Главная --> Публикации --> Как сэкономить на квартплате в столице Ярмарка миссионеров Рублевая недвижимость Россию ставят на капитальный ремонт Глава росстроя: — как решить пресловутый квартирный вопрос

Водотерапия
Москва, как и большинство древних городов мира, основана была у реки. В настоящее время протяженность Москвы-реки в черте города превышает 70 км. В XVIII и XIX вв. берега протекающих по территории города рек активно осваивали промышленники заводам и фабрикам для производства требовалось огромное количество воды, кроме того, в речку было удобно сливать отходы. Сегодня яркое тому подтверждение берега Яузы и некоторые набережные Москвы-реки, изобилующие промышленными постройками, говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга Миэль.

Повсюду в мире один из самых интересных сегментов недвижимости дома у воды. Москва в этом отношении не исключение. Квартиры на набережных и у прудов пользуются повышенным спросом, особенно у состоятельных граждан.

Вдоль Москвы-реки создается полоса природоохранной зеленой зоны, которая почти беспрерывно тянется от Филевской поймы (Филевский парк) до самого центра (ст. м. Октябрьская) и включает в себя окрестности реки Сетунь, скверы и пруды Новодевичьего монастыря, Воробьевы горы, сады МГУ, Нескучный сад и ЦПКО им. Горького. Одновременно в разных частях города около водоемов воссоздаются зеленые уголки, например Чистые и Патриаршие пруды. Все это благотворно влияет на близлежащие жилые кварталы. А в жаркие или неблагополучные с точки зрения экологии дни врачи советуют чаще быть у воды, хотя бы у фонтанов.

Во второй половине прошлого столетия бесконтрольное загрязнение московских рек прекратилось и начался процесс их постепенного очищения. В настоящее время столичные власти проводят политику вывода промышленных предприятий за пределы Москвы. Стремление мэрии улучшить облик столицы и особенно ее набережных неудивительно, ведь, как заметил Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации Рескор, набережные традиционно воспринимаются как визитная карточка города.

Нынешний повышенный интерес к домам на набережных не причуда, подчеркивает Елена Буравцова, пресс-секретарь компании Домострой. Людям, живущим и работающим в мегаполисе, важно хотя бы в собственном жилище освобождаться от стрессов. Городские пейзажи с преобладанием асфальта и бетона за окнами отнюдь не способствуют улучшению настроения. Но кому-то в столице повезло, и они имеют возможность наблюдать из своих окон чудесные пейзажи, говорит Буравцова. Например, жильцы домов на Фрунзенской набережной наслаждаются видом Нескучного сада. А из окон домов в Новодевичьем проезде открывается прекрасный вид на Новодевичий монастырь и пруд в окружении деревьев и лужаек. Нельзя не отметить и прелесть Чистых прудов, района престижной застройки.

Квартиры на набережных всегда были популярны. Это объясняется объективными и субъективными причинами. Перед домами на набережных, к примеру, достаточно проблематично, практически невозможно построить еще какое-либо здание. Иными словами, если человек покупает квартиру с видом на реку, то этот вид у него и останется на долгие годы, скорее всего навсегда. Кроме того, несомненно, есть эстетическая привлекательность жилья на набережной завораживающая красота текущей воды и панорамный вид, говорит генеральный директор компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

При возведении многоэтажных новостроек значительно увеличивается нагрузка на грунт, поэтому требуются дополнительные работы и затраты на исследование и укрепление почвы, рекультивацию земель. В противном случае возникает угроза образования трещин в доме из-за неустойчивости фундамента вплоть до обрушения конструкций. При таких условиях возведение многоэтажного жилья может быть ограничено или вовсе запрещено, говорит о трудностях возведения домов у воды Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Нужно понимать, что дом, возводимый близ реки, строится на специфических грунтах, что требует применения специальных технологий, и себестоимость данного дома увеличивается, соответственно, и продажная цена высока. Однако, учитывая относительно небольшой объем качественного предложения в домах на набережных в столице, спрос на них будет всегда, говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам копании Квартал. Он отмечает, что покупатели дорогих квартир часто обращают особое внимание на дома у воды, такое жилье престижно. Даже несмотря на то и дело возникающие слухи о том, что очередное высотное здание сползает в реку.

Пейзаж бьет по карману
Как говорится, красота требует жертв, в данном случае жертв финансовых. По этому поводу Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы Пересвет-Девелопмент, замечает: Дома на набережных всегда были и будут более востребованы, чем аналогичные варианты жилья, расположенные внутри районов. Вид из окна на набережную любой реки или водоема существенно повышает ценность недвижимости в глазах покупателей. Разница между стоимостью квартиры в доме на набережной и аналогичного варианта внутри того же района может доходить до 20-30% за 1 кв. м.

Ограничивает популярность квартир на набережных то, что там практически не ведется новое строительство. Все престижные набережные, включая Фрунзенскую и Пречистенскую, как правило, уже имеют исторически сложившуюся застройку, что затрудняет возведение там новых зданий. Поэтому квартиры на набережных предлагаются в основном на вторичном рынке жилья, добавляет Лушкин. Что еще больше повышает цену таких квартир.

Естественно, квартира на набережной в историческом центре будет стоить в разы больше квартиры на набережной Яузы в Восточном административном округе, говорит Мария Литинецкая. Например, в планируемой элитной жилой застройке на Золотом острове прогнозируемая цена жилья около $40 000 за 1 кв. м, а на набережной Яузы можно приобрести квартиру от $4600 за 1 кв. м. В то же время в границах одного района стоимость 1 кв. м в домах, расположенных на набережной и в отдалении от нее, существенно не различается. К примеру, квартиры в Доме на Карамышевской набережной продаются по $7200 за 1 кв. м, а в ЖК Велтон-парк на пр-те Маршала Жукова, расположенном на некотором расстоянии от набережной Москвы-реки, по $6500-7000 за 1 кв. м. Район Хорошево-Мневники сам по себе является престижным, здесь преимущественно возводятся новостройки бизнес-класса с соответствующими характеристиками, это и определяет высокую стоимость квартир во всем районе.

Самые престижные элитные квартиры расположены в домах на набережных внутри Садового кольца. Там стоимость 1 кв. м апартаментов в новом доме на набережных составит от $12 000 до $15 000 и выше. В домах, расположенных за пределами Садового и до Третьего транспортного кольца (ТТК), $7000-10 000 за 1 кв. м.

Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации Бест-Недвижимость, считает, что стоимость жилья на набережной во многом зависит от того, что находится на другой стороне реки: Если там жуткие промышленные объекты, они вряд ли будут радовать глаз. Только хороший вид увеличивает цену недвижимости. Сама вода тоже должна быть живописной. И чем выше этаж, тем дороже это касается в основном элитного жилья.

По мнению Валерии Родионовой, руководителя филиала Сивцев Вражек компании Новый город, назвать точную величину надбавки за воду сложно. Где-то она может достигать 50%, например на Фрунзенской набережной, а где-то ее нет совсем. Еще один важный аспект дорогой это тип жилья или дешевый. Если состоятельные люди обращают внимание на эстетику и готовы платить больше за видовые характеристики, то для покупателей сегмента экономкласса данный фактор почти не имеет значение. К примеру, покупатели типовых панельных домов если и заплатят больше за умиротворяющий вид на речку, то на 5-10% максимум.

Фрунзенская лидирует
Валерия Родионова обращает внимание на тот факт, что московские набережные очень разные. К примеру, Кожуховская набережная обещает далеко не чарующий вид, особенно с верхних этажей, на нефтеперерабатывающий завод.

Для покупателя важно не просто наличие водоема рядом с домом, а именно красивый вид из окна, подтверждает Елена Логвина. Это всегда конкурентное преимущество, и цены на видовые квартиры, в том числе с видами на воду, обычно на 20-50% выше, чем на аналогичные квартиры без вида. В элитных домах вид из окна может увеличить цену в два раза. Такая тенденция наблюдается в Москве уже давно.

Все лучшие набережные, по его словам, вошли в историю Москвы. Дома, расположенные в этих районах, становятся элитными уже просто благодаря своей истории. В каждом доме проживали известные люди Москвы и России. Да и, согласитесь, у воды воздух все равно другой лучше и чище. Поэтому элита будет в первую очередь тянуться к апартаментам в домах, расположенных именно на этих набережных, уверен Козлов.

Ольга Творогова причисляет к самым привлекательным Саввинскую, Ростовскую, Пречистенскую, Краснопресненскую, Котельническую и Фрунзенскую набережные. Менее интересны, на ее взгляд, набережные Яузы, поскольку там много промышленных предприятий. Александр Козлов добавляет к этому списку лучших набережных Берсеневскую, Космодамианскую и Дербеневскую.

Самые красивые набережные, в свою очередь, сильно отличаются друг от друга, и отношение к ним у специалистов неоднозначное. Больше всего положительных эмоций вызывает Фрунзенская набережная. Тип застройки на Пречистенской набережной мне не нравится. По-моему, все, что там возводилось, слишком уж нацелено на получение максимальной прибыли. В результате и архитектура, и организация жизненного пространства все это, мягко говоря, проигрывает Фрунзенской набережной, говорит, например, Валерия Родионова.

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate, называет наиболее популярными Космодамианскую, Софийскую, Озерковскую, Якиманскую и Пречистенскую набережные. По ее словам, в доме, где расположен кинотеатр Ударник, квартиры с видом на реку стоят до $12 000 за 1 кв. м, а окнами во двор или на Болотную площадь $10 000 за 1 кв. м. Однако, по мнению эксперта, в такой разнице цен решающую роль играет не столько Москва-река, сколько виды на Кремль и храм Христа Спасителя. Что касается других набережных, например Саввинской, где построены новые элитные дома, то там близость к речке может увеличивать стоимость жилья на 20%, считает Земцова.

Александр Козлов, в свою очередь, подчеркивает, что дома на набережных привлекательны и престижны только в пределах ТТК, до Автозаводского моста, а далее, по его словам, сплошные сливы грязной воды от промышленных предприятий, соответственно, экология и речные пейзажи уже совсем другие.

Сергей Лушкин также считает наиболее популярной Фрунзенскую набережную, и не только потому, что она располагается в центре города, но и потому, что ранее там селилась советская элита и жить там всегда было очень престижно.

Раздолье для инвесторов
В настоящее время кое-где на старых набережных (Саввинская, Тараса Шевченко и Шелепихинская) появляются новые кварталы. В ряде случаев это связано с переносом промышленных предприятий и сносом старых производственных корпусов. Хотя вывод огромной фабрики или завода процесс для инвестора обременительный, здесь, по мнению Твороговой, есть свои полюсы: освобождается огромная территория, к которой уже подведены коммуникации, что делает такие площадки привлекательными для девелопмента.

По мнению Марии Литинецкой, благодаря благоприятной экологической обстановке, развитой инфраструктуре и хорошей транспортной доступности приобретает популярность долина реки Сетуни.

Елена Буравцова одной из самых перспективных во всех отношениях набережных называет Софийскую и прилегающие к ней набережные: После реконструкции Болотного острова это место может стать одним из красивейших в Москве. На территории острова планируется сохранить исторические памятники, знаменитый Дом на набережной с Театром эстрады и кинотеатром Ударник. Будут сохранены здания Красного Октября, в которых планируется создать новый формат городского жилья лофт (как правило, это бывший производственный цех с огромными потолками и такими же оконными проемами, приспособленный под жилье; может быть особенно интересен тем, для кого квартира/дом это одновременно и творческая мастерская). Также будет сохранено здание старого английского посольства и два небольших здания на Софийской набережной, представляющие историческую ценность. Вся остальная территория предназначается под новую застройку. Из недостатков пока можно выделить неблагоприятную экологическую обстановку в самом центре города. Плотность застройки и транспортных потоков здесь самая высокая, а количество зеленых насаждений планомерно снижается. Однако не думаю, что это скажется на реализации квартир.

На наб. Тараса Шевченко намечается активная застройка благодаря закрытию Бадаевского пивоваренного завода и некоторых других подобных объектов, напоминает Валерия Родионова. Но самый лакомый кусочек Золотой остров, место расположения фабрики Красный Октябрь. Это потенциально самый лучший участок в Москве, практически автономная среда, с трех сторон окруженная водой. И тут же максимальная близость к Кремлю и наличие зеленых зон, которые смягчают сложную экологическую обстановку центра города. Дело за малым освоить эту территорию.

Среди новых застроек у воды в центре города Елена Буравцова отмечает жилой комплекс Остоженка Парк Палас (инвесторы Бизнес-Строй, Вессо-Линк Единая Пейджинговая, входит в группу компаний Инфайком): Квартиры этого комплекса начиная с 4-го этажа будут иметь хорошие видовые характеристики. Пентхаусы на последних этажах с видами на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост. Срок сдачи в эксплуатацию I квартал 2008 г., ориентировочная стоимость от $9000 за 1 кв. м. Кстати, проект предполагает перестройку комплекса дореволюционных зданий мануфактуры фабриканта Ивана Бутикова, что неоднозначно воспринимается любителями старины.

Столичные набережные еще не освоенный как следует потенциал. Проблема набережных будет обязательно решаться правительством Москвы, уверен Михаил Гороховский: До сего момента, видимо, у городских властей и руки не доходили, и имущественные отношения не были еще урегулированы. Потому что сейчас Москва-река не везде обрамлена набережными, и это бросается в глаза, особенно если сравнивать с другими европейскими городами. Неустроенные территории на берегах это тот запас площадей, которых Москве остро не хватает. И набережные обязательно будут реконструироваться, их ждет комплексное благоустройство. Думаю, все это начнется не позднее 2010 г..

Комплекс построен в природном заказнике Воробьевы горы. Увы, шум, пыль и выхлопные газы от расположенного в 5 м и на высоте верхних этажей ТТК (кроме того, сразу за кольцом проходит окружная железная дорога грохот от проходящих товарняков стоит неимоверный) не добавляют очарования комплексу. Надо всем комплексом скалой возвышается высотное здание Академии наук России, построенное при социализме, когда Воробьевы (Ленинские) горы еще не были охраняемой государством природной зоной.

Еще один элитный жилой комплекс Green Hills компании Юниформстрой, продолжает Елена Буравцова. Он находится на склоне холма, у Москвы-реки, между Андреевским монастырем и Нескучным садом. Квартиры там со свободной планировкой, высота потолков от 3,1 до 3,6 м. Жилой комплекс сочетает богатую инфраструктуру, самые современные инженерные системы и коммуникации и уединенность закрытого загородного клубного поселка. Стоимость квартир от $7700 до $11 000 за 1 кв. м. Около 80% квартир уже продано, часть продается на вторичном рынке.

Однако, подчеркивает Александр Козлов, если строительство жилого дома идет в районах за пределами ТТК, то результат получается совершенно другой. В качестве примера он приводит набережные в Печатниках и Марьине, где, по его словам, вид из окон еще хуже, чем внутри районов, и продать квартиры намного труднее.
Понятием таунхаус все чаще оперируют участники рынка недвижимости: строительные компании и риелторы, представляющие объекты к продаже, органы власти, описывающие перспективную стратегию застройки, покупатели, выбирающие оптимальное жилье.

По мнению Александра Козлова, если в пределах ТТК сносят производственные здания и на их месте строят жилые дома, то в данном случае цены на квартиры будут достаточно велики, как и спрос. Тому красноречивый пример проект компании Пересвет-Девелопмент жилой комплекс бизнес-класса Каскад, построенный на месте производственных корпусов завода Туполева на берегу реки Яузы, на территории объединенной охранной зоны Немецкая слобода Лефортово. В комплексе более 700 квартир, от вполне демократичных до элитных апартаментов повышенной комфортности на верхних этажах, с панорамным видом из окон, каминным залом и зимним садом. В каждой квартире предусмотрены остекленные лоджии или балконы площадью от 6 кв. м, шумозащитные стеклопакеты, высота потолков более 3 м. Сейчас квартиры в ЖК Каскад продаются по $6000-8000 за 1 кв. м, 80% апартаментов уже нашли своего покупателя. Сдача дома госкомиссии IV квартал 2007 г..

Законодатели моды
В Англии, где таунхаусы стали визитной карточкой многих населенных пунктов, это жилье не считается исключительно загородным вариантом. Многие улицы полностью состоят из так называемых террасных домов. Название появилось благодаря террасным садам, расположенным на разных уровнях выше земли. И действительно, если смотреть на такое строение сбоку, хорошо видно, что балконы и выступы этажей формируют подобие террас. Еще англичане называют такие дома линейными (row houses). Слово вошло в обиход в XVI столетии, когда в районе Норфолк (Norfolk) поставили в ряд идентичные здания, формирующие узкие линии улиц.

По мнению аналитиков, в России у таунхаусов большой потенциал. Спрос на данный тип недвижимости постоянно растет. В связи с этим интересно обратиться к опыту других стран, ведь практически по всей Европе можно найти примеры подобного строительства. Скажем, в Голландии таунхаусы это расположенные вдоль каналов узенькие, стиснутые между собой дома. В Шотландии такие жилища из-за серости каменных стен больше похожи на крепости. Париж запоминается красивейшими старинными кварталами XVII века, где акцент сделан на центральное здание с менее помпезными присоединенными объектами. Яркий тому пример старейшая площадь города Плас де Вог (Place des Vogue).

В XIX веке террасными стали называть однотипные совмещенные здания, выстроенные в линию. В тот период стране, переживавшей индустриальную революцию, требовалось больше жилья для работников заводов и фабрик. Чтобы сделать объекты недвижимости доступнее и ускорить строительство, таунхаусы упростили. Они стали чрезвычайно скромными: как правило, не более трех этажей, никаких балконов и архитектурных излишеств. Чуть позже, когда жилищный вопрос потерял свою остроту, индустриальные здания начали строить с учетом индивидуальных пожеланий заказчиков. Появлялись уникальные детали внешнего оформления, предлагалась улучшенная планировка. Но в любом случае это не ломало единый стиль улицы и всего проекта в целом.

Первые улицы, застроенные таунхаусами, появились во время восстановления Лондона после печально известного пожара 1666 года, превратившего город в гигантское пепелище. Тогда возникла необходимость в кратчайшие сроки построить новые кварталы. В то время и были заложены основные принципы строительства таунхаусов, при которых несколько сблокированных домов делят одну, максимум две боковые стены, причем каждое здание зеркально повторяет внешний вид соседнего. Строения такого типа, выросшие на площади Гровенор (Grosvenor) в 1727 году, задали моду на величественный облик домов, где в основу было положено богатство фронтального оформления королевских дворцов. Стену, выходящую на главную улицу, украшали массивными колоннами, огромными окнами и лаконичными входными арками. Стиль подхватили модные архитекторы Джон Вуд, Томас Кубит и Джон Нэш, превратившие его в настоящую классику. Комплекс таунхаусов Нэша вокруг района Риджент-Парк (Regent’s Park) и похожие по стилю сооружения в популярных районах Белгравия (Belgravia), Челси (Chelsea) и Кенсингтон (Kensington) стали одними из самых желанных мест проживания для состоятельных людей. Кроме центрального расположения эти дома могут гордиться английской дипломатичной красотой, где приоритетны роскошь и царственность.

В таунхаусы превращались и сооружения, изначально не предназначенные для проживания. Многие из тех, кто попадает в Лондон впервые, удивляются улице, носящей название Конюшенная (Mews). Дело в том, что раньше в невысоких, чаще всего двухуровневых строениях действительно размещались стойла для лошадей. Чтобы не сносить их и сохранить исторический облик города, эти дома реконструируют и превращают в новый вид таунхаусов. Они также делят общую стену, для каждой семьи предусмотрен свой вход. Как правило, здания имеют единый вид, небольшие вариации возможны лишь в планировке две или три спальни (именно так характеризуются дома в Англии), одна или две ванные комнаты. В одних таунхаусах есть садик, разбитый на крыше, в других камины или террасы, куда можно выйти из гостиной. В отличие от классических собратьев XVIII XIX столетий такие постройки не обязательно формируют улицу. Часто они образуют некое подобие колодца, где фасадные стены обращены внутрь двора. Владельцы жилья имеют общий внутренний дворик и совместно решают вопросы обслуживания кондоминиума.

Такими домами застраивали районы вне старинной части населенных пунктов и тогдашние пригороды.

Понять, чем подобный вариант размещения привлекает городские власти и строительные компании, тоже несложно. Каждый современный город из-за уменьшения свободных площадей рано или поздно вынужден уплотнять застройку. Таунхаус оказался отличным решением проблемы, увеличив выход построенных объемов жилья на сотку земли. Экономится территория, отведенная для придомового обустройства, тратится меньше материалов на возведение зданий, снижаются затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации.

Какой успех!
Наряду с многоквартирными домами и отдельно стоящими особняками таунхаусы у англичан достаточно популярны. Причины этого очевидны. В первую очередь, конечно, подкупают плюсы объединенного проживания, но при этом жилье остается отдельным, похожим на загородную резиденцию. Немаловажен фактор архитектурной гармонии. Здания выдержаны в едином стиле и цветовой гамме, все детали продуманы. Участки строений, обращенные к главной улице, открыты. Следуя принципу уважительного отношения к соседям, никто не ставит забор или глухую дверь. Жители некоторых наиболее престижных террасных домов в центре города имеют уникальную возможность насладиться тихими прогулками в частном парке. Такой зеленый оазис обнесен витой оградой, ключ от нее получают только хозяева квартир в соседних таунхаусах.

Известным недостатком таунхаусов в исторической части Лондона является отсутствие подземного паркинга. Единственный выход попытать счастья в поиске свободного места на общественных автостоянках под открытым небом. Порой это так сложно, что владельцы машин предпочитают пользоваться метро, благо станции расположены недалеко друг от друга.

Тех, кто нацелен приобрести такую недвижимость, порадуют результаты исследования, проведенного в 2003 году независимым агентством Heritage Counts. Выводы опровергают мнение, что старые дома дороги в эксплуатации. Наоборот, по сравнению с новостройкой здание, возраст которого насчитывает больше 100 лет, обходится на 1000 фунтов стерлингов (2000 долл.) в год дешевле. Это объясняется качеством работ и высококлассными материалами того времени.

Схема размещения комнат диктуется расположением коммуникаций и высотой потолков (она уменьшается к последним этажам). На первом уровне находятся подсобные и технические помещения, включая, например, прачечную. На втором предусмотрены самые высокие потолки (до четырех метров). По традиции здесь наиболее представительная комната гостиная. Тут есть и кухня, иногда совмещенная с обеденной комнатой. Этажом выше спальни. Далее в зависимости от этажности дома, фантазии и финансовых возможностей владельца могут быть обустроены кабинет, библиотека и спальни для гостей. Комнаты под крышей, как правило, с самыми низкими потолками в доме. Порой они не выше наших хрущевских пределов.

Красота по-английски
Высота большинства таунхаусов в английской столице не превышает пяти этажей. Самые высокие престижные здания XVIII века. Первоначальный план обустройства многоуровневых таунхаусов подразумевал вертикальную планировку с разведением комнат и подсобных помещений по разным этажам, что сделало планировку достаточно универсальной.

Иногда встречаются уникальные варианты планировки, рассчитанные на взыскательных покупателей. Так, три новых здания площадью по 134 кв. м каждое по улице Кларевил (Clareville) в Кенсингтоне спроектированы с учетом всех возможных пожеланий клиента. На первом этаже пятиэтажного здания, расположенном ниже уровня земли, находятся домашний кинотеатр, комната для занятий спортом, сауна и помещение для обслуживающего персонала. Выше гараж (большая редкость в Лондоне) и кухня, выходящая на террасу. Огромная гостиная полностью занимает весь третий уровень. Через ее панорамные раздвижные окна можно выйти на солнечный балкон. Этажом выше размещена большая спальня с гардеробной и двумя ванными комнатами. Рабочий кабинет расположен тоже здесь. И на последнем этаже есть две дополнительные спальни с туалетом, которые можно переоборудовать в детские. Эти таунхаусы особенно понравятся тем, кто уделяет значительное внимание экологически ориентированным вариантам. Для уменьшения энергопотребления в домах установлены солнечные батареи, ветровые турбины для кондиционирования помещений и новейшая геотермальная обогревающая система.

Такая планировка не каждому по душе. Большое количество перегородок, делящих этажи и комнаты, создают впечатление тесноты и затемненности. Да и перемещаться много раз в день с уровня на уровень нравится не всем. Неудивительно, что в последнее время прослеживается устойчивая тенденция к реорганизации домов. В ходе капитального ремонта площадь делят горизонтально, создавая, таким образом, отдельные квартиры. И тогда уже в таунхаусе селятся несколько семей по одной или две на этаже.

Цена вопроса
Лондон, будучи мировой финансовой столицей, экономическим и культурным центром, привлекает все новых новоселов. В первую очередь обеспеченных. Более 20% покупателей роскошных объектов составляют россияне. Их опережают лишь сами англичане, которые стараются активно вкладывать в землю и недвижимость. Замыкают тройку лидеров арабские шейхи, на которых приходится около 13% продаж.

Более поздние по времени постройки двух- и трехуровневые здания не дают возможности такого многофункционального деления. Однако разведение спален и гостиной непреложное правило.

Основные определяющие факторы ценообразования таковы: расположение здания, время постройки, близость к парковым зонам, удобство транспортного сообщения.

Все желающие приобрести дом или квартиру в столице туманного Альбиона понимают: инвестиции в жилье чрезвычайно ликвидны. Постоянно увеличивающийся спрос при уменьшающемся объеме строительства влияет на рост цен, которые бьют все новые рекорды. Мода на лондонскую недвижимость и ее востребованность провоцируют агентства очень высоко оценивать объекты. Что удивительно, даже явно завышенные предложения рано или поздно находят своих покупателей.

Стоимость антикварных зданий в центральных, но менее фешенебельных районах также колеблется в широком диапазоне. Стартовая отметка тут несколько ниже от 2,45 млн фунтов. За эту сумму продают шестиэтажный дом начала XIX века (площадь 476 кв. м, шесть спален). Он очень удобно расположен за пару минут можно дойти до станций метро Холборн (Holborn) или Рассел‑Сквер (Russell Square). Здание отреставрировано, модернизировано и соответствует самым высоким стандартам. Здесь есть все: подвал, который можно оборудовать под хранение вина, небольшой садик, солидная кухня, четыре комнаты, отводимые под гостиные, обеденные и кабинет. Кроме того, есть помещение, которое по желанию может стать небольшим кинотеатром. И главная изюминка обсерватория на последнем этаже. Не жилище, а мечта! За 5 млн в том же сегменте недвижимости продается семикомнатный дом, стоящий в тихом сквере. По заявлению представляющего его агентства, строение сохранило свое истинное лицо, не претерпев никаких внешних изменений со дня возведения.

Таунхаусы, возведенные в XVIII XIX столетиях, всегда были лакомым кусочком, рассчитанным на весьма состоятельных покупателей. Сейчас жить в старинном доме или иметь в нем квартиру считается настоящим шиком. Разумеется, цены кусаются. В элитной Белгравии предложения начинаются от пяти и доходят до 25 млн фунтов стерлингов.

Современные таунхаусы, не имеющие в нагрузку дорогостоящей истории, застройщики предлагают по более приемлемым расценкам. Так, 12 недавно возведенных домов в Южном Норвуде (South Norwood), в 30 минутах езды на электричке до Лондона, оценивают в 315 тыс. фунтов каждый. В них есть четыре спальни, гардеробная, уже отремонтированные и обставленные кухня и ванные комнаты, выделенное парковочное место, небольшой внутренний дворик. Конечно, чем больше площадь особняка или квартиры, чем лучше планировка, чем ближе жилье к центру города и, соответственно, престижнее район, тем большую сумму придется заплатить.

Индустриальные таунхаусы, которые еще в 1960 1970‑х были многим по карману, вдруг резко подорожали. Причиной стала общая тенденция к увеличению цен на недвижимость. Еще и творческая элита, обосновавшаяся тут, сделала эти бывшие рабочие районы ультрамодными. В 2001 году риелторы зафиксировали беспрецедентный рост рыночной стоимости данного типа таунхаусов, и цены продолжают стремительно расти. Сейчас потолок стоимости определить сложно. Есть варианты за 950 тыс., 1,85 млн, 2,8 млн фунтов. Можно найти и дешевле. Скажем, хорошо расположенный дом в районе Кэмден-Таун (Camden Town) на северо-западе Лондона оценивают в 500 тыс. фунтов. Хотя по английским меркам он скромный по размерам, но тут есть все, что нужно небольшой семье: две спальни, камин в гостиной, обеденная комната и даже небольшой внутренний дворик, выходящий на южную сторону.



Появившись много веков назад, таунхаусы превратились в один из самых востребованных видов недвижимости. И не только на своей родине в Англии, но и во многих других странах.

Дело в том, что четвертая часть пятиэтажек сносимых серий находится на севере Москвы, поскольку их массовое строительство началось именно с северной части города. В САО более 1,5 млн кв. м пятиэтажек. Сегодня округ лидирует как по количеству ликвидированных хрущевок и ветхих зданий, так и по объемам возведения новых домов.

В последние годы Северный административный округ столицы преображается буквально на глазах. Выросли новые благоустроенные микрорайоны, в которых имеется полный набор не только жилья, но и учреждений соцкультбыта. Это стало возможно благодаря реализации программы комплексной реконструкции сложившихся кварталов.

В 2005 году Северный округ выполнил программу по переселению было введено в строй 23 дома общей площадью 246,5 тыс. кв. м. А в 2006 году переселено около 5000 семей (это самый большой показатель за весь период слома хрущевок) из 42 домов. По районам это выглядит следующим образом: в Ховрине и Бескудниковском по 11 домов, Левобережном 7, Западном Дегунине 6, Дмитровском и районе Аэропорт по 2 строения, Войковском и Головинском районах по одному. В 2006 году на территории округа построено и введено в эксплуатацию 32 дома общей площадью более 500 тыс. кв. м. Существенная часть квартир предназначена для переезжающих граждан. Отдельная программа по переселению разработана для Хорошевского района. Здесь ломают дома по магистральным улицам освобождают площадки для проведения Четвертого транспортного кольца. Предусмотрено отселение шести зданий. Три из них уже освободили, переехало 280 семей.

Правительство столицы уделяет большое внимание улучшению жилищных условий москвичей. На эти цели направлена программа по сносу пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. Ее с успехом реализуют на севере столицы. Сегодня в Северном округе из более чем 330 пятиэтажных домов общей площадью около 1,5 млн кв. м (что в три раза выше, чем в среднем по городу) ликвидировано 580 тыс. кв. м некомфортных квартир. Основной объем пятиэтажек сосредоточен в периферийных районах таких, как Бескудниковский, Ховрино, Западное Дегунино, Левобережный.

Бескудниково, Ховрино
По данным префектуры округа, в Бескудниковском районе запланировано ликвидировать 131 дом, уже сломано 5 В настоящее время модернизируют один из микрорайонов. В нем останется всего три девятиэтажные башни, остальные здания пятиэтажки сносимых серий уберут. В микрорайонах 1 и 2 Бескудникова пятиэтажек уже нет, построены новые дома, школы, поликлиники, детские сады. Заканчивается благоустройство микрорайона 3, начаты работы в микрорайонах 4 и В 2007 году в Бескудникове намечено убрать 12 пятиэтажек и возвести на их месте более 80 тыс. кв. м жилья.

За текущий год в САО в рамках программы комплексной реконструкции пятиэтажного жилого фонда намечено снести 39 домов площадью около 200 тыс. кв. м. Взамен введут в эксплуатацию 49 зданий площадью 900 тыс. кв. м. Всего с 2004 по 2010 год в обмен на старое жилье жители севера Москвы получат без малого 1,5 млн. кв. м современных комфортных квартир.

Второй по значимости район округа Ховрино. Здесь было 66 домов сносимых серий. Сегодня тут появился новый прекрасный квартал, есть отдельные микрорайоны с широкими улицами, со всеми необходимыми объектами соцкультбыта. Осталось убрать 20 зданий, последняя пятиэтажка исчезнет к 2008 году.

В районе появится первый паркинг с надстройкой для занятий спортом, начнется сооружение ФОКа по адресу: Бескудниковский бульвар, 1 Кроме того, по данным местных властей, в текущем году стартует реконструкция Дмитровского шоссе на участке от Коровинского шоссе до моста Октябрьской железной дороги. Запланировано также расширение Бескудниковского бульвара (по нечетной стороне) и строительство съезда с Дмитровского шоссе на Дубнинскую улицу.

в префектуре САО поясняют, что на Левом берегу только начата работа. Мы туда вошли позже, потому что там два крупных микрорайона, и всех жителей нужно было переселить в дома, возведенные на этой территории согласно постановлению правительства Москвы. Пришлось проекты планировки и застройки пересматривать.

Левобережный
Объем ликвидации пятиэтажек здесь один из самых больших. В настоящее время жилая площадь района составляет более 400 тыс. кв. м. В рамках намеченной реконструкции предусмотрено сломать 48 домов ветхого фонда (в том числе 46 пятиэтажек сносимых серий), построить 56 жилых зданий, из них 30 за счет средств города. Общая площадь ликвидируемых домов составляет 253,5 тыс. кв. м. Завершить отселение и снос панельных пятиэтажек планируется в 2009 году.

До 2010 года в микрорайонах 1 и 2 Левобережного намечено возвести 825 тыс. кв. м жилья, в том числе 405 тыс. кв. м муниципального, 420 тыс. кв. м коммерческого. Из них 625 тыс. кв. м придется на нетиповую застройку монолитные дома по индивидуальным проектам. Все остальное на дома типовых панельных серий П-44Т Домостроительного комбината №1, П-3М Домостроительного комбината №3, ГМС Главмосстроя.

Освобождением и ликвидацией пятиэтажек в Северном округе занимается главным образом компания Мосфундаментстрой-6, которая ежегодно сносит примерно 50 ветхих домов. Одной из составляющих нашего успеха я считаю то, что мы перешли от точечной застройки к обустройству микрорайонов. Мы берем на себя организацию всей инфраструктуры: возведение детских садов, школ, гаражных кооперативов, медицинских учреждений. Сооружаем трансформаторные подстанции, центральные тепловые пункты, говорит генеральный директор МФС-6 Виктор Нестеренко. В районе Химки Ховрино мы построили более миллиона квадратных метров комфортных квартир, порядка 450 тыс. кв. м в Бескудникове и Дегунине. В Левобережном планируем создать более 2,3 млн кв. м.

Также намечено возвести четыре гостиничных комплекса на 1000 мест с инфраструктурой, в том числе с подземными автостоянками на 550 машино-мест. Причем в ходе строительства новых объектов предусмотрено озеленение и благоустройство прилегающей территории. Кроме того, планируется модернизировать Ленинградское шоссе вдоль Левобережного района протяженность трассы (от МКАД до Флотской улицы) составит четыре километра.

Кроме того, в районе появятся объекты социального назначения: четыре новые школы, пристройки к уже имеющимся (на 825, 950, 200 и 350 учащихся), блок начального образования (на 450 мест), два детских сада (на 980 и 125 воспитанников). Три детсада модернизируют, в результате будут дополнительно созданы 490 мест. Выполнение программы реконструкции позволит Левобережному получить две поликлиники для взрослых и одну для детей, физкультурно-оздоровительный комплекс, большое почтовое отделение.

Однако, как отмечают в префектуре САО, существует много нерешенных вопросов, связанных со своевременным обеспечением модернизируемых районов объектами транспортной и инженерной инфраструктуры. Недавно в интервью газете Тверская, 13 префект САО Владимир Объедков заявил, что при реализации проектов планировок комплексной реконструкции районов тяжело решаются вопросы по реорганизации так называемых вылетных магистралей. По мнению префекта, работа идет недостаточными темпами. Скажем, в прошлом году введены в эксплуатацию транспортная развязка на пересечении Ленинградского проспекта с Беговой улицей и участок строящегося Краснопресненского проспекта эстакада между Третьим малым и Третьим большим кольцом, начата реконструкция Ленинградского проспекта. Однако из-за отсутствия финансирования отодвинуты на 2008 год сроки модернизации Дмитровского шоссе, хотя проектно-сметная документация разработана.

В ходе реорганизации района будут построены гаражи-стоянки на 7454 машино-места. Авторы проекта застройки Левобережного специалисты ГУП Моспроект и ЦНИИЭП Жилище. Финансирует комплексную реконструкцию правительство Москвы (50%) и частные инвестиционно-строительные компании (50%).

При решении вопроса, сносить или модернизировать тот или иной конкретный дом, в первую очередь необходимо учитывать экономическую выгоду для Москвы, считает Виктор Нестеренко. Сегодня прорабатываются вопросы о реконструкции таких зданий в Ховрине и Головинском районе. В городском департаменте экономической политики твердо убеждены: пятиэтажки необходимо ликвидировать одновременно с перестройкой жилья несносимых серий. Если рабочие снова придут в район, где только что закончили ломать пятиэтажки, это вызовет новые нарекания граждан.

Снос или реконструкция
Много вопросов вызывает и судьба пятиэтажек так называемых несносимых серий, которых немало в реконструируемых микрорайонах. Ответа на вопрос, ликвидировать их или перестраивать, пока еще нет. Кстати, в рамках комплексной реконструкции Левобережного 9- и 12‑этажки, расположенные вдоль основных городских магистралей, получат шумозащитные окна, в них заменят инженерные коммуникации, их санируют (утеплят). Кроме того, будут благоустроены придомовые территории. Работы намечено провести без отселения жителей.

По мнению префекта, надстраивать или модернизировать можно лишь те пятиэтажки, которые имеют хорошие несущие стены серий 510, 515, кирпичные здания. Но это весьма нелегкая работа. Возможно, с точки зрения денежных расходов это дешевле, чем убрать старое и возвести новый дом, но с точки зрения людских трудозатрат дороже. Будет крайне много немеханизированного труда, ведь на таких объектах невозможно применять башенные краны, другие машины. Поэтому я считаю так: раз уж мы вошли в микрорайон, надо дом ломать. Это более выгодно экономически, считает префект.

Юрий Лужков поставил перед нами еще более серьезную задачу: провести модернизацию всего пятиэтажного и ветхого жилого фонда на территории округа, говорит префект САО В. Объедков. Может быть, программа затронет и часть девятиэтажек.

Перспективы
Согласно существующим проектам Северный округ в дальнейшем будут формировать как территорию комплексного освоения, где развернется значительное инженерно-транспортное, жилищное и культурно-бытовое строительство. Префект В. Объедков не сомневается, что программа ликвидации ветхого жилья будет выполнена, люди переедут в благоустроенные квартиры, а на территории бывших кварталов пятиэтажек появятся новые школы, детсады, поликлиники В реализации программы были и подъемы, и спады. Сегодня мы находимся на том отрезке пути, когда все вопросы, которые нужно было решить в теоретическом и практическом плане, решены, говорит префект. Программа составлена таким образом, что в конце 2009 года последний пятиэтажный дом сносимой серии исчезнет с карты округа. То, что программа будет завершена, у меня сомнений не вызывает.

А по мнению первого заместителя руководителя департамента градостроительства Александра Косована, сегодня эти здания относят к несносимым сериям, но, возможно, уже через два-три года они также станут сносимыми. А. Косован пояснил: пятиэтажки 1960‑х исчерпали срок эксплуатации, они не соответствуют современным нормам по теплу, планировке. Реконструкция будет связана прежде всего с санацией пятиэтажного фонда. Мы все знаем, как строили раньше: дешево и быст-ро. Главной целью было вытащить людей из подвалов и коммуналок, поэтому на вопросы санации обращали мало внимания. Сегодня к домам предъявляют совершенно другие требования по теплу. Модернизация зданий несносимых серий возможна и уже проходит в некоторых районах. Но я считаю, что эти дома целесообразнее убирать.

Второй год подряд эксперты консалтинговой компании Mercer называют Москву самым дорогим городом мира для иностранцев. В традиционном рейтинге Mercer Human Resource Consulting за 2007 год столица России занимает первую строку.


Москва не уступает лидерство в рейтинге самых дорогих городов мира для проживания иностранцев. Стоимость аренды московской квартиры, в которой не стыдно жить менеджеру среднего звена, превысила 4 тыс. долларов. За чашку кофе в Москве приходится платить более 150 рублей. Пообедать в московской бутербродной в среднем можно за 130 рублей. Дешевле всего содержать штат иностранных сотрудников в городах Южной Америки.

При подсчетах стоимости жизни социологи исходят из того, что работодатели не должны экономить на иностранных сотрудниках. Так, по данным Mercer, аренда квартиры в Москве в среднем обходится иностранцу в 2057 фунтов стерлингов в месяц, то есть более чем в 4 тыс. долларов. За чашку кофе в Москве приходится платить по 3,14 фунта (более 150 рублей). Пообедать в московской бутербродной можно за 2,47 фунта (около 130 рублей).

При составлении рейтинга эксперты оценивают стоимость проживания в городе для специалистов, которых российские и транснациональные корпорации приглашают на работу в Москву из-за рубежа. В расчет берутся регулярные расходы по 200 статьям, таким как аренда квартиры, траты на еду, одежду и так далее. В 2007 году эксперты Mercer подсчитали стоимость жизни в 143 городах, расположенных на шести континентах.

Высокие расценки на аренду жилья и динамика на валютном рынке стали ключевыми факторами, которые определили лидерство Москвы в ежегодном рейтинге самых дорогих городов для иностранцев, говорится в докладе Mercer Human Resource Consulting.

Разместить офис в Санкт-Петербурге дешевле. Город занял 12-е место в рейтинге.

Важна динамика валютных курсов, замечает ведущий консультант Mercer Ребекка Пауэрс. Главная тенденция ослабление доллара и укрепление позиций евро. Рост котировок евро по отношению к доллару привел к тому, что в топ-10 самых дорогих городов мира шесть представляют Европу.

Не намного дешевле жить иностранцам в Лондоне. Аренда жилья в столице Великобритании обходится в среднем в 2 тыс. фунтов. А гамбургер стоит дороже, чем в Москве 3,89 фунта. В Лондоне можно экономить на кофе 2 фунта за чашку. Ситуация с ценами в Лондоне похожа на то, что происходит в Москве, констатируют эксперты Mercer.

Тель-Авив стал самым дорогим городом Ближнего Востока. В общем зачете он получил 17-ю строку рейтинга.

Первую пятерку самых дорогих городов для иностранцев замыкают Сеул, Токио и Гонконг. В столице Японии очень дорогое жилье. Снять там квартиру можно в среднем за 2110 фунтов стерлингов в месяц. Среди 10 самых дорогих городов 4 это азиатские финансовые центры.

Нью-Йорк остается самым дорогим городом для иностранцев на территории США. Но в общем рейтинге он за год опустился на пятьстрок до 15-го места. Жизнь в других городах Америки также стала дешевле. Ситуация повторяется с точностью до наоборот, говорят эксперты Mercer. В прошлом году американские города поднимались в общем рейтинге.

В Африке иностранцам придется поиздержаться в камерунской Дуале. Столицу Зимбабве Хараре, которая была самым дорогим городом Африки в 2006 году, эксперты Mercer исключили из рейтинга из-за экономического кризиса. Инфляция в Зимбабве превысила 3000%.



Главная --> Публикации