Главная --> Публикации --> Санкт-петербург построит себе современный офис В росте цен на недвижимость виноваты строители Покупка квартиры в новостройке. юридический ликбез Чаще всего землю покупают за копейки Дорогое подмосковье

Пока об этом задумались только в Москве. По данным Комитета по делам семьи и молодежи правительства Москвы, здесь скоро появятся специальные дома для молодежи, где стоимость аренды квартиры будет значительно ниже стоимости, предлагаемой на рынке частными арендодателями. Положение о внедрении новой системы предоставления жилья включено в концепцию городской целевой программы Молодежь Москвы на 2007 2009 годы, которая будет рассмотрена на заседании столичного правительства в августе. Плата за аренду будет поступать напрямую в бюджет города, а программа позволит решить жилищную проблему молодых семей намного дешевле для города, чем сейчас.

Говоря о доступном жилье, мы подразумеваем жилье в собственности, хотя это вовсе не обязательно. Развитые страны обеспечивают своих малоимущих граждан социальным жильем, которое никогда не оформляется в собственность. Может, этот способ подходит и для нас?

Доходы и расходы

Московские власти часто выступают в роли инициаторов идей, которые впоследствии реализуются и на федеральном уровне. Пробуксовка программы Доступное жилье связана, на взгляд экспертов, в первую очередь с непроработанностью концепции самой программы, оставляющей за бортом большинство населения России из-за малых доходов, недостаточных для покупки квартиры по ипотеке. Для многих малообеспеченных россиян может быть доступной только аренда социального жилья, пусть и без права приватизации. Чтобы понять это, достаточно соотнести доходы населения и стоимость жилья.

К примеру, среднемесячная номинальная зарплата москвича в январе апреле 2006 года составила 16 695 руб., жителей Подмосковья 10 363 руб. Другие данные, куда включаются уже доходы лиц, занятых предпринимательской деятельностью, и другие доходы (ценные бумаги и пр.) в полтора раза выше в столице 28,5 тыс. руб и почти не отличаются в Московской области 10,4 тыс. руб. При этом реальные располагаемые денежные доходы россиян в I полугодии 2006 г. выросли на 11,1%, по данным Росстата. За то же время стоимость недвижимости выросла на 50%.

В мировой практике доступность жилья определяется по доле расходов на приобретение жилья от дохода семьи (в том числе с привлечением кредита), а также вычисляется индекс доступности жилья, определяемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 человека). Он показывает время, за которое среднестатистическая семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. В России после почти двукратного роста цен на жилье индекс показывает, что жилье практически недоступно даже среднему классу, а уж что говорить о социально не защищенных слоях населения?

Подмосковье выглядит и вовсе удручающе. Средняя цена квадратного метра в $1966 превышает средний доход в 5 раз. Индекс доступности жилья 7,5 лет. Рост доходов не успевает догнать цены, а в связи с этим жилье становится предметом роскоши для 95% населения.

Но, в любом случае, месячного среднего дохода не хватит даже на 1 кв. м жилья в Москве, который сейчас, по данным аналитического центра ирн.ru, составляет $364 На самую заурядную однокомнатную квартиру ценой в $120 тыс. необходимо 114 средних доходов москвича, или почти 10 лет, что, в общем, уже за гранью реальности. Рассчитывая индекс доступности по принятой методике, получаем 5,1 лет. Согласно данным Института экономики города, показатель доступности вторичного жилья с 2003 года не превышал 4,4 года. В VI квартале 2005 года индексом доступности более 5 лет характеризовались всего 9% субъектов РФ, в основном дотационные Марий Эл, Удмуртия, а Москва и Санкт-Петербург были в зоне относительного благополучия до 3,3 лет. Неудержимый рост цен в 2006 году привел к серьезному ухудшению положения в этих ранее благополучных с точки зрения доступности городах.

Заявления властей о том, что доступное жилье это не дешевое, и доступно оно будет далеко не всем, заставляют задуматься о том, какое решение жилищного вопроса было бы более логичным в существующих экономико-социальных условиях. Взглянув на те способы, которыми решает свои жилищные проблемы современная молодежь, обнаруживается, что большинство молодых снимают комнаты и квартиры. Причем соотношение доходов и расходов на жилье далеко не на самом низком уровне, однако на жизнь вполне хватает.

Как пишет в своей статье в журнале Промышленное и гражданское строительство президент РААСН А. П. Кудрявцев, в этом случае необходимо различать социальную и коммерческую доступность, а следовательно, необходимо создание модели социально доступного жилья для предоставления нуждающимся слоям населения Такая модель разрабатывается во всех странах с развитой экономикой.

Аренда однокомнатной квартиры даже по коммерческим ценам выглядит вполне реально. По данным пиар-директора департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александра Гурьянова, в демократичном Восточном округе стоимость аренды квартиры начинается от $450, а в самом дорогом Центральном от $60 Эти цифры составляют не более половины дохода среднестатистического москвича. Очевидно, что если бы государство предложило молодым (и не только им) арендовать квартиры в социальных домах по стоимости хотя бы на треть ниже, все бы были довольны, и это могло бы стать прекрасным решением для улучшения жилищных условий населения. Пока же, по словам экспертов, спрос на аренду однокомнатных квартир превышает предложение в три раза, и цены потихоньку ползут вверх. Но, к счастью для многих, не с такой скоростью, как цены продажи.
Ипотека в России будет расти при любом развитии ситуации на рынке недвижимости. В случае падения цен на жилье в ипотеку будут приходить новые клиенты из нижнего потребительского сегмента, а если квартиры будут все так же дорожать из верхнего.

Аренда доступна

Далее, в середине июля Совет Федерации одобрил поправки в Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах, значительно расширяющий возможности формирования ипотечного покрытия. В частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

У россиян, в последние три месяца следивших за событиями на рынке недвижимости (а точнее, за ситуацией в сфере ипотечного кредитования), вполне могло сложиться впечатление, что они стали свидетелями драматической истории со счастливым финалом. Напомним, что в конце весны начале лета страницы самых разных изданий вдруг наполнились драматическим заявлениями представителей ипотечного бизнеса о том, что безудержный рост цен на жилье привел к массовым отказам заемщиков от ипотечных кредитов. Словно в ответ на это федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило о снижении с 1 июля ставки рефинансирования ипотечных жилищных кредитов до 11,5%.

Закономерно напрашивается вывод, что кризис на рынке ипотеки, о котором было сказано столько тревожных слов, благополучно миновал. Однако отмеченные события хоть и имели место, но очень мало связаны между собой. Реальная же ситуация в ипотечном кредитовании существенно сложнее.

И наконец, на прошлой неделе информационные агентства распространили сообщение о том, что впервые за многие недели недельный прирост цен на московские квартиры составил менее 1%. При этом аналитики не преминули отметить, что замедление роста цен лишь отчасти связано с сезонностью просто рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста.

Асимметричные ответы банкиров

Прежде всего, несмотря на то что весной и в начале лета действительно возросло количество отказов заемщиков от уже одобренных банком ипотечных кредитов, спада ипотеки в России зафиксировано не было. В Москве в год проходит приблизительно сто тысяч сделок с частными квартирами, говорит председатель правления банка ДельтаКредит Игорь Кузин. Даже если мы предположим, что предложение исчезло наполовину, останется пятьдесят тысяч сделок. При этом цены на квартиры повысились и всем клиентам, которые раньше ставили перед собой цель улучшить жилищные условия и имели достаточно собственных средств для этого, теперь стало не хватать денег. Но цели у них остались прежние, поэтому они используют ипотеку. То есть идет обратный процесс: чем дороже квартиры, тем больше людей обращается к ипотеке. И мы видим, что в Москве количество ипотечных сделок по отношению ко всем сделкам продолжает быстро увеличиваться. Хотя общее количество сделок падает.

Если у заемщика есть какое-то жилье, он приходит и берет кредит под это жилье. Вся процедура оформления такой сделки занимает месяц. За это время жилье выросло в цене процентов на десять, как это было в апреле, и ему уже кредита не хватает, описывает еще одну весьма распространенную ситуацию старший вице-президент, руководитель розничного блока Внешторгбанка Андрей Сучков.

Чтобы корректнее оценить сложившуюся ситуацию, имеет смысл рассмотреть наиболее распространенные виды ипотечных сделок. Простейший вариант обычное приобретение квартиры с использованием ипотеки. В этом случае гражданин приходит в банк и выясняет, на какую сумму кредита он может рассчитывать. Затем ищет подходящую по цене квартиру, собирает необходимые для получения кредита документы и подает в банк заявку на кредит. Как правило, вся процедура от выбора квартиры до получения одобрения банка занимает две-три недели. При этом, по словам риэлтеров, сейчас в Москве свободная квартира уходит самое большее за семь-десять дней. Но если даже облюбованную заемщиком квартиру никто не купил, то, как правило, выясняется, что за время оформления кредита она подорожала на 5−10%, так что собранных на покупку денег уже не хватает.

Однако путь решения этой проблемы банкам уже известен. Здесь все зависит от того, насколько процессы в банке соответствуют процессам на рынке, от технологий, отмечает Игорь Кузин. Если банк работает быстро, если технология хорошо отлажена, то этот вопрос не очень актуален.

Подобное крушение надежд нередко оказывается для заемщика весьма серьезным психологическим ударом. Рост стоимости жилья вынуждает людей приходить к нам повторно они взяли кредит, рассчитывая на одну цену квартиры, а потом выясняется, что реальная цена совсем другая, говорит управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков. Человек принимает такое достаточно тяжелое решение, как уход в ипотеку, ответственность на много лет, а потом вынужден возвращаться к этому решению повторно. Это болезненная ситуация, в результате люди могут просто уходить с рынка.

В прошлом году подобные альтернативные схемы приобретения жилья составляли более половины всех сделок с использованием ипотечных договоров. Однако за последние месяцы их количество уменьшилось в два-три раза, поскольку на выстраивание цепочки может потребоваться несколько месяцев, а при быстром росте цен на квартиры участники сделки неизбежно начинают менять условия, разрушая всю схему. Впрочем, банки уже нашли решение и этой проблемы. Чтобы исправить эту ситуацию, у нас в банке, например, введен новый продукт предоставление кредита с отсрочкой первоначального взноса, рассказывает Михаил Лазаренко. Мы предоставляем всю сумму, необходимую для покупки квартиры, а в дальнейшем заемщик может реализовать свою старую квартиру и выплатить нам первоначальный взнос по ипотеке. Мы фактически позволяем заемщику купить новую квартиру и еще подождать роста цены на старую.

Весьма часто применяется ипотека и в так называемых альтернативных сделках. В Москве это называется альтернативная сделка, в Петербурге встречная, встречка, объясняет директор ипотечного департамента банка Кит Финанс Михаил Лазаренко. Суть в том, что люди, не имея достаточного количества денег для того, чтобы приобрести новую квартиру, выстраивают цепочку: продавать старую, потом тут же покупать другую иногда доходит до десяти-пятнадцати звеньев.

И наконец, третья проблема ипотечного кредитования, вызванная ростом цен на жилье, заключается в том, что заемщик сегодня часто просто не может найти себе квартиру за ту сумму, на которую взял кредит. Зачастую заемщик сегодня отказывается от кредита потому, что его платежеспособности не хватает на ту квартиру, которую он хотел бы приобрести, говорит Михаил Лазаренко. Его желание и возможности не совпадают. Ведь ипотечные кредиты это оценка будущих доходов заемщика. И безусловно, часть клиентов, которые в текущий момент имеют недостаточно высокие доходы, даже с учетом будущей платежеспособности не могут найти подходящую квартиру. Это просто экономика, и с этим, к сожалению, ничего не поделать. Особенно часто по этой причине сделки срываются в крупных городах Москве и Санкт-Петербурге. В провинции ситуация полегче, поскольку там подвижки цен запаздывают.

Старый клиент, новый клиент

Поэтому многие банки предпочли пойти по второму, более простому пути расширение клиентской базы за счет новых категорий заемщиков. Мы недавно полностью отменили первоначальный взнос по ипотеке, рассказывает Александр Шерстюков. У этого шага несколько целей и одна из них привлечь молодых перспективных специалистов, которые пока просто не успели накопить денег на первоначальный взнос. Это молодые люди с хорошим драйвом, которые действительно хотят что-то делать. Дополнительные препоны в виде первоначального взноса для этой категории заемщиков излишни. Известно, что во многих отраслях у нас существует дефицит квалифицированных кадров. В связи с этим я не думаю, что работа с заемщиками из этой категории связана с большим риском. Приток этой клиентуры обеспечен, поскольку перспективной молодежи у нас много.

Вот здесь банки, занимающиеся ипотекой, действительно бессильны повлиять на ситуацию. Поэтому они предпочитают сосредоточиваться на сохранении своего ипотечного бизнеса. Сегодня отчетливо вырисовываются две стратегии развития ипотеки в ближайшие год-два. Первая экспансия в регионы. Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге около 10% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам, а в целом по России эта доля гораздо меньше около 2%. Так что потенциал развития ипотеки в регионах достаточно велик. Правда, освоить этот потенциал под силу не всем. Потребительское кредитование сейчас перемещается из мегаполисов в провинцию, но ипотека в этом плане довольно сложный продукт, отмечает Игорь Кузин. Потому что в каждом городе тебе нужно иметь офис, нужно иметь кассу, так как многие россияне предпочитают платить наличными, нужно иметь депозитарий, то есть у Центробанка получить разрешение, и так далее. Все это отнимает от шести месяцев до года. Потом надо наладить работу с местным нотариусом, который пока ничего в ипотеке не понимает и его надо обучить. Затем с местным регистратором, который тоже мало что понимает в ипотеке. Затем со страховыми компаниями, с оценочными компаниями. То есть это целая индустрия.

Разрушитель рынка

Таким образом, большинство банков, занимающихся ипотекой, сумели нивелировать проблемы, связанные с подорожанием жилья либо за счет смягчения условий кредитования, либо за счет экспансии в другие регионы и клиентские ниши. Так что говорить о сколько-нибудь серьезном кризисе ипотеки в России сегодня нет никаких оснований.

В другой плоскости

Примечательно, что, обсуждая проблемы и перспективы российской ипотеки, банкиры практически не упоминают о решениях АИЖК, направленных на снижение кредитных ставок. Мало того, многие банкиры крайне негативно оценивают поведение агентства. С АИЖК сегодня сотрудничает лишь небольшая часть российских банков, от силы несколько десятков. Подавляющее большинство банков предпочитает развивать собственные, независимые ипотечные программы. Это объясняется в первую очередь стратегией банков на самостоятельное выживание они рассчитывают на возможность секьюритизации своих пакетов закладных на рынке, соответственного повышения кредитных рейтингов и так далее. Основной источник рефинансирования для них это депозиты, среднерыночная ставка по которым сегодня составляет около 11%. С учетом всех сопутствующих затрат рыночная ставка по ипотеке сегодня должна находиться примерно на уровне 14 процентов, объясняет советник компании БТА-ипотека Сергей Журавлев. Получается, что АИЖК, которую в силу социальных причин заставляют снижать ставку, фактически разрушает рынок: заемщики отказываются брать ипотечные кредиты по рыночным ставкам, ориентируясь на ставки, декларируемые агентством. Хотя на самом деле доля кредитов, выдаваемых АИЖК по низким ставкам, будет очень небольшой, потому что в требованиях агентства заложены очень серьезные ограничения: фактически эти программы ориентированы на людей, имеющих значительные первоначальные накопления. При этом АИЖК декларирует свои продукты как рыночные, хотя на самом деле они препятствуют развитию рынка. Было бы гораздо правильнее, если бы программы АИЖК позиционировались как социальная ипотека, ориентированная на малообеспеченные слои населения в рамках национального проекта Доступное жилье. Это вполне нормально. Но к реальному рынку программы агентства не имеют никакого отношения.

Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам только дестабилизирует рынок и стимулирует рост цен на жилье

Что же касается декларируемых агентством целей сделать ипотеку доступной для более широких слоев населения страны, то и они не достигаются. Доступность жилья сегодня определяется совсем другими факторами, нежели ставка ипотечного кредита. Даже если ставка будет нулевая, больше, чем есть жилья на рынке, купить нельзя, говорит Андрей Сучков. И чем больше денег у людей, тем дороже это жилье будет стоить, потому что цена жилья это функция от количества денег, от спроса. Так что даже если мы сейчас будем давать ипотечные кредиты бесплатно первому встречному, это не увеличит доступность жилья только цены резко взлетят. Поэтому сегодня смягчение условий кредитования не ведет к увеличению доступности жилья.

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, цемента, который тоже монополизирован, рассуждает Андрей Сучков. Нужно электричество, тепло, канализация то есть сети. При этом некоторые московские чиновники уже говорят, что мы просто не можем строить больше, чем строим сегодня: сетей нет, площадок нет, хоть ты на голову встань. И это проблема, с которой не сегодня-завтра столкнутся все крупные города. И когда сейчас в вашем журнале пишут, что надо новые города строить на ровном месте, эта идея очень заманчива. Потому что Москве, например, почти тысяча лет, и мы не знаем, что у нас под ногами. Там есть еще дореволюционные сети, подвалы, туннели. Ткнем и провалимся.

Все специалисты по ипотеке единодушны в том, что обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом кардинально увеличив объемы жилищного строительства. Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным, подчеркивает Игорь Кузин. В качестве примера можно привести, например, Мексику, где сейчас осуществляются колоссальные национальные проекты строительства жилья. Но, принудительно снижая ипотечную ставку, мы создаем дополнительный спрос, который является неестественным и приводит к непропорциональному росту цен на жилье.

Рост при любых условиях

Так что прогнозы аналитиков о том, что цены на жилье исчерпали потенциал роста, скорее следует отнести к области добрых пожеланий. Самое главное, что сегодня происходит, это огромный рост доходов населения, отмечает Игорь Кузин. Особенно в крупных городах, связанных с экспортно-сырьевыми потоками. У той прослойки населения, которая связана с сырьевым сектором, а на самом деле это довольно много людей деньги сейчас легкие. В результате пятнадцать процентов покупателей жилья сегодня это инвесторы, то есть люди, которые на самом деле в жилье не нуждаются, но снимают квартиры с предложения. Это еще больше давит на цены. И в результате складывается в динамику, которую мы видим сейчас. Поэтому единственный сценарий, при котором цены на жилье сами собой перестанут расти или даже пойдут на спад, макроэкономический кризис, сопровождающийся резким падением цен на сырье. Реальных причин для реализации подобных надежд сегодня не просматривается. Так что искать решение проблемы доступного жилья необходимо в другой плоскости.

Пока же этого не произойдет, цены на жилье в России будут расти. Но это ни в коем случае нельзя отождествлять с замедлением роста ипотечного кредитования, уверен Игорь Кузин. На любом уровне цен ипотека будет продолжать расти по мере того, как люди будут понимать, что могут позволить себе больше, чем имеют наличных денег, за счет будущих доходов. На Западе при быстром подорожании недвижимости ипотека тоже растет за счет того, что средний размер кредита увеличивается вместе с ростом цен. В США в начале восьмидесятых годов ставки по кредитам были на уровне семнадцати-восемнадцати процентов. Было много просрочек, но люди все равно брали ипотеку. Потому что жизнь продолжается.

У нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования, говорит Андрей Сучков. Причем здесь работают разные банки и российские по происхождению, и западные, и большие, и маленькие. То есть мы можем говорить о реальном конкурентном рынке. И мы видим результаты этой конкуренции условия кредитования смягчаются: ставки ползут вниз, первоначальные взносы уменьшаются в разных банках, сроки кредитования увеличиваются. Но это только верхний этаж рынка недвижимости. Дальше мы имеем строительный рынок. Он уже очень сильно деформирован. И дело даже не только в том, что это рынок олигопольный, который контролируется ограниченным количеством участников. Важнее то, что они реагируют не на спрос, а прежде всего на поведение друг друга и так или иначе координируют свои действия: от следования за лидером крупной компанией до прямого ценового сговора. Они формируют свою стратегию, глядя друг на друга, прежде всего на основного участника рынка в каждом крупном городе местную администрацию. Поэтому если наверху мы имеем конкурентный рынок, то здесь частно-бюрократическую модель олигопольного рынка в тесной смычке с местной бюрократией. А внизу этой пирамиды находится главная основа всего рынка недвижимости рынок земли. И вот здесь рынка вообще нет как такового, здесь царит административно-бюрократический порядок. Так что надо всю эту систему сдвинуть, и прежде всего нужно формировать рынок земельных участков. Это главное.

Депутат Госдумы Иван Грачев, который разработал закон об ипотеке (к слову, Дума его не может принять уже третий год), считает, что строители не заинтересованы в реализации своей продукции в кредит. Все просто: квартиры скупаются еще на стадии котлована, так зачем растягивать получение денег на 5–10 лет?

В большинстве развитых стран покупка недвижимости происходит преимущественно в рассрочку, по ипотечной системе кредитования. В СШA и Германии, например, по этой схеме реализуется до 90% жилья. В Москве ипотека делает только первые шаги, хотя постановлений и пожеланий властей на этот счет за последние пять лет появилось немало. Тем не менее в прошлом году в Москве из 80 тыс. проданных квартир (50 тыс. новостроек и 30 тыс. квартир на вторичном рынке) только 1800 были реализованы через ипотеку.

Но некоторые москвичи, решающие квартирный вопрос, от такой оборотистости банкиров только выигрывают. Например, сегодня кредиты на покупку жилья выдают не менее 10 банков. Наиболее продуманные ипотечные программы – у «Сбербанка», «Дельта-Кредита», «Райффазен-банка», «Банка Москвы» и «БИН-банка».

Вся надежда тут – на банки. Пять лет назад они извлекали прибыль из ГКО и прочих государственных бумаг, в прошлом году – спекулируя валютой. Сегодня ни на том, ни на другом много не заработаешь, и волей-неволей нашим кредитным учреждениям приходится браться за занятия, которые и подразумевает классическая банковская деятельность: в частности, кредитование.

Вкратце схема ипотеки такова: банк выдает не более 70% денег от стоимости квартиры на 5–15 лет под 10–18% годовых в валюте. Но практика показывает, что эта схема сплошь и рядом дорабатывается и обрастает кучей дополнений.

– Когда все только начиналось, мы вообще не рассчитывали, что ипотека приживется в России, – говорит советник «БИН-банка» Aлексей Козлов. – В России нет протестантской этики, нам казалось, что это просто не в русском менталитете – жить в долг, дисциплинированно вносить взносы, тем более зная, что недвижимость в рассрочку обходится минимум на 30% дороже, чем моментальная покупка квартиры. Но ипотека, как ни странно, пошла. И тогда мы столкнулись с другими проблемами – как проверить платежеспособность клиента и как выселить из «квартиры в рассрочку» неплательщика.

Не секрет, что если клиент не бюджетник или не работник крупной инофирмы, то зарплату он получает в конверте. Но такой «конвертируемый» заработок, за редким исключением, банки в расчет не принимают. С необходимостью доказать свой официальный доход сталкивается 90% граждан и, соответственно, в связи с невозможностью выполнить эти требования они получают обоснованный отказ.

Главная проблема для москвича – доказать банку свой официальный доход.

Именно на этой стадии и отсекается большое число потенциальных заемщиков. Правда, как всегда в России, у любого правила есть исключения. «Сбербанк» может и не заинтересовать ваш официальный доход, если вы предоставите поручительство минимум трех лиц. Однако эти лица не просто должны написать в бумажке, что знают вас как хорошего человека, а гарантировать в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств выплату кредита за счет своих средств. Обеспечением поручительства в данном случае могут быть импортные автомобили, квартиры, дачи, акции и прочие ценности.

Можно получать в какой-нибудь конторе 5 тысяч долларов из рук в руки и не взять желаемый кредит, а можно – 500 долларов официально, и услышать положительный ответ. Кстати, именно 500–600 долларов – та критическая сумма, после которой вы превращаетесь из потенциального заемщика в клиента банка. Но с такой зарплатой можно рассчитывать на очень небольшой кредит – максимум 3–5 тыс. долларов. A вот с 1000–1200 долларами для банка вы будете уже желанным клиентом.

В результате оказывается, что у коренных москвичей нет друзей, а вот у бывших граждан Закавказья их десятки, и каждый готов поручиться за друга хотя бы машиной, потому банки им и доверяют.

Как ни странно, эта схема очень популярна – но не у коренных москвичей. 50–60% случаев выдачи кредита через поручительство приходится на лиц кавказской национальности.

Если и такие данные не убедили банк, с вас могут потребовать показать загранпаспорт – бедный человек не поедет ни во Францию, ни на Мальдивы. Или предоставить выписку счетов за разговоры по мобильному телефону – чем они больше, тем лучше для вас. В крайнем случае банк может даже убедить договор об аренде дорогой квартиры или дачи, заключенный с солидным агентством.

Другой путь – доказать если не «белый» доход, то хоть «серый». В Москве только один банк предоставляет такую возможность – «Дельта-Кредит». По словам сотрудника банка Лолиты Нелипович, «Дельта-Кредит» в первую очередь рассматривает такие косвенные подтверждения вашей платежеспособности, как дачи, машины и даже гаражи. Если и этого недостаточно (или такого имущества нет в помине), то специальный агент банка выезжает на ваше предприятие, беседует с начальством, оценивает успешность и долгосрочность бизнеса, опрашивает ваших сослуживцев. Как ни странно, одним из критериев при осмотре рабочего места является то, на чем сидит потенциальный заемщик. Просто так сложилось в России, что чем выше человек забрался по социальной лестнице, тем мягче, удобнее и дороже его кресло.

Например, ставка по кредиту в зависимости от обстоятельств (дохода, срока погашения кредита, его величины) в том же «Дельта-Кредите» может плавать от 10 до 16% годовых в валюте. Но самое главное – это величина первого взноса и сумма кредита. Какие-то банки требуют первоначальный взнос в размере 50–60% от стоимости квартиры, а какие-то («Дельта-Кредит», «Сбербанк») – 30%. Но это минимум. Для клиентов с не очень большим доходом эти цифры могут увеличиться до 70% и 50% соответственно.

По данным Лолиты Нелипович, в «Дельта-Кредите», как и в «Сбербанке», до финала, пройдя через такое сито отбора, добирается не более 10% граждан, подавших заявку. Но и тут для многих наступает время задуматься.

Наконец квартира найдена (она переходит в вашу собственность, но остается в залоге у банка), банком определен график выплат. Но и это еще не все. Любое кредитное учреждение заставит застраховать квартиру: ежегодный взнос – 1–1,5% от стоимости жилья. В случае если у собственника жилья, должника по кредиту, возникли финансовые проблемы по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все выплаты по квартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещает задолженность клиента, а квартира остается у владельца.

Доход является и критерием для определения суммы кредита. В «Дельта-Кредите» минимальная сумма – 17 тыс. долларов, максимальная – 250 тыс., в «Сбербанке» максимум – 60 тыс., а минимум «оговаривается» (но, как правило, это не менее 5 тыс.). Деньги на руки не выдают, а специальный агент банка едет смотреть выбранную вами квартиру. Если кредитной суммы хватает, волокиту можно считать благополучно законченной, если окажется, что нет, – будете искать другое жилье.

Первичным источником кредитования в ССК служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства (14–16 месяцев) является вкладчиком (соинвестором) под 1,5–3% в валюте, а затем – получателем ипотечного кредита, ставка по которому определена в 5–8% годовых. Срок расплаты – 5 лет. По условиям ССК, 50% стоимости квартиры вносится в ходе строительства (на них и начисляются проценты), по его окончании квартира оформляется в собственность, а на оставшиеся 50% дается ипотечный кредит, по сути, в товарной форме – готовой квартирой.

То, что мы описали, является классическим вариантом ипотеки. Однако в Москве есть и другие ее виды. Как уже говорилось выше, у частных строительных компаний нет резона заниматься кредитованием. A вот компании, в которых есть доля московского правительства, вынуждены вводить ипотеку в добровольно-принудительном порядке. Так, наиболее известными строительными фирмами, работающими в данном направлении, являются Строительно-сберегательная касса (ССК) и ДСК-1.

В ДСК-1 работает похожая схема. Им было создано коммандитное товарищество. Продажа квартир в рассрочку в ДСК-1 также производится вкладчикам. Первоначальный взнос – 30%, процентная ставка – 10–11% годовых в валюте, рассрочка платежа предоставляется на 10 лет.

Если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: ему будет предоставлена квартира, правда, иной стоимости. Все сделки между ССК и клиентами обязательно страхуются.

Впрочем, уменьшить трудности при получении кредита сегодня можно с помощью риэлтерских фирм. Во многих из них созданы специальные ипотечные отделы – в «Домострое», Московской городской службе недвижимости (МГСН), «Бест-недвижимости», «Инкоме» и др. За процент от получаемого кредита (до 3%) фирмы берутся собирать за вас кредитную историю, сопровождают юридическую сторону сделки, берутся увеличить срок расплаты и уменьшить проценты по кредиту. Эффективность их работы высока – до 30% клиентов, обратившихся к риэлтерам, в конце концов получают кредит. Сравните с 10%, обратившимися напрямую в кредитные учреждения.
Офисы класса В отличаются тем, что диапазон их второсортности способен граничить как с элитными, так и с дешевыми площадями. Этим можно объяснить и разброс ставок. Мы попробуем выяснить, как такая ситуация отражается на требованиях к классу В. К чему он все-таки ближе: к роскоши или к экономклассу? Каков его типичный портрет: добротный середнячок, второй после лучшего или первая ступень престижности?

Всем хороши вышеперечисленные схемы (в ССК даже официальный доход не является главным критерием при выдаче кредита, а учитывается, как и в «Дельта-Кредите», «серый»), но вот получить квартиры по ипотеке у этих фирм возможно только в конкретных новостройках, обе фирмы предоставляют своим клиентам жилье только в тех новостройках, которое возводят сами: ССК – в Тропареве-Никулине, а ДСК-1 – в Бескудникове, Люблине и Жулебине.

Эксперты считают класс В самым пополняемым, потому что он не только строится в его ряды переходят устаревшие А-площади и активно возвращаются реконструированные здания класса С. Как рассказала Собственнику аналитик рынка офисной недвижимости компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Александра Крыжановская, объем предложения офисных площадей класса В на текущий момент составляет 3,7 млн кв. м. Примерно две трети из них (2,7 млн кв. м) располагаются за пределами Садового кольца. Среди центровых районов по количеству офисной площади В-класса лидером является Центральный Деловой район.

Классовые характеристики

Так, например, реконструированные особняки отличаются хорошим расположением, высокими потолками, кабинетной планировкой. Реконструированные промышленные и индустриальные здания, как правило, характеризуются высокими техническими инженерными характеристиками (большие электрические мощности, высокие потолки, высокий уровень нагрузки на перекрытия), открытой планировкой, эффективной организацией пространства, просторной прилегающей территорией, достаточным количеством парковочных мест, рассказывает Крыжановская.

Офисные площади класса В представлены, помимо новых объектов, в основном перестроенными особняками, реконструированными промышленными и индустриальными объектами, зданиями бывших НИИ и учебных корпусов вузов. Качественное наполнение офисной площади такого класса довольно разнообразно.

Строительство и реконструкция

Бизнес-центры класса В выгодно отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки, отмечает генеральный директор компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников. Подчас удобное местоположение более востребовано, чем загруженный автомобилями центр. Само качество предлагаемых площадей класса В вполне устраивает большинство компаний. В то же время арендные ставки не столь высоки, особенно в реконструированных объектах.

Согласно статистике Praedium, из общего объема офисных площадей (составившего около 6,9 млн кв. м) классов А и В, введенных в эксплуатацию на начало третьего квартала 2006 года, на долю В-класса пришлось 77 %. До конца года планируется ввести в эксплуатацию 670 тыс. кв. м офисных площадей двух вышеназванных классов, из них 340 тыс. кв. м приходится на В-класс.

Еще три года назад офисных помещений класса А строилось больше, чем В. Насколько ситуация изменилась сегодня? По данным компаний Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko и Praedium, в объемах нового строительства офисная площадь класса В превышает класс А, что объясняется сравнительно низкой себестоимостью.

Из объектов, планируемых к вводу в III-IV кварталах 2006 года, эксперты выделяют Станиславский центр (первая очередь) на Малой Коммунистической улице, первую очередь офисного центра Кругозор на улице Обручева, офисное здание Ростек на проезде Завода Серп и Молот и бизнес-центр Новосущевский на Сущевском Валу.

Наиболее значимым объектом класса В из введенных в эксплуатацию в I полугодии 2006 года считается деловой центр ЛеФОРТ на Электрозаводской, 27, общей площадью 2928 кв. м.

Ставки

По словам руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольги Кисариной, класс В преобладает и среди строящихся офисных объектов в Подмосковье (города первого кольца). Ставки здесь ниже, чем в Москве, и зависят от расположения бизнес-центра. Кроме того, директор департамента консалтинговой компании Becar. Commercial Property Роман Соков обращает внимание на тенденцию реорганизации промышленных зон с целью строительства крупномасштабных объектов В-класса. По оценкам компании RRG, диапазон средней стоимости такой реконструкции составляет $400-1200 за кв. м. В отдельных случаях реконструкция может обойтись даже дороже, чем новое строительство, объясняет Денис Колокольников, однако девелоперы вынуждены проводить реконструкцию вместо сноса, если здание является памятником архитектуры.

По данным аналитиков Becar. Commercial Property, на конец первого полугодия 2006 года самые высокие ставки (средние ставки, включая эксплуатационные расходы без НДС) наблюдались в ЦАО (от $515 до $685 за кв. м в год), минимальные в ВАО, ЮВАО и СВАО (от $415 до $525 соответственно).

По данным Praedium, арендные ставки (в среднем по рынку) на начало 2006 года у класса В составили $500-650 за кв. м в год, а к концу первого полугодия поднялись до $510-660 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы колебались от $50 до $120 за кв. м в год. В то же время, по словам Ольги Кисариной, на московском рынке сложилась практика выставлять стоимость в долларах и рассчитывать по курсу ЦБ. В этом году в связи со снижением курса американской валюты часть девелоперов пересмотрели свои арендные ставки в сторону повышения, в некоторых бизнес-центрах расчет за съем помещений стал происходить в евро, рассказывает Кисарина.

Перспективы

Что касается цены продажи, то, согласно оценкам Praedium, стоимость помещений класса В на начало 2006 года составляла $1500-3800 за кв. м, а в конце первого полугодия поднялась до $2500-4500 за кв. м. Еще более впечатляющий ценовой потолок зафиксировала консалтинговая компании RRG: так, предложения к продаже любых офисных площадей данного класса (включая площади в бизнес-центрах и этажи) стартовали от $2300 и достигали $6500 за квадрат.

Денис Колокольников соглашается с тем, что предложение на офисы класса В сегодня ограниченно. Впрочем, даже если все заявленные планы по строительству бизнес-центров класса премиум будут успешно и быстро реализованы, едва ли следует ожидать снижения арендных ставок в офисах более низкого класса, особенно В, говорит Колокольников. И нет сомнений, что в будущем арендаторов по-прежнему будет интересовать хорошее местоположение по невысокой цене.

В этом году спрос на помещения класса В вырос об этом, по словам Александры Крыжановской, свидетельствует объем сделок по аренде и продаже, который только в первой половине 2006 года составил 72 % от объема сделок за весь предыдущий год. Ввиду отсутствия больших офисных блоков в центре Москвы, крупные сделки на офисные помещения от 500 кв. м заключались в зданиях, находящихся за пределами ТТК, в центре же города были зафиксированы сделки на маленькие блоки от 200 до 500 кв. м, а также менее 100 кв. м. Лидерами по количеству сделок в первом полугодии стали Северо-Запад и Северо-Восток. Крыжановская уверена, что спрос будет превышать предложение на протяжении всего года.



Главная --> Публикации