Главная --> Публикации --> Риелторы меняют руководство Тайны обмена Апгрейд панели Московские квартиры. переоценка ценностей? Доступ к доступному жилью

Исторически Скандинавия (Швеция, Норвегия, Дания, Финляндия) формировалась под сильным влиянием Швеции. Долгое время Норвегия и Финляндия находились в составе шведского королевства. Норвегия провозгласила независимость в 1905 г., Финляндия - в 1918 г. (предварительно побывав более ста лет в составе Российской империи). В свою очередь, Швеция вела долгую и упорную борьбу с Данией, которая также претендовала на Норвегию (с принадлежавшей ей Исландией) и угрожала независимости самой Швеции. До основания своих собственных государств древнее население Швеции, Норвегии и Дании составляли викинги. Будучи искусными воинами, они в VIII - XI вв. держали в страхе всю Европу, проходя ее насквозь до Сицилии. В 1066 г. викинги завоевали Британию. По мнению многих историков, династию Рюриковичей, правившую на Руси до Романовых, основали тоже викинги. Наши предки называли их варягами, уважали за воинскую доблесть и пригласили их править для наведения порядка на Руси. Древние королевские династии до сих пор формально правят в Швеции, Норвегии и Дании, только Финляндия - республика.

Скандинавские страны - это размеренная жизнь, достаток и стабильность. Кажется, здесь все под стать такому же умеренному климату - без летнего зноя и сильных заморозков. Суровая красота здешних мест, высокое качество жизни и низкий уровень преступности - основные слагаемые популярности скандинавской недвижимости.

Скандинавские города ни за что не спутаешь, допустим, с испанскими, итальянскими или французскими. У них свой неповторимый облик - строгий, опрятный и деловой. Скандинавский архитектурный стиль не отличается вычурной роскошью или помпезностью - он красив своей сдержанностью. Под влиянием местного колорита даже стиль модерн здесь сильно преобразился, благодаря чему появилось понятие северный модерн. Прекрасные образцы этого архитектурного стиля хорошо сохранились в крупных городах Скандинавии.

Датчане, норвежцы и шведы, имея общие языковые корни, могут понять друг друга, хотя и не без труда. А вот с финнами им объясниться без переводчика невозможно - финский язык относится к финно-угорской группе, к которой также принадлежат венгерский и эстонский языки.

Плоды прозрачной экономики
Все четыре Скандинавских государства по итогам 2005 г. занимают верхние строчки в индексе Мирового экономического форума наиболее конкурентоспособных десяти экономик мира. Впереди всех - Финляндия. Швеция - на третьем месте, Дания - на четвертом, Норвегия - на девятом. Скандинавские страны, за исключением Дании, удивляют всех высокими темпами роста, превышающими не только средние по Европейскому Союзу, но даже и по государствам - старым членам ЕС. Среднее увеличение ВВП в Скандинавии превысило в 2005 г. 2,5% (в странах ЕС, принявших евро, - менее 2%). Такой устойчивый и успешный рост объясняется высоким домашним спросом, увеличением производства, ростом экспорта, эффективностью и прозрачностью бизнеса. Долгое время инвесторов привлекала в основном Швеция. Однако в последнее время большой интерес стала вызывать Финляндия. Повысилось внимание и к Дании, где рынок стал более ликвидным. Сегодня Копенгаген с пригородами - второй по населенности (после Стокгольма) город в Скандинавии, соответственно, и в сфере недвижимости царит оживление. Норвегия пока все еще остается сложным рынком, хотя изменения в лучшую сторону отчетливо видны и здесь. Во всех странах, в целом, хорошими темпами идет вперед строительная индустрия.

Говоря о Скандинавии, нельзя не упомянуть о ее знаменитых людях, внесших большой вклад в мировую культуру и науку. Шведский химик Альфред Нобель изобрел динамит и учредил Нобелевскую премию, которая присуждается с 1901 г. за выдающиеся достижения в области химии, физики, медицины, экономики, литературы, а также за заслуги в укреплении мира. Андерс Цельсий, шведский астроном и физик, известен изобретением специальной системы измерения температуры - по Цельсию. Норвежец Генрик Ибсен написал философско-драматическую поэму Пер Гюнт. Его соотечественники продолжили славные традиции своих древних предков: путешественник Руаль Амундсен исследовал Арктику и Антарктику, а этнограф и археолог Тур Хейердал, переплыв океан на построенном по древним технологиям плоту, доказал что Америка была открыта викингами задолго до Христофора Колумба. И, конечно, Ганс Христиан Андерсен - датский писатель-сказочник. Его русалочка является символом Копенгагена с 1913 г.

Шведская модель
Самый крупный в Скандинавии (и один из крупнейших в Европе) - шведский рынок недвижимости. Устойчивый подъем в Швеции отмечается с 1997 г. Только в 2001 г. наблюдался спад, но уже в 2002 г. экономика вновь начала расправлять плечи. Цены на жилую недвижимость подскочили в 2004 г. - на 9,6%, а в 2005 - на 9,63%. В Стокгольме они выросли на 7,16%, Гетеборге - на 13,23%, Мальме - на 13,12%. Экономический рост в 2006 г. достиг 4,2%. Ожидается, что в текущем году подъем замедлится, но незначительно. Банковская задолженность населения в конце 2006 г. перестала увеличиваться, что свидетельствует о снижении потребности занимать деньги на приобретение недвижимости и ее обустройство. Финансовое благосостояние населения растет, что, естественно, приводит к устойчивому росту цен на недвижимость. Предполагается, что в 2007 г. шведы будут тратить денег еще больше, и общественные расходы правительства тоже увеличатся. Нельзя не сказать, что Швеция - это уникальная страна. Во всем мире известно выражение шведская модель, что подразумевает тесное партнерство между бизнесом и государством, в результате чего был достигнут высокий уровень благосостояния, сохранена социальная защита населения, а экономика эффективно развивается.

Рынок недвижимости в Скандинавии постоянно растет. Причем это относится ко всем сегментам: и к коммерческой недвижимости, и к жилой. В прошлом году цены на жилую недвижимость в Дании, согласно Global Property Guide, выросли на 23%, а в Норвегии - на 14%. Также подорожало жилье в Швеции и Финляндии - на 12% и 8% соответственно. В настоящее время одинаковая по качеству и размеру квартира (120 кв.м) в центре города, по данным Global Property Guide, стоит: в Осло - $3992 за кв.м, Копенгагене - $2952, Хельсинки - $2600, Стокгольме - $2470.

Суоми рвется в лидеры
Рост экономики Финляндии (по-фински - Суоми) проявляет завидную устойчивость. Увеличение ВВП в 2006 г. составило 4,8%. В текущем году прогнозируется рост ВВП в таком же темпе. Ожидается, что потребление будет расти благодаря снижению налогов и продуманной политике создания рабочих мест. Одновременно будут расти общественные расходы, но умеренно. Цены на жилье с 1995 по 2005 г. удвоились, а в столице Хельсинки они выросли на 135%. Сейчас один метр жилой площади в среднем по стране стоит €179 В конце 1990-х гг. прошлого столетия финский рынок недвижимости пережил упадок, однако сегодня он явно приходит в себя. Столица Финляндии Хельсинки - шумный и быстро развивающийся город. Население города с ближайшими пригородами составило в 2006 г. около 1,2 млн человек. Хельсинки любят иностранные инвесторы. В 2004-2006 гг. на них пришлось почти 40% всех сделок с недвижимостью. С учетом явного превышения спроса над предложением, ожидается, что объем инвестиций в Финляндию будет расти, особенно это затронет Большой Хельсинки.

Согласно Statistics Sweden, с 1995 по 2000 г. ежегодно в стране вводилось в эксплуатацию в среднем 12 тысяч единиц жилья (семейных домов или отдельных квартир), в 2004 г. было сдано 25 тысяч единиц, а в 2005 - 23 тысячи. Кредитование населения в целях приобретения жилья увеличилось с декабря 2005 по февраль 2006 г. на 14%. При этом стоимость оформления сделки покупки или продажи жилья составляет 4,5-6,5% от общей стоимости недвижимости. Доход от сдачи шведской недвижимости в аренду колеблется от низкого до умеренного. Больше всего можно заработать на сдаче в аренду квартиры в центре Стокгольма и в Гетеборге - до 7% в год. На жилье в пригородах Стокгольма можно получить не более 5% годовой прибыли. От получаемой с аренды годовой прибыли нерезиденту придется заплатить налог - 30%. При этом стоит иметь в виду, что законы Швеции твердо стоят на защите прав арендатора, так что выжать с нанимателя лишнее едва ли удастся.

Стоимость сделки с недвижимостью может достигать 10% от цены недвижимости. Сделки с недвижимостью регистрируются в течение 14 дней.

Иностранцы могут покупать в Финляндии жилье без ограничений. Доход от аренды - до 6,2% в год. По финским законам власти держатся нейтрально по отношению к владельцам жилья и нанимателям. Следует заметить, что в этой сфере существует множество нерешенных вопросов. Допускается понижение или повышение арендной платы по обоюдному согласию сторон.

Цены на жилье устойчиво растут с 2003 г. В 2004 г. они увеличились на 10,5%, в 2005 - на 8%. В прошлом году рост продолжился. В городах Ставангер, Берген и Тронхайм они выросли на 14,36%, в Осло - на 9,19%. Доходы от сдачи жилья в аренду в Осло составляют 5% годовых, в Бергене - до 4,2%.

Норвегия, которая сама по себе
В Норвегии годовой доход на душу населения благодаря обильным залежам нефти и газа - один из самых высоких в мире (после Люксембурга и США) - $65 78 Увеличение на протяжении последних шести лет стоимости энергоносителей позволяет снизить налоги и тем самым стимулировать потребление, что, в свою очередь, заставляет всю экономику крутиться быстрее. В 2002 г. Норвегия испытала спад, однако сейчас негативные последствия кризиса преодолены. Экономика растет благодаря буму в строительной индустрии, росту стоимости недвижимости и увеличениям инвестиций в нефтяную отрасль, которая является решающей для всей страны. Номинальные доходы населения растут незначительно, но из-за низкой инфляции на практике они позволяют приобретать больше товаров и услуг. По оценкам экспертов, Норвегия будет наслаждаться нефтяными благами еще 50 лет, а газовыми - 100 лет, после чего ресурсы иссякнут. Чтобы плавно войти в будущее и не лишить будущие поколения надежд на достойную жизнь, Норвегия учредила специальный фонд, в который поступают отчисления от нынешнего использования полезных ископаемых. Уже сейчас идут активные исследования по разработке новых энергетических продуктов и энергосберегающих технологий. Началось применение солнечной энергии, использование силы приливных волн и ветра.

Высокие стандарты Дании
С 1995 по 2000 г. экономика Дании росла на 3,27 % в год. С 2001 по 2004 г. темпы роста замедлились до 0,95%, что связано с мировым спадом - экономика страны чрезвычайно зависима от торгового оборота, в частности от экспорта. Летом 2005 г. датский рынок недвижимости резко пошел в гору, чему способствовал уверенный рост экономики, начавшийся в 2004 г. Соответственно, увеличился потребительский спрос. В последующие два года рост продолжился. В 2005 г. увеличение ВВП составило 3,2%. Начала сокращаться безработица. Соответственно, оживился рынок недвижимости. Объем инвестиций в регионе растет от месяца к месяцу. Дания - это высокотехнологичная промышленность, эффективное сельское хозяйство и стабильность.

Стоимость оформления сделки купли-продажи - 6,24%-8,1% от цены недвижимости, включая пошлину - 2,5%. За все платит покупатель. Сделка регистрируется в течение суток.

В Копенгагене стоимость отдельных семейных домов выросла с 2000 по 2005 г. на 47,28%, а квартир - на 87,14%. В то же время арендная плата выросла только на 13,56%. Оформление сделки с недвижимостью здесь самое дешевое в Скандинавии - 6,18-7,04% от цены недвижимости. Из них около 6% идет агенту (риэлтору, маклеру), причем их платит продавец. Получается, покупатель оплачивает лишь 0,7% от суммы контракта. Доходы от аренды невелики - до 5% в год. В Дании, как и в Швеции, закон поддерживает нанимателя жилья. В то же время эксперты отмечают запутанность подсчета арендной платы.

Цены на недвижимость стали тянуться вверх в 2005 г. Стоимость жилья в 2005 г. выросла на 21,3% (в 2004 - на 11,76%). В отличие от других государств ЕС, в Дании нерезидент может приобрести недвижимость только в трех случаях: 1) если он проживает в Дании не менее 5 лет; 2) является жителем страны-члена ЕС и работает в Дании; 3) является нерезидентом, но постоянно официально живет и трудится в Дании.

Панорамный вид
Как рассказывает руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев, за первый квартал года объем предложения составил 13,3 тыс. объектов, что на 4% меньше, чем за последний квартал 2006-го, но на 12% больше, чем за первый квартал его же. С начала года предложение увеличилось на 28 новых поселков, говорит исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, причем основной прирост произошел за счет поселков эконом-класса и бизнес-класса.

Дания интересна своими старинными замками и морскими крепостями, увлекательными музеями и замечательными парками. В центре Копенгагена расположен один из старейших в Европе парк развлечений Тиволи, открытый в 1843 г. Еще гораздо более древняя достопримечательность Дании - замок Кронборг, расположенный на острове Зеландия у пролива Эрессунн. Считается, что именно в Кронборге Вильям Шекспир поселил своего героя Гамлета, принца Датского.
За последние полгода на рынке загородной недвижимости изменилось многое. В частности, появилось множество поселков эконом-класса, к тому же говорят о начале стагнации и на этом рынке. Мы опросили участников рынка о тенденциях рынка и причинах перемен.

Что до цен, то, по словам Алексея Кудрявцева, рост в первом квартале 2007 года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта. Зависимость ценовой динамики от направления проследить достаточно легко. На самом престижном и дорогом направлении Рублево-Успенском шоссе цена может доходить до $300 тыс. за сотку, а в среднем составляет около $40-50 тыс. за сотку. Второе место занимает Новорижское шоссе, где стоимость сотки в зоне до 20 км от столицы варьируется в диапазоне от $20 тыс. до $50 тыс. Самые низкие цены зафиксированы по восточному и юго-восточному направлениям, говорит Алексей Кудрявцев.

Всего же на загородном рынке Подмосковья, по словам заместителя директора компании Миэль Загородная недвижимость Владимира Яхонтова, сегодня представлено 25 тыс. домовладений. Или, по статистике, предоставленной компанией Vesco Realty, 2,54 млн кв. м. Речь в данном случае идет только об объеме готового предложения, уточняет генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. А объем предложения в стадии проектирования и строительства 6,11 млн кв. м. Спрос традиционно сильно превышает предложение в эконом-сегменте, отстает в сегменте бизнес-класса и примерно соответствует предложению в элитном сегменте. В сегменте люкс дефицит наблюдается только по самым дорогим домовладениям: имеются в виду, например, поселки на несколько домов, расположенные в уникальных природных местах полуострова рек, особой красоты и экологической ценности лес и т. п.

Evolution, not revolution
Ничего революционного не произошло в расстановке сил между подмосковными направлениями. По-прежнему лидирует в количестве предложений Новая Рига, оттеснив еще в прошлом году бывшего лидера Рублево-Успенское шоссе; хорошие темпы развития показывают Калужское, Киевское и Дмитровское направления. Наиболее активно с начала года развивались Новорижское и Калужское шоссе (9 и 5 новых проектов соответственно). Аутсайдерами можно назвать восточные направления, которые развиваются наиболее медленно как в плане коттеджного строительства, так в плане инфраструктуры, считает Мария Литинецкая. Я бы не стал говорить о направлениях-аутсайдерах, придерживается иной точки зрения Сергей Леонтьев. Восток действительно не так на виду, однако там есть и престижные проекты (та же Малаховка на Новорязанском шоссе). Леонтьев отмечает как скачок года развитие Киевского и Боровского шоссе: После того как были построены первые 30 км до Апрелевки, резко увеличилось число качественных проектов, а следовательно и цены.

По данным Сергея Леонтьева, если на Рублевке цены выросли (имеется в виду вторичное жилье) на 8%, то, например, на Дмитровке, Новой Риге, Ленинградке, Киевском, Калужском, Боровском направлениях всего на 4%. Почти 95% рынка сегодня это рынок проектов, уточняет Леонтьев. И надо отметить, что размер девелоперских коррекций на этом рынке сейчас ниже, чем раньше: 2-3% вместо привычных 5% в полгода.

Направления отличаются и с точки зрения баланса спроса и предложения, подчеркивает Литинецкая: На Рублево-Успенском шоссе предложение ограничено, темп ввода новых поселков заметно сократился, а спрос остался на том же уровне, что привело к дисбалансу спроса и предложения в сторону спроса. На Новорижском шоссе наблюдается равновесие предложения и спроса. Киевское и Калужское направления характеризует некоторая избыточность предложения. Однако необходимо отметить более высокие темпы роста популярности Киевского направления относительно Калужского, в то время как объем предложения растет более медленными темпами.

Наибольшее количество предложения характерно для Новорижского, Киевского, Рублево-Успенского, Калужского и Ярославского направлений, уверен Владимир Яхонтов. К этой пятерке вплотную приближаются районы Подмосковья вдоль Каширского, Дмитровского и Минского шоссе. Набирающая обороты популярность Киевского и Калужского шоссе связана с хорошей транспортной доступностью (Киевское и Боровское шоссе расширены и обновлены до района аэропорта Внуково) и малой загруженностью трасс. Именно это позволяет девелоперам предлагать проекты эконом-класса, которые находятся в зоне от 30 до 100 км от МКАД, а ранее такие проекты были невозможны именно из-за низкой транспортной доступности.

Одной из главных тенденций на рынке загородной недвижимости стала, во-первых, застройка значительных участков земли мегапроектами, считает Мария Литинецкая. Уже заявлено о начале строительства в этом и следующем году нескольких крупных проектов, занимающих площади от 400 до 13 000 га: Остров Барвиха, Рублево-Архангельское, Плещеево, Остров Истра, проект А101, Большое Домодедово. Во-вторых, идет активное развитие формата дальних дач, а также повышение интереса застройщиков к эконом-классу. В-третьих, вырос объем инвестиций в строительство подмосковной инфраструктуры. В-четвертых, продолжает развиваться тип разноформатного поселка, сочетающего в себе различные форматы загородной недвижимости (таунхаусы, коттеджи, малоквартирные дома).

Тенденции: взгляд изнутри
Несмотря на то что самой очевидной проблемой рынка участники в один голос называют дефицит предложения эконом-класса, именно заметный рост доступного предложения отмечается и как основная тенденция-200 Девелоперы обратили внимание на эконом-сегмент (дома до $250 тыс.), говорит Сергей Леонтьев. Возможности компаний доросли до такого уровня, который позволяет удовлетворить, наконец, спрос в эконом-сегменте. К нам пришли технологии, позволяющие удешевить строительство: масштабирование, типовые проекты, относительно дешевые стройматериалы. Кроме того, девелоперы переводят земельные участки под дачное строительство, а не под ИЖС, что позволяет снизить издержки на 15-20%. По словам эксперта, уже сейчас девелоперы могут снизить себестоимость строительства до $500-600 за кв. м (что вполне укладывается в итоговую цену в пределах $250 тыс. за дом), а в будущем есть возможность довести себестоимость и до $400 за квадрат. Рынок эконом-класса, по сути, только начинается, и в среднесрочной перспективе я бы прогнозировал бум строительства жилья эконом-класса, когда его объемы станут сопоставимы с объемами жилищного строительства в Москве.

А была ли стагнация?
Слово стагнация одно из самых употребляемых в 2007 году всеми, кто интересуется недвижимостью. В том, что именно она царит сейчас на московском рынке, никто не сомневается. А вот как с этим дела на загородном рынке, который (по поверью) копирует столичный с некоторым отставанием? В начале года на рынке наблюдалась стагнация, не избегает термина Мария Литинецкая. Темпы роста цен были достаточно низкими: около 4% на поселки бизнес-класса и элитные, чуть выше был рост цен на поселки эконом-класса (около 6%), притом что именно в поселках этого класса было исключительно сезонное провисание продаж, а не связанное со стагнацией. В первые два месяца второго квартала рост цен составил около 5%. Цены на земельные участки, по словам эксперта, также практически не претерпели изменений. Подорожали только лесные участки (на 5-7%).

Владимир Яхонтов отмечает как характерную тенденцию начало формирования дорогих пригородов Москвы в 30-километровой зоне от МКАД. Можно говорить о том, что в ближайшие 5 лет дешевое жилье из этой зоны исчезнет, уверен эксперт. Еще одна намечающаяся тенденция появление новых проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД (от 50 км от МКАД) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Девелоперы с интересом идут на дальние участки, потому что существует активный спрос на так называемые дачи, то есть дома для сезонного проживания. А еще проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.

Темпы роста цен в текущем году будут несколько ниже, чем в предыдущем году, и составят порядка 27-30%, считает Литинецкая. Быстрее будут дорожать поселки эконом-класса, а соответственно, и ценовая планка эконом-класса будет выше. После небольшого спада в начале 2007 года рынок ожидает сезонный всплеск. На рынке в целом можно прогнозировать появление большего числа поселков эконом-класса, хотя количество этого предложения не покроет гигантский спрос, который в этом сегменте продолжит расти. Можно также ожидать сокращения объемов предложения в сегменте бизнес-класса, что должно в принципе уравновесить спрос и предложение в данном сегменте.

Многие клиенты сейчас стараются оттянуть момент покупки, апеллируя при этом именно к стагнации, рассказывает Леонтьев. С другой стороны, если московский рынок становится рынком реально существующих квартир, то загородный в самом начале этого пути (95% предложения на этапе проектирования и строительства). И когда он станет рынком реально существующих коттеджей, цены, безусловно, вырастут. Да и потом, если сравнивать с рынком московского жилья, загородный практически и не рос. Поэтому никакой коррекции тут ждать не приходится. Как, впрочем, и скачка цен ресурсов для такого роста нет.

Однако повторюсь, уже год я не могу произвести банальный размен. Причина не в длинных цепочках альтернатив: на рынке просто нечего купить. Как ни парадоксально, падение цен на недвижимость не увеличило предложение квартир, а заметно сократило его. Цены начали заметно снижаться с конца прошлого года, а с февраля-марта этот процесс стал лавинообразным. Типичная ситуация квартира, выставленная в конце прошлого года за $320 тыс., сейчас продается за $250 тыс., а после недолгого торга с продавцом цена может быть опущена до $230 тыс. Еще несколько месяцев назад подобные скидки на квартиры невозможно было себе представить.

Уже без малого год я занимаюсь разменом квартиры моей мамы. Схема запланированной сделки до смешного проста: четырехкомнатную квартиру в сталинском доме на Грузинском валу надо обменять на двухкомнатную в Северо-Западном округе, а оставшиеся деньги пустить на решение жилищных проблем моего младшего брата. Подобные сделки приходится проводить едва ли не трети семей в этом городе. Да и агентства недвижимости, одно из которых занимается подбором для меня вариантов, вроде бы в основном именно на таких альтернативных цепочках специализируются.

Я посмотрел достаточное количество квартир на вторичном рынке большинство находится в таком состоянии, что непонятно, как вообще можно за них отдавать хоть какие-то деньги. Речь идет не о запущенности дома прежними хозяевами, а о банальной ветхости не такого уж старого жилья. Чудовищные швы между потолочными балками; стены, склоненные в разные стороны; крохотные кухни со свежераздолбанными дырами для новых газовых труб; радиаторы, на которых слой ржавчины проступает из-под краски, всю эту красоту можно найти в любой квартире, за которую просят минимум четверть миллиона долларов США. Это весьма большие деньги для любого жителя нашей страны. И лично я не понимаю, как можно такое количество заработанных (или взятых в долг под проценты) денег отдать за пропахшую старостью квартиру с уныло нависающим над головой потолком.

Казалось бы, самое время приобретать недвижимость на спаде рынка. Но покупать в Москве, по большому счету, нечего. Хороших предложений на первичном рынке практически нет. Это понятно застройщики придерживают свой товар, надеясь на небольшой рост цен к концу года. А жилье на вторичном рынке просто не стоит тех денег, которые за него просят.

Риэлтеры, с которыми я беседовал, говорят, что ситуация изменится в середине осени. Но почему она изменится, какие объективные факторы на это повлияют не может объяснить никто. Так что не исключено, что пик цен на жилье в Москве действительно уже пройден.
Еще с советских времен бытует мнение, что, выбирая квартиру по вертикали, нужно ориентироваться на середину дома. Всегда крайние этажи считались наименее пригодными для комфортного проживания. В газетных объявлениях до сих пор нередко попадается оставшаяся с тех времен фраза первый и последний не предлагать. Однако в секторе дорогого жилья первые и последние этажи оправдались в глазах потенциальных покупателей.

Складывается ощущение, что частные продавцы оказались гораздо менее готовы к снижению спроса (и, соответственно, цен) на московские квартиры, чем профессиональные риэлтеры и застройщики. Непоколебимая вера в то, что их квартира может быть в любой момент продана, и непременно за наивысшую цену, сыграла с ними злую шутку. Никто не хочет признавать, что квартира порой единственное имущество вдруг стала малоликвидным и стремительно теряющим цену товаром. Тем не менее, так оно и есть. Очевидно, что скоро столичный рынок жилья переживет очередное потрясение резкое падение цен на вторичку на фоне отсутствия роста цены на первичном рынке. В результате радикально изменится такое понятие, как инвестиционная квартира. Если еще в начале прошлого года любое вложение в жилье можно было считать прибыльной инвестицией, то сейчас значительная часть сделок по покупке квартиры с целью ее перепродажи будет иметь отрицательную доходность. Впрочем, частные инвесторы уже реагируют достаточно посмотреть базу объявлений, и становится понятно, что покупатели сбрасывают квартиры даже в новых домах бизнес-класса.

У последних этажей свои особенности. Раньше в домах бизнес класса квартиры на последних этажах стоили дешевле по сравнению с предпоследними, комментирует директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин. Покупатели не могли избавиться от стереотипа, что квартира на последнем этаже это протекающая крыша и шум лифтового и прочего инженерного оборудования.

Естественные недостатки
Конечно, люди, не привыкшие жить в домах повышенной комфортности, с опаской относились к возможности приобретения квартиры на нижних и верхних этажах, и не без основания. Постоянный шум под окнами и свет фонарей, хлопающие подъездные двери и писк домофона, вой автомобильной сигнализации и выхлопные газы припаркованных во дворе автомобилей все эти особенности беспокоят жителей первого этажа гораздо сильнее, чем их соседей сверху. Не последнюю роль играет тот факт, что первый этаж это худшее расположение в здании с точки зрения безопасности, что влечет за собой необходимость ставить решетки на окна. Кроме того, квартира на первом этаже может быть холоднее по сравнению с другим жильем из-за холодного пола, а также сырой из-за близости к подвалу. К тому же, у многих людей проживание на первом этаже вызывает чувство дискомфорта как некий психологический фактор.

Ближе к земле
Практически все первые этажи в новых домах нежилые. Правительство Москвы постановило, что впредь на первых этажах будут располагаться объекты социально-бытовой инфраструктуры: магазины, прачечные, салоны красоты, фитнес-центры, медицинские центры, кафе, рестораны и т.д. Таким образом, в современных новостройках второй этаж, как правило, является первым жилым. А зачастую первый жилой поднимается еще выше. В наших домах проблемы первых этажей не существует, подтвердили в пресс-службе компании Дон-Строй, поскольку все наши жилые комплексы расположены на стилобатах, и первый этаж фактически начинается в районе четвертого-пятого этажа современной панели.

В ряде случаев, последний этаж непопулярен среди потенциальных покупателей из-за неудобств, связанных с возможной поломкой лифта. Главным образом это касается покупателей старшего поколения, так как на верхние этажи им сложнее подниматься. Страшно себе представить пеший подъем на 16-й этаж. А если это новая высотка? Впрочем, в таких случаях разница между последним и предпоследним этажами практически неощутима.

Среди приобретающих такие квартиры, люди, которые по каким-то психологическим причинам (например, некомфортное самочувствие на высоте) предпочитают жить на нижних этажах, отмечает Сергей Лушкин. И тогда квартира на втором этаже один из вариантов обеспечения им комфортного проживания. Это позволяет отказаться от использования лифта, что для определенной категории людей является существенным при выборе квартиры.

Сегодня, приобретая квартиру на втором этаже (то есть первом жилом), люди понимают, что они так же, как и собственники квартир на более высоких этажах, получают жилье повышенной комфортности в доме с просторными холлами, огороженной придомовой территорией с детской площадкой, развитой инфраструктурой, подземной автостоянкой, развитым сервисным обслуживанием. В квартирах на этих этажах также как правило, запроектированы балконы и лоджии.

В сегменте элитной недвижимости дешевизна является менее веским аргументом, чем комфорт приобретаемого жилья, поэтому девелоперы стараются повысить привлекательность такой недвижимости и придумывают новые способы освоения первых этажей.

И все же, если говорить о массовом спросе, на сегодняшний день квартиры на первых этажах представляют интерес для покупателей только в силу своей дешевизны. Разница в цене квартиры на втором и на последнем этаже может достигать $20-30 тыс. и более. Хотя сейчас, в связи с растущим спросом на квартиры на нижних этажах, эта дельта сокращается.

На рынке уже встречались проекты, включающие своеобразный дом в доме на первом этаже двухуровневую квартиру с отдельным входом с улицы и небольшим палисадником. Однако большой популярностью среди покупателей такие объекты не пользовались, отмечает директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Новостройки Кайдо Карма. Обычно они продавались последними в доме и по невысоким ценам. Я думаю, что лучше создать дополнительную стоимость всему объекту целиком, размещая на первом этаже инфраструктуру, просторные входные группы и прочее, чем испытывать сложности с продажей квартир на первом этаже.

Например, на первых этажах жилых комплексов Покровское-Глебово и Покровский берег высота потолков на 20-30 см больше, чем на остальных, рассказывает директор по маркетингу компании Конти Юрий Синяев, все это позволило нам позиционировать их, как встроенные таунхаусы.

Возможно, жильцы пока не привыкли к подобным экспериментам. Хотя иметь квартиру на первом этаже с огороженным пространством перед входом, куда, например, можно было бы ставить велосипеды, коляски и т. д. идея вполне достойная. Это говорит о том, что застройщики попытались предложить образ жизни, связанный именно с первым этажом.

Впрочем, можно привести и примеры удачного розыгрыша нижних этажей. Например, в жилом доме Hortus Harmonia на Ботанической улице первые этажи продавались дороже остальных. Дом Hortus Harmonia стоит на краю Ботанического сада МГУ, известного также как Аптекарский огород, рассказывает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Это ухоженный зеленый парк в центре Москвы, в доме есть собственный выход в сад. Из окон квартиры на первом этаже открывается великолепный вид на Ботанический сад МГУ, это создает ощущение пребывания за городом. Стоит упомянуть отличительные черты самой квартиры она двухуровневая с панорамным остеклением высотой семь метров, система двойного света отлично дополняет виды из окон. Таким образом, грамотно выбрав концепцию объекта, можно не только решить проблему видов на первых этажах, но и повысить привлекательность такой квартиры.

Принято считать, что с точки зрения экологии верхние этажи находятся в благоприятной ситуации, поскольку загрязняющие воздух примеси скапливаются у поверхности земли, отмечает Кайдо Карма. Таким образом, если в проекте на последние этажи закладываются большие площади и высокие потолки, подкрепленные хорошим видом из окна, то квартиры, здесь расположенные, даже не являясь пентхаусами, могут претендовать на самые высокие цены в здании.

Жилье поднебесное
Что касается этажей под крышей, то они были реабилитированы девелоперами за счет видовых преимуществ. С последним этажом возможны разные варианты. Если даже человек приходит заведомо с настроением первый и последний не брать, то квартиру на последнем этаже он, может быть, все-таки купит. Особенно, если это дом в центре города, где виды из окон хорошие. Принцип чем выше, тем дороже остается актуальным за хорошие видовые характеристики люди готовы доплачивать. И здесь стоит отдельно рассмотреть квартиры в элитных домах и домах бизнес-класса.

Если речь идет об эксклюзивных зданиях, то там последний этаж соответствует общему высокому стандарту качества и даже превосходит по потребительским качествам квартиры на остальных этажах. Именно последние этажи в высококлассных домах в большинстве случаев являются наиболее престижными. И чем лучше дом, тем больше его последний этаж ассоциируется с простором и роскошными панорамами или, скажем, чердаками, которые можно переделать под студии.

Как правило, в высотных элитных домах на последних этажах располагаются пентхаусы, относящиеся к категории дорогой элитной недвижимости. Такие квартиры, прежде всего, имеют большие площади, уникальные планировочные решения и видовые характеристики. В элитных домах средней и малой этажности пентхаусы, как правило, не проектируются, однако и там квартиры на последних этажах отличаются нестандартными планировочными и архитектурными решениями, а также малым количеством квартир на этаже. Так, например, в строящихся элитных домах Квартала есть секции, в которых на последнем этаже расположена только одна квартира. Собственник элитной квартиры на верхних этажах дополнительно получает уникальные планировочные решения.

Что касается собственно последнего этажа, то в современных дорогих домах, как правило, все коммуникации выносятся на крышу, и продаваемый жилой этаж фактически предпоследний. Последний этаж в домах повышенной комфортности является таковым лишь формально, поскольку над ним располагается еще и технический этаж или некое пространство, отделяющее верхний жилой этаж от собственно крыши. Тем самым вероятность того, что крыша будет протекать, продуваться ветрами и сильно прогреваться солнцем в летние месяцы, ничтожно мала, поэтому повода для занижения стоимости таких объектов нет. А технические этажи в новых высотках Дон-Строя повторяются через определенное количество жилых этажей, что также позволяет избежать неудобств, связанных с обслуживанием и эксплуатацией инженерии на более высоких этажах.

Одно из основных преимуществ квартиры на последнем этаже это возможность оборудовать мансарду, считает Юрий Синяев из компании Конти. В подобных квартирах больше света, тише и воздух чище, если это высотный дом, (выхлопные газы от автомобилей так высоко не распространяются). Кроме того, современные технологии строительства позволяют владельцам квартир не бояться во время дождей попадания воды с крыши в квартиру.

Сейчас клиенты, предпочитающие жилье на последних этажах, понимают, что они приобретают, прежде всего, потрясающие видовые характеристики и отсутствие соседей сверху, что дает им возможность не зависеть от ритма и образа жизни соседей. А все недостатки домов советского времени в сегодняшних домах повышенной комфортности исключены. Вероятность протечки крыши в подобном доме сегодня не больше вероятности затопления квартиры соседом сверху.

Впрочем, иногда клиенты воспринимают технический этаж над своей головой как неудобство. В одном элитном доме покупательница квартиры на последнем этаже поставила условие: куплю квартиру, только если и часть технического этажа над ней будет оформлена в собственность. Не то чтобы она нуждалась в дополнительной площади (к тому же без окон), просто ей не хотелось, чтобы у нее над головой кто-то ходил. Возможность присоединения части технического этажа была, и продавцы пошли навстречу. Заодно привередливая покупательница получила лишнюю площадь, на которой можно обустроить, к примеру, домашний кинотеатр.



Главная --> Публикации