Главная --> Публикации --> Апгрейд панели Московские квартиры. переоценка ценностей? Доступ к доступному жилью Не путайте аванс и задаток Как инвестировать в землю

Информационные услуги
Впервые я столкнулась с квартирными аферистами в 2000 году, когда мы с моим, тогда еще будущим мужем решили отделиться, наконец, от родительских гнезд и основать свое собственное. Нам, молодым студентам, показалась ужасно заманчивой идея за 600 рублей получить список телефонов, по которым нужно самостоятельно дозваниваться до хозяев и договариваться с ними о просмотрах. Мы решили, что с нашим незаконченным юридическим образованием договор мы сможем заключить не хуже каких-нибудь риелторов, и отправились на дело. В офисе на Чистых прудах мы, как и положено, заключили договор с агентством, отдали 600 рублей и получили в свое распоряжение список из 30 телефонов. Через несколько дней мы поняли, что попали в руки к классическим аферистам. По телефонам либо никто не отвечал, либо было беспробудно занято, либо никто не сдавал и не собирался сдавать квартиру. Мы обратились в агентство с претензиями, на что нам указали на строчечку в договоре, где черным по белому было написано, что агентство предоставляет нам информационные услуги и за последствия ответственности не несет.

Практически каждый, кто регулярно снимает жилье, сталкивался с тем или иным видом квартирных аферистов. А учитывая то, что при найме квартиры мы отдаем порой накопления многих месяцев, исчисляемые не одной тысячей долларов, терять их бывает особенно обидно.

Ключи напрокат
Другая история случилась с нами несколько лет спустя, когда мы пополнили семейное гнездо маленьким человечком и решили, что пора подыскать нам квартиру побольше. Мы долго выбирали подходящую двушку с ремонтом и окнами в тихий дворик, с удобным подъездом с пандусом для коляски и большим грузовым лифтом Выбрали. И даже отдали риелтору комиссию и залог, которые составили две месячные платы, то есть 1200 долларов США, и собирались на следующий день отдать хозяйке еще 600 Когда выяснилось, что квартира эта хозяйке не принадлежит, та, кого нам показали в качестве хозяйки, просто подруга риелтора, и ключи, которые нам дали, к двери не подходят. В агентстве нам сказали, что наш риелтор уволилась, и они ничем помочь не могут Так мы потеряли 1200 долларов и приобрели бесценный опыт: если даже вам отдали ключи от квартиры, это еще не значит, что вы в эту квартиру сможете въехать.

Мы долго обсуждали уровень собственной профессиональной пригодности, спихивали вину друг на друга за плохо прочитанный договор и в итоге нашли небанальный выход из положения. Я вернулась в агентство и весьма по-женски устроила крик и шум, требуя вернуть нам деньги. Минут через 15, когда клиенты начали выходить по одному и растворяться в уличной суете, меня под белы ручки проводили в кабинет директора и вернули мне наши студенческие 600 рублей, выразив искреннее пожелание больше меня никогда не видеть. Видимо, агенты сообразили, что на такой антирекламе они потеряют больше, чем приобрели. К сожалению, скандалистов среди клиентов таких агентств, видимо, было немного, может быть именно поэтому некоторые из них продолжают существовать до сих пор, собирая свой незаконный урожай с доверчивых гостей столицы.

Сэкономила
Ну и, наконец, третья, и последняя на сегодня печальная история. Когда-то я сняла квартиру напрямую у хозяев и, помню, сильно радовалась тому, что не нужны ни комиссия, ни залог. Существенная вышла экономия. Хозяева жили в Израиле и вроде как тоже радовались исправно приходящим к ним на счет деньгам. Однако в один прекрасный момент они внезапно решили посетить родину. Перед этим попросив меня заплатить вперед за 2 месяца, так как им срочно понадобились деньги. Ну а приехав, хозяева решили зайти, как они выразились, познакомиться. Знакомство началось с криков: Как вы посмели переставить диван? Куда вы дели родовой герб моей матушки, который висел тут? Боже, здесь не все книги! Так, с криками, хозяева перемещались из комнаты в комнату по довольно внушительно трехкомнатной квартире в сталинском доме

Была кстати еще одна дивная история про ключи, правда, не у нас, а у наших друзей: они приехали в квартиру одновременно с еще тремя! обладателями аналогичных ключей. Как выяснилось, за предыдущий день квартиры была сдана трижды. Стоит ли говорить, что сдававшие не были хозяевами квартиры, а каким путем они завладели ключами, никому не известно? Та история закончилась еще печальнее: бдительные соседи вызвали милицию, заметив, что в квартире уехавших в отпуск соседей происходит что-то не то. Так что оправдываться перед милицией пришлось всем трем потерпевшим. Надо ли говорить, что потерпевшим найти риелторов-мошенников не удалось?

Железнодорожники
Активную работу по застройке промышленных территорий правительство Москвы начало год назад. В мае 2006 года мэр столицы Юрий Лужков подписал распоряжение о начале разработки экспериментального проекта, который должен был выявить все возможные варианты использования инфраструктуры и путей РЖД. Пилотных проектов освоения железнодорожных магистралей планировалось четыре. Первый на участке между третьим транспортным кольцом и Минской улицей общей площадью 45 га. Тогда власти Москвы заявляли, что на этой территории можно построить до 1 млн кв. м офисных и жилых помещений.

Сначала я даже улыбалась. Потом робко пыталась объяснить, что не увлекаюсь воровством гербов со стен, параллельно снимая для этих целей квартиру за тысячу долларов в месяц. Потом оправдывалась и уверяла, что не брала портьеры и не крала энциклопедий. И, наконец вуаля! я оказалась на улице со всем своим, немаленьким на тот момент имуществом, включая, кстати, мебель. Плата за два последних месяца должна была компенсировать хозяевам моральный удар, который те пережили, утратив, как они утверждали, дорогое сердцу имущество. Через несколько дней я лично видела, как в квартиру въезжали новые жильцы Страшно довольные тем, как они сэкономили.
Уникальные для российских девелоперов проекты застройки части территорий, принадлежащих ОАО РЖД и ОАО Мосэнерго, прекрасный пример того, что в Москве, когда речь идет о строительстве, нет ничего невозможного. Формально эти компании действуют самостоятельно, но в действительности то, что происходит сейчас с их земельными активами, напрямую зависит от правительства Москвы.

Совет необходим для совместного решения проблем освоения территорий, принадлежащих Московскому железнодорожному узлу и к ним прилегающих, в том числе надпутного пространства с учетом Генерального плана развития города Москвы и Генеральной схемы развития Московского железнодорожного узла, а также для обеспечения координации совместной деятельности в реализации этих проектов. Москву в совете представляет заместитель мэра Владимир Ресин, а РЖД их вице-президент Вадим Морозов.

Буквально через месяц после появления нового проекта застройки территории возле Поклонной горы ОАО РЖД совместно с правительством Москвы на паритетных началах создали координационный совет по проблемам градостроительного развития в городе Москве территорий Московского железнодорожного узла, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта и прилегающих к ним земельных участков.

Директор по инвестициям Panorama Estate Артем Цогоев рассказывает, что раньше застройка промзоны РЖД была сопряжена с большими проблемами, все проекты, которые проектировались в пределах железной дороги, вела Балтийская строительная компания. Она, например, построила бизнес-центр в районе метро Комсомольская для того же РЖД. Но все остальные земли имели исключительно складское и логистическое назначение. Когда стало понятно, что свободные земли в столице подходят к концу, вспомнили о промзонах РЖД.

С тех пор совет развил довольно бурную деятельность. За год он заседал три раза: оформлял земельно-правовые отношения на земельные участки, расположенные в полосе отвода железной дороги, рассматривал предпроектные предложения и проекты по застройке территорий ОАО РЖД и прилегающих территорий Москвы. В результате в феврале 2007 года было принято решение застроить помимо территории возле Поклонной горы еще 29 участков около железнодорожных путей общей площадью более 1 тыс. га. Проектная документация по 17 из них должна быть утверждена до конца года.

Очевидно, что правительство Москвы собирается осваивать территории промзон не на собственные средства, а планирует привлечь к этому процессу инвесторов. Первым инвестором еще в прошлом году стала Mirax Group, которая займется освоением территории возле Киевского вокзала. Часть проектов планировалось передать дочерней компании РЖД Желдорипотека. Вместе с ней инвестировать $100-120 млн в проекты строительства трех жилых комплексов планировала компания Рескор. Кузнецкий мост Девелопмент заинтересована в одном из участков промзоны Серп и молот площадью 9,4 га, где планируется построить 370 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Последний проект уже согласован с департаментом имущества, который готов передать Кузнецкому мосту часть акций владельца участка.

В РЖД нам объяснили, что выбранные участки это грузовые дворы пяти московских вокзалов: Киевского, Ленинградского, Рижского, Белорусского, Савеловского. Также есть планы застройки грузового двора станции Северянин Ярославского направления, станции Лосиноостровская, перегонов на Белорусском и Рязанском направлениях, а также участка под создание пересадочного узла в районе железнодорожной станции Фили. Кроме того, застройку планируется вести на территории промзон Братцево, Калошино и пяти участках промзоны Серп и молот. Самые крупные из участков Калошино (507 га) и Серп и молот (560 га).

Инвестконтракты с ЗАО Отраслевой центр внедрения (ОЦВ) на застройку грузовых дворов железнодорожных станций Москва-Товарная-Рижская, Москва-Товарная-Смоленская, Москва-Товарная-Киевская, а также промзоны Северянин и станций Москва-Товарная-Октябрьская и Москва-Товарная-Бутырская уже подписаны. По их условиям ОЦВ должен будет переместить первые четыре станции суммарной площадью 36 га на территории железнодорожной станции Белый Раст на севере Московской области, а для вывода двух последних общей площадью около 10 га ОЦВ сейчас ищет участок на юге Московской области. Взамен ОЦВ получит право застройки этих территорий. Также ОЦВ будет реконструировать грузовые дворы станций Москва-Товарная-Курская (12 га) и Кунцево-II (30 га).

Еще шесть участков будет застраивать подконтрольная РЖД структура Отраслевой центр внедрения. У компании будет возможность освоить 46 га земли, где можно построить до 1,4 млн кв. м площадей.

Однако такими большими свободными площадками под строительство, как РЖД, Мосэнерго не располагает. Пока мы планируем вносить изменения в расположение зданий на Золотом острове, где можем освободить территорию, говорит пресс-секретарь компании Василий Захаров.

Энергетики
Проект Золотой остров первый, но не последний пример коммерческого строительства на землях Мосэнерго
РЖД не единственная компания, владеющая участками земли на территории Москвы. Еще один пользователь столичных территорий ОАО Мосэнерго. Эта компания обладает огромными земельными ресурсами 4100 земельных участков общей площадью 6500 га и 45 000 объектов недвижимости. Но участки эти не собственность как объясняют в Мосэнерго, вся земля компании находится в аренде.

Согласно проекту застройки, примыкающие к Кремлю площадки отдадут под общественные объекты и гостиницы, а жилье построят на периферии острова. Высотность новых зданий будет увеличиваться от набережных к центру участка, при этом максимальное число этажей не превысит девяти-десяти. Предполагается, что на острове появится пять гостиниц класса пять звезд, причем возле Большого Каменного моста планируется построить второй в городе отель сети Four Seasons (первый строится на месте снесенной гостиницы Москва). Золотой остров свяжут с большой землей три пешеходных моста и Калининская линия метро с новой станцией Кадашевская. Для автовладельцев построят двухэтажную подводную автостоянку площадью около 50 тыс. кв. м на территории между памятником Петру I и Малым Каменным мостом. Кроме того, на территории Золотого острова появится собственный энергоцентр. По оценкам столичного правительства, срок реализации проекта составит три года, а объем инвестиций $2,7 млрд.

Городская программа Золотой остров была одобрена весной 2006 года градостроительным советом при мэре Москвы. Она предполагает комплексную застройку всей территории Болотного острова 40 га. По замыслу главного архитектора столицы Александра Кузьмина программа предусматривает запрет на строительство в этом районе офисных помещений. Единственный, кто по собственному усмотрению сможет распоряжаться и владеть здесь коммерческой недвижимостью, это компания Роснефть, у которой уже есть собственная недвижимость на территории острова.

Отметим, что в рамках проекта Золотой остров будет перемещена и кондитерская фабрика Красный Октябрь в район Красносельской улицы. На ее месте девелопер проекта компания Гута-Девелопмент (входит в ГК Гута) планирует построить жилые кварталы. В результате на российском рынке появится новый вид элитной недвижимости лофты. Стоимость такого жилья в Москве, по оценкам экспертов, может достигнуть $40-50 тыс. за 1 кв. м. Появление лофтов долгое время сдерживалось отсутствием подходящих для освоения промышленных площадей.

Что же касается Мосэнерго, то оно, по согласованию с правительством Москвы, должно будет переместить здание распределительного устройства, подстанции, производственный корпус и строения Опытного завода средств автоматизации и приборов. Эти объекты попадают в планируемую пешеходную зону от храма Христа Спасителя до Якиманской набережной. Освобожденную землю Мосэнерго оценит и определит размер компенсации.

В РЖД называют несколько принципов, которые необходимо соблюдать, выводя территории из промышленного пользования. В первую очередь, по словам вице-президента компании Олега Тони, следует обеспечить безопасность движения поездов и эксплуатации сооружений, которые предполагается построить над железнодорожными путями и в непосредственной близости от них. Норм и требований к проектированию объектов над путями не существует, говорит господин Тони. В этой связи необходимо провести работу по созданию необходимой нормативной базы и детально проработать комплекс технических вопросов. Прежде всего технического обслуживания железнодорожных путей в случае тоннельного варианта застройки, защиты сооружений и людей от вибрации тяжеловесных поездов. Предстоит также определить степень и характер влияния токов высокого напряжения контактной сети на железобетонные конструкции, необходимое оборудование зданий с учетом длительного воздействия на людей электромагнитных полей, а также возможные способы ведения ремонтно-восстановительных работ в условиях возникновения аварийных ситуаций.

Не откажешь
Однако нельзя сказать, что предприятия, отдающие свои территории под жилые и офисные здания, довольны происходящим. Нас попросили мы пошли навстречу, сдержанно говорят в Мосэнерго. Понятно, чем вызвано недовольство компаний. Для них перемещение своих объектов из одного места в другое, а иногда и за пределы МКАД дело хлопотное. Кроме того, например, у РЖД застройка ее промзон напрямую связана с развитием Московского транспортного узла. Жилье и железнодорожное полотно должны не мешать и не угрожать существованию друг друга.

Впрочем, у будущих проектов РЖД и Мосэнерго есть и недостатки. В первую очередь это затраты на шумоизоляцию и укрепление фундамента, которые могут значительно увеличить стоимость строительства. А также риск просчитаться с жилыми помещениями: эксперты считают, что возле железнодорожных путей целесообразнее строить коммерческие и торговые площади, поскольку покупателей квартир может отпугнуть шум поездов. Артем Цогоев обращает внимание на то, что у участков РЖД нет хорошей транспортной доступности, что делает невозможным их застройку офисными зданиями. Помимо того не так уж много компаний умеет готовить фундамент для ведения строительства над путями. А услуги тех, кто умеет, стоят очень дорого. Но выбора нет московское правительство готово платить большие деньги, чтобы использовать освободившиеся территории, заключает господин Цогоев.

Однако в целом эксперты рынка положительно относятся к застройке промзон в Москве. Сейчас в Москве свободных площадок не осталось, а участки РЖД не требуют расселения жильцов и нередко уже располагают необходимыми инженерными объектами, говорит директор по развитию инвестиционных проектов девелоперской компании Комстрин Алексей Злобин. Правда, Артем Цогоев с этим не согласен. В Москве еще очень много незанятых территорий промзоны предприятий, транспортные узлы, но все они в частных руках, и договариваться с владельцами об их использовании не так-то просто, говорит он.

Торговые комплексы, являясь по определению крупными объектами, активно формируют городское пространство, и поэтому их проектирование включает в себя комплекс градостроительных задач. Это не только утилитарные вопросы, такие, как грамотный выбор места для размещения и организация транспортных потоков, но и задачи пространственной, семантической и информационной организации среды.

Крупные торговые центры и моллы мощные точки социального притяжения стали привычным элементом городского пейзажа. Успел выработаться стереотип: ТЦ это огромная герметичная коробка, украшенная логотипом компании. Стоит она посреди асфальтового поля открытой автостоянки, если расположена за кольцевой автодорогой. В городе фасад ТЦ украшен псевдоокнами или историческим декором. Однако бывают и исключения. Мы выбрали десятку торговых центров, архитектура которых опровергает сложившийся стереотип или же выходит за его рамки.

Первой ласточкой стал построенный в 2001 году на Волоколамском шоссе торговый центр Гвоздь (фото 1). Архитектурное бюро Остоженка, специализирующееся, как и следует из его названия, на застройке золотой мили элитным жильем, неожиданно для всех спроектировало огромный торговый комплекс площадью 16 тыс. кв. м. Проект и дальнейшая его реализация так заметно выделялись на фоне существующей практики, что Государственный музей архитектуры им. А. В. Щусева включил Гвоздь в свою коллекцию современной архитектуры.

ТЦ легко классифицировать по их расположению в центре, на окраине города или же за городом. Торговые здания, возникшие на окраинах города, как правило, вещи в себе. Они пример чистой, незамутненной формы те самые коробки, привлекательность и оригинальность которых целиком зависит от фантазии архитектора.

Образ здания мистически влияет на его судьбу. Согласно своей поп-артовской эстетике, торговый центр демонстрирует популярную, общедоступную направленность: его стены естественно заполняются предметами массовой продукции, связанными с современной индустриальной культурой. Якорными арендаторами ТЦ Гвоздь являлись супермаркет Седьмой континент и магазин Техносила. В 2003 году прошло сообщение, что площади будут перепрофилированы под формат рыночной торговли. Компания Penny Lane Realty разработала для владельцев Гвоздя новую концепцию, согласно которой торговый центр европейского уровня должен был пустить под свою крышу арендаторов с ликвидированных рынков. Революционному начинанию на рынке коммерческой недвижимости не суждено было осуществиться торговый центр не сменил гордое имя Гвоздь на ТЦ Новомитинский. Права аренды перешли к компании Альянс Дома.нет, которая взялась за реконструкцию внутренних пространств с целью создания более оптимальных для субарендаторов условий.

Торговый центр Европарк
Обращенное к шоссе полукруглым фасадом, здание приколочено к земле огромным гвоздем, шляпка которого торчит видным издали опознавательным знаком. Входная группа выполнена в виде своеобразного портика желтый прямоугольник фронтона прошит гвоздями-колоннами. Пожалуй, торговый центр Гвоздь единственное в столице архитектурное произведение в стиле поп-арта.

LUXURY VILLAGE / Деревня роскоши в Жуковке
Извиваясь яркой лентой вдоль магистрали, комплекс оформляет значительную часть придорожного пейзажа. Яркие цвета оранжевый и красный оживляют ландшафт городской окраины и привлекают взгляд спешащего автомобилиста. Типологически торговый центр Европарк близок к пассажу. Это система двухсветных протяженных торговых линий с расположенными на них магазинами, с верхним освещением. В отличие от традиционного пассажа, световой фронт расположен не вдоль по центральной оси (по ходу движения посетителей), а поперек. Фермы с вмонтированными в них фонарями членят пространство на отсеки, позволяя варьировать их высоту.

Другим торговым центром близ МКАД, который привлек внимание общественности своим неординарным видом, стал Европарк (фото 2) на Рублевском шоссе. Пока он строился (по проекту ООО АБД), город был завешен растяжками со слоганом Торговый центр. Наконец на Рублевке все как у людей. Слоган лгал, как и всякая реклама. Европарк мало напоминает стандартные комплексы на Рублевке опять не как у людей, а как на Рублевке.

Если двигаться дальше по Рублевке, то в районе Жуковки по ходу движения справа возникнет новый торговый объект, который сложно отнести к классическим коммерческим центрам. Это торговая улица из отдельно стоящих бутиков. В целом они образуют компактный торговый комплекс с расширенной за счет гостиницы и театра функцией. Торговый комплекс носит гордое название Luxury Village (фото 3); основные клиенты, естественно, местные жители. Этот амбициозный проект компании Mercury воплотили в жизнь московские архитекторы из бюро Меганом, признанные архитекторами года на самой авторитетной выставке Арх-Москва-2006.

Рамстор упрятан в подбрюшье змеи, голова и хвост обозначены многозальным кинотеатром и развлекательным центром. Пестрая лента рождает множество образных ассоциаций от поезда до гигантского червя (сродни тем, что пахали землю в культовом фильме Дюна). Сходство с первым заметят, скорее всего, мчащиеся по шоссе автомобилисты, со вторым близкие к почве пешеходы.

Торгово развлекательный центр в Мытищах
Бутики, отделанные канадским кедром ящички, напоминают шкатулки для драгоценностей. К коим, безусловно, можно отнести и Bentley-Lamborghini, и Yves Saint Laurent, и Gucci, и другие топ-марки, разместившиеся в 36 магазинчиках. Остается добавить, что здание гостиницы строится по проекту итальянского дизайнера Антонио Читтерио.

Деревня роскоши протянулась на 600 метров пешеходным дублером Рублево-Успенского шоссе. Над благоустройством торговой улицы работала всемирно известная в области ландшафтной архитектуры и средового дизайна голландская компания West Именно ей принадлежит идея разместить клумбы посреди причудливого мощения, рисунок которого воспроизводит увеличенный фрагмент шкуры зебры. Клумбы здесь не только для красоты они служат своеобразным регулировщиком маршрута. Возникая то там, то здесь, клумбы отклоняют пешеходов от прямолинейного движения эти отклонения ненавязчиво приближают потенциального покупателя к витринам и входам бутиков.

Бескомпромиссная архитектура торгово-развлекательного центра буквально иллюстрирует популярную в недавнем прошлом книгу Уэльбека Мир как супермаркет, в частности главы Современная архитектура и вектор ускорения перемещений и Строить торговые стеллажи. Стоит, однако, заметить, что эти главы объединены общим заголовком На пороге растерянности. В Мытищах же никакой растерянности не наблюдается. Напротив, все: благоустройство прилегающей территории, устройство автостоянки, тротуары и зеленая зона, разбивка бульвара и оборудование детской площадки пронизано общим позитивным духом прогресса и развития.

Полную противоположность Деревне роскоши представляет торговый центр в Мытищах (фото 4). Брутальный ангар, облицованный ярко-красными декоративными панелями из алюминия, есть не что иное, как разложенные по этажам-стеллажам магазины, кинозалы, кафе, бары, супермаркет. Плотно упакованные в одном объеме, они представляют собой квинтэссенцию не только торговой, но и общественной жизни подмосковного города. Сам комплекс завершает формирование железнодорожной площади, инфраструктуру которой составляют железнодорожные пути, здание вокзала, переходы и торговые павильоны.

Новая галерея парит над площадью, сохраняя ее воздушную среду. Здание не уничтожает сложившуюся коммуникативную составляющую площади, которая остается местом оживленных людских потоков. Галерея лишь структурирует это броуновское движение: осмыслив существующие транзитные линии, архитекторы соединили выходы из метро с жилой застройкой пассажем, превратив, таким образом, значительную часть горожан, спешащих домой, в потенциальных покупателей. Впрочем, выбор шопинговать или не шопинговать оставлен за гражданами: архитекторы продублировали эти же направления открытыми пешеходными бульварами.

Галерея Аэропорт на Ленинградском проспекте
В случае когда здание расположено в центре, приоритетная задача обычно тонкое включение в контекст застройки, развитие и структурирование сложившейся среды. Характерный пример галерея Аэропорт (фото 5), которая спроектирована архитекторами группы ДНК на месте дикой торговли на площади возле метро Аэропорт. Это здание, обласканное архитектурными критиками, получило в 2004 году премию Real Estate за лучший объект в разделе Коммерческая недвижимость малый торговый центр. На информационно-аналитическом портале Arendator.ru масштаб комплекса обозначен как районный, однако 12 тыс. кв. м не так уж мало даже по московским меркам. А уж по шуму, который Аэропорт наделал в профессиональных архитектурных кругах, его значение выходит далеко за рамки районного.

Торговый комплекс Квадро на Кутузовском проспекте
Торговый комплекс Квадро (фото 6), спроектированный архитекторами мастерской Резерв, расположен вдоль другой магистрали Кутузовского проспекта. Этот объект также был высоко оценен архитекторами и девелоперами: он получил диплом в конкурсе на лучший инвестиционный проект в номинации Торговый центр, проведенном на выставке Realtex-2003, и диплом второй степени в номинации Лучшее здание на выставке Арх-Москва в мае 2003 года.

Одно из выступающих крыльев галереи Аэропорт продолжает ось подземного перехода, накрывает его, создавая дополнительный комфорт для пешеходов. Кафе, расположенные в здании и на кровле галереи, также работают и на посетителей, и на окружение. Внимание к городу воздается торговому центру сторицей: это бойкое место, которое превращает процесс покупки в удовольствие.

Трехэтажная часть выходит открытым стеклянным фасадом на проспект, четырехэтажная глухим задником на улицу Клочкова. Главный фасад, драматически опрокинутый в обратном наклоне, своей прозрачностью борется со стереотипом глухой коробки. Днем он гигантским зеркалом отражает потоки машин, а ночью работает как световой экран. К сожалению, у этого объекта не столь счастливая коммерческая судьба, что у галереи Аэропорт.

Более простое в плане и объемном решении, чем галерея Аэропорт, здание тоже типологически ближе к пассажу, чем к герметичному торговому боксу. Архитекторы помещают два подземных этажа в открытую яму так, что получается классический дом на ножках. Использование этого модернистского приема, введенного в архитектурный оборот великим Ле Корбюзье, позволяет превратить первый уровень в скрытую от глаз автостоянку и осветить размещенный на нижнем уровне продовольственный этаж. Атриум делит комплекс на две части трех- и четырехэтажную.

Отсутствие других арендаторов позволило не членить пространство центра на жалкие закутки, а оставить его единым, прекрасно освещенным и удобным для посетителей.

Торговый центр Новинский пассаж
Группа Партия, изначально обосновавшаяся в Квадро, два года назад свернула розничные сети Партия и Домино. Найти покупателя на самый крупный объект (16,2 тыс. кв. м) оказалось непросто: потенциальных инвесторов отпугивала слишком высокая цена (бывший топ-менеджер Партии говорил, что собственники хотели около $5 тыс. за 1 кв. м, то есть более $80 млн за объект). Однако 12 февраля 2007 года в интернете появилось сообщение, что здание нашло нового хозяина. Им стал холдинг Подиум, работающий на рынке одежды и товаров luxury с 1995 года и владеющий одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов Дисконт-центр. Последний и разместился на площади 10 тыс. кв. м. По словам автора здания известного московского архитектора Владимира Плоткина, с новым арендатором Квадро обрел новую жизнь. Я и мечтать не мог о чем-нибудь подобном, говорит архитектор. После того ужаса, что устроила там Партия, перегородив все стенками и практически убив интерьер, новый арендатор сумел воспользоваться всеми потенциальными возможностями, которые мы закладывали в проект.

Торговый центр VANITY на Казанской улице в Санкт-Петербурге
Костюмчик ужасно скроен и плохо сшит, зато из дорогого материала. Натуральный серый гранит в отделке фасадов и темное стекло мрачность экстерьера неоправданно отождествляется с респектабельностью. Интерьер же (бюро А-Б) сделан на полном отрицании экстерьера. Максимально вычищенное, минималистичное пространство, стекло, металл и белый камень, белая воздушная ткань. Свет, которым наполнен интерьер, размывает границы, создает ощущение изменчивости, текучести. Превалирующий белый цвет насыщается разными оттенками цвета желтоватым в офисной части, голубоватым в торговой.

Если галерея Аэропорт и ТЦ Квадро расположены на важных магистралях на подступах к Москве, то торговый комплекс Новинский пассаж (фото 7) стоит в самом центре города, на Садовом кольце. Здание в историческом стиле спроектировано в Моспроекте Псевдоклассическая одежка это своеобразный дресс-код, обязательный, по мнению московских чиновников от архитектуры, для новостроек в центре.

Альтернативу московскому строительству можно обнаружить в Петербурге в самом неожиданном месте возле Казанского собора (фото 8). Шедевр российской архитектуры налагает на своих соседей самые строгие ограничения, однако петербургское архитектурное бюро Рейнберг и Шаров не стало стилизовать свое здание под XIX век. Торговый центр недвусмысленно заявляет о своей современности: стеклянный фасад, за которым просвечивает диагональ эскалатора, дизайнерские металлические детали крепления, отсутствие декора все указывает на принадлежность к нашему времени. Это очень сдержанная, очень холодная и, в сущности, очень питерская архитектура, не предполагающая суеты и какой-либо неряшливости. Разместившийся в новом здании магазин одежды Vanity, объединивший самые дорогие брэнды, идеально соответствует аристократическому духу Невского проспекта.

Торговые ряды образуют галереи вокруг центрального атриума, который используется как площадка для выставок актуального искусства. Как правило, это гламурные фотографии либо знаменитостей, либо о знаменитостях. В проектах Федора Бондарчука и Владимира Глынина Время Настоящее и его Герои, Владимира Широкова Просто.Звезды, Культ Белого Андрея Бартенева и регулярно проводимых дефиле модных дизайнеров представлен стиль жизни, который призван обеспечить бутики и салоны, расположенные в Новинском. Так сказать, налицо единство формы и содержания.

ТЦ занимает угол квартала, рядом столетнее кирпичное здание винных складов. Смелое вторжение в контекст оправдало себя: здание подняло качественную планку городской жизни на новую высоту. Открытость торгового комплекса сделала его самым популярным зданием района. Прекрасное освещение (огромный навесной витраж-витрина), общественное пространство атриума в четыре этажа, панорамные лифты, многофункциональность (от ресторана до крупного кафе) торговый центр стал, по сути, преемником советского ДК. Владельцы Этажей прекрасно почувствовали эту тенденцию и возмещают городской дефицит светской жизни и развлечений, устраивая промоакции и просто акции. Вроде Ночного путешествия ночного пати, совмещенного с шопингом по специальным ценам. Программа обещала путешествие в мир нереальных скидок и легких развлечений. Входной билет VIP-карта Этажей.

Не отстает от столиц и Нижний Новгород. Город самой крупной российской ярмарки традиционно удерживает хорошие позиции в области торговых зданий. ТЦ Этажи (фото 9) крупнейший в городе (первая очередь 18,6 тыс. кв. м, вторая 9,6 тыс. кв. м). Построен он по проекту творческой мастерской архитектора Быкова. Проект начинался как реконструкция заводской столовой, двухэтажного здания эпохи социализма, единственной панельной постройки в квартале. В итоге столовую снесли. А на ее месте вознеслись Этажи из стекла и металла.

Пока модные Этажи работают над стилем нижегородцев, другой знаковый объект ритейла Нижнего Новгорода торговый центр Сити (фото 10) сам воплощенный стиль. Вернее Де Стиль: архитекторы мастерской Пестова и Попова обращаются к художественному наследию голландских авангардистов из группы De Stil, в частности к творчеству Пита Мондриана. Простые комбинации цвета и орнамента создают джазовый рисунок, артистично связывающий разношерстное окружение в единое целое. Сравнительно небольшое здание расположено на месте, где от вокзала до рынка в начале 90-х выстраивались розничные ряды челноков. Впоследствии они эволюционировали в палатки и киоски, далее в обшитые сайдингом мини-маркеты и, наконец, в ТЦ Сити.

Торговый центр Этаж в Нижнем Новгороде
Для владельцев VIP-карт торговый центр Этажи предлагает также новую услугу: каждый четверг и пятницу с 12.00 до 17.00 в Этажах работает стилист. В рамках проведения модных показов сезона весна-лето 2007 им стал модельер Максим Засыпкин.

Торговый центр Сити в Нижнем Новгороде
Три составляющие успеха ТЦ это место, место и еще раз место
Торговые сети при выборе подходящего помещения и торгового центра обращают внимание прежде всего на более прагматичные вещи, нежели архитектурные достоинства здания. Так, по мнению генерального директора торговой сети Глобус Гурмэ Андрея Яковлева, основных критериев два. Первый соответствие позиционирования ТЦ брэнду торговой сети, то есть соответствие аудитории ТЦ и лояльных торговой сети покупателей. Второе требование экономическое размер арендных ставок. Также важно удобство самого помещения.

Абсолютно функциональная, без изысков планировка, полностью отвечающая требованиям владельцев максимум торговых площадей, максимум площадей рекламных. Заслуга архитекторов, что они нашли для этой банальной задачи столь нетривиальное и точное решение.

Директор по развитию сети супермаркетов Азбука вкуса Дмитрий Цареградский называет практически те же определяющие выбор параметры: Местоположение ТЦ в городе. Наше местоположение непосредственно в ТЦ. Затем его концепция, то есть на какого рода потребителей ориентирован торговый центр. Так как чаще всего Азбука вкуса является якорным арендатором, то нас интересует создаваемый девелоперами пул арендаторов. Кроме того, важно наличие дополнительных сервисов, предполагаемых концепцией торгцентра (рестораны, кинотеатры, детские комнаты и т. д.). И наконец, цена арендной ставки.

Наша сеть может позволить себе платить в ТЦ высокого класса порядка $800-900 за 1 кв. м в год, рассказывает господин Яковлев. В центре города есть точки, которые работают именно на таких условиях. Правда, даже там многое зависит от частных обстоятельств. Один из наших магазинов работает в ТЦ Весна на Новом Арбате. Там мы платим несколько меньше, так как расположились на минус втором этаже.

Хотя якорных операторов и не интересуют такие детали, как список арендаторов, для них крайне важна концепция ТЦ в целом: Если магазин построен согласно определенной идее, подразумевается, что девелопер ориентируется на определенный слой покупателей. Арендаторы здесь важны лишь в той степени, в какой их состав влияет на целостность концепции. Есть множество торговых центров, где явно главное желание владельцев сдать все площади по определенным ставкам, а общая концепция, понимание ее необходимости отсутствует, говорит Андрей Яковлев.

И все-таки, как признается Андрей Яковлев, самое важное местоположение: На Западе говорят: три составляющих успеха любой концепции это место, место и еще раз место. Потребитель премиального сегмента требователен, избалован, он не поедет куда-то специально. В силу того что продуктовый оператор якорный арендатор, он не так ревностно подходит к выбору соседей, чем какой-либо другой. Мелкие арендаторы ориентируются на нас. Нам же по большому счету не важно, кто еще из операторов окажется рядом. Синергия хорошо, но генерируем поток в конечном итоге именно мы.

Среди других принципиальных моментов при заключении договора аренды в том или ином ТЦ операторы называют еще и прохождение девелопером госкомиссии по сдаче объекта в эксплуатацию и, соответственно, получения им свидетельства о собственности. Без этих бумаг ритейлер не имеет возможности обратиться в регулирующие государственные органы для получения необходимой для его операционной деятельности документации, объясняет Дмитрий Цареградский.

В том случае если у владельца центра есть определенная идея, у него появляется и желание получить себе в качестве арендаторов определенный круг брэндов. К примеру, оператор Глобус Гурмэ выиграл тендер в Весне, предлагая меньшие ставки, чем другие претенденты на эти площади. Владелец понимал, что брэнд лучше других вписывается в концепцию ТЦ и можно с ее помощью генерировать поток посетителей и регулировать ставки других арендаторов: Специфика момента такова, что качественных ТЦ мало, но и операторов в luxury-сегменте еще меньше.

Статус превыше всего?
Частная архитектура в регионах формируется деньгами, которые заказчик готов вложить в проектирование и строительство, уровнем его образования, вкусом и социальным статусом. Если все ОК, приглашается хороший архитектор, выбирается лучший вариант и строительство ведется на должном уровне. Все перечисленное не дает, однако, гарантированно выдающегося результата.

Если же говорить о других формальностях, то, к примеру, для Азбуки вкуса важен срок договора аренды. Он должен составлять не менее семи-десяти лет. Это обуславливают различные факторы: здесь увязываются и сроки окупаемости супермаркета, и привлечение внешних инвестиций, необходимых для развития сети. Между тем долгосрочное сотрудничество выгодно и девелоперам, так как они получают гарантированный, а главное, легко просчитываемый денежный поток на весь срок действия договора.
Думать, что за пределами московской области частная архитектура заканчивается, такая же ошибка, как и считать, что именно там она начинается. Утверждать это может только тот, кто не выезжал дальше Горок-1 На самом деле в регионах частное строительство есть, просто оно имеет некоторые особенности.

Но есть и совсем иные примеры.

Статус порой перевешивает все. И на выходе получается правильный, но скучный дом. А ведь частное строительство это, в первую очередь, строительство индивидуальное, и дом не только моя крепость, но и визитная карточка. И вот тут регионы берут реванш! Москва и Петербург клишируют статусные дома, а клоны Жуковки расползаются по всем направлениям. Окружение создает тот самый контекст, который диктует.

Более скромный, но не менее оригинальный коттедж в Кемерове построил архитектор Сергей Рафалович. Дом, который также строился для себя, и, по утверждению автора, явился ему во сне. Это чистая правда дом явился мне во сне. Причем мне снился не готовый дом, а процесс: сначала я проектировал, потом строил, потом делал и покупал мебель, подбирал аксессуары. Я видел все, вплоть до мелочей, даже стеклянная шахматная доска в полу второго этажа присутствовала в моем сне. Пытаясь сам себе ответить на вопрос, как подобное стало возможно, я склоняюсь к мысли, что, вероятно, таким образом проявил себя накопленный опыт. То есть подсознание показало мне во сне размеры помещений и диваны, которые должны были туда вписаться, узлы из клееной лиственницы и способы крепления стеклопакетов. Короче говоря, проснувшись утром, я отправился в офис, все нарисовал и отдал проектировщикам. Это произошло в октябре, а через год дом уже был готов.

Сибирь брутальная и гламурная
Дом, поставленный на заимке у моря в Сибири, может позволить себе полную свободу самовыражения. Это изба-пятистенок, в коей одна стена целиком стеклянная. Плюс оторванная кровля. Дом по-сибирски брутален и по-столичному гламурен. Гламур являет себя оцилиндрованным бревном, которому в столичном регионе отведено место сугубо в эконом-классе. Хорошим тоном в столице, взыскующей экологичности и природности, является использование натурального, обработанного вручную дерева с ненарушенной текстурой. На берегу Бердского залива природы с избытком. И столярное бревно здесь забавный парадокс. Дом-острог вдруг начинает позиционировать себя по отношению к подмосковным эко-образцам почти по Чехову как столяр супротив плотника. Этот дом - почин будущего коттеджного поселка на территории заброшенного пионерлагеря; автором пространственной идеи стал его будущий владелец Денис Герасимов, по совместительству девелопер намечающегося строительства. Профессиональные архитекторы и конструкторы привлекались для решения лишь сугубо профессиональных задач.

Совсем в другом ключе омичами Андреем и Светланой Гетте спроектирован и построен дом в зоне отдыха Чернолучье с чудным названием Родной. Стоящее на круче сооружение смотрит двумя окнами на Иртыш. Взгляд несколько грустный, может быть оттого, что сначала заказчик отказался закинуть дерн на крышу, а затем местный рынок не ответил на предложение ту же крышу покрыть солнечными батареями. Тем не менее, это редкий образец обаятельного постмодернизма. А интерьер так просто чудесный: неправильные пятна окон вносят в баухаусовское пространство неожиданную оп-артовскую ноту.

Остается только позавидовать человеку, который вместо бесконечной каши образов, кои наутро и вспомнить трудно, видит такие отчетливые картины. Профессиональный сон материализован в строго геометрической форме, разобранной по частям. Прямоугольник каменный прямоугольник стеклянный (крыша не исключение). Чистота и элегантность.

Этот объект служит профессиональным ответом шедеврам современного русского народного творчества, по части запредельности, оставившего обэриутов далеко позади. Непревзойденным образцом остается дом Три шпиля. Это пятиэтажный индивидуальный жилой дом из сборного железобетона кустарного изготовления. Спроектирован и построен пенсионером Анатолием Андрющенко в поселке Ордынское под Новосибирском. Бывший вертолетчик отказался от отсталых кирпично-деревянных конструкций. Год за годом он отливал, используя самодельную опалубку, железобетонные панели и строил из них дом. Это уникальное сооружение прямой укор домостроительным комбинатам, причесавшим всю Россию под одну гребенку. Парадокс в том, что наивное понимание сибирским пенсионером индустриальности зеркальное отражение современных западных представлений о типовом и индивидуальном. Конечно, только в части технологий. В части эстетики наш дом вне конкуренции.

А вот дом Елка в пригороде Омска. Елка это не строительный материал, а указание на литературный источник, из которого растет архитектура: абсурдистскую пьесу Александра Введенского Елка у Ивановых. И дом, спроектированный Олегом Фрейдиным и Ольгой Кулагиной, отчасти абсурдистский: вход, например, осуществляется через мансарду. Сооружение во дворе (уменьшенная копия подмосковной пирамиды Голода), отчасти напоминающее елку, оказывается очагом. Впрочем, все это встраивается в единый сакральный ряд: очаг внизу, далее волшебная пирамида, и наверху антенна, ловящая космические волны. Мистика или мистификация? Введенский аплодирует.

Малахов и Репина создали целый ряд подобных постпроектов, которые могли бы быть реализованы, доведись реальному заказчику совпасть с вымышленным. Увы, пока этого не произошло. Однако сам способ был оценен и концептуально, и практически. В теоретическом качестве Построект был представлен на биеннале в Роттердаме в 2006 году. Экспозиция вызвала большой интерес, что косвенно свидетельствует о наличии в Голландии самостроя, идентичного самарскому.

Волжский самострой
Сибирскому региону отвечает Волга. Архитектурный расцвет Нижнего Новгорода и Самары, зафиксированный профессиональными критиками как нижегородский феномен, не мог не повлиять на положение в частном секторе. Своеобразный взгляд на проблему высказали самарские архитекторы Сергей Малахов и Евгения Репина. Постпроект предложенный ими метод преображения действительности, основан на репроектировании спонтанных построек, object trouve. В переводе это значит следующее. Берется самострой, коего везде в избытке, анализируется, снабжается выдуманной историей, населяется вымышленными персонажами, а затем превращается в архитектурный проект. Вот, например, Дом актера Борисова. Виртуальный заказчик актер Борисов стремится к самостоятельным постановкам. Время от времени он осуществляет их на сцене в Ржавом Цилиндре. Сам же он живет в маленьком домике рядом. Цилиндр и дом соединяются переходом. Отопление от магистральной ветки используется только в театральной части, так как Борисов греется от камина, а умывается исключительно холодной водой.

Но большинство волжских жителей предпочитают постройки менее экзотические. Коттедж в Самаре, спроектированный санкт-петербургским бюро А-Лен, и дом архитекторов Анатолия Баранникова и Александра Варенова это региональный вариант интернационального стиля. Региональный, потому, что при всем внешнем отличии от постпроекта постмодернистский след явственно ощущается в излишней сложности композиции и детальной навороченности. Однако здесь совсем иная литературная основа, соответственно и цитаты другие, взятые не из народного творчества, а из профессиональной зарубежной практики.

В практической области это означает появление проектов, инспирированных образцами местного народного творчества (естественно, пропущенных через видение архитекторов). Например, дом в Студеном. Описать этот объект можно только тем поэтическим языком, который используют сами авторы. Пологая кривая из области ощущений... Линии виртуального куба поддерживают любые полеты форм. Форма освобождена от куба, но куб притаился. Квадрат плана развернут на пять градусов. Пять градусов угол, сопоставимый с легким дуновением ветра, вызывающим шелест листьев. Далее архитекторы уподобляют хозяина дома и его семью играющим детям, которые забрались на корень осокаря, развесили лоскутки, разложили камни и битые стекла, и старший объявляет: Заходите, магазин промтоваров открылся. А вещи, нажитые заказчиком непосильным трудом, объявляются лишь продолжением игры, то есть ее (вещи) полезность произрастает не из привычек, а из перформанса. Конец цитаты. Привет дому Елка и Введенскому. И, позвольте заметить, сила искусства такова, что нашелся человек, согласившийся уподобить свою жизнь перформансу.



Главная --> Публикации