Главная --> Публикации --> Первые и последние Закладная революция Далеко от москвы Объем кредитов населению на приобретение недвижимости к 2012 году увеличится в 16 раз Лев хасис пристраивается к "меге"

Принцип малодетности заложен самой структурой домостроения - числом комнат на семью, не менявшейся последние пятьдесят лет, считают эксперты. В двушке и даже трешке родителям с двумя детьми разместиться комфортно весьма непросто.

Сегодня российские власти очень рассчитывают на новый всплеск рождаемости. Но если посмотреть на квартиры, в которых мы живем, выяснится, что рожать по многу детей россияне вряд ли захотят.

Мал золотник
В среднем на одну российскую семью приходится, по данным опроса, 54 квадратных метра.

Публикуемые РГ данные, полученные в ходе опроса населения, проведенного исследовательской группой Ромир, наглядно показывают, в каких квартирных условиях сегодня проживают россияне. Именно эти проблемы и должен решить нацпроект Доступное жилье.

Европейский стандарт - когда число комнат превышает число членов семьи - сегодня смогли реализовать 50 процентов одиноких россиян, 27 процентов семейных пар, 7 процентов семей из трех человек, и лишь 1 процент семей, в которых больше четырех человек.

Каждая шестая российская семья живет в однокомнатной квартире. Самый распространенный вариант - это двушка. В таких квартирах обитает половина всех семей. 29 процентов опрошенных проживают в трешках, 6 процентов - в четырехкомнатных квартирах. А вот пять комнат и больше могут позволить себе очень немногие - всего один процент семей.

Любопытно, что среди квартиросъемщиков мужчин в два раза больше, чем женщин. Подавляющее большинство - это молодые люди до 35 лет, которые еще не успели заработать на собственное жилье. При этом количество тех, кто снимает жилплощадь, заметно возрастает с ростом уровня доходов, что, впрочем, не удивительно, поскольку аренда квартиры - удовольствие не из дешевых. И только 3 процента россиян вынуждены жить в общежитиях или довольствуются служебным жильем.

Чужого нам не надо
Самой удачной экономической новацией за последние четверть века авторы исследования признают приватизацию жилого фонда. По опросам, 80 процентов россиян сегодня имеют собственную недвижимость. У 66 процентов - приватизированная или купленная квартира и у 14 процентов - собственный дом или его часть. 12 процентов граждан по-прежнему предпочитают жить в муниципальных квартирах. Еще 5 процентов снимают квартиру (или комнату).

13 процентов опрошенных проживают в своих нынешних квартирах (домах) меньше трех лет. По большей части это молодые люди от 25 до 34 лет. А среди тех, кто старше 60 лет, таковых только 4 процента. Среди малообеспеченных граждан новоселов - 8 процентов, а среди обеспеченных - 23 процента.

...и старого тоже
Почти 40 процентов населения проживают в домах, построенных до 1970 года. Почти четверть этих домов относятся к ветхому и аварийному жилому фонду - по стране это 200 млн. кв. метров жилья. При этом нового строится только 50 млн. кв. метров в год. Половина наших сограждан живет в домах, построенных 20-30 лет назад. И только 30 процентов обитают в относительно новых домах, построенных после 1990 года.

17 процентов россиян проживают в своих домах от 3 до 10 лет. 35 процентов - по 10-20 лет. И 34 процента - больше 20 лет. Чем старше человек, тем он дольше живет на одном месте, а вот с уровнем дохода зависимость обратная: чем выше доход, тем меньше тех, кто проживает в одной и той же квартире более 20 лет.

По оценкам социологов, около 3,5-4,5 миллиона семей за последние три года улучшили свои жилищные условия, переехав в новую квартиру.Однако за последние три года было построено менее 1,5 миллиона новых квартир, выходит, что большинство счастливчиков покупали жилье на вторичном рынке.

Четверть россиян вполне довольны своей жилплощадью и уверены, что в ближайшие 10-15 лет не будут нуждаться в ее улучшении. При этом обеспеченные граждане чаще задумываются о перемене квартиры, нежели небогатые слои общества, - 31 и 16 процентов соответственно.

Мучительный вопрос
9 процентов жителей нашей страны - это 4,5-5 миллионов семей - в ближайшие три года собираются улучшить свои жилищные условия за счет покупки новой квартиры или строительства дома (дачи). Среди россиян моложе 35 лет таковых 15 процентов, с возрастом такое желание постепенно уменьшается. В планах 13 процентов семей покупка новой квартиры отнесена на период с 2010 по 2017 годы.

Между тем
По данным Росстата, с начала этого года в России введено в эксплуатацию 101,5 тысячи квартир общей площадью 9,5 миллиона квадратных метров. За счет собственных и заемных средств населением построено 32,5 тысячи индивидуальных домов общей площадью 4,7 миллиона квадратных метров.
Как стало известно Ъ, Банк Москвы готовит к запуску ипотечную программу с годовой отсрочкой основного долга. В банке планируют, что она в первую очередь будет полезна семьям с маленькими детьми, временно потерявшим финансовую устойчивость. Однако участники рынка считают, что основную выгоду получит сам банк, и готовятся перенять полезный опыт.

Половина участников исследования заявили, что не имеют финансовых возможностей для улучшения своих жилищных условий и сомневаются, что ситуация как-то сможет измениться в будущем.

Льгота по отсрочке платежа сможет быть применена ко всем вновь выдаваемым ипотечным кредитам, но не ранее чем через два года после своевременного обслуживания долга.

Как стало известно Ъ, к Дню защиты детей (1 июня) Банк Москвы разработал новую программу по выдаче ипотечных кредитов. С начала лета его клиенты будут иметь возможность взять ссуду с отсрочкой платежа на один год, во время которого им нужно будет платить только проценты за пользование кредитом. Как пояснил Ъ управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Александр Шерстюков, в первую очередь отсрочка будет предоставляться семьям или заемщикам, у которых родился ребенок. Кроме того, данным предложением смогут воспользоваться заемщики, нуждающиеся в дорогостоящем лечении, а также те, кто взял потребительский или автокредит в нашем банке, заявил он.

Участники рынка ипотеки считают новую инициативу Банка Москвы удачным ходом. В развитых странах Европы и Америки заемщик может выбирать и изменять в течение срока кредита удобный для него график погашения задолженности, говорит старший вице-президент по рознице Связь-банка Аркадий Комягинский. И Банк Москвы таким образом приближает наш рынок ипотеки к развитым странам. Такая программа дает возможность сохранить заемщику хорошую кредитную историю и лояльность к банку, говорит зампред Абсолют банка Олег Скворцов.

По данным на 1 января 2007 года, среди российских банков Банк Москвы занимает пятое место по величине собственного капитала (38,4 млрд руб.) и четвертое место по сумме чистых активов (361,2 млрд руб.). Портфель его ипотечных кредитов составляет более 7 млрд руб. Год назад банк первым предложил ипотеку без первоначального взноса, а в апреле заявил о выдаче ипотечных кредитов в швейцарских франках и японских иенах.

Участники рынка прогнозируют, что такая удобная опция скоро будет взята на вооружение другими банками. Из-за роста цен на недвижимость ипотечные портфели растут не так быстро, как хотелось. Поэтому банкиры будут придумывать все более лояльные для заемщиков условия, говорит руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По словам Олега Скворцова, Абсолют банк уже разрабатывает аналогичные предложения по ипотеке.

Вместе с тем эксперты отметили, что главные плюсы по новой программе получит сам банк. Увеличив срок кредита, банк автоматически увеличивает и собственный доход за предоставление заемных средств, говорит директор департамента развития ипотечных продуктов банка 'КИТ Финанс' Игорь Иванин. Чем дольше заемщик оттягивает расплату, тем дороже ему обходится кредит. Так, отсрочка на год удорожит кредит на размер его процентной ставки. Кроме того, как отметил Аркадий Комягинский, такое условие даст возможность банку не переводить заемщика в другую группу риска, а значит, и не увеличивать резервы по кредиту.

Developers Diversified (США) владеет и управляет 800 торговыми центрами (15 млн кв. м) в США, Пуэрто-Рико и Бразилии. Выручка в 2006 г. $803,9 млн, чистая прибыль $217,7 млн. Капитализация 24 мая на NYSE $7,5 млрд. Немецкая ECE Projektmanagement специализируется на коммерческой недвижимости и транспортной инфраструктуре. Работает в 15 странах. Стоимость портфеля строящихся проектов 3,5 млрд евро.

Американский девелопер Developers Diversified и немецкая ECE Projektmanagement, пообещавшие вложить в российскую и украинскую недвижимость около 1 млрд евро, начинают первый совместный проект. Партнеры построят крупнейший в Ярославле торговый центр (130 000 кв. м) за 150 млн евро.

Руководитель проекта Илья Ходаков до официального объявления комментировать проект не стал. В сообщении компании говорится, что торговый комплекс будет открыт в 2010 г., а общий объем инвестиций в проект составит 150 млн евро. Получить комментарии представителей Developers Diversified вчера не удалось.

В середине марта этого года компания ООО ЕСЕ Русланд (дочка ECE Projektmanagement) на аукционе приобрела в центре Ярославля трамвайное депо, рассказал представитель администрации города. Сумма сделки составила 510 млн руб. ($20 млн). Депо занимает участок (2,8 га) на ул. Свободы, на котором ЕСЕ Русланд совместно с американской Developers Diversified собирается построить торговый комплекс (130 000 кв. м). Сегодня партнеры объявят о начале реализации этого проекта, говорится в сообщении ЕСЕ Русланд и на сайте администрации Ярославля.

В середине мая Developers Diversified и ECE объявили о создании СП для инвестиций в недвижимость России и Украины. 75% в СП принадлежат Developers Diversified, 25% ECE. Собственные средства, которые СП направит на строительство торговых центров, составят 225 млн евро, но с учетом кредитов компании смогут привлечь порядка 1 млрд евро.

Михаил Рогожин, заместитель директора Jones Lang LaSalle, считает объем инвестиций в объект несколько завышенным. Он напоминает, что спрос на торговые помещения в Ярославле пока находится на достаточно низком уровне: В городе очень мало местных крупных операторов, поэтому девелоперу надо либо делать ставку на московских операторов, а это означает низкие арендные ставки, либо звать местных, которые могут потребовать чуть ли не сделать им отделку помещений.

Удовлетворяют спрос
Несмотря на невысокий спрос, качественных торговых центров в городе пока немного: ТРЦ Фараон (30 000 кв. м) от ГК Ташир, Вернисаж (40 000 кв. м) от Глобал-1, Mirland Development и Газпромбанка, Альтаир (30 000 кв. м) от компании Ермак. Еще один крупный ТЦ на 70 000 кв. м строит тот же Ташир.
Крупнейший девелопер Москва-Сити MosCityGroup осваивает новые направления деятельности. Как стало известно Ведомостям, компания построит логистический парк в Подмосковье, инвестировав в него более $300 млн.

Помимо Ярославля компании построят торговый центр в Рязани (60 000 кв. м), говорится в сообщении ECE. Объем инвестиций 100 млн евро. В реализации проекта участвует также чешский девелопер ECM Group, для которой этот объект будет первым в России.

Логистический комплекс Eco Logistics MCG Group строит в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе, недалеко от аэропорта Внуково. Как рассказал Ведомостям первый замгендиректора MCG Group Дмитрий Чертковский, земельный участок в 73 га был куплен компанией в июле 2005 г., сумму сделки и продавцов он назвать отказался. Площадь складского комплекса составит 400 000 кв. м. Инвестиции в проект Чертковский оценивает в $300 млн без учета стоимости земельного участка по $750 в 1 кв. м, а источниками финансирования называет собственные и привлеченные средства.

MCG Group создана в 2006 г. Реализует два проекта в деловом центре Москва-Сити, всего в портфеле 4 млн кв. м недвижимости. Основным владельцем является председатель совета директоров Павел Фукс. Финансовые показатели не раскрываются.

В успешности склада главную роль играют месторасположение и качество строительства, говорит аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова. Место очень интересное, хорошая транспортная доступность, большой участок позволяет вводить площади пофазово. Удаленность от МКАД может быть очень интересна для компаний, занимающихся производством и распространением товаров FMCG, нацеленных на городскую дистрибуцию по Москве, комментирует Максим Шакиров, директор департамента индустриальной недвижимости Colliers Int. Если проект MCG Group будет реализован, ему придется конкурировать с логопарком Крекшино (350 000 кв. м), который немного дальше по Киевскому шоссе строит Росевродевелопмент.

По словам Чертковского, концепция комплекса уже разработана и сейчас идет подготовка проектной документации. Строительные работы начнутся уже в этом году, а полностью объект будет готов в 2009 г. Подрядчиком, скорее всего, станет турецкая Enka, которая является партнером MCG по другим проектам, продолжает он. Сегодня на рынке есть большая потребность в современных складских помещениях. Для сравнения: вокруг Милана сосредоточено 25 млн кв. м складов, вокруг Рима 10 млн кв. м, Москва пока не набирает и 2 млн кв. м, причем лишь 15% из них современные, объясняет он.

Ранее MCG Group вела переговоры о совместном инвестировании в этот склад с фондом Raven Russian, однако договориться стороны не смогли. Чертковский утверждает, что компания предложила наименее выгодные условия. Виктор Малеванкин, директор по инвестициям Raven Russia, не стал комментировать переговоры.

Несмотря на растущие объемы строительства, предложение качественных складских площадей не может покрыть существующий спрос, говорит Рыбакова. По словам Руслана Суворова, руководителя отдела складской и производственной недвижимости Praedium, с начала 2007 г. было объявлено о планах построить 1,5 млн кв. м складов. Но реально воплощаемые проекты можно посчитать по пальцам их строят Евразия, Giffels, Росевродевелопмент, Capital Partners, МЛП, рассуждает Шакиров.



Главная --> Публикации