Главная --> Публикации --> Первый участок цкад откроется только в 2012 году Дом на священной земле – дороже не бывает Дорога в светлое будущее. московские власти обещают избавить столицу от пробок через 10 лет Внимание, снимаем! "сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем"

Вместо технического учета зданий, строений, сооружений и государственного кадастрового учета земельных участков предполагается ввести единый кадастровый учет всех объектов недвижимости. Кадастровый учет, по сути, это юридический акт признания и подтверждения государством самого факта существования объекта недвижимости. Пока этого не сделано, недвижимость не может существовать как объект права и без кадастровой регистрации нельзя получить свидетельство на право собственности.

Уже следующей весной каждый россиянин сможет точно знать, во сколько государство оценивает его имущество и сколько налогов хочет с этого имущества взять. Вчера Государственная дума в третьем, окончательном чтении приняла закон О государственном кадастре недвижимости. Если закон будет одобрен сенаторами и подписан президентом, с 1 марта 2008 года в России наконец произойдет объединение двух параллельных систем учета -- земли и недвижимости.

Сводить воедино информацию о земле и всех строениях, стоящих на ней, и вовсе начали только три года назад. В кадастр недвижимости включены три типа информации об объекте, а именно: физические характеристики (строение вместе с землей), его юридический статус, а также стоимость, необходимая для вычисления налогов.

Если в европейских странах каждый квадратный метр земли имеет своего хозяина и документально проследить историю каждого участка можно вглубь на несколько веков, то в России долгое время вообще не было предмета для ведения земельного кадастра, так как вся земля находилась в государственной или колхозной собственности. Недвижимость в виде строений учитывало БТИ. Земельные участки начали описывать и регистрировать лишь в 1992 году, начав работу над земельным кадастром.

На рынке жилой недвижимости за последние годы появилось много инструментов, позволяющих купить квартиру в рассрочку или предоставить ее в залог. Сделать же предметом залога земельный участок для получения кредита на практике получается только у крупных предприятий. Частным лицам этот инструмент пока недоступен, как было недоступно во времена Советского Союза удовольствие ощутить себя полноценным владельцем недвижимости.

Как уверяли разработчики кадастра из Роснедвижимости, если землю учитывать эффективно, то Россия может показать 94-процентный рост капитализации доходов с земельных участков и недвижимости, в то время как сегодня уровень капитализации земли к уровню ВВП составляет всего 6%. Откуда взялись такие цифры, неизвестно, но многие эксперты согласны с тем, что система кадастра недвижимости способна оживить мертвый капитал.

Теоретически должны снизиться и расценки при осуществлении каких-либо манипуляций с землей. Это особенно актуально для тех, кто хотел бы воспользоваться дачной амнистией, для которых дорогостоящие услуги по межеванию зачастую являются главным препятствием при оформлении участка в собственность. Для инвентаризации и обмера земель, что является необходимым при продаже земли или ее покупке, можно будет привлекать не только БТИ, но и коммерческие структуры, которые по новому закону будут объединяться в саморегулируемые организации.

Оценить свою собственность и высчитать налоги на нее будет предельно легко. Роснедвижимость на своем сайте разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков в стране. Если владелец земельного участка знает его кадастровый номер (номер значится в выписке из Единого государственного реестра прав), найти информацию по участку не составит труда.

Вчера у банков был первый рабочий день после вступления в силу требований Банка России о раскрытии эффективных ставок по кредитам. Большинство опрошенных Ъ банков--лидеров розничного кредитования подтвердили, что с 1 июля раскрывают реальную стоимость кредитов для своих заемщиков. Эту информацию Ъ подтвердили в банках Русский стандарт, Зенит, Ренессанс Капитал, Росбанке, ДжиИ Мани Банке, Альфа-банке, Русфинанс банке, Инвестсбербанке, в Хоум Кредит энд Финанс Банке.

Закон вводит положение и о новой профессии -- кадастровый инженер. Вести государственный реестр кадастровых инженеров и следить за соответствием квалификации этих специалистов профессиональным требованиям будет Роснедвижимость.
Реальная стоимость банковских кредитов так и останется банковской тайной. С 1 июля банки выполнили требование Банка России по раскрытию эффективных ставок. Однако заемщики в большинстве случаев могут узнать об этом лишь после выдачи банком одобрения на кредит. Таким образом, банки не поддержали стремление Банка России сократить с помощью раскрытия ставок риски невозвратов в секторе розничного кредитования.

По признанию самих банкиров, это сильно затягивает процедуру выбора подходящей кредитной программы. Во многих случаях человек не станет тратить время на получение одобрения в десяти банках, чтобы сравнить их программы по эффективной ставке,-- говорит директор департамента розничного кредитования Бинбанка Олег Соколов.-- Ему проще ориентироваться на абсолютные выплаты.

Однако раскрывая ставку, большинство банков использует схожую тактику: заемщик узнает о реальной стоимости кредита лишь на этапе подписания кредитного договора уже после одобрения банком кредитной заявки. До одобрения кредита банки не показывают заемщикам кредитный договор и не озвучивают эффективную ставку, ссылаясь на то, что заранее рассчитать ставку невозможно. Таким образом, чтобы выяснить реальную стоимость кредитов в разных банках, потенциальному заемщику необходимо проходить процедуру одобрения заявки на кредит.

Таким образом, замысел Банка России снизить посредством раскрытия эффективных ставок риски невозвратов банковских кредитов остался по большей части нереализованным. По официальным оценкам ЦБ, объем невозвратов в банковской системе приблизился к 3%. А по признанию одного из руководителей надзорного блока, составляет все 7% и его дальнейший рост может обернуться массовым дефолтом заемщиков. В Банке России вчера не смогли оперативно прокомментировать ситуацию с раскрытием эффективных ставок.

Сами банкиры говорят, что причина такого подхода к выполнению требований Банка России вовсе не в умысле, а в сложной методике расчета ставки. Для получения точного значения эффективной ставки, особенно по таким сложным продуктам, как автокредиты и ипотека, банку нужно очень много конкретики о заемщике, а такой информацией он на момент первого обращения в банк обычно не располагает,-- пояснил Ъ глава блока Розничный бизнес Альфа-банка Алексей Марей. В то же время, по его словам, эффект от нововведения в сегменте экспресс-кредитования все же будет. Увидев ставку в 60% или 70% в кредитном договоре, пусть даже непосредственно перед его подписанием, заемщики могут задуматься о целесообразности банковского кредита,-- рассуждает эксперт.

Сегодня более 83 процентов жилья в республике приватизировано. По закону ответственность за его содержание несут собственники. В том числе и за капитальный ремонт, который вызывает много вопросов. Корреспондент РГ попросила ответить на них заместителя министра ЖКХ РБ Вадима Аднасурина.

Практический подход банков к раскрытию эффективных ставок дезавуирует изначальную идею информирования заемщика о реальной стоимости кредитов, считают в Федеральной антимонопольной службе. Я бы не стала обвинять все банки в нечестной игре, но подобные случаи требуют пристального внимания,-- заявила Ъ глава управления контроля и надзора на рынке финуслуг ФАС России Юлия Бондарева.-- Если детальное исследование таких продуктов покажет, что эффективная ставка доводится до клиента с запозданием умышленно и ведет к недобросовестной конкуренции, это может стать поводом для претензий к банку со стороны ФАС.

Вадим Аднасурин: Согласно Жилищному кодексу, в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего собственнику помещения, а также участвовать в содержании общего имущества обязан он сам. Путем внесения определенной платы. Решение о проведении капитального ремонта должно принимать общее собрание жильцов с учетом предложений управляющей компании. Здесь же необходимо оговорить сроки, объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования, условия возмещения расходов.

Российская газета: Вадим Энгельсович, кто же все-таки должен финансировать проведение капитального ремонта?

РГ: Как решается в республике проблема так называемого недоремонта? Ведь одни владельцы приватизировали жилье, что называется, с иголочки, другие - в старых, полуразвалившихся домах.

Обязанности по оплате капитального ремонта распространяются на всех владельцев с момента возникновения права собственности в этом доме. При переходе этого права к новому собственнику переходит и обязанность по оплате. Капитальный ремонт муниципального жилищного фонда, то есть жилье по социальному найму, финансирует орган местного самоуправления.

Общая сумма, которую ожидается собрать на ремонт к концу 2007 года, должна составить порядка 1,5 миллиарда рублей. Сделать на эти деньги накопившийся в республике недоремонт общей площадью 28,1 миллиона квадратных метров за год-два, сами понимаете, невозможно. Большие надежды появились в связи с обсуждением законопроекта о Фонде содействия реформированию ЖКХ. Он предусматривает выделение финансовых средств на ликвидацию недоремонта на условиях софинансирования со стороны субъектов, муниципалитетов и собственников.

Аднасурин: В 2006 году на проведение капитального и текущего ремонта жилого фонда республики израсходовано более двух с половиной миллиардов рублей, из них на первый пошло более 1,3 миллиарда. На 2007 год управляющими компаниями подготовлены планы, учитывающие предложения собственников многоквартирных домов по капитальному ремонту. Сегодня его финансирование осуществляется за счет сумм, которые платят именно они. Тариф - 4 рубля за один квадратный метр установлен органом местного самоуправления.

РГ: Могут ли регионы в столь непростой ситуации рассчитывать на помощь федерального центра?

Республиканское Министерство жилищно-коммунального хозяйства сейчас нацеливает муниципалитеты на составление адресных программ по проведению капремонта в многоквартирных домах. Работа эта идет, и по ее завершении мы сможем составить соответствующую региональную программу вплоть до 2012 года.

РГ: Картинка из жизни: в доме или квартире все валится, рушится, но жильцов, имеющих иные планы, это мало волнует. Таких примеров более чем достаточно.

Аднасурин: За счет распределения субсидий между субъектами РФ планируем получить в этом году из федеральной казны 104 миллиона 389 тысяч рублей. Они пойдут на решение двух проблем - проведение капремонта и переселение граждан из ветхого жилья.

РГ: Видимо, нелишне будет уточнить, что же входит в понятие капремонта?

Аднасурин: Управлять многоквартирным домом - задача непростая. Я твердо уверен, что этим должны заниматься специалисты. То же самое касается и вопроса о выборе управляющей компании. Если говорить об ответственности жильцов за имущество, которым они располагают, то она, действительно, очень низкая. С нерадивыми собственниками станет взаимодействовать Жилищная инспекция. И разъяснительную работу проведет, и отремонтировать текущую крышу либо поменять трубы в подвале заставит.

РГ: И еще один вопрос. Он касается сроков выбора управляющей компании и бесплатной приватизации. Первоначально они ограничивались 1 января 2007 года.

Аднасурин: В соответствии с Жилищным кодексом капитальный ремонт - это проведение работ по устранению неисправностей изношенных элементов общего имущества многоквартирного дома и замена их на более долговечные и экономичные. Что конкретно менять, решают сами собственники.


Кстати
Законопроект, касающийся создания Фонда содействия реформированию ЖКХ, рассмотрен на заседании Госдумы в первом чтении. Бюджет его составит 250 миллиардов рублей. Из них 150 миллиардов будут направлены на финансирование капитального ремонта и 100 - на переселение граждан из аварийного жилья. Работы будут проходить поэтапно, вплоть до 2012 года. Однако на получение средств смогут рассчитывать лишь те регионы, которые продемонстрируют готовность к проведению реформы. Одно из условий - создание эффективно работающих товариществ собственников жилья.
Сергей, назовите самые известные бренды в сфере недвижимости?

Аднасурин: На сегодня сроки приватизации, как и деприватизации жилья продлены до 1 марта 2010 года. Изменить же свой выбор в пользу той или иной управляющей компании можно в любое время. Для этого необходимо только согласие большинства собственников.

Разве эти марки не являются брендами?

С.К. Если говорить о недвижимости, то на этом рынке, на мой взгляд, как таковых брендов нет. Есть торговые марки, которые обладают высоким паблисити, то есть узнаваемостью. Последние исследования выделяют большую четверку самых узнаваемых компаний на рынке недвижимости. Это МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ и БЕСТ.

Из-за чего сложилась такая ситуация?

С.К. Достаточно задать следующий вопрос: а чем ИНКОМ отличается, например, от МИАНа? Или МИЭЛЬ от БЕСТа? Отличия очевидны только профессиональным участникам рынка. Граждане же обычно разводят руками и не могут назвать конкретных отличий. А в самой природе бренда заложена уникальность. Бренд должен иметь в сознании потребителей яркие ассоциации. Например, Домик в деревне это бренд, потому что в сознании потребителей сразу возникают ассоциации с домашним уютом, деревней, детством и т.д. МИАН, МИЭЛЬ, ИНКОМ, БЕСТ и другие не имеют таких четких, понятных ассоциаций. У маркетологов есть такая методика исследования бренда, когда респондента просят ответить на вопрос: Если бы брэнд был человеком, каким бы он был? Например, сравним Мерседес и БМВ. Первый респектабельный, 40-летний мужчина, в костюме, галстуке, аккуратный. БМВ, наверно, более моложавый, одет в агрессивной манере, стиляга. К нынешним агентствам недвижимости очень трудно применить эту методику, так как образы очень размыты.

Вторая причина в том, что клиент классического агентства недвижимости в основном работает не с компанией, а с конкретным риэлтором. Получается, что связка между человеком и человеком оказывается гораздо сильнее, чем между человеком и брендом.

С.К. Я могу выделить три основные причины. Первая состоит в том, что крупные агентства росли вместе с российским рынком недвижимости. В начале, когда рынок не был развит, о разработке концепции торговой марки тогда никто даже не задумывался. Соответственно, мы и получили просто раскрученные названия.

Значит, создать собственный бренд в недвижимости будет непросто?

Третья причина - услугами риэлторов люди пользуются крайне редко. Согласно исследованиям, это происходит в среднем по России один раз в 18 лет.

Вы говорили, что главное в бренде уникальность. В чем уникальность Открытой Компании?

С.К. Да, хотя бы потому что этого пока никто не сделал, и мы постараемся быть первыми. Мы несём на рынок недвижимости новые стандарты. Так, одна из основ бренда Открытая Компания открытость и прозрачность для потребителей, до нас никто так агентство недвижимости не позиционировал. И мы делаем очень много для того, чтобы реализовать это на практике.

Впрочем, основная наша инновация в том, что в нашей компании не существует риэлторов, в классическом понимании этой профессии. У нас реализована система разделения труда, которая предполагает, что цикл сделки будет обеспечивать несколько специалистов: консультанты, менеджеры по продажам, координаторы сделок и т.д., каждый из которых дока в своем деле. Такая система разделения труда имеет ряд существенных преимуществ.

С.К. То количество инноваций, которое принесла на рынок Открытая Компания уже сделало ее заметной в конкурентной среде на рынке. Возьмем хотя бы успехи в маркетинге - за первые девять месяцев работы компании мы успешно провели 7 акций для покупателей. Я думаю, что российский рекорд по количеству различных предложений для покупателей мы зафиксировали. Мы постоянно предлагаем самые различные условия для различных категорий клиентов. Например, сейчас проходит акция, интересная тем клиентам, которые хотят срочно продать квартиру, согласитесь, - архиважная задача для озадаченных сегодняшним рынком продавцов. Летом, мы гарантируем им продажу их квартир за 30 рабочих дней. Причем мы несем существенную ответственность в том случае если мы не сумеем этого сделать - мы снизим размер своей комиссии на 30%.

Но многие покупатели рекомендуют своим знакомым именно конкретных риэлторов, а не агентство. Если у вас нет риэлторов, не боитесь ли вы потерять таких клиентов?

М.К. Классические агентства в целом инертны и не способны быстро реагировать на изменения рынка. Очень сложно все изменения рынка быстро конвертировать в адекватные действия каждого их агента. Риэлторы получают процент от сделки, а не фиксированный оклад, вследствие чего крайне, как бы это помягче выразится, самостоятельны. Поэтому очень многие бизнес-правила, исходящие от руководства, они часто воспринимают в штыки. В Открытой Компании такого не происходит, так как все сотрудники получают фиксированные оклады и мотивированы обеспечивать политику агентства.

Если сделкой будут заниматься несколько человек, не означает ли это, что ее будет сложнее контролировать?

М.К. Да, такая проблема существует, привычка, традиции это вещи, которые трудно менять. На самом деле это чуть ли не единственное серьезное препятствие на пути нашего бизнеса. Но на нашей стороне объективные, осязаемые выгоды для клиента, а также компетентные сотрудники на каждом из этапов, так что, думаем, рано или поздно сломаем хребет анахроничной традиции.

Наш бизнес-процесс построен таким образом, что необходимость передавать клиента по цепочке автоматически обуславливает необходимость фиксации любых действий и результатов какого-либо сотрудника. Что в свою очередь, и дает основу для реального контроля. Это два.

М.К. Ваш вопрос можно понять двояко: контролировать кому? Клиенту или руководству? На самом деле, четко зафиксировав принцип образования комиссии, мы добились важного условия клиенториентированности компании интересы руководства и клиентов полностью оказались, что называется в одной лодке. А раз у нас одни интересы, то и потребность в системе контроля деятельности конкретных исполнителей у нас становится общей. Это раз.

С.К. В ОК клиенту предоставлены непревзойденные возможности контролировать ход сделки. На стадии тестирования находится и скоро будет введена в эксплуатацию модуль нашей CRM базы, который транслирует любое событие по сделке. Например, уже сейчас в системе фиксируются все звонки по квартире. Можно в любой момент будет увидеть клиенту объем рекламы, динамику звонков по его квартире, результаты показов и даже автоматически выводить соответствующие графики. Доступ к этой системе осуществляется через личный кабинет на сайте компании в любое время. Что позволяет клиенту не кляньчить у риэлтора данную информацию, а посмотреть все самому.

Теперь давайте сравним это с классической бизнес моделью, в которой агент сам назначает комиссию за свои услуги. То есть, кроме агентства и клиента есть еще третья сторона, имеющая свои имущественные интересы в сделке! И главное, этот агент полностью, от начала до конца ведет сделку сам, фактически не посвящая никого в детали своей деятельности. Так кого легче контролировать?

С.К. Открытая Компания, конечно, еще не бренд. Прошло слишком мало времени от момента ее создания. Бренды они как дети, их нужно еще вырастить. Причем, каждый из них со своим характером, и не всегда создатели могут правильно спрогнозировать будущее своего чада. Мы надеемся, что мы хорошие родители, но мы понимаем, что нам еще предстоит приложить много усилий, чтобы наш бренд стал достойным представителем общества.

Насколько популярен бренд Открытая Компания на рынке?



Главная --> Публикации