Главная --> Публикации --> Запущена программа строительства деревянного жилья в россии Тем, кто обладает несколькими квартирами, придется раскошелиться Метро выходит за кольцевую дорогу Владимир ресин: москва - она живая... Почему заказы на коттеджи не стали массовыми

Генпрокуратура и Федеральная антимонопольная служба намерены в течение двух-трех месяцев изучить ситуацию на столичном рынке недвижимости с целью выяснить, существует ли в действительности ценовой сговор строительных компаний, о котором в последнее время часто говорят власти. На рынке недвижимости в Москве может иметь место случай локального монополизма, делает предварительный вывод ФАС.

ФАС считает, что цена жилья в Москве существенно завышена и должна составлять 1,3 тыс. долларов. Основными причинами высоких цен на недвижимость в Москве, по мнению Федеральной антимонопольной службы, стали недостаток предложения на рынке и незаконное распределение земельных участков в пользу своих компаний. Застройщики считают расчеты ФАС несерьезными.

Начальник управления ФАС по контролю и надзору в недвижимости, локальных монополиях и ЖКХ Михаил Евраев заявил, что доказать наличие сговора очень сложно. Мы будем изучать, был ли сговор. Дело в том, что сговор доказать крайне сложно, потому что нет такого, что строительные компании собираются вместе и подписывают меморандум о том, что они повышают цены, и передают его в Федеральную антимонопольную службу. Такого не бывает никогда. Поэтому сговор всегда доказывается исключительно по косвенным признакам, например, сразу несколько строительных компаний, которые оказывают существенное влияние на рынок, поднимают цены на определенную величину, в определенное время, - сказал чиновник в эфире Эха Москвы.

Правоохранительные органы отмечают три причины ажиотажа на рынке недвижимости: слишком высокие премиальные и другие выплаты сотрудникам организаций, связанных с ДСК, увеличение стоимости строительных материалов и возможный ценовой сговор между строительными компаниями. Последним особенно обеспокоены в ФАС и Генпрокуратуре.

Генеральный директор компании Инквартстрой Игорь Григорян не согласен с выводами ФАС. Это несерьезный подход, уверен топ-менеджер. Контракты на строительство в Москве включают стоимость земли. Обычно застройщики отчисляют в городской бюджет до 50% от рыночной стоимости строящихся площадей. Это московская практика. Все согласования по проекту обходятся значительно дороже, чем в регионах. Дороже и рабочая сила. Даже согласования с ГИБДД на въезд грузовых машин требуют дополнительных затрат.

Но по мнению господина Евраева, цена квадратного метра жилья в Москве завышена примерно на 2 тыс. долларов. Смотрели стоимость недвижимости в Москве и Дмитрове, расстояние 55 километров. В Москве метр стоит 3,5 тыс. долларов, в Дмитрове 800 долларов. При этом строительные компании в Дмитрове тоже продают жилье с прибылью. Возник вопрос: может быть, в Москве высокая стоимость земли? С учетом этого удорожание на 350-400 долларов. То есть квадратный метр в Москве должен стоить примерно 1,3 тыс. долларов, - сообщил он.

Государственная строительная компания должна решить эту проблему. Игорь Григорян поддерживает инициативу государства. Рынку нужна альтернатива, считает господин Григорян. Госкомпания сможет заниматься социально значимыми проектами. В этом случае можно ожидать снижения уровня бюрократизации рынка.

Из-за неуклонного роста цен на квартиры под угрозой срыва оказался национальный проект Доступное и комфортное жилье. Государство намерено совмещать административные меры борьбы с ажиотажем на рынке жилья с экономическими. Как сообщала газета ВЗГЛЯД, накануне спикер Совета Федерации Сергей Миронов предложил создать в России государственную строительную компанию. Он считает, что за счет работы государства на строительном рынке можно преодолеть дисбаланс между предложением и спросом. По его мнению, строительные компании мало заботятся о снабжении рынка и потребителей доступным жильем, из-за чего возникает диспропорция между спросом и предложением на рынке.

Ко второму чтению текст документа сильно изменился, причем в лучшую сторону, - сказал Известиям один из разработчиков законопроекта Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по законодательству. - Нам удалось четко прописать все процедуры оформления дачной собственности: какие документы необходимы, в каком порядке их нужно оформлять и сколько это будет стоить. Для оформления собственности будут действительны любые документы, выданные при любой власти, подтверждающие право гражданина на его участок или гараж.

Однако эксперты пока с сомнением смотрят на такую инициативность, проявляемую государством последнее время на рынке жилья. В частности, независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов считает, что хотя только государство может решить проблему доступного жилья в стране, однако не все меры хороши. Если государство просто придет с деньгами на рынок недвижимости, то цены останутся такими же, считает эксперт.
Завтра Госдума во втором чтении рассмотрит законопроект об упрощенной регистрации всей потребительской недвижимости россиян: гаражей, приусадебных участков и всего того, что на них расположено, - дачных домиков, сараев и бань. Депутаты прислушались к критикам и разработали декларативную схему оформления дачной недвижимости. Кроме этого, авторы закона постарались максимально снизить стоимость всей процедуры, ограничив аппетиты регистрирующих органов и контор по межеванию. Кстати, хорошая новость для тех, кто давится в очередях, спеша оформить бумаги на приватизацию квартиры, - тем же законом Дума планирует продлить бесплатную приватизацию до 2010 года.

А вот без межевания участков при оформлении их в собственность обойтись никак не удалось. Единственное, что депутаты смогли, - это ограничить стоимость этой процедуры. Максимальные расценки коммерческим организациям, занимающимся межеванием, будут устанавливать субъекты федерации, и очевидно, что они будут в несколько раз ниже тех, что существуют сегодня на рынке, - говорит Павел Крашенинников. - Кроме того, отдельным законом мы снизим расценки на госрегистрацию собственности с 500 до 100 рублей.

Но главная новация дачной амнистии - декларативная форма оформления собственности на земельные участки, дачи, бани и гаражи (исключая жилую недвижимость), находящиеся в распоряжении граждан. После вступления закона в силу для их оформления не потребуется получать техпаспорт. Владельцу участка достаточно будет написать декларацию, в которой будет указан кадастровый номер участка, описаны тип, площадь и число строений. Такая процедура вводится впервые в российской законодательной практике. Таким образом, из длинной цепочки госорганов при регистрации недвижимости выпадают бюро технической инвентаризации (БТИ).

Предполагается, что дачная амнистия будет бессрочной. В то же время крайний срок подачи документов на бесплатную приватизацию квартир хоть и отодвигается, но не навсегда. По Жилищному кодексу бесплатная раздача государственного жилья в собственность заканчивается в 2007 году. Но в одном пакете с дачной амнистией Дума решила продлить этот срок до 2010 года.

Осталось без изменений намерение властей упростить оформление лишних соток и самовольных построек. Более того, депутаты попросту решили отказаться от практики выдачи строительных разрешений на возведение всяких построек на участке, будь то дачные 6 соток или солидный участок под жилищное строительство. Правда, регистрировать такую постройку все равно придется, но получать разрешение через суд уже не понадобится.

При регистрации дачных участков, всех располагающихся на них строений, а также сараев и гаражей не потребуется оформления техпаспорта БТИ на участок и строения. Техпаспорт заменит декларация владельца с указанием типа, площади и числа строений.

Как изменится оформление дачной собственности

Стоимость государственной регистрации собственности на дачную недвижимость снизится с нынешних 500 до 100 рублей.

Расценки на услуги межевания земельных участков снизятся в разы от нынешнего уровня. Они будут фиксированными, устанавливать их будет субъект федерации.

Однако порой некоторые вещи дорожают как-то неприлично быстро, причем, казалось бы, для этого не было никаких естественных причин. Причем можно заметить странную закономерность: подорожание случается после очередной законодательной меры, направленной на благие цели. Пример московское жилье. По данным нашего аналитического центра, за последний год цены на квартиры в Москве выросли в среднем ни много ни мало на 86%, а отдельные классы жилья подорожали более чем в два раза. Почему? Эта история берет свое начало от введения федерального закона о долевом участии в строительстве, вступившего в силу чуть более года назад. Закон писался, разумеется, из благих побуждений: нужно было защитить добросовестных покупателей квартир в новостройках от произвола застройщиков.

Со временем все дорожает. Один рубль или доллар сегодня это уже меньше, чем рубль или доллар вчера, так за это время их можно было вложить в дело и получить прибыль.

Достаточно просто задрать цены на свои уже строящиеся или почти готовые объекты и продавать их очень медленно, но с большой рентабельностью. Ведь осваивать новые площадки в соответствии с новыми требованиями долго и накладно, а значит, в ближайшее время дефицит жилья и высокие темпы роста цен обеспечены. В результате весной этого года рост цен на московские квартиры побил все прежние рекорды. В среднем темпы роста цен на жилье превышали 10% в месяц, отдельные дома-новостройки дорожали за месяц более чем на 20% просто такими темпами застройщики поднимали цены на свои объекты. Сейчас темпы роста цен постепенно идут на спад, но все еще остаются высокими порядка 5% в месяц. Средний уровень цен на квартиры уверенно приближается к очередной юбилейной планке $4 тыс. за квадратный метр. Эти цены легче прочувствовать в абсолютном выражении.

Например, потребовать от них финансовой прозрачности, соблюдения заявленных сроков строительства, исключить возможность двойных продаж, запретить строить и продавать квартиры в домах, не имеющих разрешительной документации. Казалось бы, все верно. Однако практика показывает, что столь идеалистичный закон вновь подтверждает непреложный национальный постулат хотели как лучше, а получилось как всегда. Количество требуемых разрешений и согласований, необходимых для строительства любого жилого дома в крупном городе, столь велико, что их получение представляет собой куда более сложную задачу, чем само строительство. И вроде как все они нужны: соответствие архитектурному облику города, ограничению по этажности и общей площади здания, соблюдение красных линий, норм инсоляции, экологических норм, пожарной безопасности, санитарных требований, нагрузки на электрику и другие коммуникации, социальную инфраструктуру и много чего еще. Оформление всех документов нередко занимает в целом больше времени, чем само строительство. Несмотря на все сложности, объемы жилой застройки в Москве с 2000 года постоянно росли. Застройщики научились находить те или иные компромиссы с городской администрацией, контролирующими органами и общественностью. Однако новый закон потребовал от застройщиков слишком многого. В итоге закон #214 стал для всех участников рынка недвижимости основным PR-аргументом, оправдывающим повышение цен. Мол, строить теперь стало сложнее, чем раньше, и цены на жилье от этого должны вырасти. Получилось, что после введения нового закона застройщики тужили недолго. Ведь теперь строить много и работать на обороте не нужно.

Исходя из текущей ситуации на московском рынке, ожидать заметного увеличения объемов предложения и существенного перелома ситуации до конца текущего года не следует рост цен на квартиры, скорее всего, будет продолжаться, хотя его темпы будут замедляться. В итоге к концу 2006 года средний уровень цен на жилье в Москве может составить $4,2-4,5 тыс. за квадратный метр. Откат цен назад возможен лишь в условиях восстановления объемов предложения до уровня 2004 года или же при ухудшении макроэкономической ситуации в целом. В этом случае снижение цен может составить от 20-30%, но никак не больше.

Так, однушка в обычном панельном доме где-то в спальном районе Москвы стоит сейчас от $150-200 тыс. Неудивительно, что совсем недавно Москва была признана самым дорогим городом мира. Казалось бы, городские власти вполне могут принять меры по сдерживанию цен на жилье не командными, а рыночными методами восстановить и даже увеличить объемы строительства жилья в городе. Однако освоение новых площадок в крупном мегаполисе всегда наталкивается на какие-то препятствия и ущемляет чьи-то интересы. Пример история с жителями в Южном Бутове, которые по-своему правы. До какого предела московское жилье будет дорожать? Ответить на этот вопрос непросто так он зависит уже не столько от рыночных законов, сколько от административных действий. Пока стройкомплекс продолжает рапортовать о высоких объемах вводимого жилья, однако в последнее время эти цифры все более лукавы: в них учитываются и квадратные метры, построенные столичными строителями в других регионах.

Осенью 2005 г. ФАС предписала Евроцемент груп опустить цену на цемент и выплатить в бюджет 1,9 млрд руб. незаконно полученного дохода. Компания не согласилась и пошла в суд. После полугода тяжб ФАС и Евроцемент пришли к мировому соглашению, по которому компания признала факт монопольного повышения цен, обязалась выплатить 267 млн руб. и не поднимать цены более чем на 5% без согласования со службой.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.RU
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) успешно отстояла в суде свое право заключать мировые соглашения с нарушителями. Теперь уже никто не сомневается, что суду придется утвердить мировое соглашение ФАС и Евроцемент груп, признавшей факт монопольного повышения цен в прошлом году.

ФАС уже признала, что нынешняя отпускная цена на цемент у Евроцемент груп не является монопольно высокой, она не поднималась с начала 2006 г. и сейчас заметно ниже даже биржевых цен цемента на МФБ. Смысла ограничивать цены Евроцемент груп нет: надо максимально создавать условия для инвестиций в цементную промышленность, а любая попытка госрегулирования сведет на нет эти усилия, рассуждает Морозов. По его словам, уже сейчас на рынке чувствуется дефицит мощностей, а Евроцемент груп готова инвестировать в модернизацию и строительство цементных заводов более 10 млрд руб.

Однако 25 июля Федеральный арбитражный суд Московского округа неожиданно отказался утверждать мировое соглашение, сославшись на отсутствие таких полномочий у антимонопольного органа. Руководитель антимонопольной службы Игорь Артемьев сразу же заявил, что ранее суды не ставили под сомнение эти полномочия ФАС и служба будет опротестовывать это решение в Высшем арбитражном суде. Но вчера кассационная инстанция арбитража Московского округа в другом составе сочла доводы коллег неверными, подтвердила право антимонопольной службы заключать мировые соглашения с хозяйствующими субъектами и отменила ранее вынесенное определение суда от 25 июля. Об этом вчера объявили представители ФАС и Евроцемента. После получения текста решения они опять попросят суд утвердить их мировое соглашение (заседание суда назначено на 25 августа). Евроцемент груп будет отстаивать свою правоту в суде, и до сих пор ей это удавалось, заявляет пресс-служба адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры, защищающего интересы компании Гальчева. Мы ждем, что соглашение будет утверждено, надеется руководитель пресс-службы ФАС Ирина Кашунина. Такой же исход прогнозируют управляющий директор юридической компании Вегас-Лекс Альберт Еганян и аналитик UBS Алексей Морозов.

Основа в суд

Склонен поддерживать решение кассации: антимонопольное законодательство построено так, что многие статьи допускают усмотрение как правоприменителя в лице ФАС, так и суда. ФАС не может и не должна следить исключительно за соблюдением буквы законы, ее задача поддерживать конкуренцию на рынке. Почему необходимо лишать ее права заключать мировые соглашения, если очевидно, что они приводят к тем же самым результатам? комментирует партнер МКА ФБК-право Петр Достовалов. В феврале 2005 г. тот же арбитражный суд Московского округа утвердил мировое соглашение ФАС и Единой торговой компании, похожее соглашение было утверждено в отношении Каустика. В мае 2006 г. арбитражный суд Республики Саха (Якутия) также утвердил мировое соглашение между УФАС Республики Саха и Саханефтегазом и Якутгазпромом.

Евроцемент груп крупнейший российский холдинг, специализирующийся на производстве и реализации цемента, объединяет 15 цементных заводов России и Украины. В 2005 г. произвела 22,5 млн т цемента. Консолидированная выручка компании за прошлый год составила 26,7 млрд руб. Основные акционеры группы Филарет Гальчев и Георгий Краснянский.

Russia Partners, американский фонд прямых инвестиций, подал иски в суды Великобритании и Кипра против ОАО Евроцемент груп, Филарета Гальчева и двух кипрских компаний Rodette Commerce Ltd и Taplow Ventures Ltd. Истец утверждает, что эти компании, принадлежащие Гальчеву, присвоили 38,7% акций завода Мальцевский портландцемент, которые Russia Partners продал им в 2004 г. в рамках сделки по переводу этого пакета в совместную компанию Евроцемент. Сейчас Евроцемент владеет 51% акций Мальцевского цемзавода, остальные акции принадлежат структурам Гальчева. Мы хотим вернуть свои активы, сообщил Ведомостям представитель Russia Partners Дрю Гафф. Он оценивает их в $100-150 млн. В Евроцемент груп от комментариев отказались.



Главная --> Публикации