Главная --> Публикации --> Тайны обмена Апгрейд панели Московские квартиры. переоценка ценностей? Доступ к доступному жилью Не путайте аванс и задаток

Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге. 90% акций Mirax Group принадлежат президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% Артуру Кириленко. В управлении компании находится, по ее данным, около 1 млн кв. м недвижимости. В портфеле около 5 млн кв. м площадей. Mirax Group возводит самое высокое в Европе здание башню Федерация (432 м). Выручка в 2006 г. $555 млн, EBITDA $200,5 млн.

Девелоперская компания Mirax Group достроит один из самых известных недостроев Москвы жилой комплекс Вертикаль. Столичные власти согласовали увеличение площадей почти на 50 000 кв. м, новый инвестор намерен инвестировать в проект $200 млн.

Строительство Вертикали на Ленинском проспекте начала корпорация Конти в 2002 г. Через год права заказчика и инвестора получило Товарищество застройщиков, которое в качестве генерального соинвестора привлекло компанию Спецвысотстрой. Однако достроить объект им не удалось: в октябре 2005 г. гендиректору ЗАО Спецвысотстрой Константину Золотухину было предъявлено обвинение в незаконном обналичивании более 1 млрд руб., а в январе 2006 г. правительство Москвы объявило о расторжении контракта с компанией.

Согласно постановлению московского правительства (№ 228-ПП), прежний застройщик ЗАО Товарищество застройщиков передает свои права ЗАО Строймонтаж-Капитал, которое обеспечит дальнейшую реализацию проекта. Инвестиционный контракт на строительство многофункционального комплекса Вертикаль был окончательно оформлен в конце мая, сообщила пресс-служба Mirax Group.

Новая концепция комплекса предусматривает строительство комплекса еще большей этажности (33-46 этажей). А площадь объекта будет увеличена со 118 000 кв. м (первоначальный проект) до 165 000 кв. м, жилая часть составит 66 410 кв. м. Гендиректор Спецвысотстроя Константин Золотухин отказался от комментариев.

Глава Москомархитектуры Александр Кузьмин тогда сообщал, что по проекту, разработанному в 2002 г., максимальная высотность комплекса составляла 40 этажей, а Спецвысотстрой повысил этажность до 50 этажей, изменив технико-экономические показатели всего комплекса. Генеральным проектировщиком был назначен ЦНИИЭП жилых и общественных зданий, а заказчиком Новое кольцо Москвы. По новому проекту максимальную этажность снизили до 40 этажей, а площадь комплекса со 179 000 кв. м до 152 000 кв. м. Однако Юрию Лужкову эти параметры показались избыточными, и он отклонил проект, потребовав понизить этажность высотки.

Темников говорит, что всего Mirax Group вложит в достройку здания $200 млн, а продаст 16 000 кв. м коммерческих площадей и 25 000 кв. м жилья. Достроить объект, вернуть городу и собственникам почти 40 000 кв. м жилья из запланированных ранее 53 000 кв. м и при этом выйти в ноль по рентабельности просто нереально, рассказывает он. Даже сейчас, согласовав увеличение жилой части проекта с учетом рыночной стоимости 1 кв. м в $6000-7000, прибыли мы не получаем. Коммерческий директор компании Мироздание Георгий Кузин считает, что продажная цена и жилой, и коммерческой части может составить $4000-4500 за 1 кв. м. Выходит, за эти площади Mirax может получить $164-184,5 млн. Впрочем, по его мнению, за то, что Mirax достроит этот важный для города объект, она, скорее всего, получит определенные преференции по другим своим объектам.

В сентябре прошлого года объект выставляли на конкурс за $21,6 млн, однако он так и не был продан из-за отсутствия заявок. В Mirax Group объясняют это невыгодной экономикой проекта: прежний инвестор комплекса реализовал три четверти жилых площадей Вертикали. Мы согласились достроить объект, чтобы помочь городу решить сложный вопрос с обманутыми соинвесторами, говорит член совета директоров Максим Темников. Однако после проработки первоначальной концепции стало ясно, что рентабельность у проекта отрицательная, поэтому столичные власти пошли нам навстречу и увеличили жилую часть проекта.

Обманутых дольщиков станет меньше
Пострадавшие соинвесторы Социальной инициативы получат к 2010 г. два дома на бульваре Маршала Рокоссовского в Москве, сообщил агентству Интерфакс в четверг источник в мэрии. По его словам, 19 июня правительство Москвы издало постановление № 466-ПП о мерах по защите интересов граждан, пострадавших от неисполнения обязательств коммандитным товариществом Социальная инициатива и компания, и завершении строительства жилых домов на бульваре Маршала Рокоссовского. Первый жилой дом будет построен в 2007-2008 гг., второй в 2007-2010 гг. По словам собеседника агентства, квартиры перейдут к тем, кто заключал договоры инвестиционного вклада в строительство жилых домов по адресам: бульвар Маршала Рокоссовского, вл. 42 и вл. 5- Исключение будет сделано только для лиц, претендующих на несколько квартир (кроме случаев улучшения жилищных условий).
Южнокорейский конгломерат Lotte Group, завершающий строительство торгово-офисного центра Lotte Plaza в Москве, решил повременить с выводом в Россию своих розничных активов супермаркетов и гипермаркетов Lotte Super и Lotte Mart. Вместо собственных розничных форматов Lotte предпочла привлечь в торгцентр арендаторов якорными операторами центра на Смоленке станут премиальные ритейлеры Mercury, Crocus и Азбука вкуса.

Для нас это безусловно положительный шаг, так как строительство уже началось. Кроме того, учтены наши права, радуется Дмитрий Зверев, председатель инициативной группы жителей. 18 июня компания начала строительные работы, сам объект будет сдан в конце 2008 г.

Вчера представители компании Лоттэ Шопинг Рус, российского подразделения корейской Lotte Shopping, сообщили подробности своего первого проекта в России торгово-офисного центра Lotte Plaza на Новом Арбате в Москве. Проект, который планируется сдать в эксплуатацию уже в августе текущего года, обошелся Lotte Group существенно дешевле, чем предполагалось.

Lotte Shopping Сo крупнейший южнокорейский ритейлер, входит в Lotte Group. Компания основана в 1970 г. (до 1979 г. работала под именем Hyeobwoo Industry). Lotte Shopping принадлежит 23 универсальных магазина Lotte, 45 супермаркетов, 46 дисконт-центров Lotte Mart, 23 кинотеатра, магазины duty free, сеть отелей. С 2006 г. акции компании торгуются на Лондонской и Корейской биржах. Оборот в 2006 г. составил $32 млрд. Капитализация Lotte Shopping на Корейской фондовой бирже вчера составила $11,93 млрд.

В результате инвестиции в строительство 21-этажного торгово-офисного центра составили $120 млн, объявили вчера представители компании. Общая площадь сократилась до 85 000 кв. м, а под торгцентр в нем отведено всего 18 134 кв. м.

О планах строительства торгово-делового комплекса в Москве группа Lotte сообщила еще в 1997 г. Тогда она посчитала, что комплекс обойдется в $400-500 млн. Но в 1998 г. планы были временно отложены, и строительство комплекса Lotte возобновила в 2003 г.

Эмин Агаларов, коммерческий директор Крокус Интернешнл, подтвердил Ведомостям, что его компания арендует в Lotte Plaza около 2500 кв. м. Знает он и о планах Mercury арендовать там площади. У Крокус Интернешнл и Mercury уже есть опыт совместной работы: магазины Mercury работают в принадлежащем Крокус Интернешнл торгцентре Крокус Сити Молл. Чем больше брендов собирается под одной крышей, тем лучше, комментирует сотрудничество Агаларов. По его мнению, у нового торгцентра есть шансы на успех, если они соберут хороший портфель брендов.

Корейцы планировали продавать в универмаге собственные бренды. Но, как выяснилось вчера, площади разделят три якорных арендатора продуктовый супермаркет Азбука вкуса (1600 кв. м) и люксовые ритейлеры Mercury и Crocus International. Около 2000 кв. м займет галерея бытовой техники корейской Samsung.

Федеральная служба по финансовым рынкам объявила о расширении списков высших котировальных листов бирж за счет ипотечных облигаций и ценных бумаг иностранных государств. Тем самым возможности по инвестированию средств пенсионных фондов и пенсионных накоплений граждан увеличились. Правда, частные управляющие компании признаются, что рассчитывают на более высокую доходность и ликвидность, чем могут обеспечить новые ценные бумаги.

До 2013 г. Lotte собирается построить еще три объекта в Москве и Петербурге (сейчас она подбирает земельные участки), сообщил гендиректор Лоттэ Шопинг Рус Ким Сун Кван. В следующих объектах могут появиться собственные розничные сети Lotte глава российской дочки Lotte Shopрing сообщил, что компания планирует вывести в Россию свои сети супермаркетов и гипермаркетов. Но до вступления России в ВТО целесообразнее работать с местными операторами на рынке luxury и продуктовой розницы, оговаривается замгендиректора Лоттэ Шопинг Рус Сергей Перескоков.

Существующие требования резко ограничивают возможности эмитентов для попадания их бумаг в высшие котировальные листы. В частности, для попадания в лист А1 требуется, чтобы компания существовала не менее трех лет и на протяжении этого срока работала без убытков. Кроме того, она должна формировать отчетность по МСФО, иметь в совете директоров трех независимых директоров и одному лицу или связанной группе лиц не должно принадлежать более 75% компании. Таким образом, целый пласт эмитентов в первую очередь 100% дочерних предприятий компаний и банков, создаваемых исключительно под выпуски облигаций, по определению исключался из кандидатов в эти списки.

Вчера ФСФР объявила о регистрации в Минюсте приказа О внесении изменений в Положение о деятельности по организации торговли на рынке ценных бумаг. Согласно документу, расширяется список бумаг, которые могут быть включены в котировальные списки А первого и второго уровня. В частности, в биржевые списки высшего уровня могут включаться ипотечные облигации, выпущенные ипотечным агентом, а также ценные бумаг иностранных государств.

Однако, по оценке участников рынка, доходность ипотечных бумаг будет невысокой. Ипотечные облигации АИЖК, которые планируются к размещению в конце мая, по оценкам участников рынка, будут иметь доходность 7-7,5% годовых. Облигации иностранных государств в России еще не торгуются. Наиболее близким их аналогом можно считать рублевые облигации ЕБРР, доходность которых составляет 4,3% годовых. Мы будем участвовать в размещении этих бумаг в том случае, если их доходность будет выше доходности по обращающимся облигациям аналогичного кредитного качества, заявил первый замгендиректора по инвестициям Альфа-капитала Алексей Тухкур. Начальник отдела долговых ценных бумаг управляющей компании Солид Менеджмент Никита Коренцвит отмечает, что для инвестирования средств пенсионных накоплений привлекательна доходность выше 10% годовых. Управляющие также большое внимание при диверсификации пенсионных портфелей уделяют ликвидности бумаг. Для нас важно, чтобы по бумаге была ликвидность, отмечает управляющий портфелем УК 'ВТБ управление активами' Сергей Дюдин. Облигации не должны осесть мертвым грузом на книге организаторов размещения и находиться там до погашения. Такую бумагу не имеет смысла покупать ни по какой доходности, считает господин Дюдин. Новые бумаги могут быть востребованы государственной управляющей компанией (ВЭБ). Вчера в ВЭБе не смогли прокомментировать расширение своих инвестиционных возможностей.

Между тем средства пенсионных фондов и пенсионных накоплений граждан могли быть инвестированы только в ценные бумаги, находящиеся в высшем котировальном списке А В настоящее время этот список ограничен 17 акциями 10 эмитентов, 75 выпусками облигаций четырех десятков эмитентов и паями двух ПИФов. На рынке торгуются ценные бумаги нескольких сотен эмитентов. С внедрением нового положения у управляющих компаний, под управлением которых находятся пенсионные накопления граждан и средства НПФ, появилась возможность повысить диверсификацию пенсионных портфелей. Ипотечные ценные бумаги достаточно надежный инструмент, который интересен для вложения в них пенсионных накоплений, отмечает начальник отдела ипотечных продуктов управляющей компании Регион Девелопмент Михаил Киселев.

Облигации будут выпущены тремя классами: А, Б и В. Бумаги класса А будут распространяться по открытой подписке, то есть купить их сможет любой желающий через брокера на фондовой бирже ММВБ. Облигации других категорий будут проданы по закрытой подписке. Потенциальным покупателем бумаг класса Б является Европейский банк реконструкции и развития, а класса В - само АИЖК. Доля этих классов в общем выпуске невелика - 264 млн и 130,8 млн рублей соответственно. Но именно на них ложатся основные риски. Государственное агентство и ЕБРР выступают косвенным гарантом займа. До сих пор АИЖК было прямым гарантом: оно просто скупало ипотечные кредиты у банков за счет средств, полученных от продажи гарантированных государством облигаций. Новый инструмент намного более сложен. Банк выдает клиенту ипотечный кредит. При этом формируется так называемая ипотечная закладная. Пакет нескольких закладных является основанием для выпуская специальной ценной бумаги - ипотечной облигации. Ее эмитирует специальная финансовая компания, владеющая пакетом закладных. Ничем другим эта компания не владеет и никакой деятельностью не занимается. Соответственно, покупатели ипотечных ценных бумаг не должны беспокоиться о рисках, связанных с деятельностью компании. Залогом получения доходов для инвесторов являются конечные плательщики по ипотечным кредитам.

АИЖК наметило ориентиры цены на облигации
ЗАО Первый ипотечный агент АИЖК разместит 23 мая дебютный выпуск ипотечных облигаций со ставкой купона на уровне 7,05-7,35% годовых. Как сообщил вице-президент, начальник отдела по организации рублевых облигаций Ситибанка (организатор выпуска) Никита Гусаков, эти цифры являются текущим ориентиром по купону, который предполагает премию за дебютность и сложность структуры. По его словам, в настоящий момент организатор видит большой спрос на бумаги от российских и иностранных инвесторов. Спрос от иностранных инвесторов в значительной части представлен российскими 'дочками' крупных международных банков. Кроме того, ряд иностранных инвесторов будет покупать облигации напрямую, сказал он. По словам замдиректора департамента структурированных продуктов АИЖК Дениса Гришухина, следующий выпуск ипотечных ценных бумаг на 10 млрд руб. агентство планирует разместить осенью текущего года.
На следующей неделе на отечественном рынке ценных бумаг должен появиться новый финансовый инструмент. 23 мая Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) продаст участникам фондового рынка ипотечные ценные бумаги на сумму 2,9 млрд рублей. Это первый настоящий ипотечный заем. Потому что погашен он будет 15 февраля 2039 года. Разместить бумаги на такой длинный срок позволяет сама структура займа.



Главная --> Публикации