Главная --> Публикации --> Город для новых рижских появится лет через пять на истре Считаем по складам Золотая дюжина "пик-региона" Инвестиции в курортную недвижимость сулят многократную прибыль Пушкинский музей закроется на инвестицию

Реальная себестоимость строительства элитного жилья в Москве в 8 10 раз ниже той цены, по которой продается недвижимость. На Остоженке себестоимость строительства квадратного метра составляет 1,3 3 тыс. долларов. А продает компания квадратный метр в этом районе в среднем за 20 тыс. долларов.

Компания RGI International Ltd., занимающаяся строительством элитной недвижимости в Москве, раскрыла себестоимость строительства жилья на Остоженке. Квадратный метр обходится застройщику в 1,3 3 тыс. долларов. Стоимость продажи квадратного метра в этом районе не опускается ниже 20 тыс. долларов. Участники рынка не склонны верить оценкам специалистов RGI.

Элитный сегмент недвижимости обладает самой высокой окупаемостью на рынке. Его доходность оценивается в среднем в 70 80%, в то время как в коммерческой недвижимости этот показатель составляет 25 30%. Если в сегменте жилья низкой и средней ценовой категории наблюдается стабилизация, то темпы роста цен на элитную недвижимость продолжают оставаться высокими. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем, уверены аналитики. Площадок для строительства в центре Москвы осталось совсем мало.

RGI в отчете приводит данные о том, сколько тратит компания на приобретение участков. Таунхаус на Остоженке площадью 1379 квадратных метров, расположенный по адресу Остоженка, 37/7, после окончания строительства будет выставлен на продажу за 27,5 млн долларов (при цене 20 тыс. долларов за квадратный метр). А покупка проекта обошлась компании примерно в 1,5 млн долларов.

По оценке компании Blackwood, район Хамовники, куда входит Остоженка, самый востребованный на рынке элитного жилья в Москве. На его долю пришлось 20% запросов по элитному жилью в Центральном административном округе. По данным компании, за 2006 год цена 1 квадратного метра жилья в элитном сегменте повысилась более чем на 70%.

Высокая доходность привлекает иностранных инвесторов. В октябре прошлого года компания Morgan Stanley приобрела 15% RGI. Согласно опубликованному отчету, стоимость активов RGI на конец 2006 года составила 338,6 млн долларов, прибыль за период с 14 марта по 31 декабря 88,3 млн долларов.

Себестоимость квадратного метра на Остоженке больше 1,3 тыс. долларов. Эта цифра цена стройматериалов и рабочей силы без учета стоимости земли. Кроме того, компания-застройщик несет и другие расходы. Если необходимо расселить людей из квартир, то ясно, что они не захотят поменять Остоженку на Южное Бутово. То есть им необходимо предложить адекватную альтернативу и по деньгам, и по квартире, замечает эксперт.

Исполнительный директор компании Vesco Realty Владислав Сухарев-Погожев считает, что оценка себестоимости строительства квадратного метра на Остоженке не говорит о всей себестоимости квадратного метра в районе.

Официальной информации о подземной части города мало. Между тем, в прессе полно статей на тему тайны московских подземелий, а уж художественной литературы на этот счет вовсе не счесть. Из этих источников можно узнать о целом подземном городе, ходы которого прорыты в самое разное время. Сведения самые невероятные начиная от многоэтажного подземного бункера под сносимой ныне гостиницей Россия и заканчивая легендарной библиотекой Ивана Грозного, якобы по сей день скрывающейся в подземельях Кремля. Но что из этого правда, а что лишь досужие домыслы?

Также, по словам Владислава Сухарева-Погожева, компания, выигравшая тендер на застройку, вынуждена нести расходы и на нужды города построить детский сад, школу и так далее. По оценке специалиста, себестоимость строительства квадратного метра на Остоженке посчитать очень сложно, но колебаться она будет в районе 3 5 тыс. долларов.
За последние годы Москва разрослась так, что и коренные жители подчас не знают, где находится тот или иной новый район. А, скажем, те, кто живет в Алтуфьево, могут ни разу в жизни не побывать в Бутово, хотя при этом ездят и в Париж, и в Венецию. Но если с надземной частью столицы как-то еще понятно, то городские подземелья пока остаются terra incognita.

В мэрии уверены, что планомерное увеличение глубины и масштабов освоения подземного пространства в городе, а также постоянно растущая нагрузка на фундаменты /здания строятся все больших размеров/ невозможны без детального изучения, что именно происходит под землей. Это и геологические условия, и факторы риска развития опасных геологических процессов на территории современной Москвы. Функции государственного заказчика по созданию тематических геологических карт города возложены на Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции столицы. Генеральным подрядчиком по реализации этого проекта выступит государственное унитарное предприятие Мосгоргеотрест.

Приоткрыть для москвичей секреты подземной жизни родного города, вероятно, смогут специально созданные по распоряжению правительства Москвы крупномасштабные геологические карты. Соответствующее распоряжение, подписанное мэром Юрием Лужковым, гласит, что геологические карты мегаполиса должны быть созданы до конца 2009 г. Основной целью создания этих карт является предотвращение аварийных ситуаций при строительстве различных объектов на территории столицы и создание картографической основы для оперативных экспертных оценок состояния геологической среды при возникновении различных аварийных ситуаций, - считают в мэрии. Но есть и еще одна цель в последнее время Ю.Лужков неоднократно заявлял о том, что единственный шанс хоть как-то разгрузить городские улицы уйти под землю. Недавно правительство Москвы одобрило концепцию подземного освоения города. Там планируются создавать дороги, паркинги и торговые центры.

Понятно, что все эти чудеса мегаполиса не на шутку встревожили отцов города. Поэтому они согласились с предложением Института геоэкологии Российской академии наук нарисовать геологическую карту Москвы. Эксперты уже давно говорят, что московский грунт мина замедленного действия. Значительная часть почвы у нас покрыта асфальтом и застройками, что мешает влаге испаряться. Это приводит к тому, что водоносный барьер ежегодно поднимается на 7 10 см. В результате грунтовые воды вымывают из почвы твердые породы, а дома стоят фактически на воде, говорит глава Комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов. Разумеется, грунт теряет способность удерживать новые здания, которые, к тому же, строятся все больших размеров. Поэтому под воздействием дополнительных внешних факторов как-то весеннего половодья они вполне могут поплыть. Это чревато самыми серьезными последствиями.

Напомним, что в последнее время грунт в Москве зачастую не выдерживает испытания на прочность. Только в прошлом году в столице произошло несколько обрушений. Так, в сентябре на Ленинградском проспекте из-за нарушений при проведении строительных работ образовался провал площадью около 300 квадратных метров. Еще один инцидент произошел на улице Дежнева. А обвал грунта, возникший из-за прорыва водопроводной трубы на улице Академика Королева, привел к затоплению проезжей части и тротуаров, оставив жителей целого района без воды. И совсем недавно, в 2007 г, произошло обрушение грунта на Минской улице, из-за чего в районе в течение нескольких дней было ограничено движение автотранспорта.

Нельзя не вспомнить и грандиозный международный деловой центр Москва-Сити гордость нынешних московских властей и предмет тревоги диггеров и чиновников разного уровня. Многие эксперты считают, что застройщики этой территории серьезным образом рискуют. Местная геология отличается немалым количеством карстовых пещер, то есть, пустот. Земля просто может не выдержать высотного груза, и тяжелые небоскребы уйдут под землю. А глава Росприроднадзора Олег Митволь в свое время вовсе заявил, что Москва-Сити находится в сейсмоопасной зоне и в ближайшее время Минприроды поставит вопрос о прекращении его строительства, а также о сносе Алых парусов. Это заявление дружно опровергли и ученые, и градоначальники. Москва не расположена в сейсмоопасной зоне, и тектонических землетрясений здесь быть не может. Возможны лишь слабые колебания земной поверхности, которые являются отголосками сильных землетрясений, происходящих где-то далеко. А глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявил, что выступления О.Митволя под собой не имеют никаких оснований и, кроме удивления, ничего не вызывают. Правительство Москвы уверено, что все эти объекты строятся на основании законных документов, - отметил он. А руководитель буровых работ на территории Москва-Сити Владимир Каширский рассказал, что началу строительства комплекса предшествовала пробивка 350 скважин и полный комплекс лабораторных исследований и компрессионных испытаний. Подземные карты, которые обещают нам власти, расставят все точки над i узнать, что именно находится под Деловым центром, сможет каждый желающий.

В зоне особого риска находятся, разумеется, монументальные постройки и сталинские дома, построенные из особо тяжелого материала, и небоскребы-новоделы. Все, что строилось в начале и середине 90-х годов, нередко не вписывается ни в какие нормы, и такие здания представляют собой серьезную угрозу для жизни москвичей. Все эти здания должны проходить регулярный геомониторинг, считает М.Москвин-Тарханов. При этом количество небоскребов множится только в рамках программы Новое кольцо Москвы столичные власти намерены до 2015 г построить 200 таких зданий. Особенно опасно, если в районе строительства протекают многочисленные подземные реки и каналы, которыми богата Москва.

Интересно в плане подземной карты еще вот что будет ли официально рассекречен маршрут секретного метро-2, наличие которого уже не отрицают даже ответственные чиновники. Неофициальные карты правительственной подземки есть уже довольно давно, и каждый при желании может найти их в Интернете. Если верить им, то эта система связывает центр Москвы с Барвихой, правительственным пансионатом Бор, правительственным аэропортом Внуково-2 и поселком Заря. Все чаще звучат предложения использовать эти линии для того, чтобы разгрузить транспортную систему Москвы. Линии Метро-2 долгое время находились в ведомстве КГБ, а впоследствии перешли под крыло ФСБ. Начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев в принципе согласился с идеей использовать засекреченные тоннели для перевозки пассажиров. Но, как он отметил, решение об этом должна принять организация, на чьем балансе находятся эти объекты.

Впрочем, по оценке ученых, на сегодняшний день геологическая ситуация в Москве сложная, но не критическая. Сейчас достоверно известные карстовые провалы находятся в северо-западной части Москвы. По данным геодезических наблюдений, там выделяются 10 зон с повышенной скоростью оседания земной поверхности. Кроме того, в городе насчитывается 15 оползневых участков. Один из самых серьезных в этом отношении участков Воробьевы горы. Между тем, здание высотки МГУ стоит там с 1953 г по сей день, и сползать в реку вроде бы не собирается. Вывод здесь можно сделать один строить можно везде, но на некоторых участках это обойдется значительно дороже, поскольку потребует выполнения специальных и весьма дорогостоящих мероприятий.

10-11 сентября в Москве состоится второй форум риэлторов, проводимый Московской ассоциацией-гильдией риэлторов. После первого форума, проведенного в прошлом году, на повестке дня оказалось много вопросов, которые привлекут внимание и на этот раз. В частности, вопрос о роли PR в работе риэлторских агентств. Как показывает опрос специалистов, роль PR по сравнению с прямой коммерческой рекламой на рынке недвижимости за последний год увеличилась и будет расти еще больше.

В начале славных дел

Крупные гранды рынка, которые находятся на нем давно, могут использовать свои раскрученные бренды. Но при этом они не могут чувствовать себя абсолютно спокойно, потому что маленькие агентства способны подстраиваться под роль семейного риэлтора, (по аналогии с семейным доктором), в то время как в больших агентствах работает конвейер.

По словам Владимира Яценко, руководителя службы маркетинга, рекламы и PR корпорации “Бест-Недвижимость”, еще недавно прямая, брендовая реклама давала большой эффект, поскольку рынок не был насыщен, и потребителю надо было просто дать понять, что его потребности могут быть удовлетворены. Сейчас клиент стал значительно более привередливым, с дифференцированными потребностями, различающий нюансы.

Из промежуточного положения рынка вытекают определенные формы PR-деятельности, которые соответствуют требованиям момента. Во-первых, это консалтинг. Елена Можарова из агентства “Кутузовский проспект” считает, что клиент в целом достаточно напуганный, потому что на рынке до сих пор встречаются криминальные элементы, “черные маклеры”, и люди боятся что-то делать со своей квартирой. Как раз для преодоления подобных фобий подходит ряд PR-технологий. Например, организация дней открытых дверей, которые проводят почти все агентства. Михаил Чумилин, PR-менеджер компании “Белый город”, уточнил, что именно их компания придумала проводить дни открытых дверей в 1997 году. Руководитель агентства “Держава”, Антон Голышев, в свою очередь, отметил, что их агентство проводит дни открытых дверей каждую субботу-воскресенье с участием телевидения.

Учиться, учиться и учиться

В агентстве “Держава” наоборот считают, что благотворительность остается на повестке дня, но не как разновидность PR-активности. “Надо различать спонсорство и благотворительность, — отметил Антон Голышев. — Например, поставить домофоны малоимущим жителям домов в том доме, где располагается агентство “Держава” — это акция, не имеющая под собой особенной пиаровской подоплеки. Она не связана с тем, чтобы себя рекламировать, не является формой самопрезентации, это чистая благотворительность”.

10 процентов — на богоугодные делаТакой вид PR-деятельности, как благотворительность и спонсорство, по мнению Владимира Яценко, отживающий. “Людей все труднее обмануть, они понимают, что цель у этих спонсорских мероприятий все равно рекламная, — говорит Владимир Яценко. — Когда развитие благотворительности и спонсорства начиналось, мы хотели показать, что у нас не только доллары в глазах, а сейчас люди понимают, что цели у этих акций пиаровские…”

Юрий Карамаликов из агентства Миэль тоже разграничивает спонсорство и благотворительность. “10 процентов заработка на богоугодные дела”, — так сформулировал позицию агентства Карамаликов в области благотворительности. Спонсорство в Миэле не используют. Объясняя свое внимание к благотворительности, Ю.Карамаликов обратил внимание на то, что в эпоху молодой коммерциализации всегда страдают такие виды деятельности, которые не приносят немедленной прибыли – культура, спорт, все, что связано с эмоциональным миром человека. Поэтому необходимо помогать тем, кто работает в этих сферах.

А вот менеджер Penny Lane Realty Андрей Патрушев сказал, что спонсорство — одно из основных пиаровских занятий, спонсорство, например гольф-турниров, где можно привлечь потенциальную аудиторию покупателей элитного жилья, скажем, богатых иностранцев.

Риэлторские компании начали издавать газеты, освещать свою деятельность. В таком издании можно много рассказать о политике компании. “Клиент, — говорит Владимир Яценко, — стал умнее, его все труднее обмануть, время глупых клиентов прошло, появились умные клиенты, и им надо давать больший объем информации”.

Умный клиент

Как никогда высок интерес к Интернету: растет число клиентов, обращающихся в агентства после прочтения информации в Интернете. В последний год, говорит Владимир Яценко, их количество возросло в агентстве Бест на 25 процентов. Клиент предпочитает читать, думать, соотносить, размышлять. “Это тоже связано с появлением более умного клиента, — сказал Яценко. – И технологии должны быть утонченнее”.

Вообще, взаимодействие со СМИ, безусловно, остается важнейшей формой PR-деятельности. “Люди доверяют газете “Ведомости”, они ее читают, поэтому любое упоминание там ценно”, — говорит Андрей Патрушев.

Видео невидимо

Антон Голышев поделился опытом комбинирования нескольких СМИ в своей PR-деятельности. Особенно успешной получилась программа на радио “Маяк”, где Голышев ведет передачу как член МАГРа. Слушатели сразу же заходят в Интернет и присылают электронные письма.

“Видеопрезентации, — отмечает Андрей Патрушев, — часто используются за столом переговоров, если есть какая-то особо хорошая квартира, чтобы ее показать. А выход на телевидение нам не нужен”.

А вот видеоряд риэлторские компании используют в меньшей мере. По мнению Антона Голышева, это дорого и неэффективно. Следует различать видеопрезентации и прямые эфиры на телевидении. Фирмы, которые работают на этом рынке, с запозданием пришли на телевидение очевидно потому, что риэлторская услуга нематериальна и ее трудно изложить в формате ролика агрессивной рекламы. Что же до прямых эфиров на кабельном телевидении, то этим пользуются буквально все компании.

“Риэлторская услуга, — говорит Юрий Карамаликов, — услуга достаточно интимная. Существуют исследования психологов, согласно которым покупка квартиры столь же серьезное испытание для человека, как первый прыжок с парашютом. На телевидении рекламировать эту услугу не имеет особого смысла, потому что речь не идет о больших партиях товаров, увеличить продажи которых призваны рекламные ролики. Телевидение покрывает большую аудиторию, а по оценкам специалистов, в Москве только 10% семей готовы что-то делать со своей недвижимостью. Зачем агентствам платить за внимание всех остальных? Это нерентабельно”.

Большинство компаний сходятся на том, что видеоролик — это не всегда актуально, дорого и коммерчески невыгодно. Хотя Наталья Никитина из “Столичного бюро недвижимости” и отметила, что картинка производит гораздо большее впечатление, чем слова. “Гораздо лучше прямой эфир, где каждый человек может задать свой вопрос”, — говорит Антон Голышев.Что же до тех форм рекламы, которые оказываются не особенно рентабельными, то в прошлом году агентство “Держава” потратило на рекламную кампанию порядка 20000 долларов. В ходе акции каждому участнику дарили цветной телевизор… Когда акция прошла, оказалось, что доходы не очень-то покрыли расходы. В дальнейшем от такого рода политики в “Державе” решили отказаться.

Какие формы PR-деятельности будут актуальны в будущем? Андрей Патрушев считает, что те компании, которые занимаются элитным жильем, вскоре станут разрабатывать дисконтные системы. Серьезный PR-потенциал содержит в себе возможность превращения клиента в контрагента: когда человек, которому оказали полный цикл услуг, обращается повторно или рекомендует эту фирму знакомым.

PRопаганда будущего

Что касается рынка первичной недвижимости, то менеджер компании “Сити-XXI век” Сергей Лядов считает, что PR здесь пока не особенно востребован. “Баланс между спросом и предложением смещен в сторону спроса. PR-технологии понадобятся тогда, когда предложение превысит спрос”, — считает Сергей Лядов.

По мнению Юрия Карамаликова, пока недостаточно активно используется такая форма PR-активности, как проведение круглых столов с участием операторов рынка и журналистами. “Несколько опытов такого рода можно счесть удачными, но пока эти пресс-клубы используются недостаточно активно, — сетует Юрий. — Они могли бы проводится в неформальной обстановке, говорить люди могли бы о чем угодно, хоть о рыбалке. Такие форумы повышали бы доверие между операторами рынка и журналистами”.

Кредиты низкого качества
За последние два месяца капитализация большинства компаний, специализирующихся на низкокачественной ипотеке, резко упала. В середине марта американская компания Accredited Home Lenders Holding, получила предупреждение от NASDAQ о возможном делистинге, так как компания своевременно не подала форму 10-К с финансовой отчетностью в SEC. В результате акции компании упали на 18%, до $8, Компания Novastar Financial сообщила, что в связи со снижением прибыли намерена сократить персонал на 350 человек. Это известие привело к снижению акций на 8%, до $5,4 Помимо этого NYSE в середине марта приостановила торги второй по размеру американской ипотечной компании New Century Financial, специализирующейся на низкокачественных ипотечных кредитах. Решение NYSE спровоцировало падение индекса Dow Jones Industrial Average на 1,4%, до отметки 12 тыс. пунктов. По словам главного аналитика RBS Greenwich Capital Стивена Стэнли, падение курса отражает обеспокоенность состоянием рынка ипотеки и возможностью распространения кризиса ипотеки на финансовую систему и всю экономику.

Универсальным PR-рецептом, используемым еще со времен Николо Макиавелли, стало заключение Владимира Яценко: “Сколько бы вы ни потратили на рекламу, все это будет недостаточно, если у вас не будет хорошей репутации”.
Жилищный бум последних лет в США во многом обусловлен тем, что ипотечные компании стали охотнее выдавать кредиты клиентам, которые в прошлом допускали просрочки платежей или имели другие кредитные проблемы. Однако сейчас большинство этих заемщиков столкнулись с трудностями в погашении ссуд за жилье. Эта проблема, в свою очередь, беспокоит инвесторов и аналитиков, которые опасаются, что кризис на рынке низкокачественной ипотеки продлится несколько лет и затронет и без того нестабильный жилищный рынок.

За прошедший месяц акции New Century Financial упали на 8%. NYSE издала распоряжение о приостановке торгов после того, как компания сообщила о том, что сотрудничающие с ней банки, включая Bank of America, Barclays, Citigroup, Credit Suisse, Goldman Sachs и Morgan Stanley, заявили о намерении в ближайшее время закрыть кредитную линию. New Century также заявила, что банки требуют от нее формирования выкупа оставшихся ипотечных кредитов, финансируемых на основе займовых соглашений. Однако этот выкуп обойдется компании в $8,4 млрд, которыми New Century в настоящее время не располагает. Ее оборотные средства составляют около $60 млн. В результате ряд штатов, включая Нью-Йорк, Нью-Джерси, Коннектикут, Мэриленд, издали постановление, запрещающее New Century выдавать новые ипотечные кредиты.

По данным Mortgage Bankers Association, в конце 2006 года 4,5% всех клиентов, получивших низкокачественные ипотечные кредиты, лишились прав выкупа жилья. В 2005 году этот показатель составлял 3,3%. К тому же в минувшем году 13,3% заемщиков несвоевременно гасили кредит это самый высокий уровень просрочек платежей с 2002 года. Согласно исследованию маркетинговой компании RealtyTrac, специализирующейся на рынке недвижимости, в 2006 году с молотка ушло на 42% больше домов, чем в 2005 году. По прогнозам компании, в нынешнем году этот показатель увеличится на 20-25%. Фактически на рынке низкокачественной ипотеки в минувшем году был установлен своеобразный рекорд неплатежей. В результате, по данным исследования Friedman Billings Ramsey Group, около двух десятков ипотечных компаний были вынуждены отказаться от ведения бизнеса, включая Ameriquest Mortgage, WMC Mortgage (General Electric) и Fremont General. Помимо этого деятельностью ипотечных компаний заинтересовалась Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC). По словам директора по расследованиям SEC Линды Томпсен, мы наблюдаем за сектором низкокачественной ипотеки. Мы будем следить за всеми игроками рынка и их деятельностью.

Рост неплатежей продолжится
В результате аналитики настойчиво советуют инвесторам держаться подальше от ипотечных компаний. По мнению аналитиков инвестиционного банка Lehman Brothers, неплатежи на ипотечном рынке США могут достигнуть $225 млрд, если в ближайшие два года цены на жилье не вырастут. В 2007 году около 13% заемщиков не смогут своевременно вносить платежи за ипотечный кредит, в 2008 году этот показатель составит 24,4%.

Кризис на рынке низкокачественной ипотеки затронул также компании, напрямую с ней не связанные. General Motors сообщила, что готова заплатить $1 млрд за убытки компании GMAC Financial Services, специализирующейся на предоставлении низкокачественной ипотеки. Компания HR Block, консультирующая по вопросам подготовки налоговых деклараций, сообщила, что не сможет вовремя представить финансовую отчетность за третий квартал 2006 года, так как стоимость ссуд, выданных ее дочерней компанией, специализирующейся на низкокачественной ипотеке, стремительно падает. Ее акции снизились на 20% за последние шесть недель. Акции Countrywide Financial, четвертой в США ипотечной фирмы, упали почти на 3%, до $35,14, после сообщения о том, что нестабильная ситуация на рынке ипотеки может негативно отразиться на прибыли компании.

У нас кризиса не ждут
Российскому рынку ипотеки пока далеко до заокеанских проблем. И главное состоит в том, что этот сегмент российского рынка еще далек от насыщения. По словам директора департамента розничных банковских продуктов Абсолют банка Эмиля Юсупова, отношение выданных банками кредитов населению составляет менее 10% к ВВП, а общий объем выданных за прошлый год ипотечных кредитов приблизился к $10 млрд, что ничтожно мало по сравнению с развитыми западными странами.

Экономисты Moody`s Investors Service отмечают, что активный рост низкокачественных ипотечных кредитов в минувшем году фактически приведет к проблеме с платежами в последующие годы. Согласно отчету маркетинговой фирмы First American CoreLogic, в ближайшие шесть лет около 1,1 млн клиентов лишатся прав выкупа ипотечного жилья, что составляет 13% от общего числа подписанных ипотечных контрактов с 2004 по 2006 год. При этом их общая задолженность составит $326 млрд, а убытки кредиторов и ипотечных компаний $112 млрд. Однако эксперты отмечают, что в масштабах экономики США кризис в секторе низкокачественной ипотеки не будет иметь далеко идущих последствий. По словам руководителя исследования First American CoreLogic Кристофера Кагана, эта цифра меньше, чем население США тратит на алкоголь, лотерею или азартные игры. Повышение цен на бензин имело гораздо более серьезные последствия для экономики страны.

При этом участники российского рынка ипотеки также отмечают, что в последнее время российские банки начинают осуществление облегченных программ для заемщиков. Однако в этом они видят лишь внешнее сходство с ситуацией в США. Как отмечает Денис Гришухин, в США имело место резкое снижение цен на жилье. У нас цены пока стабилизировались, и резкого снижения, по крайней мере в Москве и Санкт-Петербурге, где сосредоточена основная часть ипотечных заемщиков, не ожидается. Кроме того, по его словам, в России по ипотеке продается не более 10% жилья, тогда как в США на такие продажи приходится 0%. Таким образом, влияние ипотеки на рынок жилья не так сильно. Как отмечает замначальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов, в России 80% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий и в большинстве сделок цель покупки жилья именно проживание, а не инвестиции. Таким образом, существенно повышается вероятность возврата кредита банку. Многие же заемщики в США покупали жилье в кредит в целях дальнейшей перепродажи в расчете на рост стоимости жилья. Кроме того, усилила кризис и высокая развитость американского фондового рынка. Ипотечным компаниям удалось продать инвесторам бумаги (ипотечные облигации) с низкой степенью надежности. В России продать такие бумаги пока невозможно.

Кроме того, на американском рынке идет борьба за клиента, что и привело к негативным последствиям. Как отметил начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов, американский ипотечный рынок гораздо старше российского. На нем работает очень много финансовых институтов, и клиенты практически поделены. От этого возникает избыточная ликвидность, для устранения которой банки максимально снижают требования к заемщикам, что в итоге ведет к дефолту. На это обстоятельство обращает внимание и замдиректора финансового департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин: Главная причина ипотечного кризиса в США чрезмерное увлечение ипотечных компаний облегченными кредитами (без нулевого первоначального взноса и т. п.), зачастую платежеспособность заемщика просто не проверялась.



Главная --> Публикации