Главная --> Публикации --> Служба может заключить мировую с евроцементом Навстречу $4000 за метр Реквием по пузырю на рынке недвижимости сша На территории зила появится торгово-развлекательный комплекс Дел о сносе не очень много

Московские власти всегда уделяли большое внимание охране питьевых водоемов. Еще 1767 г. в законодательную комиссию в Петербурге пришло прошение из Москвы: Накрепко запретить и неослабно наблюдать, чтоб в Москву-реку и в прочие сквозь город текущие воды никто никакого ссору и хламу не бросал и на лед нечистот не вывозил. Параллельно с созданием Московского водопровода (открыт в 1804 году) и его последующим развитием решались вопросы санитарной охраны источников водоснабжения. Дальнейшее развитие на законодательном уровне работа по охране водоемов получила в советское время. В 1941 году специальным постановлением были определены организации, ответственные за контроль соблюдения гражданами санитарных требований в зонах охраны питьевых водоемов. Ими стали Управление санитарной охраны, Госсанинспекция, исполкомы районных, городских, поселковых, сельских советов, районные государственные инспекции, органы милиции и лесной охраны. В дальнейшем шло усовершенствование законодательства и нормативных документов. В настоящее время основные требования и правила, регламентирующие деятельность в зонах санитарной охраны, изложены в следующих нормативных документах: ФЗ №7 от 10.01.02 Об охране окружающей природной среды (ст. 43-45, 54); ФЗ № 52 О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения; Водный кодекс РФ (ст. 105,106,144); СанПиН 2.1.4.1110-02 Зоны санитарной охраны источников централизованного водоснабжения и водопроводов питьевого водоснабжения; СП 2.1.4.1075-01 Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы.

Строительство на берегах подмосковных водоемов может быть ограничено не только известными большинству водоохранными зонами, но и зонами санитарной охраны. Основной целью последних является охрана от загрязнения и истощения источников централизованного питьевого водоснабжения Москвы.

Вопросы организации и режима ЗСО регламентируются СанПиН Зоны санитарной охраны источников централизованного водоснабжения и водопроводов питьевого водоснабжения. В соответствии с этим документом, выделяются три пояса санитарной охраны.

Источники водоснабжения находятся под постоянным воздействием различных природных, метеорологических явлений и антропогенных факторов. Работа водопровода тем надежнее, чем более постоянен состав воды источника. Техническая эффективность сооружений по обработке и обеззараживанию водопроводной воды, кроме чисто технологических факторов, в большой мере зависит от качества исходной воды. С целью охраны источников и водопроводных сооружений от загрязнения организуются зоны санитарной защиты (ЗСО) - территории и акватории вокруг источников водоснабжения, в которых существенно ограничиваются виды возможных работ.

Первый пояс зоны санитарной охраны устанавливается для питьевых водохранилищ, на которых находятся водозаборы, водопроводные сооружения, сооружения гидроузлов и каналов, подводящих воду к площадкам очистных сооружений. Его назначение защита питьевой воды и сооружений, по которым она идет, от загрязнения и повреждения. На питьевых водохранилищах запрещаются рыбная ловля, купание, стирка белья, катание на лодках. На их берегах нельзя вести строительство любых объектов, не связанных с нуждами водопровода. Территория первого пояса должна быть ограждена, на нее не допускаются посторонние лица.

Пояс строгого режима

Пояс ограничений

Москву снабжают водой четыре водопроводные станции. Непосредственно на водохранилище расположена Восточная водопроводная станция. Она работает около Акуловской плотины Учинского водохранилища, соответственно вся его акватория входит в первый пояс охраны. Вблизи Пестовского водохранилища (развивающегося в последнее время как акватория яхтинга) первый пояс заканчивается за километр от Пестовской плотины. Само же Пестовского водохранилище входит во второй пояс зоны санитарной охраны.

На территории второго пояса не допускается следующие объекты: кладбища, скотомогильники, склады горючесмазочных материалов, ядохимикатов, минеральных удобрений, накопители промстоков, шламохранилища, полигоны, и накопители ТПО, поля ассенизации, поля фильтрации, земледельческе поля орошения, поля подземной фильтрации, полигоны твердых бытовых отходов, животноводческие и птицеводческие комплексв, фермы, силосные транши и навозохранилища, дачные, садово-огородные участки и участки под индивидуальное строительство на расстоянии менее 150 м от воды. Во втором поясе не допускается применение ядохимикатов и удобрений, рубка леса. В пределах прибрежной полосы шириной не менее 500 м, кроме того, не допускается расположение стойбищ, выпас скота и распашка земли. Вновь строящиеся отдельно стоящие дома усадебного типа, коттеджи, индивидуальные жилые дома должны оборудоваться установками локальной очистки сточных вод. Пользование источниками водоснабжения в пределах второго пояса ЗСО для купания, туризма, водного спорта и рыбной ловли допускается в установленных местах при соблюдении гигиенических требований к охране поверхностных вод, а также нагрузки на территорию пляжа не более 1000 чел/га, на акваторию - не более 500 чел/га. Суда, курсирующие по акватории ЗСО, дебаркадеры и бранд-вахты должны быть оборудованы устройствами для сбора фановых и подсланевых вод и твердых отходов. На пристанях должны быть оборудованы сливные станции и приемники для сбора твердых отходов.

Назначение второго пояса ЗСО защита питьевого водохранилища от микробного и химического загрязнения, которое может произойти через поверхностный сток. Пояс устанавливается для берегов водоемов, непосредственно связанных с питьевым (в первую очередь, для берегов впадающих в него рек), а также для участков ближайшего (первого) к питьевому водохранилищу склона, обращенного в его сторону.

Третий пояс включает территорию водосбора источника водоснабжения. Его назначение - защита источника водоснабжения от химического загрязнения, поступающего с поверхностным стоком. На территории 3 пояса ЗСО не допускается авиационная химическая обработка лесов, сельскохозяйственных угодий. Города и поселки с населением свыше 20 тыс. человек, расположенные в зоне третьего пояса ЗСО должны иметь системы городской канализации с блоками механической, биологической и третичной очистки городских сточных вод, а также системы ливневой канализации с отводом стоков на очистные сооружения. Сброс промышленных, городских, ливневых сточных вод и вод животноводческих комплексов допускается при условии доведения качества сточной воды до уровня санитарно-эпидемиологических требований, предъявляемых к качеству воды водных объектов первой категории водопользования. Летняя рекреационная нагрузка на территории ЗСО не должна превышать (в тыс. человек) на 1 кв км по Истринской ГТС - 80, по Можайской ГТС - 80, Рузско-Озернинской ГТС - 70, Иваньковской ГТС - 200, по водораздельным водохранилищам канала им. Москвы - 15 При отводе участков под строительство предприятий отдыха (пансионаты, загородные базы и пр.) следует исходить из плотности отдыхающих на территории предприятий не более 15-20 человек на 1 га.

Пояс послаблений

В заключении необходимо отметить, что строгое соблюдение требований документов, регламентирующих деятельность в ЗСО, дает возможность более адекватно и целенаправленно управлять качеством воды в источниках водоснабжения. Кроме того, уменьшается опасность возникновения кризисных ситуаций при поступлении загрязнения от неконтролируемого источника.
Вопрос о том, что же можно считать элитным жильем на московском рынке недвижимости и по каким критериям его определять и делить на подвиды классификации до сих пор остается открытым. В настоящее время не существует общепризнанной классификации элитной недвижимости, и сам термин элитное жилье трактуется каждой компанией по-своему. Как следствие нет четких границ элитного класса и четких параметров оценки. Это приводит к большой условности анализа этого сегмента рынка, его статистических исследований. Работа риэлторов, девелоперов, проектировщиков не имеет четкости из-за того, что нет унифицированной классификации. Главным образом, ее отсутствие создает предпосылки для недобросовестных действий некоторых компаний, пытающихся продать жилье бизнес-класса по цене элитного или позиционирующих жилье бизнес-класса как элитное, что неблагоприятно сказывается на общем имидже профессионального сообщества. Покупатель должен ясно понимать, что именно он приобретает, а для этого на рынке должно быть утверждено четкое представление о стандартах качества элитного жилья.

Контроль за соблюдением режима и выполнением оздоровительных и водоохранных мероприятий на территории зон санитарной охраны осуществляется в первом поясе ЗСО территориальным Управлением Роспотребнадзора по городу Москве, во втором и третьем поясах территориальным Управлением Роспотребнадзора по Московской области, территориальными органами Комитета по охране окружающей среды и Министерства природных ресурсов РФ на основании соответствующих положений. Технологический контроль за состоянием ЗСО и водоохранных зон проводится подразделениями МГУП Мосводоканал. С ними же согласуется отвод земельных участков под строительство на территории второго пояса ЗСО.

История вопроса

Наш журнал поставил себе задачу разобраться в сложившейся ситуации, для чего мы попытались систематизировать существующие на сегодня классификации элитного жилья, дать их сопоставительный анализ, выявить специфику, основные сходства и различия. Нами был проведен опрос специалистов ведущих компаний-застройщиков и риэлторов на предмет того, по каким параметрам они оценивают элитное жилье и как смотрят на перспективы появления на рынке единых стандартов качества, выражающихся в единой классификации элитного жилья.

Первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частной компании была предпринята в 1996 году.

Заниматься на государственном уровне классификацией жилья закончили в 1989 году, за два года до развала СССР. Тогда был принят последний ГОСТ, который разделял все дома на общежития и многоквартирные. В новой России этим вопросом на государственном уровне с тех пор никто не занимался и, пожалуй, не скоро примется. Как сообщили в Департаменте жилищного строительства и жилищного фонда города Москвы, сегодня официальной классификации элитного жилья не существует. В жилищном кодексе такая тема не поднимается. Специалисты департамента не видят потребности в такой классификации для себя, так как занимаются преимущественно программами, направленными на улучшение жилищных условий для людей с достатком ниже среднего. По мнению пресс-секретаря Департамента экономической политики и развития города Москвы Александра Степанова, потребители рынка элитной недвижимости должны сами отдать свои предпочтения в пользу того или иного объекта. Не классификация, а реалии определяют, что можно считать элитной недвижимостью, а что нет. Впрочем, сами игроки рынка считают, что государству не следует вмешиваться в вопросы классификации. Это проблема наша профессионалов рынка и их объединений. Если нам поручат создание стандартов мы готовы предложить на обсуждение специалистов наши наработки, - пояснили нам в Российской гильдии риелторов. Более того, соотношение критериев в классификации жилья время от времени меняется, а в случае утверждения на законодательном уровне ей придется застыть на месте.

Появление этой классификации явилось очень значимым для рынка, так как ее положения стали основой для созданных позднее разработок других компаний. Так, классификация получила свое дельнейшее развитие и поддержку в компании Kirsanova Realty, положения которой уже развивали и уточняли в собственных разработках другие компании: Kalinka Realty, Renaissance Realty, Knight Frank, Квартал, Сити XXI век, Vesco Realty. Все они были разработаны с 2001 по 2002 годы - период, когда возникла острая потребность в определении параметров элитного жилья. Именно тогда строительство элитного жилья стало обретать более масштабный характер. До этого элитное жилье, конечно же, строилось, но это были единичные проекты, такие, например, как известный Агаларов-Хаус (ул. Климашкина, 1А, построен в 1997 году) или Дом Фридмана (Б. Афанасьевский пер.32/9, построен в 1998 г.).

Компания Noble Gibbons (основана в 1994 году), входящая в ассоциацию CB Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся в районе от Тверской улицы до Пречистенской набережной. По мнению компании, дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов. Дом класса В мог располагаться в тех же районах, что и класс А, но к ним еще добавлялись направления в пределах Садового кольца, набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи, а также традиционно считающиеся престижными районы Москвы. Здание могло быть как новостройкой, так и реконструированным жильем. Позднее появился класс А минус. Различие классов А и класса А минус заключалось в выборе материалов для строительства и отделки, а также в различии инженерных коммуникаций. Немаловажен был и такой критерий, как надежная репутация застройщика.

Местоположение (район).

Классификации вышеперечисленных компаний практически идентичны, и при желании из них даже можно вывести среднестатистическую классификацию. В первую очередь, их объединяет то, что они выделяют в структуре элитного жилья три класса (перечисляются в нисходящем порядке): de luxe (или класс А), luxe (или классА-), premium (класс В). При этом отнесение к группе элитной недвижимости вообще и разделение внутри нее на классы осуществляется по следующим
критериям:

Близость к крупным автомагистралям (для определения степени комфортного проживания).

Равноценное окружение, достигаемое в высших классах жестким отбором жильцов.

Количество квартир.

Конструктивно-технические и эстетические характеристики дома: архитектурно-планировочный уровень (особое внимание уделяется фасадам и подъезду, структуре, размерам и оформлению мест общего пользования, высоте потолков, качеству строительных и отделочных материалов, инженерии (системы воздухообмена, отопления, коммуникации, пожаротушения), обеспечение всех видов безопасности дома.

Наличие паркинга и количество парковочных мест на квартиру.

Наличие и обустройство придомовой территории.

Инфраструктура.

Минимальная площадь квартир.

Самым главным признаком, по мнению большинства специалистов, по которому дом относится к той или иной группе, является его местоположение. Далее на цену и престижность квартиры уже воздействуют другие факторы: внешний и внутренний облик дома, качество материалов, инженерия, количество квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры и так далее. Согласно рассматриваемым классификациям, если дом строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах для проживания, то он уже априори становится элитным. Действительно, для большинства богатых покупателей престижность места является наиважнейшим фактором при выборе квартиры, и за престиж они готовы платить и переплачивать. Фешенебельными районами Москвы считаются территории, расположенные внутри Садового кольца, а также некоторые участки, прилегающие к нему: Красная Пресня, Фрунзенская набережная, Плющиха. Самая дорогая жилая недвижимость (класс de luxe) может находиться, согласно классификациям, на участке от Остоженки до Пречистенской набережной, по правой стороне Старого Арбата, Патриарших прудах. Также, по мнению компании Vesco Realty, сюда возможно отнесение объектов, расположенных в Кунцевском лесу.

1 Наличие профессионального менеджмента здания.

Для того, что бы проект имел успех, надо учитывать мнение потенциальных покупателей. Это люди, как правило, уже совершавшие сделки с недвижимостью. Поэтому они, учитывая свой прежний опыт и большую сумму сделки, особенно внимательно подходят к очередной покупке. В конечном счете, именно их решение о покупке квартиры станет определяющим в общей оценке успешности очередного проекта элитного дома.

Дома класса luxe могут располагаться в переулках Старого и Нового Арбата, на Тверской улице, Красных воротах, Китай-городе, Красной Пресне, Плющихе и Фрунзенской набережной. Расположение домов низшего класса элитной группы premium возможно в традиционно престижных районах на западе и юго-западе Москвы (Кутузовский и Ленинский проспекты, Рублевское шоссе и пр.). По мнению Екатерины Тейн, директора отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, анализ развития рынка европейских стран показывает, что одним из важнейших моментов в понимании ценообразования и класса объекта недвижимости является местоположение здания. В европейских городах застройка складывалась веками и на сегодняшний день существуют сложившиеся районы элитной застройки. Поэтому зачастую достаточно назвать район, где располагается дом, чтобы понять о каком уровне цен и классе объекта идет речь. В Москве применение аналогичной схемы для оценки класса здания необходимо проводить с учетом специфики отечественного рынка. Районы элитной застройки только начинают формироваться, не редки случаи, когда по соседству с высококлассным домом располагаются постройки советского или дореволюционного периода. На сегодняшний день можно выделить несколько районов в центре Москвы, где количество современных элитных домов максимально. Это перечисленные выше Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, также активно осваиваются районы Хамовников и Плющихи. С этим мнением согласен коммерческий директор инвестиционно-строительной компании Авгур Эстейт Виктор Козлов: Главной отличительной чертой при определении элитного жилья остается его месторасположение. Соотношение цена и место являются основными составляющими понятия элитного жилья. Сегодня тенденция рынка недвижимости Москвы такова, что наряду с этим на первый план выходят так же качество строительства и репутация компании-застройщика.

Авторы классификаций считают, что он обязательно должен быть новостройкой, иметь монолитный каркас, в котором внутренние и внешние стены изготавливаются из кирпича. Высота потолков должна быть от 3,2 м. Требования, предъявляемые к инженерии дома: обязательно наличие центрального кондиционирования, системы климат-контроля, механических и химических фильтров для воды и воздуха, нескольких видов отопления (воздушное, водное и электрическое, радиаторы должны иметь возможность регулировки температуры), бойлерной для всего дома или в каждой квартире, двойной электрики, современных линий телекоммуникации с возможностью выбора оператора. В доме класса de luxe должны использоваться дорогие отделочные материалы, высококачественные бесшумные лифты известных производителей. Для машин под домом должен находиться паркинг, в котором предусмотрено наличие не менее двух машиномест на квартиру. Фешенебельное жилье в представлении многих компаний предполагает небольшое количество жителей от 10 до 40 квартир. Компания Renaissance Realty предлагает ограничиваться 25 квартирами, при этом их минимальная площадь должна составлять 130 кв м. Обязательно наличие в домах этого класса развитой инфраструктуры (тренажерный зал, бассейн, сауна, кафе-бар, холл для приема гостей), а также благоустроенной придомовой территории.
Компания Renaissance Realty считает, что для дома класса de luxe обязательно наличие пентхаусов. Однако, по словам Тимура Баткина, заместителя генерального директора Группы компаний Дон-строй, тема пентхаусов была очень сильно раздута на московском рынке, они мало востребованы покупателями. Особенно сложно оказывается продать пентхаусы больших размеров. Для примера: пентхаус площадью 3000 кв м в комплексе Алые паруса с трудом был продан только в этом году, спустя 5 лет после сдачи комплекса в эксплуатацию. Впрочем, как нам рассказали в Renaissance Realty, в настоящее время компания занимается разработкой новой классификации, в которой пентхаусы, возможно, будут исключены из числа важнейших критериев класса de luxe.

Какими же качествами должен обладать эксклюзивный, суперэлитный дом класса de luxe?

В 2002 году на рынке появилась классификация элитной недвижимости компании Миэль-недвижимость, которая предложила принципиально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элитность, разделены на три класса: КП1 высший элитный класс, КП2 средний элитный класс, КП3 низший элитный класс. Авторы разработки сознательно отказались от терминов de luxe, luxe, premium из-за их эмоциональной окрашенности. В классификации было предложено проводить отдельно оценку качества проекта, оценку местоположения проекта, рассматривать отдельно цену, и только потом давать интегральную оценку объекта по критерию качество-место-цена. Согласно позиции Миэля, класс элитного жилья определяется, прежде всего, по качеству возведенного проекта и по характеристикам комфортности проживания, местоположение же рассматривается отдельно и в дальнейшем объединяется с качеством проекта в комплексный показатель качества жилья. То есть если построить высококачественный дом, который будет отвечать всем требованиям максимально комфортного жилья, не в центре, но в районе, считающимся традиционно престижным, он может быть отнесен к классу de luxe, напротив же, некачественный дом не может быть отнесен к элитной недвижимости, даже если он будет находиться у самых стен Кремля. Эту позицию пояснил в интервью нашему изданию директор Аналитического центра компании Миэль-Недвижимость Геннадий Стерник: Несомненно, местоположение важнейший показатель, формирующий цену объекта, но не самый главный. Прежде всего, на первом месте стоит комфорт для будущего владельца, а где будет этот комфорт в ЗАО или на Остоженке, решать ему самому. Комфорт жилья определяется качеством и экологичностью строительных и отделочных материалов, остекления, планировкой дома и квартир, инфраструктурой и сервисом, оказываемым жильцам дома, уровнем охраны и безопасности дома, качеством прилегающей территории и парковки. При формировании цены квартиры сначала надо оценить дом именно по этим параметрам и лишь затем приступать к рассмотрению его местоположения, поясняет Геннадий Стерник. По его словам, несмотря на широкую публикацию новой классификации Миэля в 2002 году, ее идеи вначале не были приняты специалистами. Многие из них твердо оставались на привычных позициях совместного рассмотрения характеристик качества объекта, его местоположения и цены. Тем не менее, развитие рынка заставило в некоторой степени менять представления, и в последние годы признаны факты децентрализации элитных объектов (т.е. происходит отказ от ограничения локации центром).

Дома класса luxe отличаются от суперэлитных (de luxe) выбором менее дорогих строительных и отделочных материалов, а также инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей. Класс premium (низший в категории элитных) допускает, чтобы дом был создан не только в результате нового строительства, но и реконструкции, внешние стены могут быть монолитными, высота потолков в пределах 3 метров. В нем отсутствует центральное кондиционирование, фильтры очистки воды и воздуха. Может отсутствовать внутренний двор, инфраструктура. Количество квартир достигает 80, а вход в дом осуществляется через скромный аккуратный подъезд без изысков. То есть это может быть дом среднего качества, но расположенный в пределах Садового кольца, а также в традиционно престижных районах за его пределами (запад, юго-запад Москвы).

Классообразующие это те характеристики, несоблюдение значения которых (хотя бы одной из них) переводит объект в более низший класс. Несоблюдение дополнительных характеристик (опций) не требует перевода объекта ниже, их соблюдение лишь повышает рейтинговую оценку. Таким образом, дом, в первую очередь, оценивается с точки зрения следующих важнейших показателей: качество и экологичность ограждающих конструкций, высота потолков, качество внутренней отделки дома и квартир, расположение общедоступных офисных и торгово-развлекательных помещений, качество теплоэнергообеспечения, уровень системы кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, фильтрации воды, качество отделки (комплектации) лифтов, качество системы коммуникации, наличие собственной эксплуатирующей организации и ее уровень, наличие собственной огороженной охраняемой территории и уровень ее охраны, состав жильцов, наличие подземной парковки, количество машиномест на квартиру, наличие лифта и отапливаемого прохода из паркинга.

В классификации Миэля все характеристики качества объектов в соответствии с новыми, современными взглядами на требования к элитному жилью разделены на две группы классообразующие и дополнительные (опции).

В 2004 году рынку была предложена классификация элитной недвижимости девелоперской компании АРТ-Билдинг. Как рассказывает генеральный директор компании Андрей Анохин, отправной точкой создания классификации стала необходимость профессионально объяснить инвестору, по заказу которого компания анализировала инвестиционную привлекательность конкретной площадки, предлагаемый проект дома класса de luxe. Мы хотели определить границы элитного класса и разложить все по полочкам. Это помогает нам обосновывать высокие цены в тех проектах, участниками которых мы является, - объясняет Андрей Анохин. Классифицируя объект, мы не говорим о соответствии или несоответствии конкретным параметрам, влияющим на его статусность. Наша классификация ни в коем случае не навязывается участникам рынка, да это и невозможно. Свои усилия по данному поводу мы рассматриваем как вклад в формирование зрелого, конкурентноспособного рынка настоящего элитного жилья, которого не может быть много.

По сравнению с рассмотренными выше классификациями, существенные отличия в разработке Миэля имеются в подходе к таким критериям, как качество конструкции дома, количество квартир и инфраструктура. Учитывая современный уровень развития строительных технологий, специалисты Миэля считают, что к элитным могут быть отнесены только кирпичные дома или дома с монолитным железобетонным каркасом, заполненные керамическим кирпичом высокого качества с наружной системой утепления фасадов. Частичное или сплошное заполнение проемов чем-либо, кроме кирпича, не допускается. (Напомним, что в классификациях, рассмотренных выше, в классе premium допускается создание внешних стен из монолитного железобетона.) Количество квартир в доме мы давно исключили из критериев элитности. Даже многоквартирный жилой комплекс или дом может быть элитным, если соблюдены критерии качества архитектурной проработки, общей планировки, территории и т.д., рассказывает Геннадий Стерник. Критерий насыщенности инфраструктурой рассматривается с учетом местоположения дома. Если дом находится в элитном микрорайоне, насыщенном инфраструктурой, то это снижает требования к степени развитости собственной инфраструктуры. В классификации принципиально не рассматривается фейс-контроль как требование элитности. Это делается не столько по причине политкорректности, сколько из соображения, что в элитном доме в принципе не могут купить квартиру муниципальные жильцы.

Клубные дома (как и все элитные) создаются по индивидуальному архитектурному проекту и должны иметь эксклюзивный дизайн общественных зон, соотношение которых с жилой площадью равно пропорции 50/5 Обязательна подземная парковка (не менее двух машиномест на квартиру) и гостевая наземная стоянка. В клубном доме исключено расположение на первых этажах офисов, салонов красоты, магазинов, ресторанов и пр., так как предполагается, что состоятельные жильцы имеют собственных парикмахеров, являются членами престижных спорт-клубов и т.д. Здесь может располагаться просторное лобби (от 70 кв м) для приема гостей, бильярдная, сигарная, кафе-бар, комнаты для водителей, охраны и прислуги, ванны для мытья лап собакам, оборудование для хранения мехов. Кроме этого, по желанию жильцов на первых этажах могут быть устроены тренажерный зал, бани с душевыми кабинами и с мини-бассейном. В таком доме не предусматривается мусоропровод, так как предполагается, что мусор выносится обслуживающим персоналом. Особенность эксплуатации элитных домов, прежде всего, заключается в необходимости использования высококвалифицированного персонала, обладающего навыками общения и знающего нормы этикета.

В классификации элитного жилья, предложенной АРТ-Билдингом, выделяются три класса (перечислены по нисходящей): клубные дома, класс А и класс Б. Самыми престижными являются клубные дома. Ими могут быть здания, число квартир в которых не превышает 10, расположенные на Остоженке, Пречистенке, на Патриарших прудах, Арбате, прилегающих к нему переулках и, в перспективе, в районе Золотого Острова (между Софийской и Болотной набережными). Одним из главных критериев клубного дома является избранность его жильцов. Единый социальный уровень достигается отбором, для которого уже отработаны такие механизмы, как анкетирование желающих приобрести квартиру, получение рекомендаций, согласование с жильцами, уже купившими квартиры в доме. Как правило, клубные дома создаются под определенный круг заказчиков, будущих жильцов, которые соинвестируют строительство дома. Именно их слово является решающим при решении о продаже квартиры в уже готовом доме.

Если требования к инженерии дома остаются едиными для всех классов элитного жилья, то такие показатели, как количество квартир в доме, соотношение жилых и общественных площадей меняются. Так, если в клубном доме, как мы отмечали выше, должно быть не больше 10 квартир, то в доме класса А не более 20, в классе В до 3

Очевидно, что дорогая недвижимость должна иметь совершенное техническое оснащение. Обязательная централизованная система кондиционирования и принудительной вентиляции, индивидуальный тепловой пункт (на случай отключения горячей воды), источник бесперебойного электроснабжения, выделенная линия Интернет, спутниковое телевидение. Бесшумные лифты ведущих производителей должны спускаться в подземный гараж.

В основе классификации АРТ-Билдинга лежит принцип профессиональной комплексной оценки элитной жилой недвижимости (исключая пентхаусы и особняки, поскольку последние оцениваются на основе других критериев) и разделение множества объектов на однородные группы (классы).

Соотношение общественной и жилой площадей в классе А меняется до пропорции 40/60, в В 30/7 Элитные дома класса В от домов первых двух категорий отличаются довольно сильно. Такой дом может быть расположен в районе Москвы, сочетающем тихие зеленые зоны и высокий уровень комфорта жилых домов. Такими авторам классификации видятся районы Чистых прудов и Китай-города. В доме класса В не обязательной считается единая социальная среда, он может не иметь подземной парковки и в нем вполне можно устроить мусоропровод, так как требования к уровню управления и эксплуатации дома снижаются. Например, вместо обязательного в первых двух классах профессионального консьержа в доме класса В может работать охранник. На первых этажах могут располагаться общедоступные магазины, парикмахерские, тренажерные залы и пр.

Использованный метод весов представляет особую ценность в данной классификации, т.к. позволяет наилучшим образом учесть множество качественных данных объекта и трансформировать их в более точный язык количественных оценок.

Согласно классификации каждый объект оценивается по двум составляющим:
количественное наличие критериев, нормированность каждого критерия (от 0 до 1). Поскольку каждый критерий имеет разную степень важности и, соответственно, влияния на классность исследуемых объектов, ему присвоен уникальный коэффициент вес, рассчитанный по специальному методу экспертной группой. Значимость каждого частного критерия определяется произведением нормы и веса критерия. Далее определяется обобщенный критерий качества, формирующийся в виде взвешенной суммы частных критериев. Если его значение равно единице, то анализируемый объект соответствует данному классу, если его значение близко к нулю объект относится к последующему классу.

С таблицей признаков и подробными комментариями к ней разработчиков можно ознакомиться в статье Арифметика элитарности, помещенной на страницах этого номера журнала.

Наибольшим весом обладает местоположение. Генеральный директор АРТ-Билдинга Андрей Анохин настаивает на том, что истинно элитный дом должен находиться в центре города: Попытки заклинателей цен объявить о кризисе площадок элитки внутри Садового кольца и об образовании элитных районов за его пределами спровоцированы риэлторами и застройщиками искусственно, в целях оправдания своих стратегий маркетинга и формирования ложного общественного мнения. Данный процесс, безусловно, не является объективным отражением тенденций рынка. По нашему мнению, тенденция создания за пределами Садового кольца престижных и модных районов и обладающих бесспорными достоинствами, выраженными в благополучной экологии и приемлемой транспортной доступности, имеет место быть, но элитка останется исключительно в центре. Для того чтобы не размывать само понятие элитарности, отсутствия общедоступности, существуют веками сложившиеся для каждой страны, особенно европейской, ограничения, общим в которых является пресловутое местоположение, связанное с историческими корнями.

Компания Дон-Строй представляет жилые комплексы трех высших категорий комфортности de luxe, premium и business. Приоритетная задача business-класса обеспечить деловому человеку максимально комфортные условия при умеренных инвестициях: индивидуальный проект с квартирами свободной планировки, благоустроенная охраняемая территория, подземный паркинг, необходимый набор объектов инфраструктуры, сервисные службы.

Для полноты понимания того, что происходит на московском рынке со стандартизацией подходов к элитной недвижимости, нами был проведен опрос ведущих компаний на предмет наличия у них собственных классификаций. Как показал опрос, большинство из них не имеют собственных разработок, ограничиваясь лишь сформулированными идеями относительно того, какой должна быть элитная недвижимость. В качестве примера можно привести параметры, по которым корпорация Mirax Group рассматривает жилье как элитное. В интервью нашему журналу о них рассказал заместитель руководителя Департамента недвижимости Александр Моторин: Необходимые компоненты элитной недвижимости, которые только будучи воплощены комплексно, позволяют жилью именоваться элитным, это: современная, стильная и вместе с тем функциональная архитектура, безупречное местоположение, предполагающее транспортную доступность и удобство, и вместе с тем экологическое благополучие, разветвленная сеть инфраструктуры (имеется ввиду наличие фитнес-цетра, школы, ресторана, кафе, детсада и прочего). На основе полученных данных можно заключить, что классификации инвесторов-застройщиков отличает укрупненность в описании характеристик. Они не ставят своей задачей определить каждую мелкую деталь элитного жилья, но определяют его довольно обобщенно. В качестве иллюстрации приведем классификацию Дон-Строя, полученную в пресс-службе компании.

Категория de luxe это высшая категория элитного жилья, подразумевающая дорогую отделку эксклюзивными материалами, высококлассную инженерную начинку, а главное - соответствующее местоположение. Например, жилой комплекс Новая Остоженка построен на престижной золотой миле Остоженки, Дом на Покровском бульваре в историческом центре Москвы, в окружении памятников архитектуры.

Жилые комплексы категории premium обладают, кроме этого, обширными территориями, позволяющими разместить максимально развитую инфраструктуру. Сама концепция этих комплексов в первую очередь подразумевает, что человек может все необходимые ему услуги получить, не выходя из дома, не тратя времени на дорогу. Самое большое внимание в этих комплексах уделяется спорту и активному отдыху: предусмотрены спортивные центры с тренажерными залами, зонами SPA, саунами, соляриями, бассейнами или аквапарками, теннисными кортами, универсальными спортивными залами, боулингами, торговыми и развлекательными центрами и многое другое. Есть и эксклюзивные предложения, например в Алых Парусах профессиональное футбольное поле и яхт-клуб с маяком и причалом.

Вместо заключения

Вице-президент Группы компаний Конти Вячеслав Тимербулатов на вопрос о том, чем компания руководствуется при определении дома как элитного, ответил следующее: На сегодняшний день на рынке недвижимости все еще не существует четкой классификации для подразделения элитной недвижимости на классы внутри группы. Отсутствуют жесткие критерии, соблюдение которых необходимо для отнесения объекта в тот или иной сектор. Наличие четкой единой классификации подразумевает соответствие заявленной категории определенным опциям строения, коммуникациям, уровню отделки и т.д.
В настоящее время этого тоже нет. Мы берем за один из основных параметров при определении класса недвижимости уникальность местоположения объекта, район. Трудно представить себе элитный жилой комплекс, расположенный в промышленной зоне. В то же время условия, на которых предоставляется земля в центре, располагают к возведению элитной недвижимости с уникальной архитектурной концепцией класса de luxe или premium. Концепция и архитектурное решение также имеют огромное значение. Проектом определяются количество квартир в доме, их планировка. Уровень отделки, используемые строительные материалы, комфорт и безопасность, которыми будут обеспечены жильцы, все это в равной степени может влиять на классность дома. Обычно элитные дома в своей основе имеют монолитный железобетонный каркас, наружные стены облицованы кирпичом, высота потолков в квартирах - от 3 метров. Окна элитной квартиры должны выходить как минимум на две стороны. Немаловажен и бренд компании-застройщика или самого элитного комплекса, его позиционирование на рынке.

Из разговоров с большим количеством специалистов, работающих в сфере создания и продажи элитной недвижимости, нам стало очевидно движение классификации в сторону децентрализации элитных объектов. Даже те компании, в классификации которых сейчас еще стоит в качестве непременного критерия классов de luxe и luxe нахождение к пределах Садового кольца и районах, примыкающих к ним, уже готовы сдать свои позиции. Так, например, по мнению Владимира Брунгарда, руководителя отдела продаж компании Avenue Realty, элитное жилье должно находиться в центре, но их компания в некоторых случаях (пока редких) допускает исключения. У децентрализации элитной недвижимости есть объективные факторы. Площадок для нового строительства и зданий для реконструкции в центре с каждым годом становится все меньше и меньше, районы исторического центра по большому счету имеют мало возможностей для своего обновления. Все это приведет к тому, что в скором будущем строительство элитного жилья, так или иначе, переместится за пределы Садового кольца, а следовательно вполне логичным станет пересмотр адресов в строке классификации местоположение.

Анализ классификаций элитной недвижимости показал, что до сих пор нет единой терминологии для обозначения классов жилья. Одни компании делят элитный сегмент на de luxe, luxe, premium, другие дают классам буквенные обозначения А, А-, В, С, КП1, КП2, КП Различными являются критерии, по которым жилье относят к тому или иному классу. Много разногласий вызывают такие показатели как местоположение, количество квартир и инфраструктура. Все это не способствует ясности в понимании как производителями, продавцами, так и покупателями того, что же является по-настоящему элитной недвижимостью. В целом, в результате проведенного нами опроса 18 компаний, выяснилось, что собственные классификации есть только у половины, остальные работают, руководствуясь профессиональным опытом и чутьем.

Нужна ли нам единая классификация элитной недвижимости?

Местоположение сегодня является одним из тех пунктов, которые вносят неясность в процесс классифицирования и заставляют все больше создавать исключения из правил. Так, нередко дома вне центра, но отличающиеся очень высоким качеством всех показателей, позиционируются как элитные. Между тем дома, возводящиеся в центре, из-за стесненных условий участка не всегда могут отвечать таким немаловажным критериям, как наличие подземного паркинга, придомовой территории, иногда не может строгого соблюдаться требуемое количество квартир, на живописный архитектурный ансамбль, который по идее должен открываться из окон, приходится рассчитывать лишь жильцам верхних этажей и пр. Исходя из этого, представляется целесообразным разработать классификацию, в которой местоположение, действительно, перестанет быть основным критерием оценки элитности. В качестве рабочей идеи (для обсуждения) у автора статьи возникла мысль о том, что возможно целесообразным было бы также создание двух классификаций: для центрального округа и для территорий за его пределами. Вероятно, такая классификация могла бы позволить избежать территориального раздора и выработать четкую методологию, допускающую некоторые вариации для каждой отдельной группы.

Отсутствие единых для всех четких критериев каждого класса дает возможность продавать квартиры в классе, которому они не соответствуют, а наличие оных делает рынок более открытым, транспарентным. И пусть брокеры ищут другие маркетинговые ходы.

Геннадий Стерник, директор Аналитического центра Миэль-Недвижимость, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов:

Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти:
В настоящее время, стремясь получить максимальную прибыль, застройщик сам определяет класс и категорию жилья, пользуясь собственной шкалой оценок. De-luxe, luxe, premium. Все это очень субъективно. Единая классификация несомненно нужна.

Андрей Анохин, член ОПОРы России, генеральный директор компании АРТ-Билдинг:
Сегодня, проработав в недвижимости и девелопменте 14 лет, я не верю в возможность создания так называемой общепринятой классификации в задокументированном виде и принятой как некая инструкция, особенно с учетом свойственных нашему рынку амбиций и сформировавшихся групп среди его участников. Сегодня невозможно в принципе договориться девелоперам с рэлторами и консультантами по данному поводу. Одной из важнейших причин этого отсутствие в этом профессиональном обсуждении конечного потребителя-покупателя, который определяет спрос и под которого формируется рынок. Конечно, опосредованно клиенты участвуют в этом процессе, ведя узкий диалог по поиску или покупке элитного жилья с конкретным игроком этого рынка, но их участие фильтруется профессиональными игроками в угоду собственным интересам. Сегодня ведущим здесь является субъективное общественное мнение, сформированное в основном риэлторами и консультантами в оправдание разработанным стратегиям PR и маркетинга для продвижения конкретных объектов и обоснования высоких цен на них. Характерным подтверждением моих слов является еще недавнее единогласие риэлторов по поводу престиженки, что только здесь и только здесь может строится элитка, но как только появился дефицит площадок конкретно в этом месте мгновенно появились другие, удаленные в том числе и от центра элитные, по их мнению, районы. Общим в этом ряду фактом является совпадение у таких риэлторов нового мнения с наличием объектов находящихся у них на реализации. Но я искренне верю, что общество, постепенно, благодаря неангажированным СМИ само разберется и сформирует устойчивые признаки элитарного жилья, голосуя рублем за тот или иной подход в реализции элитных проектов. В любом товаре премиум сегмента или элиты существуют некие незыблемые для всех уникальные стержни, без наличия которых некорректно даже ставить вопрос об отнесении данного товара к элитному. Например, в часовом деле принадлежностью к элите в первую очередь относится техническая сложность часов, умноженная на искусственно ограниченное производство. В недвижимости основным, но не единственным я предлагаю оставить историческое местоположение. Кроме того, для сохранения сегмента необходимо, в том числе искусственно, ограничивать предложение. Здесь спрос должен всегда быть выше предложения. Корректно сегодня, я думаю, обсудить возможность существования элитных квартир с уникальными характеристиками в не элитном, но престижном доме.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу компании Квартал:
Действительно, общепринятых критериев, по которым можно разделить жилье на классы не существует, поэтому на рынке жилой недвижимости используются разнообразные классификации (и буквенные обозначения, и использование таких понятии как элитный, de-luxe, luxe, business и premium классы и т.д.). В последнее время, путаница, связанная именно с неоднозначностью существующих терминов и отсутствием общепризнанных критериев приводит к непониманию в кругах специалистов рынка жилой недвижимости (этот процесс можно наблюдать в специализированных изданиях, на страницах которых представлено достаточно большое количество наименований классов жилых зданий). Среди специалистов вопрос Что важнее место или качество здания? звучит постоянно. К общему ответу прийти достаточно сложно. Но, тем не менее, планируя возведение элитного дома необычной архитектурной формы и с дорогой отделкой, компания-застройщик никогда не выберет под место для строительства неблагополучный район города. И, наоборот, на дорогой земле престижных экологически чистых районов нет смысла возводить панельное жилье. И в том, и в другом случае это будет экономически невыгодно. Качество и класс здания должны быть соотносимы со стоимостью (престижем) земли, на которой возводятся, поэтому приоритет степени престижности района строительства очевиден.

Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:
Без единой классификации совершенно невозможно сформировать адекватное представление рынка. Потому как один важный эксперт к элитным домам относит 20 объектов, а другой 12 В силу этой цифры, статистика, и выводы у них получаются самые разные. Поэтому всегда сложно адекватно оценить данные параметры и объем рынка элитной недвижимости, и темы прироста квадратных метров и пр. Специалистам необходимо договориться об одной и той же методике классификации, чтобы дать адекватные аналитические оценки относительно рынка недвижимости. Для самих же участников рынка (строителей, девелоперов, риелторов) категория жилья в общей классификации (как, например, элитное жилье) чаще всего не более чем элемент маркетинговой политики. Некий ярлык, который застройщики и риелторы вешают на объект, преимущественно руководствуясь не задачей адекватного позиционирования объекта, а вполне понятным желанием повысить его статус, имидж, а иногда и подтянуть цену квадратного метра.

Олег Репченко, руководитель аналитического отдела аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости:
Создание унифицированной классификации ничто иное, как утопия и необходимости в ней нет. Невозможно создать единую формулу для всего многообразия московского рынка элитной недвижимости. Все существующие сегодня классификации используются в рекламных целях. Компании-риэлторы и инвесторы-застройщики разрабатывают классификации исключительно под свои же проекты и не заинтересованы в единой, унифицированной классификации.

Иван Пресняков, PR-директор Vesco Realty:
Если брать сегмент элитного жилья, то создание для него единой общепризнанной классификации невозможно. Элитный объект недвижимости это необычная идея, концепция, которую не возможно загнать в рамки. Сейчас рынок элитной недвижимости находится в периоде становления, переработке форматов, думаю, через год-полтора будет видно, к чему это приведет. Если раньше к элитному относились только клубные дома с ограниченным числом квартир, то сейчас в эту категорию попадают объекты с разным количеством квартир, этажей, различающиеся по комфортности..

Строительство у воды сопряжено со строительством в водоохранной зоне. Таковой принято считать участки земли, находящиеся в непосредственной близости к водоемам и на которых существенно ограничены многие виды работ.

- Уважаемый Олег Львович, с Вашей помощью мы хотели бы осветить в журнале тему строительства у воды, помочь читателям лучше разобраться в действующих правилах пользования водоемами и прилегающими к ним землями.

Что принципиально нового появилось в Водном кодексе?

Последнее делается для того, чтобы защитить водоемы от загрязнения и истощения, предотвратить на их берегах неконтролируемые геологические процессы (такие как оползни) и, в конечном счете, сохранить водоемы в максимально неизменном виде для будущих поколений. Любые действия в водоохранной зоне достаточно жестко регламентировались в старом Водном кодексе статьями 111-112 и Постановлением Правительства РФ 140 26 мая этого года Советом Федерации был утвержден новый Водный кодекс, который теперь является основным документом в области регулирования водных отношений.

Каков сегодня порядок действий при реализации строительных проектов на берегу водоема?

В новом Кодексе четко устанавливается ширина водоохранной зоны. Так, для рек и ручьев длиной до 10 км она составляет 50 м, от 10 до 50 км 100 м, от 50 км и более 200 м. Этого не было в предыдущей редакции Кодекса, из-за чего нередко возникали сложности в согласовании строительных мероприятий близ того или иного водоема. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища устанавливается в размере 50 м. Можно сказать, что закон облегчает работу компаниям, использующим водные ресурсы. По старым правилам, для пользования водоемами нужно было иметь лицензию и договор, теперь эта процедура существенно упорядочена. Есть виды водопользования, для которых необходимо подписывать только договор (например, забор воды, использование акватории для отдыха), а есть виды работ на воде, для которых достаточно получить решение о предоставлении водного объекта в пользование (например, размещение причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений, проведение дноуглубительных и других работ, связанных с изменением дна и берегов водоемов).

У всех на слуху громкий скандал со сносом домов в коттеджном поселке Екатерининские валы. Судя по информации в СМИ, главной причиной сноса является то, что поселок был возведен в водоохранной зоне. Так ли это, и какие требования должны соблюдать строители, чтобы дома не оказались под угрозой сноса?

Сначала нужно заключить договор на водопользование или получить решение о предоставлении водного объекта в пользование. Они выдаются в Росводресурсах. Далее, при наличии свидетельства о собственности на землю, Вы можете подать документы на государственную экологическую экспертизу. При ее проведении оцениваются особенности воздействия на окружающую среду нового объекта строительства. Подробно анализируются проект канализации, предлагаемые компанией способы сбора и вывоза отходов. Государственные эксперты проверяют расчеты, оценивают план застройки и дают соответствующее заключение.

По поселкам, которые построены в водоохранной зоне с нарушениями, подмосковные суды пока очень медленно выносят решения. Для сравнения: Волжская природоохранная прокуратура за год добилась вынесения судами порядка 300 решений о сносе домов, построенных незаконно в водоохранных зонах. В Европе за неправильную реконструкцию дома судом незамедлительно выносится решение и уже через три дня его сносят. (Так произошло, например, с домом нашего олигарха Аркадия Гайдмака, построенного на Лазурном берегу Франции.)

Что касается истории с Екатерининскими валами, то причина требования сноса домов была в том, что у поселка была оформлена аренда земли только до 2000 года, а дома, по решению подлежащие сносу, не имели абсолютно никаких документов.

В такой цивилизованной стране, как Германия, тоже есть водоохранные зоны, и они нормально с ними живут. Я считаю, что если у нас водоохранную зону отменят, то начнется полный произвол. Сейчас существуют хотя бы какие-то ограничения, и то допускается много нарушений.

Что Вы думаете по поводу высказанной некоторыми ведомствами идеи об отмене понятия водоохранная зона?

Как нет норм высотного строительства, так нет и норм строительства на берегу. В Водном кодексе разъясняется, что нельзя делать в водоохранных зонах, а вот о правилах строительства практически ничего нет. Над этой проблемой нужно серьезно поработать.

Есть ли у нас какие-то нормы строительства у воды?

Зачастую, конечно, народ безобразничает. Пытается дать инспектору взятку вместо того, чтобы провести все требуемые законом водоохранные мероприятия. Основные нарушения: отсутствие заключения экологической экспертизы, организация заправок, строительство стоянок в пределах водоохранной зоны, размещение горючесмазочных жидкостей в береговой защитной полосе, отсутствие ливневой канализации, негерметичность канализации, строительство без соответствующих разрешений (самострои).

Не могли бы Вы назвать основные нарушения, допускаемые строителями?

Нужно помнить о том, что в пределах водоохранных зон есть несколько специальных полос, в которых строительство запрещено. Так, выделяется полоса земли вдоль береговой линии водоема (так называемый бечевник), которую даже нельзя огораживать. Бечевник предназначен для общего пользования, каждый человек вправе находиться на нем, поэтому, даже если земля является частной, владелец должен оставить свободными для общественного доступа 25 метров до воды. За бечевником следует прибрежная защитная полоса (30-50 м), ее уже можно огораживать, но на ней по-прежнему ничего нельзя строить. Средний размер прибрежной полосы 30-50 м. Для озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение, ширина прибрежной полосы составляет, независимо от уклона берега, 200 м.

Хотелось бы напомнить строителям те несложные правила, которые следует соблюдать при работах в водоохранных зонах.

- Заправка судов очень актуальная тема для яхт-клубов. Существует ли у нас сегодня законодательная база по заправкам на воде?

За пределами прибрежной полосы, на территории водоохранной зоны строительство разрешено, но есть исключения для определенных видов строений. Так, запрещено устройство скотомогильников, мест захоронения отходов, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, использование сточных вод для удобрения почв, химическая борьба с вредителями. В новом Водном кодексе стали заметно мягче требования к нахождению автотранспорта в водоохранной зоне. Так, если раньше здесь запрещалось устройство стоянок, то теперь они допускаются при условии, что машины передвигаются и стоят на асфальтированных (бетонированных) дорогах и площадках. Также в новой редакции Кодекса организация заправок транспортных средств возможна только при оборудовании специальными сооружениями, обеспечивающими охрану вод от загрязнения, засорения и истощения.

- Что Вы думаете о плавающих заправках?

- Ее нет. Есть только сертификаты соответствия для заправок. Мы подняли этот вопрос, но пока депутаты на него еще не отреагировали. Наверное, еще не все стали яхтсменами.

- Каковы будут Ваши рекомендации по устройству заправок в яхт-клубах?

Это временные меры.

Сертифицированные заправки отличаются высокой герметичностью, у них емкости с топливом находятся на суше в специальных высокогерметичных резервуарах, а сама колонка располагается на воде. Подвод от емкости к колонке осуществляется по герметичным трубам. В таких заправках продумано все, начиная с формы пистолета и заканчивая втягивающим устройством для шланга (чтобы тот не болтался). Производство этих заправок существует уже не только в Европе, но и у нас, в России. Администрации подмосковных районов ждут проектов установки сертифицированных заправок, чтобы обеспечение малого флота Подмосковья топливом имело цивилизованный характер. Яхтсмены хорошо знают, что во всем мире заправка осуществляется только из специализированных заправочных узлов. У нас же пока яхты заправляются из канистр, или некоторые яхт-клубы устраивают незаконные заправки, используя обычные заправочные механизмы. Например, существующая заправка в Хлебниковском затоне работает с большими нарушениями. По сути, это обычная автомобильная заправка, поставленная на баржу, в результате чего топливо стекает в воду. Мы уже выдвинули этой заправке ряд требований; если они не будут выполнены, то придется ее закрыть.

Единственный приемлемый на сегодняшний день способ заправки яхт и катеров с судов и в специализированных сертифицированных водных заправочных пунктах.

Потому что считают, что проще дать взятку инспектору. Но хочу предупредить: больше такая практика не пройдет. Еще пару раз мы проведем проверки, и яхт-клубы будут вынуждены понять, наконец-то, что проще потратить чуть больше денег на покупку сертифицированных заправок, чем заниматься самодеятельностью. Наши рекомендации делать все по закону и устанавливать у себя сертифицированные заправки.

- Как Вы считаете, почему яхт-клубы не устанавливают у себя нормальные заправки?

На сегодняшний день в Подмосковье введен в эксплуатацию только один полноценный яхт-клуб в структуре коттеджного поселка Зеленый мыс (девелопер компания КомСтрин). Он находится на Пестовском водохранилище, в 28 км от Москвы. Стоит отметить, что до появления этой марины яхты и катера на Пестовском водохранилище можно было встретить не так часто, как, например, на обжитом Клязьминском. Причина этого в отсутствии хорошо организованных стоянок.


В последнее время строительство коттеждных поселков с предусмотренным в инфраструктуре яхт-клубом получает все большее распространение на берегах подмосковных водохранилищ. Яхты являются давним увлечением состоятельной части российского общества. Мало кому доступный в советские годы, этот вид спорта и отдыха с новой силой возрождается в последнее десятилетие. По данным торговых компаний, ежегодно число проданных яхт в России увеличивается на 20-30%, что делает нашу страну одним из самых перспективных рынков сбыта. Особенно много владельцев яхт проживает в Москве и Подмосковье. Для них на берегах водохранилищ уже работают несколько десятков яхт-клубов, и если сейчас возможности (вместимость) клубов еще способны удовлетворять потребности рынка, то через несколько лет их будет явно недостаточно.
Понимая тенденции яхтенного рынка, ведущие девелоперы запланировали создание в Подмосковье порядка 22 яхт-клубов в структуре коттеджных поселков. Приоритетным направлением застройки является Дмитровское, где сосредоточены наиболее популярные водохранилища для яхтинга: Клязьминское, Пестовское, Пяловское. Все они расположены недалеко от Москвы (8 20 км), имеют большую площадь акватории и, что самое главное, выход по каналу имени Москвы к Волге и далее к Азовскому, Черному, Каспийскому, Балтийскому или Белому морям.

Защищают марину плавучие волноломы. На причале оборудованы площадки для базирования легких судов для отдыха и спорта на воде: парусные швертботы, гребные лодки и пр. На берегу, рядом с причалом, находится здание порт-клуба, в котором размещаются капитанское кафе с библиотекой, капитан порта, главная диспетчерская, обслуживающий персонал, охрана, другие службы. Помимо парадного причала, имеется технический, предназначенный для спуска и подъема судов, выполнения несложных ремонтных работ, заправки, приема отходов, чистки, мойки и технического обслуживания.

Строительство марины в Зеленом мысу было завершено в 2004 году. Летом 2005 года он принял к себе на стоянку участников Банковской регаты, проходившей на Пестовском водохранилище. Причал Зеленого мыса рассчитан на 60 яхт и катеров длиной не более 18 м с осадкой до 2 метров. В настоящее время занято чуть больше 20 мест стоянки. Для устройства гавани использованы плавающие железобетонные понтоны с соответствующими аксессуарами: швартовные пальцы, сервис-колонки для подводки воды и электричества непосредственно на причалы, помпы для откачки отходов.

В поселке построены 230 коттеджей различной площади и дом на 90 квартир, спортивный комплекс с бассейном, детский сад, школа-пансион и детский яхт-клуб. Также уже построен и активно эксплуатируется административный комплекс, в котором находятся помещения администрации, гостиница, конференц-зал, столовая, медпункт, аптека.

Технология подъемно-транспортных работ рассчитана для судов длиной до 17 метров весом до 25 тонн. Подъем-спуск судов осуществляется с помощью трейлера по слипу, расположенному около технического причала. Рядом с техническим причалом находятся теплые эллинги. Постоянная положительная температура в эллинге предохраняет яхты от вредных воздействий низких температур.

По соседству с Гольф- и яхт-клубом Пестово возводят коттеджный поселок Пестово. Поселок строится около деревни Драчево, на расстоянии 22 км от Москвы. Девелопером проекта является компания Открытые инвестиции. Всего в поселке планируется построить 413 домов. Размеры участков варьируются от 20 до 38 соток, а площадь жилых домов - от 250 до 600 кв м. Инфраструктура поселка включает яхт-клуб, фитнес-центр, детский городок, мини-маркет, кафе, ресторан. Строительство домов планируется завершить к 2008 году, а яхт-клуб ввести в эксплуатацию в 2009 году. Согласно проекту, его марина рассчитана на 61 судно длиной до 25 метров. Для создания пристани предполагается использовать модульные понтоны с сервис-колонками, подводящими воду и электричество непосредственно к местам швартовки. При яхт-клубе откроются магазины со специализированным ассортиментом для яхтинга и технический сервис, осуществляющий мелкий ремонт. Кроме этого, в поселке предусмотрен собственный пляж с набережной протяженностью пляжной полосы 1,5 км.

По соседству с Зеленым мысом практически закончено строительство яхт-клуба в поселке Гольф- и яхт-клуб Пестово (около деревни Румянцево). Девелопер проекта компания Порцион. На территории 200 га будут построены 70 коттеджей (у каждого будет собственный участок площадью 1 га), фитнес-центр, теннисный корт, конно-спортивная база. Гольф-клуб в поселке планируется открыть уже 15 июля этого года. Сейчас идет строительство яхт-клуба, который по плану будет сдан в эксплуатацию в мае 2007 года. Причалы рассчитаны на 62 лодки, в будущем количество мест хотят довести до 10 В клубе не будет технической зоны, спуск и подъем лодок, их хранение и ремонт будет осуществляться в соседних клубах.

Пестовское водохранилище сегодня наиболее плодотворное на строительство коттеджных поселков с яхт-клубами. Так, помимо вышеупомянутых скоро его берега украсятся еще одним коттеджным поселком с яхт-клубом Лазурный берег (застройщик Инком-Недвижимость). Он будет построен рядом с деревней Аксаково, в 25 км от Москвы по Дмитровскому шоссе. Общая площадь поселка 40 га, она разбита на 80 земельных участков площадью от 0,3 до 0,75 га. На территории возводятся многофункциональный общественный центр, аптека, предприятия бытового обслуживания, фитнес-клуб, ресторан, теннисный корт и многое другое. Береговая линия поселка составляет 1,5 км. На ней будут устроены пляжи и причал для яхт. Как сообщила пресс-служба компании Инком-Недвижимость, проект яхт-клуба в данный момент находится на стадии разработки и, по предварительным данным, он будет введен в эксплуатацию к концу 2007 года.

Несколько мест оборудованы для стоянки супер-яхт. Кроме того, в марине построена платформа для аквабайков.

Еще один яхт-клуб в структуре коттеджного поселка появится на берегу Икшинского водохранилища. Проект носит название M.o.n.a.k.o.v.o (застройщик Миель). Он расположен в лесном массиве на берегу Икшинского водохранилища, в 27 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Площадь поселка составляет 13,5 га. Генеральным планом предусмотрено строительство 51 коттеджа площадью от 480 до 970 кв.м. Размер придомовых участков составит от 20 до 55 соток. Длина береговой линии поселка 700 м. Яхт-клуб будет включать в себя стоянку на 100 судов, слип. Планируется произвести дноуглубление до 3000 кв м акватории водохранилища, которое обеспечит подход крупногабаритных судов от основного судового хода к пирсам, а также берегоукрепление габионного типа. Будет построен плавающий дебаркадер, в котором расположатся диспетчерская служба, регулирующая порядок захода и выхода судов из марины, техническая служба, осуществляющая мелкий ремонт, гостиница на 8 номеров, морской клуб, ресторан. Строительство теплого эллинга для хранения водной техники не предусмотрено. Яхт-клуб предполагается ввести в эксплуатацию в 2008 году.

Комплекс яхт-клуба включит в себя эллинги для хранения яхт, ремонтную зону, пункт проката катеров и малых судов для спорта и отдыха на воде.

Один яхт-клуб в структуре коттеджного поселка расположится на берегу канала им. Москвы. Речь идет о проекте Аврора. Поселок общей площадью 78,5 га находится в 18 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В настоящее время идет строительство домов. Строительство яхт-клуба начнется в самое ближайшее время и будет закончено в 2007 году. Он будет рассчитан на 140 судов, планируется создание теплых эллингов, боксов для катеров и вертолетной площадки.

На этом перечень коттеджных поселков с яхт-клубами не кончается. В 7 км от МКАД по Дмитровскому шоссе на Клязьминском водохранилище в структуре уже строящегося элитного поселка Паллада Сити (инвестор Красбанк) будет построен яхт-клуб Паллада Марин. В данный момент проект яхт-клуба находится на стадии разработки. Согласно концепции, в будущем клубе планируется строительство причальных сооружений для яхт, катеров и гидроциклов, технического причала для спуска и подъема судов, эллинга для зимнего хранения плавательных средств, пирсов, снабженных всеми необходимыми инженерными коммуникациями. Также будет организована диспетчерская служба, отвечающая за безопасность движения в акватории яхт-клуба. Яхт-клуб предполагается ввести в эксплуатацию к концу 2009 началу 2010 года.

Понятно, что двигает инвесторами при принятии решения о создании такого дорогого и хлопотного элемента инфраструктуры как яхт-клуб. Его наличие удорожает дома практически в два раза. Коттеджи в поселке Зеленый мыс выставлялись по цене от 500 тысяч до 1100 тысяч долларов и были практически все проданы чуть меньше чем за 2 года. Этот факт говорит о том, что интерес на рынке к подобным проектам есть и его прекрасно чувствуют инвесторы и девелоперы. Теперь они стремятся создавать не просто поселки на берегу, но образ и стиль жизни в них, который хорошо продается.

Строительство яхт-клуба является весьма дорогим удовольствием. По данным пресс-службы КомСтрин, в создание марины в поселке Зеленый мыс компания вложила 1 млн долларов. При этом немало хлопот возникает с получением всей необходимой согласовательной и технической документации, на которое требуется 1-1,5 года. Особенно это касается строительства на Пестовском водохранилище, которое находится во втором поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения Москвы Учинского водохранилища. Как нам рассказал специалист одной из компаний, лично занимавшийся оформлением документации, власти проявляют большую щепетильность и осторожность при согласовании проектов строительства на Пестовском водохранилище, выдвигая большое количество требований, которые необходимо соблюсти. Согласования осложняются еще тем, что официально хождение моторных лодок, по акваториям Подмосковья запрещено. Об этом есть соответствующее постановление главы администрации Московской области А. Тяжлова от 1996 года. О постановлении уже мало кто помнит, но, тем не менее, его еще никто не отменял, и пока власти формально закрывают глаза на моторные суда, оформляя яхт-клуб на бумаге только для парусников.



Главная --> Публикации