Главная --> Публикации --> Пробки на ленинградском проспекте придется терпеть до 2009 года Сюрпризы свободной планировки Мэрия выходит на вторичный рынок жилья Тверская улица: ставка — ничто, имидж — все Разработан законопроект об объединении налогов на имущество и землю в налог на недвижимость организаций

Экология столицы изменилась и не в самую лучшую сторону. Вслед за людьми страдают и здания, которые требуют защиты от агрессивного воздействия высокотоксичных соединений. Особенно диоксида углерода, окислов азота, серы… Разъедают «кожу» домов не только газообразные, но и водные смеси (смог, кислотные дожди, влажность). К химическим агрессорам прибавьте солнечную радиацию и перепады температур. Чередование оттепели с морозом просто разрывает стены домов, не давая шансов фасаду на долговечное существование. А вслед за ним и всему дому. Неужели нельзя сделать фасады долговечнее?

Фасады домов — это «лицо» города. На опрятное содержание этого «лица» ежегодно уходят огромные деньги местных бюджетов. Редкий случай — пройти по улице и не встретить самоотверженную борьбу ремонтных бригад по оштукатуриванию и окраске стен. К сожалению, такие «косметические операции» необходимы.

Например, один из лидеров строительного российского Олимпа в области фасадных работ — ООО «Компания РВМ-2000», — давно и успешно использует прогрессивные технологии.

Оказывается можно. Фасадные «долгожители» существуют.

Суть его проста, эффективна и состоит в следующем. Легкие фасадные панели монтируются на специальный металлический каркас (опорные профили, монтажные шины и консоли) без использования строительного раствора, клея или гвоздей. При чем так, что образуется вентиляционный канал шириной более 20 мм. Это одно из главных технологических «ноу-хау» метода.

На строительном рынке России они произвели своеобразную революцию. Опираясь на опыт домостроения северных стран, в частности известной шведской фирмы «Марморок», был освоен принципиально новый для России метод облицовки зданий.

Какие же преимущества такой конструкции перед другими системами? Повышенная устойчивость к деформационным нагрузкам, вызываемым землетрясением, сильными ветрами, резким перепадам температур. Низкое водопоглощение (2-8 %) и высокая морозостойкость (200 циклов). Долговечность фасада после его применения гарантируется фирмой на 50 лет и более. Экономия тепла на обогрев здания доходит до 40%, что отвечает новым высоким требованиям строительной теплотехники РФ (СниП –11-3-79). Монтаж облицовки происходит без применения «мокрых» процессов, то есть выполнятся в любое время года. А легкость конструктивных элементов, монтируемых вручную, позволяет выполнять отделку без привлечения дополнительной строительной техники. Высокий уровень технологичности метода соответствует современным методам строительства и позволяет при минимальном количестве персонала производить утепление зданий поточным методом, отказаться от использования дополнительных площадей, специализированного оборудования, осуществлять реконструкцию объектов без отселения жильцов. Для городских, порой очень стесненных, условий это весьма важные обстоятельства. Кроме того, архитекторы заметили широкий ассортимент выразительности фасадных форм, имеющихся в новом методе. На сегодняшний день, помимо многовариативности цвето-фактурных решений защитно-декоративного экрана, существует возможность использования таких архитектурных деталей, как венчающие и промежуточные карнизы, пояски, обрамления оконных и дверных проемов. А также разнообразные плоские либо фасонные элементы, выполненные из стального или оцинкованного листа с полимерным покрытием. Не случайно решением Правительства Москвы система еще на стадии технического решения была включена в «Московский территориальный строительный каталог». А Госстрой России выдал фирме техническое свидетельство о пригодности ее продукции для применения в строительстве на территории страны (ТС-07-0220-2000 и ТС-07-0497-02).

Такой фасад защищает от холода, тепла, ветра, ультрафиолетового излучения, шума, пожаров и движений грунта. Панели подходят для облицовки жилых домов, общественных и производственных зданий. А также внутренних интерьеров.

— Юрий Сергеевич, расскажите подробнее о вашей фирме. Как пришла идея использовать фасадные системы с вентилируемым воздушным зазором «Марморок»?

В беседе с генеральным директором ООО «Компания РВМ-2000» Юрием Вербицким открылись и другие неожиданные стороны и возможности нового метода.

— А проверялась ли система на прочность?

— Наша компания состоит из квалифицированных профессионалов-строителей. В свое время мы строили Байкало-Амурскую магистраль, возводили дома на Севере. Один из моих заместителей, кстати, бывший «главмосстроевец», получил высокую награду Родины звезду Герой Социалистического Труда. Уже тогда мы понимали, что дома должны «уметь» противостоять суровым природным условиям. И когда стали выбирать из множества существующих мировых технологий, то выбрали одну из лучших, если не самую лучшую. Опыт шведской фирмы «Марморок» насчитывает более 30 лет безупречной репутации на мировом строительном рынке и используется во многих развитых странах. С этим партнером мы и создали совместное предприятие.

На его экране сразу видно, где есть, а где нет утечек тепла. Если посмотреть на обычную нашу пятиэтажку, то не по себе делается. На экране термографа видно, как тепло утекает из всех щелей. А шведские фасады абсолютно термонепроницаемы. Или проводили испытания шведских фасадов огнем. Фантастическая огнестойкость. Выдерживали температуру до 1000 градусов. Кстати, поверхность панелей может быть гладкая или шероховатая, обработанная водоотталкивающим составом.

— Сначала мы изучали теоретически, смотрели расчеты, конструкцию, а потом стали проводить испытания. Например, взяли современный компьютерный термограф.

— Из мраморной крошки, цемента и пигментов. Это позволяет получать и заказывать любые цвета. Сегодня мы начинаем строить завод в Подмосковье по производству

— Из чего изготавливаются панели, что не боятся воды и огня?

— А какова цена системы сегодня?

фасадной системы «Марморок», что несомненно намного удешевит стоимость комплектующих.

— По сравнению с другими аналогами это мало или много?

— Один квадратный метр стоит от 25 до 46 у.е. В эту цену входят утеплитель, металлические конструкции, крепеж, обрамление оконных и дверных проемов металлом с полимерным покрытием и т.д.

— Как встретила новую технологию столица?

— Я не могу отвечать за стоимость других систем, потому что это другие системы. Если брать за основу приведенную стоимость квадратного метра с учетом эксплуатационных расходов, то наша система самая экономичная, включая дешевые мокрые системы.

— Вы работаете только в Москве и Подмосковье?

— Честно говоря, мы очень боялись заходить на московский строительный рынок. Нас пугали чиновниками, коррупционностью, непомерными взятками, лоббированием интересов. Ничего подобного не было. Наоборот. Была колоссальная поддержка. Например, хочу сказать слова благодарности Владимиру Ресину и его строительному комплексу. Там сразу увидели полезность для столицы вентилируемых фасадных систем. Поддержала нас и директор ГУП центр «Энлаком» Татьяна Александровна Усатова.

— С чем связано такое стремительное расширение вашей системы?

— Наша компания работает в тесном контакте с крупнейшими строительными организациями не только в московском регионе, но и во многих других регионах России. География постоянно расширяется: Ингушетия, Ямало-Ненецкий округ, Якутия, Дальний Восток, Башкирия, Омск, Новосибирск, Красноярск, Татарстан, Воронеж, Украина, Казахстан и многие другие.

— А какие направления применения метода уже обозначились?

— С тем, что она открывает огромные перспективы по энергосбережению. Только в Москве более 16,8 млн. кв. метров жилья подлежит санации в ближайшее десятилетие. Главное, чтобы заказчик владел полной информацией о вентилируемых фасадных системах, ибо сегодня каждый производитель или поставщик норовит попасть в модную нынче тему и нередко предлагает под видом вентилируемых — фасады, не имеющие никакой вентиляции. Особенно это касается крупноразмерных элементов. Долговечность таких фасадов — минимальна. Затраты по ремонту — максимальные.

— Можно ли освоить ваш метод обычному человеку, частнику?

— Новое строительство, санация или реставрация старых зданий. И строительство коттеджей. Индивидуальный дом – это основа жизни. Создание родового гнезда, которое перейдет детям, внукам. Да это направление уже начинается. Вот посмотрите сами. Деревянный дом до и после облицовки (с этими словами Юрий Сергеевич протягивает два фотоснимка, разительный контраст).

— Спасибо за беседу. Желаем нашему городу больше фасадов хороших и разных.
Новые форматы торговой недвижимости, о необходимости которых так много говорят консультанты, в Москве приживаются не слишком активно. Девелоперы по-прежнему предпочитают зарабатывать на хорошо зарекомендовавших себя проектах торгово-развлекательных центров. Такая ситуация, по оценкам участников рынка, сохранится еще как минимум пять лет. По данным брокерских агентств, москвичи тратят в магазинах больше, чем жители многих европейских стран.

— Можно. Мы даже выпустили краткое методическое пособие-памятку. Где рассказали в доходчивой форме всю последовательность шагов по методике нашей фасадной облицовки (см. фрагмент памятки).



По информации Jones Lang LaSalle, к концу I квартала 2007 г. число современных торговых центров в Москве перевалило за полсотни. Объем качественных торговых площадей вырос примерно до 1,6 млн кв. м, что составляет 152 кв. м на 1000 жителей. По подсчетам Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CW/SR), оборот розничной торговли с 1 кв. м качественной торговой площади составляет $34 000.

Много денег мало магазинов
Москва лидирует среди российских регионов по поглощению потребительских товаров, отмечает Денис Соколов, ведущий аналитик CW/SR, говоря о радужных перспективах рынка торговой недвижимости. По его словам, по общему объему магазинов на душу населения Москва уже приблизилась к Европе, но качественные торговые площади у нас пока в дефиците. По существующему объему предложения около 1,6 млн кв. м, вторят аналитику в компании Jones Lang LaSalle, столица отстает не только от развитых, но и развивающихся европейских рынков.



Несмотря на то что консультанты считают перспективными форматы department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (крупные магазины на окраинах или за городом, где представлены товары ведущих марок с дисконтом 30-70%) и power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей), практически все вводимые площади в составе торгово-развлекательных центров.

По данным компании Praedium, в I квартале 2007 г. в эксплуатацию было введено около 66 000 кв. м. Сроки сдачи нескольких крупных торговых центров (ТЦ Щука, ТРЦ Времена года) были перенесены на следующий квартал. До конца года к выходу на рынок заявлено почти 1,5 млн кв. м торговых площадей, говорят аналитики Colliers International.

Незаменимый стандарт
Набор известных торговых операторов стандартен, пожимает плечами Эльза Розенталь, коммерческий директор, вице-президент компании Торговый квартал, уникальность проекта, как правило, воплощается в его развлекательной составляющей. Именно развлекательная зона притягивает все большее количество посетителей в ТРЦ (в том числе и в торговую галерею). Но если девелопер отдаст предпочтение нестандартному пулу операторов развлечений, пересечение потоков может не произойти, предупреждает Розенталь. Например, аквапарк в торговом центре может иметь свою аудиторию, которая никак не повлияет на увеличение посещаемости торгового центра и выручку остальных операторов. В любом случае при принятии решения о концепции объекта необходимо серьезно изучить конкурентную среду: ритейл-парк с небольшой торговой галереей может стать более успешным, чем торгово-развлекательный центр.

Развлечения нужны больше, чем товары
Концепция ТРЦ вовсе не вчерашний день, заступается за девелоперов Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки Jones Lang LaSalle, ее недостатки зависят от неправильной реализации. Не все застройщики уделяют достаточно внимания архитектуре, маркетингу и подбору арендаторов в своих проектах. В условиях существующего сегодня дефицита профессиональных торговых площадей похожие друг на друга концепции являются относительно легко реализуемыми и практически гарантированно приносящими стабильный доход, отмечает Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International. Инвесторы и девелоперы хотят минимизировать риски строящегося объекта и ориентируются на удачно реализованные проекты. Бывают ситуации, когда консалтинговые компании предоставляют заказчикам концепции проектов, основанные на предыдущем опыте. Происходит своего рода клонирование ТЦ, продолжает мысль Ясько директор департамента коммерческой недвижимости компании DeltaRealty Елена Жильская. Светлана Кузнецова, генеральный директор Novocom Estate, рассказала курьезный случай: когда ее компания проводила исследование рынка консалтинговых услуг в Москве, она обратилась в несколько фирм с запросом создать концепцию якобы планируемого ею ТЦ. От разных консультантов мы получили практически одинаковые предложения, удивляется Кузнецова.

Виталий Ефимкин, вице-президент группы компаний Ташир, говорит, что есть стандартный набор необходимых составляющих успешного ТРЦ. Когда уже после начала работы ТРЦ Рио мы открыли магазин DIY Наш дом, посещаемость центра возросла на 3000 человек в день, рассказывает Ефимкин. Сегодня в России, как и во всей Европе, торговые комплексы строятся по одинаковому принципу: несколько якорей, большой фудкорт, масштабная развлекательная зона (как для детей, так и для взрослых) и торговая галерея, резюмирует Розенталь. Образцом классической концепции является Атриум. Эта общая формула востребована операторами, интересна потребителям и обеспечивает высокие арендные ставки. Подобная концепция останется актуальной в течение ближайших пяти лет, уверена она.

Консультанты обычно приземляют полет мысли девелопера, признается Андрей Закревский, старший вице-президент компании Knight Frank. Сделать красиво стоит больших денег, а дохода может не принести. Тем не менее он соглашается, что в условиях насыщающегося рынка торговых центров покупатели будут идти туда, где интереснее, так как торговые марки практически везде одни и те же. У столицы есть большой потенциал по привлечению новых брендов, уверена Никуличева. По ее словам, если в 2006 г. в торговых центрах Москвы насчитывалось 600 арендаторов, то в 2007 г. их уже более 100 Если в США доминируют американские торговые марки, во Франции французские, то в России и Москве отечественные товары представлены мало. Поэтому есть большой простор для прихода новых иностранных брендов, считает она.

За последнюю неделю цены на недвижимость в Москве упали еще на 0,3%. Кроме того, стало ясно, что на сегодняшний день жилье больше не является инвестиционным инструментом его доходность оказалась ниже уровня банковского депозита. Такие данные привел аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости (ИРН). Специалисты полагают, что столичные квартиры и дальше будут немного дешеветь. Одни эксперты уверяют, что этот процесс продолжится до лета, другие что до нового года.

Новые форматы будущее рынка
В ближайшие 3-4 года на рынок выйдет несколько крупномасштабных проектов: Ривер Молл на бывшей территории ЗИЛа (250 000 кв. м), Ростокино (240 000 кв. м), центральное ядро Москва-Сити (216 000 кв. м), Мега Белая Дача (270 000 кв. м) и другие торгово-развлекательные центры, впечатляющие своей масштабностью, говорит Ясько. По ее мнению, их реализация приведет к началу следующего этапа развития рынка торговой недвижимости. Будет вводиться меньше новых торговых центров, а выгодное месторасположение и удачный набор арендаторов перестанут быть основными гарантами успешности проектов. Высокий уровень конкуренции будет способствовать созданию неординарных концепций, разработанных с участием международных консультантов и архитекторов, на первый план выйдут такие факторы, как профессиональное управление и продвижение торговых центров. Некоторые существующие проекты, созданные без привлечения профессионалов, начнут терять покупателей и арендаторов, и им неизбежно предстоит редевелопмент, прогнозирует Ясько.



Коррекция цен на квартиры в Москве продолжается. По данным ИРН, за последнюю неделю жилье в столице в среднем подешевело еще на 13 долларов за 1 кв. метр, или на 0,3%. Таким образом, среднестатистический квадрат стоит сегодня в долларовом выражении 4176 зеленых. И хотя в большей степени проседает в цене по-прежнему низкокачественное жилье, коррекция постепенно начинает затрагивать и дорогой сегмент квадратный метр в кирпичных и монолитных домах также подешевел на 0,2%. Все это радует тех, кто собрался покупать квартиру, и настораживает тех, кто на жилье хотел заработать. Если еще сравнительно недавно недвижимость считалась лучшим вложением средств, то сегодня средняя доходность жилья впервые за долгое время снизилась до уровня около 80% от банковского депозита. С этой точки зрения рынок уже просто рухнул, ведь еще на конец минувшего лета вкладываться в метры было в 12 раз выгоднее, чем размещать средства на счете в банке.

Между тем абсолютно не факт, что такие меры вообще понадобятся. По крайней мере в ближайшем будущем. Аналитики уверены, что роста, сопоставимого с прошлогодним, в сколько-нибудь обозримой перспективе от московской недвижимости ждать не имеет смысла. По словам генерального директора ИРН Олега Репченко, хотя нынешнее снижение цен и не может быть определяющем фактором в долгосрочной перспективе, по всей вероятности, цены будут падать и дальше. Коррекция продлится до конца лета, отметил он НИ. Дальше возможен некий рост, но не выше уровня инфляции. Причины этого, по мнению эксперта, просты у москвичей сейчас просто нет денег на покупку столь дорогого жилья. За прошлые годы цены взлетели в четыре раза, так что коррекция должна была случиться рано или поздно. Чрезвычайно высокий уровень цен не позволяет даже среднему классу покупать квартиры, сообщил г-н Репченко. Впрочем, по его мнению, такое явление наблюдается только в Москве, в то время как в других крупных российских городах цены продолжают расти, и в ближайшее время не остановятся.

О том, что на рынке жилья будет дальше, сегодня много спорят, высказывая самые разные суждения. Глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик поведал недавно, что рост цен возобновится в 2008 году. Роста цен на жилье практически не было в этом году. В следующем году, в связи с цикличностью сдачи жилья, мы прогнозируем опять, с меньшей степенью, подъем цены, сообщил он. Объясняя, при чем тут цикличность, чиновник привел в пример возросшие в два раза в 2006 году цены на жилье в обеих столицах. Это, по его версии, было обусловлено тем, что основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь прошлого года. А еще г-н Круглик не исключил применения административных мер для регулирования этой проблемы.

Еще более оптимистичный для покупателей и пессимистичный для рынка прогноз выдал НИ вице-президент Всероссийской гильдии риелторов Константин Апрелев. Думаю, что цены будут снижаться до нового года, а вполне возможно, что и в течение 2008 года, рассказал он. Хотя многое будет зависеть от того, как будут идти дела на рынке ипотеки. Если ставки продолжат снижение и упадут до уровня 8%, это может существенно увеличить спрос и оживить рынок.



Несмотря на высказанный оптимизм, тем, кто задумался о покупке квартиры, специалисты советуют не затягивать со сделкой. Для приобретения жилья сейчас на фоне всего последнего полугодия идеальная ситуация. Некоторые риелторы, видя стагнацию рынка, без вопросов готовы давать скиду до 10%. Когда рынок более или менее придет в чувство, добиться таких условий будет трудновато, пояснил Олег Репченко.
Неудовлетворенный спрос привлекает в сегмент складской недвижимости федеральных и международных инвесторов.

По словам г-на Апрелева, свою роль может сыграть и изменение мировой конъюнктуры цен на нефть. Если американцы разбомбят Иран, цены на черное золото резко повысятся, а вместе с ними и доходы россиян вообще и москвичей в частности. Все это также может спровоцировать подъем стоимости жилья. В отсутствие же подобного форс-мажора, считает собеседник НИ, недвижимость продолжит плавный спуск вниз.

Неделей раньше московская группа компаний Авалон и российский филиал британской инвестиционной группы Raven Mount представили в доме правительства республики Башкортостан проект Логопарк-Уфа также площадью 40 га на развязке трассы федерального значения. Запланированы технопарк и складской терминал класса А площадью 100 тыс. кв. метров. Комплекс будет предоставлять логистические услуги полного спектра от хранения до экспедирования товаров. Затраты оцениваются в 80 млн долларов, окупаемость 7 9 лет. Ввод намечен на конец 2008 года. Предполагается, что Логопарк-Уфа войдет в сеть логистических комплексов Мегалоджикс, создаваемую инициаторами проекта в 14 городах России.

11 апреля холдинг AVS Group (Екатеринбург) провел презентацию крупного транспортно-логистического центра. Комплекс площадью 40 га расположится на пересечении Екатеринбургской кольцевой автодороги и Березовского тракта. Общая площадь складов класса В и В+ составит около 200 тыс. кв. метров, объем инвестиций AVS Group, которому будет принадлежать четвертая чась комплекса, порядка 30 млн долларов. Узел позиционируется как международный и межрегиональный, предназначен для обработки товарных потоков, перевозимых железнодорожным и автомобильным транспортом.

Деньги в склад
Интенсивный рост производства и развитие торговых сетей увеличивают потребность бизнеса в складских комплексах. Между тем уральский рынок складов характеризуется практически полным отсутствием помещений класса А/В+ и В. По оценкам аналитиков ИДК Алур, неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в четырех крупнейших городах Урала (Екатеринбурге, Челябинске, Перми, Тюмени) достигает 1,4 млн кв. метров.

Очевидно: сегмент складской недвижимости сегодня на подъеме. Заметный прирост инвестиций начался в 2005 году, но тогда преобладала реконструкция старых складских помещений. В 2006м объем вложений увеличился, на рынке стали появляться объекты качественно иного уровня, приближенные к международным стандартам. Сегодня, по мнению специалистов компании Praedium (брокерские и консультационные услуги в области коммерческой недвижимости, Москва), начался новый этап: в регион идут крупные международные компаниидевелоперы с кратно большими финансовыми возможностями. До 2009 года количество качественных складских проектов будет нарастать.

Подвижки есть и в Челябинске. Местная инвестиционная компания Лайнер выступила инициатором и девелопером возведения первого на Южном Урале логистического терминала. Предварительная стоимость 169 млн долларов, срок окупаемости до пяти лет. Ведутся консультации с финскими и австрийскими инвесторами. Правда, пока большинство пытается приобрести существующие объекты по максимально низкой цене, чтобы после вложений получить качественные площади, отмечает эксперт агентства недвижимости Компаньон (Челябинск) Станислав Ахмедзянов.

Наибольшая инвестиционная активность наблюдается в Екатеринбурге и Свердловской области. В городе реализуется крупный проект Евроазиатский международный транспортно-логистический центр в районе железнодорожной станции Гипсовой (закрытые складские помещения и склады временного хранения 130 и 10 тыс. кв. метров соответственно). Объем инвестиций 3,6 млрд рублей. Инициаторами выступили правительство Свердловской области, администрация Екатеринбурга, к проекту присоединились компания Урал-контейнер и транспортно-логистическая компания Лорри. В Верхней Пышме федеральная девелоперская компания Евразия логистик создает логопарк Пышма, пуск первой очереди ожидается уже к августу этого года. В районе Новосвердловской ТЭЦ строительство складского терминала ведет Национальная логистическая компания, площади будут поделены между инвесторами и деловыми партнерами проекта. Реализуется проект корпорации Абак терминал Чкаловский. Кроме того, заявлено несколько проектов меньшего масштаба.

В Перми для начала полномасштабного строительства крупных комплексов спроса местных потребителей его явно не хватает. Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и строительством складов для своих нужд, констатирует руководитель экспертноаналитического отдела Пермского аналитического центра Ирина Трубинова. Тем не менее администрация Пермского края объявила о строительстве в городе крупного логистического центра. По замыслу, он должен объединить все виды грузовых потоков на территории региона. В краевом бюджете-2007 на создание проектносметной документации заложено 5 млн рублей. В качестве потенциального инвестора рассматривается компания Ренова.

Высок потенциал инвестиционной активности в Тюмени, однако большинство проектов пока в стадии обсуждения. Дефицит качественных складских площадей сохранится как минимум до 2009 2010 годов, до этого ни один из крупных проектов, заявленных в сегменте складской недвижимости, не будет выполнен. В настоящее время реализуется пятьшесть небольших проектов общей площадью 20 25 тыс. кв. метров, но при существующем дефиците они не окажут значимого влияния, оценивает рыночную ситуацию в городе генеральный директор ИДК Алур (Москва) Михаил Уринсон.

Возводя склады под свой бизнес, компания решает сразу две задачи: получает объект с характеристиками, подходящими только ей, и закладывает в проект запас площадей для дальнейшего расширения. Примеры строительства складов под себя в Екатеринбурге показывают ЮнилендЕкатеринбург, Калина, Балтика, в Перми Норма, в текущем году реализацию собственного проекта начнет Линия Среди логистических компаний свой проект реализовала Кинетика (Екатеринбург), построив складской комплекс класса А площадью 12 тыс. кв. метров. Создание складских терминалов площадью 10 тыс. кв. метров в начале 2008 года планирует транспортно-логистическая компания Лорри.

Сделай сам
Компании, остро нуждающиеся в логистических мощностях, при отсутствии адекватного предложения принимают роль девелопера на себя. Они вынуждены заниматься непрофильным бизнесом, вместо того чтобы направлять средства на освоение новых рынков и расширение позиций в своих отраслях, указывает на особенность момента директор департамента складской недвижимости компании Becar Commercial Property (СанктПетербург) Владислав Ковалевский.

Несомненным преимуществом инвестирования в складскую недвижимость является востребованность потенциальными арендаторами. Стоимость и продолжительность строительства при сопоставимом уровне доходности (15 20%) значительно меньше, чем в других сегментах коммерческой недвижимости Сроки окупаемости длиннее, чем в торговом или офисном: в среднем для регионов семь лет.

Строительство не по профилю увеличивает общий объем складов, однако эти площади не поступают на открытый рынок. По прогнозам экспертов, доля складских комплексов, построенных крупными компанияминедевелоперами, будет расти до тех пор, пока в сегмент не придут институциональные инвесторы. После вывода на рынок складских площадей класса А и В большинство компаний предпочтут их арендовать или воспользоваться услугами ответственного хранения, отмечает заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Александра Кадченко.
Свято место

Несмотря на препятствия, выход крупных инорегиональных девелоперов на уральский рынок складов продолжится. Новое строительство заложит относительно высокий качественный уровень объектов: они будут обладать большими площадями и располагаться на развязках крупных транспортных магистралей. Промедление с выходом в складской сегмент местных девелоперов может обернуться потерей доходной ниши ее займут профессиональные игроки международного уровня. В таком случае на долю региональных компаний останется лишь реконструкция существующих объектов.

Одним из сдерживающих факторов активного освоения сегмента служит недостаток удачно расположенных земельных участков, оснащенных необходимой инфраструктурой. Свободных участков не так много. Как правило, они предлагаются в составе уже устаревших складских и производственных комплексов. С одной стороны, это означает удорожание земли, с другой требует дополнительных затрат на снос помещений. Все это в конечном счете увеличивает сроки окупаемости, поясняет директор центра Недвижимость для бизнеса корпорации Перспектива (Пермь) Игорь Голубев. Возникают проблемы и с переводом земель из категории сельскохозяйственного назначения в категорию промышленного. К тому же строительство высококлассного склада требует существенных капиталовложений, а такими средствами могут располагать лишь очень крупные отечественные и иностранные компании.



Главная --> Публикации