Главная --> Публикации --> Что нам стоит дом построить Поправки к закону о долевом строительстве приняты в первом чтении Глава росстроя: главное - сделать так, чтобы бизнес пришел и начал строить Плюсы и минусы жизни в мансарде Из-за дефицита земли в столице “авгур-эстейт” построит жилье в краснодаре

Еще три года назад в столичном регионе наблюдался острый дефицит складских помещений.

За последние месяцы сразу несколько крупных компаний, реализующих складские проекты в Московском регионе, заявили о масштабном выходе в регионы. В ближайшие пару лет в городах-миллионниках появятся сразу по несколько складских комплексов класса А площадью более 100 кв. м. Эксперты называют планы девелоперов оправданными: расширение географии присутствия российских и международных компаний, а также рост объемов розничных продаж и развитие торговых сетей неизбежно ведет к развитию рынка складских помещений.

Географический размах

Ситуация кардинально изменилась в 2004 году, когда в Московском регионе было заявлено сразу несколько крупных проектов. В эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных площадей, в результате чего общий объем складской недвижимости составил 1 млн кв. м. На следующий год профессиональные девелоперы увеличили предложение еще на 300 тыс. кв. м. Кроме того, было заявлено о начале реализации сразу нескольких крупных проектов, общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый (Пушкино, Ленинградский терминал, Крекшино и др.). В результате накопленный спрос в Московском регионе (около 1 млн. кв. м) стал постепенно сокращаться,- говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Алексей Новиков.

Международное логистическое партнерство (МЛП) планирует инвестировать $800 млн в создание крупной сети терминалов к концу 2008 года (Бизнес писал об этом 17 февраля текущего года). Помимо двух проектов в Подмосковье компания планирует строительство двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в ряде городов-миллионников- Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и др.- появятся комплексы по 100 тыс. кв. м.

В связи с сокращением дефицита складских площадей в Москве ряд крупных компаний обратили внимание на регионы.

Этот процесс обусловлен растущим спросом на складские площади. Общий рост благосостояния населения приводит к росту объемов розничных продаж, развитию торговых сетей.

Аналогичные планы имеют Росевродевелопмент, Coalco и Capital Partners. Кроме того, активно развивается в регионах и компания Каскад, ориентированная в основном на класс B, с последующим строительством класса А в целом ряде городов, а не только миллионниках.

Сетевые арендаторы ждут складских сетей

Соответственно, увеличиваются товаропотоки, которые нуждаются в соответствующей логистической инфраструктуре, что также обусловливает растущую потребность в качественных складских площадях,- говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

Высокий спрос сетевых арендаторов (розничные сети, провайдеры логистических услуг) просто выталкивает девелоперов в регионы. В сотрудничестве с арендатором девелопер получает входной ключ к тому или иному региону и может далее развивать в нем свой проект с другими сетевыми или местными арендаторами,- поясняет Суворов.

На рост интереса девелоперов к регионам влияет и активное расширение географии присутствия российских и международных компаний, которые и формируют основной спрос на качественные складские площади,- добавляет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Особенности локальных рынков

Предположим, что заказчик располагается в Москве, а груз, который к нему приходит, обслуживает логистическая компания, работающая исключительно на Московском рынке. В этом случае заказчик попадает в географические рамки. Когда же компания имеет возможность предложить услуги по доставке, хранению и реализации сразу в нескольких регионах России - это несомненное преимущество. Неудивительно, что собственник бизнеса будет обращаться в компании, которые располагают целыми сетями,- уверяет руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что выход в регионы несет для девелоперов и немало рисков. Строительство в регионах нередко бывает даже дороже, если сравнивать с Московским регионом. Например, в Москве есть несколько заводов, производящих металлоконструкции для строительства, а в ряде российских городов таких предприятий нет вовсе,- добавляет Новиков. Отрицательным моментом может стать и отсутствие связей с местными властями. Однако это решаемый вопрос,- прогнозирует Казимов.

Рынок качественных складских помещений в регионах практически пуст,- говорит Новиков из Knight Frank.

Подготовка объекта недвижимости к сделке

Следует учесть, что на локальных рынках присутствуют местные сильные игроки, о которых в Москве практически неизвестно,- отмечает глава отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle Анна Ставны. Кроме того, по ее словам, сетевые девелоперы обречены и на конкуренцию между собой. Это закономерно. Каждый девелопер старается сделать свой проект более привлекательным: выбрать оптимальное местоположение, разработать эффективную концепцию и предложить адекватные ставки аренды. Тем не менее девелопер может просто не пойти в регион, где уже имеется развивающийся складской проект, так как появление еще одного проекта будет грозить перенасыщением рынка и падением доходности инвестиций,- уточняет Руслан Суворов. Таким образом, эксперты прогнозируют, что большим конкурентным преимуществом окажется скорость выхода проекта на рынок. Сейчас за первенство выхода в регионы идет настоящая битва,- обобщает Алексей Новиков из Knight Frank .
В настоящее время, когда рынок недвижимости бьет рекорды по цене, у многих владельцев помещений возникает соблазн выгодно их продать. Например, многие собственники московских приватизированных производственных предприятий вместо хлопотного бизнеса по низкорентабельному производству либо сдачи бывших цехов в аренду предпочитают выгодно продать массивные производственные помещения и инвестировать часть вырученных средств на покупку либо в строительство более компактных помещений в Подмосковье для продолжения основного бизнеса.

Достаточно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда у покупателей возникает разочарование в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов.

Продажа недвижимости сильно отличается от реализации обычного товара (не зря сделкам с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ посвящены отдельные разделы, а также имеется целый ряд специальных законов и огромное количество подзаконных актов).

Вопросам же надлежащего оформления земельных правоотношений обычно директорами предприятий уделяется очень мало внимания. На московском опыте можно сказать, что у многих приватизированных предприятий если даже существует оформленный под давлением ТОРЗа (территориальное объединение регулирования землепользования) или иных государственных структур договор аренды земельного участка, то достаточно часто его условия являются факторами, существенно снижающими привлекательность объекта в целом (например, короткие сроки аренды, наличие существенных ограничений, обременений либо специальных условий и обязательств, некоммерческое назначение использования участка и т. п.).

Например, в крупных городах зачастую ценность представляют не сами производственные корпуса, а в первую очередь земельные участки, на которых они находятся.

При продаже комплексов производственных зданий зачастую правоустанавливающие документы имеются только на основные постройки.

Обычными на российском рынке недвижимости являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками либо переоборудованием, с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т. д.

Указанные строения обычно включаются в состав продаваемого имущества, несмотря на то, что самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Особенно часто в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории предприятий ангары, хозяйственные пристройки, промливневые канализации и иные аналогичные вспомогательные объекты, требующие необходимых согласований и государственной регистрации.

При этом покупатель обычно отдает себе отчет, что, взяв на себя решение проблем с приобретаемой недвижимостью, он фактически существенно увеличивает срок окупаемости проекта. Таким образом, выявленные в ходе правовой экспертизы нарушения и проблемы практически всегда уменьшают стоимость заключаемой сделки.

Конечно, многие выявляющиеся в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности устранимы. Но для этого обычно требуется несколько месяцев (иногда более года), что существенно снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, обычно не готового покупать здания с дополнительной головной болью в придачу и вполне логично стремящегося к тому, чтобы сделанные им инвестиции максимально быстро начали приносить отдачу.

Налоговая оптимизация

Продавцу, желающему максимально выгодно продать объект недвижимости, необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду не только генеральная уборка, но и в первую очередь юридическая чистота правоустанавливающих документов). Тем более что все больше и больше иностранных инвесторов, обладая достаточными финансовыми возможностями и ресурсами, готовы при приобретении российской коммерческой недвижимости платить больше их российских коллег, но они очень щепетильны в вопросах юридической чистоты. В нашей практике имеется достаточно примеров, когда известные иностранные инвесторы отказывались от сделок по покупке недвижимости с интересным месторасположением, предпочитая им объекты с более привлекательными юридическими документами.

Однако это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренных действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни.

Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в России все менее и менее привлекательным является полукриминальный способ продажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой черным налом практически исключены.

Так, например, если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества.

Укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях.

Конечно, этот вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь у покупателей вызывает опасения история предлагаемой организации, поэтому часто при таком оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.

В этом случае вместо уплаты НДС (18%) и налога на прибыль (24%) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13%). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости этого варианта оформления сделки организации-продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг на баланс которого) будет передан продаваемый объект недвижимости.

При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которого чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупный размер совершаемых сделок).

Нередко при продаже недвижимости в цепочке участвуют сразу несколько компаний, в том числе и юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивая 6% либо 15% (в зависимости от выбранного режима налогообложения).

40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более чем на 20% вынести решение о доначислении налогов и пени (п. 3 там же).

Например, необходимо учитывать, что согласно пп. 1 и 2 ст.

Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки (обычно покупателям городской недвижимости не хватает места для реализации всего задуманного, например, очень часто для торговых предприятий нужны дополнительные парковочные площади).

Основные моменты, на которые обычно обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, и, соответственно, по которым должны быть в первую очередь устранены какиелибо вопросы и проблемы продавцом, стремящимся заключить максимально выгодную сделку: Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий и иных требований; наличие обременений, ограничений, запретов, необходимости специальных согласований и т. п.).

Наличие несогласованных в установленном на что смотрят покупатели
порядке перепланировок либо переоборудования помещений.

Виндикационные и реституционные риски, то есть риски, связанные с предъявлением исков предыдущими владельцами недвижимости (такой уровень рисков напрямую зависит от законности и правильности оформления предыдущих сделок с недвижимостью).

Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных как минимум в течение последних нескольких лет.

Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных в ЕГРП построек (без надлежащих разрешений и / или государственной регистрации).

Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю.

Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т. п.).

Апрель традиционное время заключения договоров аренды дач. В этом году стоимость аренды по сравнению с прошлым годом выросла незначительно, но на рынке появилось много дорогих предложений.

Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости.

Дача, сдающаяся через крупные агентства в этом году, как минимум должна быть оснащена всеми городскими коммуникациями (водопровод в доме, отопление), обставлена мебелью и оснащена бытовой техникой. Это минимальный уровень комфорта, на который может рассчитывать арендатор, готовый платить $1-2 тыс. в месяц.

В отличие от постоянно растущих ставок аренды на московские квартиры, стоимость аренды дач выросла в сравнении с прошлым сезоном всего на 7-10%. И этот рост цен обусловлен исключительно инфляцией, утверждает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды компании МИАН-недвижимость. Однако в целом рынок дачной аренды заметно подорожал риэлтеры берутся за работу с объектами стоимостью от $1 тыс. в месяц, а в прошлом году средняя планка отсечения составляла $50 Менее дорогие варианты следует искать через подмосковные риэлтерские агентства. Соответственно, выросло и качество предлагаемых к аренде построек.

Дома в следующем ценовом диапазоне от $5-8 тыс. в месяц отличаются обязательным наличием охраны, расположены на территории организованных коттеджных поселков, часть мебели в них могут поменять по просьбе арендатора.

Сейчас можно сказать, что рынок предложений загородной аренды наконец-то сформировался. Пополняется он постоянно в основном за счет коттеджей, построенных специально для сдачи их в аренду, говорит Сергей Ганусов, руководитель отдела загородной недвижимости БЕСТ-Недвижимость.
Самый большой спрос риэлтеры наблюдают на дачи, аренда которых стоит до $2 тыс. в месяц. Такие предложения находят спрос буквально за считаные часы. А самое большое число предложений по дачам в ценовом диапазоне от $2 тыс. до $5 тыс.

Много коттеджей, сдававшихся раньше в этом ценовом диапазоне, выставлены сейчас на продажу, рассказывает Сергей Ганусов. Цены на недвижимость благоприятствуют продаже домов. Вероятно, сейчас то самое время, когда хозяева могут получить за них максимальные цены.

Количество таких предложений, как и спрос на них, ограниченно. Очень мало сейчас в риэлтерских базах предложений об аренде дач по цене $10-20 тыс. в месяц. Все они знакомы риэлтерам поименно.

Сейчас в Подмосковье риэлтерские и девелоперские компании активно занимаются возведением коттеджных поселков под аренду.

Почему люди готовы платить за аренду коттеджа по $10 тыс. в месяц? Прежде всего из-за цен на загородную недвижимость. Большинство потенциальных покупателей ищет домовладения стоимостью до $250 тыс. Качественных предложений в этом сегменте мало, и потенциальные покупатели арендуют дачи, объясняет Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank.

Стоит упомянуть, что во многих поселках существует многомесячный лист ожидания (ждать приходится до восьми месяцев), а также негласный фейс-контроль как считают риэлтеры, это особенно ценят тамошние арендаторы.

Среди самых известных из числа уже действующих можно упомянуть поселки Семейный клуб, Рублево-1 и 2, Успех (Рублево-Успенское шоссе), Сновидово (Ильинское шоссе), Павловы родники, Новодарьино (Калужское шоссе), Росинка, Истра Holiday (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), Никольская слобода (Новорижское шоссе) и Forestville (Дмитровское шоссе). В большинстве случаев стоимость аренды дач в этих поселках не зашкаливает за $20 тыс. в месяц.

Частные инвесторы осваивают профессию дачных рантье. К примеру, в поселке Рождествено на Пятницком шоссе семь коттеджей принадлежит одному человеку. Все они сдаются в аренду.

Дача как источник дохода

Тем не менее следует иметь в виду, что аренда загородной недвижимости бизнес сезонный. Летом все собственники подмосковной недвижимости находят жильцов. В холодное же время года (с октября по май) спрос находят не больше 30% всех предложений. При том что осень-зима самое затратное для хозяев загородной недвижимости время. Дома вне зависимости от того, живут в них или нет, приходится отапливать и охранять. Собственники квартир в Москве получают гарантированную прибыль в течение всего года. Впрочем, большинство владельцев загородных домов, сдающих их в аренду, заключает с нанимателями договор на весь год и это является обязательным условием сделки.

Ценовой потолок на рынке аренды загородной недвижимости ($25 тыс. в месяц) вполне сопоставим с наиболее высокими арендными ставками на элитные квартиры в Москве. Стоимость аренды летнего дачного дома на шести сотках вполне соответствует цене однокомнатной квартиры ($500 в месяц). Коттеджи, сдающиеся за $3-5 тыс. в месяц, соответствуют квартирам бизнес-класса, арендовать которые в Москве можно по чуть более низким ставкам.

Что написать в договоре аренды

Пик спроса на аренду загородного жилья приходится на апрель. Кроме того, много желающих снять дом на праздничные дни в канун Нового года.

Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом как по инициативе арендатора, так и арендодателя. По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по общему согласию сторон. В случае же, если арендатор вынужден покинуть дачу по инициативе арендодателя, последний обязан возместить убытки и компенсировать моральный вред. Стоит отметить, что смена собственника не влечет автоматического расторжения договора аренды просто получателем арендной платы с момента регистрации сделки становится новый собственник. Поэтому если арендодатель решит продать дом в разгар дачного сезона, он обязан либо поставить покупателя в известность о таком обременении, как договор аренды, либо уладить вопрос с арендатором полюбовно.
Реконструкция центра

При заключении договора аренды загородного дома прежде всего необходимо полностью расписать перечень и объем предоставляемых коммунальных услуг (удобства, водоснабжение, горячая вода, максимальная суммарная мощность всех включенных электроприборов и т. п.), других дополнительных благ, вполне очевидных при аренде городской квартиры, но не всегда предусмотренных или обеспечиваемых с перебоями за городом. Необходимо также предусмотреть санкции на случай, если предусмотренные договором услуги не будут предоставляться или будут предоставляться не в полном объеме.
Необходимо составить опись имущества, передаваемого в пользование вместе с домом, его состояние. Следует оговорить степень ответственности арендатора за сохранность имущества хозяев в случае неосторожного обращения и в то же время ответственность арендодателя, если, например, произошел пожар или затопление имущества арендатора из-за изношенности электропроводки, газового оборудования или водопроводной сети. Во избежание разногласий в этой части договора рекомендуется настоять, чтобы арендодатель застраховал дом, сообщив страховщику, что он сдается в аренду.

Центр уходит под землю

Строительство новых транспортных развязок самым непосредственным образом влияет на стоимость близлежащей недвижимости. Грандиозная реконструкция транспортной магистрали от Манежной площади до МКАД, по мнению риэлтеров, серьезно изменит цены на квартиры в домах, попавших в зону реконструкции. Как именно выясняла корреспондент Ъ-Дома ОЛЬГА СОЛОМАТИНА.

Шум, загазованность и непривлекательный вид из окна все эти факторы присущи районам, непосредственно примыкающим к оживленным магистралям. Жителям домов 'первой линии' возросшая пропускная способность магистрали сулит снижение ликвидности их квартир, рассказывает Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости компании RIGroup. Так, например, во время строительства третьего транспортного кольца риэлтеры, занимающиеся продажами квартир с видом на автомагистраль либо на возведенные шумопоглощающие экраны, сталкивались с проблемой реализации жилья. Тогда примерно на 30% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от проезжей части.

Планируя реконструкцию трассы от Манежной площади до МКАД Тверской улицы, Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе, мы не ставили себе задачи сделать ее скоростной. Цель работ избавиться от постоянных транспортных заторов, рассказывает Михаил Крестмейн, заведующий отделом транспорта и дорог НИИ Генплана Москвы.
Строительство транспортных развязок начнется этой осенью одновременно на нескольких проблемных участках трассы Пушкинской площади, площади Белорусского вокзала, в районе метро Сокол (см. справку). Работы планируют завершить в 2008 году. Соответственно, на ближайшие годы магистраль Манежная площадь МКАД превратится в сплошную пробку.

Впрочем, дома вокруг третьего кольца и до начала строительства никак нельзя было отнести к категории дорогой недвижимости. Иное дело Тверская. Падение цен в домах на этой улице, безусловно, будет, но совсем иное.
Дома вдоль Тверской улицы и Ленинградского проспекта и так стоят очень дорого. Но спрос на них в последние год-два существенно ниже, нежели на квартиры на юго-западе столицы, рассказывает Елена Аросева-Каширина, начальник отдела элитной недвижимости компании 'БЕСТ-Недвижимость'. На мой взгляд, строительные работы и возросшая пропускная возможность трассы снизят цены в этих районах на 3-5%. Особенно на квартиры в домах 'первой линии'.

После завершения строительства третьего транспортного кольца цены на жилье в домах, выходящих непосредственно на дорогу, так и не повысились. Вид на оживленную магистраль не вдохновляет покупателей.

А вот владельцы недвижимости в районах Куркино и Митино от начавшейся стройки точно выиграют. Сама стройка никак не помешает жителям этих районов, а по окончании реконструкции их транспортная доступность значительно улучшится.
Сократится время, требуемое для того, чтобы добраться от окраин до центра города, возрастет спрос на жилье, и цены в новостройках Куркина и Митина увеличатся не менее чем на 15-20% без учета роста самого рынка, рассказывает Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex group. На вторичном рынке рост также будет наблюдаться, хотя и с некоторым временным лагом.

Окраины поднимают голову

Планы реконструкции

Строительство новых транспортных развязок неминуемо повышает цены на жилье в районах, куда становится удобнее добираться. К примеру, после утверждения сроков строительства Звенигородского проспекта, который практически свяжет Новорижское шоссе и Садовое кольцо, цены на квартиры в Строгине выросли на 25%, не считая общего роста по рынку. Кроме того, примерно в этом же процентном соотношении выросла в это же время цена домовладений в коттеджных поселках Новорижского шоссе. И это еще не предел. В связи с завершением в будущем году строительства Звенигородского шоссе риэлтеры прогнозируют дальнейший рост цен (еще на 15-25%) в районах Красной Пресни и Крылатского.

Транспорт, движущийся по внутренней стороне Тверского бульвара, двумя крайними левыми рядами уйдет в тоннель, чуть не доехав до кафе Пушкин. Для тех же, кому направо на Тверскую, оставили две поворотные полосы. На Страстной бульвар тоннель выходит перед фасадом кинотеатра Пушкинский, так что левого поворота на Малую Дмитровку не будет, придется разворачиваться на Петровке.

Пушкинская площадь

На Пушкинской площади будут построены подземные тоннели, по которым пройдет Бульварное кольцо, пересекая Тверскую улицу. Примерно за полквартала до магазина Армения тоннель будет уходить под землю и выныривать за кинотеатром Пушкинский на Страстной бульвар.

Помимо транспортной развязки на Пушкинской построят подземный паркинг на 1000 машиномест. Въезд в него запланирован посреди проезжей части Большой Бронной. Второй выезд появится в Большом Путинковском переулке.

В обратном направлении выезд из тоннеля расположится перед въездом в Сытинский переулок. Повернув в него и далее на Большую Бронную (ей вернут двустороннее движение), можно будет попасть на Тверскую, в сторону Охотного Ряда.

Согласно проектной документации, ни один дом на Пушкинской площади и на соседних улицах и переулках снесен не будет. Если верить расчетам, строения должны выдержать строительные работы и появление подземных пустот.

Кроме того, под Пушкинской построят подземный торговый центр общей площадью 96,5 тыс. кв. м. Внешний вид площади, как утверждают проектировщики, не изменится.

Ленинградку в сторону области: тоннель под мостом расширят и обустроят в нем правый поворот на проспект.
Что касается Бутырского вала, то часть транспорта с него по пандусу будет попадать прямо на Ленинградский проспект, а часть уйдет в тоннель, из которого выедет уже перед Белорусским вокзалом. Мост через железную дорогу расширят на две полосы.

Площадь Белорусского вокзала

Под площадкой на месте памятника Горькому построят подземный торгово-развлекательный комплекс со стоянкой на 1400 машиномест. 1-я и 2-я Брестские улицы, оставшись односторонними, поменяют направления движения: свернув с моста направо, можно будет попасть на 1-ю Брестскую и на подземную стоянку. Со 2-й Брестской можно будет выехать на

Далее до МКАД

Прямого поворота с Лесной улицы на 1-ю Тверскую-Ямскую не будет вообще только через Бутырский вал. Точно так же нельзя будет выехать и с Грузинского вала на 1-ю Тверскую-Ямскую.

Надземная эстакада будет построена в районе метро Сокол. В этом месте Ленинградское и Волоколамское шоссе сливаются в Ленинградский проспект. Тоннель, по которому машины едут сейчас по Ленинградскому шоссе в область и центр, закроют, а на его месте построят эстакаду с выездами на улицу Алабяна и Балтийскую улицу. Транспорт, движущийся в область из центра, будет подниматься на нее и ехать в сторону Ленинградского или Волоколамского шоссе. По земле автомобили будут ехать в этом месте только по направлению к центру.

На пересечении Ленинградского проспекта с улицей Серегина будут построены подземные тоннели, облегчающие выезд с Ходынки на обе стороны Ленинградского проспекта.

В проекте

В районе метро Войковская забор, прикрывающий стройку, загораживает несколько полос дороги в сторону области. Здание, строительство которого было начато слишком близко от проезжей части, отодвигается. Забор уберут. В этом месте Ленинградское шоссе расширится на три полосы, чтобы сделать остановки общественного транспорта.

В районе метро Войковская планируется убрать в Старопетровском проезде остановки общественного транспорта. Их должны переместить в карман, построенный на Ленинградском шоссе, на том самом месте, где сейчас находится забор стройки.

Перечисленные транспортные развязки уже согласованы, приняты комиссиями и будут реализованы в ближайшие два года. Однако этим планы проектировщиков не ограничиваются. Пока только на бумаге, но разрабатывается план освоения подземного пространства от Манежа до Пушкинской площади для строительства подземного паркинга и торговых центров.
Подземный паркинг должен появиться также под площадкой с памятником Маяковскому на Триумфальной площади. На месте нынешних наземных парковок собираются разбить сквер.

На пересечениях Ленинградского шоссе с Головинским и с Фестивальной улицей планируется строительство развязок. Что построят тоннель или эстакаду, пока неизвестно. Проектировщики склоняются к первому варианту, чтобы защитить от шума жителей ближайших к проезжей части домов.

Площадка городского транспорта будет перенесена дальше от Ленинградского шоссе, в глубину Старопетровского проезда. Рядом на территории бывшего завода имени Войкова собираются проложить автодорогу, которая соединит Старопетровский проезд с проездом #99



Разрабатывается проект строительства нового моста через канал имени Москвы на выезде по Ленинградскому шоссе из города. Тогда движение по одному мосту будет организовано только в центр, по другому в область. Правда, выехав по реконструированной магистрали за МКАД, водители упрутся в пробку в Химках. Там никаких реконструкций трассы пока не планируется.



Главная --> Публикации