Главная --> Публикации --> Moscitygroup идет в подмосковье Гриль у дома Летящие отели и подводные парковки Проблему обманутых соинвесторов москва решит не раньше 2009 года Почему риэлторы не спешат объединяться?

Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев считает: плохо, что вертикаль власти обрывается на губернаторах, ее следует продлить дальше вниз и назначать руководителей муниципальных образований - недемократично, зато эффективно.

Говорят, что я навязываю региону московскую модель развития и управления. Но столичный опыт-то никуда не денешь, да и нельзя без вертикали, - уверен губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев.

- Валерий Павлинович, переехав из столицы в губернию, вы увидели изнанку жизни?

В Нижнем Новгороде теперь правят бал москвичи. Тут и служилый люд, и бизнесмены, и строители. Впрочем, чему удивляться: нынешний губернатор Валерий Шанцев, как ни крути, сам столичная штучка. Кого-то это раздражает: дескать, понаехали тут. Кого-то радует: глядишь, Нижний снова займет третью строчку в рейтинге главных городов страны. Ведь сто лет тому назад считалось, что Москва - это сердце России, Питер - голова, а Нижний Новгород - карман. С тех пор карман изрядно прохудился, и сегодня вряд ли кто назовет Нижний бизнес-столицей. Далеко ли Нижнему до Москвы и можно ли рулить регионом по-столичному? Об этом Итоги расcпросили губернатора, бывшего вице-мэра Москвы Валерия Шанцева.

- И все-таки, считают многие, регионом вы крепко рулите. Помогают методы управления, вывезенные из столицы?

- В Москве я как-то не задумывался, как работают на периферии. Чем может заниматься губернатор? Оказывается, ничем. ЖКХ? Нет, все дома на балансе муниципалитетов, а в бюджете области и денег на это нет. Образованием? Школы на балансе органов местного самоуправления, а эти органы губернатору не подчиняются. На мой взгляд, исполнительная власть должна быть выстроена жестко, как сейчас выстроили губернаторов. Надо цепочку продолжать: есть у меня 52 района, я должен предложить 52 кандидатуры руководителей, и пусть их утверждают органы представительной власти. Мной каждый день президент управляет, я - главами районов, а те - ниже. Так власть дойдет до каждой деревни, а пока она на губернаторах и заканчивается. Нужен соответствующий закон, но некоторые говорят: это недемократично.

- И как, поделились?

- Старый опыт никуда не денешь. Сейчас многие говорят, что я навязываю региону московскую модель централизованного управления. Но нет ведь системы управления, которая не предусматривала бы соподчиненность, контроль. Когда я что-то задумал и не знаю, как этого добиться и с кого спросить, - это смешно. А методы... Полномочия поделены федеральным законом. Только, на мой взгляд, не все тут логично. Муниципальные органы местного самоуправления наделены функциями, которые они никогда не выполнят. Например, в их ведении финансирование системы образования и здравоохранения, ЖКХ, развитие культуры и спорта. Но сделать ничего не могут - средств нет. Приехал я в один район и спрашиваю: есть ли недостроенные объекты? Отвечают: есть, школа, она строится 17 лет. Я-то школ в Москве много сдал и представляю себе, что это такое. Потому посмотрел и говорю, что надо бы к 1 сентября открыть, сейчас еще май - время есть. Не успеем, отмахиваются! Еще 17 миллионов сюда вложить надо, а из бюджета мы можем выделять не больше миллиона в год. Еще 17 лет строить? На заседании правительства приняли решение и выделили из областного бюджета эти деньги. Формально неправильно, но область-то тоже отвечает за образование в регионе. 1 сентября 480 детей пошли в новую школу. Знаете, в Москве все иначе: все ресурсы, бюджет, земля - в одних руках. Единая градостроительная, инвестиционная и экономическая политика. Тут сколько районов - столько мнений. Поэтому, осмотревшись, я главам районов так и сказал: пришел я со своими полномочиями реально работать, но вся работа - на вашей территории, у меня собственной нет. Поделитесь с областным правительством правами, в том числе земельными.

- А как у вас с Нижним Новгородом отношения складываются? Говорят, мэры с губернаторами конфликтуют.

- Да, в конечном итоге они согласились, и мы законодательно это соглашение оформили. Только я предупредил: если раньше с вас не спрашивали и не больно помогали, то теперь будет иначе - дадим, но спросим. Вы получали дотации, субвенции и субсидии на уровне 25-30 процентов от положенного, а сейчас? Все сто, и мы еще добавим, кому это необходимо. Программа развития региона предусматривает, что там, где ситуация хуже, финансовые вложения будут выше. Например, в этом году закончим и введем 48 объектов недостроя в образовательной сфере, в здравоохранении - 20, в культуре - 2 В мае открыли спортивный комплекс в Сергаче, аналогичного которому в России, я думаю, нет. Он трехзальный: спортзал, каток, бассейн с аквапарком. Плюс боулинг, плюс кинозал современный, пункты проката инвентаря. Сейчас заложили еще пять таких комплексов, а к 2010-му хотим сделать подобные в каждом районе.

- Генплан, как в столице, имеется?

- Я не хозяин Нижнего Новгорода. Там есть своя власть, но проблем у города действительно накопилось много. И мне совершенно понятно, как их решить. Создали, например, министерства строительства и жилищного хозяйства - их не было, хотя жилищный фонд в крайне тяжелом состоянии. Появился главный архитектор города, которого тоже не было 12 лет. Предыдущий губернатор не брал на себя такие вещи, потому как федеральными законами это не предусмотрено. Но мы с мэром города нашли общий язык, сошлись во мнениях, что делать в первую очередь. Например, с пассажирским транспортом. Меняем пазики на новые ЛиАЗы. Начинаем заниматься всеми системами городского хозяйства и внешнего облика.

- Тем не менее в Нижнем уже заявлены к строительству тысячи квадратов офисных и торговых площадей, причем в самом центре - высотки. Не критикуют за разрушение исторического облика?

- Генплан был принят в 1999 году. Сейчас за средства областного бюджета заказали его актуализацию и, конечно, открыто обсуждаем проекты. У нас отведено более полусотни участков под строительство жилья. В городе на квадратный метр цены высокие, поскольку предложение от спроса сильно отстает. Но за полтора года не сильно-то раскрутишься, особенно при нашем законодательстве. Я понимаю - в Москве, где площадки на вес золота. А я инвестору, который готов вкладывать деньги, должен сказать: молодец, что пришел, теперь посиди-подожди, пока аукцион проведем и согласуем все вопросы. Мы сейчас строим по 20 сантиметров на человека в год, а нужно по нескольку десятков метров, чтобы цивилизованным городом стать. Я бы должен этому инвестору сказать: беги быстрее, строй. И пакет документов в руки дать, пока не передумал.

- Говорят, вы местный бизнес подвинули, дав зеленый свет московским компаниям.

- По сути дела, город требует полной реконструкции. Сохранились деревянные дома от Кремля до окраин. И ладно бы они были ухоженными, создавали атмосферу древнего города. Нет, они для жилья непригодны, многие вообще заколочены. Недовольные всегда найдутся, но это не повод, чтобы город перестал развиваться. И офисы нужны, и торговые площади, и жилье. Если хотим, конечно, третьей столицей стать. Никто сегодня не собирается разрушать исторические постройки. Их надо сохранять и восстанавливать. Но люди должны жить не в памятниках, а в комфортных жилых домах.

- То есть самое вкусное достается столичным холдингам?

- Многие в область до меня пришли. Если серьезно, то местные компании не имеют такого инвестиционного потенциала и мощностей. Мы проводим аукционы на большие массивы земли, там надо платить десятки миллионов рублей сразу. У местных таких ресурсов нет.

- В Японию недавно за инвестициями ездили?

- Да не в том дело. Просто уже есть отработанные рыночные механизмы: у крупного бизнеса свои объемы, у малого или среднего - свои. У меня как у губернатора нет боязни перегнуть палку в чью-то сторону: в регионе создается одинаково благоприятный климат для всех - и местных, и московских, и иностранных инвесторов. Причем последние для нас интересны тем, что идут не только с деньгами, но еще и со своими инженерными, управленческими технологиями. Когда я пришел в регион, здесь не было структуры, которая занималась бы, как в Москве, вопросом привлечения инвестиций комплексно. Мы сформировали областное министерство инвестиционной политики, совместно с депутатами всерьез занялись созданием нормального законодательства и благоприятного инвестиционного климата. Механизм прост и понятен: компания презентует свой проект, если он одобрен, то через три месяца получает полный пакет документов и может приступать к работе. В результате, согласно рейтингу Эксперт РА, в Нижегородской области максимально низкий среди регионов уровень законодательного риска, а инвестиционный риск - ниже среднероссийского.

- ГАЗу их опыт пригодится. Может, и Волга вспять потечет?

- Объем иностранных инвестиций у нас уже перевалил за миллиард долларов. Мы сейчас проехали всю Европу, Америку. А в Японии много денег: они вон Китаю дают на 25 лет кредиты под смешные проценты. Но наша цель даже не кредиты. Мы хотим, чтобы к нам пришли крупные игроки: японские компании имеют промышленную структуру, аналогичную всему нашему региону, там все в одном флаконе - и авиастроение, и автомобилестроение, и химия, и так далее.

- Ну, 50 тысяч - это не цифра. Может, целесообразнее закрыть завод?

- Зря вы над Волгой смеетесь. Сейчас очередь на нее три месяца. Там и внутренний дизайн изменили, и двигатель 2,4 литра поставили от Chrysler. А стоит 12-16 тысяч условных единиц. У людей, которые на Волге в лучшие свои времена ездили, ностальгия. Более 50 тысяч штук в год покупают.

- Извините...

- Производство здесь абсолютно современное. Я в Москве поднимал АЗЛК после двух лет перерыва в работе, так что прекрасно представляю себе, что такое автомобильный завод. На ГАЗе сегодня имеются технологии, которые ничуть не уступают западным. Менеджмент привлек японских консультантов, которые убрали все лишнее, всю муду.

- Если вас так японский опыт увлекает, то, может, стоит сделать ставку на технопарки?

- У японцев есть такое слово муда, обозначающее бесполезную работу. У нас ею занимаются 70-80 процентов работников.

- Итак, модель управления по-шанцевски: полномочия у местных органов власти отобрать, наплодить министерств, призвать крупный бизнес, старое снести - новое построить... И как, работает?

- У нас в регионе 17 государственных и 20 частных вузов - 180 тысяч студентов, огромное количество НИИ, IT-компаний. Нашу область не зря называют русским Бангалором: только в области разработки и тестирования программного обеспечения у нас 250 успешных проектов. Главное, обеспечить людям условия для работы и объявить понятные правила игры. Вот, например, мы создали специальное министерство по работе с малым бизнесом. Как и в Москве, реальные проекты поддерживаем административно, оплачиваем проценты по кредитам. Создаем условия: к 2008 году у нас будет функционировать семь бизнес-инкубаторов и три IT-парка.

- И все-таки, Валерий Павлинович, далеко Нижнему до Москвы?

- Представьте себе, работает! Когда я в регион пришел, здесь средний уровень зарплаты был в полтора раза ниже, чем в среднем по стране, не выполнялся даже Закон о бюджете региона. Но нам удалось тогда спасти бюджет и даже профинансировать все обязательства по социальной сфере, чего в области раньше никогда не было. Уже принята стратегия развития до 2020 года: к этому времени зарплата в регионе должна вырасти в 9 раз, а среднедушевой доход - в 7,5 раза. Растет и доходная часть бюджета: в 2007 году мы планируем получить 70 миллиардов рублей, на эти деньги и будем финансировать социалку. Работает?

Генеральный директор АН Бекар Ирина Гудкина формулирует более мягко: Продавцы почувствовали растущий интерес покупателей. И ведут себя соответственно.

- Пока не близко, но будет, думаю, как и положено третьей столице - до первой. Дайте время.
Совсем дачники обнаглели на своих 6 сотках! возмущался в кулуарах Национального конгресса по недвижимости один из петербургских риэлторов. Любой участок [у них] [уже] загородное поместье, любое садоводство коттеджный поселок.

По мнению вице-президента холдинга Setl Group (Петербургская недвижимость) Вячеслава Семененко, за последний год изменилась культура самих застройщиков, их уровень вырос: Рынок сегментировался. Более-менее разобрались, какое жилье можно считать социальным, убедились, что недорогие проекты могут быть ликвидными, что строить можно в больших объемах. <...> Выяснили, что дорогое жилье жилье от кутюр это выгодно, но в больших объемах не продается. Построены первые по-настоящему качественные поселки. <...> Вслед за этим должен начаться новый этап. У меня есть ощущение, что рынок недвижимости в целом находится на пороге очень больших изменений.

Основные тенденции пригородного рынка 2007 г. общий рост и спроса, и предложения, активное внедрение промышленных технологий, расширение географии коттеджного домостроения и линейки предлагаемых вариантов.

Экономика роста
Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост.

По мнению Вячеслава Семененко, один из ключевых факторов, определяющих перемены, усиление роли профессиональных девелоперов. Начало рынка складывалось как: кто-то из подрядчиков вырос, кто-то вообще из другого бизнеса пришел, но решил попробовать; другим кусок земли посчастливилось отхватить. Был очень большой элемент случайности. Пока такие фирмы еще доминируют, но уже приходят профессионалы и начинают делать по-настоящему высококачественные проекты, с западной культурой организации. А она требует дорогих подрядчиков, классных проектировщиков, качественных технических решений.

Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.

По данным компании Александр-Н, в 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. 30, в 2005 г. 40, в 2006 г. 6 В текущем году, по прогнозам Александр-Н, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках.

На начало 2007 г., по данным отдела аналитики агентства Итака, в пригородах Петербурга и области на площади около 780 га строилось 76 коттеджных поселков.

Бизнес почувствовал новые возможности прежде всего в тех сегментах рынка, в которых остаются диспропорции. В первую очередь это относится к сохраняющемуся дефициту предложения объектов экономкласса. По данным аналитиков Петербургской недвижимости, спрос на дома в поселках экономкласса (средняя стоимость 1 кв. м около $1095) составляет почти 50%, а предложение вдвое скромнее.

Основная доля коттеджей, отмечают специалисты Итаки, возводится не далее 70 км от Петербурга, 37% расположено в 30-километровой зоне и еще 39% поселков сооружается на расстоянии от 30 до 70 км от города.

Общий объем застройки в них составлял 500 000 кв. м, суммарное количество объектов (домов, участков с подрядом и участков под застройку) 3420 (из них 3200 в продаже).

Ирина Гудкина приводит следующие данные: начиная с 2002 г. цены на загородные коттеджи растут на 15-30% ежегодно (в основном за счет удорожания земельных участков), цены на землю на 30-50% в год в зависимости от места расположения. Однако в 2006 г. рост цен на землю приостановился, а коттеджи подорожали в среднем на 13-15%. В первой половине 2007 г. рост возобновился, и связано это было с вытеснением в пригород части городских покупателей. Причем это происходит во всех сегментах. Семья, стартового капитала которой не хватает даже на 1-комнатную квартиру ($100 000 и выше), рассматривает областные поселки и городки, а также частные дома в качестве альтернативы. Бизнесмен средней руки, поискав приличную 3-4-комнатную квартиру и взвесив возможности, приходит к выводу, что свой дом в 150-200 кв. м ничуть не хуже. И даже в элитном сегменте недостаток предложения и исчерпанность традиционно престижных мест для застройки делают загородные особняки и виллы от $1 млн и выше вполне конкурентоспособными.

Сходные цифры приводят маркетологи компании Нира-Фондс. По их данным, общий объем предложения рынка пригородной недвижимости, включая отдельно стоящие дома и земельные участки, оценивается в 9000-9500 объектов. Рынок коттеджей составляет 30-35%, и эта доля увеличивается.

Индивидуальность на конвейере
В этом есть определенный парадокс загородный дом (в российской традиции) по определению уникален: индивидуальное жилищное строительство. Однако в последнее время успех в этой сфере все чаще связан с массовым промышленным производством основных элементов индивидуального дома.

В прошлом году, по данным АН Итака, были полностью реализованы (в смысле проданы, строительство может продолжаться еще долго) 24 коттеджных поселка. Сейчас в области и городских пригородах продается более 5000 объектов (домов и участков) в 85 поселках и смешанных комплексах. Прирост предложения за год составил 64%. Пока это лишь 20% от объема продаж городской застройки (свыше 25 000 квартир ежегодно), в Москве и Подмосковье объемы строительства уже сравнялись петербургским пригородам есть куда расти.

После запуска первого завода в России по технологии Velox построено уже более 200 жилых и коммерческих объектов. В Ленинградской области в прошлом году с использованием этой технологии построено 11 000 кв. м жилья, в том числе малоэтажный жилой комплекс в Кузьмолово.

В июне 2007 г. ФПГ Росстро запустила в Кингисеппе второй завод Rosstro-Velox по производству несъемной опалубки (первый был запущен в 2004 г.). Основная продукция плиты, изготавливаемые по австрийской технологии. Инвестиции в проект составили более 10 млн евро. Завод был построен за год, его проектная мощность 1 млн плит в год. Строительная система Velox способ монолитного строительства в несъемной опалубке, запатентованный в 1956 г. в Австрии.

Компания Содружество наращивает мощности завода-автомата Haus-Konzept, расположенного на одной из площадок Ижорского завода. Здесь на оборудовании концерна Homag и группы компаний Weinig при помощи немецкой компьютерной программы пиломатериалы и части дома кроят под размер, обрабатывают. Здесь же собирают элементы деревянного каркаса из клееного бруса: с двух сторон плиты, внутри утеплитель. Собирая дома из готовых панелей на стройплощадке, строители уложатся в три дня. А все строительство загородного дома от закладки фундамента до сдачи занимает 2-3 месяца.

По данным группы Росстро, в этом году от застройщиков уже поступили заявки на продукцию завода, обеспечивающие строительство 45 000 кв. м жилья.

В январе этого года компания Содружество начала строительство нового коттеджного поселка Серебряный бор. Поселок строится в Токсово, в 14 км от Санкт-Петербурга.

Компания Содружество уже построила и сдала коттеджный поселок Зеленые холмы в Юкках, рядом с д. Сярьги. Поселок расположился в 12 км от Петербурга на 8,5 га. В комплекс Зеленые холмы входят 49 2-этажных коттеджей площадью от 207 до 374 кв. м на участках от 12 до 20 соток. Все коттеджи поселка проданы.

Холдинг Балтрос в промзоне Восточная, рядом с Пушкиным, запустил первую очередь домостроительного комбината Славянский. Фактически Балтрос начинает массовое производство жилья нового типа. Мощность первой очереди 60 домокомплектов в месяц. Пока ДСК Славянский выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. После введения в строй второй очереди завода его мощность составит порядка 2000 домов в год. К 2008 г. начнется производство элементов для сборки таун-хаусов.

На территории в 10,4 га планируется построить 59 коттеджей площадью от 190 до 370 кв. м. Специально для нового комплекса архитекторами компании разработаны девять новых проектов. Коттеджи будут отличаться большой площадью остекления и плоскими черепичными крышами. Много стекла, дерево и черепица это сейчас модно. На строительство отводится два года, все основные элементы каждого дома также будут изготовлены на заводе Haus-Konzept.

Общая стоимость строительства завода оценивается в 35-40 млн евро. Он будет выпускать полностью готовые к сборке комплекты монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 2-3 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.

С марта 2007 г. специалисты вели монтаж и наладку оборудования, поставленного немецкой фирмой Weinmann. В апреле была выпущена первая продукция. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро.

Важная особенность проекта земля находится в собственности холдинга, участок был приобретен у сельхозкооператива Детскосельский; территория относится к категории земли поселений.

В ближайшие три года завод будет работать на застройку района Новая Ижора. За это время на территории в 285 га неподалеку от Колпино будет построено около 2100 2-этажных односемейных домов и 300 8-квартирных таун-хаусов (площадь жилых секций 40-70 кв. м). В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (3-4 сотки). Жилье в Новой Ижоре будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций, тепло и горячая вода от индивидуальных автоматических газовых котлов. В Новой Ижоре будут жить 15 000-20 000 человек.

Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, является экспериментальным проектом, в котором все три технологии конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости.

Проектом застройки предусмотрены детские сады, поликлиники, школы, магазины. Президент холдинга Балтрос Олег Еремин подчеркивает: Новую Ижору ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок это нормальный городской район, но район нового типа. Ориентировочная стоимость 1 кв. м в Новой Ижоре 40 000-45 000 руб.

По мнению Вячеслава Семененко, проект Балтроса это новая волна. Это правильное решение дешевое, технологичное, говорит Семененко.

Проект холдинга Балтрос первый опыт массовой малоэтажки в сегменте экономкласса. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.

На конец I квартала 2007 г., по данным Петербургской недвижимости, коттеджными поселками (в стадии реализации и проектирования) было занято около 1215 га земли. Примерно 30% предложения инженерно подготовленные наделы с подрядом или под самостоятельную застройку, 70% застройщиков предпочитают продавать дома с участками в поселке, сформированном по определенной концепции.

Вольные каменщики и плотники
На другом полюсе рынка продажа участков под свободную застройку, без ограничений для фантазии покупателя.

В начале этого года компания Стинком за два месяца реализовала 40 участков в поселке Зайчихино (110 км от Петербурга). Застройщик обеспечивает участки инженерией, далее покупатель мог выбирать, соглашаться на предложение подрядчика, приводить своего или вовсе строить самостоятельно. В дальнейшем компания изменила свой подход. На первых порах мы давали возможность выбора, т. е. клиент мог пригласить любую стороннюю строительную организацию и построить дом, какой его душе угодно. Теперь мы решили, что будем строить сами, говорит генеральный директор Стинкома Сергей Феденко. Это решение он обосновывает тем, что несколько подрядчиков на одной площадке неизбежно создадут проблемы друг другу: Нам проще самим и график работ составить, и обеспечить полное соответствие инженерии и построенных домов. Это, наверное, главный урок, который мы извлекли.

Сторонники свободы выбора в относительном меньшинстве, но они коммерчески вполне успешны, а в последнее время у них появилась и определенная идеология.

Права на эту территорию переуступил известный петербургский девелопер Василий Сопромадзе. Он приобрел землю три года назад, собирался построить здесь 10 особняков класса люкс, но передумал. Богатым людям это неинтересно, им для строительства нужно не менее 30 соток. А для небогатых слишком дорого, объясняет Василий Сопромадзе. Впрочем, он внакладе не остался: по оценкам экспертов, земля в Репино за три года подорожала в 2-2,5 раза.

Агентство Бекар продает под строительство коттеджного поселка участок площадью 1,1 га. Территория в золотом треугольнике петербургского пригорода (Солнечное Репино Ленинское), разбита на участки по 10 соток и продается как целиком, так и лотами.

Петербургская строительная компания ЗАО Желдорипотека, дочерняя структура ОАО РЖД, начинает строить коттеджный поселок класса премиум в районе Репино Ленинское. Новый поселок будет располагаться 45 км от Петербурга. В 5 км Финский залив, 2,5 км до озера Щучье. Участок застройки площадью 16,5 га разбит на 56 наделов, минимальный размер 16 соток. Поселок строится в сосновом бору, по его территории протекают ручьи.

Сейчас Бекар предлагает эти участки по цене от $26 000 до $28 000 за сотку. Строить самостоятельно Бекар не собирается. Строительство поселков это не наш бизнес, говорит Ирина Гудкина. Подход к объекту зависит от того, когда человеку или фирме нужны деньги и сколько. Если средства нужны быстро продаст безо всего. Если предпочитает много, будет строить. Мы не строим коттеджные поселки. Нам нужны средства, чтобы вложить их в новые проекты.

Генеральный директор ОАО Желдорипотека Эдуард Киямов не опасается, что новый поселок превратится в шанхай: рельеф местности и размер участков позволяют разместить домовладения обособленно друг от друга. Мы приняли такое решение именно потому, что сейчас почти все застройщики продают участки с подрядом. Мы уверены, что сформировался определенный отложенный спрос, что есть некоторое число покупателей, которых не устраивают жесткие рамки предлагаемых концепций, говорит Эдуард Киямов.

Застройщик полностью обеспечивает инфраструктуру (подводит электричество, газ, телефон и проч.), но не вмешивается в архитектурные предпочтения покупателей. Такая свобода выбора не самая характерная для рынка дорогих загородных домов тенденция.

Инженерно-техническую подготовку всей территории застройщик планирует завершить в конце 2008 г. Объем инвестиций в проект составит около 700 млн руб.

Свобода дешевой не бывает по предварительным данным, участки будут стоить от $21 000 за сотку.

Другого мнения придерживается Олег Гайворонский, директор по продажам, маркетингу и рекламе малоэтажного комплекса Бель-Виль (строится около Павловска): В комплексе Бель-Виль продаются именно участки с подрядом. Без дома, но с сетями. Покупатель может выбирать из четырех вариантов, вносить изменения в планировку. Мы можем принять и предложенный покупателем вариант, если он проходит по архитектурному стилю, по посадке на участок. Но строить будет наш генподрядчик. Если покупатель будет настаивать, ему предложат компромиссный вариант, когда представитель заказчика осуществляет контроль за ходом стройки.

Алексей Соколов, руководитель отдела маркетинга компании Мера, отмечает: Получается замкнутый круг. Хочешь хороший участок возле города и с возможностью построить дом по своему усмотрению ищи его вне коттеджных поселков, неси все расходы по подведению недостающих коммуникаций, оглядывайся на соседей и ожидай повышенного внимания проверяющих органов к будущему строительству. Хочешь участок в поселке соглашайся с предложением девелопера по материалам и проекту дома. В среднем стоимость самого строительства примерно одинакова, но вот по качеству строительства иногда есть различия. При индивидуальном строительстве заказчик сам контролирует, из чего и как ему строят дом, а при покупке готового дома часто приходится просто верить менеджеру по продажам, человеку, мягко сказать, заинтересованному.

Про Лопахиных и Раневских
Крайний вариант самоограничения и несвободы взяться за реконструкцию исторического памятника. Большинство усадебных построек в Ленинградской области находится в подвешенном состоянии никто толком не знает, кому они принадлежат. Процедура получения здания в собственность чрезвычайно запутанна.

Гайворонский считает, что приятнее жить в ансамбле с определенным стилем. В нашем случае близость дворцовых ансамблей накладывает определенные обязательства и нормативные, и эстетико-архитектурные. Финский деревянный дом-шалаш выглядел бы здесь диссонансом. У нас все дома каменные.

Добавляет проблем закон о разделении муниципальных земель на собственность первого и второго уровней. Существуют еще и частные земли собственность физических лиц или предприятий. Усадьба может принадлежать двум (усадебный комплекс в поселке Гостилицы), трем (усадьба Лапина в Вильповицах) и более собственникам. И с каждым из них вопрос о выкупе приходится согласовывать отдельно.

Усадеб в Ленинградской области насчитывается не один десяток. Охранный статус у многих невнятен до недавнего времени сложно было сориентироваться, кто в ответе за имущество, не разделенное толком между Федерацией, областью и муниципальными образованиями разных уровней. К тому же памятники переходили с федерального уровня охраны на региональный, вновь выявленные объекты пытались передать муниципалитетам. Часть зданий находится в ведении различных балансодержателей (больниц, школ, институтов).

В Тосненском районе хозяева приводят в порядок усадьбу Бурцева. 2-этажный деревянный дом, украшенный резьбой, построен в начале XX в. купцом 1-й гильдии Бурцевым. С этого участка (в несколько гектаров) начинался комплекс дач вдоль реки Тосны. В конце 80-х гг. дом приговорили к сносу. Восстановление было признано невозможным. В 90-х гг. постройку выкупила семья петербургских интеллигентов. Проект, представленный новыми владельцами, предполагает восстановление не только дома, но и парка.

И все же порой инвесторам удается преодолеть все преграды. Связьинвест и БСК занимаются восстановлением усадьбы Лисино (Тосненский р-н), Веста усадьбой Утешение (Кингисеппский р-н). Появились владельцы усадьбы в Молосковицах (Волосовский р-н) и на озере Врево (Лужский р-н).

Усадьбу Елизаветино в пос. Дылицы Гатчинского района приводит в порядок компания Петробилд. Господский дом был построен в середине XIX в. при Елизавете Трубецкой, урожденной Белосельской-Белозерской. Потом в нем помещалось ПТУ, в конце 90-х дом сгорел остались только стены и часть крыши. Петробилд восстанавливает постройки и парк, возможно, компания учредит во дворце музей. Но основное использование усадьбы скорее всего будет коммерческим дом отдыха или корпоративный загородный пансионат.

В Тосненском районе расположена и усадьба Строгановых-Голицыных Марьино. Вокруг усадебного дома на высоком берегу Тосны был создан пейзажный парк. В усадьбе размещался санаторий, потом база отдыха. Когда завод-владелец обанкротился, памятник приобрела фирма Деловой альянс. Идет реконструкция.

Стройка жить помогает
С приходом к власти нового губернатора Георгия Бооса область развернулась лицом к инвесторам. На территории региона не только действует режим особой экономической зоны, что дает определенные таможенные преференции, но и будет создана туристско-рекреационная зона на уникальной Куршской косе, что, как надеются чиновники и участники местного рынка, стимулирует приток и российских, и иностранных инвестиций. В создание же игорной зоны общей площадью 1000 га, ядром которой станет пос. Янтарный, предусмотрено инвестировать около $15 млрд, и это без учета дорожной и инженерной инфраструктуры.

Калининград Регионы, зарабатывающие деньги на нефти, если и вкладывают их в девелоперские проекты, то, как правило, предпочитают делать это не на своей территории. Наибольшая строительная активность в России (если не брать Москву) наблюдается в крупных аграрных, туристско-рекреационных и промышленных зонах. В число таких активных застраиваемых мест недавно вошла и Калининградская область.

Любой инвестор, который придет в регион с реальными планами вложить в отрасли, обозначенные в федеральном законе об особых экономических зонах, как минимум 150 млн руб. в течение трех лет, будет принят максимально тепло. Помимо налоговых льгот ему обещана помощь администрации. В области был даже принят специальный закон о поддержке инвестиций, который дополняет и расширяет положения федерального документа. Например, в число поддерживаемых правительством отраслей включено строительство.

Доверие к региону нужно поднимать. Экономические связи с остальной территорией России развивать и восстанавливать. Интеграционные процессы усиливать. <...> Мы будем выходить на европейские рынки, заявил Боос в одном из своих публичных выступлений.

Строительство и управление недвижимостью играют все большую роль в экономике России, что позволяет надеяться, что именно стройкомплекс позволит стране слезть с нефтяной иглы эти слова Дмитрий Коробов, начальник управления выполнения региональных программ департамента градостроительства Москвы, сказал на форуме Недвижимость Калининградской области: перспективы девелопмента и инвестиций. Форум прошел в конце мая в Светлогорске, известном курортном городке вблизи Калининграда, и собрал строителей, риэлторов, банкиров из самого региона и Москвы. Они послушали не только друг друга, но и представителей областного правительства, а также мэра Калининграда. Последний, кстати, призвал решить наконец вопрос о расширении границ управляемого им города хотя бы до окружной дороги (она связывает Калининград и города балтийского побережья).

По данным Феликса Лапина, министра экономики правительства Калининградской области, если в 2006 г. на территории края было сдано более 501 000 кв. м жилья, что почти вдвое превысило показатель 2005 г., то в 2007 г. стоит задача построить уже 750 000 кв. м. В самом Калининграде в 2006 г. было построено 300 000 кв. м, а в 2007 г. планируется уже 422 000 кв. м. Город вышел в лидеры и в программе межрегионального сотрудничества в сфере строительства в ее рамках здесь возведено 282 000 кв. м. По данным Калининградского института прямых инвестиций, в 2006 г. на одного жителя приходилось по 0,87 кв. м вновь построенного жилья, что уже недалеко от заданной президентом цифры в 1 кв. м на душу населения в год. Мэр города Юрий Савенко назвал происходящее в регионе строительным бумом.

Решение задачи по увеличению объемов инвестиций в экономику российских регионов, в том числе в Калининградскую область, тесно связано с развитием частно-государственного партнерства, подтверждает Михаил Печерский, президент компании ADG Group, сам уроженец Калининграда.

Лапин заявляет, что скоро в регионе для инвесторов заработает принцип одного окна. Пока что внедрение этой системы тормозится в основном из-за неготовности муниципалитетов. Министр говорит, это нужно для того, чтоб не инвестор ходил по чиновникам, вводя их в искушение, а сами чиновники получали необходимые инвестору разрешения друг у друга. Перспективной задачей для области Лапин видит рост инвестиций как минимум в три раза.

Наших мало
Однако столичные строители не слишком активно осваивают просторы региона. Пришельцев из Москвы можно буквально по пальцам пересчитать. Москвичи к нам мало идут, в основном иностранцы с проектами строительства заводов и т. п. Вот сейчас с бельгийцами переговоры вели, они хотят у нас плитку делать, признается Олег Дановский, начальник департамента инвестиционной политики министерства экономики Калининградской области.

Самый главный принцип работы мы все всем разрешаем и при этом активно помогаем, декларирует Савенко. По его словам, одних только гостиниц в Калининграде проектируется и строится больше, чем это необходимо. По серьезным объектам сетевую инфраструктуру мы берем на себя, президентская программа Доступное жилье понимается нами буквально: никаких обременений с застройщиков на инфраструктуру, раскладывать эти расходы на [цену 1] кв. м для Калининграда неприемлемо, рассказывает мэр. Приток инвестиций минимизирует расходы бюджета. Еще одно из готовящихся нововведений проведение аукционов, на которые в качестве лота будет выставляться подряд на строительство инфраструктуры предлагаемых земельных участков.

По сообщению пресс-службы компании, сейчас продажи приостановились: то, что предлагалось, уже распродали. Работу в Калининграде компания ПИК-Регион начала после приобретения компании Стройинвестрегион в 2006 г., рассказывает генеральный директор ПИК-Регион Сергей Канаев. На сегодняшний день общая площадь земельных участков, находящихся в разработке, составляет 72 га. Почти готовы два дома, пять строятся. На этапе проектирования еще восемь, а на два компания получает разрешения на строительство, одновременно готовя проект застройки еще двух участков.

Из крупных жилых проектов известных московских застройщиков в Калининграде можно назвать лишь строительство микрорайонов Сельма-Центр и Сельма-2 компанией ПИК-Регион. Общая площадь застройки, которая растянется на несколько лет, составит 800 000 кв. м. Если учесть, что сейчас жилищный фонд города, по данным Савенко, составляет 8 млн кв. м, то масштабность планов ПИК очевидна.

Засветилась в регионе и Интеко: у Елены Батуриной в Черняховске есть конный заводик. В Светлогорске построил небольшую 3-звездочную гостиницу и СХолдинг. В этом году, говорит пресс-секретарь компании Оксана Басова, ее пришлось продать. Развивать другие проекты в регионе компания, по ее словам, пока не планирует.

Жилье в Калининграде строит и СК РосСтрой (дочка ГК СУ-155). Правда, объемы строительства не столь впечатляющи, как у ПИК: в Ленинградском районе города в его результате появится всего 115 000 кв. м нового жилья. С января 2006 г. компания приступила к застройке микрорайона практически в центре Калининграда, первый этап которого жилой комплекс Солнечная горка.

В сегменте коммерческой недвижимости известных московских игроков и того меньше: РГС-Недвижимость со своим многофункциональным центром Clover House и ADG Group с торгово-офисным объектом Калининград Плаза. ADG Group, правда, построила еще производственный комплекс Балтмикст, начала строительство логистического железнодорожного терминала в Черняховске, а также планирует возвести гостиничный комплекс в Калининграде.

Опять-таки в Светлогорске построила 118-квартирный жилой комплекс Олимпийский ГК Конти. Здание, состоящее из пяти жилых секций, напоминает высокий таун-хаус. Общая площадь застройки 12 000 кв. м. Дом был построен и сдан в эксплуатацию в декабре 2004 г., но до сих пор ищут своих хозяев три квартиры и нежилые помещения. Конти дораспродает свой объект по цене от $1550 за 1 кв. м. По сообщению пресс-службы, планов дальше строить в Калининградской области у ГК нет.

Поскольку свободных участков для строительства жилых домов в Калининграде становится все меньше, застройщики сталкиваются с проблемой поиска земли внутри города и все больше обращают внимание на участки за городской чертой, говорит Олег Перевалов, председатель совета директоров АН Клипер Недвижимость. К примеру, стоимость сотки земли в Светлогорске доходит до $30 000 справедливости надо признать, что это самые высокие цены в регионе.

Земля и инвесторы
Высокие цены на жилье экономически выгодны любому региону или городу, откровенен Коробов. Чем выше стоимость коммерческой недвижимости, тем выше стоимость земли, тем больше отчисления в бюджет от реализации земельных участков и отчисления на инфраструктуру. Продолжая мысль Коробова, можно сказать, что высокие цены заставляют девелоперов максимально эффективно осваивать каждый клочок земли. За последние год-полтора земля в регионе сильно подорожала.

Жилье и люди
Рынок жилой недвижимости в Калининграде неоднороден. В области, как и в большинстве регионов России, и в помине нет правил застройки и землепользования, говорит Александр Ковальский, председатель комиссии по стратегическому развитию и привлечению инвестиций городского совета депутатов Калининграда. Правда, сейчас разрабатывается стратегия развития города. Пока что в нем мирно уживаются разваливающиеся хрущевки, новостройки, дорогие коттеджи и старые немецкие домики их жители любят реконструировать, наращивая мансарды. Красная черепица, которой покрыты крыши немецких коттеджей, в Калининграде стоит бешеных денег.

Областное правительство сейчас создает так называемый банк земли скупает участки, в том числе и сельхозназначения, у частников, пользуясь своим правом преимущественной покупки. Потом переводит их в категории, пригодные для строительства, и готовит к аукционам. По словам Александра Зуева, начальника департамента земельно-имущественных отношений министерства экономики Калининградской области, сейчас в этом банке уже 50 000 га. Сельхозземли должны стоить не более 36 000 руб. за 1 га, все остальное от лукавого, отвечает на вопрос Почем землю берете? Зуев. Правда, ушлые застройщики прикупили себе участки заранее и не торопясь их осваивают по закону им на это дается три года.

Кроме старого жилищного фонда проблемой являются и сохранившиеся промышленные предприятия, говорит риэлтор. Например, три крупных завода (Газавтоматика, Судореммашавтоматика, Кварц) до сих пор занимают площадки в самом центре города. Да и в других районах Калининграда промзон немало. Их редевелопмент должен стать одним из перспективных направлений застройки, надеется Перевалов.

Олег Перевалов одной из главных проблем называет активное старение жилищного фонда, большей частью изношены и находятся в плохом техническом состоянии дома постройки середины 40-70-х гг. прошлого века и немецкие дома. Износ коммунальных сетей доходит до 70%. В целом в Калининграде ситуация в городском благоустройстве сложная: в упадочном положении находятся система ЖКХ, городские служба и инфраструктура, нет пока и четкой программы по сносу или реконструкции хрущевок и немецких домов, заявляет Перевалов. Если кто хочет снести хрущевки и на их месте построить новые дома всегда пожалуйста, призывает инвесторов чиновник Зуев. Пока что в Калининграде только заявляются амбициозные инвестпроекты по сносу и реконструкции хрущевок, как, например, проект Сердце города. Реально не было еще ни одного случая сноса хрущевок, хотя реконструкция проведена была (реновация по инициативе мэрии нескольких домов по ул. Черняховского), рассказывает Перевалов.

А местные риэлторы говорят, что продавцы недвижимости как-то незаметно перешли от цен в рублях к ценам в евро. Например, 2-комнатная квартира площадью 72 кв. м на ул. Колхозной (престижное место рядом с центром) предлагается за 170 000 евро (данные АН Риэлт-Финанс). Жилье экономкласса в Калининграде стоит уже около 1000 евро за 1 кв. м.

Цены в рост
С середины 2003 г. до середины 2006 г. цены на жилье росли прогнозируемыми темпами примерно на 30% в год, рассказывает Максим Данилевский, генеральный директор Калининградского института прямых инвестиций. Начиная со второго полугодия 2006 г. квартиры стали резко дорожать. По данным эксперта, за этот период они выросли на 80-100%. Если полтора года назад 1 кв. м хорошего жилья стоил менее $500, то сейчас дешевле 2000 евро его купить проблематично, признает Зуев.

Интересно, что дорогое жилье в Калининграде немыслимо без автономного газового отопления. Климат в городе переменчивый, а энергетический комплекс представлен пока что одной-единственной ТЭЦ (Калининградская ТЭЦ-2). Ее строительство, кстати сказать, началось еще в 1991 г., а завершено было в конце 2005 г. Сейчас развитие энергокомплекса одна из приоритетных задач региона. В планах области строительство второго блока теплоэлектростанции, создание генерирующих мощностей (в течение пяти лет должно быть построено 13 подстанций). По словам Лапина, к 2012 г. специально созданная Региональная энергетическая компания должна инвестировать в выполнение этих задач 12,5 млрд руб. Не забыто и газообеспечение области: сотрудничество с Газпромом крепнет, в регионе предусмотрено строительство подземного газохранилища емкостью до 800 млн куб. м.

Сейчас рынок жилья в Калининграде встал, описывает ситуацию Данилевский и прогнозирует, что такое положение вещей сохранится как минимум до конца 2007 г. Риэлторы с тоской ожидают, когда платежеспособный спрос подтянется за ценами. Зато в городе активизировались агентства по продаже элитного жилья правда, домов, строго отвечающих московским понятиям de luxe, в Калининграде пока не найти и выросло предложение для квартиросъемщиков. Снять жилье сейчас можно от $100 за однушку на окраине до $1200 и более за двухуровневую квартиру в центральных районах.

Организовать пригороды
Новыми калининградцами востребованы дома в организованных коттеджных поселках как в пределах города, так и вне его, но пока что никто им ничего подобного не предлагает на местном загородном рынке царит стихийная застройка. Чтобы обойти природоохранное законодательство, на побережье, даже на территории заповедной Куршской косы, строятся так называемые гостевые дома по сути, они являются частными коттеджами, только регистрируются как рекреационные объекты. Правда, покупка такой недвижимости рискованна. К примеру, этой весной суд Зеленоградского района Калининградской области удовлетворил иск районного прокурора о сносе четырех незаконных строений (гостевых домов), построенных на Куршской косе неким ООО Балт-МТП. Застройщик был вынужден снести то, что построил.

Элитный покупатель в Калининграде есть, убеждена Екатерина Рябова, исполнительный директор АН Вест Стайл Rielt, просто надо уметь ему продавать. По мнению Рябовой, клиенты, которые могут выложить за жилье класса de luxе кругленькую сумму, появились на рынке около двух лет назад. За это время они стали более взыскательны и недоверчивы. Так как были случаи обмана, когда людям по ценам элитного продавали жилье экономкласса, рассказывает риэлтор. Сейчас основной упор покупателями делается на качество предлагаемых им квадратных метров, а не на их количество, резюмирует Рябова. Поэтому ничего из предлагаемого на рынке так называемого элитного класса, к ее сожалению, клиентов не интересует.

Городской округ Янтарный сейчас чуть ли не самый активно застраиваемый населенный пункт вблизи Калининграда. То, что он станет центром создаваемой на территории области игорной зоны, разом превратило его из Золушки в принцессу. Нигде на калининградском побережье больше нет таких длинных и широких пляжей они тянутся на несколько километров в длину и доходят до 500 м в ширину.

Из крупных официальных загородных проектов можно отметить строительство коттеджного поселка Солнечный берег, его ведет СБТ Янтарный на деньги Бинбанка. Площадь застраиваемого участка составляет почти 53 га. Все это земельное богатство находится рядом с сосновым бором, в 1,5 км от песчаного берега Балтийского моря, между пос. Янтарный и Поваровка. По информации застройщика, всего планируется возвести более 300 коттеджей общей площадью не менее 40 000 кв. м. Земельные участки продаются в собственность только под строительство коттеджей по предложенной Бинбанком программе.

Скоро в Янтарном появится благоустроенная курортная зона под названием Янтарный берег России. На территории примерно в 300 га будут построены гостиницы, рестораны, магазины, дома, проложены дороги и бульвары и т. д. Вдоль променада длиной 6 км появится Город мастеров район малоэтажной застройки.

Александр Блинов, глава местного муниципального образования, с гордостью говорит, что по привлеченным инвестициям на душу населения Янтарный сейчас обгоняет все остальные города региона, кроме Светлогорска, раза в два.

По словам Блинова, направить хаотичную застройку побережья в цивилизованное русло муниципальному образованию помогли Москоммерцбанк (он выкупил частные участки) и компания Типлекс (она разработала проект создания курортной зоны). Область возит этот проект на все крупные выставки по недвижимости ищет инвесторов для строительства гостиниц и ресторанов.

По задумке инвесторов в этих домиках будут располагаться мастерские местных умельцев, а наверху жилье, гостиницы, кафе. Для состоятельных покупателей построят фешенебельные виллы, для клиентов с меньшим бюджетом возведут коттеджи поскромнее.

В силу неразвитости местных загородных рынков тамошние застройщики, как правило, перенимают опыт столичных собратьев, которые активно осваивают подмосковные просторы. И, как всегда, не столько копируются удачные концепции, сколько повторяются роковые ошибки.

Подыскивает партнеров для возведения коттеджного поселка в Зеленоградском районе и компания Kronos Capital. Площадь застройки составит 20 га, загородная жилая займет почти 51 500 кв. м. Общий объем инвестиций предполагается в $39 млн.
Региональная элита, которая по каким-то причинам не перебралась в Москву и не обзавелась домиками на Рублевке, похоже, всерьез озаботилась приобретением достойной загородной недвижимости у себя на местах. Девелоперы богатых российских городов один за другим анонсируют проекты организованных коттеджных поселков они приходят на место стихийной застройки.

В регионах наблюдается дефицит качественного жилья, основной жилищный фонд находится в аварийном состоянии, поэтому при выходе на региональные рынки как загородной недвижимости, так и городской есть возможность первыми занять эту нишу и впоследствии иметь преимущество над конкурентами, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group. Правда, продолжает эксперт, нельзя отрицать, что московские специалисты с опаской относятся к региональным проектам, которые менее прибыльны, чем в столице. Еще одной причиной недоверия является то, что рынок загородного жилья в регионах только-только формируется.

Вдогонку за лидером
Даже продвинутый по сравнению с другими регионами загородный рынок под Санкт-Петербургом отстает в своем развитии от подмосковного года на три, говорят маркетологи и консультанты. Остальным городам, по их общему мнению, догонять его и того дольше кто говорит, что 5-7 лет, кто считает, что все 1 Идя в регионы, столичные девелоперы предпочитают работать внутри городской черты рентабельность массовой застройки несравнимо выше, чем точечного загородного домостроения. Столичные высококвалифицированные консультанты в российские города вообще идут неохотно, у них еще полно работы, что называется, под боком подмосковные просторы застроены еще не все.

Неспешное погружение
Если говорить о том, почему на региональные рынки столичные маркетологи и консультанты идут не слишком охотно, то основная причина заключается в том, что им приходится серьезно погружаться в тему, откровенна Нина Резниченко, руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Изучение рынка, его особенностей и нюансов, тенденций и т. д. требует времени, подобная работа весьма трудоемка. С другой стороны, подмосковный рынок еще развивается, и специалистам, знающим его специфику, гораздо интереснее работать здесь, в своей области.

Как правило, на региональных рынках количество предложений не превышает 8-12 коттеджных поселков. Региональные рынки можно отнести к рынкам с неустойчивым, не до конца сформировавшимся спросом, сложившимся в основном под влиянием крупных городов. Приоритеты у региональных покупателей до сих пор остаются на стороне городского многоквартирного жилья. Остро в регионах стоит проблема наличия пригодных под строительство коттеджных поселков земельных участков. Довольно часто земля предлагается не в собственность, а в аренду, а крупные застройщики не привыкли, да и с опаской относятся к таким предложениям. Большую роль на региональном коттеджном рынке играет неразвитость ипотеки, вследствие этого на рынке присутствует немного платежеспособных покупателей, перечисляет минусы Мищенко.

В регионы, как правило, идут работать консалтинговые компании второго эшелона, которым не хватает места на таких развитых рынках, как Москва и Санкт-Петербург, признается Николай Пашков, директор по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург. Кроме того, отмечает он, высокопрофессиональных консультантов по жилой недвижимости не так уж и много. А, например, брендовые консалтинговые компании (вроде столичной большой четверки) исторически специализируются на коммерческой недвижимости.

Для того чтобы московские консультанты или маркетологи смогли профессионально провести работу в регионах, необходимо соблюдение ряда требований, а именно: им надо располагать социально-экономическими показателями развития региона в динамке, чувствовать ситуацию, представлять его перспективы развития, что требует дополнительных затрат. Обладать дополнительным административным ресурсом. Доход от выполнения консультационных услуг в регионах должен превышать уровень московского рынка, для того чтобы консультанты были заинтересованы в работе в регионах. Соответствующее финансирование может себе позволить не каждый инвестор, подтверждает Наталья Манько, начальник отдела маркетинга и экономики компании Велес Капитал Девелопмент.

Репутация важнее
Vesco Consulting одной из первых вышла на региональный загородный рынок, рассказывает ее генеральный директор Алексей Аверьянов. Клиентов ищут в основном через Интернет, на профессиональных конференциях, в последнее время в компанию стали обращаться по рекомендациям. Первый опыт регионального сотрудничества Vesco Consulting получила пару лет назад.

Девелоперы, строящие загородное жилье, буквально год-два назад начали обращаться к консультантам, до этого при разработке концепции они обходились своими силами рынок позволял продавать все, что строится, говорит Пашков. Сделать качественную концепцию коттеджного поселка могут немногие, для этого нужен практический опыт работы в девелопменте плюс опыт брокериджа таких объектов. У местных агентств недвижимости порой банально не хватает квалифицированных кадров для такой работы. Многие региональные проекты к тому же малобюджетные и поэтому неинтересны дорого оплачиваемым профессионалам.

Vesco Consulting разработала клиентскую анкету, чтобы выявить покупательские предпочтения. Оказалось, что представления столичных и региональных покупателей довольно сильно различаются. Пензенцы заявляли, что приобрели бы большие дома по 500-700 кв. м, именно в них они себе представляли настоящую загородную жизнь. В то же время люди хотели жить в организованных охраняемых поселках такого предложения на тот момент не существовало.

В Пензе компания сделала концепцию коттеджного поселка Золотая подкова. К нам обратился девелопер, который раньше занимался исключительно строительством городского жилья, компания Мегаполис. Мы вместе ездили по региону, смотрели и выбирали участки, организовывали продажи. В поиске потенциальных покупателей загородной недвижимости существенно помогла имеющаяся у этого девелопера клиентская база, рассказывает Аверьянов.

Как положительный аспект эволюции регионального загородного рынка Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости Tweed, отмечает то, что местные застройщики наконец стали активно приглашать столичных специалистов и прислушиваться к их мнению. Налицо тенденция сначала думать, а потом делать, а не наоборот, как в подавляющем большинстве случаев было раньше.

Оценивая опыт общения с региональными игроками, Аверьянов признает, что они скромнее, чем подмосковные девелоперы. Для них пока главное не заработать большие деньги на поселках, а создать себе репутацию. Понятно, что речь идет о тех, кто выходит на загородный рынок всерьез и надолго. Например, в Новосибирске представители Vesco Consulting общались с компанией Сибакадемстрой. В ответ на их вопрос о планах компании новосибирцы заявили, что сейчас для них основное занять прочную позицию на загородном рынке, а не быстро распродать участки.

Кот в мешке не продается
По словам Могилатовой, общая черта для большинства региональных загородных рынков определенное недоверие покупателей к предлагаемому им продукту. Опыт загородного рынка показывает, что продать воздух в коттеджном поселке довольно сложно. Если речь не идет о продаже участка под застройку или эксклюзивном проекте, то покупатель предпочитает видеть если не готовый дом, то начавшееся строительство. Для современного девелопмента продажа воздуха это вчерашний день, удел мелких компаний, подтверждает Пашков.

Tweed тоже консультирует региональных коттеджных застройщиков. Заказы берут, как правило, по рекомендации. Регион, говорит Могилатова, значения не имеет любой рынок можно изучить и проанализировать. Хотя, возможно, Tweed откроет филиал в Санкт-Петербурге.

Столичные консультанты советуют региональным застройщикам коттеджных поселков сначала активно строить и развивать инфраструктуру, а потом привлекать потребителей. Например, у одного из московских агентств элитной недвижимости был клиент девелопер из Нижнего Новгорода, который решил построить дорогой поселок. Изучив местный загородный рынок, консультанты посоветовали сделать элитной не более одной восьмой части застройки, все остальное экономкласса.

Продать идею без обоснования проекта, разрешительной документации просто невозможно, соглашается Манько. Тем более что в последнее время все чаще разражаются конфликты с обманутыми вкладчиками, и человек, вкладывая немалые деньги, хочет иметь гарантии возврата своих средств в виде залога земельного участка и/или залога долей компании застройщика или поручительства компании, обладающей активами, соответствующими вложенным средствам.

По ее словам, местные застройщики сейчас тиражируют опыт Подмосковья. Едут туда, объезжают поселки и штампуют такие же у себя. Копируют размеры домов, нарезают аналогичные площади участков. Но нижегородской VIP-группе трудно искусственно что-то навязать. Люди в регионах, которые могут себе позволить купить загородный коттедж за несколько сотен тысяч долларов, очень трепетно подходят к его выбору.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), наоборот, считает, что сейчас в Нижнем Новгороде девелоперы должны строить элитные коттеджи. Основное различие подмосковного и региональных рынков то, что предложение на первом ориентировано на население с разным уровнем доходов, а в регионах девелоперам пока что в основном нужно строить дорогие дома для VIP-клиентов. Так называемый средний класс в большинстве российских городов еще не сформировался и не потянет загородный дом даже экономкласса, аргументирует свою точку зрения эксперт.

Главное отличие московских покупателей от региональных то, что столичные жители покупают загородную недвижимость сердцем. Большинство из них в детстве выезжали на дачи. Теперь многие, повзрослев, хотят купить свою мечту из детства дома в стародачных местах вроде Болшева, Малаховки, Внукова. Иногородние покупатели свободны от этих сантиментов, они изначально ориентированы на современные реалии. В Подмосковье их интересуют престижные сегодня места Рублевка (если позволяют средства), Новая Рига, делает сравнение Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании Новый город.

Работа с ошибками
Позиционировать коттеджные поселки в регионах как элитные сложно скорее там надо говорить о недвижимости высокого уровня. Понятие элитности у нас и у них различается на порядок, считает Могилатова. По ее мнению, сейчас региональные рынки повторяют ошибки подмосковного: не определив целевую аудиторию покупателей, застройщики начинают строительство. В результате концепция часто пересматривается. Еще один важный момент необходимость для застройщика, особенно пришлого, учитывать местную моду на тот или иной тип загородной недвижимости. Условно говоря, если где-то потребители привыкли и любят щитовые домики, их им и надо предлагать.

Каждый регион имеет свои особенности, и полностью перенести московский опыт на другие субъекты страны без поправки на региональную специфику было бы неверно и чревато большим количеством ошибок, подтверждает Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт. Даже в Подмосковье не все поселки, позиционирующиеся как элитные, полностью отвечают требованиям заявленного класса, заявляет Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.

Романчева говорит, что сейчас московские застройщики, которые хотят заняться загородным строительством под Нижним, не приходят со своими маркетологами, а обращаются к местным консультантам. Например, у НЦНЭ из четырех заказов коттеджных поселков два как раз от столичных компаний. Пришлым девелоперам незнакомы местная специфика и особенности менталитета. Эксперт приводит один из привычных диалогов. Москвичи: А 40 соток для загородного дома хватит? Романчева: Нарезайте по 25 и то будет перебор.

Пашков соглашается, что важный комплекс проблем загородного домостроения связан с инфраструктурой и инженерией. У санкт-петербургских застройщиков пока нет стимула и возможностей нагружать их школами, детскими садами, хотя без решения этих вопросов постоянное проживание проблематично.

Анна Рассохина, маркетолог Пересвет Реал Эстейт, к основным ошибкам столичных девелоперов относит несоответствие высокой цены стандартному во всех отношениях поселку, стремление быстро заработать на престижности места, игнорируя концептуальную проработку, тиражирование концепций (увы, даже самые удачные решения со временем выходят в тираж, сожалеет эксперт), незнание потребностей покупателей. Нередки случаи, когда на месте заявленной инфраструктуры в конечном итоге опять-таки строятся коттеджи. Обещанная развитая инфраструктура выступает как своеобразная приманка, а выполнив эту функцию, заменяется коммерчески выгодным строительством.

Остробородов считает, что загородная недвижимость крупных региональных центров быстро догонит Москву по своему качеству, как это уже происходит с городской недвижимостью. Сейчас, к примеру, некоторые регионы могут себе позволить привлечь к проекту не только московских, но и дорогостоящих западных звезд архитектуры. А временное отсутствие московских девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости, в регионах можно объяснить относительной молодостью данного сегмента рынка и отсутствием серьезной конкуренции, появляющейся только в последнее время, говорит эксперт.

Например, подавляющая часть того же Карельского перешейка, где строится большинство коттеджных поселков, до сих пор не газифицирована, отсюда возникают проблемы с отоплением. Электричество для этих целей очень дорого, да во многих местах и мощностей нет многие застройщики изначально закладывают в проекты собственные ТЭЦ. Это дорогое решение, которое повышает себестоимость и эксплуатационные расходы. Есть проблемы с канализацией. За городом эти проблемы целиком проблемы застройщика и покупателя, особенно если это небольшой элитный поселок, перечисляет Пашков трудности строительства поселков под Питером.

Элита на местах
Резниченко, пытаясь составить портрет покупателя элитной недвижимости на региональном рынке, говорит, что скорее всего это будет крупный бизнесмен, работающий в сфере, актуальной для данного региона. Например, в Сибири это нефтегазовые отрасли, в других регионах крупные сырьевые компании.

Через 1-2 года он прогнозирует серьезную экспансию московских девелоперов в регионы, в сегмент загородного строительства, как это происходит в настоящий момент в сегменте городского жилья. Так что региональному загородному покупателю, очевидно, вскоре будет предложено практически то же, что и столичному.

Элитный покупатель в регионах есть, категоричен Мищенко, но он отличается от московского элитного покупателя. Домовладение, в котором живет элитный покупатель в том или ином регионе, по московским меркам можно отнести только к бизнес-классу и то плохого качества. Элитный покупатель в регионах, как правило, традиционно жил в частном доме в городской черте. Сейчас он покупает дома в коттеджных поселках за городскими пределами, но это далеко не те же самые поселки, которые востребованы московскими потребителями. В регионах, говорит Мищенко, элитными считаются небольшие поселки на 5-8 домов, они не требуют больших затрат на рекламу и расходятся в большинстве случаев без активного участия риэлторов, по знакомым или знакомым знакомых.

Основной капитал сосредоточен в нефтегазодобывающих регионах, чем и обусловлен контингент, составляющий региональную элиту. Эти люди предпочитают приобретать недвижимость для постоянного проживания в регионах ведения бизнеса, включая Москву и Петербург, комментирует Манько. Что касается приобретения недвижимости для отдыха, то помимо классической тяги топ-менеджмента к столичному региону приоритетом потребления становятся широко известные европейские курорты. Цены в данных регионах заведомо ниже, чем в Московском регионе на аналогичные объекты.

Сравнивая цены на коттеджи под Санкт-Петербургом с общеевропейскими, Пашков говорит, что у нас аналогичные, а иногда и худшего качества объекты стоят гораздо дороже. Рынок не насыщен, люди покупают пока что есть без особой возможности выбирать, объясняет эксперт. Элитный покупатель в регионах заинтересован в приобретении качественной недвижимости. Это образованный покупатель, которому продать запах от бифштекса невозможно, возражает Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости компании Кирсанова Риэлти.

В таких крупных городах, как, например, Самара, рассказывает маркетолог одной девелоперской компании, есть люди, чье финансовое положение позволяет построить на берегу Волги коттедж, не уступающий рублевскому. В основном пока что это точечная застройка с большими заборами и отдельной мощеной дорогой, ведущей к коттеджу. Ты едешь по буеракам к Волге и вдруг встречаешь короткий участок дороги, ведущей к высокому забору, за которым возвышается двух- или трехуровневый особняк. Рядом могут быть домики победнее. Появляются и так называемые концептуальные поселки, как правило, девелоперы их строят для своих семей и семей своих знакомых.

По словам Преснова, реализация элитных поселков зависит от местоположения, расстояния до города, дороги и, самое главное, от проработки проекта, создания максимума удобств и комфорта проживающим. Балашов добавляет, что главным же по-прежнему остается качество земельного участка. Если он обладает уникальными природно-ландшафтными характеристиками, то 70% успеха обеспечено. А если к этому добавить профессиональный подход и понимание тенденций загородного строительства, то можно получить удачный имиджевый проект.

По его словам, общая ситуация на любом загородном рынке охлаждение симпатий к фьючерсным проектам. Выход для девелопера эксперт видит в профессиональном подходе к созданию поселка еще на этапе его проектирования и создания концепции. Виктор Преснов, руководитель отдела маркетинга и рекламы Пересвет-Региона, соглашается, что спрос на недвижимость элиткласса в регионах по уровню притязаний сопоставим с московским. Правда, покупателей дорогого жилья там немного, поэтому развивать масштабные загородные проекты нецелесообразно, скорее надо делать единичные эксклюзивные проекты.

Объем предложения на местном загородном рынке, по данным Knight Frank Санкт-Петербург, составляет около 2500 коттеджей в организованных поселках в основном премиум-класса. Большинство девелоперов пока предпочитают работать в высоких ценовых диапазонах, делают вывод аналитики и прогнозируют, что такая ситуация будет сохраняться до появления устойчивых признаков насыщения высших ценовых сегментов. Тогда ужесточение конкуренции и снижение ликвидности стимулируют девелоперские компании активизировать деятельность в менее прибыльных сегментах экономкласса.

Под Санкт-Петербургом коттедж класса А стоит уже $1 млн, говорит Пашков, хотя еще год-полтора назад успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение. Требования к элитным поселкам ужесточаются: сейчас уже не только расположение на Карельском перешейке определяет ценовые позиции проекта, но огромное внимание уделяется его концептуальным характеристикам, архитектурному стилю поселка, его сервисному наполнению, говорит эксперт. Цена коттеджа класса А под Питером превышает цену в классе В в среднем в три раза, последняя отрывается от класса С в два раза. Учитывая, что большинство санкт-петербургских проектов сейчас не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует в первую очередь о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования, описывает ситуацию Пашков.

Из-за неразвитости местных рынков региональный покупатель пока инвестирует в подмосковный рынок недвижимости, но неразвитость это вопрос времени, подтверждает Резниченко. Как только крупные региональные рынки станут догонять подмосковный, инвестировать в них будет привлекательно, поскольку посещать различные бизнес-мероприятия и отдыхать проще в локальной зоне.

Светлана Пуцигова, руководитель службы продаж девелоперской компании Олипс (Екатеринбург), говорит, что платежеспособный спрос в сегменте премиум-класса в Екатеринбурге есть. Количество потенциальных покупателей дорогой загородной недвижимости она оценивает в 10 000-15 000 человек (все население города составляет 1,4 млн человек). Правда, Пуцигова с сожалением отмечает, что наиболее обеспеченный екатеринбургский покупатель предпочитает приобретать недвижимость за рубежом или в Подмосковье, на том же Рублево-Успенском шоссе, а остальные не до конца понимают, что они хотят, и готовы брать дома бизнес- или даже экономкласса. Сейчас под Екатеринбургом вторые очереди некоторых поселков, ранее позиционировавшихся как элитные, застраивают таун-хаусами, смешивая разные классы и тем самым снижая общий уровень объекта.

Компания Олипс, начав реализовывать проект коттеджного поселка, стремится выдержать концепцию поселка премиум-класса. Потенциальный покупатель должен дозреть до идеи дома премиум-класса вблизи Екатеринбурга, надеется Пуцигова. Сейчас компания обратилась к столичным консультантам, чтобы совместно разрабатывать концепцию дальнейшего продвижения поселка. Их компетентность оценивали, исходя из количества и качества уже реализованных проектов. С их стороны мы встретили интерес и желание работать. Конечно, рынок они не знают, но готовы его изучать и взять на себя часть ответственности за предложенную концепцию, полна оптимизма Пуцигова.

Пуцигова говорит, что, несмотря на то что екатеринбургскому рынку загородной недвижимости уже несколько лет, четкие критерии классности поселков не сформировались до сих пор. Екатеринбургский рынок загородной недвижимости находится пока в стадии формирования со всеми вытекающими из этого последствиями. То, что пару лет назад считалось элитным жильем, сейчас переходит в разряд поселков экономкласса или вообще неликвидных объектов. С набором требований к загородной недвижимости, в том числе премиум-класса, не определился еще ни потребитель, ни сам девелопер. Есть масса разночтений по наполнению поселка инфраструктурой, по подходу к его проектированию и т. д., утверждает она.

В регионах, как правило, низкая грамотность населения по приобретению земли, сожалеет Романчева. К примеру, на нижегородском рынке встречаются такие казусы: компания-застройщик получила земельный надел в аренду на год и объявила о строительстве коттеджного поселка. Потенциальным покупателям она предлагает участки в собственность, по сути не имея на это никакого права. В прошлом году на местном загородном рынке продавались неразмежеванные участки. Нижегородские застройщики иногда очень интересно борются со стихийной застройкой организованных поселков. Например, в поселке Роза ветров клиент может отказаться от типового коттеджа и самостоятельно построить дом, но он дает обязательство девелоперу сделать это в определенный срок. Гарантией того, что клиент выполнит свое обещание, является аванс в 350 000 руб., который в случае срыва клиентом сроков строительства безвозвратно переходит застройщику.

Распространенная ошибка это несоответствие позиционирования элитного комплекса его объективным характеристикам. Вторая проблема это вопрос инфраструктуры. Плох как ее недостаток, так и излишнее нагромождение, которое не всегда нужно покупателю или не соответствует масштабу проектов. Остальные вопросы это маркетинг, организация продаж. Также на загородном рынке по-прежнему много ниш правового вакуума, перечисляет Пашков.

У региональных застройщиков, как правило, нет правильной концепции поселка, очень часто строятся дома в разных архитектурных стилях, вследствие чего получается разноформатный поселок, который в Московской области принято называть шанхаем, продолжает эксперт. Региональные девелоперы не воспринимают инфраструктуру коттеджных поселков как один из основных факторов, влияющих на реализацию домов в поселке, и очень часто возводят нечто, не соответствующее классу объекта. С продажами тоже не все в порядке: например, цена 1 кв. м дома у леса или воды часто не отличается от стоимости 1 кв. м дома в густонаселенном центре поселка.

Одной из основных ошибок местных девелоперов является то, что они хотят продать неликвидные объекты, утверждает Валерий Мищенко. Если есть спрос на объекты загородного жилья, то будет и предложение этому девизу и следуют региональные застройщики. Поэтому продают плохие по качеству дома по ценам в 2-3 раза выше рыночной стоимости такого домовладения. Девелоперы позиционируют свои объекты, как им захочется, невзирая на хоть какие-нибудь общепринятые классификации загородного жилья.



Главная --> Публикации