Главная --> Публикации --> Подземный ресурс петербурга Архитектура торговли "максимальная приемлемая для человека высота — высота дерева" Москва дорожает Столица россии лидирует в рейтинге стоимости жизни

Во всем мире, в том числе и в России, размер арендной платы зависит от рыночной стоимости квартиры. Как правило, эта величина равняется 0,7–0,8%. То есть, месячная арендная плата за квартиру, оцениваемую в $40 тыс., составит $280–320.

Снять жилье можно и бесплатно

Апартаменты в пределах Садового кольца стоят особняком. Спрос на них формируют работающие в Москве иностранные специалисты. Им приходится выкладывать за однокомнатную квартиру, соответствующую западным стандартам, до $800, трехкомнатная же может обойтись и в $2,5–3 тыс. Правда, с квартирами, в которых проживает большинство москвичей, их сравнить нельзя. В апартаментах, например, обязательны качественный ремонт, современная бытовая техника, в самом доме – охрана, или, на худой конец, консьержка, не лишней окажется и стоянка для автомобиля.

Последние 10 лет это правило действует и в Москве. Когда после августовского дефолта в 1998 г. цены на квартиры упали на 30–40%, на такую же величину опустилась и стоимость аренды. И наоборот, с последующим новым ростом цен на столичную недвижимость плата за аренду тоже поползла вверх. Так, благоустроенная однокомнатная квартира в Центре сегодня оценивается в среднем в $400–500, двухкомнатная – в $600–800, «однушка» в районе «Динамо»–«Сокол» – в $300–350, в Чертаново – до $30 Причем рост аренды отмечается ежемесячно, на 1–3%.

Будьте предусмотрительны

В принципе, есть возможность заполучить временное жилье вообще бесплатно. Крупные риэлторские фирмы ежемесячно получают по 2–3 заказа, когда в обмен на уход за немощным человеком уезжающие куда-либо родственники готовы сдать жилье бесплатно. И, кстати, арендаторы в данном случае находятся всегда.

Стоит помнить, что любой хозяин вправе отказать вам в аренде «просто так». Лицо ваше, например, ему не понравилось. Такое, конечно, бывает редко, но как, опять-таки, утверждают риэлторы, есть определенные категории лиц, которым найти квартиру сложнее, чем остальным. Это, в первую очередь, приезжие из кавказского региона, девушки, снимающие квартиру вскладчину (у владельцев квартиры есть подозрение насчет их возможной причастности к «первой древнейшей профессии»), одинокие мужчины («кого ни попадя водить будут») и семьи с маленькими детьми («после них надо делать ремонт»).

Как снять квартиру и не попасть впросак? Наиболее надежный вариант аренды – через риэлторскую фирму. Она, как правило, за посредничество требует гонорар в размере месячной арендной платы. Но сегодня нередки и случаи, когда риэлторы удовлетворяются фиксированной суммой, обычно – в $100–15 В любом случае, такой вариант застрахует от многих возможных неприятностей.

Но и арендодателям не гарантирована легкая жизнь. Иногда могут и не спасти посредники – риэлторские агентства или «черные маклеры» – через которых принято сдавать жилье. Например, мошенники нередко снимают квартиру, а потом сдают ее в субаренду нескольким лицам.

Сдать и забыть

Есть ли у владельцев квартир выход из данной ситуации? Недавно на рынке недвижимости возникла новая услуга – доверительное управление недвижимостью. Такой договор выгоден, в первую очередь, для клиентов, у которых нет времени или желания самостоятельно сдавать свою квартиру: людям, находящимся в длительных командировках, проживающим за границей, интенсивно работающим. Удобен он и для тех, кто попросту не хочет оставаться один на один со своим будущим нанимателем. Схема договора следующая.

Еще одна проблема – междугородние переговоры (а также «пикантные телефоны»), вернее любители звонить по ним «на халяву». Кто-то из владельцев квартиры сразу просит клиентов вносить залог за предполагаемые телефонные разговоры или заключает отдельный «телефонный договор».

Право собственности в этом случае не переходит к агентству, и в этом отличие доверительного управления от субаренды. Агентство не имеет права самостоятельно предпринимать какие-либо действия, а работает только по поручению хозяина. Когда риэлторская компания находит клиента на квартиру, с ним заключается договор найма от имени хозяина, но в лице агентства.

С хозяином квартиры заключается «договор поручения с наймодателем», составленный в соответствии с Гражданским кодексом. Далее действия агентства обычны (реклама, поиск клиента и т.д.). Все это время хозяин квартиры может даже не появляться в Москве. Ведь к тому моменту он уже заключил официальный договор, выписал агентству доверенность с ограниченным перечнем функций: на право сдавать его квартиру внаем, получать все причитающиеся платежи, проводить финансовые взаиморасчеты, контролировать состояние квартиры и следить за соблюдением договора со стороны наемщика.

Для наемщика такой договор тоже выгоден, так как он гарантирует защиту от произвола хозяев. То есть, если в договоре написано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь срок действия договора, значит, так оно и будет. Или в договоре могут указать, что хозяин имеет право посещать квартиру один раз в месяц с предварительным уведомлением. Но и клиенты должны в этом случае исправно придерживаться условий договора: платить в срок, не приводить посторонних личностей, соблюдать порядок по отношению к имуществу, соседям и т. п. Любое нарушение влечет за собой штрафные санкции и выселение в официальном порядке.

Гарантия от произвола

Агентство выступает третьим независимым официальным свидетелем в конфликтных ситуациях, которые могут возникнуть между хозяином и квартиросъемщиком. Приведем пример.

Третий – не лишний

Мелочи жизни

Хозяева дорогих квартир сдают их, как правило, с техникой: стиральной и посудомоечной машинами, телевизором, пылесосом, кондиционером и т.п. Случается, что-то из этого ломается. Конечно, квартиросъемщику чинить технику за свой счет не хочется. В этом случае вызывается мастер-специалист, который может подтвердить, в результате чего произошла поломка. Если она случилась по причине неправильной эксплуатации, то виноват проживающий, и он, соответственно, оплачивает ремонт. Если же это следствие естественного износа, платить придется хозяину квартиры. Разумеется, его в это время может не быть в Москве, и тогда решение этого спорного вопроса берет на себя агентство.

Оплата за квартиру, коммунальные услуги и абонентская плата за телефон может производиться хозяином заранее, авансом. Или можно поручить эти расчеты агентству.

Что касается финансовых взаиморасчетов, то здесь тоже все продумано до мелочей. Владельцу квартиры ежемесячная плата за нее может переводиться на расчетный счет. Второй вариант – получать деньги в кассе лично в руки или через доверенное лицо.

Сотрудничество агентства с хозяином квартиры на данном этапе не заканчивается – в задачу компании с этого момента входит поиск нового квартиросъемщика.

Когда квартиросъемщик решает съезжать, он предупреждает агентство (примерно за месяц), которое по акту приемки-передачи принимает у него квартиру: оборудование, имущество; проверяет оплату всех междугородних счетов. Если возникают какие-то проблемы, то компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, которую клиент вносит при вселении в квартиру. Если все в порядке, залог возвращается.

Квартиры для богатых…

Остался один невыясненный вопрос: сколько стоит такая услуга хозяину квартиры. Вознаграждение агентства составляет до 10–15% от суммы ежемесячной платы за квартиру, что, согласитесь, небольшие деньги за столь высокий сервис.

Поэтому неудивительно, что правительство Москвы обратило внимание на то, что сдача квартир в наем приносит хорошие деньги. Так, осенью текущего года будет сдан первый доходный дом в столице, застройщиком которого выступил ДИПС. Кроме того, что теперь арендные платежи за квартиры в этом доме прямиком потекут в городской бюджет, потенциальный арендатор впервые в новейшей истории России может быть уверен в том, что его права, как нанимателя жилья, будут защищены на государственном уровне.

По самым скромным подсчетам, ежегодный оборот рынка аренды квартир в Москве оценивается в $1,2 млрд. Практически вся эта гигантская сумма остается в карманах частников, государству от аренды квартир достаются сущие крохи. Так, по данным управления МНС по Москве, за 2002 г. только чуть более 11 тыс. граждан официально задекларировали, что имеют доход от сдаваемого в аренду жилья.

Всего в доходном доме будет шесть 2-комнатных (84 кв.м), девятнадцать 3-комнатных (101–123 кв.м), двадцать одна 4-комнатная квартира (от 143 до 175 кв.м) и одна 7-комнатная двухуровневая квартира (299 кв.м).

Дом явно рассчитан на очень состоятельную публику. Расположен он по адресу: Большой Николоворобьинский пер., д. 10 (ЦАО). Стоимость ежемесячной аренды будет следующей: 2-комнатные квартиры – $2500–3300; 3-комнатные – $3500–4500; 4-комнатные – $4800–5600; 7-комнатная – $12 000.

Строительство дома обошлось ДИПСу в $8 млн, эти вложения он намерен окупить через 5 лет. После 2005 г., если эксперимент будет признан удавшимся, строительство доходных домов развернется с новой силой. По плану, который уже обнародовала московская мэрия, будет построено не менее 10 зданий «попроще», в том числе и панельных. В них, по предварительным расчетам, стоимость аренды 1-комнатной квартиры не должна превышать $300 в месяц.

Почему правительство города только сегодня озаботилось возведением доходных домов, ведь очевидно, что этот бизнес очень рентабелен? До недавнего времени в законодательстве не было даже понятия «доходный дом», а согласно закону о приватизации арендатор мог через некоторое время приватизировать занимаемую площадь совершенно бесплатно. Потребовался почти год, чтобы провести поправки в соответствующие законы. Были внесены изменения в федеральный закон о приватизации жилищного фонда. Только после этого московское правительство сочло возможным начать эксперимент.

Строительство ДИПСом доходного дома некоторых застройщиков заставило пойти по этому же пути – уж больно не хочется лакомый кусок упускать. Правда, строить доходные дома опять же собираются фирмы с государственным участием. Например, Главное производственно-коммерческое управление по обслуживанию дипломатического корпуса (УпДК) вознамерилось возвести два подобных дома в следующем году. Известны и их предварительные адреса: в 4-м Добрынинском переулке и на улице Новаторов.

…Для среднего класса

Меньше, чем у ДИПСа, но по сравнению со средними московскими ставками все равно получается многовато. Впрочем, и по таким ценам, как полагают эксперты, квартиры должны быстро разойтись.
Покупка квартиры - достаточно банальный и в тоже время очень сложный вопрос, который возникает сейчас как минимум с момента бракосочетания. Ведь жить с родителями молодежь 21 века не хочет, все хотят отдельного жилья, и быть наедине друг с другом.

Об УпДК стоит рассказать особо. Это предприятие находится в федеральной собственности, в его распоряжении – 160 особняков и около 50 жилых домов общей площадью 1 млн кв.м. Сегодня УпДК обслуживает более тысячи аккредитованных в Москве иностранных представительств с общим числом сотрудников и членов их семей, превышающим 15 тыс. человек. Цены на аренду жилья в его домах колеблются от $150 (в панельном доме) до $500 (в элитном доме) за квадратный метр в год, минимальный срок аренды составляет 12 месяцев. Новые доходные дома от УпДК предполагается построить в упрощенном варианте – монолитными, ставка аренды в них должна составлять около $200/кв.м в год. Получается, что аренда стандартной двухкомнатной квартиры в доме такого типа (70 кв.м) будет обходиться в $1000–1100 в месяц.

Когда есть очень состоятельные родители, которые могу обеспечить своих чад отдельных жильем, то относительно легко выбрать себе жилье по собственному вкусу и кошельку. Но, как правило, большинство молодоженов, а порой и супружеские пары со стажем не могут позволить себе столь дорогостоящую покупку. Вследствие чего, многие вынуждены скитаться по съёмным квартирам отдавая, порой половину заработанных денег за съёмное гнездышко.

Предметом договора пожизненного содержания может быть любое недвижимое имущество

Расскажу историю своей подруги Маши.

Особенная острота проблемы возникает тогда, когда в семье подрастают дети и жизнь под одной крышей становится все напряженнее. Но как же купить квартиру? Где взять столько денег, если общий семейный доход составляет всего 3000$ из которых ежемесячно 1000$ нужно строго платить за жилье. Оказывается, выход все же есть.

Хочу сразу отметить, что когда заходит разговор о ренте, очень многие люди не знакомые с этой формой работы с недвижимостью, считают что договор ренты это ничто иное, как содержание престарелой одинокой бабушки до её кончины. Да, как правило, это пожилой человек в возрасте, но не обязательно. И чтобы подобных, слегка ошибочных мнений у многих у вас не возникало, для начала поясню, что же такое договор пожизненной ренты?

При рассмотрении вариантов решения этого вопроса, как и у многих, у Марии вместе с супругом Олегом возникла мысль об ипотечном кредите, покупке квартиры в рассрочку и т.п. Но сегодняшнее положение вещей на рынке недвижимости таково, что ипотечный кредит - удел (опять же) сравнительно обеспеченных граждан с постоянным и стабильно высоким доходом, поэтому очень мало людей, которые могу себе это позволить. В итоге, перелистав кучу журналов о недвижимости, просмотрев миллионы сайтов в интернете, в качестве варианта решения данной проблемы выбрали заключение договора пожизненной ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.

По этому договору пожилой человек, передает в собственность рентоплательщику свою квартиру (комнату). Что исключит возможность завещания или прописки в данное жилье других лиц бывшим владельцем. Т.е. эта квартира теперь Ваша. При этом за пожилым человеком остается право проживать и быть прописанным в данной квартире, дополнительно он получает от покупателя ежемесячную ренту, размер которой оговорён заранее и установлен в договоре. В среднем - это 2000-8000 рублей в месяц. Так же на Рентоплательщика, как нового собственника, возлагается обязанность по оплате коммунальных платежей. Кроме того, приобретая квартиру по договору ренты, Вы единовременно тратите сумму на 50-60% ниже ее рыночной стоимости. Цена зависит от каждого конкретного варианта. Эта сумма включает в себя: выплату пенсионеру, комиссионные организации, проводящей сделку, затраты на оформление документов, нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода права собственности. Если сложить первую выплату + содержание пожилого человека в течение, пускай даже, 10-15 лет, получится, что Вы заплатили за квартиру цену на много меньше рыночной, тем более, что эта сумма выплачивается не сразу. Взаимовыгодность подобного договора для обеих сторон очевидна. Рентоплательщик решает для себя жилищную проблему, а пожилой человек - материальную и социальную.

Договоры пожизненной ренты все больше становятся популярными. По своей сути это такая же форма работы с недвижимостью, как купля-продажа, обмен, дарение. Деятельность с рентой подробно и четко регламентируется в части 2-ой, 33 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (раздел Документы). При оформлении к ним применяются правила договора купли-продажи. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве если недвижимость в Москве, когда недвижимость в области в Областных филиалах.

Прибыв в агентство, прежде чем приступить к делу Маше и Олегу ещё раз внятно втолковали о том, что Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 605 ГК РФ) - одна из разновидностей договора пожизненной ренты, наиболее распространенная сегодня. Предмет договора пожизненного содержания составляет любое недвижимое имущество. Получателем ренты по данному договору может быть любой гражданин. Кроме того, лицо, передающее принадлежащее ему недвижимое имущество, имеет право установить обязанность по пожизненному содержанию, как в отношении себя, так и в пользу любого другого человека или нескольких людей. Такой договор всегда является возмездным, поскольку предполагает предоставление пожизненного содержания в обмен на переданное недвижимое имущество. Однако договор пожизненного содержания с иждивением может быть либо платным, либо бесплатным - в зависимости от того, передано недвижимое имущество получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Форма договора ренты письменная, с нотариальным удостоверением. Договор, который предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

В общем, решились Олег и Маша заключить договор ренты и отправились в соответствующую фирму, так как подобные сделки лучше заключать через фирму, хорошо зарекомендовавшую себя на этом рынке, имеющую все документы на право осуществления данного вида деятельности (проще говоря, соответствующую лицензию). Иначе, существует много тонкостей и деликатных моментов, с которыми можно столкнуться, заключая договор самостоятельно.

Следует наиболее полно и точно указать в договоре обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и установить, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными. В противном случае вполне вероятно возникнет ситуация, когда получатель ренты станет утверждать, что его ввели в заблуждение; между сторонами вспыхнут споры или же появится желание расторгнуть договор. Выяснилось, что согласно ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. В силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения имущества плательщиком ренты его обязанности плательщика по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества. А прежний плательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по данному обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, если получатель ренты и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

Затем молодоженам объяснили о их обязанностях: обеспечение потребности получателя в жилище, питании и одежде (натуральная форма); если того требует состояние здоровья гражданина - то уход за ним (помощь по хозяйству); оплату ритуальных услуг плательщиком ренты.

На первый взгляд все шоколадно, живи себе и детям на радость и помогай ближнему своему. Прям как в библии, и благое дело делаешь, и жизнь свою устраиваешь. Но, как и во всем в нашей жизни существуют ложка дегтя, в качестве рисков для плательщика ренты при заключении такого договора.

Так же предупредили о том, что существуют основания, на которых возможно прекращение договора пожизненного содержания. Это произойдет в том случае при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Причем не надо забывать, что у каждого человека есть право обратиться в суд, если он считает, что нарушены его права.

И ещё одну важную деталь очень внимательно изучали молодожены - Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от договора пожизненной ренты, разновидностью которого он является, тем, что:

Как объяснили в одной из фирм занимающихся составлением подобных договоров, получатели ренты не всегда ведут себя адекватно: существуют примеры того, как плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда ввиду того, что не могли подтвердить исполнение своих обязательств. Так же Маше и Олегу привели несколько основных правил, которые позволят добросовестному плательщику ренты избежать подобных сложностей. Прежде чем заключить договор, необходимо хорошо узнать человека. Составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты. Например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю. Советуем завести дневник и фиксировать в нем даты уборки с обязательным заверением их подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств. Все платежи лучше перечислять через банк, а платежные документы сохранять. В таком случае на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги. Желательно письменно, например, в дневнике, фиксировать все просьбы и благодарности получателя ренты. Обращайте внимание, на основании каких документов будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Например, лучше не иметь дело с человеком, который владеет недвижимостью на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты.

во-вторых, предусматривает необходимость определить в договоре стоимость всего объема содержания с иждивением;

во-первых, распространяется только на определенный вид имущества (недвижимость, в частности жилой дом, квартиру, земельный участок);

в-четвертых, допускает предоставление содержания, как в деньгах, так и в натуре;

в-третьих, предполагает более высокий нижний предел ренты: не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом;

В итоге долгих и мучительных изучений всевозможных ситуаций, перечисленных выше, теперь, Маша и Олег живут в замечательной трехкомнатной квартире вместе с Валентиной Павловной, которая с удовольствием стала членом их семьи и заботливой бабушкой для их чада.

в-пятых, устанавливает ограниченные права плательщика ренты на полученное им имущество (хотя плательщик и в этом виде ренты признается собственником переданного ему имущества, распоряжаться им - отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания, в частности сдавать в аренду, можно только с предварительного согласия получателя ренты).

Сначала выберите банк, а он порекомендует вам ипотечного брокера

Кредит на жилье - продукт более сложный, чем потреб- или автокредит, поэтому и роль брокера здесь заметнее. Но, к сожалению, и тут использование услуг брокеров не всегда приносит пользу клиенту. Несмотря на то что ипотечный брокеридж - довольно молодая услуга, в этом сегменте рынка уже тесно, а новые участники все продолжают прибывать. Потребителю легко запутаться в разновидностях многочисленных компаний, предлагающих услугу ипотечного брокера. В их отличиях и возможностях разбирался D'.

Первые - это фирмы, оказывающие клиенту полный комплекс услуг по приобретению недвижимости, где получение ипотечного кредита - только один из этапов. К таким компаниям полного цикла относятся подразделения крупных риэлтерских фирм, предлагающих клиентам услуги риэлтера и брокера в одном флаконе (Миэль-брокеридж, Бест-ипотека, ипотечные подразделения МИАН и Инком-недвижимости и др.). Кроме того, появились компании, которые изначально были ориентированы на ипотечный сегмент рынка (Фосборн Хоум, РЕЙМ, Недвижимость и кредит).

Полный комплект или узкий профиль?
Сегодня в России действуют ипотечные брокеры по меньшей мере трех видов.

Вторая категория брокеров - это специализированные фирмы, занимающиеся лишь подбором кредитных программ и получением одобрения банка для клиента. Так работают компании Мой дом, Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК), Кредитный и финансовый консультант (КФК) и другие. Как говорят сами независимые брокеры, их преимущество в том, что они больше, чем компании полного цикла, заинтересованы в подборе своим клиентам наиболее выгодной кредитной программы. Директор департамента продаж брокерской компании Независимое бюро ипотечного кредитования (НБИК) Павел Комолов утверждает, что именно помощь независимого брокера может сэкономить заемщику десяток-другой тысяч долларов на выплатах банку. К сожалению, все мы подвержены слабостям, и если человек зарабатывает 15-20 тыс. рублей на брокерской составляющей и 4-6% за подбор квартиры, то выгодные условия кредита отходят на второй план. Самым важным фактором становится готовность банка дать кредит без лишних проволочек и вопросов, - считает он.

В организации своей работы и те и другие исходят из того, что ипотечный кредит является не целью, а средством: человеку важно не только получить одобрение банка, но и найти подходящую квартиру, которую можно приобрести за эти деньги. Когда клиент обращается в компанию, предоставляющую полный комплекс услуг, то все процессы здесь идут параллельно: поиск банка, подбор подходящей недвижимости, одобрение ее у банка. Компания, оказывающая комплексный сервис, четко состыковывает все этапы покупки, - говорит директор по маркетингу ипотечной компании РЕЙМ Михаил Осинцев. - В нашей практике были случаи, когда обращались клиенты уже с кредитом, но на одобренную сумму было невозможно что-либо приобрести. Поэтому мы изначально консультируем клиента не только по кредитным программам, но и по рынку недвижимости.

Пока, если верить существующей статистике банков, большая часть клиентов приходят за кредитом через риэлтеров. Они более эффективны. По сделке работают одновременно как специалисты, сопровождающие процесс получения кредита, так и те, кто подбирает недвижимость в соответствии с требованиями банка. Для чистого же брокера важно получить одобрение банка, и он нередко не обращает внимания на сумму, необходимую клиенту, в результате многие заемщики так и не выходят на сделку, - говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. По информации СДМ-банка, процент клиентов, приходящих от независимых брокеров, пока невысок, и агентства недвижимости значительно чаще привлекают клиентов.

Правда, эти утверждения недоказуемы, и весьма вероятно, что вопрос качественного подбора программы, как обычно, упирается не столько в набор услуг, сколько в профессионализм специалистов. Так, звонки в некоторые фирмы показывают, что ипотечные профессионалы не всегда в курсе новых продуктов и событий на рынке. Что касается широты выбора ипотечных программ, то сегодня, пожалуй, не найдется ни одного брокера, который взялся бы утверждать, что работает со всеми участниками рынка. Каждая компания - как риэлтерская, так и независимая - сотрудничает с определенным кругом банков-партнеров. Обычно брокеры работают с четырьмя-пятью банками, с которыми им наиболее удобно работать, то есть с ними отлажены все процессы рассмотрения заявок, говорят сами банкиры.

Мифология от брокера
Первая и наиболее очевидная функция ипотечного брокера - помощь в выборе кредитной программы. Анонсируя ее, брокеры любят ссылаться на то, что рынок ипотеки очень сложный, и в том количестве программ, которые сейчас предлагаются банками, человеку трудно сориентироваться самостоятельно. Это можно назвать правдой только отчасти. Во-первых, прошлогодний рост конкуренции на ипотечном рынке привел к тому, что программы у лидеров ипотеки пришли к более или менее общим параметрам. Процентные ставки, размер первоначального взноса и прочие условия в крупных банках не особенно отличаются.

Третья категория брокеров отличается тем, что для заемщика их услуги обходятся совершенно бесплатно. Свою маржу подобные компании получают от банков. Вроде бы для клиента это выгодно. Но стоит иметь в виду, что, воспользовавшись услугами такого брокера, клиент не имеет никаких гарантий того, что банк, с которым свел его брокер, в результате все-таки выдаст ему кредит. После того как клиент приведен в банк, брокер не несет никакой ответственности за его дальнейшую кредитную судьбу. Заемщик сам собирает документы и подает заявку. И хотя брокеры говорят об оптимальном подборе, реальность оказывается сложнее. Я ради эксперимента в прошлом году воспользовалась услугами одной из таких компаний. После честного заполнения анкеты я получила предложения от нескольких банков, но ни одно из них не показалось мне достаточно привлекательным. А присутствие некоторых выглядело даже странно. К примеру, было предложение от банка Дельтакредит, хотя он кредитовал только заемщиков с официально подтвержденным доходом. Между тем у меня в анкете было написано, что кроме вольной справки от работодателя мне предъявить нечего. По другим предложениям стоимость кредита оказалась на 1,5-2% дороже, чем среднерыночная.

Особенно это актуально для сложных категорий клиентов - фрилансеров, людей пожилого возраста, частных предпринимателей и т. п. Банков, готовых выдавать кредиты таким заемщикам, а тем более на приемлемых условиях, не так много, и не факт, что они готовы работать с человеком с улицы.

Другое дело, что от выбора программы до получения кредита заемщика отделяет отнюдь не один шаг. Даже собрав полный пакет документов и доставив его в банк, человек не всегда может быть уверен в благополучном исходе. Разумеется, если у него белая зарплата от 3 тыс. долларов, а еще лучше - уже имеется какая-то недвижимость, заем он получит без проблем. Но если есть сомнительные пункты вроде нерегулярного или серого дохода, или какие-то материальные обязательства, или что-то в этом роде, банк может и отказать. Вот здесь-то ситуацию и способен спасти ипотечный брокер. Вторая и, пожалуй, на сегодня самая важная его задача - получить одобрение для любого сомнительного клиента. Иногда требуется просто более внимательный подбор банка, поскольку заемщик при самостоятельном поиске может не учесть всех нюансов. Профессиональный брокер, поговорив с клиентом, сразу может понять, какой банк с наибольшей вероятностью одобрит ему кредит, - замечают специалисты компании Фосборн Хоум. А иногда, в особенно сложных ситуациях, вступают в силу взаимные договоренности между банком и брокером. Ипотека в банках - это конвейер, поэтому зачастую отсутствует возможность вникать во множество деталей относительно конкретного клиента. Могут не учитываться существенные моменты, и, как следствие, человек получит меньшую сумму кредита или вообще отказ, - поясняет Михаил Осинцев. - А в случае с нами банки получают сформированное кредитное досье клиента, включающее наше заключение и рекомендации, и некоторые из банков после этого не проводят собственный андеррайтинг, а отправляют досье непосредственно на рассмотрение кредитного комитета.

Если человек приходит за займом через брокера, это не поможет увеличить сумму кредита. При оценке платежеспособности клиента банком никаких преференций для брокерских заемщиков нет. Их рассматривают по тем же стандартам, что и остальных, - уверяет заместитель председателя правления Русского банка развития Татьяна Лозовская. Согласна с ней и Ирина Клунник, замдиректора департамента ипотечного кредитования Москоммерцбанка: Сумма займа рассчитывается исходя из платежеспособности клиента, которая подтверждается справками от работодателя, поэтому брокер никак не сможет повлиять на увеличение суммы кредита. Почему же брокеры настаивают, что могут получить одобрение на большую сумму? Брокеры, хорошо зная кредитную политику конкретных банков, используют эти знания для помощи клиенту. Если заемщику нужна сумма как можно больше, то брокер, зная внутреннюю кухню банков и их соотношение параметров платеж/доход, сможет подобрать оптимальный вариант, - объясняет Эмиль Юсупов.

Впрочем, сами банкиры уверяют, что подход к потенциальным заемщикам у них один и тот же. Банк может предоставить клиентам крупных брокеров различные преференции в виде сниженной процентной ставки или отмены комиссии за рассмотрение. Но сказать, что банк более лоялен к клиентам, приходящим через кредитного брокера, нельзя. Отношение, технология проверки, список необходимых документов, требования - ко всем заемщикам одинаковы, - уверяет Эмиль Юсупов, директор департамента продаж розничных банковских продуктов Абсолют Банка.

Время дорого
Стоимость услуг брокеров зависит от того, каким сервисным комплектом хочет воспользоваться потребитель. Большинство брокерских компаний предлагают выбор как минимум из двух блюд: первое - консультация по необходимым документам, первичный андеррайтинг заемщика и подбор оптимальной ипотечной программы; второе - полное сопровождение сделки и получение одобрения от банка. Дополнения к этому меню могут быть самые разные. Так, часть брокерских фирм (Фосборн Хоум, Недвижимость и кредит, РЕЙМ, Линия жизни) предлагают услуги по подбору недвижимости, обслуживая клиента от заявки на кредит до новоселья. Другие компании хотя и занимаются только кредитованием, но дробят услуги на более мелкий набор в соответствии с банковскими продуктами: получение кредита на покупку вторичного жилья, первичного жилья, на загородный дом, перекредитование.

И, наконец, третий фактор, который может говорить в пользу брокеров, - экономия. Хотя услуги брокера - это, казалось бы, дополнительный расход для заемщика, в некоторых случаях такой вариант позволяет сэкономить и получить кредит дешевле, чем при самостоятельном обращении в банк. Во-первых, такое возможно в периоды проведения совместных акций банка и его партнера-брокера. Во время подобных акций для клиентов устанавливается льготный режим: они могут получить кредит без комиссии или за уменьшенную комиссию. Такие привилегии для заемщиков, пришедших от партнеров, многие банки проводили в канун Нового года. Если комиссия отменяется полностью - а она может составлять от 1 до 1,5%, - брокеру заемщик платит до 1% и оказывается в выигрыше. Благодаря помощи брокеров можно получить и льготную процентную ставку. Некоторые банки в рамках партнерства дают клиентам своих брокеров скидки - от 0,25 до 1%.

Также стоит учесть, что некоторые брокеры берут аванс за свои услуги, и не всегда этот аванс возвращается. Компания Недвижимость и кредит, например, предусматривает два вида аванса - 5 тыс. и 15 тыс. рублей. Меньшая сумма при отказе банка в ипотечном кредите не возвращается. Причем причина отказа значения не имеет.

Стоимость консультации и подбора программы, после которой клиент берет дело в свои руки, колеблется на рынке от 4,5 тыс. до 10 тыс. рублей. Получение одобрения от банка в среднем обойдется клиенту в 1-2% от суммы кредита. Часто размер вознаграждения варьируется в зависимости от суммы займа (или стоимости квартиры). Так, в НБИК при кредите 100 тыс. долларов и более услуги стоят 1%, при меньшей сумме - 1,5%. Полный цикл услуг (включая подбор квартиры) обычно составляет от 4 до 6% от стоимости жилья. Процент может быть как твердым для всех категорий недвижимости, так и плавающим. Например, в компании Фосборн Хоум, если речь идет о подборе жилья экономкласса с использованием кредитных средств, тариф фиксированный - 2,5 тыс. долларов плюс 2,5% от стоимости объекта недвижимости. А если покупается элитная квартира, то клиенту предоставляются скидки, их размер зависит от суммы займа и стоимости объекта недвижимости.

Во всех остальных ситуациях услуги брокера будут если не необходимыми, то очевидно не лишними. Другое дело - как выбрать профессионального брокера среди множества присутствующих на рынке. Для начала стоит собрать все имеющиеся сведения о нем. На сайте самой компании можно посмотреть подробные данные об итогах ее работы. Показатели качества - это норма одобрения заявок на кредиты, норма одобрения по суммам кредитов, количество клиентов, ставших собственниками, портфель одобренных кредитов, сумма по сделкам с недвижимостью, - перечисляет Михаил Осинцев.

На брокера надейся, но
Вопрос, обращаться или нет к ипотечному брокеру, упирается в два основных момента: платежеспособность заемщика и наличие у него свободного времени. Скажем, если человек обладает высоким (от 3 тыс. долларов) официально подтвержденным доходом и не обременен никакими другими долгами, выплатами и подпорченной кредитной историей, то взять такого заемщика в свой кредитный портфель будет рад каждый банк. Если при этом клиент обладает минимальной финансовой грамотностью и навыками поиска в интернете, он без проблем сможет самостоятельно найти для себя удовлетворяющую его кредитную программу. Таким образом, дело останется только за квартирой. Причем если заемщик покупает квартиру в новостройке, то, обратившись напрямую к застройщику, можно сэкономить не только на брокере, но и на комиссионных агентству недвижимости.

В идеале правильный брокер должен быть финансовым консультантом своего клиента, но на практике часто ипотечные посредники выступают в роли агентов, которые продвигают продукты определенных банков.

У брокеров стоит поинтересоваться, с каким количеством банков они работают. Чем их больше, тем выше степень надежности и более широк выбор программ для заемщика. Кроме того, никто не мешает вам позвонить в банки и узнать мнение об этой компании. Также заранее уточните, за какой срок заемщик получит одобрение в выбранном банке. Эти условия стоит заранее предусмотреть в договоре.

Прежде чем мы дадим высказаться экспертам по отдельности, несколько общих слов о проблеме. Первые нежилые этажи горячий товар. Наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость на первых линиях проходных улиц. Там арендуют помещения банки, дорогие магазины, салоны красоты. В спальных районах, внутри жилых кварталов на первых этажах располагаются парикмахерские, клиники, магазинчики шаговой доступности, турагентства и т.д. Те, кому важны аудитория и пешеходная доступность.

Никакой панацеи против таких злоупотреблений пока не существует. К тому же сейчас несколько банков изъявили желание полностью взять на себя оплату услуг брокера - чтобы клиенту ничего не пришлось платить. Будет ли это реальной экономией для заемщика, трудно сказать. Возможно, условия кредитования в этих передовых банках окажутся не самыми выгодными, и комиссия за выдачу кредита либо процентная ставка перекроют оплату брокерских услуг в несколько раз. Так что, воспользовавшись таким предложением, клиенту стоить быть внимательнее и сравнить предложенную ему программу с ипотечными продуктами других крупных участников рынка. Поэтому целесообразнее сначала выбрать банк, а он, в свою очередь, порекомендует ипотечного брокера.
В домах соседствуют жилые и нежилые помещения квартиры и чьи-то офисы. Жильцам и коммерсантам приходится общаться. Не всегда это мирный диалог. Между тем, отношения можно выстроить. О конкретной пользе, которую могут от подобного соседства извлечь жильцы, рассуждают наши эксперты.

Не могут нежилые помещения использоваться и в качестве складских. Особенно таких, где хранились бы взрывоопасные и пожароопасные вещества и материалы. Не должны первые этажи и полуподвалы использоваться для размещения развлекательных учреждений.

Но не каждое предприятие может расположиться в жилом доме. Главные принципы ограничений  по уровню шума и экологическим показателям. Нельзя нарушать покой жителей дома или вредить их здоровью. Не место в жилом доме предприятиям, связанным с производством. Эксперты считают, что не нужны жильцам такие соседи как химчистки, круглосуточные магазины, бойко торгующие спиртным, день и ночь гудящие рестораны. В жизни, вообще-то, мы наблюдаем часто другую картину.

А теперь дадим слово нашим экспертам, которые ответят на главный вопрос: какую пользу могут извлечь жильцы от соседства с чьим-нибудь офисом?

А кому же можно поселиться на нежилых этажах? Жилой дом будет рад медицинским, детским и образовательным учреждениям, предприятиям общественного питания и бытового обслуживания, магазинам шаговой доступности, офисам банков и юридических фирм.

У нас пока нет традиции уходить на ужин из дома, но допускаю, что наличие ресторанчика в доме могло бы облегчить жизнь. Это всегда компромисс - хочу жить в тишине, но тогда придется ходить в магазин где-то вдалеке. Или - хочу, чтобы продукты были рядом, но тогда придется потерпеть и приезд машины с хлебом или пивом...

Спуститься вниз, поужинать
Елена Шомина, профессор Высшей школы экономики, член Общественного совета при Минрегионразвития РФ, автор исследований, посвященных жилищным движениям:
Возьмем ресторан. Если бы он ввел для своих соседей дешевые обеды (или бы раз в неделю стариков кормил бесплатно), то имел бы добрый имидж.

Банкиры уберутся во дворе
Евгений Скоморовский, генеральный директор CENTURY 21 Запад:
От типа деятельности арендатора зависит многое, у каждой свои плюсы и минусы. Например, в случае размещения в помещении банка, можно говорить о таких позитивных последствиях, как круглосуточная охрана и уборка прилегающей территории, но появляются проблемы с парковкой.

Сейчас многие учреждения и магазины стали вкладывать средства в обустройство входа и прилегающей территории. Здесь важны договоренности с жителями. Обязательно в таком случае нужно нормальное ТСЖ и правление, куда войдут представители всех нежилых помещений. Они должны вместе обсуждать общие задачи по улучшению имиджа дома. Не так важен вопрос средств, сколько согласованных и исполняемых правил игры.

Члены ТСЖ владеют вестибюлями и холлами, подвалами и чердаками, коридорами и лестничными клетками, наружными стенами и крышей, лифтами, а также землей под домом и придомовым участком на правах долевой собственности. Доходы от использования этих ресурсов попадают в копилку товарищества. И чтобы эксплуатация дома приносила дивиденды жильцам, необходимо всем действовать совместно в направлении защиты общих интересов, а не только личных, чтобы не превратиться в лебедя, рака и щуку.

Я бы предпочел жить в доме вообще без коммерческих площадей, либо с книжным магазинчиком и уютной кофейней на первом этаже. Но арендаторов выбирают собственники помещений. А таковыми жильцы дома могут стать в случае организации ТСЖ и при условии, что нежилые помещения не обрели своих собственников ранее.

Другой вариант ТСЖ, действуя по уставу, сдаёт нежилые помещения, являющиеся общей долевой собственностью владельцев помещений, в аренду. В этом случае все доходы от аренды направляются, в соответствии с решением общего собрания членов товарищества, на содержание и обслуживание дома, в том числе на ремонт, оплату коммунальных услуг, также могут расходоваться на благоустройство придомовой территории. Средства могут аккумулироваться на счете ТСЖ для будущего капитального ремонта. По решению общего собрания можно помогать социально незащищенным семьям оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Деньги за коммуналку на счет ТСЖ
Виталий Акимкин, начальник управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы:
Если в доме имеется свободное нежилое помещение, являющееся собственностью города Москвы, то преимущественным правом его аренды на бесконкурсной основе по минимальной ставке арендной платы имеют ТСЖ. Если нежилое помещение, находящееся в собственности города, сдано в аренду коммерческим предприятиям (на конкурсной основе), плата за аренду поступает в бюджет города. Однако жилищно-коммунальные услуги арендаторы обязаны перечислять на счет ТСЖ или иной управляющей организации этого дома.

Отметим, что ТСЖ - объединение собственников помещений и юридическое лицо, имеющее возможность максимально быстро и в интересах жителей дома решать вопросы аренды нежилых помещений.

Очень советую жильцам внимательно изучить законодательство. То есть, - установленные ЖК РФ права собственников помещений по использованию объектов общего имущества, нормы о проведении общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ, в исключительной компетенции которых находятся вопросы использования нежилых помещений общего пользования. Затем изучить правовую сторону вопроса взаимодействия с коммерческими организациями, проанализировать ситуацию на рынке аренды нежилых помещений, в том числе, с точки зрения надежности и благонамеренности потенциальных арендаторов.

Когда нежилые помещения в жилом доме принадлежат ТСЖ, общим собранием членов товарищества может быть принято решение о сдаче таких помещений в аренду, а также о распределении прибыли в виде арендных платежей.

Можно создать специальный фонд
Максим Каталов, директор АННТ Открытая Компания:
Если в жилом доме находится нежилое помещение, которое принадлежит городу, то польза от такого соседства для жилого дома возможна в пределах, определенных городом по своему усмотрению (благоустройство территории, ремонт и т.д.).

Для бизнесменов повышенный тариф
Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы:
Если помещение принадлежит городу или собственнику, жители дома (собственники жилья) могут провести общее собрание и установить для первых этажей и нежилых помещений повышенный тариф на содержание помещения.

Для получения определенных дивидендов собственники жилых помещений в доме могут при создании ТСЖ предусмотреть такую возможность в уставе. Общее собрание членов товарищества может образовать специальный фонд для аккумулирования прибыли от хозяйственной деятельности ТСЖ, в том числе и от сдачи в аренду принадлежащих товариществу нежилых помещений.

Был случай в Северном Бутово, когда первые этажи были переданы ТСЖ специальным распоряжением правительства Москвы, но это исключение, а не правило. Обычно тут не помогает даже суд - этого можно добиться только при использовании административного ресурса...

Теоретически члены ТСЖ могут сдавать в аренду нежилые помещения и распоряжаться этими деньгами самостоятельно, но практически никогда ТСЖ не передаются помещения на первых этажах. Обычно ТСЖ принадлежат лишь подвалы и чердаки.

Наше резюме
Было бы наивным предполагать, что если жители создадут ТСЖ, то они немедленно станут обладателями нежилых помещений в доме. Товариществам в реальности крайне тяжело стать собственниками нежилых помещений. ТСЖ и нежилье - это отдельная большая и больная тема.

И фасад отремонтировать, и охрану выставить
Алена Чубарова, специалист по коммерческой недвижимости Kopпopaции Адвекс. Недвижимость:
Если нежилое помещение принадлежит городу, а в нем находится, например, банк, то жилой дом имеет большую выгоду от такого соседства. Во-первых, по договоренности с городом банк может отремонтировать фасад здания. Во-вторых, в интересах банка и жилого дома благоустройство территории, а также безопасность здания и прилегающей территории. В случае, если нежилое помещение принадлежит ТСЖ, жилой дом также имеет выгоду в виде арендных платежей, которые затем могут использоваться для нужд многоквартирного дома.



Главная --> Публикации