Главная --> Публикации --> Как решат парковочную проблему москвы В.ресин: "цены на жилье в 2007 году стабилизируются в рамках инфляции" Город строится “каро” выкупил “пушкинский” Новые дворцы, дороги, школы, больницы... московский строительный комплекс подводит итоги 2006 года

Как опознать эконом?

На рынке загородного жилья (чуть позже, чем на рынке столичного) прижилась классификация. Предложения теперь принято делить на эконом-, бизнес- и элиткласс. Правда, с определениями пока проблемы единого понимания, что есть что, у игроков нет. Особенно не повезло эконому название какое-то несолидное, и иногда девелопер, построив нечто явно экономное, пытается представить свой объект как-то иначе.

На самом деле граница есть, и довольно четкая. Экономкласс это понятие для определения коттеджей, то есть загородных домов с полным набором городских удобств, обеспечивающих возможность круглогодичного проживания. Вода из колодца, дровяная печь и отсутствие удобств исключаются. Деревенские дома, дачи как раз и будут теми объектами, что находятся ниже экономкласса.

Что такое экономкласс в принципе понятно: недорогие объекты, доступные большинству населения (если это большинство, конечно, захочет променять квартиру в мегаполисе на загородный дом). С одной стороны, эконом граничит с бизнесом, а с другой Кстати, а что с другой? И где пролегает граница?

На цену загородной недвижимости влияют три основополагающих фактора, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала На Солянке компании Новый город. Это направление, расстояние от Москвы, размеры объекта. И можно говорить о различных их сочетаниях.

Лучше всего было бы определить эконом через некую ценовую вилку например, отнести сюда все объекты от 200 до 600 тыс. долл. Но, по словам экспертов, на разных направлениях у эконома свои границы стоимости. Так что вопрос этот требует более тщательного рассмотрения.

К северу и северо-западу от Москвы находится большая вода цепь подходящих к городу водохранилищ. Коттедж на берегу нельзя рассматривать как эконом, поэтому об интересующем нас сегменте рынка можно говорить только в том случае, если участок расположен далеко от воды.

Скажем, экономкласс скорее найдешь на традиционно менее престижных северо-востоке, востоке, юго-востоке и юге Подмосковья. Элита и бизнес там встречаются реже. А основную массу объектов недвижимости с участками размером 12 15 соток при отсутствии на них деревьев можно смело причислить к эконому.

Однако ценовые границы все‑таки представляют собой важный параметр в определении принадлежности объекта к тому или иному сегменту. Поэтому мы попросили экспертов прокомментировать вопрос возможной стоимости коттеджей экономкласса. Валерия Родионова сказала, что на большинстве подмосковных направлений цена на эконом, как правило, меняется в пределах 200 500 тыс. долл. На западе (в первую очередь, разумеется, на Рублевке) верхняя планка поднимается до 800 тыс. Примерно то же говорит Жанна Потапкина, руководитель отдела продаж компании Аллтек Девелопмент. По ее словам, границы экономкласса в основном лежат в пределах 200 600 тыс. долл. При этом на востоке и юге 700 800 тыс. это нижний рубеж уже даже не бизнеса, а элитного ценового сегмента.

Что касается престижных западного и юго-западного направлений, то здесь в категорию эконома попадают объекты, раположенные за пределами 40 50 км от МКАД. С ближними же ситуация недостаточно ясна. Например, таунхаус как тип недвижимости классический представитель экономкласса. Но, скажем, в Барвихе он может стоить до 1,5 млн долл., особенно если его площадь составляет 400 450 кв. м. Такая цена автоматически отправляет его в категорию, которая на любом другом направлении однозначно считалась бы даже не бизнесом, а элитой.

Бизнес-минус

Несколько иначе видит проблему Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ. По его мнению, к категории экономкласса следует относить объекты в ценовой категории до 300 тыс. долл. Такие поселки расположены на расстоянии более 40 км от МКАД по престижным трассам (Калужское, Рублевское, Новорижское, Дмитровское шоссе) и более 20 км по всем остальным. Дома сдают без чистовой отделки, их площадь не превышает 250 кв. м, при строительстве обычно используют недорогие материалы.

Основной фактор, относящий дом к рассматриваемому сегменту, дальнее расстояние. Сама идея владения коттеджем предполагает, что человек работает в Москве и каждый день ездит туда на машине. С учетом состояния и загруженности подмосковных шоссе даже на лучшем из них Новорижском удаленность более чем в 50 55 км делает такие поездки довольно напряженными. Для других трасс, в том числе наиболее дорогих и предпочитаемых покупателями западного и юго-западного направлений, этот показатель составляет 30 35, а для Ярославского шоссе 20 22 км. Реализация недвижимости в поселках, расположенных дальше, требует существенного снижения цены.

Практика, сложившаяся на отечественном рынке, показывает, что максимальную выгоду можно извлечь из продажи дорогого жилья. То есть поселок экономкласса обычно формируют в том случае, когда потребительские качества участка не позволяют построить там элиту или бизнес.

Как говорит Валерия Родионова, достаточно грамотно этот прием применен компанией Миэль-Недвижимость в поселке Barvikha Club. Вероятно, у застройщика, получившего участок в столь престижном месте, был большой соблазн построить дорогие коттеджи с участками в 12 соток. Но, тщательно взвесив все факторы, специалисты решили создать массивы таунхаусов с весьма привлекательной по меркам Рублевки ценой.

Другой аспект неблагоприятное окружение. Так, отмечает Жанна Потапкина, близость к городской застройке расценивают как однозначный недостаток. И единственное, что способно примирить людей с этим неудобством, невысокая цена.

Спрос на объекты экономкласса, отмечает Владимир Яхонтов, достаточно высок, но не адекватен тому, что сегодня предлагает рынок: ожидания потенциальных покупателей обычно гораздо выше.

Несмотря на постоянные разговоры о дефиците экономкласса, предложений не так уж мало. К ним, например, можно отнести появляющиеся все чаще удаленные поселки, где за 300 400 тыс. долл. можно купить качественный дом под чистовую отделку.

Редкий проект, касающийся нового строительства в Москве, получает похвальные отзывы этой общественной инстанции, ставящей себе целью защищать существующую Москву от Москвы новой (порой чрезмерно агрессивной и напористой). Неудивительно, что к идее перестройки Пушки совет отнесся с глубоким подозрением.


Не утихают споры по поводу возможной реконструкции Пушкинской площади, о которой Известия подробно писали. Во вторник проект уже во второй раз обсуждал экспертно-консультативный общественный совет (ЭКОС) - и снова не одобрил.

Вторая пока не найдено техническое решение, как оформить громоздкие вентиляционные шахты, которые понадобится выводить на поверхность. Эксперты ЭКОСа опасаются, что эти сооружения изуродуют вид площади, и не без оснований: Манежную, например, они совсем не украшают. Впрочем, для маскировки шахт на Пушкинской не обязательно приглашать Церетели.

Системных проблем, по мнению экспертов ЭКОСа, в проекте три. Первая запланированный тоннель под площадью, может быть и станет, как утверждает главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, началом будущей вылетной трассы, ведущей в Шереметьево и далее в сторону Санкт-Петербурга, однако это решит лишь проблему вылета машин. Поток автомобилей, с ветерком долетевших в центр, неминуемо столпится возле Манежной площади значит, надо думать, как разруливать пробки у стен Кремля.

Остальные замечания к проекту можно так или иначе снять. Некоторые уже сняты. Например, верхняя часть подземного торгового комплекса, которая в первых вариантах вырастала над Пушкой на 3 этажа, понизилась до 5 метров и стала скромнее, избавившись от кафе. А как недавно пообещал в интервью Известиям главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, может и совсем исчезнуть.

Третья строительство тоннеля изменит облик бульвара, а это исторический памятник, вид которого является предметом охраны. Но проектировщики клянутся, что бульвар не пострадает, а даже расширится сквер от Макдоналдса до магазина Армения станет пешеходным.

На самом деле на наших глазах сейчас происходит то, что в свое время происходило во многих европейских столицах: столкновение новаторских и консервативных взглядов на застройку городов. Повторит ли наша Пушка судьбу Королевской площади в Брюсселе и Вацлавской площади в Праге, обретших вторую жизнь за счет подземного пространства, или напуганные западные инвесторы сбегут из неприступной Москвы, станет ясно в ближайшее время, когда проект вынесут на общественный совет при мэре Москвы.

В благом желании сохранить привычную Пушку возникают и достаточно радикальные предложения так, на заседании ЭКОСа долго обсуждалась идея общественной организации Старая Москва о придании Пушкинской площади статуса охраняемого достопримечательного места. Кроме статуса, защитники старины предлагают восстановить располагавшийся здесь и разрушенный в 30-х годах Страстной монастырь фундаменты его сохранились.

Напомним, что недавно мэрия открыла информационный центр Большая Ленинградка. Пока будет идти строительство трассы от Манежной площади до МКАД, любой горожанин сможет получить там официальную информацию о ходе реконструкции Ленинградского шоссе, Ленинградского проспекта и Тверской улицы, а также площадей, через которые они идут. Центр работает по адресу Тверская, 16/2, владение 2 ежедневно, кроме понедельника, с 12.00 до 20.0 Телефоны горячей линии: 650-58-71 и 650-78-61.

Где узнать подробности

Но и в этой среде есть свои авангардисты, обладающие, кажется, неистощимым запасом сюрпризов, которые содержит в себе любой их проект. Один из таких мастеров - итальянский архитектор Манфреди Николетти. Его знаменитый Винтовой небоскреб, построенный в 70-х годах прошлого века с учетом законов аэродинамики, принес мастеру мировую известность и стал своего рода символом начала новой архитектурной эпохи. На подиуме московского фестиваля М. Николетти выступил с рассказом о своих недавних новаторских работах, которые продемонстрировал на слайдах. Среди них - Дворец искусств в Астане, Музей Акрополя в Афинах, Дворец спорта в Палермо, Театр оперы в Кардиффе, здание суда в Калабрии.

Международный архитектурный фестиваль Зодчество-2006, прошедший в октябре в московском Манеже, еще раз показал, что современная архитектура отличается разнообразием форм и смелостью решений. Инновационные технологии и материалы позволяют нынешним мастерам зодчества воплощать их самые неожиданные мечты и фантазии.

Манфреди Николетти активно использует в своем творчестве формы, подсказанные природой. Так, изучая поверхность листьев, он переносит их своеобразную трехмерную форму в архитектурные элементы. Потолок концертного зала в Астане повторяет форму лепестков цветка, что не только придает всему помещению своеобразную прелесть, но и позволяет добиться прекрасного акустического эффекта. В творчестве архитектора встречаются и такие экзотические проекты, как помещение теплицы для тропических бабочек при Университете Палермо. В этом случае в задачу проектировщика, помимо всего прочего, входило обеспечение условий для поддержания в помещении одинаковой круглогодичной температуры и солнечного освещения, необходимых для жизни нежных обитательниц теплицы.

Проектируя в разных концах света, М. Николетти всегда начинает работу с выработки концепции сооружения, его общей идеи. Он изучает историю страны, в которой работает, ее культурные традиции, учитывает назначение проектируемого им объекта, пытается представить себе ощущения людей, которые станут пользователями будущего здания. Так рождаются неожиданные архитектурные решения. Например, зрительный зал в одном из помещений Оперного театра в Астане выполнен в форме домры - традиционного казахского музыкального инструмента.

Но главное в деятельности Г. Стоилова - это, конечно, его архитектурные проекты. Среди работ мастера - комплекс зданий софийского радиовещания, столичные гостиницы Рила и Орбита, Международный юношеский центр на Черноморском побережье, административный центр авиационного транспорта в Софии и многие другие проекты. В своем докладе на фестивале Зодчество Стоилов рассказал об итогах всемирной выставки ИНТЕРАРХ-2006, состоявшейся недавно в Софии и прокомментировал видеофильм о наиболее интересных проектах прошедшего триеннале.

Большой интерес участников и гостей московского фестиваля вызвала открывшаяся в его рамках персональная выставка проектов известного болгарского архитектора, президента Международной академии архитектуры Георги Стоилова, чья биография рисует портрет не только выдающегося мастера своей профессии, но и известного государственного и общественного деятеля. Выпускник Московского архитектурного института, Г. Стоилов в 60-х годах прошлого века изучал проблемы урбанизма в Париже, в 70-х в течение нескольких лет был мэром Софии, а затем - министром архитектуры и городского планирования Болгарии, более двадцати лет был членом парламента страны. В 80-е годы Георги Стоилов возглавлял Международный союз архитекторов, а ныне является президентом Международной академии архитектуры. Он - автор многочисленных книг и научных работ, посвященных болгарской и мировой архитектуре.

С. Чобан родился и учился в Санкт-Петербурге, а в 1991 году уехал в Германию и уже десять лет живет в Берлине. Он - один из наиболее востребованных современных архитекторов. Сейчас, помимо грандиозного московского проекта, у него строится несколько объектов в Санкт-Петербурге, реализуются проекты в Армении и Украине, во Вьетнаме и Турции.

Мастер-класс Сергея Чобана, проектировщика знаменитой башни Федерация, строящейся сейчас в Москве, собрал так много народа, что мест в конференц-зале фестиваля не хватило, и некоторые молодые люди просто уселись на пол вокруг стола выступавшего архитектора, а после лекции долго не отпускали, задавая вопросы.

Одна из любимых тем архитектора - гладкие кровли, на которых не должно быть видно техники: все технические помещения - внутри, а на кровлю можно выходить и любоваться видом. С. Чобан даже называет кровлю пятым фасадом, подчеркивая ее важную роль в архитектуре здания. Говоря о работе с самими фасадами, мастер на различных примерах показал, что в зданиях простых форм рельеф фасада, умение работать с его глубиной выходит на первый план. Так, закругленные углы придают фасаду рельефность и теплоту. Рассказывая о работе над зданием в Берлине, расположенным рядом с. Рейхстагом, С. Чобан обратил внимание молодых коллег на фасад с двойным остеклением, подчеркнув, что такое решение - не роскошь и не дизайнерский изыск. Оно призвано защитить здание от шума и поможет экономии электроэнергии. В таком доме можно открывать окна, но они выходят во внутреннее пространство. Верное архитектурное решение помогает зданию быть успешным и по арендной сдаче, то есть дает коммерческий эффект.

Рассказывая молодым архитекторам о правилах грамотной городской застройки, С. Чобан обратил их внимание на то, что здания, состоящие из гладких поверхностей и активных объемов, расположенные друг за другом, похожи на хор солистов. Но город, по его словам, - это хор и оркестр, а солист должен быть один. В современном городе важно увидеть пространство и хорошо продумать, какими участниками хора его заполнить, чтобы они оттеняли, а не заслоняли солиста - наиболее значительное здание или архитектурный комплекс. Демонстрируя слайды различных зданий в Берлине, где он сейчас ведет реставрационные работы в исторических кварталах, С. Чобан показал, как после воссоединения Берлина удалось избежать хаоса при застройке центра города благодаря созданию единого плана. Когда речь идет о центре старинного города, разработка мастер-плана - это не только архитектурный, но и исторический процесс. Нужно выяснять, что находилось на том или ином месте в старые времена - так нынешняя структура не будет противоречить тому, что было на этом здесь раньше. Важно создать ансамбль, чтобы ни одно здание не диссонировало с соседними и стало своим для города.

- Господин Стоилов, расскажите о своем участии в фестивале Зодчество.

Отвечая на вопрос о двойной башне Федерация, архитектор сообщил, что общая площадь здания составит примерно 425 тыс. кв. метров, из них на малую башню приходится около 120 тыс. кв. метров. Сейчас строительство ведется на уровне 60-го этажа в малой башне, большая - на уровне третьего этажа. А вообще, как заметил Чобан, об объекте лучше всего рассказывать, когда он уже готов.
Президент Международной академии архитектуры Георги Стоилов дал эксклюзивное интервью нашему журналу.

- Какой город сейчас привлекает ваше внимание как архитектора?

- Я приезжаю на этот фестиваль с самого дня его основания и всегда встречаю самый теплый прием. В этом году, как видите, здесь проходит выставка моих проектов. Москва для меня особенный город - с ним связаны моя юность, студенческие годы. У меня здесь много старинных друзей, некоторые из них стали выдающимися архитекторами, чьи имена известны в России и в мире. Среди моих однокурсников были Юрий Гнедовский и Юрий Платонов, практически в одно время со мной учились Александр Кудрявцев, Владимир Красильников и некоторые другие.

- Вы будете там что-нибудь проектировать?

- Очень интересные перспективы у столицы Казахстана Астаны. В начале этого года я участвовал в прошедшем там международном форуме Философия архитектуры и строительства Астаны. Городские власти пригласили нескольких ведущих архитекторов из разных стран для получения рекомендаций по строительству новых объектов с целью придания неповторимого облика своей столице в будущем.

- А в Москве не собираетесь поработать?

- Только что закончился конкурс - предложенному мною проекту небоскреба в Астане жюри присудило первое место. Так что я теперь буду часто посещать столицу Казахстана.

- Хотелось бы узнать подробнее о деятельности Международной академии архитектуры, основателем и президентом которой вы являетесь.

- Я бы - с огромным удовольствием. Но пока ваш горсовет не счел возможным меня пригласить. Мне было бы очень интересно работать здесь, может быть, участвовать в совместных проектах с российскими коллегами.

- Сколько человек участвовали в ИНТЕРАРХ-2006 и кто его лауреаты?

- Академия - это международная организация со статусом при Организации Объединенных Наций. В ней 65 членов, представителей разных стран - ведущих архитекторов мира. Несколько академиков - из России. В академии пять региональных отделений - в Париже, Москве, Токио, Стамбуле. Есть и отделение в Америке. Надо сказать, что критерии членства в академии очень высоки: чтобы стать академиком, нужно быть автором проектов, которые действительно внесли вклад в развитие мировой архитектуры. Академия занимается организацией различных мероприятий - выставок, конференций, конкурсов. Главный из них - ИНТЕРАРХ, который мы проводим каждые три года уже 25 лет.

- Какую проблему вы считаете наиболее важной для современной архитектуры?

- Свои работы представили на конкурс 152 участника из 22 стран. Отдельно прошли выставка и конкурс студенческих работ. Кроме того, в рамках ИНТЕРАРХ-2006 мы провели конкурс на лучший эконебоскреб. Всего лауреатами, по решению международного жюри, стали 26 проектов. Рад сообщить, что среди них десять - из России. Тут нужно отметить активную роль российского Союза архитекторов, который подготовил представительное участие ваших архитекторов в ИНТЕРАРХ-2006.

Нам остается добавить, что, по решению жюри, Георги Стоилов получил Золотой диплом фестиваля Зодчество. Редакция журнала Строительство от души поздравляет лауреата.
Сегодня количество автомобилей в столице приближается к количеству квартир. А средняя обеспеченность по городу местами организованного хранения автомобилей составляет только 38 процентов (для сравнения: корма для развитых западных стран составляет порядка 70 процентов).

- Человечество вступило в эпоху глобализации, что означает унификацию и стандартизацию всего: быта, одежды, жилищ. Но архитектура - это творчество, это искусство, а оно всегда уникально, индивидуально. Как создавать большое искусство в эпоху глобализации? Среди других интересных тем, обсуждаемых архитектурным сообществом, могу назвать, например, вопросы стиля нашего времени и места в нем архитектуры.

Всего на этот год запланировано строительство 110 тысяч машино-мест. В следующем году также планируется создать более ста тысяч машино-мест.

Проблема в том, что строители до сих пор никак не успевали за автомобилистами. Столичный парк личных автомобилей только по официальным данным увеличивается на 100 тысяч машин ежегодно. И только в этом году удалось выйти на нужные темпы строительства гаражных мест.

В выполнении этого плана есть две главные проблемы - где строить и сколько будет в итоге стоить новое машино-место.

Власти планируют увеличить темпы строительства и донести их до 170 тысяч через два года. В этом случае удастся к 2020 году достичь уровня обеспеченности гаражными местами в 70 процентов.

Поскольку земля в городе в большом дефиците, ищутся нетрадиционные решения. Так, предлагается использовать надмагистральное пространство, в частности над железнодорожными путями, проходящими в черте города, под эстакадами и т. д. Уже существует договоренность с ОАО Российские железные дороги о размещении гаражей на территориях РЖД. Сейчас идут необходимые согласования по восьми таким участкам.

С первой проблемой власти справляются более-менее успешно. Благо здесь почти все зависит от них самих. Так, например, в ходе последнего обсуждения выполнения программы гаражного строительства было принято очень важное решение - обязать инвесторов обеспечивать подземными парковками не только элитное жилье и дома бизнес-класса, но даже обычные панельки. Количество машино-мест должно составлять одно на одну квартиру. Первые такие дома - с обязательными подземными парковками - будут сданы уже в конце 2007 - начале 2008 года. То же требование - обеспечить при строительстве места для парковок - распространяется и на реконструируемые дома в центре города, где проблема хранения автомобилей стоит особенно остро.

Желание найти места для хранения автомобилей неподалеку от дома и при этом не занимать огромные площади под несимпатичные строения заставило присмотреться к новым интересным технологиям. Уже в конце этого года в Южном округе появятся первые гаражные этажерки. Намечается возвести 16 парковок-каруселей, каждая из которых вмещает 12 машин. Парковка устроена по принципу колеса обозрения - одна машина заезжает на платформу, колесо проворачивается, и внизу появляется свободная площадка.

В проблеме поиска мест для гаражей властям города приходится в некоторых случаях сталкиваться с недовольством жителей. Так, явно непопулярным станет решение о сносе 13 тысяч гаражей, расположенных вдоль МКАД. Вместо них построят новые, количество мест в них станет в два раза больше - 27 тысяч. Владельцам сносимых гаражей предоставят выбор: либо место на новой стоянке, либо денежная компенсация.

И здесь мы сталкиваемся со второй сложностью столичного гаражного вопроса - ценой. Если с поиском мест власти как-то справляются, то цена строящихся гаражей вызывает пока только негативные эмоции. Во-первых, цены указываются самые разные. От трех - пяти тысяч долларов, что соответствует некой желаемой стоимости гаража для народа, до 18 - 19 - это расчетная стоимость для подземных гаражей под жилыми домами.

Иностранный образец подобной стоянки можно увидеть на выставке в Кунцеве. Ее стоимость - около 80 тысяч долларов США. Сборка такой же установки на Тушинском механическом заводе обойдется гораздо дешевле.

Даже сами чиновники говорят, что 18-19 тысяч за гараж - это дорого. А между тем не стоит паниковать раньше времени, а стоит задуматься над тем, что именно и за какие деньги предлагается. Скептики говорят, что, если бы москвичи могли покупать машино-места по цене, сравнимой с ценой автомобиля, они давно бы это сделали. А вот это вопрос. Ведь для того, чтобы купить такой гараж, надо-, чтобы он был в наличии, то есть продавался. И не за МКАД, а возле дома. И если будет предложение, то, вполне возможно, будет и спрос. Пару лет назад, например, общее мнение состояло в том, что отечественные машины будут покупать всегда, потому что они дешевле. На наших глазах все изменилось. Появились кредиты, появились другие возможности и другие запросы. То же будет и с гаражами. Конечно, есть очень небогатые люди, которые ездят на скромном жигуленке на дачу, и для них стоимость гаража - момент решающий. Чем дешевле, тем лучше. Но достаточно много и тех, кто купил новую машину по средней цене и для кого решающим является вопрос заботы об этой машине. Такие люди, вполне возможно, немного подумают и решат, что можно взять, например, кредит на покупку гаража. И, между прочим, стационарное хранение машины в теплом и безопасном помещении, несомненно, отразится на сумме страховых выплат.

Примечательно, что какие бы цифры ни предлагались властями, комментарий всегда один - дорого! Отчасти руководство города соглашается и делает все, от него зависящее. Так, мэр Москвы Ю. Лужков потребовал отказаться от прибыли города в программе Народный гараж и в строительстве подземных парковок в муниципальных домах. Но все же, сколько бы скидок ни делал город, стационарное место для хранения автомобиля не может быть бесплатным, это надо понимать.



Главная --> Публикации