Главная --> Публикации --> Арендное многообразие Вся недвижимость канн Будем скромнее Дома из золота Земельные войны

Дуда отвечает за проект с помпезным названием Русская ипотека. Заниматься им будет стопроцентная дочка Собинбанка Русский ипотечный банк (РИБ). Идея в том, чтобы построить частное ипотечное агентство федерального масштаба, которое будет конкурировать с государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Ближайшая задача Дуды к концу года раздать ипотечных кредитов на $500 млн. Задача на более отдаленное будущее продавать свои продукты во всех городах России с населением больше 100 000 человек. Все это с минимумом затрат и без построения розничной сети.

Дано: один офис в Москве со штатом 50 сотрудников. Требуется: стать одним из лидеров национального ипотечного рынка, потеснив государственных монстров. Зампред правления Собинбанка Игорь Дуда уверен, что это вполне посильная задача. Дело за малым создать машину, которая будет выдавать ипотечные кредиты, а потом упаковывать их в ценные бумаги.

Аппетит приходит во время еды. В первую тридцатку российских банков по размеру ипотечного портфеля РИБ тоже вошел без гигантских затрат, главным образом за счет правильной бизнес-идеи. РИБ был образован в феврале 2005 г. на базе Сибирского крестьянского банка, который приобрели Собинбанк и владелец группы МИАН Александр Сенаторов. Сибирский ипотечный банк был куплен строго под ипотечный проект, это банк одного продукта, констатирует Дуда, стоявший у истоков ипотечного бизнеса РИБа. За первый год банк выдал ипотечных кредитов на $37 млн, не открыв при этом ни одного офиса продаж. Идея состояла в том, чтобы обеспечивать кредитование через агентства недвижимости в Москве, поясняет Дуда. Первое время главным подрядчиком была группа МИАН, риелторы которой рекомендовали своим клиентам ипотеку РИБа. К 2006 г. список риелторов-партнеров разросся до 105, благодаря чему РИБ нарастил портфель до $145 млн. Правда, по сравнению с первым годом работы темпы роста замедлились. Встал вопрос, как расширяться дальше. Строить розничную сеть долго и дорого, вспоминает Дуда. И тогда Собинбанк, выкупивший долю Сенаторова в ноябре 2006 г., решил создавать на базе РИБа ипотечное агентство. Как говорит Дуда, в банке просто поняли, что на рынке дефицит услуг по рефинансированию ипотечных кредитов.

Три дня подряд на площади сидел я, поджидая, кто б денег под проценты взял.
Тит Макций Плавт
Ослы

Зампред правления Автоградбанка из Набережных Челнов Лидия Аксенова вспоминает, с каким трудом она пыталась пополнить ликвидность банка два года назад. Отчаявшись ждать, когда АИЖК выкупит у банка портфель на 100 млн руб., Аксенова по совету деловых партнеров поехала в Самару на совещание риелторов. Вышла на трибуну: Есть в зале хоть кто-то, кто готов купить наши ипотечные кредиты? Желающий нашелся банк Совфинтрейд, специализированная ипотечная дочка Газпромбанка, которая как раз начала выкупать пулы стандартизированных закладных у региональных банков.

Быструпак
В 2004-2005 гг. объем ипотечного кредитования ежегодно утраивался, в 2006 г. рынок и вовсе вырос в 4,4 раза, а его объем превысил 230 млрд руб. Откуда банки берут такие деньги? Вопрос совсем не праздный, если помнить, что для ипотечных кредитов нужны длинные деньги, на 10-25 лет. Если их не рефинансировать, деньги на новые кредиты у банка скоро кончатся. Пока главный источник длинных денег для ипотечных банков это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое за последние годы рефинансировало 92 598 ипотечных кредитов на 62,4 млрд руб. Но это лишь четверть всего рынка. Места для негосударственных игроков на нем полно.

Выкупом чужих ипотечных кредитов российские финансисты заинтересовались в расчете на сделки с западными инвесторами, главным источником длинных и недорогих денег. Самая удобная схема секьюритизация: выпуск облигаций, обеспеченных портфелем закладных. Первую такую сделку провел ВТБ: прошлым летом он разместил под портфель своих кредитов ($88,3 млн) так называемые RMBS (residential mortgage-backed securities) бумаги, обеспеченные закладными по жилищной ипотеке. Эмиссия позволила банку привлечь деньги дешево (Libor+1%) и надолго (на 28 лет). Вслед за ВТБ потянулись и другие. С июля прошлого года еще четыре крупных ипотечных частных банка и АИЖК провели сделки по внутренней и внешней секьюритизации, упаковав ипотечные портфели на $1,2 млрд. Это всего одна десятая от ипотечного портфеля, накопленного банками на 1 апреля 2007 г. (290 млрд руб.).

70% доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов на покупку жилья с 2004 г. удвоилась

Фабрика денег
РИБ планирует с самого начала играть наравне с лидерами рынка рефинансирования. Банк с собственным капиталом 627 млн руб. собирается меньше чем за полгода выкупить чужих кредитов на $500 млн это больше, чем план ВТБ 24 на весь 2007 г. ($400 млн). Без западного партнера эта сделка была бы невозможна. Мы готовили этот проект года два, рассказывает Дуда. Вели переговоры, наверное, со всеми западными банками, которые проявляют интерес к секьюритизации российских активов.

Идея РИБа поставить посредничество между небольшими банками в регионах и западными инвесторами на промышленную основу. Региональные рынки оккупированы местными банками, но им сложно развиваться из-за сложностей с рефинансированием, констатирует Дуда. Доступ к секьюритизации для банковской мелочи закрыт, эта операция имеет смысл при объемах от $100-150 млн, говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 2 Накладные и организационные затраты на секьюритизацию это минимум $1,5-2 млн, уточняет он. Так что чем больше портфель, тем рентабельнее сделка. Банки, которым размер собственного капитала не позволяет накапливать портфель более $150 млн, выходят из положения, продавая свои ипотечные кредиты партиями по $3-5 млн. Крупных покупателей на рынке всего пять: ВТБ 24, ГПБ-Ипотека (бывший Совфинтрейд), ДельтаКредит, КИТ Финанс и АТТА Ипотека.

Итого уже к сентябрю РИБ рассчитывает получить в кредит более $500 млн и приступить к выкупу.

В сентябре 2006 г. Собин достиг принципиального соглашения с Morgan Stanley (MS). Секьюритизация должна произойти в два этапа: вначале американский инвестбанк открывает РИБу кредитную линию сроком на один год под залог существующего у него портфеля и на такую же сумму. Портфель РИБа сейчас $145 млн, плюс Собинбанк под эту сделку передаст дочке свои ипотечные кредиты на $200 млн.

Громкая кампания не помешает, ведь задача-максимум Русской ипотеки добраться до жителей даже небольших городов. Чем больше партнеров, тем лучше. Деятельных, но стесненных в средствах контрагентов РИБ планирует снабжать деньгами заранее. Мы готовы их предварительно кредитовать на участие в проекте в рамках лимитов, установленных на конкретного контрагента, объясняет зампред правления Собинбанка. То есть первичный кредитор может вообще не тратить свои деньги.

А потом весь пул кредитов и выкупленный у партнеров, и заложенный Morgan Stanley портфель РИБа выводится на секьюритизацию. Кстати, Собинбанк в проекте Русская ипотека считается таким же первичным кредитором, как и любой другой банк. Средства, привлеченные с помощью ипотечных ценных бумаг, РИБ будет использовать на выкуп новых кредитов. Это будет конвейер по выдаче кредитов, говорит Дуда. К сентябрю, рассчитывает он, кредит MS будет получен, РИБу можно будет приступать к рекламной кампании.

Лидера ипотечного кредитования Татарстана Автоградбанк проект РИБа заинтересовал тремя продуктами, которых нет у АИЖК и ГПБ-ипотеки, говорит зампред правления банка Аксенова. Это кредит на любые цели под залог недвижимости, кредит Своя квартира при более низкой, чем у других партнеров, ставке и всего 10-процентном первоначальном взносе и программа классического залога, когда кредит можно брать под залог недвижимости третьих лиц.

Магазины денег
Фактически РИБ будет торговать ипотечной франшизой. Любому банку, который захочет подключиться к проекту Русская ипотека, мы даем кредитный продукт, полную инфраструктуру: оценщиков, страховщиков, андеррайтинг, рекламную поддержку и главное гарантию выкупа всех кредитов, которые он сможет выдать, говорит директор по развитию и продажам РИБа Алексей Дорош. Выкупать РИБ будет только стандартизованные кредиты. В этом одна из главных фишек проекта. РИБ разработал специальные стандарты и процедуру кредитования. Своим партнерам в регионах мы объясняем: Русская ипотека это требования не Собинбанка или РИБа, это требования западных инвесторов, говорит Дорош. В чем отличие продуктовой линейки Русской ипотеки от условий, которые предлагает АИЖК? Главное конкурентное преимущество ставки. Ставка по рублевым кредитам от 10,75%, по долларовым от 9,75%. У АИЖК ставку 10,75% в рублях можно получить только при кредите 50-70% от стоимости жилья и сроке кредитования не более 10 лет Русская ипотека готова кредитовать на более долгий срок и с меньшим первоначальным взносом.

Привлекать клиентов по таким ставкам мечта регионального банкира. Но тут появляется важное но: кому выдавать кредиты, решать будет сам РИБ. В Русской ипотеке централизованный андеррайтинг. Первичный кредитор только обеспечивает поток заявок, отправляет их в РИБ, получает ответ и оформляет закладные. Это, конечно, отнимает больше времени. Но зато есть гарантированный выкуп если заявку одобрили, значит, точно выкупят. Другой наш партнер, КИТ Финанс, гарантию выкупа не дает, говорит Сергей Жучков, начальник отдела ипотечного кредитования омского банка Соотечественники.

В Чувашии программа РИБа решила другой вопрос. Цены на жилье растут, говорит Татьяна Иванова, заместитель гендиректора Ипотечной корпорации Чувашии. При этом у АИЖК максимальный кредит 16,2 млн руб., у АТТА ипотеки по нашей республике и того меньше 5 млн руб.. А у РИБа до $1 млн. Отмечают партнеры и другую важную деталь: Русская ипотека разрешает учитывать серые доходы просто ставка возрастает на 1 процентный пункт. Мы бы хотели увеличить долю РИБа в нашем портфеле до 25-30%, говорит Иванова.

В Русской ипотеке от жестких правил отступаться не собираются. Централизованный андеррайтинг это большой козырь при секьюритизации, рассуждает Дуда. Одно дело инвестор получает портфель, сформированный из кредитов 50 банков, у каждого из которых свой подход к андеррайтингу, оценке заемщиков, и другое дело портфель, сформированный централизованно по единым методикам.

Правда, выполнять собственные обещания по срокам (рассмотрение заявки до двух дней) у РИБа пока не получается. Сейчас это затягивается на неделю, рассказывает Аксенова. Плюс они запрашивают документы, не предусмотренные договором [c первичным кредитором]. Недавно запросили свидетельство о рождении ребенка, которому уже 16 лет и который вообще не участвует в сделке.

Первичные кредиторы (а ими могут быть не только банки, но также риелторы и ипотечные брокеры) работают в этом проекте за комиссию от клиента и от РИБа. За 2,5 месяца желание участвовать в проекте изъявили уже 98 банков и компаний. Открывать такими темпами собственные точки продаж было бы не под силу не только РИБу, но и Сбербанку. РИБ за обслуживание выкупленного портфеля прием и перевод платежей по кредиту берет умеренную комиссию 0,2-0,6%. Комиссии для клиентов первичные кредиторы могут устанавливать сами. Хотят пусть берут комиссию за выдачу, оформление заявки и прочее, говорит Дорош. Большинство региональных банков берет комиссию в пределах 1,5-2%. Выше поднять сложно: заемщик уйдет к конкурентам. На что еще рассчитывает сам центральный андеррайтер?

Преимущества такого подхода в апреле продемонстрировал ДельтаКредит, который тоже работает через региональных агентов. В апреле банк провел секьюритизацию ипотечных закладных и привлек деньги инвесторов под феноменально низкую ставку Libor+1,05%. Дешевле достаются деньги только государственному ВТБ.

Между убедительной бизнес-идеей и прибыльным бизнесом дистанция внушительного размера. Дуда это понимает: Многие банки сейчас рванули в этот сектор, не оценивая до конца всех проблем. У директора департамента по работе с финансовыми институтами ДельтаКредита Вадима Пахаленко большие сомнения в том, что Русской ипотеке удастся до конца года набрать с рынка клиентов на $500 млн. У них довольно жесткие стандарты андеррайтинга. Многие банки ослабили требования к заемщикам, Собинбанку с его жесткими условиями конкурировать будет сложно, объясняет банкир.

В центре паутины
Есть ставка размещения Libor+1-1,5% это по нынешним временам порядка 7%, и есть ставка выдачи кредита 11-12%. Вот, собственно, маржа, которая остается организатору секьюритизации, прикидывает Константин Яковлев, директор департамента инвестбанка КИТ Финанс. По доходности рядом стоит автокредитование. КИТ Финанс тоже планирует провести секьюритизации ипотечных активов на $500 млн.

Строительство остается одной из самых быстрорастущих отраслей в российской промышленности. По данным Росстата, в первом полугодии рост индекса производства в строительной отрасли составил 25,2%, тогда как год назад соответствующий рост фиксировался на уровне всего 8,3%. В первом полугодии 2007 года в эксплуатацию введено 21,2 млн кв. м жилья (231,2 тыс. квартир). Это на 35% больше, чем в первом полугодии 2006 года, когда темпы роста ввода жилья по отношению к соответствующему периоду 2005 года увеличились всего на 10%. То, что рост ввода в квадратных метрах выше, чем в показателях индекса, свидетельствует о том, что речь идет действительно о развитии стройиндустрии, а не о следствиях роста цен на жилье.

Отказов в предоставлении кредита около 20%, парирует Дуда. Один заемщик из пяти это и впрямь весьма низкая норма отсева. Решать, это заемщики такие хорошие или сито такое дырявое, предстоит инвесторам.
В первом полугодии 2007 года в эксплуатацию введено 21,2 млн кв. м жилья, что на 35% больше, чем в первом полугодии 2006 года такие цифры о состоянии строительного рынка опубликовал Росстат. В строительных компаниях утверждают, что речь не идет об успехах национального проекта Доступное жилье -- половина введенной в эксплуатацию недвижимости является результатом бума в индивидуальном строительстве.

Именно на строительство приходится львиная доля инвестиций. Более того, отрасль остается локомотивом и для других отраслей промышленности. В соответствии с данными Росстата заметно увеличиваются темпы роста в отраслях, обслуживающих строительство,-- в производстве цемента, труб и деталей трубопроводов из термопластов, керамических плиток, стеновых блоков и т. д. Я думаю, что строительство останется локомотивом промышленного роста до конца 2007 года. На отрасль приходится 50% всех инвестиций в основной капитал,-- отмечает Ярослав Лисоволик из Deutсshe UFG.

Среди причин строительного бума, который стартовал во второй половине 2006 года, экономисты называют теплую зиму, значительное увеличение ипотечного кредитования и, наконец, инвестиционный бум. Напомним, в июне 2007 года рост инвестиций в основной капитал по сравнению с июнем 2006 года был рекордным -- 27,2%, даже превысив соответствующий показатель в Китае (см. Ъ от 23 июля).

Среди регионов--лидеров по темпам сдачи жилья также Краснодарский край -- 7,9% роста по сравнению с первым полугодием 2006 года, Санкт-Петербург -- 4,8%, Республика Татарстан -- 4,4%, Ростовская область -- 3,4%, Башкирия -- 3,3% и Тюменская область -- 2,9%. Общий объем введенного в эксплуатацию жилья в этих субъектах РФ составил 48,9% от общероссийского показателя. Среди аутсайдеров Камчатская область, где в первом полугодии 2006 года объем сданной в эксплуатацию жилплощади по сравнению с первым полугодием 2005 года сократился на 70%, Брянская область -- сокращение на 25%, Ивановская область -- сокращение на 22%, Чеченская республика -- сокращение на 4,4%, Республика Дагестан -- сокращение на 2,7%.

Несмотря на внушительные общие темпы роста отрасли и ввода жилья, в региональном разрезе показатели ввода жилья, по данным Росстата за первое полугодие 2007 года, отличаются существенно. Среди субъектов РФ наибольшие объемы введенных в эксплуатацию квартир в указанный период можно наблюдать в Москве и Московской области, где введено по 11,1% от сданной общей площади жилья по России в целом. Однако ввод жилья в Москве в соответствии с данными Росстата стагнирует: в первом полугодии 2007 года по сравнению с первым полугодием 2006 года он увеличился всего на 0,3%, тогда как в Московской области -- на 41,4%. Такими темпами Московская область в скором времени перегонит столицу и в абсолютных показателях. В первом полугодии 2007 года в Московской области было сдано 2344,9 тыс. кв. м жилплощади, а в Москве -- 2357,9 тыс. кв. м.

Строители, опрошенные Ъ, сомневаются, что на успехах в строительстве успели сказаться поправки в законодательство, принятые в связи с реализацией президентского нацпроекта Доступное жилье: многие из них либо еще не вступили в силу, либо только начинают реализовываться. Гендиректор концерна Крост Алексей Добашин говорит, что в реальности рост строительства жилья компаниями значительно меньше, чем цифры Росстата, причем в первую очередь благодаря индивидуальному жилищному строительству. Вместе с тем он отмечает, что в абсолютных цифрах увеличение ввода жилых домов несущественно: Чтобы удовлетворить потребности населения в жилье, нужен рост даже не на 50%, а не менее чем в пять раз. Таким образом, нацпроект по жилью пока является госпрограммой, которая может пользоваться успехами граждан в строительстве собственного жилья, не имея к ним никакого отношения.

По данным Росстата, в первом полугодии 2007 года продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Население за счет собственных и заемных средств возвело 72,9 тыс. жилых домов общей площадью 10,4 млн кв. м, что на 39,4% больше, чем в первом полугодии 2006 года. А в Ингушетии, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Усть-Ордынском автономном округе 100% сданной в эксплуатацию жилплощади было построено гражданами за собственные или заемные деньги.

Девелоперская компания Многофункциональные центры Вадима Варшавского создает сеть торгово-развлекательных центров, которые будут работать под брендом Евразия. В строительство первых трех будет инвестировано порядка $170 млн. Якорными арендаторами центров станут гипермаркеты Мосмарт и развлекательные центры Созвездие развлечений.
Вадим Варшавский совладелец компаний Электросталь России (Эстар), Русская свинина, Русский винный трестъ, девелопера Многофункциональные центры. Также он основной владелец компании UBC, управляющей розничными сетями подарков Le Futur (около 100 магазинов в Москве и регионах) и Bagatelle (10 магазинов в Москве и четыре в регионах). Основные акционеры ООО Многофункциональные центры подконтрольная Варшавскому компания Эстар и гендиректор Многофункциональных центров Мете Догуоглу.



Четвертый комплекс будет построен, по словам Догуоглу, в Шахтах (Ростовская область). Сейчас разрабатывается концепция проекта: предположительно его площадь составит около 30 000 кв. м, а рядом планируется построить складской комплекс.

Многофункциональные центры на сегодняшний день развивают четыре проекта. Два торгово-развлекательных комплекса уже строятся в Новосибирске (50 000 кв. м) и Кемерове (40 000 кв. м), рассказал гендиректор компании Мете Догуоглу. Еще один проект в Таганроге (35 000 кв. м) пока находится в стадии проектирования. Помимо ТРЦ, по словам Догуоглу, на участке планируется построить гостиницу на 100 номеров класса 3-4 звезды, аквапарк и жилой дом бизнес-класса площадью 14 000 кв. м. Инвестиции в три ТРЦ (без учета других объектов недвижимости) составят $170 млн. Это будут как собственные, так и привлеченные средства компании.

Якорным арендатором развлекательной части комплексов будет компания Созвездие развлечений (боулинг-центры Планета боулинг, киноцентр Киномечта, детский центр Динопланета). Получить комментарии в Созвездии развлечений не удалось.

Всего мы планировали построить в течение пяти лет пять комплексов. Однако, учитывая, что после двух лет работы у нас уже четыре проекта, их, скорее всего, будет больше, рассказывает он. Якорным арендатором всех комплексов выступит сеть Мосмарт, говорит Догуоглу. Заместитель гендиректора сети Мосмарт Семен Слуцкий это подтвердил, уточнив, что в Новосибирске и Кемерове будут магазины формата Мосмарт-Макси. В Новосибирске мы откроемся уже в этом году, в Кемерове в начале 2008 г., говорит Слуцкий.

Строительство торговой недвижимости в регионах оправдано, считают эксперты. Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, напоминает, что во многих российских городах качественных торговых объектов попросту нет. Та компания, которая открывает ТРЦ первая, может вообще несколько лет проработать без конкуренции, в то время как в Москве конкуренция на достаточно высоком уровне. Из перечисленных городов только в Новосибирске заявлено достаточно большое количество торговых центров, в других городах их нет, соглашается Нина Новикова, руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis/Noble Gibbons. Впрочем, Дмитрий Зотов, гендиректор компании Торговый квартал (брокер комплексов Многофункциональных центров в Новосибирске и Кемерове), говорит, что в Новосибирске компания сможет закрепиться на рынке за счет сильного пула арендаторов.

Все комплексы Многофункциональных центров будут работать под единым брендом Евразия.

- По оценкам экспертов, выделяемые на реформирование ЖКХ деньги составляют меньше одной десятой реальных потребностей. На что их может хватить?

Одно имя
Использование единого бренда тенденция последних двух лет, отмечает Новикова. Это оправдано с точки зрения узнаваемости арендаторами, а также увеличивает капитализацию комплексов, если девелопер захочет их продать. К примеру, группа компаний Ташир не так давно тоже заявила о строительство 10 торговых центров (общей площадью 600 000 кв. м) в Москве и регионах под единым брендом Рио-Гранд.
Президент Владимир Путин на прошлой неделе подписал закон О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Он предусматривает выделение 200 млрд рублей на переселение людей из аварийного жилого фонда. Однако в том, что деньги дойдут до адресата, то есть до граждан, уверены не все. О проблемах, с которыми могут столкнуться собственники жилья в ходе реформы ЖКХ, в интервью корреспонденту Газеты Марине Соколовской рассказала член комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, независимый депутат Галина Хованская.

- На что будут израсходованы первые 10 млрд рублей, которые предполагается выделить на ЖКХ уже в нынешнем году?

- Считается, что их должно хватить на снос аварийного жилья. Но в действительности официально признанного аварийным жилья гораздо меньше, чем реального. Причина этого понятна. Как только дом становится аварийным, его нужно немедленно сносить, а граждан переселять. Возникает вопрос: куда? Эта проблема решается крайне сложно. Социальное жилье строится в крохотных объемах. Это касается и таких городов, как Москва и Санкт-Петербург.

- Закон О Фонде содействия реформированию ЖКХ содержит много неоднозначных норм. К примеру, о том, что аудитор фонда будет назначаться правлением фонда, которое должно определить и вознаграждение за этот аудит. Ни у кого не возникло желания проверить этот документ на коррупционность?

- Они направляются на ремонт и снос аварийного жилья. Пропорция в законе установлена: 60% средств - на ремонт, 40% - на снос. Все-таки домов, нуждающихся в капитальном ремонте, больше, чем аварийных. Причем хочу заметить, что распределение этих первых 10 млрд рублей прошло с учетом не только квадратных метров и бюджетной обеспеченности, но и некоторых предпочтений. Например, Санкт-Петербург, где численность населения на 60% меньше, чем в Москве, должен получить 200 млн рублей, а Москва - 220 млн рублей. Но я не завидую. Петербург мне нравится. Там такая разруха была. Пусть пользуются особым к себе отношением. Другое дело, насколько эффективно в конечном итоге эти средства будут истрачены. Но это уже вопрос к Счетной палате и Сергею Степашину.

И вообще, о какой проверке проектов на коррупционность может идти речь? Дума в своем нынешнем составе ущербна. Если правительство что-то заявило, то все берут под козырек, приказы не обсуждаются. Сейчас думское большинство при голосовании действует как асфальтоукладчик. Все. Точка. Нет других мнений.

- Нет, дальше разговоров на заседаниях рабочей группы дело не пошло. Я умеренный оптимист, и мне очень хочется, чтобы все было честно и справедливо. Но в предложенном правительством законе мне многое не нравилось. Но на все возражения ответ был простой: всем займется наблюдательный совет, куда входит 17 человек. Это шесть человек от президента, пять человек от правительства и по двое от Думы, Совета федерации и Общественной палаты. Только после долгих споров удалось убрать норму, предусматривающую, чтобы представители президента назначали бы в наблюдательный совет семь человек. Кроме того, первоначально предполагалось, что инвестирование временно свободных средств будет также входить в сферу компетенции правления. В итоге мы договорились, что этим будет заниматься правительство.

- Назовем все своими словами: чтобы их не сильно разворовали. Ну какие-то деньги все равно должны пойти по назначению. Надо же будет отчитаться правлению о проделанной работе. А в остальном нам остается только верить наблюдательному совету. Для него в законе прописаны серьезные полномочия. Только вот вопрос: кто в него войдет? И по каким критериям эти люди будут отбираться? Пока это неизвестно. В любом случае раньше сентября ни представители от Совета федерации, ни от Госдумы в него попасть не смогут. А правительство, президент и Общественная палата могут за это время представить своих кандидатов. Кворум будет. Я не удивлюсь, если они начнут работать без нас.

- Может ли кто-нибудь, кроме наблюдательного совета, проследить, чтобы деньги из фонда, так сказать, не исчезли?

- Региональные и муниципальные власти прежде всего обязаны предоставить программы капитального ремонта домов и программы, которые касаются аварийного жилья. Эти условия невыполнимы для бедных регионов, где власти, не имея возможности переселять жильцов из аварийных домов, искусственно тормозили признание их аварийными. Кроме того, необходимо проведение, так сказать, тэсэжизации: товарищества собственников жилья должны быть созданы не менее чем в 5% домов в регионе. А население не горит желанием создавать ТСЖ, а зачастую и не имеет возможности взваливать на себя эти проблемы. В список необходимых условий для получения средств регионами входят также приватизация локальных монополий, ликвидация перекрестного субсидирования, монетизация льгот по жилищно-коммунальным услугам и многое другое.

- Для получения средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ регионам необходимо выполнить ряд условий. Каких?

- Им предстоит выступить в роли софинансистов и внести свой вклад на ремонт жилья в размере не менее 5%. Но чем хуже состояние дома, тем больше стоимость затрат на него и, соответственно, нагрузка на собственника. Сейчас нищие собственники в плохом положении, а будут еще в худшем: грядут изменения в Налоговый кодекс и появится местный налог на недвижимость. Скорее всего, в сентябре эти поправки в Налоговый кодекс будут внесены в Думу. Правда, я думаю, что вступят они в силу с учетом предстоящих президентских выборов только в 2009 году. Кстати, я намерена внести поправку в законодательство, согласно которой от затрат на капитальный ремонт освобождались бы собственники, чьи доходы не превышают двух прожиточных минимумов.

- А для собственников жилья установлены какие-то условия?

- Вернемся к условиям получения средств из фонда. Они вообще выполнимы?

Нет необходимости, на мой взгляд, и в усиленном нажиме на граждан для вступления в ТСЖ. Тут есть нюансы. С момента, когда вы приобрели квартиру, вы стали собственником доли в праве на общее имущество, в которое входит и земля. Но сегодня нет ясности в том, где заканчивается граница земельного участка, на котором расположен ваш дом, а где начинается чужой. Для этого необходимо провести межевание. А вот разрешить проблему с межеванием власти пока не спешат. Объясняется это просто. На самом деле властям выгодна точечная застройка. И эта практика будет продолжаться.

- Как вы в целом оцениваете создание фонда?

- В указанные в законе сроки - нет. Причины разные. Регион может быть дотационный. А может быть, напротив, донором, как Москва и Санкт- Петербург. У них своя проблема - высокая бюджетная обеспеченность, которая также должна учитываться при выделении средств из фонда.



Главная --> Публикации