Главная --> Публикации --> Сюрпризы свободной планировки Мэрия выходит на вторичный рынок жилья Тверская улица: ставка — ничто, имидж — все Разработан законопроект об объединении налогов на имущество и землю в налог на недвижимость организаций Недоходные дома

Действующее законодательство не устанавливает порядка определения арендной платы за земельные участки, занятые промышленными предприятиями, - местные власти могут устанавливать расценки абсолютно произвольно. При этом закон о введении в действие Земельного кодекса обязывает компании, которые сейчас пользуются землей под своими заводами на праве бессрочного пользования, до 1 января 2004 г. либо выкупить занятые участки, либо оформить срочный договор аренды.

Минэкономразвития решило навести порядок в аренде земли под предприятиями. Чиновники предлагают лишить региональные власти права произвольно устанавливать расценки для бизнеса, а максимальные цены на аренду прописать непосредственно в законе. Впрочем, предлагаемые ставки все равно достаточно высоки, чтобы бизнесмены делали выбор в пользу выкупа земли. Региональные чиновники не испытывают удовольствия по поводу идей реформаторов.

Кроме того, региональные власти не стремятся заключать долгосрочные договоры аренды. "Московские власти, например, давно поняли, что срок аренды - это лишняя кормушка, поскольку предприятия заинтересованы в долгосрочных контрактах, - и активно этим пользуются", - говорит столичный бизнесмен, просивший не указывать его имени в печати. "При заключении договоров [аренды] срок аренды почему-то всегда становится предметом переговоров", - подтверждает Воскресенский.

По словам финансового директора компании "Союзгидроспецстрой" Станислава Воскресенского, постоянная индексация арендной платы (в 1,8 раза в 2003 г. , в 2,1 раза - в 2020 г. ) для одной из московских "дочек" группы съела весь эффект от снижения налогов за последние три года.

Предпринимателей радует либерализм чиновников, но его эффекта в части аренды они могут и не почувствовать. Все опрошенные "Ведомостями" бизнесмены сходятся во мнении, что если законопроект, предусматривающий также снижение цены выкупа, вступит в силу, то выгоднее будет купить землю, а не арендовать ее даже по предсказуемым и пониженным ставкам. "Это чисто экономический расчет: 10-летняя аренда будет равна стоимости выкупа, и в такой ситуации мы, скорее всего, будем покупать нашу землю", - говорит Воскресенский.

Минэкономразвития предлагает в корне поменять всю схему арендных отношений по промышленным землям. В проекте поправок в Земельный кодекс, закон о его введении в действие и другие законодательные акты чиновники предлагают зафиксировать одинаковый срок действия договоров - 49 лет (арендатор сможет сократить его по своему желанию) и максимальные ставки платежей в каждом регионе. Цена аренды по законопроекту будет складываться из ставки земельного налога плюс 13% от выкупной стоимости земли. Последняя определяется ставкой земельного налога в 2003 г. , помноженной на дифференцирующий коэффициент - от одного до семи в регионах, 10 для Санкт-Петербурга и 20 для Москвы. При таком расчете, например, аренда участка под "Уралмашем" обошлась бы ОМЗ примерно в 130 млн руб. , а не в 158 млн руб. , о которых заводу удалось договориться на этот год.

"Законопроект выводит проблему аренды в сугубо экономическую, счетную плоскость", - отмечает партнер компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Виталий Можаровский.

По действующим ставкам цена выкупа для промышленных предприятий на порядок выше. По словам замгендиректора ОМЗ Сергея Николаева, арендные платежи корпорации за 2002 г. превысили 180 млн руб. , а в 2003 г. приблизятся к 350 млн руб. "Мы подсчитали, что выкуп всей земли по предлагаемым [в законопроекте Минэкономразвития] ставкам обойдется примерно в $20 млн, а по действующим - $180 млн, - объясняет Николаев. - Мы будем выкупать участки по крайней мере в большинстве регионов, где расположены наши предприятия".

А вот среди региональных чиновников предложения Минэкономразвития могут вызвать недовольство. "Минэкономразвития предлагает в стране олигархического капитала, у которого накоплены достаточно серьезные финансовые ресурсы, отдавать землю почти задаром, - говорит первый вице-премьер, министр по управлению госимуществом Свердловской области Вениамин Голубицкий. - В стране осталось не так много ресурсов, которые могут служить источником увеличения доходов бюджета".
Реконцепция и реконструкция торговых центров Екатеринбурга, о необходимости которой так давно говорили аналитики, наконец началась. Девелоперы и управляющие рассматривают различные варианты перепрофилирования: начиная с пересмотра специализации ТЦ и заканчивая сносом здания и строительством нового.

Выкуп земли считают предпочтительным и авторы законопроекта. "Институт аренды [земли] под зданиями, находящимися в частной собственности, - это извращение", - говорит один из разработчиков документа со стороны Минэкономразвития.

По прогнозам администрации Екатеринбурга, к 900 000 кв. м существующих торговых площадей в этом году должно прибавиться еще 0,5-0,6 млн кв. м. Большая часть из них придется на новые торговые центры. По словам директора консалтинговой фирмы Урал-Гермес Александра Засухина, обеспеченность жителей Екатеринбурга торговыми площадями превысила аналогичные показатели среднеевропейских городов. Это привело к усилению конкуренции и воплощению на практике тех тенденций, о которых говорили аналитики: прежде всего к реконцепции устаревших объектов.

По данным администрации Екатеринбурга, товарооборот потребительского рынка в 2006 г. составил около $8 млрд, на 25% больше, чем в 2005 г. За I квартал 2007 г. этот показатель был равен около $1,4 млрд. Потребительский спрос, по оценке компании Jones Lang LaSalle, по итогам прошлого года составил около $4 млрд. По расчетам компании, к 2008 г. он может возрасти до $5-10 млрд.

Менее радикальную реконцепцию должен пережить и один из первых городских ТЦ Дирижабль. Работы по проектированию первой очереди ТЦ Дирижабль начались в 1996 г., в 2001 г. он был сдан в эксплуатацию и на данный момент не совсем соответствует возросшим требованиям рынка, рассказывает Евгений Мельников, коммерческий директор девелоперской компании Олипс, реализующей проект второй очереди и реконцепцию первой очереди ТЦ Дирижабль. По словам Мельникова, будет пересмотрено практически все: начиная с пула арендаторов и заканчивая архитектурными и техническими решениями. В результате общая площадь комплекса составит 80 000 кв. м. В нем появится развлекательная часть, продуктовый гипермаркет и другие якорные арендаторы.

Самым громким примером реконцепции стал снос в феврале марте этого года одного из зданий Свердловской киностудии, где располагался ТЦ Синема-центр, и начало строительства на его месте нового торгового объекта. Мы рассмотрели несколько вариантов реконцепции ТЦ Синема-центр и пришли к выводу, что наиболее эффективно снести старое здание и построить новый торговый центр. Здание киностудии находилось в аварийном состоянии, кроме того, оно изначально было сконструировано без учета особенностей торгового помещения, рассказывает директор ПЖСК Центр АС Андрей Коротков. По его данным, на месте старого ТЦ появится четырехэтажный комплекс общей площадью 12 000 кв. м, торговые помещения займут примерно 5000-6000 кв. м, подземная и небольшая наземная парковки рассчитаны на 238 машино-мест. Новый ТЦ должен стать частью комплекса Панорама, в который войдут примыкающие к торговому центру высотные жилые дома.

Сейчас некоторые компании пересматривают концепцию ТЦ еще на стадии проекта или строительства, добавляет Засухин. По его словам, третья очередь ТЦ Сибирский тракт изначально должна была содержать в себе классический набор арендаторов, которые бы продавали обувь, одежду, галантерею и т. д. Однако уже на стадии строительства, после анализа рынка ТЦ Екатеринбурга, было принято решение сделать из третьей очереди мебельный центр наподобие магазина IKEA.

Сейчас есть примеры реконцепции и совсем новых торговых центров, построенных с учетом требований торговли, но неправильно выстроивших работу в части привлечения арендаторов, продолжает Засухин. Директор УК ТЦ Восточный Александр Черкасов приводит как пример такой реконцепции ТЦ Восточный, построенный в 2005 г. Его пришлось перепрофилировать из классического ТЦ в специализированный мебельный магазин.

Однако, несмотря на увеличение предложения, уровень вакантных площадей в ТЦ современных форматов участники рынка оценивают примерно в 2% и насыщения сегмента торговой недвижимости пока не прогнозируют.

Сейчас 70-80% строящихся торговых объектов это классические ТЦ или ТРЦ с почти одинаковым набором арендаторов, говорит Засухин. Девелоперам пора задуматься над специализацией новых объектов. Наиболее востребованное направление сейчас магазины стройматериалов и товаров для дома.

Если говорить о продаже торговой недвижимости, то ситуация тоже стабильна. На рынке достаточно предложений, в том числе и по торговым центрам, рост цен за I квартал не превысил 5%, отмечают в компании Малышева, 7 В УПН называют другую цифру: рост цен на вторичном рынке торговой недвижимости, по их данным, превысил за первые три месяца этого года 13%. По информации УПН, за 1 кв. м торговой площади в конце марта 2007 г. просили 97 737 кв. м. Хотя Тухашвили говорит о стабильном увеличении предложения. По базе данных УПН рост объема предложения с октября 2006 г. по февраль 2007 г. составил 40%, приводит цифры аналитик. Он также отмечает, что в общем объеме выставленных на продажу площадей превалируют помещения в центре города, но покупатели демонстрируют устойчивый интерес к магазинам, расположенным за его пределами. Особенно востребованы торговые площади на территории так называемого первого пояса Екатеринбурга районов, приближенных к центру. Рост цен на торговые помещения в первом поясе за I квартал 2007 г. составил 27%, в то время как в центре города он был равен 20%.

В преддверии появления на рынке как новых, так и обновленных объектов торговой недвижимости цены в этом сегменте, по словам аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Гурама Тухашвили, близятся к стабилизации. Арендные ставки за I квартал 2007 г. не изменились, согласны с аналитиком в компании Малышева, 7 По данным УПН, средняя ставка аренды в ТЦ сейчас составляет 1868 руб. за 1 кв. м в месяц без учета эксплуатационных расходов.

По данным городской администрации, в Нижнем Новгороде в начале 2007 г. насчитывалось около 600 000 кв. м торговых площадей. Считая вместе с ТЦ Мега, расположенным за чертой города, но рассчитанным в основном на нижегородцев, более 700 000 кв. м.

Город начинают осваивать ритейлеры из Санкт-Петербурга, Ростова-на-Дону, Калининграда. Они будут конкурировать как с местными, так и с крупными федеральными и международными операторами, которые уже присутствуют в Нижнем Новгороде. Эксперты начинают говорить о грядущем перенасыщении рынка и необходимости уникальных концепций для торговых центров.

Капитал-Строй получил участок под строительство торгово-демонстрационного центра Гостиный двор в Нижегородском районе, а на центральной площади Свободы компании Славянский двор, Кайман, Новый город, Земляне и Синема-парк объединенными усилиями собираются построить к 2009 г. ТРЦ площадью 5000 кв. м.

Инвесторы не успокоятся
Инвесторы в торговую недвижимость продолжают активно осваивать этот сегмент. Практически каждый инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области принимает положительные решения по строительству новых торговых комплексов. Число заявленных проектов растет как на дрожжах: нижегородская компания Классика планирует построить к 2009 г. ТРЦ площадью 15 000 кв. м на Московском шоссе в Канавинском районе. В Московском районе планирует строительство компания Блик, площадь ее будущего торгово-культурного центра 42 000 кв. м, начало строительства намечено на 2009 г.

ГК Электроника начала в конце 2006 г. строительство межрегионального ТРЦ общей площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова.

Самый крупный из одобренных в этом году проектов ТРЦ площадью 156 000 кв. м на пересечении ул. Богородского и Иевлева. Его возводит AIM Property Development. Компания решила развивать сетевой проект и одновременно планирует строить ТРЦ в Омске и Краснодаре.

Мало хороших магазинов
Тем не менее, несмотря на быстрые темпы прироста торговых площадей, спрос на аренду и на покупку остается, по данным экспертов, неудовлетворенным. На начало 2007 г., по оценке компании Торговый квартал, предложение в сегменте качественных торгово-развлекательных центров в Нижнем Новгороде насчитывало около 155 000 кв. м (в расчет принимались только полезные площади объектов). К ним Торговый квартал относит такие ТРК, как Шоколад, Этажи, Республика, Золотая миля, Мега. Емкость торгового рынка Нижнего Новгорода вместе с городами-спутниками приближается к 430 000 кв. м.

Все сети в гости к нам
Иногородние продуктовые сетевые компании активно ищут помещения в Нижнем Новгороде. Но им редко удается купить или арендовать в Нижнем Новгороде готовые магазины. Калининградская компания Вестор обещает в июле открыть супермаркет площадью 2800 кв. м на арендованных площадях во Дворце спорта Нагорный, а к концу года гипермаркет площадью 6000 кв. м на Казанском шоссе. Компания объявила о том, что потратит $3 млн на реконструкцию арендованных помещений. Общий объем инвестиций в оба проекта составит $8,4 млн. Это довольно редкий для Нижнего Новгорода случай захода сетевого ритейлера на арендованные площади. Чаще всего им приходится строить свои гипер- и супермаркеты, как, например, это уже сделала компания Metro AG, а Лента, Доринда, Мосмарт начали в конце 2006 начале 2007 г.

Ставки аренды зависят от места
По данным Татьяны Романчевой, директора Нижегородского центра научной экспертизы, ставки аренды в ТЦ и ТРЦ варьируются в зависимости от месторасположения арендатора на этаже и близости магазина к эскалатору или лифту, от занимаемой им площади (небольшие помещения стоят дороже) и от товарной группы. Исходя из этого, в одном и том же ТЦ ставки могут различаться на порядок. Например, в универмаге Гордеевский ставки варьируются от 930 до 9300 руб. за 1 кв. м в месяц, в ЦУМе на первом этаже ставки варьируются от 7200 до 14 700 руб. за 1 кв. м.

Качественные торгово-развлекательные центры предполагают наличие грамотной концепции, пула якорей и известных международных операторов, наличие достаточного числа парковочных мест и профессиональное управление, повторяет известную истину Елена Бухарова, руководитель департамента консалтинга компании Торговый квартал. По ее оценке, сейчас дефицит качественных торговых площадей в Нижнем Новгороде составляет около 280 000 кв. м, что делает город перспективным для развития крупномасштабных проектов городского и регионального охвата. Хотя арендные ставки в крупных торговых центрах довольно высоки, в большинстве из них существует лист ожидания, подтверждает Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы Адрес.

Хотя общее повышение ставок, по данным риэлторов, в целом соответствует инфляции.

Спрос на торговые площади в магазинах более мелкого формата тоже высок, особенно на проходных улицах в центре районов. За такие волшебные места арендаторы ведут настоящую борьбу, констатирует Надежда Данилова, менеджер АН Адрес. Она говорит, что собственники уже номинируют арендные ставки в евро и претендуют на процент от оборота и арендаторы вынуждены соглашаться.

Конкуренция растет
Большое количество новых и планируемых торговых площадей увеличивает конкуренцию на этом рынке. Следствием этого становится увеличение сроков окупаемости проектов. По мнению Романчевой, сегодня инвесторам не стоит рассчитывать на окупаемость быстрее семи-восьми лет.

Во многих ТЦ базовые ставки не меняются, арендная плата повышается за счет эксплуатационных расходов. Но происходит дифференциация арендной платы за счет применения системы коэффициентов: самые выгодные места дорожают, а плата за менее выгодные не увеличивается, отмечает Романчева.

В условиях растущей конкуренции перед собственниками ТРЦ и их управляющими компаниями все острее встает вопрос о заполняемости ТРЦ. Несмотря на листы ожидания, управляющие компании ведут постоянный поиск арендаторов, которые были бы наиболее притягательны для покупателей и делали бы ТРЦ уникальным.

Стоимость строительства и покупки торговых площадей существенно выросла. Их собственникам, конечно, хотелось бы бесконечно увеличивать арендную плату, но арендаторы к этому не готовы, говорит Андрей Крайнов, менеджер компании Выбор-недвижимость. Частая сменяемость арендаторов в магазинах, где ставки слишком высоки, убеждает собственников в том, что предел их роста близок. Данилова отмечает, что часто меняются арендаторы в небольших магазинах на ул. Белинского и на первом этаже ЦУМа.

Она полагает, что конкуренция заставит собственников ТРЦ прибегнуть к специализации и более четко ориентироваться на целевые группы: Сейчас действует правило все для всех, каждый ТРЦ ориентируется на семейное посещение: и набор арендаторов в нем, и предлагаемые развлечения, и точки общепита мало чем отличаются друг от друга. По словам Романчевой, многочисленные новые проекты будут стимулировать владельцев существующих ТРЦ на поиск индивидуальности для своих объектов.
Число двенадцать, дюжина, считается числом стабильности и гармонии: двенадцать месяцев в году, двенадцать знаков Зодиака, двенадцать апостолов, двенадцать земных ветвей в китайском гороскопе. И хотя для человека двенадцатилетие - это еще детский возраст, для инвестиционно-девелоперской компании это очень солидная и значимая цифра, показатель стабильности и процветания. За эти годы компания ПИК-Регион, входящая в Группу Компаний ПИК, стала одним из крупнейших российских инвестиционно-девелоперских холдингов. Реализация масштабных проектов в ключевых регионах России - основа деятельности компании ПИК-Регион. Гарантиями ее надежности и успешной работы являются крупные собственные активы, а также тесное взаимодействие со всеми структурами Группы Компаний ПИК. В настоящий момент ПИК-Регион ведет активное строительство во многих городах Подмосковья (Химки, Мытищи, Долгопрудный, Дмитров, Лобня), а также в Ростовской области (Ростов-на-Дону, Таганрог, Новочеркасск), в Краснодарском крае (Новороссийск), в Калининграде, Ярославле, Нижнем Новгороде, Омске и Перми. О достижениях компании ПИК-Регион за годы работы и планах на ближайшую перспективу рассказал КДО ее генеральный директор Сергей Канаев.

Во многих ТРЦ размещены одни и те же бренды. Появление новых объектов заставит управляющие компании задуматься не только о том, как привлечь новых, но и как удержать существующих арендаторов, прогнозирует Романчева.

- Да, масштабы нашей деятельности действительно серьезные. Компания ПИК-Регион застраивает целые микрорайоны во многих регионах России. Это означает, что мы отвечаем не только за то, чтобы построить стены под крышей, но и за то, какие коммуникации будут подведены к этим домам, как они будут обеспечиваться теплом, светом, водой. Нам небезразлично, в какие детские сады и школы будут ходить дети наших будущих новоселов, где жильцы будут лечиться, в каких магазинах, ателье и парикмахерских обслуживаться. Мы должны все предусмотреть для комфортной жизни. Освоение больших строительных площадок увеличит количество сдаваемого жилья в разы. И эта работа по силам крупным девелоперским компаниям России. Именно в решении таких глобальных, масштабных проектов мы как компания-девелопер можем реализовать весь свой накопленный потенциал.

- Сергей Владимирович, на сегодняшний день ПИК-Регион является одной из крупнейших российских инвестиционно-девелоперских компаний и имеет большой опыт в сфере комплексной застройки городов. Поделитесь, пожалуйста, в чем секрет вашего успеха в этом бизнесе?

- Мы работаем во многих городах Московской области, в Ростовской области и Краснодарском крае, Нижнем Новгороде, Омске и Перми, Калининграде, Ярославле. И планируем дальнейшее движение в регионы.

- В каких регионах России можно увидеть дома, построенные компанией ПИК-Регион?

О проекте Колизей стоит сказать отдельно, я считаю его одним из самых ярких и неординарных проектов рынка недвижимости Московского региона. Автором дома является известный архитектор Андрей Чернихов. Главная особенность проекта - необычная архитектурная форма. Это и в самом деле Колизей - разноуровневый масштабный круглый дом. Для России строительство здания такой формы является экспериментом, да и во всем мире вряд ли можно найти прямые аналоги этого дома. Масштаб здания впечатляет: внутренний диаметр дома составит 111 метров, общая площадь жилья - 100 тыс. кв. м, всего в доме разместится более 500 квартир. Мы планируем построить дом в самом ближайшем Подмосковье.

Скажу без ложной скромности, что компания ПИК-Регион возводит объекты, которые по праву могут считаться украшением каждого города: в Подмосковье - дом Колизей, в Нижнем Новгороде - жилой комплекс Волжские Огни, в Ростове-на-Дону - жилой комплекс Сокол, в Таганроге - жилой комплекс Вишневый сад, в Калининграде - микрорайон Сельма-2, в Ярославле - жилой комплекс Голубой топаз, в Омске - микрорайон Кристалл и т.д.

- В Московской области уже можно увидеть заселенные корпуса района Новокуркино в городе Химки, который продолжает строиться параллельно с инфраструктурой. Мы приступили к реализации аналогичного проекта в Мытищах - имеется в виду микрорайон Ярославский. Микрорайоны комплексной застройки Новокуркино и Ярославский предусматривают возведение порядка двух миллионов квадратных метров в совокупности.

- А какие еще проекты компании ПИК-Регион в Московской области являются наиболее значимыми и масштабными?

- С какими проблемами в основном сталкиваются столичные компании, выходящие на региональные рынки?

В Химках мы начали работу еще с одним проектом - микрорайоном Юбилейный - он несколько меньшего объема, но также ориентирован на средний класс.

По моему глубокому убеждению, вообще нет одинаковых регионов. В каждом - свой менталитет, свои правила (я не беру законодательство - оно у нас одно), есть обычаи, практика, природные условия, которые везде разные. И поэтому от руководителей требуется большой творческий потенциал - чтобы уметь адаптироваться к различным условиям. Но это не быстрый процесс, на это могут уходить годы.

- Если компания не готова, если не способна очень живо и оперативно реагировать на новые внешние факторы, если нет за спиной серьезного капитала, то она не в состоянии будет выйти на рынок ни одного региона России.

- Единое недвижимое пространство уже создано. К нам приходят клиенты в московский офис и по ипотечной программе покупают квартиру в Калининграде, приходят в офис в Ростове-на-Дону и покупают квартиру в Москве. Есть и клиенты, которым телекоммуникационные средства позволяют, будучи на отдыхе в Новороссийске, купить квартиру и оформить ее там, а оплачивать по ипотеке и заключать какие-то дополнительные договора уже здесь в Москве. Но куда бы люди ни пришли, они везде встречают единый стандарт обслуживания, единые ипотечные программы и т.д.
Я недвижимое пространство понимаю так: это пространство, которое на сегодняшний день в рамках нашей компании является достаточно глобальным.

- Исходя из вашего опыта можно ли сегодня говорить о едином российском рынке недвижимости или каждый регион по-прежнему являет собой отдельный рынок? И что мешает созданию единого недвижимого пространства?

- Этот год будет охарактеризован масштабным разворотом больших инвестиционно-девелоперских проектов ПИК-Региона в Московской области, которые мы до этого момента держали на стадии проектирования. В других же регионах мы будем стараться наращивать объемы ввода жилья по тем площадкам, которые осваиваются в настоящее время.

- А какие планы у ПИК-Региона намечены на текущий год?



Главная --> Публикации