Главная --> Публикации --> Надподвальный инвестор Как сэкономить на квартплате в столице Ярмарка миссионеров Рублевая недвижимость Россию ставят на капитальный ремонт

Прошел почти год с того времени, как вас назначили гендиректором Главстроя. Каким этот год был для вас, учитывая, что стройка новое направление деятельности?

Поменяв собственника, одна из старейших строительных компаний Москвы Главстрой наметила новый путь развития. Решение стратегических задач позволит холдингу уже в ближайшем будущем составить достойную конкуренцию на рынке строительных услуг не только отечественным, но и самым профессиональным иностранным генподрядчикам, считает Артур Маркарян, генеральный директор Главстроя.

Вы перешли на должность гендиректора большого строительного концерна, имея главным образом опыт экономиста и финансиста, со строительством как с бизнесом не сталкивались. У вас наверняка были какие-то ожидания в отношении того, насколько сложно будет работать. Оправдались ли они?

Сказать, что прошедший год был для меня легким, было бы неправдой, я бы слукавил. Год был непростым, трудоемким это с одной стороны, но с другой было понятно, что нужно делать, поэтому был запущен целый ряд проектов. Год также был очень познавательным. Я говорю не о специфике бизнеса она ясна, а о познании среды взаимоотношений, которое в строительстве очень персонифицированной отрасли достаточно важно.

А в Главстрое за это время что-то поменялось?
Самое главное изменение заключается в том, что мы сумели реализовать в Главстрое модель управления, по которой работает наш акционер компания Базовый элемент и все остальные ее бизнесы. Это модель вертикально-интегрированного холдинга, где главенствующая управленческая роль принадлежит корпоративному центру, которым является Главстрой, а все остальные подразделения выполняют функцию производственных единиц. Еще одно очень заметное изменение это продвижение бренда корпорации. Я считаю очень важным результатом то, что за прошедший год рынок начал понимать, что такое Главстрой.

Получилось ровно так, как я думал, не сложнее и не проще. Единственный момент, который я недооценивал, это степень общественной значимости и публичности бизнеса. Изначально мне казалось, что строительство это обычное производство, подобное металлургии, химической или нефтяной промышленности, где руководители предприятий крайне мало взаимодействуют с обществом. Но на практике все оказалось совсем по-другому. Строительство объекта жилого или нежилого напрямую затрагивает интересы людей: тех, для кого вы строите, тех, кто живет по соседству со стройплощадкой, и т. д. Поэтому необходимо постоянно быть готовым отвечать на возникающие вопросы. Я и раньше работал в крупных компаниях масштаба не меньшего, чем Главстрой, но никогда не ощущал себя таким публичным человеком, как здесь.

В одном из интервью вы сказали, что Базэл поставил перед вами задачу превратить Главстрой в лидера строительной индустрии. Какие шаги уже сделаны в этом направлении?

Но в целом я не хотел бы подводить какие-то итоги за год. Дело в том, что мы достаточно интенсивно движемся вперед и постоянно происходит пересмотр задач. И когда ты все время движешься вперед, то все, что было сделано раньше, кажется таким маленьким, а каждая следующая задача более важной и значительной. Например, когда мы перестраивали корпоративную структуру компании, то нам казалось, что это одна из важнейших задач. Но как только мы этот этап прошли, выяснилось, что на самом деле это мизерная задачка, а впереди предстоит решить другие, более важные: отстраивать систему управления проектами, налаживать бюджетирование, отшлифовывать работу системы контроля. Эти работы уже запущены, но еще не реализованы, поэтому наедине с самим собой живешь с ощущением, что рассказывать о сделанном рано.

Какова сейчас структура холдинга?
Внутри холдинга, как и в любой крупной компании, существует корпоративная иерархия. На верхнем уровне находится корпорация Главстрой, которая на 100% контролируется Базовым элементом. Главстрой, в свою очередь, владеет контрольными пакетами акций трех дивизионов. Главмосстрой это строительный дивизион, Моспромстройматериалы промышленный дивизион, а специальные строительные и инжиниринговые услуги это Мосмонтажспецстрой. Еще ниже в структуре находятся операционные предприятия и организации, которые проектируют, производят стройматериалы, строят, реализуют построенное жилье и в последующем эксплуатируют. У нас разветвленная система договорных отношений между подразделениями корпорации, но при этом высокая степень консолидации финансовых потоков.

Основные направления, по которым мы сейчас работаем, это корпоративное управление, финансы, совершенствование контрольных функций, решение вопросов, связанных с качеством строительных работ и производимой продукции, интенсификация труда, совершенствование технологий. Еще одно важное направление это повышение эстетических характеристик наших объектов. По всем этим векторам деятельности холдинга ведется серьезная работа, направленная на то, чтобы мы могли соответствовать самым высоким стандартам, существующим в этих сферах.

В прошлом году в Москве и Московской области вы построили около 1 млн кв. м жилья. Какие планы на 2007 г.?

Сколько компаний входит в состав Главстроя?
У нас сейчас примерно 150 предприятий, где пакеты акций выше контрольного, и около 50 организаций, в которых мы владеем миноритарными пакетами.

У вас есть проблемные участки, на которые вы не можете выйти по тем или иным причинам? Что вы можете сказать по этому поводу?

В 2007 г. мы собираемся построить чуть больше 1 млн кв. м жилья.

Но, наверное, препоны тоже возникли не случайно?
Я считаю, что позиция по Бутову очень эмоциональная и, на мой взгляд, неоправданно спекулятивная. Все вопросы надо решать в правовом поле. Для этого существуют суды. А люди начинают лезть с кулаками на строителей и милицию, на глазах у всех ломать забор, установленный на абсолютно законных основаниях. Это совершенно неправовая ситуация то же самое, как если бы человек разгонял машину на городской улице до скорости в 180 км/ч только на том основании, что у него на спидометре есть такая цифра.

Проблемные участки есть. Один из них находится в Щербинке, где из-за правовой коллизии мы до сих пор не начали строить, хотя по плану должны были выйти на площадку еще в феврале. Второй участок в Южном Бутове. По этой площадке у нас абсолютная правовая ясность. Город провел все необходимые действия, у заказчика есть все необходимые разрешительные документы, территория под застройку освобождена, и мы вышли на площадку. Но в то же время мы уже несколько раз сталкивались с хулиганскими действиями группы лиц, которые проживают по соседству и протестуют против работ по городским программам строительства социального жилья. Эти лица вместе с представителями ряда политических организаций несколько раз сносили ограждения стройплощадки. Сейчас мы с помощью юристов принимаем меры, чтобы обеспечить себе возможность спокойно работать и возместить нанесенный нам ущерб. Пока из запланированного здесь построен только детский сад.

Назовите ваши самые крупные проекты.
Самый крупный из реализующихся проектов жилищного строительства это Подольские просторы. Здесь в общей сложности будет построено 420 000 кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры. Есть несколько проектов, в рамках которых строится 100 000-150 000 кв. м недвижимости. Это застройка на Большой Очаковской улице, на Мичуринском проспекте, в Москворечье-Сабурове, в Железнодорожном и Ногинске Еще есть два проекта комплексной жилой застройки в ближайшем Подмосковье (каждый по 600 000-700 000 кв. м), но они находятся на подготовительной стадии, и я пока не хотел бы говорить о конкретике. В рамках городского заказа мы должны много социального жилья построить в Южном Бутове, сдать Медицинский центр МГУ и театр Мастерская Петра Фоменко, возвести несколько объектов системы образования общей площадью более 35 000 кв. м.

Сколько площадок сейчас есть у компании в Москве и Московской области?
Около 20.

Потом, у нас есть планы построить и реконструировать заводы по производству строительных материалов и конструкций почти в 10 регионах страны. Это нам даст и рост объемов производимой продукции, и новые высокотехнологичные продукты с высокой добавленной стоимостью.

За пределами Москвы и Московской области крупный проект у нас в Санкт-Петербурге это строительство жилых микрорайонов в Конной Лахте и Северной долине. Там у нас в общей сложности более 700 га земли под застройку.

Раньше в портфеле Главмосстроя нынешнего строительного дивизиона Главстроя были элитные объекты, например жилой комплекс Русский модерн на Гоголевском бульваре, дом на Остоженке, 2 Собираетесь ли вы в будущем возобновить практику элитного домостроения?

Сколько денег вы собираетесь вложить в строительство и реконструкцию заводов?
Сейчас этот вопрос обсуждается, но речь идет о сотнях миллионов долларов.

У вас уже есть участки под строительство, вы собираетесь участвовать в тендерах или приобретать другими способами землю, пригодную под реализацию элитных проектов?

Безусловно, мы будем строить элитные дома. Компания должна присутствовать во всех сегментах рынка жилой недвижимости.

На территории ЦАО?
Нет. У нас есть хорошая мысль по застройке участка на территории Западного административного округа. Но я пока не могу говорить о ней подробно.

У нас есть площадки, которые в Московском регионе позволяют построить более 4 млн кв. м жилья. Далеко не все из их числа подойдут под строительство элитных домов, но есть и подходящие.

которая отвечает всем последним требованиям современного жилищного строительства. В доме высота потолков 3 м, увеличена по сравнению с другими сериями типовых панельных домов толщина перекрытий, что дает хорошую шумоизоляцию. Компоновка квартир и их площадь тоже соответствуют современным стандартам. Это самая свежая серия, которая была разработана с нуля в последние несколько лет, но у нас есть целая программа по ее развитию. Недавно я проводил встречу совместно со специалистами ЦНИИЭП жилища разработчика этой серии. Результатом стало создание группы, которая будет работать над вопросами, связанными с ее улучшением.

В настоящее время большая часть жилья, возводимого компанией, представлена типовой панельной серией ГМС- Собираетесь ли вы в будущем заниматься вопросом ее модернизации?
Мы строим много домов серии ГМС-1, но они не занимают большую часть в структуре сдаваемых объектов. У нас 50% монолит, 50% панель. Тем не менее ГМС-1 очень значимая для нас серия. На сегодняшний день это единственная типовая серия панельных домов,

Речь идет о снижении себестоимости строительства?
Да. Любой производитель того или иного продукта прежде всего озабочен его конкурентоспособностью на рынке. И мы, конечно, будем бороться за снижение себестоимости.

Если она так хороша, то зачем в этой серии что-то менять?
Мы планируем поработать над эстетикой дома, создать разные модули, что позволит применять эту серию при застройке целых микрорайонов. Пока мы строим только 17-этажные дома, но в будущем планируем поднять дома серии ГМС-1 до высоты 25 этажей. Ну а главная цель достижение оптимальных характеристик цены и качества.

А монолитное домостроение Главстрой интересует?
Конечно, интересует. Но я хочу отметить, что монолитные дома по сравнению с панельными проигрывают по срокам строительства и они более затратные.

Кроме серии ГМС-1 появятся ли новые разработки?
Мы работаем над проектированием новых серий домов, будем переходить на принципиально новые типы зданий и технологии как для многоэтажного строительства в городах, так и для возведения малоэтажных и частных семейных домов в пригородных зонах и сельской местности. Например, мы уже ведем переговоры с одним из ведущих проектно-конструкторских и научно-исследовательских институтов в области сборного и монолитного строительства с КБ им. Якушева.

Компания по горзаказу строит не только жилье, но и нежилые объекты. Например, недавно был сдан в эксплуатацию современный комплекс Городской клинической больницы им. Боткина. Но почему у вас нет собственных коммерческих проектов? Или по горзаказу работать более выгодно?

Корпорация работает не только в Москве, но и в регионах, а возить панели далеко нерентабельно. Как вы собираетесь решать задачу?
В тех регионах, где мы будем развиваться, мы планируем создавать собственные производственные мощности.

Одним из заказчиков является Москва. И вести строительство по городскому заказу очень интересно и престижно. Ведь город реализует целую серию ярких проектов таких, как, например, новое здание для театра Петра Фоменко, которое станет одной из самых современных театральных площадок в Европе.

У нас много собственных инвестиционно-строительных проектов, которыми управляет наше девелоперское подразделение. Но строительство это самостоятельный бизнес. Проведя разделение функций внутри Главстроя, мы четко выделили строительную функцию, которой занимается наш строительный дивизион Главмосстрой. Он продает свои услуги тому или иному заказчику и, кстати, сейчас просто перегружен заказами.

И сколько она составляет?

В целом строительная функция сама по себе интересна и сама по себе имеет свою собственную норму рентабельности. И чем сложнее объект, тем она выше.

А на будущее какие планы?

Сегодня максимально возможная на рынке рентабельность в строительстве составляет 10-15%.

Почему?

Продавать строительную услугу соразмерно рынку, но с одной важной поправкой: мы должны переместиться в более высокий класс. Мы должны работать лучше, качественнее, чем наши коллеги по цеху российские генподрядные организации. Нашими главными конкурентами должны быть не они, а иностранные генподрядные компании, которые присутствуют в России. Мы должны соревноваться за подряды с ними и получать столь же высокие гонорары за свою работу. А сегодня Энка или Сканска получает за один и тот же объем работ существенно большую денежную сумму, чем российская компания.

А вы хотите конкурировать, чтобы доказать всем, что умеете работать не хуже, и получать такую же премию?

Потому что сейчас на рынке сложилась такая ситуация. У иностранных компаний деловая репутация лучше, и это дает им возможность получать дополнительную денежную премию к сумме контракта.

Вы уже участвовали в каком-то тендере или получили заказ на новых условиях?

Да. Это одна из наших главных целей.

Собственные инвестиционные проекты Главстрой реализует на заемные средства или на деньги акционера?

Это вопрос следующего года.

У Главмосстроя были серьезные долги перед поставщиками, вы уже рассчитались с ними?

Мы привлекаем кредитные ресурсы, используем и ресурсы акционера Главстроя компании Базовый элемент. Без помощи акционера вытащить компанию из того состояния, в котором она находилась и частично еще находится, было бы невозможно.

Убытка нет, а когда появится прибыль?

Бизнес был приобретен с достаточно большим пакетом обременений, причем долги перед поставщиками были не главной проблемой. Это объясняется тем, что Главмосстрой не очень грамотно управлялся при предыдущем собственнике, и это, наверное, и явилось причиной продажи компании. С этими обременениями мы сейчас работаем, реструктурируем и постепенно выходим из непростой ситуации. Но я бы не сказал, что для нас ситуация складывается трагически. Мы перестали строить в убыток, и ситуация выравнивается.

В числе компаний, принадлежащих Олегу Дерипаске, есть и другие структуры, которые занимаются недвижимостью. Например, компания БЭЛ Девелопмент, которая раньше входила в структуру Базового элемента, а потом в рамках реструктуризации управления активами собственника была передана во вновь созданную компанию РАИнКо. Как строится ваше сотрудничество?

Текущая прибыль уже появляется. Но когда люди в течение 5-7 лет копили убытки, создавая иллюзию, что все хорошо, в одночасье проблему не решить.

Во многих компаниях топ-менеджеры имеют акции в бизнесе компании. У вас есть акции возглавляемых предприятий?

Каждый занимается своим делом. Еще задолго до покупки нашего бизнеса БЭЛ Девелопмент занималась девелоперской деятельностью в коммерческой недвижимости и продолжает это делать. У нас свои задачи, у них свои.

В предприятиях, входящих в вашу компанию, например в Главмосстрое, Моспромстройматериалах, Мосмонтажспецстрое и др., есть золотые акции, принадлежащие правительству Москвы. Какие возможности они дают?

Во многих, но не в наших. Это принцип, по которому выстраиваются отношения в компании Базовый элемент. Менеджеры не имеют акций компаний, в которых они работают.

Как вы оцениваете состояние рынка жилой недвижимости Москвы? Сейчас сложилась неоднозначная ситуация, кто-то прогнозирует рост цен, другие их плавное снижение.

Золотые акции позволяют городу влиять на принятие ключевых решений и иметь представителя в совете директоров.

А что происходит со спросом?

На мой взгляд, объективных причин для снижения цен нет. Но и резкого скачка цен, как это произошло в прошлом году, не будет. В прошлом году рынок недвижимости двинул вверх колоссальный инвестиционный спрос, но он был удовлетворен, и определенная денежная масса была изъята с рынка. Я думаю, что общий рост цен на жилую недвижимость за этот год не превысит 5-6%.

Это коснулось только Москвы или области тоже?

В начале года было отмечено замедление продаж, а сейчас уровень продаж восстанавливается.

Сколько стоит дешевое жилье?

И Москвы, и области. Хотя в области все же отмечалось большее оживление, чем в Москве.

О каких городах Подмосковья идет речь?

Мы начинаем продавать жилье в Московской области по ценам от $1500 за 1 кв. м.

Рост цен на недвижимость положительно сказался на девелоперском бизнесе, так как компании получили больше денег, чем ожидали. Или вы не согласны с этим?

У нас есть объекты в Ногинске, Подольске, Железнодорожном, Химках, Красногорске и ряде других городов.

Работа у вас тяжелая и хлопотная, но получаете ли вы от нее удовольствие?

Я согласен. Многие девелоперы действительно в прошлом году хорошо заработали, но и себестоимость растет. Сильно увеличились цены на металл, на цемент, на подключение объектов к сетям. В этом году они, кстати, растут еще быстрее. Так что очень многие вещи нивелировались.

Артур Петрович Маркарян родился 31 марта 1968 г. в Черкесске Ставропольского края. В 1993 г. окончил Университет дружбы народов (Москва). В 1994-1995 гг. работал менеджером управления проектного финансирования департамента инвестиций и фондов Столичного банка сбережений. В 1995 г. старший эксперт, затем начальник сектора финансового планирования и экспертизы отдела промышленного финансирования банка Менатеп. В 1995-1996 гг. был начальником сектора финансового планирования и экспертизы департамента пищевой промышленности Роспрома. В 1996-2000 гг. работал в банке ABN Amro (Москва), вырос от менеджера по работе с клиентами до вице-президента.

Хлопотно, тяжело, но ответ мой да! Я получаю удовольствие, когда вижу результат собственного труда. Поскольку компания не стоит на месте, то положительных эмоций много.

С апреля по декабрь 2006 г. занимал должность управляющего директора по строительному бизнесу компании Базовый элемент. В июне того же года назначен генеральным директором корпорации Главстрой. Возглавляет правление корпорации.

В 2000-2001 гг. был директором по финансам и экономике в компании Носта (Орско-Халиловский металлургический комбинат, г. Новотроицк Оренбургской области), а в 2001-2003 гг. в Уралкалии (г. Березники Пермской области). В 2003-2006 гг. директор по финансам и экономике Еврохима (Москва).

На долю инвестиционного портфеля Главстроя, не считая планируемых под застройку территорий Конной Лахты и Северной долины (Санкт-Петербург) и строительства делового квартала в Ярославле (около 100 000-120 000 кв. м), приходится более 4 млн кв. м жилья, общественных и административных зданий в Москве и области. Городской заказ составляет около 700 000 кв. м. Общее число сотрудников Главстроя превышает 20 000 человек.
Москва за пятнадцать последних лет изменилась больше, чем за многие десятилетия, и это дает немало пищи для размышлений жителям: удобнее ли становится город, который они хорошо знали, не теряет ли свое лицо? Об этом и шел разговор с главным архитектором Москвы Александром Кузьминым на деловом завтраке в РГ.

Корпорация Главстрой вертикально-интегрированный инвестиционно-строительный холдинг, один из активов компании Базовый элемент. Предприятия Главстроя осуществляют полный комплекс работ от инвестирования и проектирования до ввода в строй объектов высокой степени сложности и их эксплуатации, производят строительные материалы и конструкции, инженерное оборудование. В состав корпорации Главстрой входят строительный дивизион Главмосстрой, производственный дивизион Моспромстройматериалы, строительно-инжиниринговый дивизион Мосмонтажспецстрой, риэлторская компания Главмосстрой-Недвижимость и ряд других организаций.

Александр Кузьмин: И попадают в весьма уязвимое положение. Хотя не могу не согласиться: процедура эта в городе действительно чрезвычайно тяжелая и громоздкая. Но попробовали бы вы получить разрешение на стройку в Париже или Риме. Лет 12 уйдет, не меньше.

Стройка под окном: кто разрешил?
Российская газета: Александр Викторович! Несмотря на огромный чиновничий аппарат и множество контролирующих организаций, в Москве никак не удается победить самострой. Может быть, дело не столько в отсутствии законопослушания у представителей стройбизнеса, сколько в том, что очень трудно оформить разрешительную документацию? Рассказывают, что из-за этого даже самые терпеливые застройщики иногда плюют на все и начинают строить на авось.

Кузьмин: Я понимаю, когда одно окно существует для того, чтобы человек без головной боли мог получить справку в ЖЭКе. Но как можно отсечь заказчика от архитектора? Любой проект рождается в ходе их совместного творчества.

РГ: А где же обещанное московскими властями одно окно?

РГ: Какие же документы должен иметь застройщик, который хочет считаться цивилизованным инвестором?

В сложности же процедуры оформления документации виноваты не только бюрократы. Причина еще и в слишком часто меняющихся в России законах, что ведет к изменениям и пакета документов, которые должен собрать застройщик, прежде чем воткнуть лопату в землю. За последние пятнадцать лет он изменился уже четырежды. Потом появился Градостроительный кодекс РФ. Я не был его сторонником, но закон есть закон, и его надо исполнять. Но для этого к нему нужны еще и комментарии, 24 подзаконных акта, которые обязаны были выйти через полгода после принятия кодекса. Но где они? В итоге столица вынуждена создавать свой градостроительный кодекс, который учтет ее специфику.

РГ: И сколько времени по правилам отведено на сбор необходимых бумаг?

Кузьмин: Первый - это акт разрешенного землепользования, который получают в Москомархитектуре. Получив его, можно заказывать проект. Затем должна быть проведена экспертиза проекта, и лишь после этого выдают разрешение на строительство, с которым можно выходить на площадку.

РГ: Почему же люди порой ходят по этому кругу и год, и два, и три?

Кузьмин: По закону не более девяти месяцев. Если в проекте нет никаких отступлений от генплана, можно получить и месяца за три.

То, что это нарушит визуальный ландшафт, их не волнует. Понятное дело, проект тормозят. Время идет, фирма возмущается. Но кто, кроме нее самой, виноват в том, что она занималась разработкой заведомо непроходного варианта!

Кузьмин: Да потому что многие фирмы идут не от установленных в городе правил, а ищут архитектора, который предложит им как можно больше лазеек для их нарушения. В итоге приходят в Москомархитектуру с проектом и говорят: вот тут ваш архитектор разрешил построить здание всего на 20 тысяч квадратных метров, а мы сделали проект, который позволяет разместить 40 тысяч квадратов...

Кузьмин: Мне трудно судить об этом.

РГ: Как вы оцениваете взяткоемкость Москомархитектуры на марафоне?

Кузьмин: За годы перестройки она обнаружила лишь один случай злоупотреблений со стороны архитекторов.

РГ: А прокуратуре?

Кузьмин: По закону никто. Могу рассказать, что происходит, когда самострой обнаруживается. Еду я, например, по городу, смотрю - стоит. Ну точно еще вчера не было! Даю задание территориальному подразделению Москомархитектуры проверить, что откуда взялось. Иногда специалисты говорят: да вот они вчера привезли документы, а у самих уже два этажа стоит. Дальше судьбу объекта решает специальная комиссия по самострою. Объектами площадью до полутора тысяч квадратных метров занимаются комиссии префектур. Как правило, в их поле зрения попадают ларьки, несанкционированные рынки, торговля с колес и так далее. Объекты покрупнее находятся уже в ведении городской комиссии во главе с мэром Юрием Михайловичем Лужковым.

Управа на самострой
РГ: Кто же может запросто миновать Москомархитектуру?

Кузьмин: Ну вот строится, например, храм Александра Невского, а рядом появился пятиэтажный корпус, хотя было разрешено возвести не выше трех этажей. Потом владельцы год добивались, чтобы комиссия простила им эти два лишних этажа. Но их все-таки снесли.

РГ: И что же, какая участь им уготована?

Кузьмин: В комиссию по самострою и обращаться.

РГ: Вот и москвичка Елена Новикова сообщила РГ о самострое в ее районе: начата подготовка строительства жилого дома по Ленинградскому шоссе, 94, корпус 3, хотя разрешения нет. Спрашивает, что делать, куда обращаться?

Кузьмин: Не обязательно. Если стройка лишь опередила сбор документов, а других нарушений нет, то комиссия может и узаконить ее. В каких-то случаях ограничится полумерами - заставит переделать фасад, если он не вписывается в облик города, поменять использованные материалы и т. д. В общем, в каждом случае конкретный подход.

РГ: А там решение одно - снести?

Кузьмин: Могу сказать одно: если бы этот проект оказался на утверждении в Москомархитектуре сейчас, когда в городе действует 40-й закон, устанавливающий жесткие ограничения в застройке Москвы, его бы не согласовали никогда. Но разрешение было выдано еще в середине 90-х годов. Закон же, как известно, обратной силы не имеет. Тем не менее к пожеланиям жителей домов, о которых идет речь, город подошел очень внимательно. В итоге новостройка была отведена от них подальше, к мэрии, к тому же и площадь ее после обсуждения с горожанами вдвое уменьшили. Так что территория возле существующего дома сохранена в соответствии со всеми нормативами. Что же касается подземного гаража, такое строительство разрешено в охранных зонах во всех столицах мира при условии, что одновременно там ведутся археологические раскопки. Но Москва по-другому и не работает. Провалится - не провалится? Это уже зависит от качества строительства.

РГ: До сих пор речь шла о самовольщиках. Давайте поговорим о ситуации, когда вроде все делается легально, а горожане тем не менее не могут понять, почему вопреки здравому смыслу власти под окном у них разрешили копать очередной котлован. Например, прямо за мэрией в Вознесенском переулке начинается строительство жилого дома. Мало того, что он ущемляет права москвичей, проживающих по соседству, оставляя их без двора. Но теперь люди еще и находятся в постоянном страхе, не провалятся ли они однажды вместе со своим домом, так как в опасной близости запланировано строительство громадного подземного гаража. Почему такое стало возможно?

Кузьмин: Не читал, но прочту обязательно. Я ведь тоже москвич, родился в этом городе и люблю его не меньше людей, которые меня критикуют. Были конечно, у нас и ошибки, особенно в начале 90-х годов. Это моя боль. Она вылилась как раз в принятие того самого московского 40-го закона, задача которого не дать им больше повториться. Я, кстати, был редактором этого закона. Он более жесткий, чем федеральный и принят был по инициативе Москомархитектуры. В соответствии с ним в Москве сейчас разрешается только два вида деятельности: реставрация и регенерация. Мы специально ушли от слова реконструкция, так как это слишком широкое понятие. Среди архитекторов жила даже шутка: реставрация путем воссоздания. Понимаете, самый крутой бизнесмен сегодня знает, что если Рембрандта написать по новой и на том же полотне, это все равно будет уже не Рембрандт. А вот снести домик и сделать точно такой же из железобетона многие до сих пор считают нормальным. Это идет, как мне кажется, от культурного непонимания, что такое памятник архитектуры или, если угодно, запах камня. Это появляется у инвесторов, к сожалению, не так быстро, как хотелось бы.

Запах камня
РГ: Недавно вышла книга Москва погибшая. Что вы думаете о ней?

Кузьмин: Это больной вопрос, лучше бы его не задавать...

РГ: Сегодня вы позволили бы снести здание Военторга?

Кузьмин: Москву - да, и сегодня снес бы, и Россию тоже.

РГ: А гостиницу Москва?

Кузьмин: Я дал поручение ее сейчас перевести с английского, так как подозреваю, что прозвучавший в СМИ ее перевод не точен. По крайней мере утверждение, что за последние годы в Москве уничтожено 200 памятников архитектуры - ложь. Сейчас столица по отношению к памятникам находится в совершенно правовом поле.

РГ: Вышла еще одна любопытная книга на эту тему - Точка невозврата...

Кузьмин: Природный комплекс города сейчас тоже надежно охраняется законом, хотя до его принятия были попытки залезть и в него. Приведенный пример - беда точечного строительства, с которым Москва решила покончить. Правда, какое-то время будут догонять объекты, согласованные прежде. Но в основном жилищное строительство теперь будет вестись на территории сносимых пятиэтажек. И не на коммерческой основе, а за счет бюджета. Использование этих земель для нужд города оставит в прошлом и конфликты с жителями.

Точка, точка, запятая
РГ: А что с зеленой зоной? Например, между станциями Кутузовская и Студенческая идет сумасшедшее строительство. И каждый вешает щит: вырублено столько-то деревьев и кустарников. Жителей успокаивают: восстановим, посадим заново... Но где их сажать-то, на Кутузовском проспекте?

Кузьмин: Проект заморожен. Он предполагал снос существующего жилья и переселение жителей во вновь построенные там же дома. Но интересы жителей разделились. Те, кто живет в плохих условиях, выступали за, а те, кто сделал ремонт в своих квартирах, были против. Типичная ситуация. Я решил взять тайм-аут до конца года.

РГ: Читатели, кстати, интересуются: какова судьба нашумевшего скандала вокруг микрорайона 3 в Сокольниках?

Кузьмин: Конечно, случалось. Лучше всего об этом знают в Северной префектуре. Причина чаще всего бывает в некачественных исходных материалах. А когда вникнешь, то представляется совсем иная картина. В ближайшее время по причине того, что я сначала подписал, а потом отозвал свою подпись, меня ожидают, видимо, сразу три суда.

РГ: Отступили под напором общественности? Случалось вам, например, отзывать свою подпись под уже принятым решением?

Кузьмин: Инвесторы. Когда решается вопрос, куда посадить новый дом, всегда идет расчет, чтобы у жителей существующих домов оставалась территория для жизни - где они будут и дальше гулять с детьми, с собаками, ставить свои машины и так далее. В данном случае архитекторы проморгали, и в эту территорию для жизни кто-то включил и сквер. Но он городской, к конкретным домам не имеет никакого отношения. Поэтому пришлось извиниться перед застройщиком и вместо прежней 25-этажки разрешить ему возведение только 12-этажного дома.

РГ: Кто обратился с иском?

Кузьмин: Для этого городу придется научиться работать с соинвестором на чужих территориях. То есть в основном в коммунальных и производственных зонах, которые будут сокращаться, но не за счет рабочих мест, а за счет неудобий.

РГ: Как же при таком дефиците земли, который все острее испытывает Москва, правительство Москвы собирается вдвое увеличить строительство жилья за счет бюджета?

Кузьмин: 15 мая была выдана первая проектная документация на его строительство на участке от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе. Преимущество при возведении этой магистрали состоит в том, что там почти нет проблем с расселением жителей, так как дорога проходит в основном по производственным зонам и приходится договариваться в основном с предприятиями о прохождении по их территориям.

Четвертое транспортное стартовало
РГ: Проблема транспорта для Москвы не сходит с повестки дня. Как идет сооружение Четвертого транспортного кольца?

Кузьмин: Спустится вниз до Волгоградки. Почему мы начали с востока? Потому что это почти единственное место, где магистраль идет по земле. Четвертое кольцо как и Третье, в основном искусственное сооружение. Следующий шаг - завершить проектирование до Ленинградки.

РГ: А следующий участок где пройдет?

Кузьмин: Развязку с Люблинской улицей мы пытаемся сейчас включить в титул Четвертого кольца. Настаиваем, доказываем, что она необходима, так как, с одной стороны, может стать еще одним радиусом Москвы, а с другой - с ее появлением здесь освободится и Третье транспортное кольцо. Дальше начинается очень сложный участок. Дорога приходит в Печатники, оттуда идет тоннель под Москвой-рекой. Пока у города нет даже щита диаметром 19 метров для его прокладки - до сих пор город пользовался 14-метровым щитом. Но там обязательно нужны по четыре полосы движения в каждую сторону, поэтому сейчас решается вопрос приобретения такого щита. В любом случае в будущем году проект кольца должен быть готов.

РГ: На Волгоградке из-за отсутствия развязки невыездным оказался целый микрорайон. Как решится эта проблема?

Кузьмин: 3-4 тысячи гаражей будут перенесены в другое место. Этим сейчас занимаются префектуры.

РГ: А как дела с выводом гаражей?

Кузьмин: Во время строительства Третьего транспортного кольца перенесли десятки тысяч гаражей! Сейчас же переселение будет происходить в две очереди. Сначала подыщут временную площадку на год-два, затем за счет денег, выделенных на сооружение Четвертого кольца, будут построены гаражи и жители смогут поставить в них свои авто. В чем особенность этой стройки? Город с сейчас подошел к такому периоду, когда на подготовку территории под строительство уходит не 10-15 процентов средств, как раньше, а 25-30, порой и до 50 процентов.

РГ: Разместить такое количество, наверное, из области мифологии?

Кузьмин: Я бы не советовал доверять первому встречному в таких ситуациях. Спросите лучше сразу: где постановление правительства Москвы, в котором точно записано, что гарантировано жителям? Нет этого документа? Гоните в шею ходока.

РГ: Гараж - больная тема. В зоне строительства по квартирам нередко ходят какие-то люди, подсовывают жителям разные бумаги, уговаривая: подпишите, а мы вам предоставим бесплатное место для машины...

Кузьмин: Длина его - 74 километра, а столице не хватает 35 С другой стороны, еще недавно не хватало 450 километров. Значит, двигаемся все-таки вперед, хотя, конечно, надо бы продвигаться гораздо быстрее. Весь вопрос в деньгах, вернее, в их отсутствии.

РГ: Будем надеяться, что Четвертое кольцо рано или поздно построят. Намного ли оно облегчит ситуацию в городе?

Кузьмин: Можно я расскажу все по порядку? Когда задумывался проект реконструкции Ленинградского проспекта, ни Пушкинской, ни Белорусской площадей в его первом варианте не было. Потом появились два инвестора и предложили построить на свои деньги две развязки - на обеих площадях. Вложенные деньги они намерены отбить за счет строительства подземных торговых центров и платных паркингов. Город предложения принял, но лично я больше люблю инвестора с Белорусской площади.

РГ: Александр Викторович! Очень много слухов существует вокруг предстоящего строительства подземного города под Пушкинской площадью. Москвичи волнуются - и по поводу сохранности памятника Пушкину, и по поводу того, как пережить стройку. Не встанет ли центр совсем, передвигающийся с трудом в часы пик сейчас? В СМИ появились публикации, что реконструкция Ленинградского проспекта на этом месте не только не улучшит автомобильное движение, а, напротив, ухудшит ситуацию, так как с появлением нового торгового центра народу сюда будет приезжать еще больше.

Кузьмин: Он оказался порядочным человеком. Что пообещал, то и делает. Поэтому проект там утвержден, и стройка уже идет. После ее завершения москвичи перестанут торчать на Белорусской, получат хорошую связь центра города с периферией. А на Пушкинской инвесторы хитрят, все время хотят добавить себе площадей и даже вылезти на поверхность земли в основном возле Макдоналдса. За дурака меня держат то с одной стороны проекцию покажут, то с другой, будто я не замечу этого. Вот почему я до сих пор не поставил свою подпись, и проект до сих пор не согласован. И не будет согласован, пока все не будет сделано как надо - только зря теряют время.

РГ: Почему?

Кузьмин: Пушка и останется Пушкой, местом, намоленным многими поколениями москвичей. С памятником Пушкину там же, где он стоял всегда. Молодежь как ехала сюда, независимо от того, есть куда машину поставить или нет, так и будет. И появление еще одного торгового центра ничего не изменит. Он ведь не станет, условно говоря, еще одним Ашаном, куда народ приезжает действительно за покупками. Будет же, скорее всего, что-то типа Охотного ряда на Манежной площади или магазина на Елисейских полях в Париже, где на прилавках представлена, образно говоря, больше выставка достижений ненародного хозяйства.

РГ: И все-таки, если по существу: чего ждать москвичам от стройки на любимой Пушке?

Для тех, кто приедет на автомобиле, появится паркинг. Работники комплекса Известий, Московских новостей и других офисов, расположенных там, знают, как сейчас там непросто приткнуть машину. Но, говоря о ситуации с автомобильным движением, надо просто иметь в виду, что она здесь имеет две составные части. Для движения по Садовому кольцу новая развязка действительно мало что добавит. А вот проблему выезда из центра решит кардинально. И если человек за рулем будет находиться в зоне Кремля, ему придется в районе Манежной площади выехать лишь на Тверскую и далее он безостановочно попрет до МКАД. Главное тут - очень хорошо знать новую схему движения по Ленинградке, ибо в каждую сторону там будет по девять полос движения. Три из них, начиная с Белорусской, пойдут транзитом до выезда из Москвы. Поэтому нужно вовремя перестроиться на полосы, рассчитанные на движение на средние расстояния и съезд в районы проживания - на Ходынское поле, Левобережный и другие.

Добраться, чтобы посмотреть ее, будет удобнее. Хотя бы потому, что все три станции метро - Пушкинская, Тверская и Чеховская - объединятся одним подземным пространством. Как, впрочем, это и предполагалось когда-то еще самым первым проектом. Но во время строительства сдачу Чеховской гнали то ли к какому-то празднику, то ли к очередному съезду КПСС, поэтому проект упростили, и станция осталась ущербной, не соединенной пересадочными узлами с двумя другими. Наконец-то это будет исправлено.

Кузьмин: Нет. Но не удивлюсь, если это случится. Зураб Константинович, к которому я отношусь с уважением, можно сказать, изобрел новый вид скульптуры. Раньше произведение скульптора было чем-то сродни Войне и миру, а он приблизил монументальное искусство к периодике: утром - в газете, вечером - в монументе. Диана погибла - памятник готов, Ельцина только похоронили на Новодевичьем кладбище, а памятник ему- уже решенное дело.

Утром - в газете, вечером - в монументе
РГ: Недавно Зураб Церетели пообещал изваять памятник Борису Ельцину. Вы еще не видели?

Кузьмин: Злые мы.. Вспомните хоть один памятник в Москве, о котором было сказано что-то хорошее...

РГ: Вы в курсе, что в ходе дискуссии, прозвучавшей по поводу открытия другого памятника - Михаилу Шолохову работы Александра Рукавишникова, не прозвучало ни одного доброго слова?

Кузьмин: Он так и не нашел своего места в столице. Все произошло так, как и пообещал мне один член общественного совета, заявивший: мы будем гонять вашего дьявола по всей Москве. Если честно, то я очень жалею об этом.

РГ: А какова судьба вашего с Рукавишниковым памятника Михаилу Булгакову?

Кузьмин: Вернутся, конечно. Как показало недавнее обсуждение на заседании рабочей группы, процесс реставрации самой скульптуры идет нормально. Трудность возникла с постаментом, который должен был поставить творение Веры Мухиной на новую высоту с отметкой 37 метров. Это ведь не случайная цифра: выставка в Париже, где впервые был представлен монумент, проходила в 1937 году - поэтому постамент был 37-метровый. Полученное же благодаря этому пространство хотелось использовать по-человечески: разместить там театр, музей, а внизу сделать паркинг. Вот эта, образно говоря, матрешка, в сооружение которой вмешались земельно-имущественные вопросы, и сдерживает возвращение скульптуры.

РГ: А Рабочий и колхозница вернутся когда-нибудь на свое место?

Кузьмин: Мне кажется это временным явлением, так как в сознании масс, часто незаметно для них самих, происходит переоценка ценностей. Я это и к себе отношу. Раньше москвичи выбирали свое место жительства на всю жизнь. Сейчас этого нет. Например, в молодости у меня была мечта жить в центре города, чего я и добился в свое время. Было полно друзей, и для встреч с ними Арбат, Кривоколенный переулок подходили как ничто другое. А сейчас я живу в Черемушках, и мне совершенно не важно, элитный это район или нет. Главное другое - у меня есть удобный кабинет, где я могу рисовать. Теперь, чувствую, назревает время, когда меня потянет за город. Я думаю, что это очень большое достижение, которое получили люди в наше время- менять место жительства в соответствии с переменами, которые происходят с ними.

Уходя, не дай бог обернуться
РГ: В одном из своих интервью вы говорили о кризисе западных городов, где богатые люди уезжают на окраины, а центр остается в распоряжении гастарбайтеров. Похоже, что Москве это не грозит - у нас центр вообще только для богатых.

Кузьмин: Когда 11 лет тому назад я еще только собирался принять участие в конкурсе, на который впервые был выставлен пост главного архитектора, я выработал для себя три правила. Правило первое обязывает помнить, что большинство голосовали не за тебя, а против кого-то другого. Правило второе: пока ты главный архитектор, у всего, что в городе будет построено хорошего, автор всегда найдется, а вот все плохое - это твое. И правило третье: уходя с этой должности, не вздумай оглянуться, потому как камень, запущенный в спину, попадет в глаз.

РГ: Александр Викторович! Не опасаетесь, что обилие скандалов вокруг московских строек лично вам может стоить доброго имени? - спрашивает москвич Иван Новиков.

Красная Роза - эмблема белых воротничков
Чаще всего краснокирпичные стены становятся местом обитания белых воротничков. И это логично - в конце концов, рабочие какого-нибудь сборочного цеха и пролетарии умственного труда - это явления одного порядка. Даже психология цехового пространства вполне совпадает - большое помещение с высокими потолками и широкими окнами по сути почти готовый офис, построенный по принципу open space (когда сотрудники сидят в одной комнате, символически разделенной на загоны с помощью невысоких перегородок).

Заводская проходная, песня гудка, мартеновские печи - весь этот фабричный фольклор имеет все меньше отношения к московским промышленным предприятиям. Вместо усталых пролетариев бывшие цеха обживают подтянутые клерки и столичная богема, а в ближайшем будущем там заведутся молодые миллионеры. Не случайно на завершившейся недавно выставке архитектуры и дизайна Арх Москва тема конверсии столичной промышленности стала одной из основных. Как оказалось, мрачноватая поэзия заводских построек в последнее время все сильнее вдохновляет архитекторов, притягивает девелоперов и приносит все большие деньги. Известия выясняли, во что превращают бывшие цеха новые хозяева.

Бизнес-центр 'ЛеФОРТ' (бывший Московский шелковый комбинат имени Щербакова). Кубик на крыше старая водонапорная башня, превратившаяся в переговорную комнату (фото: Владимир Гердо)Такую метаморфозу претерпели, например, шелковые фабрики. Бывший Московский шелковый комбинат имени Щербакова (улица Электрозаводская, 27) перевоплотился в бизнес-центр ЛеФОРТ. Производство переведено в Ивантеевку, а освободившиеся здания заняли офисы. Унылый административный корпус из серых бетонных блоков обрел веселенькую бирюзовую облицовку и гигантскую декоративную ленту на фасаде, напоминающую о шелковом прошлом места. Остальные здания фабрики, датированные концом XIX - началом XX века (помещения бывшей мануфактуры Гижона), остались практически нетронутыми - стены клейменого кирпича отчистили пескоструйной машиной, в интерьер проходных добавили света, стекла и хрома. Одноэтажные бараки, занимавшие внутренний двор, снесли, освободив место для парковки и фитнес-центра с теннисным кортом, а бывшую водонапорную башню на крыше превратили в переговорную комнату. Сияющие свежим кирпичом стены ЛеФОРТА представляют занятный контраст с расположенным на соседнем участке МЭЛЗом, не сменившим пока своей промышленной ориентации, - роскошная, почти замковая архитектура лампового завода являет собой картину откровенного упадка.

С точки зрения городского уклада особенных изменений в случае превращения цеха в офисный центр не происходит - эти здания по-прежнему остаются территорией ограниченного доступа. Только отчищенный кирпич стен освежает свой красный оттенок, потертые рамы и разбитые стекла заменяются пластиковыми стеклопакетами, а вместо станков появляются компьютеры.

Винзавод - центр современного искусства
Импонирует промышленная романтика и гражданам с художественным уклоном. Галереи и клубы - распространенный вариант приспособления промзон для непроизводственных целей. Так, в art-кластер (коллекцию всевозможных кафе, галерей, магазинов с культурным уклоном) превращен бывший красильный цех фабрики Красная Роза - там размещается уже завоевавший известность центр дизайна Artplay. Там торгуют дизайнерской мебелью и светильниками, проводят вечеринки, выставки и театральные представления, там же находится книжный магазин и кафе Кекс. При этом следы пребывания здесь текстильного производства скрыты весьма символически - кирпичная кладка покрыта слоем белил, сохранены внушительных размеров промышленные вентиляторы и даже рельсы, по которым в былые времена передвигалось оборудование.

Бывшая шелковая фабрика Красная Роза - один из первых примеров успешной конверсии промзон: она превратилась в одноименный офисно-деловой центр еще в 2004 году. Офисным центром стала и бывшая Московская ситценабивная фабрика (некогда Товарищество ситценабивной мануфактуры Э. Циндель) на Дербеневской набережной, 7 - теперь она носит название бизнес-парка Новоспасский двор, а в ее 14 корпусах появились офисы класса В+. Там же, в районе метро Павелецкая, на месте бывшей кожевенной фабрики работает бизнес-центр Дербеневский. Характерно, что особенно ценят реанимированные здания бывших цехов крупные компании - например, офис Яndex разместился в цехах бывшей ткацкой фабрики Филиппова на улице Самокатной, а офис Rambler - на территории электротехнического завода Динамо у метро Автозаводская.

Жилье в бывшем лодочном сарае по $50 тысяч за метр
Если первые две версии использования бывших цехов уже привычны для Москвы, то предложение пожить на заводе в некотором роде сенсационно - хотя для западных столиц это давно уже не новость. Понятие лофт (переоборудованная из промышленного здания квартира) появилось впервые в 30-х годах в Нью-Йорке, когда после Великой депрессии в городе встали десятки производств и хозяева начали сдавать пустующие помещения за гроши всем желающим. Первыми преимущества фабричного жилья оценили художники - в лофте на 43-й улице Манхэттена жил, например, Энди Уорхол. Постепенно за лофтом закрепилась репутация нестандартного и очень дорогого жилья для молодых, необремененных семьей и преуспевающих.

Синонимом модного художественного места стало в последнее время название Винзавод - на территории бывшего пивоваренного завода Московская Бавария, занятой цехами постройки XIX века, разместился Центр современного искусства. Там открыли новые пространства несколько известных столичных галерей - такие как Айдан и галерея Гельмана. Клубы, арт-кафе, кинозалы, кафе и дизайнерские магазины - бывший завод в районе Курского вокзала гарантирует правильный набор мест посещения для столичной богемы.

Элитный санузел в бывшем лодочном сарае одной из фабрик. Сочетание современной сантехники и дизайнерской мебели со старой кирпичной кладкой и пятиметровыми потолками производит впечатление на людей с деньгами.

Признаки типичного лофта - высокие потолки (метров 10-20), очень большие окна (до 3 метров в высоту) и огромная площадь - не менее 200-300 метров. Первый в Москве образцово-показательный лофт появился нынешней весной на стрелке Болотного острова, в бывшем лодочном сарае. Раньше здесь были помещения для хранения лодок императорского яхт-клуба, а затем - детской школы гребли.

На продажу его пока не выставляют. Цены тоже пока не определены. Но ориентиры есть - жилье такого уровня на Якиманке стоит до 50 тысяч долларов за метр, на Остоженке - около 25 тысяч долларов...

Вход в сарай-лофт - через стеклянное крыльцо - у ног церетелиевского Петра Первого. Внутри - просторная гостиная с дизайнерской мебелью, открытая кухня и маленький кабинет. На антресолях, куда ведет стеклянная лестница, - еще одна гостиная. На жилье это не очень похоже - больше на штаб-квартиру или место для корпоративных вечеринок в неформальной обстановке. Но это скорее достоинство - лофт чаще всего не бывает домом для семьи, а является игрушкой, прихотью богатого владельца.

За содействие в подготовке материала благодарим движение Свобода доступа и лично Александра Змеула и Марию Фадееву.

Многообещающими с точки зрения создания лофтов считаются промзоны Лефортовская, Краснопресненская, Филевская, Дорогомиловская, Раменки, район 60-летия Октября, некоторые территории на Волгоградском проспекте и Звенигородском шоссе.

- Кирпич, годами впитывавший ядовитые свинцовые испарения красильного цеха, теперь начинает их отдавать.

Не все цеха одинаково полезны
Некоторые промзоны, несмотря на очень привлекательную архитектуру, настолько загрязнены, что использовать их под жилье невозможно. Например, владельцы территории бывшего металлургического завода Серп и Молот были вынуждены отказаться от планов превращения ее в элитный жилой квартал и остановились на торгово-офисном варианте. А заместитель директора по развитию ЗАО Красная Роза Анна Арушанян, выступая на круглом столе в ЦДХ, объяснила, почему планируется снести вполне успешный Центр Дизайна ARTPLAY:

BUSINESS GUIDE: Юрий Петрович, вы резко выступаете против высотного строительства в Москве. Почему?

Впрочем, есть версия, что на этом месте просто планируется построить высотное здание. Общим бедствием конверсированных зданий можно считать грибок - им заражены практически все старые заводские стены. Правда, как рассказала архитектор Наринэ Тютчева, имеющая опыт переделки промышленных объектов, надо только иметь к грибку индивидуальный подход: заказывать исследования и целевым образом бороться с конкретным видом плесени.
Москва не первый год представляет собой гигантскую стройплощадку. Московская коммерческая недвижимость множится и стремительно растет ввысь: каждый следующий небоскреб соперничает с предыдущим. Один из главных оппозиционеров московского градостроительства академик Российской академии строительных наук, автор 2 построенных городов Юрий Бочаров. Он рассказал BG, чем опасны высотные здания и почему их нельзя строить в Москве.

BG: В Москве, вероятно, без строительства высотных зданий никак не обойтись места мало.

ЮРИЙ БОЧАРОВ: Статистика говорит о том, что максимальная приемлемая для человека высота это высота дерева. Этажей пять-восемь. Выше начинаются существенные изменения давления. Сотрудник офиса в высотном здании несколько раз на дню перемещается с этажа на этаж вниз-вверх. Такие частые перепады давления ничего хорошего дать не могут.

BG: В остальном многоэтажные БЦ не представляют опасности?

Ю. Б.: Высотная застройка увеличивает плотность населения, не изменяя транспортной системы получаете пробки в городе. У нас плотность населения на третьем месте в мире: 10 800 человек на квадратный километр. В полтора раза выше, чем в Нью-Йорке. Опережают нас только Шанхай и княжество Монако. В таких мегаполисах, как Сингапур и Гонконг, и то свободнее 6400 и 6300 человек на квадратный километр соответственно. Из-за тесноты в Москве высокая смертность и низкая рождаемость, и их следствие депопуляция. Но строительным компаниям не до статистики. Им надо делать деньги.
Любая высотка тромб на дороге. Кроме сотрудников в ней полно оборудования, которое нужно часто менять, обслуживать, а это значит, дополнительный поток грузовых машин. Ко всему этому добавляются проблемы дополнительных лифтов, дополнительных насосных подстанций, аварийных электроподстанций.

BG: То есть вы против высотных зданий в принципе?

Ю. Б.: Если в пятиэтажке свет вырубят, самое страшное, что произойдет, продукты в холодильнике могут испортиться. А в небоскребе отключение электричества катастрофа. Лифты не работают, лестницы на такое количество людей не рассчитаны, вода наверх не подается, так как не хватает напора. При спуске людей в аварийных ситуациях по лестницам возникает давка, паника, жертвы. Пожар превращает жителей верхних этажей в заложников: прорваться вниз у них нет возможности, пожарные лестницы не достают, вертолет много людей не заберет, а их в небоскребах много. К тому же при сильном пожаре вертолет к зданию не сможет даже подлететь: его будут сносить восходящие потоки горячего воздуха. Что для малоэтажки насморк для небоскреба смерть.

Нельзя строить небоскребы в средневековом городе, а структура Москвы средневековая по соотношению территорий. Она рассчитана на гужевой транспорт, а об этом забыли. Расширили улицу Горького, сделали Новый Арбат и на этом остановились. Естественно, третье кольцо не спасло положения, и четвертое тоже не спасет: все упрется в узкие улочки, которых в Москве большинство.

Ю. Б.: Стройте, пожалуйста, но тогда сначала разберитесь с дорогами. В Москве транспортные магистрали проектируются и строятся отдельно от проектирования и строительства жилой и коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры, без учета исходной ситуации. Через пять лет в районе Москва-Сити будет одна гигантская хроническая пробка. Городская транспортная язва. Там шоссе идет только с юга на север. Должно быть и другое с запада на восток. А там его нет. Вы знаете, как выбиралось место под Сити? Там по генплану 1971 года должны были проходить транспортные хорды. С ними Сити было бы доступной точкой. Но потом хорды выбросили, а их территорию застраивают.

Ю. Б.: Был замечательный проект Сергея Шестакова Большая Москва. Если бы его проект приняли в середине 20-х годов прошлого века, столица выглядела бы иначе. Шестаков рассматривал Москву как единый комплекс, состоящий из самого города и городов Московской губернии. Кремль у него становился музеем, а политический центр переносился на Ходынское поле. Жилищное строительство предусматривалось в основном малоэтажное и осуществлялось за счет граждан, государство же обеспечивало его инфраструктурой. Основным строительным объектом проекта Шестакова был семейный домик, построенный на банковский кредит (это были времена НЭПа). Площадь города составляла бы 200 тыс. гектаров, это примерно вдвое больше, чем сейчас, а население 4 млн человек, в разы меньше нынешнего. Главными параметрами проекта были большая территория, оптимальная плотность населения и развитая сеть автодорог. С моей точки зрения, тот план был самым лучшим планом развития Москвы и остается таковым по сию пору.

BG: Можно было построить город по-другому?

Ю. Б.: От него нам остались лишь несколько столичных поселков, таких, как Сокол. После того как Сталин свернул НЭП, коллеги-архитекторы настрочили на Шестакова донос, и его репрессировали, а проект был объявлен враждебным. Зато им впоследствии воспользовались другие страны. В 1940-е годы его идеи легли в основу проектов по перепланировке Большого Лондона, Оттавы, Веллингтона.

BG: Хотя бы часть проекта Большая Москва реализована?

Ю. Б.: Это были особые города, построенные под определенные цели, города машиностроителей. Я сейчас их регулярно проверяю, смотрю объекты идет ухудшение. Идет опять высотная застройка, нарушение всех норм, показателей. И это при том, что вообще города у нас занимают удивительно малые территории. В США на города приходится 6% земельного фонда, в Англии 9%, у нас же чуть более 1%. Так что небоскребы невыгодны ни вам, ни мне, а только тем, кто за них деньги получает.

BG: Те города, планы развития которых вы разрабатывали, Тольятти, Набережные Челны московских проблем лишены?

Ю. Б.: Пока у нас идут дотации на энергоносители, не жалуются. Но, когда их не будет, цены за обслуживание высотных зданий моментально и многократно поднимутся. И многие компании уже просто не смогут оплачивать аренду своих высотных офисов. Я видел башни в Нью-Йорке, построенные еще в начале 70-х, в эпоху дешевой нефти. Сейчас в них живут бомжи, а раньше размещались банки.

BG: Вы утверждаете, что эксплуатация небоскребов безумно дорогое удовольствие, но арендаторы не жалуются.

Ю. Б.: На примерах могу доказать свою правоту. В генплане заложено резкое повышение плотности города. Москва строилась 800 лет, а теперь за каких-то 20 лет нам добавят еще 70% застройки, в то время как земельных резервов в Москве осталось меньше 5%. При этом площадь улиц и дорог вырастет только на 3%, а число автомобилей на 200%. Я предрекал паралич движения в столице еще семь лет назад. Авторам генплана только казалось, что Москве недостает плотности. На самом деле Москва самый плотно застроенный город в мире, кроме Монако и Шанхая.

BG: Семь лет назад, критикуя принятый генплан развития Москвы, вы говорили, что он ориентируется только на строителей. Не изменили свое мнение?

Виктор Раков, актер театра Ленком:
Я бы начал с того, что старинные вокзальные помещения объявил бы памятниками архитектуры, а вокзалы перенес поближе к окружной дороге. Уже одно это действие улучшило бы экологическую обстановку в Москве.

Прямая речь
Что бы вы в Москве ликвидировали?
Анатолий Карачинский, президент компании IBS:
Пора браться за различные склады. Предприятия из черты города уже давно выводятся, а те, что остались, большого вреда не приносят. А вот различные склады непонятно чего давно всем мешают. Не знаю, как обстоят дела на окраинах города, но в центре много мест если съехать с центральной улицы во двор, то там не детские площадки или скверы, а непонятные ангары. Иногда их хозяева не появляются там годами, ангары покосились или стали прибежищем бомжей. Наверное, пора московским властям провести инвентаризацию и этих сооружений, а затем вывести все за пределы города.

Валерий Никулин, вице-президент Российского союза промышленников и предпринимателей:
Буквально завтра же снес бы нефтеперерабатывающий завод в Капотне. Там спальные районы, и люди круглосуточно отравляются.

Ольга Свиблова, директор Московского дома фотографии:
Московский нефтеперерабатывающий завод. Удивляюсь, почему он до сих пор находится в черте города. А еще я бы вывела из Москвы все пищевые предприятия хлебозаводы, мясокомбинаты и молочные заводы. Тогда бы в Москве освободились колоссальные территории, не было бы рассадника грязи и, соответственно, грызунов. Продукцию этих заводов большегрузные машины могли бы по ночам развозить по магазинам. А днем быстро портящиеся продукты хлеб и кондитерские изделия вполне возможно довозить на Газелях. В этом случае и пробок было бы поменьше.

Алексей Яблоков, директор Центра экологической политики, член-корреспондент РАН:
В первую очередь Московский нефтеперегонный завод. И не вынес бы за черту Москвы, а просто ликвидировал мусоросжигательные заводы. Там надо использовать другую технологию, оставлять в таком виде, в каком они находятся сейчас, просто нельзя. К тому же я вывел бы все предприятия, работа которых построена на атомных реакторах. Сколько таких предприятий, я не знаю, но реакторов в Москве целых девять штук. А вообще, самым грязным с точки зрения экологии районом столицы является северо-восток. Хотя если говорить по содержанию тяжелых металлов в почве, то центр города идет впереди всех округов.

Андрей Метельский, лидер фракции Единая Россия в Мосгордуме:
Все предприятия, которые выбрасывают вредные химические вещества. Но, к сожалению, это только желание, потому что так сложилось исторически, что они были построены в Москве, и их в Подмосковье не перенесешь. Трудно переместить ТЭЦ и ГЭС, а вот химические предприятия, предприятия по производству мыла и обработке меха вполне реально. Но если и выводить, то обдуманно, а то мы всю гадость соберем и отдадим Московской области. Это не по-соседски, практически мусорное ведро под дверь соседа подсунем со словами: У тебя квартира побольше, пусть у тебя постоит.

Анфиса Чехова, ведущая:
Я езжу только по центру Москвы, и никакие заводы мне не мешают, потому что я их просто не вижу. Зато производство кагэбэшников и здание КГБ на Лубянке перенесла бы куда-нибудь за черту города, а там открыла бы роскошный магазин.

Егор Титов, капитан ФК Спартак:
 Лично мне ничего не мешает, но я думаю о детях. Я живу недалеко от Очакова и каждый раз, проезжая мимо цементного завода, думаю: Когда же его отсюда перенесут?

Валерий Зинченко, вице-президент НОМОС-банка:
Первым делом перенес бы нефтеперерабатывающие заводы на более отдаленную от города территорию. Такие предприятия не должны вплотную прилегать к жилым районам. Всем понятно, что вопросы с таможней проще решать, когда завод находится в Москве, но от этого скоро весь город пропахнет мазутом.

Игорь Рябов, руководитель управления коллективных инвестиций UFG Asset Management:
Нужно убрать из Москвы так называемую Южнопортовую зону. Побывав там раз, еще долго ощущаешь себя вернувшимся с промышленной свалки слаборазвитой африканской страны.



Главная --> Публикации