Главная --> Публикации --> Тем, кто обладает несколькими квартирами, придется раскошелиться Метро выходит за кольцевую дорогу Владимир ресин: москва - она живая... Почему заказы на коттеджи не стали массовыми Власти не знают, как остановить рост цен на жилье

В Московской области начала действовать программа, по которой в ближайшие 15 лет будет построено 15 гольф-клубов. Шесть из них строятся уже сейчас. Впрочем, дело не только в игре инвесторы видят, что наличие гольф-поля позволяет на порядок увеличить стоимость недвижимости, находящейся с ним в одном комплексе.

Загородное жилье

Среди гольфистов ходит легенда о том, как однажды, случайно встретившись в аэропорту, два известных и знакомых друг с другом человека хоккеист Свен Юханссон и предприниматель Арманд Хаммер демонстративно не пожали друг другу руки. Причиной взаимной неприязни послужил спор о том, кто из них является первооткрывателем гольфа в России. Считается, что впервые идея привезти гольф в СССР возникла еще в 70-е годы у Хаммера, но заложил камень в первый гольф-клуб в Москве именно Юханссон. Вопрос авторства остается открытым по сей день.

Место для клюшек

Программа строительства полей подготовлена Российской ассоциацией гольфа, которая занимается координацией развития гольфа в стране. В ассоциации утверждают, что программа, рассчитанная на 15 лет, основана на самых пессимистических прогнозах роста рынка. Интерес к игре постоянно растет, а значит, растет потребность в строительстве новых гольф-сооружений. Каждое из них обрастает сопутствующей инфраструктурой, которая, как показывает практика, приносит до 70% дохода от инвестиционно-строительного проекта. Остальные 30% приносит непосредственно гольф-клуб это плата за саму игру, аренду оборудования, взносы для членов клуба. Соседство с гольф-клубом повышает в среднем на 20% цены и на недвижимость.

Официально рождение гольфа в нашей стране состоялось 18 лет назад, когда открылся первый гольф-клуб в Москве. За прошедшие годы было построено еще пять объектов для занятий гольфом, из них только одно поле на 18 лунок, пригодное для проведения международных соревнований. Но, похоже, любители гольфа сумели заразить своей страстью большое количество потенциальных игроков.

Во-первых, это бюджет. Как пояснили Ъ-Дому в ассоциации, первый вопрос, адресованный к строительным компаниям, пожелавшим строить гольф-клуб, каков их бюджет и сколько у них есть земли, а уже потом какие у них цели и стратегии. Теоретически проект строительства гольф-клуба ничем не отличается от проекта любого другого строительного объекта. То есть его бюджет зависит лишь от финансовых возможностей заказчика, а значит, и подрядчиков, которых он привлекает для строительства. Только проект клуба может обойтись в $400 тыс. (это минимальная сумма), а может достигать $10 млн и больше.

Все благодаря специфике гольфа. Среди главных его качеств спокойный темп игры. На один сет в среднем уходит до пяти часов, во время которого игроки общаются, создается непринужденная обстановка даже среди людей, связанных друг с другом только формальными деловыми отношениями. Кстати, по неофициальной статистике, во всем мире около 90% всех деловых сделок совершается на поле для гольфа. Игра может занять весь световой день, а значит, рядом с полем должен быть ресторан. И это первый пункт в списке дополнительных источников дохода. Далее, как правило, следуют гостиница, оздоровительно-развлекательный комплекс с тренажерными залами, теннисными кортами, бассейнами, косметическими и спа-салонами, конюшнями. Список ограничен лишь двумя обстоятельствами.

Второй фактор ограниченная территория. В 1987 году, когда в столице открывался Московский городской гольф-клуб, было место для сооружений и большего масштаба. Сегодня места для строительства клуба, рассчитанного даже на 500 игроков (крупные клубы вмещают вдвое больше), практически не осталось. За два десятка лет, что гольф существует в России, застройка в столице (как и в любом крупном городе страны) приобрела точечный характер. Поэтому сегодняшний день ставит организаторов гольф-клуба перед выбором, создавать компактный городской клуб или выносить проект за черту города. Когда речь идет о страдающих перенаселением мегаполисах, решение принимается, как правило, в пользу второго варианта. Для Москвы и других крупных российских городов это стало тенденцией последних лет.
Лунка и грош

Загородное жилье

Свою оценку дает Ирина Радченко, вице-президент Международной ипотечной компании, занимающейся оценкой недвижимости, ее строительством и страхованием: Близость гольф-клуба повышает цены на жилье, по моим оценкам, на 20%. Когда открылся клуб в Нахабине, Красногорский район моментально занял второе место по престижности и привлекательности после Рублевки. Если Рублевку считать элитным районом, то Красногорский это бизнес-класс. На соответствующем уровне развивается и инфраструктура. Поэтому жилой комплекс и гольф-клуб должны быть рассчитаны на одного покупателя, поскольку такой проект априори соответствует уровню бизнес-класса.

Идея гольф-клуба, размещенного в пригороде, расширяет возможности инвесторов. В рамках одного проекта вместе с полем для гольфа могут быть построены конюшня или яхт-клуб, то есть объекты, строительство которых затруднительно или невозможно в черте города. Поэтому строительные компании объединяют в комплекс гольф-клубы и коттеджные поселки. Их мотивация такова: если инфраструктура, которой обрастает гольф-клуб, увеличивает окупаемость объекта, то эта тенденция распространится и на жилой комплекс.

Тем не менее пока тенденция к комплексному строительству (гольф-клуб, плюс спортивно-оздоровительный центр, плюс жилье, плюс инфраструктура) сохраняется. Даже несмотря на то, что цены на жилье повышаются, а число потенциальных покупателей по этой причине ограничивается.

Между тем аналитики рынка оценивают идею комплексного строительства неоднозначно. Мария Разоренова, специалист аналитического отдела ЗАО УК 'Северо-Запад': Стоимость строительного проекта, содержащего гольф-клуб, увеличивается: предложение может быть на 15-20% дороже, чем в аналогичных проектах, но без гольфа. В идеале когда гольф-поле есть где-то поблизости. Соседство коттеджного поселка с гольф-полем это в любом случае положительный момент, потому как наличие такого объекта инфраструктуры определяет социальную среду и является неплохим ландшафтным решением.

Имидж гольфа как игры для богатых людей увеличивает стоимость недвижимости, но одновременно тормозит развитие спорта в регионах. Ресурсы для строительства все есть, но многим российским компаниям выгоднее заниматься строительством гольф-клубов за границей. При этом строительство гольф-клуба и без того дело нескорое только подготовка инвестиционно-строительного проекта занимает не менее двух-трех лет.

Таким образом, для создания одного объекта бизнес-класса и его успешной реализации достаточно 500 человек (таково среднее количество игроков клуба), которые в состоянии себе позволить жить, играть и вести здоровый образ жизни, буквально не выходя из дома.

Между тем распределение профессиональных клубов по стране может сыграть роль в развитии туристической отрасли. Потому что, согласно мировой статистике, каждый приезжающий за границу гольфист оставляет в стране пребывания в семь раз больше денег, чем обычный турист. Каждый настоящий гольфист и это еще одна специфическая черта гольфа стремится поиграть на незнакомом поле с определенным рельефом. И у каждого профессионала существует свой список полей в разных странах мира, которые он стремится посетить. При разработке программы строительства гольф-сооружений во всем мире учитывается одно общее правило: куда бы гольфист ни приехал, минимум три гольф-поля должны располагаться в зоне часовой досягаемости.

В Европе стало понятно, насколько хорошо гольф вписывается в бизнес, лишь 10-15 лет назад. Показателен пример Майорки, где на территории гольф-клуба Санта Понса, созданного более 20 лет назад, было построено 5 млн кв. м недвижимости на первой линии гольфа, то есть непосредственно на гольф-поле. Коттеджи продавались в среднем на 20-30% дороже средней цены в этом регионе. Идея оказалась настолько популярной, что, продав 80% от построенного, клуб заложил проект строительства еще 5 млн кв. м.

Зато коттеджный поселок, который построен через забор от гольф-клуба, не имея своего поля и, по сути дела, не имея отношения к самому клубу, позиционирует себя как заветное кантри. Таким образом, построив небольшие коттеджи на общем с клубом бывшем совхозном поле, предприимчивые инвесторы имеют возможность продавать каждый из них на 15-20% выше средней для этого направления цены.
1 сентября вступит в силу закон о дачной амнистии, упрощающий оформление гражданами в собственность участков и домиков. Легализовать можно будет многие постройки, до сих пор считавшиеся самовольными и подлежащими сносу. Однако у этого закона есть и другая сторона. Он создаст серьезные проблемы вплоть до сноса построенных домов коммерческим застройщикам и их клиентам-дольщикам.

Вокруг гольф-клубов строятся коттеджные поселки, в названиях которых присутствуют заветные для гольфиста слова кантри, грин хилл, гольф. Застройщики пытаются наладить контакт с руководством гольф-клубов, чтобы владельцы недвижимости имели какие-либо привилегии членов клуба. Для самих гольф-клубов такое сотрудничество выгод особых не сулит, поскольку они не нуждаются в дополнительной рекламе.

Спустя год после требования президента помочь гражданам легализовать земельные участки, которые им принадлежат фактически, парламент принял закон о так называемой дачной амнистии. Закон, вступающий в силу 1 сентября, позволит оформить в собственность не только участки, самовольно прирезанные к законно выделенным, но и строения на них. Условий два: общая площадь участка не должна превышать нормы, установленные региональными законами, а постройки не должны нарушать права соседей и других заинтересованных лиц.

Дачные послабления

По закону легализация построек должна происходить после того, как гражданин получит права на земельный участок.

Особых проблем с оформлением прав на земельные участки я не предвижу, заявил 'Ъ-Дому' замруководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Кирилл Янков. В процессе межевания и составления кадастрового плана границы участка будут согласовываться со всеми соседями, что в дальнейшем позволит избежать споров.

Проблемы при оформлении прав на здания могут возникнуть в связи с тем, что высокой точности сведений, отражаемых в декларациях, добиться не удастся, считает Кирилл Янков. Это может создать сложности при осуществлении технического учета, хотя многое будет зависеть от формы декларации.

После этого порядок оформления прав на домики заметно упрощается, для чего в ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) были внесены изменения. В частности, из нее исключили условие, по которому гражданин для легализации строения должен был не просто получить участок, на котором находится домик, а получить его непременно под застройку со всеми необходимыми разрешениями. Кроме того, для оформления прав на постройки гражданам не придется обязательно идти в суд легализовать домики смогут и административные органы. Гражданам достаточно будет подать в Федеральную регистрационную службу специальную декларацию, форму которой разрабатывают сейчас в Минэкономразвития.

Вместе с тем одновременно с дачной амнистией постройкам на незаконно захваченных участках будет объявлена война. В последнем обзоре законодательства и судебной практики Верховный суд РФ в очередной раз подтвердил, что сносу подлежат любые самовольные постройки, даже если речь идет о единственном жилом доме гражданина. Суд прямо сказал, что в таком доме нельзя регистрироваться, а если регистрация все-таки состоялась, то гражданина необходимо выселить.

Сносить нельзя оставить

Справедливости ради отметим, что до реального сноса строений в подавляющем большинстве случаев не дошло. Так, Мытищинский городской суд несколько лет назад вынес решения о сносе домиков, построенных гражданами без разрешения в водоохранной зоне Учинского водохранилища. Иски подавал мытищинский городской прокурор, но решения суда до сих пор не исполнены.

Столь жесткая практика применения ст. 222 Гражданского кодекса (ГК) о сносе самовольных построек сложилась на протяжении последних лет. В 2003 году Верховный суд отказался признать права гражданина на участок и строения, которыми тот открыто владел почти 50 лет. По мнению суда, 15-летний срок приобретательной давности не распространяется на самовольные постройки, расположенные на неправомерно занимаемом участке.

С тем, что изменения в ст. 222 ГК действительно могут создать проблемы коммерческим застройщикам, согласен и юрист департамента загородной недвижимости корпорации Инком-недвижимость Антон Минеджян. Проблемы связаны с тем, что застройщики часто сами нарушают закон, начиная строительство без необходимых документов, пояснил он. К этому их подталкивают чиновники, затягивающие процедуру оформления. Изменения в ст. 222 ГК направлены на то, чтобы закрыть лазейки для недобросовестных застройщиков и упорядочить земельные отношения, но упрощения процедуры для коммерческих застройщиков при этом не вводится.

С учетом сложившейся практики юристы всерьез опасаются, что изменения в ст. 222 ГК, облегчающие жизнь гражданам, ударят по коммерческим застройщикам, особенно в крупных городах. Дело в том, что исключенный абзац, требовавший получать участок специально для строительства, распространялся не только на дачников, но и на городских застройщиков, испытывающих постоянные проблемы с получением разрешений у чиновников. Застройщики берут участок в краткосрочную аренду и часто начинают строительство без окончательно оформленной документации, рассказал адвокат коллегии Юков, Хренов и партнеры Евгений Ращевский. По его словам, сроки оформления документов таковы, что застройщики не всегда успевают получить полный пакет к концу срока аренды. В этом случае застройщики могли, продлив договор аренды участка, через суд добиваться признания постройки законной на основании ст. 222 ГК, пояснил адвокат. В перечне титулов на землю, оставшихся в этой статье сейчас, аренда отсутствует, а получить земельный участок в собственность для легализации здания почти нереально. Крайними в этой ситуации станут граждане, участвующие в долевом строительстве. Оплаченные ими квартиры могут быть признаны самовольными постройками со всеми вытекающими последствиями.

Риэлтеры признают, что едва ли не вся земля, на которой построены коттеджи, пронизана пороком титула. Недавно арбитражные суды рассмотрели ряд дел, связанных с изъятием в 1997-2000 годах земель у элитных подмосковных санаториев бывших цэковников, находящихся в федеральной собственности. Земли изымались по постановлениям глав местных администраций. Например, в 1999 году глава Одинцовского района Александр Гладышев с согласия землепользователя изъял лесной массив, принадлежавший президентскому комплексу Жуковка, и передал участок ООО Развитие для индивидуального жилищного строительства. Аналогичным образом земли изымались у санаториев Сосны, Барвиха, после чего участки приватизировались и продавались гражданам.

Коттеджи без фундамента

Признание недействительными постановлений о выделении участков не позволяет автоматически изъять их у граждан и снести коттеджи, даже если граждане участвуют в арбитражных делах в качестве третьих лиц. В деле о 5 га санатория Барвиха суд прямо признал невозможность возврата земли в федеральную собственность, поскольку ЗАО Согласие, получившее и приватизировавшее участок, успело его разделить и продать двум гражданам. Суд, однако, указал, что к этим гражданам можно предъявить иски об истребовании участков.

Сейчас прокуратура Московской области требует признать недействительными постановления глав администраций о предоставлении земельных участков коммерческим фирмам. Прокуратура настаивает на том, что земля является федеральной собственностью, на изъятие которой собственник (а в данном случае им выступает не сам санаторий, а управление делами президента) согласия не давал. Арбитражные суды поначалу отказывались удовлетворять такие иски, поскольку право федеральной собственности на спорные участки не было зарегистрировано, но потом практика изменилась.

Предсказать исход споров государства с гражданами эксперты не берутся: закон позволяет истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя, если это имущество было изъято у собственника помимо его воли. Риэлтеры считают, что государство само виновно в сложившейся ситуации, поскольку не зарегистрировало права на землю и допустило злоупотребления своих чиновников. Между тем вопрос, можно ли истребовать у добросовестного приобретателя имущество, изъятое у государства с согласия неуполномоченного чиновника, в судебной практике пока не решен.

Потенциально под ударом оказываются многие например, в одном арбитражном деле сейчас участвуют 493 гражданина, купившие в районе Николиной Горы 76 га, изъятых у санатория Сосны при посредничестве ЗАО Коттон Вэй.

Новый Лесной кодекс, проект которого в начале осени будет рассматривать Правительство РФ, предполагает разрешить приватизацию леса.



Работу над Лесным кодексом (законодательным долгостроем), безусловно, подтолкнуло принятие кодекса Земельного, разрешившего продавать землю в частные руки. Однако в сферу действия Земельного кодекса лесные территории не входят. И это обстоятельство Счетная палата уже назвала причиной множества нарушений. Чтобы передать в частную собственность лесной участок, местные власти, ничтоже сумняшеся, переводят их в категорию нелесных. Состоятельные россияне не скупятся на "вознаграждение". Участки лесного фонда при помощи бюрократических манипуляций "превращаются" в чистое поле, и на них, вопреки закону, вырастают замки "новых русских".

В памяти всплыли сюжеты из старых сказок: несчастные старушки, пойманные в помещичьем лесу за собиранием грибов или хвороста и жестоко наказанные. Неужто в окрестностях крупных городов в ближайшем будущем нельзя будет собирать грибы, а грибники будут натыкаться в лесу не только на пни, но и на разграничительные столбы с надписью "частная собственность"?

По каким правилам лесные богатства будут переходить из одной собственности в другую, проект Лесного кодекса не оговаривает. Эти правила должны войти в специальные законы и подзаконные акты, которые еще предстоит принять. Между тем именно в них, возможно, и будут содержаться главные "рычаги", которые позволят сделать новый кодекс либо полезным, либо вредным.

По мнению Счетной палаты, официальное введение частной собственности на лес должно упорядочить процесс и спасти леса от разорения.

Промышленный лес, тот, из которого впоследствии будут изготовлены доски и бумага, согласно замыслу разработчиков, должен, как и другие природные ресурсы, остаться в руках государства. Лесопромышленники будут получать его в аренду, причем долгосрочную, и приоритет останется за крупными компаниями, которые уже зарекомендовали себя как добросовестные пользователи и заботятся не только о прибыли, но и о восстановлении лесного "поголовья".

Впрочем, подавляющее большинство лесных угодий, как утверждает глава Государственной лесной службы Валерий Рощупкин, останется в федеральной собственности. При этом больше не будет различных ведомственных лесов (оборонных, научных, городских): все они войдут в единый государственный лесной фонд. Это должно оградить лесные богатства от различных махинаций. Например, Министерство обороны, получившее в свое распоряжение лесные земли для военных целей, настойчиво желает передать часть из них под дачное строительство. Однако государство такой подход не устраивает.

Глава лесной службы пообещал также льготы тем, кто собирается взять лесные участки в концессию. Теоретически такую возможность предоставляет и ныне действующий Лесной кодекс, однако до сих пор большого числа желающих не наблюдалось. В будущем государство собирается стимулировать переход на концессионную форму пользования при помощи фискальных послаблений. Эта льгота будет весьма актуальной: для всех остальных плату за пользование лесными ресурсами предполагается поднять в 5 - 6 раз. Предполагается, что это будет не налог, а специальная рента. Правда, вопрос о плате будет регулировать не кодекс, а специальный закон, проект которого уже внесен в Правительство.

По мнению Рощупкина, опасность уничтожения нашим лесным угодьям не грозит. В России - почти четверть всех лесных ресурсов мира, в этом смысле мы далеко обгоняем все другие страны. Зато используем лесные богатства не слишком рационально: могли бы производить около 500 миллионов кубометров древесины в год, а производим пока только 145 миллионов кубометров. Весной на съезде лесопромышленников была озвучена даже смелая мысль о том, что древесина могла бы составить альтернативу... нефти и газу в качестве топлива, тем более что стоит лес пока значительно дешевле. То есть нефть и газ - на экспорт, а российская промышленность и ЖКХ во многих случаях вполне смогут отапливаться дедовским способом - дровами.

Однако уже заранее можно предсказать, что без жарких схваток в парламенте не обойдется. Проект Лесного кодекса предполагает, что распоряжаться лесными богатствами будут федеральные власти или их уполномоченные органы на местах. Региональную элиту такое положение вещей не устраивает: губернаторы предпочли бы владеть лесом на равных с Центром, как это происходит сейчас в отношении полезных ископаемых. Глава Комитета нижней палаты парламента по природным ресурсам и природопользованию Александр Беляков уже заявил, что разработчики проекта Лесного кодекса не учли ни одного предложения регионов.

Похоже, что на примере нового Лесного кодекса государство решило "обкатать" новую схему доступа к природным ресурсам. Схожие новшества предлагаются и для полезных ископаемых, однако обновленная версия Закона о недрах столкнулась с решительным противодействием разных групп лоббистов. Может быть, Лесному кодексу повезет больше?


Эксперты, утверждавшие, что летом, в разгар отпускного сезона, столичная недвижимость будет дорожать не более чем на 2-3% в месяц, ошиблись. Средний рост цен составил 5% но для московского перегретого рынка это уже равносильно стагнации, ведь инвесторы привыкли зарабатывать на вложениях в квартиры не менее 8% в месяц. И свои летние потери они надеются отыграть в самом начале осени.

Дрова - всему голова?

Так, в сегменте экономкласса на рынке за последний месяц появилось лишь три новых предложения.

По мнению Нины Кузнецовой, генерального директора компании МИАН, уже осенью квадратный метр жилья в столице может достигнуть очередного знакового рубежа в $400 На рынке уже появились предпосылки, способные спровоцировать резкий рост цен. По решению московских властей жилье будет продаваться только после завершения строительства домов, что отрицательно скажется на объемах предложения, которое из-за этого может снизиться к концу года на 30%. А это лишь увеличит дефицит квартир в новостройках.

В сегменте новостроек бизнес-класса выбор побольше, да и предложения поинтереснее.

Из них лучшее, по мнению Ъ-Дома, новостройка по адресу Б. Очаковская, вл. 4 В этом многосекционном панельном доме квартиры предлагаются по цене $2600 за квадратный метр. При этом дом должен быть сдан государственной комиссии в четвертом квартале 2006 года, а сейчас уже ведутся не строительные работы, а обустройство территории.

Но лучшее предложение июля в данном сегменте новостройка от компании Комстрин по адресу ул. Коломенская, вл. 21, к. Это жилой кирпично-монолитный дом с окнами, выходящими на реку и заповедник Коломенское. Дом, по уверениям застройщиков, будет готов уже в конце этого года. Стоимость квадратного метра в квартирах составляет от $4150 до $4260, покупка осуществляется по договору долевого инвестирования.

Внимания заслуживает, например, жилой комплекс Green Fort по адресу ул. Суворовская, к. 1, вл. 10-1 Это монолитно-кирпичный дом, построенный по индивидуальному проекту, с облагороженной территорией и развитой инфраструктурой самого комплекса. Квартиры, которые сейчас продаются по цене от $3305 до $4200 за метр, покупателям обещают передать после второго квартала 2007 года. Сейчас же в обмен на свои деньги они получат договор долевого инвестирования.

Стали известны подробности о строительстве комплекса Фьюжн парк на Малой Трубецкой улице. Площадь территории застройки составит более 3 га, на которых будет построено пять корпусов, из которых один жилой, рассчитанный на 236 квартир. Завершить строительство планируется в третьем квартале 2007 года, стоимость квадратного метра составит около $10 00

А вот в сегменте элитных новостроек появилось всего два новых объекта.

Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2006 года

Другой объект, который начал строиться, дом в Большом Саввинском переулке. Предполагается, что этот жилой комплекс на набережной положит начало строительству нового дорогого квартала на Плющихе. Комплекс будет состоять из трех корпусов различной этажности, в доме будут построены подземная парковка на 474 автомобиля, спортивно-оздоровительный центр. Стоимость квадратного метра здесь составит от $8000 до $10 000.



Главная --> Публикации