Главная --> Публикации --> Восточные сладости на рынке новостроек Квартиры вместо заводов Земля - строителям, квартиры - дольщикам Новые аэропорты москвы и питера Девелоперы задумались, при какой цене на нефть цены на перегретом рынке недвижимости упадут

Наукоград расположен в Раменском районе Подмосковья, в 32 км к юго-востоку от столицы. Его территория ограничена с одной стороны железнодорожной магистралью, с другой Москвой-рекой.
От станций метро Выхино и Кузьминки сюда ходят автобусы и маршрутные такси. Электричкой до города можно добраться от Казанского вокзала или от станций метро Выхино и Электрозаводская. В Жуковском две железнодорожные платформы Отдых и Кратово.

Жуковский один из немногих городов Подмосковья, известных на весь мир. Причиной тому стало его непосредственное отношение к авиакосмической отрасли. Здесь находятся Летно-исследовательский институт им. М. Громова, Центральный аэрогидродинамический институт им. Н. Жуковского (ЦАГИ) и др. В городе располагаются два серьезных технических вуза, база МЧС и один из сильнейших клубов спортивного воздухоплавания, где учат строить воздушные аэростаты и управлять ими. Традиционным и престижным стал Международный авиакосмический салон, проводимый в Жуковском раз в два года.

Возведение Жуковского началось еще в 1920-х годах. Тогда на месте железнодорожной платформы Прозоровская (ныне Кратово) запланировали строительство одного из крупнейших (после Москвы) железнодорожных узлов. Одновременно архитектор В. Семенов создал проект города-сада для рабочих и служащих этого участка Московско-Казанской железной дороги (подобная концепция, как известно, была применена и при создании подмосковных Подлипок сегодняшнего Королева). Важным тут был принцип гармоничного сочетания зданий и природного ландшафта. И тому и другому проекту не суждено было реализоваться полностью.

Сначала был проект сада

В город приходят новостройки

В 1930-е годы из Москвы перевели ЦАГИ, рядом с его корпусами возник жилой поселок Стаханово. В 1947 году он получил статус города, названного в честь основоположника современной аэрогидродинамики Жуковским.

В последние годы на строительном рынке Жуковского отмечено заметное оживление. Здесь не боятся экспериментировать. Так, дома, возведенные на улицах Грищенко и Гризодубовой, не только имеют привлекательный внешний вид за счет использования отделочных материалов нового поколения, но и оснащены современными системами связи, энергообеспечения и отопления.

Город так называемого второго пояса удаленности, Жуковский в последнее время привлекает все большее внимание потенциальных новоселов. Красота ландшафтов, благополучная экология, хорошее транспортное сообщение (как со столицей, так и внутригородское), спокойная социальная обстановка все это серьезные факторы комфортной жизни.
По решению местных властей развитие Жуковского идет по пути реконструкции существующей застройки и реорганизации всей сферы инфраструктуры: социальной, инженерной, транспортной. Намечено сформировать международные деловые, выставочные, развлекательные, физкультурно-оздоровительные и природно-ландшафтные комплексы. Для увеличения площадей застройки задействуют внутренние резервы и будут более эффективно использовать городские земли.
На свободных территориях микрорайонов 5, 5а и 5б, в микрорайоне 12, на территории санатория Кратово предполагается вести многоэтажное жилищное строительство. К югу от речки Быковки предусмотрено формирование технополиса с зонами отдыха и спорта. А вот квартал старой застройки, расположенный между улицами Чкалова и Ломоносова, Фрунзе и Пушкина, отнесен к заповедной зоне.

По адресу: микрорайон № 5, 33 и 36, строятся два десятиэтажных панельно-кирпичных дома серии И-172 Квартиры одно трехкомнатные, но к настоящему моменту в продаже остались только двушки. Они отличаются современной планировкой, проектом предусмотрены подсобные помещения. Окна и лоджии имеют единое остекление. Территория благоустроена. Есть площадки для спорта, отдыха и парковки. Дома будут сдаваться в эксплуатацию в 2006 и 2007 годах. Стоимость 1 кв. м $1060 1100.

Новостройка по адресу: ул. Гагарина, 18/1, 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. В нем предусмотрены одно трехкомнатные квартиры площадью 49 114 кв. м. Возможна индивидуальная планировка. Радиаторы отопления позволяют осуществлять регулировку температуры. Остекление окон двойные стеклопакеты ПВХ. Придомовая территория благоустроена, запроектирована гостевая автостоянка. Стоимость 1 кв. м жилья составляет от $940 до $1220.

Рынок вторичного жилья в городе активен и позволяет выбрать квартиру в широком ценовом диапазоне. В Жуковском наблюдается такая же закономерность, как и в других городах Подмосковья: вторичное жилье дороже новостроек в среднем на $60 100 за 1 кв. м. Наиболее часто предлагаются квартиры в хрущевках. Кирпичные дома дороже панельных: $1780 за квадрат против $1610.

За комфорт надо платить. Дорого

Если переводить эти цифры в абсолютную стоимость квартир, то, например, однушка в панельной пятиэтажке обойдется в $60 тыс., в кирпичной $65 тыс., в панельной девятиэтажке $75,3 тыс., в 14-этажке $81,7 тыс., 17-этажке $81,5 тыс. Самые дорогие квартиры располагаются в 10 12-этажных кирпичных домах и стоят $86 тыс. Престиж и красота города сказываются и на цене недвижимости это закономерно.
Почему выгодно обращаться в Комитет защиты прав потребителей риэлторских услуг? Круглый стол

Самые дорогие предложения ($2430 за 1 кв. м) зафиксированы в панельных 12-этажных башнях. Чуть дешевле квадрат в 16- и 17-этажных панельных домах (соответственно $2350 и $2150). Немного отстает 9- и 14-этажная панель: $1740 и $1830 за 1 кв. м.

ДЛЯ защиты прав потребителей МАР еще в 1998 году разработала Кодекс этики и Стандарт практики риэлторской деятельности. В нем подробно говорится о том, что сами риэлторы считают этичным поведением, а что не очень. По словам председателя комитета, люди часто боятся обращаться к риэлторам, а все потому, что не знают, что их деятельность тоже регулируется определенными правилами и законами, а также Кодексом этики. Последний, правда, действует только для членов МАР.

НА круглом столе, посвященном работе Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг, представители ведущих московских агентств недвижимости заявили о необходимости развития и популяризации работы этого института. Комитет был создан с целью оказания помощи клиентам и риэлторам в разрешении спорных ситуаций. На сегодняшний день он является единственным независимым органом в Москве, куда для защиты своих интересов на безвозмездной основе могут обратиться клиенты риэлторских компаний, входящих в состав МАР, а также московских компаний, входящих в состав Российской гильдии риэлторов (РГР).

За период с июля 2005 по 2006 год в комитет поступило 44 претензии. Они поступают как от компаний к компаниям (около 30%), так и от физических лиц (около 70 процентов). 43% от общего числа поданных претензий были разрешены до заседания комитета.

НЕСМОТРЯ на то что кодекс имеет рекомендательный характер, все компании (и их сотрудники), входящие в МАР, обязаны ему следовать. Кодекс работает в том числе и потому, что в случае его неисполнения следуют довольно жесткие санкции вплоть до исключения из ассоциации (таких случаев в 10-летней истории МАР было два).

ПО мнению членов МАР, небольшое количество обращений в комитет объясняется тем, что многие агентства недвижимости не информируют своих клиентов о существовании подобного института. С другой стороны, уже у некоторых компаний в договор внесен пункт, что если клиент имеет претензии к работе агента, то он сначала обращается к руководству, а если исход дела его не устроит, то в Комитет защиты прав потребителей МАР.

КОМИТЕТ, состоящий в основном из руководителей риэлторских компаний, на своих заседаниях обязательно заслушивает обе стороны и внимательно изучает представленные документы. Причем в рассмотрении будет отказано, если у клиента нет договора с агентством. На заседания приглашаются как сами провинившиеся агенты, так и их начальство, чтобы, с одной стороны, разобраться в конкретном деле, используя первоисточники, а с другой, попытаться выявить причину возникновения конфликта. Это еще и воспитательно-образовательная процедура, рассказывает Вероника Панкова, председатель комитета, часто в процессе разбирательства выявляются пробелы в технологии проведения сделок, принятые на уровне агентства.

Соблюдение Кодекса этики обязательно для членов МАР, в остальных случаях стоит уповать только на претензионную службу компании или вменяемое руководство.

По мнению одного из бессменных представителей комитета Михаила Гороховского, одной из самых частых причин возникновения конфликтов становится разное понимание условий оплаты услуг. Клиенты, как правило, готовы оплачивать услуги агентства, если есть результат (покупка или продажа квартиры), а риэлторы считают, что любая работа по подготовке сделки должна быть оплачена, даже если результат не достигнут.

Вчера Правительство РФ рассмотрело проблемы выкупа и аренды коммерческими организациями земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. С докладом по этому вопросу выступил министр экономического развития и торговли РФ Герман Греф. В своем выступлении он в первую очередь заявил о том, что некоторые нормы земельного законодательства «сформулированы неточно», что приводит «к противоречивой правоприменительной практике», причем все эти недочеты напрямую сказываются на пополняемости федерального бюджета. Для того чтобы исправить эту ситуацию, нужно отложить срок выкупа госземли, а также закрепить ставки арендной платы за такие участки на федеральном уровне.

Вчера Правительство РФ решило отложить выкуп земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты, а также установить для них единые базовые размеры арендной платы. Но не все эксперты уверены в том, что предприятия смогут выиграть от таких нововведений.

Такая ситуация складывается из-за того, что на федеральном уровне закреплен только максимальный размер выкупной стоимости участков – 30 ставок земельного налога. Это значит, что региональные власти устанавливают цену на землю по своему усмотрению. Естественно, что большинство субъектов РФ берут с организаций по максимуму. «По нашим подсчетам, предприятия должны заплатить за выкуп государственной и муниципальной земли около 100 млрд долларов», – сообщили RBC daily эксперты Российского союза промышленников ипредпринимателей (РСПП).

Прежде всего Герман Греф предложил перенести срок обязательного выкупа земли, находящейся под приватизированными зданиями, на 1-2 года. Напомним, что по закону о введении в действие Земельного кодекса РФ организации обязаны стать собственниками таких участков до 1 января 2004 года. Но, как заявил г-н Греф, компании не могут выполнить это требование, так как у них просто нет денег на то, чтобы заплатить за землю ту цену, которую требуют местные власти. Ведь во многих случаях выкупная цена превышает рыночную в несколько раз. Например, по подсчетам Минэкономразвития России, ОАО «Чебоксарский завод строительных материалов» должен заплатить в бюджет по 76 рублей 80 копеек за 1 кв. м, тогда как средняя рыночная цена земли по республике составляет 16 рублей 25 копеек за 1 кв. м.

По мнению некоторых аналитиков, проблему с выкупом земли, находящейся под приватизированными зданиями, можно решить гораздо проще. «Для этого достаточно заменить обязательный выкуп на добровольный. В этом случае государство будет просто вынуждено продавать организациям участки на более выгодных условиях, – считают специалисты РСПП. – Причем самое главное, что у парламентариев есть все основания для внесения таких изменений в земельное законодательство. Дело в том, что обязанность выкупа земли нарушает интересы предприятий, ведь, согласно Конституции РФ, нельзя отменить право, в том числе и постоянного (бессрочного), пользования участком, которое было получено на законодательной основе». При этом специалисты считают, что федеральный бюджет никак не пострадает от отмены обязательного выкупа земельных участков. «Государство на этом ничего не потеряет, – сказал RBC daily независимый эксперт Роман Соловьев. – Изменится лишь название перечислений: вместо арендной платы предприятия будут вносить в казну земельный налог».

Герман Греф заявил, что отсрочка выкупа земельных участков нужна чиновникам для того, чтобы разработать новые правила расчета их стоимости. Правда, руководитель «экономического» ведомства ничего не сказал о том, как именно будет определяться цена за государственную и муниципальную землю. Герман Греф сказал лишь, что она будет значительно снижена, а также дифференцирована «с учетом оборотоспособности земельных участков». Тогда как эксперты считают, что цена будет исчисляться исходя из рыночной или кадастровой стоимости выкупаемой площади.

На вчерашнем заседании Правительство РФ пришло к выводу о том, что базовый размер арендных платежей нужно определить на федеральном уровне. Это значит, что местные власти больше не смогут устанавливать плату за землю по своему усмотрению. Тогда как сейчас никаких ограничений по таким суммам просто нет. Поэтому чиновники на местах не «стесняются», действуя по принципу «что хочу, то ворочу». При этом правительство считает, что введение единых размеров арендных платежей снизит расходы предприятий, расположенных на государственной или муниципальной земле. Правда, по мнению некоторых аналитиков, такие изменения никак не отразятся на сумме арендной платы. «Сколько компании платили государству, столько они и будут перечислять, – говорит Роман Соловьев. – Просто регионы больше не смогут «мухлевать» на арендных ставках. Ведь сейчас многие субъекты сначала предоставляют арендаторам слишком много льгот, а потом вводят для них дополнительные местные поборы. В результате этого деньги от сдачи земли внаем до федерального бюджета не доходят». Получается, что от введения единых арендных платежей выиграет опять-таки государство, но никак не организации.

А вот мнения аналитиков по поводу того, стоит ли выкупать землю до внесения изменений в российское законодательство, разделились. Одни считают, что нужно торопиться, но лишь тем компаниям, которые пользуются небольшими участками, и лишь в тех регионах, где на них установлена минимальная выкупная цена. «Возможно, что от принятия новых правил оценки стоимости государственной и муниципальной земли такие предприятия только проиграют», – говорит Роман Соловьев. Другие специалисты не разделяют эту точку зрения. «Хуже, чем сейчас, просто не может быть, – заявляют эксперты РСПП. – Поэтому мы советуем не спешить с выкупом земельных участков. До тех пор пока не будет разработан новый порядок расчета цены на землю, компаниям выгоднее всего перечислять арендную плату». Причем эту позицию поддерживают сами чиновники.

Что, где, почем?

Для арендаторов государственной и муниципальной земли есть только одна по-настоящему хорошая новость. В скором времени кабинет обещал продлить срок аренды земельных участков, находящихся под приватизированными объектами, до 49 лет. Тогда как сейчас срок действия подобных договоров не превышает три года. Причем в каждый новый контракт власти стараются включить дополнительные условия, которые еще больше ухудшают положение компаний. Если правительство РФ выполнит свое обещание, то предприятия смогут забыть о периодических походах в муниципалитеты.
Минимальные параметры элитного объекта дом от 350 кв. м, расположенный на участке не менее 15-16 соток. Впрочем, для самого дорогого подмосковного направления Рублево-Успенского это правило не действует: здесь за сумму в миллион может продаваться и коттедж в 200 квадратов на 12 сотках. Рублевке законы не писаны

Специалисты рынка еще не выработали единого мнения, что такое элитный загород. Понятно, что это недвижимость качественная и дорогая, но где именно пролегает граница, отделяющая ее от неэлиты? В целом, по итогам разговоров с разными экспертами, получилось, что для земельных участков нижняя граница цены составляет примерно 500-600 тысяч долл. Для домов под чистовую отделку 750-800 тысяч долл., и для полностью готовых к проживанию объектов никак не меньше миллиона. Это, повторим, нижняя граница, что же касается верхней, то сегодня уже никого не удивишь продажами и по 25-30 млн. долл.

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья от Аналитического центра ирн.RU

Старые и новые

Если говорить о физических характеристиках элитных объектов, то 90% их располагаются в престижной дуге юго-запад запад северо-запад, на шоссе от Калужского до Ленинградского. На все прочие направления приходится не более 10%, и расположены они в основном в стародачных поселках. Расстояние до Москвы никак не более 30 км, чтобы ежедневная дорога на работу не занимала больше часа.

Новый поселок полный антипод. Здесь имеются в наличии все современные блага цивилизации, коммуникации, тщательно охраняемая территория, новые хорошие дороги. Дома новые, построенные с использованием современных технологий. Но зачастую ущербное место, потому что в Подмосковье не так много хороших и красивых участков под застройку. Место, которое девелопер гордо именует поляной, на самом деле было до строительства либо болотцем, либо полем. Еще одним минусом современных поселков могут стать высокие ежемесячные платежи, особенно если имеется богатая внутренняя инфраструктура. И 1000 долл., и 1500 долл. в месяц для закрытых камерных поселков вполне в порядке вещей.

Еще одна классификация дорогого загородного жилья может быть проведена по такому принципу: старые дачи и современные коттеджные поселки. Объекты первой категории живописны и красивы, на участках практически всегда есть лесные деревья. В наиболее характерных таких поселках ДСК Академический и Советский писатель на Калужском направлении, в Мозжинке или Новодарьино на Рублевке сохранена история, аура старой дачной застройки. Есть старый Дом культуры, где проходят концерты, вашим соседом справа будет композитор, слева режиссер Но есть и минусы ветхость всего, включая и сами дома, и подходящие к ним коммуникации, неспособность старых дачных товарищей организовать надежную охрану.

Объемы рынка

Можно также отметить тенденцию постепенного превращения наиболее дорогих стародачных поселков в современные коттеджные. Состоятельные люди дом за домом покупают старые дома и перестраивают их, одновременно меняя и всю атмосферу жизни: там, где по травяным дорогам ездили на велосипедах дети, теперь катаются джипы.

Так сложилось, что городская и загородная недвижимость находятся в противофазе. В начале прошлого года удорожание московских квартир приостановилось, а дома и коттеджи в цене росли. С лета прошлого года стали стремительно дорожать уже городские квартиры, только за первые пять месяцев нынешнего года цены увеличились на 50%, в то время как загород подорожал куда скромнее, в пределах 10-15%.

Подсчитать, сколько таких объектов существует всего, вряд ли возможно. Можно лишь приблизительно говорить, что их многие десятки тысяч. С числом объектов продаваемых ясности больше. В базах данных крупных агентств недвижимости содержатся сотни предложений, у компаний поменьше десятки. В итоге получается, что единовременно на рынок выставлено 700-1000 дорогих загородных объектов.

По мнению Алексея Темнова, руководителя отдела загородной элитной недвижимости Knight Frank, сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается очевидный дефицит качественных домов стоимостью до миллиона долларов. Таких домов просто нет, а спрос увеличивается с каждым днем, говорит Темнов. В основном на рынке предложений представлены либо очень дорогие элитные объекты на самых престижных направлениях, либо дешевые низкокачественные объекты на непопулярных трассах.

Что в дефиците?

На рынке аренды также недостаточный уровень предложения недорогих загородных объектов. Рост спроса наблюдается и на элитные загородные дома, и на обычные. Однако количество людей, ориентированных на элитную недвижимость, значительно меньше, чем желающих снять в аренду недорогие дома.

Абсолютно очевидна нехватка строительства качественных коттеджных поселков, продолжает Алексей Темнов, с хорошими техническими характеристиками и развитой инфраструктурой на менее престижных направлениях. Но застройщики либо стремятся захватить Рублевку, либо строят не совсем качественные проекты по средней цене в южных и восточных районах Подмосковья. На Рублево-Успенском шоссе наблюдается дефицит свободной земли в целом, хороших лесных участков практически нет в наличии.

Новый элитный коттеджный поселок Новахово расположен в одном из престижных районов на западе ближнего Подмосковья. Поселок выгодно расположен по отношению ко всем ближайшим автомобильным магистралям не только с точки зрения доступности, но и загородного комфорта и уединенности. Поселок находится в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе.

Что продают?

Другой коттеджный поселок премиум-класса Бельгийская Деревня расположен на Калужском шоссе. Это живописное место на берегу природного водоема, с трех сторон окруженное лесом. Поселок находится в 9 км от МКАД по Калужскому шоссе, недалеко от деревни Летово. На территории поселка будут благоустроены все зоны: дороги заасфальтированы, проложены тротуары, разбит ландшафтный парк с мощеными прогулочными аллеями, скамейками и беседками, высажены деревья и декоративные кустарники; проведено уличное и декоративное освещение, обустроена береговая линия. Общая площадь поселка 26 га. На ней расположено 70 домов. По периметру установлен металлический кованый забор.

Ближайший населенный пункт Николо-Урюпино. Общая площадь участка 22 га. Всего в поселке 98 домов. На участках высажены деревья, по периметру установлена прозрачная кованая ограда. В поселке вооруженная охрана, КПП, организовано видеонаблюдение. Поселок сдан в эксплуатацию. Размер продаваемых участков варьируется от 16 до 28 соток. Общая площадь домов от 515 до 685 кв. м. Стоимость участков в Новахово от 1 314 700 до 1 915 660 евро.

В 25 км от МКАД по Дмитровскому шоссе компания Инком строит коттеджный поселок Лазурный Берег. Новый коттеджный поселок будет расположен на Пестовском водохранилище в окружении хвойных и лиственных лесов. Береговая линия протяженностью 1,5 км предоставляет поклонникам водных видов спорта прекрасную возможность для проведения досуга.

В поселке действует круглосуточная вооруженная охрана, охрана на въезде (контрольно-пропускной пункт) и по периметру поселка, осуществляется патрулирование территории, видеонаблюдение. На территории Бельгийской Деревни формируется развитая сеть инфраструктуры там будут кафе, ресторан, спортивная площадка и теннисные корты. Поселок будет сдан в III квартале 2007 года. Размеры продаваемых участков от 20 до 39 соток, площадь домов от 400 до 586 кв. м. Стоимость участка в Бельгийской Деревне колеблется от 1 800 000 долл. до 2 874 203 долл.

Коттеджный поселок Альпийская Деревня находится в 9 км от МКАД по Калужскому шоссе. Общая территория поселка почти 8 га, на ней расположены 26 домов. Поселок расположен в 1,5 км от пересечения выезда из д/о Архангельское и Калужского шоссе. Граничит с двух сторон с коттеджной застройкой, а с двух других с лесными массивами. Внутренние проезды шириной 12 метров, дороги брусчатые, предусмотрено озеленение общественных территорий.

Комфортабельные и уютные коттеджи выполнены в едином архитектурном стиле и отвечают требованиям самых взыскательных покупателей загородной недвижимости. Тротуары и пешеходные зоны нового коттеджного поселка Лазурный Берег выложены брусчаткой, предусмотрено проведение ландшафтных работ с использованием системы декоративного освещения. Строительство домов в коттеджном поселке Лазурный Берег осуществляется в самые сжатые сроки. На территории поселка запланировано создание 80 участков площадью от 35 до 70 соток. Стоимость домов здесь колеблется от 1 500 000 долл. до 16 700 000 долл.

Думаем, что этот небольшой обзор издания Собственник поможет вам сформировать собственное представление о рынке дорогих загородных домов в Подмосковье.

Есть охраняемая стоянка для автомобилей гостей, общий бассейн, детская площадка. Предусмотрены: служба рум-сервис, мини-магазин, детский сад. Напротив находится фитнес-центр коттеджного поселка РАО Газпром. В продаже на данный момент осталось два дома: один площадью 355 кв. м с участком 23 сотки стоимостью 1 млн. долл., и другой площадью 453 кв. м с аналогичным участком за 1 млн. 300 тыс. долл.



Главная --> Публикации