Главная --> Публикации --> Рао еэс не получит деньги строителей Лучших риэлторов наградят "хрустальной короной" Добро пожаловать на родину ференца листа Средиземноморское «realty» - шоу Покупаем жилье на юго-западе

По словам замруководителя управления аренды квартир корпорации Инком-Недвижимость Оксаны Поляковой, первые желающие выставить цены в национальной валюте появились около двух лет назад. Правда, в то время их количество не превышало 2% от общего числа арендодателей. Сегодня эта доля увеличилось до 15-20%, - утверждает Полякова. PR-директор компании Vesco Realty Иван Лясников считает, что доля рублевой аренды не превышает 10-15%. По его мнению, гораздо более явно проявляется количество желающих сдать жилплощадь в евро: сегодня их количество доходит до 30-35%. Однако доля нанимателей, согласных оплачивать квартиры в этой валюте, не превышает 15% от общего их числа, - делится Лясников. - Около 60% все же предпочитают снимать квартиры в привычной валюте для этого рынка - долларах, а количество желающих платить за квартиру в рублях составляет около четверти от общего числа квартиросъемщиков.

Девальвация доллара, ставшего за последнее десятилетие практически основной валютой в нашей стране, вносит свои коррективы в том числе и в ситуацию на рынке недвижимости. Продавать квартиры в рублях довольно сложно из-за запредельного количества цифр (Газета писала об этом 26 июля 2006 года), зато, сдавая квартиры в аренду, все больше арендодателей уже предпочитают выставлять цены в рублях.

Бизнесом это назвать трудно: ведь даже если положить средства в банк под проценты, то это обеспечит 8-9% в год. К осени можно ждать небольшого сезонного повышения, но в целом в ближайшее время ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной, - прогнозирует Мария Жукова.
Что предпочтет покупатель, располагающий $500 тыс., кипу векселей с сомнительными правами на строящуюся трехкомнатную квартиру за пределами третьего транспортного кольца столицы или дом от 150 кв. м и 10 соток в собственность в 10-30 км от МКАД? Разумный покупатель выберет частный дом. Особенно если принять во внимание то, что качество строительства и проектирования загородного жилья, как правило, намного выше московского.

Арендодателей можно понять: сегодня сдавать квартиру уже невыгодно. Стоимость найма квартир за последний год повысилась только в эконом-классе, и то незначительно. Например, по данным компании МИЭЛЬ-Недвижимость, с июля прошлого года средняя цена на двухкомнатную квартиру эконом-класса повысилась всего на 71 доллар: с 595 до 666 долларов в месяц. Самыми популярными у арендаторов остаются однокомнатные квартиры, спрос на них составляет 63% от общего числа потенциальных нанимателей, - замечает замдиректора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. - В этом сегменте спрос превышает предложение в два раза, а с июля прошлого года стоимость их аренды выросла с 460 до 568 долларов в месяц. Аренда жилья бизнес-класса даже подешевела. По данным МИЭЛЬ-Недвижимости, стоимость найма однокомнатных квартир в этом сегменте с января по июль текущего года снизилась на 80 долларов (с 1132 до 1054 долларов в месяц), двухкомнатных - на 120 долларов (с 1772 до 1653 долларов в месяц), а трехкомнатных - на 220 долларов (с 2874 до 2653 долларов в месяц). При этом стоимость жилья с начала года выросла примерно на 50%. В результате окупаемость инвестиционных квартир за счет сдачи в аренду может доходить до нескольких десятков лет. Например, по расчетам Марии Жуковой, однокомнатная квартира, расположенная у метро Юго-Западная, стоимостью 160 тысяч долларов при аренде по цене 500 долларов в месяц окупится в течение 27 лет; двушка у метро Планерная стоимостью 369 тысяч долларов при месячном найме за 700 долларов - в течение 45 лет.

Складывается впечатление, что столичные власти и девелоперы всерьез опасаются своих загородных конкурентов. Мне кажется, не случайно прекрасная идея создания вокруг Москвы комфортного пригорода столкнулась с системными проблемами. Удивительно, что даже людям небедным и влиятельным (а они стоят за каждым подмосковным мегапроектом) приходится тратить годы на переговоры с чиновниками. На сегодняшний день подавляющее большинство поселков находится в стадии согласований. А начало строительства в очередной раз откладывается.

Москва насчитывает около 15 тыс. обманутых дольщиков, а среди покупателей недвижимости в поселках нет ни одного (или, во всяком случае, никто на митинги к администрации Одинцовского района не выходит). Банки активно развивают загородную ипотеку. В то время как 90% одобренных ипотечных кредитов для покупки городской недвижимости остаются невостребованными из-за скачков цен.

Самая главная невозможность быстрого переоформления земли. Проекты планируется реализовать на землях сельхозназначения. Перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко, соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для творчества и растягивается на годы.

Проблемы всех мегапроектов похожи, как близнецы-братья.

Отмечу, что при покупке подобного участка покупатели не знают, когда закончится строительство у соседей, да и внешний вид поселков напоминает шанхай, где каждый строит, исходя из собственных представлений о прекрасном.

В результате группа компаний ПИК продает участки в будущем поселке Парк-вилл (Рублево-Успенское шоссе), хотя земля там пока еще находится в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Но поскольку земля продается без подряда, действия ПИКа вполне укладываются в рамки закона. Аналогичная ситуация с проектом Комстроя Антоновка (150 га, Калужское шоссе). Если верить продавцам этого мегапроекта, 70% участков уже проданы. Покупателей, утверждают риэлтеры, не смущает статус земли для дачного строительства.

По наблюдениям участников рынка, продажи элитной недвижимости на начальных этапах оборачиваются потерянными на рекламе деньгами. В действительности же потенциальные покупатели домов, приехав на стройку, даже не выходят из машины боятся испортить обувь.

Не удается быстро осуществить перевод земель и таким влиятельным бизнесменам, как Сулейман Каримов (проект компании Нафта-Москва Рублево-Архангельское, 430 га, Новорижское шоссе) и Арас Агаларов (Agalarov Estate, 300 га, Новорижское шоссе). Говорят, что продажи в поселке Agalarov Estate запланированы на завершающие этапы строительства. Предположительная цена сотки $100 тыс.



Пока же частые гости новых поселений отнюдь не покупатели, а чиновники Росприроднадзора, поскольку водоемы в том или ином виде есть во всех мегапроектах. Стоит ли после этого удивляться, что девелоперы Рублево-Архангельского, чьи земли граничат с Москвой-рекой, панически боятся упоминаний о будущих яхт-клубе, причале и эллингах.

Новый сквайр

В Подмосковье все больше земли сельскохозяйственного назначения используется для строительства загородного жилья. В этом нет ничего противозаконного. Новое земельное законодательство, сложившееся после вступления в силу нового Земельного кодекса и федерального закона О переводе земель из одной категории в другую, позволяет на вполне законных основаниях строить жилье под видом ферм и дач.

Такая дешевизна объясняется просто: Максим купил землю сельскохозяйственного назначения. Если бы он брал землю под ИЖС или дачное строительство, цена действительно была бы на порядок больше. Сейчас он регистрирует фермерское хозяйство (правового статуса помещика российское законодательство не предусматривает) и должен будет раз в квартал сдавать отчетность в налоговую инспекцию. С бухгалтером он уже договорился подготовка нулевых отчетов обойдется ему в $50 за квартал.

Максим Одинцов, руководитель отдела крупного московского банка, с удовольствием показывает свое, как он называет, будущее поместье большую, в 2,5 га, поляну, окруженную с трех сторон лесом. Северные границы участка выходят на хорошую асфальтированную дорогу. Место очень живописное. Знаешь, во сколько мне обошелся этот участок? хвастается он. Примерно в $25 тыс.! Будущее поместье Максима находится почти в 100 км от МКАД по федеральной трассе М2 (новое Симферопольское шоссе). Далеко, конечно, говорит новоиспеченный помещик, но дорога хорошая, я обычно ниже 100 км не езжу. Час мне приходится выбираться из Москвы, а потом еще час по хорошей дороге. В соседней деревне земля стоит примерно $1 тыс. за сотку, так что моя земля в десять раз дешевле!

Как рассказали Ъ-Дому в компании TBNProject, продавшей Максиму участок, среди ее клиентов много желающих приобрести землю сельхозназначения в пределах 100-120 км от Москвы. Большинство из них не утруждают себя переводом земель под другие виды разрешенного использования, приобретая ее как малоликвидные, но надежные активы. Но есть и исключения.

Согласно ст. 11 федерального закона от 11.06.03 #74-ФЗ О крестьянском (фермерском) хозяйстве, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Не меняя статус таких земель, обычно требуется включить в свидетельство о праве собственности на землю новый разрешенный вид использования ведение фермерского хозяйства. Сделать это относительно несложно, но Максиму даже этого не потребовалось право на ведение фермерского хозяйства на этом участке уже было оформлено. А статус фермера позволяет строить ему и фермерский дом, и вспомогательные помещения: гаражи, конюшни, оранжереи.

Действительно, язык не повернется назвать фермером покупателя дома площадью 470 кв. м за $2 млн на участке в 4 га, который продает инвестиционный холдинг Rodex Group на берегу Можайского водохранилища.

Для больших участков сельхозназначения риэлтеры придумали модные термины поместье, ранчо или имение.

Планируется и особая фермерская инфраструктура строительство фермерской школы, детского сада, фитнес-центра. Видимо, на основной работе у фермеров не слишком будут напрягаться мускулы. По словам Валерия Мищенко, директора по развитию холдинга Rodex Group, крупные земельные участки сельхозназначения от 2 га, предлагаемые его компанией, охотно приобретаются физическими лицами. Если официально регистрировать крестьянско-фермерское хозяйство, можно без особых трудностей получить разрешение на строительство фермерского дома и даже там зарегистрироваться по месту жительства. Однако, по словам господина Мищенко, ему неизвестно, чтобы кто-то из клиентов компании воспользовался этим правом у большинства есть жилье в Москве.

Большая земельная компания (БЗК) реализует проект Долина имений в 85 км от МКАД по Калужскому шоссе. Обширные сельхозугодья в Истринском и Солнечногорском районах предлагает на продажу ООО Земельные ресурсы. Цены, учитывая близость к Москве, повыше до $10 тыс. за сотку. По словам руководителя БЗК Виктора Клыша, его компания продает землю не в коттеджном поселке, а в ассоциации фермерских хозяйств.

Небольшой ликбез. В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ вся земля в России делится на категории. Это земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Категории и виды

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться гражданами, в том числе фермерами, под садоводство, личное подсобное хозяйство и т. п. При этом в п. 2 ст. 7 кодекса сказано, что вид разрешенного использования земельного участка выбирается правообладателем самостоятельно. Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий. Под угодьями, согласно ст. 77 и 79 ЗК, понимаются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т. п.). Особо ценные угодья определяются нормативными актами субъектов федерации. В Московской области в соответствии с законом от 12.06.04 #75/2004-037 Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%; сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков; искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.

В свою очередь, земля определенной категории делится в зависимости от видов разрешенного использования. На земле поселений, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, нельзя строить многоэтажные жилые дома. На сельхозземлях, предназначенных для растениеводства, без изменения разрешенного вида использования не могут быть построены животноводческие фермы.

Строить без разрешения чревато. Самовольная постройка также чревата: согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Такую стройку обязательно вычислят инспекторы территориальных управлений Роснедвижимости. Кроме них найти нарушения могут инспекторы территориального управления Роспотребнадзора (бывшая Санэпидслужба), инспекторы отдела по экологическому надзору Росприроднадзора, а также сотрудники отдела по охране окружающей среды районных органов местного самоуправления.

Областной закон запрещает использование таких земель для несельскохозяйственных нужд, а также для целей дачного строительства. Если приобретаемая вами земля относится к особо ценным сельхозугодьям, единственное, что здесь можно сделать, получить разрешение на использование ее под фермерское хозяйства, которое тоже считается разновидностью сельскохозяйственного производства. Только после этого можно строить фермерский дом, получив в органах местного самоуправления (районной администрации) разрешение на строительство.

А можно ли не регистрировать фермерское хозяйства, а просто построить дачу на сельскохозяйственной земле? Оказывается, даже крупные девелоперы так и делают. Последние два года большинство из них не переводят землю под ИЖС, поскольку это связано с предварительным включением сельхозземель в состав поселений.

Дача для жилья

По словам Валерия Мищенко, большинство крупных девелоперов, специализирующихся на загородной недвижимости, для коттеджного строительства продают в основном землю под ИЖС и дачи. Существенной разницы в правовом статусе земли для покупателя нет, а вот девелоперу перевод земли под дачи обходится дешевле примерно в два раза. При желании на даче можно жить и даже зарегистрироваться по месту жительства. Согласно федеральному закону О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, на участке с разрешенным видом использования дачное строительство можно строить жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Правда, по словам господина господина Мищенко, клиенты, которые купили дома в коттеджных поселках, если и регистрируются там, то крайне редко.

По словам заместителя директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимира Яхонтова, на перевод земли под ИЖС уходит от 8 до 14 месяцев. Гораздо проще и быстрее не менять категорию земель, а лишь изменить разрешенный вид использования в рамках той же категории. Для коттеджных поселков оптимальное решение земли сельхозназначения с разрешенным видом использования 'дачное строительство'. В нашем поселке продается земля именно под дачи.

Безусловно, можно, но только после того, как будет оформлено право на земельный участок. До дачной амнистии узаконить заехавший на прирезанный участок домик было нельзя, но сейчас эта проблема снимается. Это при том, что прирезанный участок может быть даже больше того, который был выделен главное, чтобы он не превысил нормы предоставления, действующие в регионе.


О том, как земельные вопросы решаются в судах и каким образом это сказывается на гражданах, заместитель председателя Мособлсуда АНАТОЛИЙ ЕФИМОВ рассказал корреспонденту Ъ-Дома ОЛЬГЕ ПЛЕШАНОВОЙ.
Можно ли считать законными постройки на самовольно прирезанных участках, легализуемых в условиях дачной амнистии?

Дел о сносе не очень много. В суд обращается главным образом прокуратура в случаях самовольной застройки на участках, которые не отводились в установленном порядке либо отведены с нарушением правил, например в водоохранной зоне или в заповеднике. Мособлсуд признал недействительными несколько постановлений администрации Красногорского района о выделении земельных участков. Мы вынесли решение о сносе коттеджей, поскольку участки не могли отводиться под строительство и постройки на них незаконны. Большинство дел Верховный суд уже рассмотрел. Он оставил наши решения в силе, несмотря на утверждения администрации о том, что она не знала о существующих запретах на выделение участков.

Часто ли в подмосковных судах рассматриваются дела о сносе самовольных построек?

Здесь неизбежно возникает проблема компетенции органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками. Закон о разграничении права собственности между федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями 2001 года не работал и работать не мог. В нем предполагалось согласовать все границы земельных участков, принять по ним постановления и зарегистрировать, на что потребовалось бы больше ста лет. При этом закон позволял органам местного самоуправления распоряжаться неразграниченными землями, и местные власти начали продавать гражданам и коммерческим фирмам участки, закрепленные за федеральными санаториями, воинскими частями.

Как власть могла не знать законодательство?

Проблема в том, что в советское время, когда участки этим санаториям выделялись, госрегистрации в ее современном виде не было. Право собственности РФ на конкретный участок оказалось не зарегистрировано, и местные власти решили, что земля не разграничена и ее можно продавать. Они, однако, не учли, что межевание участков проводилось и права землепользователей оформлялись, пусть другими документами.

Получается, что закон все же позволял главе района изымать землю у президентских санаториев Сосны и Барвиха?

Признать продажу участков гражданам недействительной сейчас, как правило, нельзя, поскольку сроки исковой давности истекли. Но прокуроры и заинтересованные министерства вправе предъявить к этим гражданам иски о признании земельных участков федеральной собственностью и сносе строений сроки исковой давности в этом случае не действуют. Здесь возникает главный вопрос, не решенный пока на практике: может ли гражданин потребовать возмещения вреда за незаконное разрешение на строительство из муниципального бюджета?

Что грозит владельцам коттеджей, которые купили участок, оформили все документы на строительство, а потом вдруг узнали о проблемах с землей?

Таких дел тоже немного, поскольку мало заинтересованных лиц. Подать иск может прокурор, общественные организации и граждане. В Одинцовском суде сейчас оспаривается решение губернатора области о переводе сельхозземель в земли поселений в районе Подушкинского шоссе, где дачи чиновников и известных артистов. Второе дело рассматривается в Наро-Фоминским суде: там земли сельхозназначения купила коммерческая фирма с целью перевести их в другую категорию и отдать под застройку, но экологи пытаются этого не допустить.

Встречаются ли дела, связанные с нарушениями при переводе земель из одной категории в другую?

Такое возможно. Например, участок продается гражданину напрямую, без необходимых по закону торгов. Органы госрегистрации, однако, видят нарушение и отказываются регистрировать договор. Обжаловать в суде отказ в госрегистрации, скорее всего, бессмысленно: суд наверняка признает его законным. Тогда покупатель предъявляет администрации иск о признании права собственности на земельный участок и администрация этот иск признает. А суд порой не видит подоплеку дела и выносит решение о признании права собственности на земельный участок, которое является безусловным основанием для госрегистрации. Таким образом, суд используют как способ узаконить незаконные действия.

Бывает ли, что покупатель земли и местная администрация вместе пытаются легализовать через суд незаконное перепрофилирование земли или самовольную постройку, используя суд как прачечную?



Главная --> Публикации