Главная --> Публикации --> Недвижимость чехии - превлекательна для инвесторов Началось расширение трассы манежная площадь–мкад Технологическая революция и доходные дома Города будущего на линии 2100 Новостройки дорожают. извлекаем выгоду

В начале 2004 г. Capital Partners, занимающаяся на деньги Казкоммерцбанка строительством коммерческой недвижимости, приобрела участок земли площадью около 6 га в Москве на пересечении Ленинградского шоссе и Старопетровского проезда. На участке должен быть построен комплекс из трехэтажного торгово-развлекательного центра и 9-11-этажного офисно-гостиничного центра.

Начало строительства крупного торгово-делового комплекса на месте московского завода Радикон, намеченное на апрель 2006 г., может быть перенесено. Имеющие долгосрочные договоры аренды компании, среди которых компании Чемпион и Ветэрра, отказываются покидать здание завода.

Теперь владельцы здания пытаются нас просто выжить: отключают электричество, блокируют въезд на территорию и заливают офис, добавляет он.

Capital Partners в апреле 2006 г. собиралась начать снос существующих на территории построек, но часть арендаторов взбунтовалась. У нас долгосрочный договор аренды до 2013 г., говорит гендиректор компании Ветэрра Николай Михайлов (владеет ресторанами Панчо Пицца и Дон-Пери). ООО Кубик [принадлежит Capital Partners и формально владеет зданием] в качестве компенсации предложило нам помещения в другом здании. Нас это категорически не устраивает: у нас в этом здании три ресторана и мы заинтересованы в том, чтобы они оставались на первом этаже.

Учитывая, какие были сделаны вложения, мы надеемся на достойную компенсацию, говорит Надежда Киселева, пресс-секретарь М.Видео, срок аренды которой истекает в 2015 г.

По поводу сноса здания нас никто не предупреждал, говорит представитель развлекательного центра Чемпион, который имеет договор аренды до 2010 г. Нас поставили перед фактом только 14 февраля. Ничего конкретного взамен нам пока не предложили. Шла речь о предоставлении площадей в новом комплексе. Но насколько будут выдержаны сроки строительства? А мы в итоге понесем баснословные убытки.

Насколько я знаю, арендаторов еще год назад предупредили о том, что здание будет сноситься. Теперь идет драка за отступные, рассказал Ведомостям девелопер, знакомый с ситуацией.

Компания действует в рамках законодательства и по действующим договорам, передал через пресс-секретаря управляющий директор Capital Partners Эркан Эркек.

Capital Partners образована в 1996 г. в Казахстане. Среди ее проектов два отеля сети Ренессанс в городах Актау и Атырау (Казахстан). В Москве компания строит отель Ritz Carlton на месте Интуриста (объем инвестиций $150 млн), торгово-деловой комплекс на Ленинградском шоссе (около $300 млн) и логистический терминал Пушкино в Подмосковье ($115 млн).

Не исключаю, что арендаторы пытаются добиться максимально выгодных для себя условий и предъявляют необоснованно высокие требования, говорит директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. По мнению юристов, в случае если арендаторы откажутся съезжать, Capital Partners может добиваться принудительного выселения через суд. В таком случае процесс затянется надолго, а любой простой грозит компании серьезными убытками, считает председатель московской коллегии адвокатов Князев и партнеры Андрей Князев.

Это не альтернатива Большому метрокольцу


В отсуствие средств на строительство Большого метрокольца, которое должно соединить ветки столичной подземки на окраине, власти Москвы решили срочно построить новый метроконтур на расстоянии одного-двух перегонов от кольцевой линии. Подробнее об этом проекте, а также об идее привлечения частных инвестиций в метростроительство начальник столичного метрополитена Дмитрий ГАЕВ рассказал в интервью обозревателю Известий Наталье Давыдовой.

Дмитрий Гаев: Перегрузкой пересадочных узлов. Сейчас у нас, по сути, действуют два пересадочных контура: один - в самом центре Москвы, где пересекаются диаметры метрополитена и между ними есть пересадки, второй - это наша кольцевая линия, строительство которой была завершено в начале 1950-х. Чтобы их разгрузить, можно было бы, к примеру, строить дополнительные выходы и эскалаторы. Но речь идет о станциях по преимуществу глубокого заложения, поэтому новое строительство потребовало бы объемных горных работ, причем вести их пришлось бы в районах с очень плотной застройкой. Это и дорого, и не всегда возможно. Потому и возникла идея еще одного пересадочного контура - на расстоянии 1-2 перегонов от кольцевой линии, где поезда наиболее перегружены. Мы знаем, что 15 % пассажиров едут по радиусам к центру, чтобы затем пересесть на другую линию и ехать в обратном направлении. Дублер кольцевой линии позволит отвести эти потоки от центра, кроме того, для многих он просто сократит время поездок. Подчеркну, мы предлагаем не альтернативу Большому метрокольцу. Его трассы зарезервированы, и жизнь рано или поздно заставит его построить.

известия: В правительстве Москвы поддержали ваше предложение построить новую кольцевую линию метро. Чем оно аргументировано?

Гаев: Нет, пока речь идет о строительстве примерно четверти нового кольца, это участок длиной в 19 км - от станции Международная до Савеловской. Если будут деньги, начать строительство можно в 2008 году, а завершить через 36-40 месяцев. Мы решили использовать очень удачную конфигурацию, возникшую в связи со строительством линии в деловой центр Москва-Сити. Будем продлевать ее через два мощных застраивающихся района, Шелепиху и Ходынку, где возникнет большая потребность в скоростном транспорте. Линия также перехватит наиболее загруженные подъезды к кольцевой линии: Таганско-Краснопресненскую в районе Полежаевской, Замоскворецкую - в районе Динамо и Серпуховско-Тимирязевскую - у Савеловской. Главное, что у нас есть возможность привлечь к строительству этой трассы не только бюджетные, но и инвесторские деньги. Приход сюда метро повысит стоимость земли, значит, и в бюджете Москвы появятся дополнительные средства на метростроение. На уровне концепции это проект поддержан правительством Москвы. Метрополитен уже направил предложение на разработку архитектурно-планировочных и градостроительных заданий. Надеюсь, к лету их утвердят транспортная комиссия правительства Москвы и градостроительный совет, и будет принято окончательное решение по трассировке линий. Думаю, что одновременно с первой очередью будет утверждена и будущая трассировка всего контура.

известия: Новое кольцо вы собираетесь построить очень быстро, за 10 лет. За это время оно замкнется полностью?

Гаев: Нет, в Генплане его не было. В 1980-е активно обсуждалась идея скоростных хордовых линий, уходящих на периферию города. Правда, своими пересечениями они этот контур как раз создавали. То есть еще тогда было понятно, что такая пересадочная система нужна.

Известия: Интересно, а в столичном Генплане этот контур имеется?

Гаев: Метрополитен вместе с Москомархитектурой. Мы непосредственно ощущаем перегрузку на линиях, являемся заказчиком-застройщиком по строительству новых трасс, и вправе выдвигать свои предложения. Но решать такие вопросы невозможно без участия градостроителей. Так что это наши совместные решения.

Известия: Значит, сегодня это контур оказался более актуален, чем вся хордовая схема? Но кто решает, что городу нужней?

известия: Как вы относитесь к решению о строительстве метро под заповедным Коломенским, где метро планируется пустить по тоннелю, совмещенному с автодорожным?

Вести метро под Коломенским нецелесообразно

Жители Митина могут скинуться, и на строительство трассы через их район денег хватит

Гаев: Кем планируется? Я как заказчик строительства метро не вносил предложения по этому строительству. Может быть, его вносили другие организации, градостроители, но совместного предложения не было. Эта тема муссируется уже года два-три. Не могу ничего сказать об автодороге, но что касается метро, то строить его в этом месте нецелесообразно. Во-первых, это направление не актуально для пассажиров. К тому же при нынешнем уровне финансирования нужно сначала достроить то, что у нас законсервировано или находится в режиме полуконсервации, или построить тот же третий пересадочный контур, но никак не эту линию. Конечно, если денег немерено, можно строить что угодно и где угодно. Но у нас-то - другая ситуация. Есть ли эти деньги и нужно ли их потратить на это? При разработке программ строительства метро правительство Москвы всегда определяло приоритеты. В планах у нас много чего имеется - и глубокая линия в Солнцеве через Парк Победы, и то же Большое кольцо, а, к примеру, в Генплане Калининская линия через центр продлена в направлении Живописной. Но это же не значит, что надо бросать то, что не достроено, и копать под Коломенским.

Гаев: Да, мировая практика показывает, что заинтересованный инвестор может обеспечить примерно 8-10% от необходимых инвестиций, не более того. Но если у нас наконец примут закон о концессиях, возможно, строить метро мы будем и на условиях концессии, как это сегодня активно происходит в странах Юго-Восточной Азии. Тогда вкладывать деньги в метро смогут и отдельные граждане, и юридические лица, и пулы инвесторов. Не исключено, например, появление акционерных обществ, акции которых станут продаваться на бирже. Возьмем Сеул, половина линий метрополитена там государева, половина - акционерных обществ с участием частного капитала. То же самое и в Токио. Метро в Гонконге не так давно превратилось в публичное акционерное общество. Таких примеров много. В Лондоне реализовали программу РРР - Рublic Рrivate Рartnership, то есть частно-государственного партнерства, когда практически вся инфраструктура передана частным инвесторам, а за государством осталась только система управления. Но чтобы вложить деньги, нужны гарантии, что они не пропадут. Необходимы понятные, прозрачные условия компенсаций для инвесторов, вкладывающих деньги в проекты с долгими сроками окупаемости. Нужен закон о защите инвестиций, закон о концессиях. Метроперевозки - бизнес прибыльный, но срок его окупаемости - от 17 до 30 лет.

известия: Новый контур, как вы сказали, можно будет строить в том числе и на инвесторские средства.

Гаев: Жители Митина могут скинуться, и на строительство трассы через их район денег хватит. Но ведь до того как доехать до Митина, нужно еще добраться до Строгина, оттуда - до Мякининской поймы... Так что деньги населения нужно привлекать не на конкретные станции, а на развитие всей системы метро. Жители Гонконга, к примеру, с удовольствием покупают акции метрополитена на бирже. Но, повторюсь, человек должен не просто вложить деньги ради идеи. Он должен иметь гарантии, что они не пропадут и инфляция их не съест. А для этого нужны определенные законы и механизмы, которых у нас в России пока, к сожалению, нет.

известия: А горожане, по-вашему, готовы отдать свои кровные на строительство метро, к примеру, в своем районе?

В этом году наконец нашлись деньги на строительство метро в самом центре Москвы - от станции Чкаловская через Трубную площадь и Сретенский бульвар в Марьину Рощу. Обещают, что участок от Чкаловской до Трубной начнет действовать уже в 2007-м. Сооружение метро в этом районе началось больше 10 лет назад, в те времена, когда темпы столичного метростроения доходили до 10 километров за год, а деньги на него еще щедро отпускал федеральный бюджет. Позже строительство было приостановлено из-за проблем с финансированием. Однако столица задыхается без новых станций подземки, к тому же поддерживать выработки в замороженном состоянии - себе дороже. Как утверждают специалисты ОАО Метрогипротранс, не исключены и техногенные катастрофы - выработки стареют, они стоят на временной крепи в самом центре города, идет постоянная откачка воды, и ничем хорошим это кончиться не может. Словом, понятно, почему деньги на завершение строительства теперь нашла Москва.

Что еще будет построено

В наши дни рынок аренды жилья развернулся очень широко и стал особой сферой. И это не случайно: ведь аренда оказывается выгодной как тем, кто сдает помещение - жилую квартиру, офис, или магазин - так и тем, кто его снимает. Что касается аренды квартир или комнат, то арендодатели получают деньги за свои лишние метры, а для нанимателя часто съемная жилплощадь оказывается единственной крышей над головой, если он не может позволить себе купить квартиру даже в рассрочку.

Продолжается строительство и Митинско-Строгинской линии, идущей от станции Парк Победы в Митино. В 2007 году должны пойти поезда по маршруту Парк Победы - Славянский бульвар - Кунцевская, который продолжится действующим участком от Кунцевской до Крылатского и дальше до Строгино. Полтора километра этой линии - под Серебряным Бором - пройдут в строящемся совмещенном автодорожном тоннеле. Сооружение подземного тоннеля, по которому вместе пойдут метро и автодорога, - первый подобный опыт не только в Москве, но и в мире. За эту совместную разработку ОАО Метрогипротранс и проектно-строительное объединение Система Галс в прошлом году получили медаль на выставке в Брюсселе.

Но Москва все же обгоняет Санкт-Петербург. В столице однокомнатную квартиру можно найти в пределах 500 у.е. В Петербурге минимальная цена около 30 При этом в Москве однокомнатная квартира далеко не элитного класса может стоить и 600 долларов, в Петербурге же это редкость.

Шире всего рынок аренды жилья представлен, естественно, в обеих столицах, однако ситуация в них не одинаковая. Разумеется, в каждом из городов огромное разнообразие как качества квартир, так, соответственно, и их цен, от самых простых помещений до элитных - с дорогой мебелью, всевозможной бытовой техникой и двумя, а то и тремя ванными комнатами.

Зато, помимо долгосрочной аренды, в Северной столице процветает аренда посуточная. Она стала столь популярной, с одной стороны, из-за огромного числа туристов, особенно в период белых ночей и вплоть до осени, и весьма ограниченного количества гостиниц с другой. Кроме того, среди квартир разнообразие гораздо больше, чем среди гостиничных номеров, а цены на жилье вполне приемлемы. Например, аренда однокомнатной квартиры в сутки стоит около 30 долларов, двухкомнатной - от 45, а трехкомнатной - от 60 в центральных районах, что в итоге для туриста со средним достатком оказывается чуть ли не в 2 раза дешевле, чем проживание в гостинице.

Подмосковье, как обычно, отстает от столицы: здесь однокомнатную квартиру можно снять за 200-400 долларов в месяц. То же самое касается и двухкомнатных квартир: если в Северной столице можно подобрать жилье уже за 300 долларов, то в Первопрестольной цены за ту же площадь не опускаются ниже 550 долларов. В Подмосковье цены колеблются от 450 до 700 долларов. При этом в Москве и Петербурге цена на элитную двухкомнатную квартиру легко может доходить до 1200 долларов. Если говорить о трехкомнатной квартире, то в Санкт-Петербурге ее минимальная цена будет 320 долларов, в столице же меньше, чем за 1000 снять такую квартиру невозможно.

Таким образом, можно сделать вывод, что Петербург догоняет Москву в соревновании по аренде. Впрочем, этот сегмент рынка развивается, как и прочие другие, так что тенденция роста в Северной столице сохраняется стабильно.

В отличие от аренды жилых помещений аренда офисных развивается в двух крупнейших городах совершенно по-разному. С экономической точки зрения Москва существенно привлекательней Северной Пальмиры и сильно обогнала ее как по качественным, так и по количественным показателям. На сегодняшний день рынок помещений в составе бизнес-центров оценивается специалистами в 10 млн. кв. м площадей, а петербургский - лишь в 850 тыс. кв. метров. Впрочем, темпы роста рынка бизнес-центров в Москве и Петербурге вполне сопоставимы - 9,5 и 6,3 процента. Отсюда и весьма небольшое различие в ценах на аренду. В Москве они достигают порядка 400-600 долларов в год за квадратный метр, а в Петербурге - 240-360 долларов.

Грезы о свечном заводике


Помимо обычной практики существуют и полярные разновидности арендных отношений. Это краткосрочная аренда, предполагающая максимальное включение владельцев в процесс оборота их жилья. И наоборот, перепоручение всех забот по сдаче жилья в руки профессионалов - доверительное управление.

Ударим по дефициту!

Герой Ильфа и Петрова, отец Федор, постоянно грезил о свечном заводике - источнике стабильного материального благополучия. Его мечтам сбыться, как известно, так и не пришлось. Но мечта народная приобрела новые возможности реализации в широком масштабе, и теперь примерно десятая часть наших земляков имеет свой маленький бизнес, извлекая выгоду от сдачи внаем принадлежащей им жилплощади, коль скоро свечные заводики уже не актуальны. То, что в старом Жилищном кодексе именовалось нетрудовыми доходами, пополняет теперь бюджет разномастной группы последователей вышеупомянутого священнослужителя: от одинокой старушки, потеснившейся ради жильца в своей хрущевке (из-за довеска к убогой пенсии), - до рантье, ставших таковыми в результате удачных целенаправленных инвестиций в сдаваемое ими теперь элитное жилье.

Правда, такая практика подходит далеко не всем. Допустим, кто-то готов подзаработать, особенно летом, на сдаче комнаты, оставаясь в своей квартире. Но если в семье есть маленькие дети или пожилые люди, которых вы не вывезли на дачу, это вряд ли возможно. Круговорот посторонних в доме для старых и малых - лишнее беспокойство, да и квартирантам такое соседство комфорта не добавит. Не стоит предлагать посуточно и комнату в коммуналке: из-за непарламентского поведения соседей можно вместо доходов нажить неприятности.

Дефицит доступных россиянам недорогих гостиничных мест в Санкт-Петербурге позволяет владельцам лишних жилых метров, особенно в летний период, рассчитывать на неплохой заработок. Простая арифметика на основе данных, представленных аналитиками Городской справочной по недвижимости Квартирный вопрос, подсказывает: при идеальном графике посуточной сдачи доходы с жилплощади по сравнению с долгосрочной арендой могут существенно вырасти. На длительный срок однокомнатная квартира в спальном районе, к примеру, сдается за 230-270 долларов в месяц (цены приводятся на лето 2005 г. - Прим. авт.), в то время как ставка посуточной аренды того же объекта составляет 25-30 долларов в день (в центре города - 30-40 долларов). Умножаем последнюю цифру на 20-22 дня (простои и время на приведение жилья в порядок неизбежны). Сколько получается? А ведь даже комнату в вашей квартире можно освободить для гостей города и стричь по 10-15 долларов в сутки вместо 120-150 зеленых в месяц, выручаемых при постоянной сдаче.

Трансформация в мини-мини-гостиницу

Тем, кто сдает сравнительно дорогие квартиры на длительный срок, специалисты не советуют летом переориентироваться на посуточный график, отказывая постоянным арендаторам. Конечно, сумма в 50-100 долларов в день за аренду элитного жилья выглядит более заманчиво, чем 500-1000 в месяц. Но гарантия регулярной заполняемости намного ниже, а риск порчи имущества - сами понимаете. Одно неверное движение убогого чухонца, дорвавшегося до русской водки, и... прости-прощай новый стеклопакет или эксклюзивный санфаянс. Когда вы сможете снова пустить жильцов в восстановленную квартиру? Да и захотите ли? Пробовать себя в этом бизнесе лучше обладателям чистеньких апартаментов без наворотов в центре или недалеко от метро.

Если вы готовы освободить всю квартиру под краткосрочную аренду, не повредит сделать недорогой освежающий ремонт - его с лихвой компенсирует более высокая ставка оплаты. А вот ценные вещи, компактную дорогую аппаратуру необходимо вывезти, шкафы и комоды - освободить от своих пожитков. Иногда имеет смысл сдавать квартиру по принципу минус одна комната: все личные вещи сгружаются в самое маленькое помещение и надежно запираются. Не забудьте отключить телефон от межгорода, а то вашего шального заработка может не хватить на оплату пришедших счетов. Звонить домой клиенты могут и по карточке.

В квартире, из которой не выезжают хозяева, выделенную под аренду комнату нужно определенным образом подготовить: освободить от лишних вещей и обеспечить всем необходимым - как гостиничный номер. Не забудьте оснастить дверь врезным (или хотя бы навесным) замком и задвижкой. Гости на коммерческой основе должны иметь возможность запирать помещение изнутри и снаружи, а также в любое удобное для себя время пользоваться кухней и ванной. Плановое отключение горячего водоснабжения в летний период снизит оплату, так что наличие газовой колонки в данном случае - выигрыш.

Если вы действительно надеетесь на прибыль в соответствии с вышеприведенными цифрами, заработать отдыхая вам вряд ли удастся. Перебраться на дачу или уехать в отпуск за тридевять земель, заклиная вари, горшочек, вари, вы не сможете. Как утверждают специалисты, средняя заполняемость посуточного объекта составляет в лучшем случае 65-70%, то есть, простои неизбежны. Сокращению интервалов между съемщиками способствует постоянная готовность номер один - возможность в любое время показать квартиру и не упустить заинтересованного клиента. Для этого арендодателям совершенно необходима мобильная связь или дежурный член семьи на городском телефоне. Предстоят владельцам и серьезные хлопоты по уборке помещения, замене и стирке постельного белья. На таком свечном заводике хозяевам приходится вкалывать от души. Правда, и выигрыш при подобном рвении ощутимый.

Приготовьтесь к тому, что незнакомцы будут селиться у вас всего на два-семь дней. Сдать жилье на месяц, получая при этом оплату по суточным ставкам, практически нереально.

Допустим, вы взвесили свои возможности. Пока все за. Вот только где искать клиентов? На вокзале среди перонных бабушек? Тогда вместо выгодных арендаторов вы рискуете найти лишние приключения. Безобидные пожилые овечки, отлавливающие приезжих на табличку квартира, комната, имеют весьма серьезных пастухов. Чем вторгаться нежеланным конкурентом в этот мирок, живущий по своим законам, лучше обратиться к профессионалам. Выход на их широкий круг можно начать с одного звонка, например, в службу Квартирный вопрос. Операторы примут у вас заявку и разошлют ее по электронным сетям в специализированные агентства недвижимости. Будьте готовы ответить на шквал звонков в первые несколько дней - активные специалисты рынка аренды перепроверят информацию и внесут ваш вариант в свои внутренние базы данных, а далее начнут предлагать своим клиентам-визитерам Петербурга.

Где ты, гость города?

Доверяешь? Отдыхай!

Что касается оформления отношений - оно такое же, как и при обычной аренде и предполагает обязательное заключение договора. Избегайте помощи тех, кто приводит к вам людей и предлагает далее обо всем договариваться самостоятельно. Незнание многих нюансов чревато для сторон печальными недоразумениями.

Передавать квартиру в управление стоит лишь хорошо известному оператору рынка недвижимости, специализирующемуся на аренде или имеющему соответствующий отдел и устойчивую профессиональную репутацию. При этом советуем категорически отклонять предложения оформить договор аренды с правом субаренды с неким физическим лицом. Вступайте в договорные отношения с лицом юридическим - фирмой. Случись что, с кого вы спросите? Ответственность агентства должна быть в договоре подробно сформулирована.

Те же, кто не может сам возиться с квартирантами, имеет верный способ устраниться от лишних проблем и суеты. Стоит лишь передать недвижимость в доверительное управление риэлторской фирме. Агентство примет на себя все хлопоты по подбору арендаторов, поддержанию в квартире порядка, взиманию платы. Владельцу останется только регулярно получать доходы. Заработок, естественно, несколько снизится: ведь ваши функции будут выполнять другие, а всякий труд, как известно, должен быть оплачен. Этот вариант идеален для тех, кто часто или надолго покидает город.

Вы взвесили все за и против и решили, что у вас достаточно подходящие условия и хватает душевных и физических сил для такого рода заработка? Тогда не откладывайте реализацию своего намерения в долгий ящик. Возможно, первый удачный опыт сделает вас активным участником рынка аренды, владеющим источником стабильного дохода.

Но и вы сами обязаны обеспечить полную законность планируемой сделки. Подготовьте правоустанавливающий документ - договор, на основе которого вы владеете своей недвижимостью, свежую форму 9 - справку обо всех зарегистрированных в квартире. С вами заключат договор на управление только в том случае, если все лица, являющиеся совладельцами жилья, а также зарегистрированные на этой площади, письменно подтвердят свое согласие. Кроме того, агентство предложит застраховать вашу недвижимость и обстановку - отказываться от услуги не в ваших интересах. Передача квартиры осуществляется по акту, содержащему подробную опись всех вещей, имеющих сколько-нибудь значимую ценность. Страховой полис защитит вас от рисков утраты имущества в результате разгула стихий и аварий. Гарантировать же оплату реставрации старинного стульчика, на который с размаху уселся восьмипудовый турист, вдоволь нагулявшийся по питерским улицам, можно только на основании подробной описи, согласующей компенсационную стоимость тех предметов, которые могут быть испорчены или похищены. Правда, еще вопрос, кто кому заплатит: гость вам - за сломанный антиквариат или вы ему - за лечение травм (как следствия предоставления вами некачественной мебели)? Скорее всего, профессионалы предложат убрать подальше ценные предметы во избежание неприятностей и дадут еще много полезных практических советов.



Главная --> Публикации