Главная --> Публикации --> Новые предложения на рынке новостроек появятся только к началу следующего года Земельный вопрос Без права на выбор: высокие цены не оставляют покупателям надежды Результат зыбкого компромисса Процесс приватизации земельных участков собираются удешевить

Действующее законодательство, напомню, сохраняет за бывшими возможность продолжать пользоваться жилым помещением супруга-собственника. Но они теряют ее одновременно с прекращением прав собственности экс-супруга на данное помещение. Банку подобный поворот сюжета ничем не грозит он все равно взыщет свое (заложенную квартиру) с несостоятельного заемщика. Однако есть опасение, что собственники начнут преднамеренно продавать свое жилье, покупать новое, а бывших членов семьи оставлять на улице. Чтобы исключить такой вариант, Госдума и проголосовала в первом чтении за поправки, сохраняющие за бывшими право пользоваться жильем практически неограниченное время.
Вроде бы вполне гуманный жест. Но комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию сразу обратил внимание на катастрофичные последствия такого гуманизма для ипотеки. Ведь при отказе заемщика возвращать долг квартира переходит в распоряжение кредитора, но что прикажете с ней делать, если бывшие члены семьи продолжают ею пользоваться?

Не губить на корню ростки ипотечного кредитования с таким призывом банкиры России обращаются к депутатам Государственной Думы. Тревогу финансистов вызывают принятые в первом чтении поправки к Жилищному кодексу РФ, которые касаются прав бывших членов семьи собственника жилья.

Если учесть богатейший исторический опыт заключения фиктивных браков с целью получить прописку (или новейшую практику покупки нескольких квадратных сантиметров в подлежащих сносу домах, чтобы выбить потом из государства отдельную квартиру), то опасения банкиров не назовешь беспочвенными. Принятие поправок незамедлительно обернется появлением еще одной разновидности мошенничества.

В случае окончательного принятия поправок председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин прогнозирует эпидемию фиктивных разводов с последующим отказом должников от погашения кредита. При этом, конечно, одного из супругов (владельца жилья) лишат права собственности на квартиру, но вся семья продолжит припеваючи в ней жить... В результате банки объективно будут вынуждены либо вообще прекратить выдавать ипотечные кредиты, либо поднять ставку кредитования до такого уровня, чтобы компенсировать возросшие риски потерь.

Охладить пыл банкиров и строителей попыталась президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева. По ее мнению, никаких изменений самим предлагать не следует, а надо лишь отклонить уже внесенные поправки, оставив все, как есть. Она считает, что нынешняя формулировка является компромиссом, выверенным чуть ли не на аптекарских весах: Смысл его в том, что нельзя просто так выгонять на улицу малых детей и бывших жен. Но к ипотеке это не имеет никакого отношения.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию единодушно высказался за отказ от поправок, о которых идет речь. Банкиров активно поддержала Ассоциация строителей России, ведь ипотека ощутимо повышает спрос на рынке новостроек. Вице-президент АСР Владимир Пономарев считает, что новые трактовки содержат недопустимый перекос в пользу бывших членов семьи. К тому же вообще непонятно, что такое бывшие члены семьи (относятся ли к ним, например, отставные тесть и теща, которые были прописаны в квартире). В результате может получиться как с печально известным 214-м законом о дольщиках, когда права граждан защищаются столь рьяно, что становится невозможно вести само дело.

У банкиров вырастут крылья?

Видимо, это тот случай, когда прежде, чем рубануть с плеча, стоит сесть и крепко подумать.
Сергей Домнин

Предлагаю депутатам такой третий вариант: подготовить и принять закон об обязательном заключении брачного контракта. Во-первых, заметно поднимем сознательность граждан. Во-вторых, вступая в брак, каждый будет застрахован от описанных выше схем мошенничества. Наконец, определим, как должно делиться совместно нажитое имущество (к примеру, в случае рождения одного, двух и более детей).
Инесса, гость сайта:

В вопросе о защите прав бывших членов семьи собственника жилья Госдума действительно оказалась перед непростым выбором. Но, может быть, не стоит загонять себя в угол и нужно поискать третий вариант?
Ирина (пока не замужем), гость сайта:

И. Федорчук, подполковник запаса:

И как так можно относиться к принятию законов?! Давно уже пора создавать серьезные консультационные группы из специалистов, которые работают в той или иной сфере. И пусть они перед тем, как будет принят тот или иной закон, изучат возможные последствия. Ну, честное слово, следить за законодательством в жилищной сфере становится просто невозможно...

Поводы для недоверия есть. Законодатели обещают, что регистрирующими органами будет применяться принцип заявительного характера: пришел будущий собственник в органы юстиции, назвал кадастровый номер участка и получил свидетельство о праве собственности. Но ведь самое хлопотное и сложное как раз пройти земельные процедуры и добыть этот самый кадастровый номер!

Можно подумать, будто у банкиров вырастут крылья, и ипотека начнет развиваться семимильными шагами, если поправки, о которых идет речь, будут отклонены. Не о том печемся! Заботу надо проявлять о работниках бюджетной сферы, военнослужащих, пенсионерах, малоимущих. А банкиры сами о себе позаботятся наилучшим образом любой свой интерес пролоббируют.
Хозяевам загородного жилья, решившим оформить с этим жильем свои отношения, то есть зарегистрировать права собственности, обещано пойти навстречу. Принят Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Но поможет ли он на самом деле избежать хождения по мукам?

Но самый главный повод для сомнения подарил личный опыт прохождения означенной процедуры, которым и хочется поделиться с читателями.

Кроме того, власти пообещали принимать во внимание информацию соседей, когда потребуется подтвердить реальные размеры регистрируемого земельного участка. А ведь именно между соседями, как правило, и разгораются так называемые межевые споры. Получается, что, возлагая надежду на этот действенный способ сбора информации, власть в очередной раз ошибается?

Однако начнем не с личного, а с общественного.

Мимо казны

В далекой провинции владельцы именно потому и не проходят процедуры: стоимость объекта не покроет расходов на прохождение всех согласований.

Эксперты утверждают, что 70% земельных участков, находящихся в пользовании граждан России, не зарегистрированы в земельном кадастре и не имеют узаконенных владельцев. В некоторых регионах страны дома продаются так: встретились граждане, обменялись ключами и деньгами, справили новоселье. Говорят, что в южных районах до сих пор процедура передачи объектов недвижимости осуществляется через старейшин. Кроме, как у них, сделки не оформляются нигде, поскольку овчинка выделки не стоит...

Чем выше рыночная стоимость земли и чем активнее вовлечена она в оборот, тем больше наблюдается попыток со стороны населения региона узаконить землю, а, следовательно, пройти все мучительные процедуры согласования. Дорогая недвижимость имеет на это больше шансов: владельцы, много вложившие в нее, желают в законном порядке не только закрепить за собой юридические права на объект, но еще и решить проблемы распоряжения передачи по наследству, перепродажи и т. п. Денег на регистрацию они обычно не жалеют, да и что это за суммы по сравнению с ценой на виллы, особняки, комфортабельные коттеджи.

При этом причина благих пожеланий федеральных чиновников в побуждении все зарегистрировать понятна: рынок земли работает вчерную. Мало того, что госорганы не знают о том, что конкретно на нем находится и продается, так еще и налоги от сделок проходят мимо казны.

Однако в Подмосковье, в районах старой застройки массовым это явление не стало. Услуги посредников здесь слишком дороги: например, несложный случай может обойтись в $2 5 тыс., а самостоятельное хождение по учреждениям не всегда по силам престарелым владельцам старых дач и домиков. При отсутствии свидетельств о праве собственности, многие из них довольствуются сдачей своей не слишком комфортабельной, часто пустующей дачи на лето постояльцам. Этим распоряжение и заканчивается.

Выход закона об отмене налогов на сделки дарения между ближайшими родственниками, быстро прошедший в прошлом году утверждение в Госдуме, должен был подстегнуть к оформлению недвижимости более широкие слои населения.

Опыт родителей-пенсионеров, пожелавших подарить мне кирпичную двухэтажную дачу на 6 сотках неподалеку от Твери, показал, что даже наличия собственного транспортного средства, активности и оптимистического запала дарителей недостаточно для благополучного и спокойного проведения всей операции своими силами.

Полтора... землемера

Процедура сбора нами документов началась прошлым летом. Как выяснилось, двумя главными инстанциями в этом процессе должны были стать земельный комитет и БТИ.

Долговременное хождение по инстанциям и проникновение в детали все-таки неизбежно заканчиваются полным разочарованием. И неверием в торжество здравого смысла. И еще получением такого опыта, который вызывает удивление от реформ федеральных преобразователей.

Чтобы ускорить процесс, мой добрый папа доставлял работников этих ведомств для проведения всех необходимых обмеров на место действия за город на собственной машине. И неоднократно.

Все, что касается земли, должны были освидетельствовать землемеры. Все, что касается строения сотрудники Бюро технической инвентаризации.

Если бы не личное транспортное средство, времени на это потребовалось куда больше. В связи с этим, вспоминается сцена в земельном комитете. Женщина, прошедшая все бюрократические круги ада, вынуждена была начинать процесс заново. А всего лишь потому, что землемеры сделали ошибку, и регистраторы вернули весь пакет документов. И все это стало исключительно ЕЕ проблемой.

Процесс общения с БТИ пришлось дублировать: девушке, вооруженной лазерной линейкой, потребовалось вносить какие-то очередные уточнения. И наши 70 кв.м на двух этажах были исследованы целых два раза.

После громкой беседы выяснилась, что папка по Делу нашего домика просто куда-то завалилась. Когда ее нашли, процесс продолжился.

Общение с землемерами сначала складывалось гладко. Но в один прекрасный момент процесс застопорился. Неоднократные звонки закрепленному за нами сотруднику результата не давали, пока наконец в дело не вступила моя
энергичная мама.

Надо признать, некоторое удовлетворение от проделанного мы все-таки ощутили: папа стал законным собственником кирпичного дома на 6 сотках, о чем и было сказано в симпатичном голубом свидетельстве с водяными знаками.

Но когда документы были уже собраны, наступила осень. Осуществлять наезды в Тверь становилось сложно. Решили отдать документы на регистрацию в органы юстиции весной. Весной 2006 г.

Простой, но действенный способ и впрямь помогал. Дверь каждого кабинета содержала подробное руководство для посетителя. Однако живое человеческое слово в таком деле всегда полезно. Тем более для людей пожилых, с трудом понимающих все тонкости происходящего.

В полной уверенности, что от нас только и потребуется, что принести этот документ, а также прочие уже подготовленные нами бумаги и два паспорта (мой и моего отца) в органы юстиции, летом 2006 г. мы переступили порог этого ведомства.
Надо отдать должное его руководству, изобретшему некое ноу-хау. В коридоре, переполненном людьми, время от времени появлялся человек, задающий вопросы вроде а вы куда стоите, а у вас что за дело? Таким образом, он помогал посетителям определиться на местности в какой кабинет надо занять очередь, какой бумажки не хватает и т. п.

По тверским меркам справки были получены быстро на это ушел целый день. Попав наконец к регистратору, мы были немало удивлены, что должны заплатить за смену формулировки в реестре 102 рубля. Немного. Придумав это, чиновники по-видимому решили: мелочь, а приятно. Или, как говорят в народе, с миру по нитке бедному мерседес!

Вердикт координатора был ужасен: нам надо вновь посетить БТИ и Земельный комитет. А все потому, что формулировка в документах, выданных в 2005 г., именовала наше дачное место как сельское образование. И эта формулировка за год УСТАРЕЛА! Введена новая сельское поселение. На мой вопрос а нельзя ли автоматически в базе данных заменить это слово и не гонять людей? сотрудник только усмехнулся. И мы пошли опять... в БТИ и Земельный комитет.

Возможно, кто-то из читателей возразит: все те жанровые сценки, о которых вы рассказали, происходили до амнистии, а теперь все будет по-другому. Сомневаюсь, поскольку не верю, что БТИ, земельные и прочие солидные ведомства способны эволюционировать по команде с 1 сентября сего года. А потому советую быть готовыми ко всему тому, к чему нас приучали за долгие десятилетия советской власти, а потом и за годы младенческой демократии...

Добавим ко всему сказанному, что вся вышеописанная экзекуция или, как выразился мой муж, административное садомазо, обошлась нашей семье в 10 тысяч рублей. Плюс бензин, нервы и полное недоверие к тому, о чем говорят по телевизору.

О закрытии сделки Городской сообщил в конце прошлой недели. Выпущенные им бумаги на $72,6 млн состоят из трех траншей. 87% выпуска пришлось на самый качественный транш, получивший инвестиционный рейтинг на уровне суверенного Baa2 от Moody's.

Российская ипотека продолжает осваивать зарубежные рынки. Вслед за ВТБ такие кредиты секьюритизировал Городской ипотечный банк, получив инвестиционный рейтинг и американских инвесторов.

Городской смог привлечь средства под LIBOR + 1,6% годовых, рассказал президент банка Николай Шитов. Если у ВТБ второй, так называемый мезонинный транш (12% от выпуска) приобрела IFC, то в сделке с Городским (8,7% выпуска) эту роль сыграла корпорация OPIC, которая была основана в качестве агента при правительстве США. OPIC неравнодушна к российской ипотеке. Так, в 2004 г. она предоставила банку ДельтаКредит $125 млн на 15 лет, что стало одним из самых крупных и долгосрочных кредитов в истории российского рынка.

До Городского ипотеку секьюритизировал только Внешторгбанк. У него на первый транш пришлось 84% выпуска в $88,3 млн. Поскольку ВТБ уже обладает суверенным рейтингом, то этот транш получил еще более высокую оценку А1 от Moody's и BBB+ от Fitch, что стало самым высоким показателем для российских эмитентов. В результате бумаги ВТБ размещены под LIBOR + 1% годовых.

Городской обеспечил свой заем не просто требованиями по ипотечным кредитам, а закладными бумагами, что существенно повышает ликвидность и надежность выпуска, подчеркивает Шитов. К тому же Городскому первому из российских заемщиков удалось разместить обеспеченные облигации на американском рынке, добавляет он. Более половины выпуска приобрели с полдюжины американских инвесторов, говорит старший вице-президент Greenwich Financial Services Дмитрий Дорофеев. Их участие, а также отказ от страховки выпуска привели к тому, что заем Городскому обошелся не дороже, чем ВТБ, резюмирует Дорофеев.

В размещении Городского не обошлось без участия ВТБ: принадлежащий ему лондонский Moscow Narodny Bank (MNB) наравне с американским Greenwich Financial Services выступил ведущим организатором сделки. Но Шитов уверяет, что договоренность с MNB была достигнута до перехода этого банка под контроль ВТБ.

Городской ипотечный банк специализированный ипотечный банк, по собственной оценке входящий в пятерку лидеров этого рынка. Основным владельцем банка IFC назвала президента группы Росгосстрах Данила Хачатурова. Кредитный портфель превысил $180 млн, капитал $40 млн.

Это важная сделка, она показывает, что доступ к такого рода финансированию уже реальность, радуется за коллег зампред правления банка Абсолют Дмитрий Ивлюшин. Сейчас, по его словам, многие банки задумываются о секьюритизации своих портфелей. Но поскольку их объемы пока невелики, то для большинства доступны лишь непубличные сделки, говорит Ивлюшин. А в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) надеются, что подобные секьюритизации не станут массовыми. Активизировались банки, которые выдавали валютные кредиты по фиксированным ставкам и могут пострадать из-за роста ставок в мире, считает начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко. Подобные операции сужают внутренний рынок, подчеркивает она. В АИЖК ожидают спроса на рублевую секьюритизацию и на следующий год планируют выпуск ипотечных ценных бумаг на $500 млн.

В минувшую пятницу Генпрокуратура, заподозрив ценовой сговор на рынке недвижимости, предложила ФАС проверить исполнение строителями антимонопольного законодательства. Как говорится в сообщении ведомства, прокурорская проверка исполнения законодательства при реализации нацпроекта Доступное жилье показала, что в Москве, Петербурге и Московской области сделать квартиры доступными мешает необоснованно высокий рост цен на жилье.


Проект Доступное жилье столкнулся с первыми проблемами: вместо запланированного увеличения объемов строительства и удешевления жилья на рынке дефицит предложения, а доходы граждан не успевают за ростом цен. Заподозрив строителей в ценовом сговоре, Генпрокуратура поручила разобраться в ситуации Федеральной антимонопольной службе.

Вряд ли строители собираются вместе и подписывают договор о совместном повышении цен, поэтому доказать ценовой сговор сложно. Обычно доказательства косвенные: например, если в один день одновременно несколько компаний увеличили цены примерно на одинаковую величину и эти компании в совокупности занимают на рынке доминирующее положение, рассуждает Михаил Евраев, начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ. Тем не менее, если сговор подтвердится, ФАС вынесет предписание как об установлении справедливых рыночных цен, так и о перечислении незаконно полученного дохода в федеральный бюджет, предупреждает он.

Проверку инициировало созданное летом управление по надзору за соблюдением прав и свобод граждан, которое возглавил пришедший вместе с новым генпрокурором Юрием Чайкой его коллега по Минюсту Анатолий Паламарчук, говорит источник, близкий к Генпрокуратуре. По его словам, проверку на предмет сговора строительных компаний до декабря 2006 г. проведет рабочая группа из специалистов ФАС, прокуроров трех регионов и подразделений МВД. На вопрос Ведомостей о материалах прокурорского надзора, на основании которых инициировано поручение антимонопольной службе, пресс-секретарь Генпрокурора Марина Гридина сообщила, что не может ничего добавить к уже изложенной на сайте информации. Евгений Харламов, руководитель пресс-службы Министерства регионального развития (отвечает за выполнение нацпроекта Доступное жилье), говорит, что Генпрокуратура совместно с Минрегионом проверки в регионах начала еще в июле, но об их результатах пока говорить рано.

Работающие в мировых столицах люди могут купить там жилье, а в Москве нет, возмущается источник, близкий к администрации президента. Согласен, цены на жилье в Москве сегодня бешеные. Но их регулирует рынок: если по этой цене жилье раскупается, как можно заставить строителя продавать его дешевле? прокомментировал глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин.

На рынке работают 80-100 девелоперов, из них 10 крупнейших контролируют не более половины рынка. В таких условиях сговор невозможен, считает Михаил Возиянов, коммерческий директор холдинга RBI (Петербург). Площадок под строительство в Москве становится меньше, соответственно, предложение сокращается, вместе с этим растут цены, объясняет Тимур Баткин, замгендиректора ДОН-Строя. Замгендиректора ДСК-1 Андрей Паньковский указывает, что влияние новостроек на цены преувеличено: Удельный вес сделок на рынке первичного жилья в общем объеме составляет не более 30%, т. е. вторичка имеет больший вес и влияние на цены.

Депутат Госдумы Александр Хинштейн называет проверку ожидаемой, ведь еще во время назначения генпрокурор Юрий Чайка обещал, что содействие в реализации нацпроектов станет одной из шести задач Генпрокуратуры под его руководством. Одним из поводов проверки депутат Госдумы от Алтайского края Владимир Рыжков называет попытку обуздать инфляцию, которая уже вышла за рамки, запланированные в бюджете. Силовики не там ищут, говорит Рыжков. Депутат уверен, что проверка будет безрезультатной: Застройщиков сотни, и трудно представить, чтобы они все договорились. Это самый провальный из нацпроектов. Теперь власти ищут крайних. Это проще, чем создавать условия для нормальной работы компаний, соглашается менеджер крупной строительной компании.

Впрочем, Андрей Лукьянов, и. о. директора департамента инвестиций в недвижимость банка Российский кредит, не исключает, что сговор может существовать: например, строители могут скрывать завышение себестоимости. Строители покупают цемент у своих же посредников, а куда списывается разница, можно догадаться, рассуждает представитель Евроцемент груп Сергей Мещеряков. На цивилизованных рынках есть норма прибыли, а у строителей она исчисляется сотнями процентов.



Главная --> Публикации