Главная --> Публикации --> Москвичей ждут проблемы с гаражами Желающие купить квартиру в кредит смогут пользоваться услугами ипотечных брокеров бесплатно Архитекторы не торопятся с новыми проектами детских садов и школ На рынке недвижимости открылась ниша для заработка интеллектом За "детский мир" взялись по-взрослому

Государство не сможет обойтись без помощи бизнеса в реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье. Сегодня уже очевидно, что никакими административными или запретительными мерами ситуацию на рынке недвижимости улучшить не получится, а будет только хуже. Даже самый грозный прокурор своим решением цены на квартиры снизить не сможет. Для того чтобы ситуация со строительством дешевого жилья сдвинулась с мертвой точки, нужен диалог и нужна совместная работа.

Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России рискует забуксовать из-за дефицита стройматериалов.

Пока же реальное взаимодействие бизнеса и власти в рамках нацпроекта Доступное жилье, судя по всему, имеет следующий положительный результат. После обмена мнениями заинтересованными сторонами был зафиксирован определенный круг проблем в строительной отрасли, решать которые необходимо совместно.

В целом понятно, что государство хочет от бизнеса: стройте как можно больше и продавайте как можно дешевле. Бизнесменов, в свою очередь, интересуют более конкретные вопросы: как государство сможет гарантировать их инвестиции, сможет ли обеспечить единые правила игры в масштабах всей страны? Поэтому определенный скепсис с их стороны существует. И чтобы его преодолеть, может быть, стоит более детально проработать условия совместной работы государственных органов и частных компаний участников нацпроекта?

Тезис о кризисном состоянии индустрии стройматериалов объективный факт, подтверждаемый имеющимися в распоряжении правительства цифрами. Характерно, что эти цифры приходят непосредственно от участников строительного рынка, которые максимально заинтересованы в том, чтобы власть, принимая решения, учитывала реальное положение вещей.

В принципе все острые вопросы лежат на поверхности, и чтобы их обнаружить, никаких особенных усилий прикладывать не пришлось. Самый главный из них заключается в том, что грандиозные планы правительства по резкому увеличению количества вводимого в эксплуатацию доступного жилья упираются в одну фундаментальную проблему: на такие объемы строительства, как запланировано, в России просто не производится такого количества стройматериалов. Многие существующие в отрасли предприятия не реконструировались еще со времен СССР, оборудование на уровне 60-х годов прошлого века, кадровый и интеллектуальный потенциал за время вынужденного бездействия растерян. Это значит, что выйти даже на проектные мощности, заведомо недостаточные при запланированных объемах строительства, нашей стройиндустрии будет непросто.

Простой пример. Максимальные возможности всех производящих цемент предприятий страны оцениваются в 69 млн тонн, при том, что для обеспечения реализации ФЦП Жилище к 2010 г. необходимо выпускать не менее 8090 млн тонн цемента ежегодно. То есть как минимум в полтора раза больше, чем отрасль по состоянию на сегодняшний день может произвести даже теоретически. Кроме того, почти весь цемент (85%) в России производится по отсталой и дорогой технологии так называемому мокрому способу. Европа, Америка, а с недавних пор и Китай от этого способа отказываются. В результате на тонну цемента у нас расходуется в два раза больше энергоресурсов, чем в странах с современной строительной индустрией. А ведь в том числе дефицит цемента и других строительных материалов сильно затрудняет массовое строительство вообще, а дешевого жилья в частности.

Так, глава компании Интеко Елена Батурина является заместителем руководителя межведомственной рабочей группы по реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. В минувшем году специалисты ее компании оказывали методологическую поддержку национальному проекту, проведя комплексное исследование, изучив ситуацию с производством строительных материалов в Орловской, Ростовской, Иркутской, Сахалинской областях, а также в Краснодарском, Красноярском, Хабаровском и Приморском краях. Изучалось состояние предприятий стройиндустрии, определялась потребность рынка в строительных материалах, анализировались демографические и социологические данные. Основной вывод, сделанный по результатам этого исследования, простой массовое строительство жилья и необходимой инфраструктуры к нему возможно только при восстановлении отечественной промышленности строительных материалов. И речь идет не только о производстве цемента или кирпича, а большинства основных видов строительных материалов.

Впрочем, сегодня большой бизнес уже решает проблему дефицита стройматериалов собственными силами. Крупнейший в России холдинг Евроцемент Груп планомерно реконструирует принадлежащие ему цементные заводы. Уже упомянутое Интеко, несколько лет назад сократившее свое участие в цементной отрасли, теперь возвращается на этот рынок с амбициозными инвестиционными проектами. В расчете на длительную перспективу компания Батуриной купила два завода в Краснодарском крае: Атакайцемент и Верхнебаканский цементный завод. В будущем, как обещают в Интеко, на базе этих двух заводов будет создано крупнейшее в РФ объединение по производству цемента общей мощностью 5 млн тонн в год.

С учетом собранной Интеко информации был разработан проект федеральной целевой программы по развитию промышленности строительных материалов и строительной индустрии. Несмотря на свое громкое официальное название, это не бюрократический документ, а скорее продуманный бизнес-план с ясными целями и четким планированием мероприятий для их достижения.

Это, конечно, правильный подход, только нужно как минимум несколько лет и значительные капиталовложения, которые сможет позволить себе далеко не каждая компания, чтобы можно было говорить о каких-то существенных изменениях в общероссийском масштабе. К примеру, комплексная реконструкция только одного усредненного цементного завода не может стоить менее 100 млн долларов, а срок окупаемости данного проекта вряд ли будет меньше 57 лет, до этого момента изобилия дешевого цемента ждать не приходится. А если государство все-таки хочет, чтобы программа Доступное и комфортное жилье была выполнена в заявленный срок, придется подумать о конкретных механизмах помощи и поддержки для отрасли.

Любой девелопер может создать свою подрядную организацию для выполнения тех или иных работ. Здесь надо руководствоваться тем, как это будет влиять на себестоимость строительства. Так, например, некоторые застройщики имеют свое производство бетона, стеклопакетов, ограждающих конструкций, кирпича и других материалов. Мы тоже ступили на этот тернистый путь, решив, что целесообразно организовать свой бетонный завод, чтобы не зависеть от капризов поставщиков, а получать бетон хорошего качества в срок, говорит заместитель председателя правления строительной компании MIRAX GROUP Михаил Чиженок.

Как видим, все-таки бизнес понимает и поддерживает не только свои, но и государственные интересы, ожидая при этом от него встречной помощи, ссылаясь на опыт наших ближайших соседей. Так, в соседнем Казахстане, где существует схожая проблема дефицита стройматериалов, финансовая поддержка производителей цемента осуществляется на государственном уровне. Недавно, к примеру, было объявлено о масштабном проекте по строительству в Жарминском районе Восточно-Казахстанской области цементного завода производительностью до 1 млн тонн цемента в год. Общая стоимость проекта составит 75 млн долларов США, при этом 50 млн долларов США будут предоставлены государственным Банком развития Казахстана. Авторы проекта подчеркивают, что строительство этого цементного завода соответствует Программе развития промышленности строительных материалов, изделий и конструкций, принятой в Казахстане на 20052014 годы. Возможно, аналогичная программа будет запущена и в России.

Характерно, но даже потенциальные конкуренты признают, что возвращение Интеко и приход в отрасль таких компаний, как Базовый элемент, будет выгоден сегодня всем. Сергей Мещеряков, директор по связям с общественностью Евроцемент Груп, в этой связи отмечал: Наша компания не сможет обеспечить весь прирост производства цемента, необходимый для реализации нацпроекта Доступное жилье и создания инфраструктуры под него. Стране нужны новые мощности. Необходимость в них острейшая.

И если не зацикливаться на нацпроекте, а просто исходить из экономических расчетов, то комплексное наращивание мощностей по производству цемента, бетона, кровельных и утеплительных материалов повлечет за собой пусть и небыстрое (на это рассчитывать не приходится) снижение цен на строительные материалы. А это неминуемо отразится на себестоимости квадратного метра, а значит, и на конечной стоимости жилья.

До сегодняшнего дня, однако, не ясно, в какой форме будет осуществляться развитие производства стройматериалов и будет ли это происходить вообще. Возможно, в данной схеме будет задействован вновь создаваемый Банк развития, как это уже сделано в Казахстане. В принципе это логично, ведь инвестиции в развитие строительства можно отнести к вложениям в инфраструктуру страны, которая достанется в наследство будущим поколениям.

Как сообщили корреспонденту REGIONS.RU в пресс-службе МГД, открывая депутатские слушания, председатель комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов заметил, что обеспечение местами хранения автомобилей жителей города в необходимых объемах является важной задачей, выполнение которой повысит уровень комфортности проживания москвичей. А повышение эффективности использования территорий города будет способствовать улучшению пропускной способности улиц города.

Добавить к вышесказанному особо нечего. Даже с точки зрения обычного человека ситуация в принципе проста до банальности. Бизнес свою позицию по национальному проекту Доступное и комфортное жилье уже высказал и реализует на практике, государство его услышало и начало делать первые шаги навстречу. Однако ясно, что совместное движение дружными рядами в светлое будущее пока еще в не близкой перспективе.
29 мая на депутатских слушаниях в рамках заседания комиссии Московской городской Думы по хозяйству и жилищной политике был рассмотрен вопрос о ходе выполнения программы гаражного строительства в 2005-2007 годах и о подготовке программы строительства гаражей-стоянок в городе Москве на период 2008-2010 годов.

Реализация гаражного строительства идет по нескольким направлениям: конкурсные объекты, муниципальные гаражи в районах социального жилья, программа Народный гараж и муниципальные гаражи и стоянки с объектами гражданской обороны. В рамках программы Народный гараж, по словам Константина Королевского, сейчас строится 40 объектов за счет средств города, а затем эти машиноместа будут продаваться по себестоимости. К 2010 году каждое третье машиноместо будет построено в рамках этой программы. На сегодняшний день введена в эксплуатацию первая перехватывающая стоянка на площади Гагарина, где в ночное время хранятся машины жителей близлежащих домов, а в дневное время она используется как парковка.

Как сообщил первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский, реализуемая целевая программа гаражного строительства является уже второй по счету. Выполнение первой осуществлялось в 2002-2004 годах, а сейчас готовится следующая программа, рассчитанная на 2008-2010 годы. Что касается результатов программы, то в 2004 году было сдано 70 тысяч машиномест, в 2005 - 87 тысяч, в 2006 - 111 тысяч, а в текущем году планируется сдать 134 тысячи машиномест. Доля отдельно стоящих гаражей и стоянок повысилась при этом с 40 до 50 процентов. Всего же, начиная с 1994 года, в городе введено более 1 млн. машиномест. Площадь сданных в 2005 году машиномест составила 2 млн. 32 тысячи кв. метров, а в 2006 году - 2 млн. 600 тысяч кв. метров. Таким образом, ежегодный прирост гаражных площадей составляет 500 тысяч кв. метров, в результате уровень обеспеченности машиноместами составил 40-42 процента, а согласно Генеральному плану развития Москвы, необходимо выйти на уровень 70 процентов.

Начальник отдела развития объектов дорожно-транспортной инфраструктуры Департамента транспорта и связи города Москвы Владимир Ивкин рассказал о перспективах хранения транспорта в модульных вертикальных конструкциях, где на площади двух машиномест можно хранить от 5 до 12 машин, что позволит эффективно использовать городские земельные участки. При Департаменте была создана рабочая группа, которая занималась отбором таких конструкций, отдав предпочтение системе смарт-паркинг. По расчетам, надо построить модульных вертикальных конструкций на 120-130 тысяч машиномест. Владимир Ивкин отметил, что в этом году принята программа развития транспортно-пересадочных узлов, в которой предусмотрено строительство перехватывающих парковок, а также планируется разработка программы о создании единого парковочного пространства.

Отвечая на вопрос депутата Сергея Никитина о стоимости машиноместа в городе, представитель Департамента сообщил, что цена подземного гаража достигает 22-25 тысяч долларов США, манежный гараж наземного типа обойдется в 12 тысяч долларов, а гараж-стоянка бокс - 17 тысяч долларов. Величина компенсационных выплат при этом составляет около 2,5 тысяч долларов.

Председатель Региональной общественной организации Московский городской Союз автомобилистов города Москвы Михаил Рубинштейн рассказал о трудностях оформления договора аренды на машиноместо. Такой договор оформляется только как краткосрочный, чаще всего на 1-2 года, и зачастую его невозможно переоформить на новый срок, при этом само оформление занимает продолжительное время, а стоимость согласования требуемых материалов доходит до 150 тысяч рублей. Депутат муниципального Собрания Коньково Сергей Пыльнов заявил, что в рамках программы Народный гараж в ЮЗАО не было построено ни одного гаража. По его словам, адреса народных гаражей уходят на конкурс и продаются по коммерческой цене.

По словам заместителя председателя комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Валерия Скобинова, он запросил информацию в округах по количеству снесенных и вновь построенных машиномест. В результате получается что в 2005 году в столице построено только 39.054 машиноместа.

Федеральная подпрограмма по обеспечению молодых семей жильем будет эффективна только в том случае, если средства на нее не распылятся между двумя столицами, считают эксперты.

Чтобы выяснить, сколько в действительности построено машиномест по программе Народный гараж, члены комиссии приняли решение запросить в округах последнюю информацию с адресным перечнем снесенных гаражей и стоянок и вновь возведенных. Контрольно-счетной палате города Москвы будет поручено проверить реализацию программы гаражного строительства на 2005-2007 годы. Было решено создать при комиссии рабочую группу по вопросам размещения автотранспортных средств, в состав которой войдут депутаты, представители профильных департаментов и общественных организаций. Как заметил Степан Орлов, мы начинаем серьезную совместную работу.

На реализацию программы «Обеспечение жильем молодых семей» (она входит в федеральную целевую программу «Жилище»), как рассказала Галина Карелова, предполагается выделить на текущий год 13 млрд руб.: 500 млн – из федерального бюджета, 6,5 млрд – из региональных бюджетов, еще 4 млрд дадут работодатели, а 2 млрд руб. выплатят сами семьи. Всего же до 2010 г. на нее пойдет больше 170 млрд руб. Основными механизмами реализации программы г-жа Карелова назвала ипотечное кредитование, выдачу беспроцентных ссуд и социальный найм. В целом господдержка молодым семьям предусматривает, помимо предоставления субсидий на покупку жилья, компенсацию части затрат на приобретение или покупку квартиры в случае рождения или усыновления ребенка, выделение стройматериалов для индивидуального жилищного строительства, организацию МЖК и ЖСК. Также для многодетных семей предусмотрено выделение жилья из государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Главная цель программы – изменение демографической ситуации в России: по мнению ее разработчиков, именно из-за невозможности улучшить жилищные условия семьи не хотят заводить детей. Современная демографическая тенденция свидетельствует о том, что к 2020 г. население России сократится до 100 млн человек и до 55 млн - к 2075 г.

В начале сентября вице-премьер Галина Карелова провела Всероссийское совещание по вопросам реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей». По словам г-жи Кареловой, уже в этом году 20 тыс. молодых семей смогут в рамках данной программы улучшить свои жилищные условия, а с учетом всех источников финансирования государство осчастливит аж 40 тысяч семей. Сейчас в программе участвуют 62 региона, и, возможно, в скором будущем она станет общенациональной. Однако эксперты считают, что эффективной программа может быть лишь в том случае, если выделяемые на нее средства будут направлены в наиболее нуждающиеся регионы, а не распыляться вместо этого между двумя российскими столицами.

Кстати, поучаствовать в программе могут и те, кто не собирается пока обзаводиться потомством, но в этом случае рассчитывать на федеральную поддержку они не смогут и получат субсидии только от региона, в котором проживают, если в его программе по поддержке молодых семей предусмотрена такая возможность. Так обстоят дела с семьями, члены которых работают в бюджетной сфере и не имеют возможности взять ссуду или накопить достаточную сумму для первого взноса на квартиру. По словам г-на Красникова, в ряде регионов им тоже предоставляется возможность получить льготное жилье. «Если подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей» будут реализовывать все регионы-участники, то до конца года 20 тыс. семей действительно смогут получить средства на жилье, - считает он. – Уже сейчас можно сказать, что в некоторых из них действуют очень хорошие программы, например в Мордовии, Москве, Татарстане, Амурской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Якутии, Волгоградской области».

Сейчасв программе участвуют 27 тыс. семей – ровно половина от того количества, что стоят в очереди на жилье. А сама она реализуется в 62 регионах страны, где, в свою очередь, приняты собственные аналогичные программы. Как рассказал RBC daily президент «Союза МЖК России» (Союз - один из разработчиков программы, RBC daily) Геннадий Красников, участником программы может стать молодая семья, в которой возраст обоих супругов не превышает 30 лет и которая стоит в очереди на получение квартиры. Кроме того, одно из обязательных условий федеральной программы - ожидание ребенка. «Чаще всего 20–30% от стоимости квартиры семья вносит сама, - рассказал RBC daily г-н Красников. – А после рождения ребенка по расценкам, утвержденным Госстроем для этого региона, компенсируется стоимость 18 кв. м жилой площади их квартиры. Эти деньги в течение двух недель перечисляются из федерального бюджета в региональный, а затем за 3–5 дней выплачиваются той организации, которая продала квартиру».

В разговоре с RBC daily Татьяна Петрова также подчеркнула, что программа в скором будущем может стать общенациональной, что позволит привлечь к ней, помимо различных ведомств, еще и внебюджетные источники финансирования. Однако даже в этом случае говорить о ее успешной реализации, по мнению специалистов, можно будет лишь в том случае, если средства будут направляться именно в регионы, а не осядут в Москве и Петербурге. «Одинакового эффекта от федеральной программы ждать не приходится, поэтому разумнее было бы передать инициативу регионам, которым лучше известна ситуация, - считает завсектором Фонда «Бюро экономического анализа» Сергей Николаенко. – Например, подобные программы могут быть результативны, если проводить их в регионах с крупной вузовской базой, где много молодежи». Сходного мнения придерживается и директор института социальной политики Анатолий Голов. «Конечно, такая программа – наиболее эффективный способ стимулирования рождаемости в стране, - сказал он RBC daily. – Но важно, куда именно будут направляться деньги на ее реализацию. Если в Москву и Петербург, в богатые регионы, то никакого действия она не возымеет: не хватит заложенных в нее средств, ведь недвижимость в столицах дорога. И только если их равномерно распределять по менее обеспеченным регионам, можно будет говорить о возможном изменении демографической картины в России».
Популярность торгово-развлекательных комплексов Мега не смущает Mirland Development и главу X5 Retail Group Льва Хасиса. До конца этого года они начнут совместный проект по строительству офисно-торгового центра площадью 174 тыс. кв. м, расположенного напротив Меги в Теплом Стане.

Очевидно, что «квартирный вопрос» настолько актуален, что подобная программа попросту не может обеспечить всех нуждающихся жилплощадью: в России сейчас проживает около 10 млн молодых семей, из которых 6 млн нуждаются в улучшении жилищных условий. Однако, по мнению ее разработчиков, она и не рассчитана на такой результат. «Программа прежде всего нужна для создания и апробации механизмов выделения жилья в тех регионах, в которых есть средства на такие предприятия, - сказала RBC daily заместитель руководителя департамента по молодежной политике Министерства образования РФ (ведомство также выступило разработчиком программы) Татьяна Петрова. – Поэтому и сумма, выделяемая из федерального бюджета, так невелика. Задача программы - выделить в результате конкурсного отбора наиболее эффективно работающие в этом направлении субъекты федерации». По мнению г-жи Петровой, за время работы подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» был достигнут определенный прогресс: так, в 2002 г. в ее рамках жилье получили 5,3 тыс. семей, а сама она стала катализатором для тех регионов, которые хотят получить «прибавку» из федерального бюджета. Ведь сначала в ней участвовало всего пять регионов, а сейчас их во много раз больше.

Строительство центра начнется в этом году, а завершится к 2009-2010 годам. Центр будет состоять из офисной (100 тыс. кв. м площадей класса А) и торгово-развлекательной (74 тыс. кв. м) частей. Одним из двух якорных арендаторов станет также входящая в Fishman Group DIY-сеть (магазины, торгующие товарами для ремонта и обустройства дома) Home Center, которая займет 10-15 тыс. кв. м. Гендиректор компании Хоум Центр (развивает сеть в России) Игорь Марьяш подтвердил эту информацию. Партнер консалтинговой компании S.A.Ricci/King Sturge Илья Шуравин считает, что инвестиции в проект превысят $300 млн, из них около $110 млн придется на торговую часть.

О том, что гендиректор X5 Retail Group (сети Пятерочка и Перекресток) Лев Хасис стал соинвестором одного из проектов Mirland Group (входит в израильскую Fishman Group), стало известно в феврале. Тогда бизнесмен подтверждал партнерство с Mirland, но отказывался от подробных комментариев. Как стало известно Ъ, господин Хасис и Mirland Group будут строить торгово-офисный центр площадью 174 тыс. кв. м на пересечении Калужского шоссе и МКАД, напротив ТЦ Мега. Участок площадью 22 га Mirland Group купила в феврале прошлого года за $13 млн. Финансовый директор Mirland Group Роман Розенталь подтвердил, что соинвестором проекта станет кипрская компания с долей в 50%. Лев Хасис пояснил Ъ, что речь идет о подконтрольной ему и его партнеру Евгению Берштаму компании Fosbourne.

Mirland Development российская дочка Fishman Group, одного из крупнейших израильских холдингов. Учреждена для реализации девелоперских проектов в России в 2004 году. Сейчас структуры Fishman Group контролируют 67% акций компании, 33% находятся в свободном обращении на AIM. До 2014 года компания планирует построить более 1,2 млн кв. м жилья и коммерческих площадей.

Соседства с популярной Мегой девелоперы не боятся: по мнению Романа Розенталя, так как якорные арендаторы будут разными (в Меге крупнейшие арендаторы Auchan, IKEA, OBI, Техносила, Стокманн), два ТРЦ будут дополнять друг друга. Лев Хасис говорит, что вторым якорем может стать один из розничных форматов X5 Retail Group: Будущий ТЦ расположен в 500 м от ТК 'Мега', для нас было бы интересно забрать значимую долю покупателей у этого магазина.

Начальник отдела торговых площадей по России и СНГ Jong LaSalle Максим Карабасников считает, что проект господина Хасиса и Mirland сможет стать конкурентом Меги: Место очень раскрученное за год 'Мегу' посещают около 50 млн человек, поэтому если они грамотно подойдут к пулу арендаторов, то проблем не будет. Илья Шуравин отмечает, что строящийся ТЦ будет интересен ритейлерам, не вписавшимся в пул арендаторов 'Меги'. А директор отдела офисной недвижимости компании Cushman Wakwfield Styles Riabokobylko Алиса Зотимова считает, что офисная часть комплекса сможет конкурировать с аналогичными объектами в центре города из-за низких арендных ставок: В центре ставки на такие площади достигают $1-1,2 тыс. за 1 кв. м. Ставки в офисной части нового комплекса планируется установить на уровне $450-550 за 1 кв. м в год.

Строительство ТЦ напротив Меги не первый торговый проект господина Хасиса, независимый от X5, в которой бизнесмену принадлежит 1,8% (стоимость пакета исходя из капитализации X5 на LSE около $108,5 млн). Его компания Fosbourne также владеет более 85% Globus Gourmet Holding (сеть премиальных гастрономов Глобус Гурмэ и бутик Hediard). А в начале года Fosbourne продала контрольный пакет сети магазинов у дома Дейли предпринимателю Олегу Орловскому за $16-20 млн, по экспертным оценкам.



Главная --> Публикации