя, правда, этот прогноз к рынку элитного жилья. Окончание сезона отпусков существенного влияния на общие характеристики рынка и его ценовые показатели не окажет, говорит генеральный директор компании Елена Земцова. Только политические, экономические, банковские процессы могут изменить состояние рынка недвижимости.

Приемы выживания
О том, что сложившаяся ситуация на рынке приведет к некоторому пересмотру существующей практики ведения дел, говорят многие участники рынка. Некоторые усматривают в происходящем даже положительные стороны. Сергей Хоримарко, управляющий отделением Хорошевское компании Хирш, говорит о том, что раньше риэлтору было достаточно получить квартиру в эксклюзив и можно было успокоиться: покупатель обязательно найдется. Сейчас нужно постоянно думать, как квартиру продать, как ее рекламировать, какие искать для этого ходы. Работа стала более творческой, нестандартной.

До конца года, прогнозирует директор департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной группы АГ Капитал Александр Короткий, многие покупатели не будут спешить, ожидая дальнейшего понижения цен и лучших условий от застройщиков, таких как рассрочка, скидки.

Если такая ситуация продлится более года, высказывает предположение Денис Попов, генеральный директор компании Контакт Элитная недвижимость, некоторые агентства могут принять решение либо уйти с рынка, либо переключиться на более доходные сегменты. Не исключено, что могут произойти слияния и объединения. В период активного роста рынка налицо были только процессы разделения.

Поредеют ли риэлторские ряды, о чем все более упорно проговариваются эксперты рынка в приватных беседах? Есть мнения, что не просто могут, но даже должны. По самым скромным предположениям, должны отсеяться, хотя бы частично, расплодившиеся агентства, профессиональный уровень которых более чем спорный, говорит Надежда Кот. В большинстве случаев именно они являются источниками консалтингового хаоса и ценовой неразберихи. Именно на них лежит ответственность за переход слова риэлтор в словарь ненормативной лексики.

По мнению Ольги Побединской, эксперта по недвижимости Бюро недвижимости Агент 002, нынешние изменения на рынке, начавшиеся осенью прошлого года, носят длительный характер. Некоторые компании вынуждены сокращать персонал. Кто-то старается снизить комиссию, предложить какие-либо дополнительные услуги, но чаще всего это лишь маркетинговые ходы, так как набор услуг достаточно стандартен.

Вопрос выбора тактики зависит от размера агентства и от той политики, которую это агентство проводит на рынке, говорит Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость. Безусловно, те компании, которые строят свою политику на рекламе, на привлечении первых клиентов, страдают в первую очередь. Этим фирмам приходится увеличивать свои рекламные бюджеты, но этот ресурс небезграничен в первую очередь из-за финансовых возможностей. Основные затраты компании это реклама и выплаты собственным сотрудникам. Их надо сокращать аккуратно, иначе можно остаться вовсе без коллектива, рассуждает он. Самая неприятная ситуация сейчас для крупных и средних компаний. В нынешних условиях легче выжить мелким фирмам, работающим со вторичной клиентурой. Массовых сокращений пока нет, хотя секвестирования в каждом агентстве происходят.

Для многих брокеров наступает хороший период для переосмысления, наработки новых навыков и стратегических задач. Некоторые полагают, что в таком сложном рынке можно поработать и за копеечку, лишь бы выжить. Мне же такой подход неблизок. Продавать кому-то по завышенным ценам за миллионы, а самому кормиться крохотными чаевыми? Для серьезной компании это дорога в никуда, соглашается Надежда Кот, добавляя, что каждый волен себя оценивать самостоятельно. Новые услуги тоже не панацея, потому что базовое желание клиента остается неизменным и старо как мир получить наилучшую в этот момент времени для имеющегося бюджета квартиру, дом или кусок земли, говорит эксперт.

Элитный сегмент слабо взаимодействует с остальной частью рынка недвижимости, он, по словам представителей обслуживающих этот сегмент агентств, живет по собственным законам, в том числе и ценообразования. Пока кардинальных изменений не произойдет, он будет функционировать в условиях жесточайшей конкуренции и предоставления максимального пакета услуг покупателям. Привлекать покупателя путем снижения стоимости услуг агентства неправильно, считает Земцова. Работа профессионалов должна достойно оплачиваться, от этого, в конце концов, зависит престиж риэлторской компании, утверждает она.

Наиболее жизнеутверждающим можно считать мнение Евгения Фетисова, заместителя генерального директора компании Новая площадь: В связи с более сложными условиями этой фазы экономического цикла (снижение объемов продаж, стабилизация и коррекция цен) количество компаний на рынке может сократиться. Но это процесс естественный, наиболее профессиональные и конкурентоспособные компании продолжат работу и будут наращивать собственные мощности и дальше.

Ужесточение условий обычно заставляет сплотиться. Это невозможно с одной стороны баррикад со стороны клиентов. А вот продавцы вполне могли бы предпринять какие-то шаги навстречу друг другу, даже в элитном сегменте, где разобщенность более ощутима, чем в среде компаний более демократического сектора. Однако особых изменений в этом не наблюдается. Кто умел взаимодействовать, тот и продолжает это делать. Лозунгов об объединении хватает, но реальных сильных коалиций нет, констатирует Надежда Кот. Наверное, все-таки одинокий волк в риэлторе оказывается сильнее доброго кота Леопольда, призывающего жить дружно.

Плюсы клиента
В период стагнации цен покупатель получает массу преимуществ. У всех растут цены, а у нас скидки, слоган какой-то автомобильной компании как нельзя лучше может охарактеризовать то, что происходит на рынке недвижимости сейчас. С рынка жилья ушел инвестиционный покупатель, который вкладывал деньги без разбору, полагая, что вырастет в цене любая недвижимость, отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Сейчас люди более избирательны и аккуратны. Каждая квартира подвергается всесторонней экспертизе, потому что это приобретение для жизни, а не для сохранения денег.

Другого мнения придерживаются в Paul's Yard: состав основных игроков на рынке сейчас стабилен. И новые компании продолжают приходить на рынок, как и раньше. То есть движения на рынке, продиктованного какими-то негативными причинами, нет. А изменение состава игроков дело обычное, считает Владимир Кудрявцев, специалист отдела консалтинга и оценки компании.

Началась кампания летних скидок, к которой присоединяется все больше игроков рынка. Так, Дон-Строй объявил Летнее предложение, предполагающее специальные условия покупки. В пресс-службе, правда, на этот счет делают уточнение: акция проводится не только в этом году, но и в прошлом, на пике роста рынка. Профессиональные игроки (инвесторы, которые занимаются скупкой недвижимости постоянно), отмечает руководитель пресс-службы Екатерина Куканова, рассматривают эти акции как раз как шанс выгодно вложить деньги, понимая, что в дальнейшем цены будут расти.

По общим оценкам, доля инвестиционных сделок снизилась до 5%. Покупателей стало меньше. Соответственно, риэлторы, работающие от продавца, стали трепетнее относиться к представителям покупателя. Отношение вообще меняется сейчас ценен любой клиент. Не то чтобы его облизывали, но риэлторы стараются строить отношения так, чтобы сделки не рассыпались, говорит Гороховский.

В холдинге Миэль не подтверждают, что у компании трудности с реализацией жилья. Более того, для покупателей района новостроек в Волжском в очередной раз объявлено о повышении цены на 0,5-1%, что является косвенным признаком успешного сбыта.

Впрочем, по мнению Фетисова, компании-застройщики в период застоя для привлечения максимального количества клиентов могут не только делать существенные скидки на собственные проекты, но и, наоборот, приберегать наиболее ликвидные предложения до лучших времен.

Услуги риэлторов все больше востребованы со стороны девелоперов и за городом, отмечают в компании Терра-Недвижимость. Загородный рынок сейчас растет за счет городских клиентов как за счет инвесторов, так и за счет конечных покупателей. Первых привлекают высокие доходы (заставляющие закрывать глаза даже на низкую ликвидность загородных активов), вторых гонит за МКАД заоблачная цена квадратного метра в Москве. В отдельных сегментах конкуренция становится крайне острой, особенно это характерно для бизнес-класса.

Однако показательно: недавно холдингом было сделано предложение в адрес другой категории клиентов девелоперских компаний. Предлагаемая услуга управление стоимостью проектов на рынке новостроек. Расчет делается на то, что сейчас появляется много новых, довольно мощных девелоперских структур без большого опыта работы на рынке недвижимости и сохраняется еще некоторое количество строительных компаний с советским прошлым и соответствующим менеджментом. И те и другие нуждаются в грамотной реализации объемов жилья, начиная от этапа предпроектной подготовки, маркетингового продвижения и включая даже моменты соинвестирования. А риэлторы нуждаются в объектах, которые можно продавать, чтобы зарабатывать.

Наиболее же очевидны плюсы, которые получает сейчас ипотечный заемщик. Ипотека без комиссии (Инком и Абсолют Банк), ипотека с продлением срока для подбора квартиры (DeltaCredit) и т. д. все это существенные и вполне полезные сервисы, которыми банки и риэлторские компании ответили на спад продаж. Попов не исключает, что при таком активном росте ипотечных покупателей, который наблюдается сейчас, уже в ближайшее время каждая четвертая сделка в Москве будет происходить с привлечением кредитных средств.

В этих условиях услуги консультантов и риэлторов начинают лучше оплачиваться. Девелоперы наконец задумываются, что строить и как продавать. А доходность бизнеса самих девелоперов падает. В этих условиях вполне логично появление мегапроектов и сетевых брендов, которые позволяют значительно сэкономить на масштабах, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Терра.

Прогнозы недолгосрочные
Долгосрочные прогнозы дело неблагодарное и даже, по мнению некоторых аналитиков, опасное. Однако эксперты все же вычленяют предпосылки для развития рынка в определенном направлении том самом, на которое очень надеются риэлторы. В сторону повышения цен, хотя и не осенью, а в более отдаленной перспективе.

Тенденцию подтверждают и те компании, которые специализируются на рынке загородных продаж. По сравнению с прошлым годом сделок по ипотеке в дорогих сегментах стало в разы больше, говорят в Терре. В компании делают, правда, оговорку: речь идет об объектах ценой в несколько миллионов долларов. Некоторые банки уже наработали подобную практику и завоевали доверие как у брокеров, так и у состоятельных покупателей.

Другое изменение, о котором говорит Ковалев и о котором упоминают в компании Дон-Строй, это планируемое увеличение доли социального жилья, которое приведет к очередному снижению объемов предложения в сегменте экономкласса, что, в свою очередь, может вызвать ажиотаж и удорожание стоимости квадратного метра. По данным Дон-Строя, участие крупных девелоперов в социальных проектах города выводит из коммерческого оборота еще 35% площадей вдобавок к доле города.

По мнению Ковалева, дальнейший рост цен может быть спровоцирован поправками к небезызвестному закону о долевом строительстве. Суть предлагаемых поправок состоит в очередном изменении схемы финансирования долевого строительства, а именно предоставлении частным лицам возможности участвовать в строительстве путем внесения депозита на счет в банке, финансирующем возведение объекта. Приобретение жилья в этом случае будет происходить исключительно посредством подписания договора купли-продажи в доме, сданном в эксплуатацию. Предполагается, что застройщик не сможет использовать привлекаемые банком средства напрямую до сбора полной суммы, необходимой для финансирования строительства (на период сбора средств компания может кредитоваться в этом банке). Кроме того, привлекаемые ресурсы должны будут подлежать обязательному страхованию. В случае принятия указанных поправок схема финансирования долевого строительства усложнится и затраты застройщика возрастут, что неминуемо вызовет увеличение цен на первичном рынке жилья.

О том, что существующие правила игры на рынке будут провоцировать участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, говорит и Крапин. Его аргументы также лежат в налоговой плоскости в отсутствии прогрессивного налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи. Это, по мнению аналитика, и будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами. А будет спрос будет и рост ценовых показателей, и заработок для агентств недвижимости.
Купив квартиру в монолитной новостройке без внутренних стен и перегородок, большинство хозяев заказывают проект перепланировки. Хотя на самом деле на каждую квартиру уже разработан и утвержден базовый проект и остается только реализовать его. Собственников не устраивают предлагаемые варианты планировок, и они предпочитают выбрать более затратный путь, а не воспользоваться уже оплаченным вариантом.

Еще одно планируемое властями изменение замена налога на имущество физических лиц единым налогом на недвижимость, который предложено исчислять исходя из оценочной стоимости объектов недвижимости, базирующейся на их рыночной стоимости. Введение единого налога на недвижимость физлиц, по планам правительства, должно вызвать пополнение объема предложения (и, следовательно, снижение общего уровня цен на жилье) за счет снижения доли инвестиционных покупок на рынке недвижимости и вынужденных продаж имеющихся у населения дополнительных квартир. Однако ввиду отсутствия единой методики массовой оценки объектов недвижимости быстрая реализация подобной идеи оказалась невозможной, поэтому введение налога отложено по крайней мере до президентских выборов.

Фантазия в рамках нормативов
Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга Капитал Груп, считает, что на рынке мало архитекторов, которые при работе над проектами стараются, чтобы внутреннее пространство дома не только соответствовало внешней форме, но и было функционально приспособленным для последующей разработки дизайн-проектов. Неэффективное планирование пространства родовая травма большинства отечественных архитекторов, соглашается Валех Рзаев, директор по внешним связям компании Forum Properties. Их катастрофические ошибки оплачиваются конечным потребителем.

В разработке проекта дома участвуют не только архитекторы, но и девелоперы. Но порой им непросто договориться. Если архитекторы склонны пофантазировать и предложить что-то оригинальное, то девелоперов в первую очередь интересует объем площадей, которые можно продать и на этом заработать. Несогласованность становится причиной того, что квартиры получаются неудачными, а планировки неинтересными.

По словам Валерии Магалиф, главного архитектора проектов мастерской № 2 Моспроекта-3, продуманность и удобство базовых планировок зависят от грамотности девелоперов. Именно девелопер направляет деятельность архитекторов, работающих над проектом, и корректирует планировки квартир в соответствии с потребностями потенциального покупателя, говорит она.

Но архитекторы не согласны с такой позицией. По словам Сергея Скуратова, руководителя архитектурной мастерской Скуратов и партнеры, при коммерческом строительстве основные характеристики будущего дома определяет заказчик. Он же, руководствуясь личным опытом или взяв за основу исследования консалтинговых компаний, определяет, какие квартиры будут в доме как по количеству комнат, так и по метражу, а архитектор только воплощает это в жизнь, разрабатывая проект.

А вот Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, считает: если проект прошел все необходимые согласования, значит, он соответствует действующим нормативам. Наличие же откровенных промахов свидетельствует либо о сомнительной квалификации проектировщика, либо о нежелании застройщика нести дополнительные затраты.

Но если архитектор отвечает только за архитектурно-планировочную часть проекта, то девелопер координирует все процессы, связанные с созданием нового объекта недвижимости. Девелопер полностью отвечает за качественный продукт и при окончательном принятии решения должен следить за тем, чтобы внутреннее пространство дома гармонировало с внешним, подтверждает Белоусов. Такая же позиция и у Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК Конти. По его словам, на стадии проектирования закладываются те или иные компоновочные решения по заданию заказчика: количество квартир, их характеристики и т. д. Насколько грамотно выполнен проект, настолько удобно будет жить в доме, говорит он.

При разработке планировочных решений значение имеют технология, по которой возводится дом, а также категория дома. Сергей Пономарев, заместитель генерального директора ГК Домостроитель, отметил, что есть технология, позволяющая возводить дом полностью из монолита. Если проект разрабатывается под такую технологию, то планировочные решения привязаны к расположению несущих стен. Если предполагается, что дом будет монолитно-каркасным, где роль несущих конструкций выполняют плиты, ригеля и колонны, а не глухие стены, то архитекторы получают больше свободы и могут предложить больше вариантов планировок.

Нарисуем будут жить
Наталья Саакянц, заместитель генерального директора МИАН-Девелопмент, рассказала, что основными отправными точками при проектировании жилья, как и любого другого объекта недвижимости, являются конфигурация участка, выделенного под застройку, и сложившийся архитектурно-градостроительный облик района. В процессе работы над проектом необходимо соблюдать технические условия, выданные городскими организациями на подсоединение к общегородским коммуникациям: тепло- и электрическим сетям, водопроводу и т. п. Эти параметры во многом определяют характер архитектурной композиции строения, его внутреннюю структуру, функциональные и эстетические качества, отмечает она.

По словам Людмилы Малеванной, главного архитектора проектов компании Пересвет-Регион, для монолитного высотного жилищного строительства оптимальным является шаг колонн 7,2 м при толщине плиты 160 мм. Это рационально при вложении денег, чтобы построить прочно и эффективно, отмечает она.

Оптимальные решения и будут предложены как базовые. Когда мы начали работу над проектом клубного дома Панорама, понимая, что это будет дом элитной категории и будущие жильцы в планировочных решениях станут использовать открытые просторные помещения, мы минимизировали шаг колонн и увеличили для необходимой жесткости конструкции толщину перекрытий, говорит Белоусов.

По словам Сергея Пономарева, СНиП Здания жилые многоквартирные действует и для монолитных, и для панельных и кирпичных домов. Последняя редакция норм введена с 1 октября 2003 г. постановлением Госстроя России от 23.06.2003 № 109 взамен СНиП 2.08.01-8 Соблюдение нормативного документа служит основой при разработке как проекта дома в целом, так и планировок расположенных в нем квартир. В документе специальными разделами изложены требования к помещениям квартир, к несущим конструкциям, санитарно-эпидемиологические требования, требования по пожарной безопасности и др.

Практика и нормы
По словам Вячеслава Тимербулатова, основной документ для разработки проекта будущего дома это задание на проектирование. В нем указывается, какое здание проектируется, из каких конструкций и т. д. Каждый проект проходит специальную экспертизу. Эксперты основываются на принятых нормах СНиПах, ГОСТах, МГСНах и т. д., которые должны соблюдаться при проектировании и строительстве здания. Основное внимание проектировщиков обращено не только на удобство планировок, но и на соответствие стандартам, подчеркивает он.

Чего не скажешь о нормах к несущим конструкциям зданий: эти нормы обязательны для всех разрабатываемых проектов. По СНиПу конструкции и основания здания должны быть рассчитаны на восприятие постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций, временных равномерно распределенных и сосредоточенных нагрузок на перекрытия.

Но в разделе Требования к помещениям квартир регламентированы только нормы, применимые к домам, возводимым для государственного и муниципального жилищных фондов. Они не являются обязательными при разработке проектов коммерческого жилья. В жилых домах, не относящихся к государственной или муниципальной собственности, состав помещений и площадь квартир устанавливаются заказчиком-застройщиком в задании на проектирование, говорится в СНиПе. Поэтому архитекторы, привлеченные к коммерческим проектам, имеют право не считаться с названными нормами вовсе или воспринимать их просто как рекомендации.

Раис Баишев, главный архитектор архитектурного бюро Остоженка, считает, что одним из базовых требований при разработке проектов планировок является правильный расчет инсоляции. Необходимо соблюсти условие, чтобы прямой солнечный свет, проникающий в комнату через окна, находился в каждой комнате не меньше 1,5 часа для домов, возводимых в центре города, и 2,5 часа на периферии. В частности, в многокомнатной квартире как минимум две комнаты должны быть спланированы так, чтобы соответствовать требованиям по инсоляции, говорит Людмила Малеванная. Если запроектированная квартира не проходит по этим нормам, то архитектору приходится идти на объединение нескольких квартир. Поэтому появляются непродаваемые огромные 5-7-комнатные квартиры, объясняет она.

По словам Людмилы Малеванной, архитекторы закладывают, а теплотехники, специалисты по отоплению и вентиляции просчитывают толщину стен и перекрытий. Но проблемой монолитного домостроения, как и панельного, остается звукоизоляция. Монолитный дом представляет собой единое тело, поэтому звук отражается по всему дому. Чтобы обеспечить надежную защиту от проникновения в квартиру шума извне, необходимо заложить в проект дополнительные работы по прокладке по периметру жилища акустического материала или межквартирные стены возводить по специальной технологии, когда между кирпичной кладкой делается воздушная подушка толщиной около 5 см. Такие затратные работы допускают только девелоперы, реализующие элитные проекты. В домах более дешевой категории, как правило, названные работы не проводятся, поэтому жильцы соседних квартир невольно обречены быть вовлеченными в чужую приватную жизнь. К сожалению, исправить ситуацию архитекторам не по силам, отмечает Малеванная.

Наталья Саакянц считает, что на планировочном решении квартир сказываются так называемые проблемные зоны. Это, как правило, коммуникационные шахты и входные группы прихожие, холлы. При неудачном их расположении могут возникнуть проблемы с оптимальной нарезкой помещений квартиры, говорит она. Самые проблемные места в квартирах возникают, когда здание ломается в плане, образуя помещения с острыми углами либо неправильной формы, добавляет Магалиф. Алексей Белоусов выделил так называемую мокрую зону место, где в квартире проходит стояк. И хотя сегодня современные технологии строительства позволяют переносить мокрую зону в любое место квартиры без ущерба для безопасности и комфорта, нормативы предписывают строгое ограничение по расположению стояков, создавая дополнительные сложности по планировке будущего жилья, отмечает он.

Валерия Магалиф считает, что, хотя для разработки планировок квартир в коммерческом доме нормативов нет, архитекторы все же предпочитают придерживаться определенных правил. Например, входя в квартиру, человек должен попадать в просторное светлое помещение, а не утыкаться в стены и углы. Кухни, ванные и санузлы должны быть просторными и способными вместить всевозможное современное оборудование, а коридоры иметь ширину не менее 1,6 м, тогда они частично выполняют функции гардеробных и кладовых. По мнению Екатерины Кукановой, главное при создании базовой планировки это соображения практичности и удобства.

Так называемый базовый вариант является некоей версией видения квартиры архитектором и заказчиком, спроектированной по его профессиональным представлениям о функциональной целесообразности, психологии восприятия внутренних пространств, стилистике архитектуры, поясняет Наталья Саакянц. Екатерина Куканова дополняет, что базовая планировка делается для того, чтобы помочь покупателю понять, как может выглядеть его квартира, что теоретически может поместиться на данной площади, как можно распределить комнаты и какие площади они займут. Ведь неспециалисту трудно все это представить, глядя на нарисованные четыре стены, отмечает она.

Есть выбор
Для того чтобы проект дома был принят и согласован, требуется не только разделить его пространство на квартиры, но и представить по каждому типу квартир вариант планировки. По словам Алексея Остробородова, практически во всех случаях разрабатывается и утверждается один базовый проект. Хотя Сергей Скуратов отметил, что он, как правило, предлагает заказчику несколько вариантов на каждый тип квартир и тот делает окончательный выбор, который и заносится в проект как базовый.

Во всех домах, которыми занимался или занимается МИАН-Девелопмент, квартиры строятся достаточно большой площади (1-комнатная квартира в ЖК Режиссер 55-60 кв. м), особое внимание уделяется инсоляции по возможности квартиры располагаются так, чтобы окна выходили на две стороны. По словам Натальи Саакянц, начиная с 2-комнатных квартир в проекте планируется по два санузла, а в квартирах большой площади по одному санузлу на спальню и еще гостевой санузел. Планировки отличаются вариабельностью покупатель может сделать кухню-столовую, а может выделить для кухни небольшое пространство, а большую часть отдать под гостиную или сделать все отдельно: кухню, гостиную, столовую.

По словам Валерии Магалиф, в Москве для сдачи монолитного дома приемной комиссии межкомнатные перегородки только выкладывают кирпичом высотой в два кирпича, в Подмосковье высота кладки доходит до метра. Это делается для того, чтобы сотрудники БТИ смогли сделать обмеры площадей и установить их соответствие указанным в проекте. Если планировка устраивает покупателя, он самостоятельно достраивает стены и делает отделку, отмечает Валерия Магалиф. В этом случае дополнительно регистрировать ничего не придется, в противном случае перепланировку необходимо согласовывать и регистрировать.

Никто не рад новоселью в доме, где сыреют стены из-за проникающей сквозь щели уличной влаги, перекошены дверные косяки и вспучился покоробившийся пол. Но, увы, такое случается. О качестве строительных работ в столице разговоров идет много, кое-что меняется, принимаются какие-то меры, бракоделы время от времени устраняют недостатки, однако по большому счету качество вводимого жилья если и улучшается, то не настолько, чтобы можно было говорить о коренном переломе в строительной индустрии. В чем же дело?

Правда, Тимербулатов считает, что даже при наличии большого количества вариантов планировок невозможно угодить всем. Каждый владелец квартиры стремится подстроить квартиру под собственный вкус, для чего зачастую меняет предложенную планировку. Это не значит, что базовые варианты планировочных решений неинтересны, скорее это стремление максимально приспособить помещение под индивидуальные потребности, рассуждает он.

Разумеется, неправильно огульно вносить в черный список все здания, построенные в указанный период. Об этом напоминает и Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ (Росстрой): Нельзя про все дома, построенные в 1990-е гг., говорить, что покупать квартиры в них нежелательно, ведь возводили их чаще всего профессиональные организации, известные добросовестным отношением к делу, проходимцев все-таки было меньшинство. Но те годы были для всей страны периодом коренных изменений в стройкомплексе, у домов этого десятилетия достаточно много дефектов, и эксплуатация такого жилья со временем станет дороже, т. е. разные ремонты будут требовать бесконечных вложений.

Дальше некуда
Как известно, начало 90-х гг. прошлого столетия ознаменовалось развенчанием государственного регулирования и поощрением частной инициативы. Не избежала перемен и строительная отрасль. К старым нормам и правилам, которые никто не отменял, относиться стали с прохладцей. Все это способствовало снижению дисциплины и притоку на строительный рынок случайных людей и аферистов. В результате кое у кого сложилось отрицательное отношение к домам, возведенным в 1990-х гг., и они ни за что не согласились бы в них жить.

В Москве в 2003 г. в комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города заработала горячая линия, на которую жители могли обращаться с жалобами на дефекты в новых домах. Это в какой-то степени подействовало на бракоделов отрезвляюще. Как подчеркнул руководитель столичного комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Владимир Ресин, если в 2003 г. по телефонам горячей линии было получено более 3000 звонков, то в 2006 г. около 900.

На рубеже XX и XXI вв. от проблемы качества уже невозможно было отмахнуться как от назойливой мухи, уж очень часто по всей стране, в том числе и в Москве, стали падать строительные краны и целые пролеты возводящихся домов, обрушивались крыши и мосты, участились несчастные случаи на стройплощадках, а жалобы новоселов на бракоделов росли подобно снежной лавине.

Подвешенное состояние
Но нельзя сказать, что строить стали принципиально лучше. К примеру, как в порядке вещей под разными благовидными предлогами повсеместно и весьма активно сбываются сырые квартиры, т. е. квартиры, требующие затратного по деньгам и продолжительного по времени капитального ремонта. Когда покупатель приходит на рынок, он должен приобретать готовое жилье, убежден Сергей Круглик. Сейчас мы, допустим, покупаем 4-комнатную квартиру, а в прайс-листе отдела продаж или риэлторской фирмы написано: 1-комнатная квартира площадью 180 (!) кв. м. Человек покупает голый потолок и стены, а потом начинает за свой счет ремонт, который может затянуться на годы. К тому же не всегда понятно, какое у дома качество, на какие нагрузки рассчитаны перекрытия. Все это в дальнейшем, когда жильцы начинают возводить перегородки и проч., отрицательно сказывается на несущих конструкциях и ведет к перегрузкам. Такого быть не должно.

Столичные власти заявили, что ужесточили контроль над качеством. По данным главного московского строителя, в 2006 г. по результатам почти 700 проверок за грубые нарушения на 355 строительных площадках города у организаций были изъяты ордера на ведение работ до устранения недостатков, за нарушения лицензионных требований направлено 148 представлений в Федеральный лицензионный центр, у 46 компаний приостановлено действие лицензий, а 53 организациям были вынесены серьезные предупреждения.

Владимир Самошин, член общественного совета при Министерстве регионального развития РФ, вице-президент Конфедерации газораспределительных сетей России КоГаз, эксперт Общественной палаты РФ, добавляет: Еще в конце 1980-х и в самом начале 1990-х гг. жилье сдавалось практически полностью завершенным, там были оконные и дверные блоки, установлена сантехника, выложен паркет или постелен линолеум и даже были наклеены обои. Тогда многие новоселы считали такую полную готовность жилья излишней и предлагали оставить мелкие ремонтные работы на усмотрение жильцов, что удешевляло бы строительство и позволяло бы людям по своему вкусу и деньгам выбрать обои, сантехнику и проч..

Не способствует укреплению строительной дисциплины, по мнению Круглика, и ставшее привычным возведение жилья за счет привлечения денег населения. Получение предоплаты действует на застройщиков не лучшим образом, говорит он. Можно сказать, что в последние годы качество стало лучше, но работы в этом направлении еще более чем достаточно, резюмирует он.

Представьте: на рынке предлагается жилье по цене $3000 и более за 1 кв. м. Человек, допустим, приобретает квартиру за $150 000 и выкладывает потом в течение какого-то времени еще до $100 000, чтобы сделать ее пригодной для проживания. Это надувательство, ставшее обыденным и которое многие уже не замечают, негодует Владимир Самошин. Покупатели жилья пошли на поводу у строительного бизнеса. В Москве сильное строительное лобби, и действия строительного комплекса порой носят прямо-таки хищнический характер. И пока такой подход не изменится, говорить о качестве жилья бесполезно. К тому же, по-моему, сегодня строительный комплекс сросся с властью. Это главная беда. В какой город ни приедешь, почти везде главы администраций прямо или косвенно занимаются строительным бизнесом. Я знаю город, где заместитель главы администрации, владеющий заводом по изготовлению плитки, занимается мощением улиц, каждые полтора года списывая на это бюджетные средства. А надо сказать, плитка у него отвратительного качества, но зато люди вроде бы при деле и город постоянно хорошеет, благоустраивается.

Глас народа был услышан наверху, однако результат получился обратный. Застройщики бросились в другую крайность, т. е. перешли на так называемую свободную планировку и сдачу квартир вовсе без отделки, что сделало дома непригодными к проживанию. Более того, такое, с позволения сказать, жилье нисколько не стало дешевле. А ремонт еще требует дополнительных средств до 50-70% от полной стоимости квартиры, сетует Самошин. Москва и Санкт-Петербург в этом отношении выигрывают в этих регионах много стройматериалов. А, к примеру, в Бурятии, где я занимаюсь разработкой жилищной стратегии, стройматериалов нет вообще, а везти их за тысячи километров слишком накладно.

Сергей Круглик увязывает вопросы качества с техническим регламентом и строительными нормами, которые не должны, в частности, позволять сдавать недостроенное жилье. Но в том-то и загвоздка, что пока нет этих регламентов и правил в природе. Есть, конечно, еще старые социалистические нормативы, но их формально отменил принятый в декабре 2002 г. закон О техническом регулировании, который был призван привести все некогда действовавшие в России (СССР) нормы и правила к мировым стандартам. Любопытно, что данный закон толком так и не заработал, поскольку полон противоречий и неувязок. Получается, российская строительная индустрия в правовом смысле висит в воздухе.

Говоря о причинах распространения безответственности и расхлябанности в стройиндустрии, Владимир Самошин обращает внимание на неблаговидную роль товариществ собственников жилья (ТСЖ): Создавались ТСЖ 10 лет назад не под интересы реальных собственников, а как раз под интересы тех же строителей. Это были структуры, позволяющие провести госприемку с минимальными затратами, т. е. сдать дома с браком своим же аффилированным структурам, которые якобы брали их на обслуживание. К сожалению, эта форма настолько живуча, что в настоящее время, по моей оценке, из общего количества ТСЖ более половины это как раз те самые подставные товарищества.

Есть вопросы и с лицензированием. Предполагалось отменить его в декабре 2006 г., затем обязательное лицензирование строителей продлили еще на полгода до 1 июля 2007 г. Однако, вероятно, решением Госдумы лицензирование будет продлено еще на год. К тому времени должен вступить в действие закон О саморегулируемых организациях. Предполагается, что саморегулируемые организации возьмут на себя решение вопросов качества. Пока лицензии по-прежнему выдает Росстрой.

Много надежд возлагается на реформируемые надзорные органы. В Москве в соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора преобразована в комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор). Сергей Круглик именно в стройнадзоре видит слабое место как на федеральном, так и на московском уровне. Сейчас идет реформирование этих органов, и оно должно быть доведено до логического конца. Необходимо принять нормативные акты, которые урегулировали бы вопрос надзора в свете Градостроительного кодекса, говорит он. Кроме того, на качество отрицательно влияет отсутствие технических регламентов и откорректированных строительных норм и правил, поскольку в действующих нормативных актах имеются недомолвки. А если, к примеру, взять высотное строительство, то здесь нормы и правила вообще отсутствуют.

Кстати, если говорить конкретно о строительной экспертизе, которая тоже реформируется, то она стала работать лучше, продолжает чиновник. Это значит, что и строить в России в последние годы по сравнению, например, с 2000 г. стали лучше. Конечно, этому среди прочего способствует и то, что по всей России формируется рынок элитного и бизнес-жилья, покупатели которого становятся опытнее и взыскательнее.

В то же время Сергей Круглик отмечает позитивные стороны современной правовой базы: В новом Градостроительном кодексе расписаны все ступени ответственности. Если, к примеру, на объекте была проведена экспертиза и позже выясняется, что ее выводы не соответствуют действительности и возникли серьезные осложнения, то государство несет за это ответственность и владелец жилья может подавать в суд на проверяющие органы.

Что касается безопасности, то здесь роль государства должна быть решающей, оно ни при каких условиях не должно уходить от этого вопроса, иначе дома просто начнут падать, считает Григорьев. В отношении комфортности жилье высокого класса заведомо подразумевает хорошие материалы и в целом высокие эксплуатационные характеристики, у жилья низкого класса параметры изначально невысокие, хотя, разумеется, это не означает, что бракоделы должны делать его еще хуже. Это вопрос добросовестности.

Спрос все спишет
Максим Григорьев, генеральный директор консалтинговой группы Управление PR, считает, что качество и стоимость жилья нельзя обсуждать раздельно. Исследование группы Управление PR, проведенное при поддержке Общественной палаты и группы Эксперт, показывает, что многие люди сознательно выбирают плохие квартиры в плохих домах, потому что у них нет средств на покупку хорошего жилья. Поэтому, по его мнению, надо разделять качество как безопасность проживания и как низкую/высокую комфортность.

Для того чтобы лучше продавать жилье, застройщикам необходимо подтверждение высоких стандартов качества от независимых и авторитетных общественных организаций, говорит Максим Григорьев. В дальнейшем, вероятно, строители будут вынуждены сами создавать подобные объединения. Когда строительно-жилищный рынок станет достаточно развитым, проявит себя должным образом и саморегуляция.

Неразрывно с качеством связана и стоимость обслуживания, т. е. последующая эксплуатация здания и его коммуникаций. Когда, к примеру, людям продают квартиры в новом доме с плохо проложенными коммуникациями, это значит, что их поддержание обойдется жильцам в копеечку. И парадоксальным образом самые дешевые дома становятся весьма недешевы в эксплуатации. Но сейчас, по словам эксперта, происходит насыщение рынка недвижимости, кроме того, покупатели постепенно набираются знаний, сбыть им брак становится сложнее.

О ценовом факторе говорит и Лариса Патлух, генеральный директор компании Бест-Недвижимость: Застройщики гонятся за прибылью. Они стараются строить быстро и потому не всегда выдерживают технические нормы. Должен, к примеру, цемент твердеть заданное время, а строители ждут на день меньше и так сойдет. К сожалению, никаких реальных рычагов воздействия на бракоделов нет. Все покупается и так. Конкуренции между застройщиками в этом смысле нет.

Дополнительным спросом будет пользоваться жилье у тех организаций, которые смогут подтвердить, что они используют качественные и экологически безвредные материалы, полностью соблюдают нормативы строительства, продолжает Максим Григорьев. Сейчас этого нет. Сегодня жилье в Москве это в значительной степени объект инвестиций. А для спекулянтов главное метраж и географическое расположение, как и кто построил, им не важно. При такой ситуации улучшение качества жилья будет идти медленно.

С ним соглашается Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании Квартал: В первую очередь проблемы качества жилья связаны со стремлением строителей снизить сметную стоимость возводимого объекта. В ущерб качеству применяются более дешевые и зачастую некачественные материалы. Результатом такой экономии может стать недолговечность некоторых конструкций, различного рода скрытые дефекты на стенах, перекрытиях, фасаде дома, устранение которых потребует больших усилий и денежных средств. Восстановление фасада дома, например, требует работы бригады, состоящей в том числе из дорогостоящих альпинистов. Протекание кровли грозит собственникам квартир на верхних этажах испорченной внутренней отделкой, а дефекты стен и потолков (например, невыложенный утеплитель), выявленные после капитального ремонта квартиры, вынудят жильцов начинать ремонт заново.

Проблема качества связана со стремлением экономить практически на всем: на материалах, на рабочей силе, на соблюдении технологии, высказывает свою точку зрения Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации Рескор.

В столице новые дома порой возводятся вплотную друг к другу или к уже давно стоящим домам окна в окна при минимальной прилегающей площади, отведенной под благоустройство. Естественно, комфортность проживания в таких домах низкая, добавляет эксперт.

Материальный ущерб, наносимый бракоделами, обходится застройщику, по оценке Лушкина, до 5% от сметной стоимости строительства. Обезопасить себя от бракоделов застройщики могут за счет страхования, штрафных санкций и привлечения недобросовестных подрядчиков и поставщиков к судебным разбирательствам.

Допустим, заказчик договаривается с генподрядчиком об объеме работ, тот, в свою очередь, привлекает подрядные организации, которые работают на объекте, а служба заказчика осуществляет технадзор за качеством и производством работ, поясняет Алексей Адикаев. Но процедура выглядит простой только на первый взгляд. По логике в высоком качестве продукта заинтересован как девелопер, так и каждый отдельно взятый подрядчик, потому что иначе к его услугам больше не обратятся. Но если руководство эту логику понимает, то многие рабочие, к сожалению, мыслят иными категориями: объект все равно примут, мы получим свои деньги, а проблемы с недоделками пусть расхлебывает собственник. Естественно, такое отношение отрицательно сказывается на качестве работ, а следовательно, негативно влияет на продажные цены и снижает доверие клиентов к застройщику.

Контроль только снится
Член совета директоров Mirax Group Алексей Адикаев видит основную проблему качества на первичном рынке жилья в недобросовестном выполнении работ подрядными организациями. И главная причина здесь, по его мнению, человеческий фактор.

Что касается госконтроля за ходом строительства, то, по мнению Адикаева, он должен уменьшаться: Качество должно зависеть от хозяина объекта: тот инвестор/застройщик, который продает недвижимость, должен и принять объект. Не секрет, что некоторые столичные девелоперы строят плохо. Поэтому стоимость обязательно должна соответствовать качеству и эксплуатационному сервису.

Именно по этой причине, например, Mirax Group самостоятельно занимается эксплуатацией своих объектов. Если мы или подрядчики сделали что-то не так, то исправление мы берем на себя, потому что клиент нам важен в перспективе, заверяет Адикаев. Когда наш клиент покупает недвижимость с набором сервисных услуг и его что-то не устраивает, мы самостоятельно исправляем недочеты. Если же собственной службы эксплуатации у девелопера нет, то он должен внимательнее следить за строительными работами.

Это говорит не о плохом контроле, а о его практическом отсутствии на стройках, подключается к дискуссии Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании Миэль-Новостройки. Например, пришло бракованное окно (на производстве все бывает), так вместо того, чтобы вернуть его назад, на многих объектах его поставят, а потом при появлении претензии от клиента будут менять, рассказывает она. Или косо положили плиты или поставили дверь. Недоделки нужно исправлять сразу, потому что в дальнейшем исправление потребует значительно больших усилий. Однако часто на подобные случаи просто закрывают глаза.

Дмитрий Рощин, в свою очередь, убежден, что основная причина скверного качества заключается в неэффективном контроле: Вспоминаю квартиру, увиденную года три назад. Она находилась в панельном доме-новостройке, и внутренние стены были там несущие. И что же? Здание совсем новое, нет еще внутренней отделки, а стены уже в трещинах, и появились опасения, не обрушится ли все здание.

Между тем пока эксперты ставят столичным новостройкам по качеству троечку. В Москве уровень качества строительства, скажем так, средний, говорит Лариса Патлух. Это касается всех ценовых сегментов: и дешевого жилья, и достаточно дорого. Также нельзя выделить каких-то отдельных застройщиков или девелоперов, у всех качество работ примерно одинаковое.

Чтобы не потерять клиентов и репутацию, серьезные компании сами начинают создавать службы контроля качества. Так, в ДСК-2, который входит в ГК ПИК, введена система общего руководства качеством, осуществляемая на основе международных стандартов. Создана служба контроля качества и в Миэль-Новостройки. Сотрудники службы контролируют процесс строительства на всех этапах, начиная от соответствия постройки проекту и заканчивая участием в приемке квартир клиентами.

Творчество и ремесло
Хорошего качества зданий никогда не будет без хороших материалов. Как утверждает Сергей Круглик, в настоящее время в России около 80% выпускаемых стройматериалов соответствует мировым стандартам качества. Этого, по его словам, удалось достичь за счет технического перевооружения предприятий. А перевооружение, в свою очередь, осуществлялось и осуществляется за счет инвестиций. Еще в 1997-1998 гг. мы получили приблизительно $100 млн на развитие базы стройиндустрии от Всемирного банка, рассказывает Сергей Круглик. Наступивший затем в 1998 г. дефолт нанес сокрушительный удар по поставщикам импортных строительных материалов, которые только в течение одного года после дефолта потеряли 40% российского строительного рынка. Зато отечественные предприятия благодаря невысоким ценам и хорошему качеству получили благоприятную возможность завоевать рынок. Сейчас в стройиндустрию вкладывают деньги российские корпоративные инвесторы, в том числе газовые, энергетические и алюминиевые комплексы, где накапливаются значительные финансовые ресурсы. А строительная индустрия достаточно ликвидный сектор, сюда очень выгодно вкладывать деньги. По всей России средний годовой рост цен в строительстве составляет 15%. По отдельным видам стройматериалов рост достигает 20-30% например, по напольной и стеновой плитке или по кровельным материалам.

Елена Голубева, управляющий компании Хирш, считает, что легкая жизнь бракоделов скоро закончится благодаря нетерпимости жильцов: Ситуация должна измениться кардинально, и довольно скоро: с 1 января следующего года начнется новый этап реформы системы ЖКХ, граждане все-таки начнут оплачивать сами содержание всего своего дома. И тогда выяснится, что многие подарки, оставленные бракоделами-строителями, становятся для жителей буквально золотыми в эксплуатации.

Еще один важнейший фактор квалификация рабочих и инженерно-технического персонала. В настоящее время из-за повсеместной нехватки профессионалов строительным компаниям приходится привлекать значительное количество иммигрантов, которые даже не всегда владеют русским языком, не говоря уже о мастерстве, сетуют некоторые застройщики.

Но если российские предприятия и начали выпускать качественные материалы, то на строительных рынках все еще очень много подделок и низкосортных товаров. Часто бываю на строительных рынках, делится впечатлениями Владимир Самошин. Должен сказать, качество поставляемых на рынки материалов у нас никто не отслеживает. На фальшивую продукцию у продавцов есть сертификаты качества и сопроводительные документы, отличить которые от настоящих неискушенному человеку сложно. Специалист, конечно, определит. Так же и в новостройках: что там используют строители, кто знает?

В свою очередь, Максим Григорьев полагает, что в России нет подготовки грамотных кадров, поскольку разрушена система ПТУ, все это нужно создавать заново. Ему вторит Владимир Самошин: Качество невозможно без нормальной квалификации. У нас среди рабочих специальностей осталось 3-4% профессионалов кровельщиков, бетонщиков и др., всех остальных я бы назвал многостаночниками. Это те, кто приходит на объект и занимается чем угодно безо всякой предварительной подготовки, учась на лету, чего можно от них ждать? Прораб и мастер, к примеру, не умеют и не знают, как рассчитать снеговую нагрузку на кровлю, делают на глазок. А кто у нас архитектор? Сейчас это человек, который мало думает. Строительство это творчество, а у нас его свели к худому ремеслу. Строительством занимаются все кому не лень. Люди с деньгами накупают кучи архитектурных альбомов, набирают неквалифицированных иммигрантов и начинают строить, даже не имея представления, что такое профессионально составленный план объекта. Чтобы сдвинуть вопрос качества с мертвой точки, надо детально проанализировать весь строительный конвейер от начала до конца, буквально от составления технического задания до сдачи дома в эксплуатацию, и вычистить все, что его сделало пагубным. И тогда себестоимость строительства упадет в четыре раза. Но здесь нужна политическая воля.

Что касается иностранных рабочих, то их действительно много, но подобная ситуация наблюдается во всех развитых странах, говорит Сергей Круглик. В Читу, например, около 16 000 китайцев ежегодно приезжают на работу. И в Москве за редким исключением почти в каждой строительной организации трудятся граждане из-за рубежа. Их квалификация далеко не всегда на должном уровне, но зато в России много классных специалистов инженеров и техников, говорит он. К примеру, Московский государственный строительный университет и другие профильные вузы страны по-прежнему выпускают хорошо подготовленные кадры. Хочу также заметить, что сегодня на российском рынке присутствуют 700 зарубежных компаний это хороший стимул для наших инженеров повышать конкурентоспособность. Поэтому люди занимаются самоподготовкой и даже обучаются за границей. Менеджмент у серьезных российских строительных компаний ничуть не хуже, чем у их западных коллег. Если же говорить шире о градостроительной школе в современном понимании, то, действительно, эта школа у нас отсутствует и подготовленных кадров нет.

Г.Свиридова, г. Москва

Мы стоим в очереди на жилье уже почти 8 лет, с прошлого века! А квартиры получают всякие внеочередники и льготники. Скажите, сколько нам еще в этом веке ждать, и кто такие эти люди, которые получают жилье без очереди?

Анализ реализации жилой площади, направленной для обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий в 2001-2002 годах показал, что почти 50% площади предоставляются семьям, которые состояли на учете 5 лет и менее. Сложилась ситуация, при которой в рамках исполнения приоритетов предыдущих годов учитывались не все категории граждан, льготы которых предусмотрены федеральным законодательством, а срок обеспечения граждан жильем, не имеющих льгот, превысил 20 лет.

Не так давно Правительство Москвы одобрило проект Закона города Москвы «О приоритетах в предоставлении жилья и безвозмездных субсидий в 2004 году».

— гражданам, имеющим право на обеспечение жилыми помещениями в 2002-2003 годах в соответствии с Законом города Москвы от 23 января 2002 года №2 «О приоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002-2003 годах», которым жилые помещения не были предоставлены;

Согласно закону, жилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются в соответствии с очередностью по дате постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий:

— иным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с федеральным законодательством, законодательством города Москвы, а также гражданам, обеспечение которых предусматривается правовыми актами города Москвы, после обеспечения первых двух категорий граждан.

— гражданам, имеющим право на внеочередное обеспечение жилой площадью, гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, при наличии в семье лиц, имеющих право на первоочередное обеспечение жилой площадью, гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на общих основаниях;

При обеспечении жилыми помещениями граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий во внеочередном и первоочередном порядке, с совпадающими датами постановки на учет преимущественным правом пользуются граждане, у которых указанное право возникло ранее.

Порядок предоставленияжилых помещений из жилищного фонда города

Жилые помещения, выделяемые бюджетным учреждениям, деятельность которых финансируется из бюджета города Москвы и бюджетов муниципальных образований в городе Москве, направляются на обеспечение граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства. При этом преимущественное право на получение жилых помещений имеют категории граждан, перечисленные в настоящем законе.

Право на улучшение жилищных условий во внеочередном и первоочередном порядке возникает с момента обращения граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при предъявлении документов установленного образца.

При обеспечении жилыми помещениями граждан, имеющих право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями, учитывается дата предъявления подтверждающих это право документов по состоянию до 1 января 2004 года.

Инвалидам с нарушением функций опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, с их согласия предоставляются специально оборудованные жилые помещения по договорам безвозмездного пользования.

Особенности предоставления безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений

Семьи, имеющие доход менее 6 тыс. рублей в месяц на каждого члена семьи, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев, имеют право на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

а) не менее 5 лет и имеющим право на улучшение жилищных условий во внеочередном или первоочередном порядке;

Безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилых помещений предоставляются имеющим право на социальный наем жилых помещений гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий:

в) не менее 10 лет и не имеющим право на улучшение жилищных условий во внеочередном и первоочередном порядке.

б) не менее 5 лет и проживающим в общежитиях или квартирах коммунального заселения;

Для расчета размера безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилого помещения время после постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий определяется как количество полных лет, прошедших с даты принятия решения о признании граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, до даты рассмотрения вопроса о предоставлении им субсидии общественной жилищной комиссией.

При предоставлении безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений количество полных лет после постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий исчисляется на 1 января 2004 года.

Категории граждан, имеющих право на внеочередное обеспечение

Закон вступит в силу с 1 января 2004 года.

Дети-инвалиды, являющиеся сиротами;

жилой площадью

Инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы;

Дети-сироты;

Граждане, эвакуированные из зоны отчуждения чернобыльской катастрофы;

Семьи погибших (умерших) ликвидаторов последствий аварии на ЧАЭС;

Родители, дети которых являются ВИЧ-инфицированными;

Инвалиды войны 1 группы;

Судьи;

Граждане, уволенные с военной службы;

1 Участковые инспектора милиции;

1 Прокурорские работники (прокуроры и следователи);

1 Граждане из аварийных, грозящих обвалом домов при их расселении;

1 Граждане при неотложном расселении в связи со стихийным бедствием;

1 Иные граждане в соответствии с действующим законодательством;

1 Граждане по решению суда;

Категории граждан, имеющих право

1 Граждане, жилое помещение которых уничтожено в результате страхового случая.

и признанных нуждающимися

на первоочередное обеспечение жилой площадью

Сотрудники милиции;

в улучшении жилищных условий

Долгожители Москвы, проживающие в условиях коммунального заселения;

Граждане, страдающие активной формой туберкулеза с выделением туберкулезной палочки;

Граждане, страдающие заболеваниями, перечисленными в приказе МЗ СССР № 330;

Инвалиды по заболеваниям,указанным в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.02.96 N 214;

Инвалиды войны;

Граждане, перечисленные в циркуляре № 27;

Инвалиды труда 2 группы;

Инвалиды труда 1 группы;

1 Инвалиды 2 группы;

1 Инвалиды 1 группы;

1 Инвалиды с детства;

1 Инвалиды-колясочники;

1 Семьи лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей;

1 Семьи, имеющие детей-инвалидов;

1 Семьи погибших или пропавших без вести военнослужащих;

1 Семьи умерших участников ВОВ;

1 Ветераны боевых действий на территории других государств;

1 Участники ВОВ;

2 Одинокие женщины — участницы ВОВ;

2 Граждане, работавшие в Ленинграде в период блокады и награжденные медалью «За оборону Ленинграда», а также награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда»;

2 Необоснованно репрессированные граждане;

2 Несовершеннолетние узники концлагерей;

2 Учителя и другие педагогические работники;

2 Герои СССР и РФ, полные кавалеры ордена Славы;

2 Должностные лица таможенных органов;

2 Медицинские работники;

2 Многодетные семьи;

2 Одинокие матери;

3 Участники ликвидации последствий катастрофы на ЧАЭС (первоочередники);

3 Семьи при рождении близнецов;

3 Граждане, возвратившиеся из мест лишения свободы и утратившие единственное жилое помещение в городе Москве.

3 Спасатели профессиональных аварийно-спасательных формирований;



Главная --> Публикации