Главная --> Публикации --> Лето на стройплощадках Эксплуатация коммерческой недвижимости: в поисках стандартов управления Московское правительство не въехало в "народный гараж" Количество без качества "звезда россии" хочет стать путеводной

Но в чем же тогда дело?
Не поддающийся прогнозированию рост цен на недвижимость можно сравнить, разве что, с надувающимся пузырем, который рано или поздно должен лопнуть. Для определения этого явления, аналитики в области недвижимости даже ввели в оборот понятие инвестиционного пузыря, под которым подразумевается непрекращающийся рост цен на жилье, а также рост числа самих квартир, приобретаемых не для проживания, а для того, чтобы было.

В пятницу на прошлой неделе стали известны результаты расследования возможного ценового сговора на рынке жилья, которое проводила Федеральная антимонопольная служба (ФАС) по просьбе Генпрокуратуры. Проверяющие выяснили, что ни застройщики, ни риэлторы не виноваты в том, что цены на квартиры в крупных российских городах большую часть 2006 года росли на 10 процентов в месяц.

Удовлетворившись таким ответом, обыватели оставили инвесторов в покое и заговорили о неком преступном заговоре между застройщиками жилья и крупными риэлторами. Якобы, и тем и другим невыгодно снижение или хотя бы стабилизация цен на квартиры в крупных городах, и они совместными силами поддерживают цены на недвижимость на уровне.

Ранее, среди обывателей самым распространенным было мнение, что цены на жилье, взвинчиваются в основном благодаря инвесторам - людям, покупающим недвижимость как средство вложения денег. Однако позже эксперты опровергли эту версию, заявив, что среди россиян инвесторы, конечно, есть, но львиную долю покупателей недвижимости составляют те, кто просто улучшает свое жилищное положение, отнюдь не стремясь к извлечению прибыли.

Этим же объяснением видимо удовлетворилась и сама Федеральная антимонопольная служба, которая в результате сняла всякие подозрения со строительных компаний в преднамеренном сговоре с целью вздуть цены. Рынок строительной недвижимости в Московском регионе и Санкт-Петербурге вполне конкурентен, заключили эксперты.

Эта версия оказалась более жизнеспособной, ею даже заинтересовалась Генеральная прокуратура, поручившая ФАС выяснить, в чем собственно дело. Однако, как показала проверка - ценового сговора среди участников рынка недвижимости крупных городов России не обнаружено. И это несмотря на то, что, по данным Федеральной службы государственной статистики, та цена, по которой квартиры продаются конечным покупателям, как минимум в два раза превышает стоимость строительства дома. Специалисты связывают такое расхождение в цене, прежде всего с дисбалансом спроса и предложения, и для того, чтобы понять, откуда берутся столь высокие цены на квартиры, советуют рассмотреть один небольшой пример. Допустим, в только что отстроенном доме квартира стоит 2000 долларов за квадратный метр. Откуда она берется? Застройщик платит за площадку 500 долларов за метр. Затем он возводит само здание, вкладывая еще как минимум 500 долларов в каждый квадратный метр. Еще ему нужно расплатиться за банковский кредит, ну и конечно получить хотя бы небольшую прибыль. Вот и получаются 2000

Цены росли, растут и, очевидно, будут продолжать расти просто потому, что строится жилья намного меньше, чем россияне готовы купить. Теперь этот, в общем то очевидный вывод, официально подтвержден государственным представителем и ни у кого не вызывает сомнения. А ведь еще полгода назад Генпрокуратура всерьез намеревалась возбудить дело по факту ценового сговора между крупнейшими застройщиками столичного региона и ответственно заявляла, что реальная цена квадратного метра жилья в Москве должна быть не выше 1300 долларов.

Действительно, в Московском регионе работают более сотни строительных компаний, и даже доля самых крупных из них на рынке жилищного строительства не превышает 15 процентов, а значит ни о какой монополии не может быть и речи. Такое большое число игроков просто физически не могли взять и договориться об одинаковом и единовременном повышении продажных цен на строящуюся недвижимость.

Кардинально изменить ситуацию может комплексная реконструкция застроенных территорий, а также разработка программ по выводу промышленных предприятий за пределы городов, улучшения транспортной доступности пригородных территорий, говорят все в той же Федеральной антимонопольной службе.

В том, что строители мало строят, винить надо, прежде всего местные власти. Именно в их ведении находятся распределение земельных участков, выдача разрешений на строительство и подведение инженерных коммуникаций к возводимому жилью. Как показала проверка ФАС, только за последний год в этой сфере зафиксировано множество нарушений. Из 3457 земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, на аукционах было распределено лишь 84 Кроме того, в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, возник дефицит свободных земельных участков под застройку. А точечное строительство жилых домов уже не может удовлетворять потребности рынка.

Такое предложение подготовлено министерством регионального развития, сообщил вчера заместитель министра Юрий Тыртышов на заседании рабочей группы президиума Госсовета России.

Вслед за расследованием ситуации на столичных рынках недвижимости антимонопольное ведомство продолжит работу в других регионах России. При этом особое внимание будет уделяться контролю за распределением земельных участков под строительство и передачей прав на развитие застроенной территории.
В России необходимо создать уполномоченный орган по контролю и надзору за уже построенными зданиями, в том числе жилыми, во время их эксплуатации.

Мы переоценили роль собственников жилья и их желание самостоятельно управлять домом, - констатировали эксперты минрегиона. - Создание ТСЖ идет медленно, население инертно. Поэтому в условиях, когда в соответствии с жилищным законодательством домами начнут управлять частные компании, появляется реальная угроза того, что среди них окажется много недобросовестных. Поэтому в министерстве и посчитали, что совершенно необходимо создать службу, максимально приближенную к людям, которая бы контролировала и регулировала отношения между собственниками-жильцами и бизнесом. Иначе мы можем получить еще более угрожающую ситуацию, чем с обманутыми дольщиками, - пояснил Юрий Тыртышов. По его мнению, такая контролирующая служба может отсечь недобросовестные управляющие компании, не допустив их на рынок жилищных услуг.

В январе будущего года в Казани состоится заседание президиума Госсовета РФ, на котором предстоит обсудить дальнейшую работу по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и строительству доступного жилья. Рабочая группа президиума, которую возглавляет президент Татарстана Минтимер Шаймиев, подготовила емкий пакет предложений. Создание специального уполномоченного органа, который бы взял на себя ответственность и контролировал работу управляющих компаний, занимающихся содержанием и эксплуатацией жилых зданий, - лишь один пункт из обширного перечня того, что предстоит сделать в жилищной сфере в наступающем году.

В 2007 году в ведение субъектов Российской Федерации перейдет право надзора и контроля за долевым строительством.

Главная же тема, обсуждавшаяся вчера, - это разворот национального проекта по доступному жилью с учетом интересов малодоходных групп населения, что, по мнению Минтимера Шаймиева, совершенно необходимо сделать. Итоги первого года после старта нацпроекта таковы, что стало ясно: жилье в России доступно по-прежнему только богатым, что касается среднего класса, не говоря уже о людях с низкими доходами, их ситуация только ухудшилась. Из-за стремительного роста цен в большинстве регионов время, за которое средняя семья может накопить на квартиру, заметно выросло. Поэтому рабочая группа собирается предложить президиуму Госсовета подумать над отдельной подпрограммой (в рамках федеральной целевой программы Жилище) - специально для малоимущих. Строительство для них можно было бы вести по более скромным стандартам (сейчас метраж средней квартиры приблизился к 90 квадратным метрам, что для социального жилья, конечно, много), а землю под такие дома отводить не на аукционах, а по конкурсам, чтобы было дешевле. Это касается строителей. А непосредственно для людей предлагается дополнить действующую, довольно дорогую ипотеку, другими финансовыми инструментами, например, так называемой социальной ипотекой (где государство субсидирует процентные ставки по кредитам). Также предлагается развивать накопительные механизмы для приобретения жилья, в частности стройсберкассы. Этот способ обеспечения небогатых граждан жильем хорошо зарекомендовал себя в Германии. Да и в США к такому способу прибегает от 30 до 40 процентов покупателей жилья.

Между тем, по оценке экспертов, в Красноярске возросло количество махинаций, связанных со сделками в сфере недвижимости. Красноярец Евгений Белов приобрел однокомнатную квартиру в Советском районе краевого центра по долевой схеме. Отметим, что средняя стоимость одного квадратного метра в Красноярске приближается к 28 тысячам рублей.

Как сообщила заместитель начальника юридического управления Совета администрации края Ирина Исакова, региональные власти получат дополнительные полномочия, вплоть до направления материалов на нерадивых строителей в судебную инстанцию.

Подобная практика не редкость. Некоторые строительные компании требуют от клиентов доплату за балконы, за установку пластиковых окон в квартире вместо обычных деревянных. В некоторых случаях будущим жильцам приходится немало потрудиться, чтобы сделать долгожданную квартиру пригодной для обитания.

Заплатил за тридцать два квадратных метра, рассказал РГ Белов, когда дом, с нарушением графиков, был сдан в эксплуатацию, оказалось, что нужно платить еще за один метр. Причем по текущим рыночным ценам. Судиться нет смысла. Чтобы получить на руки документы, подтверждающие право собственности, нужно подписать бумагу об отсутствии претензий. В противном случае вы документы не получите.

По итогам проверки 12 коммерческих предприятий, занимающихся строительством и продажей жилья, возбуждено 8 административных дел. Многие проблемы красноярцев возникают из-за правовой малограмотности граждан. Как подчеркивает президент нотариальной палаты края Александр Бугрей, менее 1 процента всех сделок осуществляется с юридическим контролем. Многие не хотят платить за услуги нотариуса, потому что не знают, что он несет ответственность, если сделка будет оспорена.

По данным регионального управления Роспотребнадзора, более 80 потребителей обратились с жалобами на нарушение их прав и интересов при инвестировании строительства многоквартирных домов. Типичные нарушения, ущемляющие права граждан: низкое качество строительно-монтажных и отделочных работ, срыв сроков окончания строительства и сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости, изменение условий договоров в части увеличения цены, не предусмотрен перерасчет стоимости в случае изменения площади квартиры по результатам обмера органами технической инвентаризации, в том числе в сторону ее уменьшения, одностороннее изменение застройщиком условий договора.

В милиции расследуются несколько уголовных дел по факту мошенничества в долевом строительстве. Так, директор одной из фирм заключил договор с клиентами, собрал с них деньги (по меньшей мере 5 миллионов рублей), однако застройщику их не передал.

Если вы продаете, то не надо идти в нотариальную контору. Это ничего, кроме потерянных денег, для вас лично не принесет, говорит Бугрей, если вы покупаете и не хотите, чтобы эта сделка была вдруг отменена, то лучше прийти в нотариальную контору.

При этом инвесторам придется снова раскошелиться. Правда, за пенсионеров заплатит краевой бюджет, а работающие люди получат бесплатную длинную ипотеку.

В новом году закончится еще одна длинная история с долгостроем. Такое обещание дольщикам дома на улице Словцова дал губернатор края Александр Хлопонин. Строительство здания началось еще в 1991 году. Заказчиком выступил комбайновый завод. Инвесторами сами рабочие. Но за 15 лет въехать в собственное жилье смогли только некоторые из них. Сейчас 116 семей ждут сдачи в эксплуатацию своих квадратных метров, при этом претендуют всего на 99 квартир, так как некоторые квартиры проданы по два раза.

Справка РГ

Добавим, два года назад в Красноярске было 20 недостроенных площадок и около трех тысяч обманутых семей. По 14 домам проблему уже удалось решить, два сдадут в следующем году. Останется еще четыре.

Вчера в на Тверской 4, состоялось торжественное мероприятие по случаю запуска нового для столицы паркомата, принимающего плату с помощью парковочной карты. Надо сказать, что это не первая автоматизированная стоянка. По соседству с мэрией на Тверской уже почти год работает первый экспериментальный паркомат, на котором можно оставить машину, скормив автомату купюры от 10 до 500 рублей или авторизовав платеж посредством специальной карты. Чиновники, к слову сказать, признали эксперимент удавшимся и даже сделали далеко идущие выводы: в дальнейшем парктоматы на 40 машино-мест целесообразнее устанавливать около институтов и различных государственных ведомственных зданий, а автоматизированные парковки поменьше - около кафе, кинотеатров, банков.

По оценкам экспертов, дефицит жилищного фонда в регионе достигает 1 миллиона квадратных метров в год. На рынке сохраняется спрос на жилье, что ведет к росту цен. С начала текущего года они выросли на 9 процентов.
В центре Москвы открылась первая автоматизированная парковка, где можно оставить машину, расплатившись специальными смарт-картами. Таким образом, столичные власти решили бороться с псевдопарковщиками.

Судя по воодушевлению, с которым столичный мэр Юрий Лужков открывал паркомат, опыт будет растирожирован. В планах правительства Москвы установить около 500 паркоматов в течение четырех лет. Хотя несколько месяцев назад были обнародованы результаты работы автоматического паркомата на Тверской: как показало видеонаблюдение, в основном водители игнорируют машину, паркуясь бесплатно (честно оплачивает стоянку лишь каждый пятый). Видимо, каждый пятый все же лучше, чем не получать ничего.

Новый паркомат на Тверской, 4 предполагает оплату исключительно при помощи смарт-карт, пополнить которую можно в специальных пунктах их продажи. Стоимость часа парковки здесь составляет 40 рублей. Минимальный срок парковки - 30 минут, максимальный - 8 часов. Автомат может работать без подзарядки в течение трех недель в солнечные дни.

Кроме того, возможен вариант, при котором, как в европейских городах, будет ограничено время пребывания автомобиля на парковке до одного-двух часов. А вот запретить въезд в центр или сделать его платным, как в Лондоне, московские власти хотели бы, но не могут.

А так как главная цель столичных властей - снизить количество машин в центре Москвы, в ближайшие годы стоит ожидать удорожание стоимости парковки в пределах Садового кольца. Если взять за основу базовый тариф в 40 рублей, который действует на Тверской, можно предположить, что стоимость стоянки в центре будет от 80 до 160 рублей за час.

Активизируется и борьба с нарушителями правил парковки в городе. Число эвакуаторов в саоме ближайшее время вырастет в два раза - всего в 2007 году будет работать 200 таких машин.

Еще одна ожидаемая мера выдворение за пределы Третьего транспортного кольца грузовых автомобилей. Сейчас их пускают в центр по пропускам - всего таких выдано около 33 тысяч штук.

Будет создан и спецбатальон ГИБДД из более чем 220 человек (сейчас этим ведает рота милиционеров ДПС из 100 человек, они обязаны сопровождать эвакуаторы и составлять протоколы о нарушении правил парковки).

Работа эвакуаторов была возобновлена год назад. Сейчас транспортировка на штрафстоянку для водителей бесплатна, а эвакуацией занимается ГУП Городская служба перемещения транспортных средств при департаменте ЖКХ.

Между тем, инициативы московского правительства по парковочной проблеме вызывает сопротивление со стороны разных общественных организаций и лиц. Так, постоянный противник решения проблем с автомобильной перегруженностью Москвы, адвокат, вице-президент Движения автомобилистов России Леонид Ольшанский считает меры Лужкова не соответсвубщими Конституции. По его мнению, платные парковки незаконны, ибо у них налоговая природа, но никак не арендная. Все эти идеи противоречат как минимум двум статьям Конституции: 19-й, согласно которой все граждане равны, независимо от социального и материального положения. И 27-й, которая говорит о свободе передвижения: ведь передвижение на машине неизменно связано

Но только этим борьба с нарушителями не ограничится. Первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Петр Аксенов пообещал подготовить законодательную поправку об ответственности за незаконную парковку машин на улицах.

Административного кодекса. Нельзя ставить условием возврата эвакуированного автомобиля уплату штрафа гаишникам - об этом говорит статья 27.13 КоАП РФ, отмечает адвокат.

с ее стоянкой. И самое главное: если машину переставят с четной стороны на нечетную, чтобы убрать улицу от снега, это будет одно. А если ее повезут на спецстоянку и не будут выдавать, пока гаишники не оформят штраф, это будет многократное нарушение



Главная --> Публикации