Главная --> Публикации --> Бизнес нотариусов под угрозой Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку Граждане пока не готовы стать настоящими собственниками жилья, считают московские власти Кому доверить судьбу своего дома? Ресторанный дефицит

По данным мэрии Новосибирска, в 2005 г. было введено 530 000 кв. м жилья, более половины новостроек кирпичные дома (56%), 15% кирпично-каркасные и панельные, 14% монолитные. По оценкам риэлторских агентств, индекс средней стоимости 1 кв. м строящегося жилья составил 25 000-35 000 руб. Рост цен на новостройки в зависимости от района и типа домов колебался в пределах 30-60%.

Новосибирск Объемы ввода новостроек в прошлом году увеличились незначительно. 2005 год обогнал 2004 й всего на 5%. Зато сильно изменилась структура вводимого жилья строители сделали ставку на нишу экономкласса и удвоили объемы ввода панельного жилья. Риэлторы отметили небольшое снижение покупательского спроса и замедление темпов роста цен на новостройки.

По мнению участников рынка, отличительной чертой 2005 г. стало увеличение объемов ввода панельного жилья.

Спрос на новостройки в 2005 г. сократился по сравнению с 2004 г. примерно на 10%, считает директор агентства недвижимости Доктор Ключ Петр Мельников. Специалист по первичному рынку недвижимости Жилфонда Евгений Пятаев согласен с этой оценкой и считает снижение спроса естественным процессом. После резких скачков [повышения] спроса обычно наступает период стабильности, говорит он. В 2004 г. квартиры в новостройках раскупались моментально, и покупатели требовали еще, а в 2005 г. наступил баланс спроса и предложения. Одной из причин падения спроса Пятаев считает сокращение в прошлом году количества инвестиционных сделок. Очевидно, в период относительно невысокого роста цен на недвижимость частные инвесторы предпочли другие инструменты, и квартиры в новостройках в 2005 г. покупали те, кто действительно нуждался в жилье, аргументирует эксперт. С ним согласен директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров: В 2004 г. спрос на жилье был выше и цены росли быстрее. В течение 2005 г. спрос был не очень высокий, но стабильный, не произошло даже ожидаемого сезонного всплеска осенью, добавляет Пятаев.

Дорогие новостройки в центре подорожали примерно на 30%, покупателей перестала шокировать их цена в 40 000 руб. за 1 кв. м, замечает Умаров.

Панельное жилье как наиболее дешевое пользуется наибольшим и стабильным спросом у покупателей, и строители сориентировались на него, говорит Зафар Умаров. По его оценке, если в 2004 г. квартира на стадии котлована продавалась по 8000 руб. за 1 кв. м, то в 2005 г. уже от 13 000 руб., т. е. годовой прирост составил в среднем 60%.

Дискус плюс построила в 2005 г. 16 900 кв. м в Восточном жилмассиве Октябрьского района. В ее перспективных планах на текущий год возведение более 50 000 кв. м панельных домов. Ближайшие 10 лет недорогое жилье будет пользоваться неизменным спросом у населения, и мы станем постепенно увеличивать его объемы, говорит директор компании Сергей Малев.

Крупнейшими застройщиками панельного жилья, по данным мэрии, в 2005 г. стали компании Энергомонтаж и Дискус плюс. Энергомонтаж начал застройку микрорайона Родники в Калининском районе. Компания увеличила планируемый объем ввода с 16 000 до 43 100 кв. м, план на 2006 г. определен в 59 000 кв. м, рассказывает менеджер Энергомонтажа Наталья Белоусова.

По данным директора АН Сайл Валерия Аксенова, в 2005 г. дорогие новостройки пользовались хорошим спросом у покупателей и в результате подорожали на 35-40%. Аксенов добавляет, что в прошедшем году резко увеличился разрыв в стоимости дорогого жилья в центре и обычного в окраинных районах разница в цене таких квартир могла составлять до 100%. По его словам, в 2004 г. ценовой разрыв между самым дорогим и самым дешевым жильем не превышал в среднем 10 000 руб.

Но инвесторы не оставили без внимания и дорогое жилье. 2005 год показал, что потенциальный спрос на современные комфортные новостройки со стороны как жителей самого Новосибирска, так и Сибирского региона в целом весьма значителен, считает Умаров. В Новосибирске достаточно людей с доходами выше $100 000 в год, и их число стремительно растет. Однако действительно элитного жилья в Новосибирске пока нет, и причина вялых продаж многих элитных объектов не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей.

По данным Умарова, в прошлом году наиболее дорогими новыми проектами стали Crown House и Silver House от московской компании СТ Регион групп и Паркхаус местного девелопера Труд. В жилом комплексе Паркхаус квартиры продавались по 60 000 руб. за 1 кв. м, рассказал один из менеджеров по продажам компании Труд. Он сообщил, что на начало 2006 г. около 70% квартир в доме было уже продано. В Паркхаусе мы попытались впервые воплотить идею клубного дома это новый формат для Новосибирска, говорит заместитель генерального директора компании Труд Анатолий Пастушенко. Потенциальным покупателям предлагалось заполнить анкету и указать источник доходов, а также ответить на другие вопросы застройщика. Подобный подход не соответствует мировой и даже современной московской практике, считает пиар-менеджер компании Knight Frank Андрей Патрушев. Клубность подразумевает соответствие определенному социальному кругу, и главным фильтром является цена жилья. Заполнение различных анкет отпугнет многих потенциальных покупателей, ведь богатые люди предпочитают конфиденциальность, добавляет он.

Психологически важный для покупателей рубеж в $1000 за 1 кв. м был легко преодолен еще в начале 2005 г., и цена в $1200-1300 за 1 кв. м для жилья повышенной комфортности на стадии строительства в центре стала типичной, добавляет директор АН Эрмитаж Тимур Тагиров.

Действие же 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве окажет влияние на новосибирский первичный рынок не ранее середины 2006 г., считает гендиректор строительной компании Союз-10 Александр Михайлов. Он говорит, что большинство строительных компаний получили разрешение на строительство еще до вступления закона в силу и уже привлекли средства инвесторов. По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, за весь 2005 г. зарегистрировано 30 договоров участия в строительстве.

Квартиры в Crown House продавались от 44 000 руб. за 1 кв. м, а в Silver House по 35 000 руб. за 1 кв. м. Для покупателей дорогой недвижимости цена уже не играет решающей роли, замечает Умаров. Им важнее ее потребительские характеристики. Покупатели Silver House оценили панорамный вид, который открывается из его окон, второго дома с таким видом в городе, пожалуй, не найти.

Как подсчитал Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), индекс средней стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга к концу 2005 г. составил 27 641 руб. Темпы роста цен несколько снизились: в 2005 г. цены поднялись на 18% на 3% меньше, чем в 2004 г.


Екатеринбург С дефицитом новостроек, который сохранялся в течение всего 2005 г. на первичном рынке Екатеринбурга, не смогло справиться даже 30%-ное увеличение объемов ввода жилья. Спрос превышал предложение, объекты продавались как через традиционный институт долевого участия, так и с помощью специально организованных жилищно-строительных кооперативов в обход долевых схем. По итогам 2005 г. цены на строящееся жилье в городе выросли на 18%.

Уже года три на рынке недвижимости установилась устойчивая динамика роста цен на новостройки. Ежегодно она варьируется от 20% до 30%. Объясняется это традиционным и значительным превышением спроса над предложением, добавляет генеральный директор некоммерческого партнерства Управление строительства Атомстройкомплекс Валерий Ананьев. Первичный рынок по-прежнему остается рынком продавца, подытоживает генеральный директор Риэлторского союза центра недвижимости МАН Андрей Неволин.

Тенденция роста цен по всем категориям и типам жилья перешла из 2004 г. в 2005 г., новое в том, что этот рост был более плавным и сдержанным, комментирует ситуацию заместитель генерального директора ЗАО Наш дом Андрей Озорнин.

В 2005 г. мы продолжали наблюдать повышение интереса к окраинам со стороны как покупателей, так и застройщиков, отмечает аналитик РИЦ УПН Михаил Хорьков. И добавляет, что понемногу жилье экономкласса выходит из тени более дорогого жилья, на котором пока в основном концентрируются участники рынка. Андрей Озорнин говорит, что прошлый год был характерен значительным удорожанием жилья бизнес-класса в центральных районах города. По некоторым объектам рост составил порядка 40%, отмечает эксперт. По его оценке, в 2005 г. цены на дорогое кирпичное жилье выросли больше, чем на панельное: по итогам года квартиры в кирпичных домах подорожали на 29%, а в панельных на 25%.

Как сообщили в РИЦ УПН, лидерами роста цен в 2005 г. стали окраинные микрорайоны Химмаш и Елизавет (Чкаловский район), жилье здесь подорожало примерно на 30-31%; индекс средней стоимости 1 кв. м составил 22 900 руб. и 24 003 руб. соответственно. В центре города индекс средней стоимости 1 кв. м вплотную подобрался к 36 000 руб., прибавив за год почти 23%.

Многие новостройки были профинансированы дольщиками по старым схемам. Что касается новых объектов, которые появились после вступления закона в силу, то строители приспособились обходить механизм долевого участия, используя разнообразные кредитные или кооперативные схемы, пояснил Чураков.

Основным событием прошлого года участники рынка называют вступление в силу пакета законов о формировании рынка доступного жилья. Застройщики высказывают критические оценки в адрес закона Об участии в долевом строительстве и отказываются по нему работать. На начало 2006 г. в рамках новых требований, установленных законом, в Екатеринбурге не заключено ни одного договора о долевом участии. Однако, по словам и. о. председателя Комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, в 2005 г. ни одна стройка в Екатеринбурге не была заморожена.

К положительным моментам новых законов Валерий Ананьев причисляет упрощение процедуры отселения при сносе ветхого жилья. Раньше нам приходилось строить чуть ли не новый многоэтажный дом, чтобы обеспечить жильем всех прописанных в подлежащем к сносу объекте, а сейчас мы отселяем метр в метр, пояснил он.

Весь прошлый год первичный рынок Екатеринбурга изобретал или вспоминал схемы привлечения средств дольщиков в обход закона. Эксперты особо выделяют создание жилищно-строительных кооперативов как наиболее распространенную в городе альтернативную форму привлечения инвестиций на стадии строительства. Не могу сказать, сколько ЖСК действуют по городу, но их число значительно увеличилось за прошлый год, говорит председатель правления ЖСК Чкаловский Хафиз Гизетдинов. Он отмечает, что застройщики приняли негласное общее решение и стали создавать ЖСК одного дома чуть ли не под каждую новостройку. Например, квартиры в строящемся микрорайоне Бажовский, который возводит ООО Строительно-промышленная компания Уралстрой, в 2005 г. начали реализоваться в основном через ЖСК Бажовский. В
Ренова-СтройГруп рассказали, что рассматривали различные варианты привлечения инвестиций в строящийся микрорайон Академический, в том числе и через ЖСК. То, что на рынке стали появляться новые формы и способы привлечения средств дольщиков это безусловная тенденция прошлого и наступающего годов. Нельзя сказать, что все застройщики поголовно будут создавать ЖСК одного дома, но доля таких ЖСК на первичном рынке сильно возрастет, считает Озорнин. Переход на новые формы привлечения инвесторов вполне можно считать тенденцией 2005 г., согласен Ананьев. Наша компания будет привлекать средства всеми доступными способами от долевого строительства до привлечения кредитов и финансирования с помощью банковского сектора и паевых инвестиционных фондов.



По данным пресс-службы администрации Екатеринбурга, в 2005 г. было построено почти 644 000 кв. м жилья, что на треть превысило объемы 2004 г. Больше всего новостроек появилось в Верх-Исетском (170 000 кв. м) и Чкаловском районах (140 000 кв. м, из них примерно 10% коттеджи). В центре города Ленинском и Кировском районах новые многоэтажные здания строили в основном на месте сносимого ветхого жилья. В этих районах было введено соответственно 106 000 и 104 000 кв. м. Меньше всего объектов было сдано в промышленных районах города Железнодорожном (35 000 кв. м) и Орджоникидзевском (25 000 кв. м).

Денег и земли!

Многие эксперты предсказывали бурный рост строительного рынка еще в 2004 г. С приходом к руководству в регионе Олега Чиркунова строительная отрасль стала одним из приоритетов развития экономики. По прогнозам властей Пермского края, к 2010 г. в регионе планируется строить до 1 млн кв. м в год. В 2005 г. в Перми, по планам, озвученным вице-губернатором Николаем Бухваловым, предполагалось ввести 300 000-350 000 кв. м жилья. В течение всего года строители демонстрировали ускоренные по сравнению с 2004 г. темпы ввода жилья, а ударный декабрь обеспечил возможность превзойти ожидания властей.

Пермь По итогам 2005 г. увеличение объемов вводимого жилья в Перми превысило 50% по сравнению с 2004 г. Тем не менее темпы роста цен на жилье почти не снизились по сравнению с 2004 г., упав лишь на несколько процентов. Да и участники рынка не уверены, что столь существенный подъем строительной индустрии сохранит стабильность. Соответственно, скорее всего, спрос продолжит обгонять предложение.

Однако деньги нужно не только привлечь, но и освоить. По словам директора ОАО Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию Анатолия Маховикова, рост мог стать более существенным, если были бы решены проблемы, связанные с выделением участков. По данным Федеральной антимонопольной службы, до 98% стройплощадок в России распределяется по соглашениям, минуя торги. Целый ряд участников рынка, опрошенных Ведомостями, сообщили, что этот показатель подходит и для описания рынка Перми. Более того, по словам Маховикова, из 100 участков, выставленных на торги в Перми после принятия Градостроительного кодекса РФ, лишь пять были инвестиционно привлекательными.

Строить намного больше жилья стало возможно благодаря новым источникам финансирования стройиндустрии. В 2005 г. на рынок публичных заимствований вышла Камская долина, Стройпанелькомплект начал регистрацию паевого фонда и приобрел пакет акций банка Каури. Также существенно активизировались ипотечные механизмы.

Сложности с выделением участков, отмечают эксперты, скажутся на результатах работы стройиндустрии в будущем.

Остальные располагались в отдаленных непрестижных районах или имели проблемы с коммуникациями и инженерными сетями.

Рост без остановок

Существенное увеличение объемов ввода почти не сказалось на динамике цен на новостройки. Аналитики корпорации Перспектива оценивают рост цен на первичном рынке за год в 42%; специалисты Пермского торгового дома недвижимости (ПТДН) в 45%, т. е. почти на уровне 2004 г. По итогам декабря 2005 г. средняя стоимость 1 кв. м, по данным агентств недвижимости города, составила в Перми 27 000 руб.

Нынешние успехи, по их мнению, во многом обусловлены прошлым заделом. Генеральный директор НП Западуралстрой Ювиль Каллю считает, что ощутимого оживления на строительном рынке Перми вообще не произошло, поскольку достижения 2005 г. были обеспечены завершением проектов, начатых в 2003-2004 гг. Более того, по мнению Каллю, базы для развития стройиндустрии в регионе пока нет. С другой стороны, генеральный директор Камской долины Андрей Гладиков считает, что подъем в пермской стройиндустрии продлится как минимум 2-3 года.

Ряд экспертов отмечают, что рост цен на жилье не был плавным в течение всего года. Если в течение I квартала стоимость 1 кв. м прирастала на 3,7% ежемесячно, то в декабре после продолжительного роста произошла резкая рецессия, составившая 4,2%. По мнению маркетолога-аналитика корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, цены достигли определенного барьера, связанного с тем, что доходы населения растут медленнее, чем стоимость жилья.

Впрочем, по информации ПТДН, в общероссийском рейтинге цены на пермские квартиры существенно отстают от лидеров Москвы и Санкт-Петербурга. Если еще три года назад разница в стоимости квартиры в Перми и Северной Пальмире была совсем незначительна (около 12%), то сейчас разрыв цен достиг 40%.

Однако здесь, по оценкам ряда экспертов, цены на новостройки существенно завышены. Например, в популярных среди покупателей Индустриальном и Мотовилихинском районах стоимость 1 кв. м равна соответственно 27 700 и 27 000 руб.

Особенно это заметно в престижном Ленинском районе Перми, где средняя стоимость 1 кв. м составляет 35 900 руб.

Среди новостроек наибольшим спросом в первой половине 2005 г. пользовались однокомнатные квартиры. Но уже с осени 2005 г. в связи с ростом доходов населения и развитием ипотеки вновь стал проявляться интерес к двухкомнатным квартирам, пик продаж которых приходился на 2004 г. Как следствие удорожание новых двухкомнатных квартир, по данным Пермского торгового дома недвижимости, составило 47% по итогам 2005 г. Они же, по прогнозам аналитиков, могут стать бестселлером в 2006 г.

Наиболее востребованными у покупателей в 2005 г. оказались Мотовилихинский и Свердловский районы. По информации Перспективы, в каждом из них было введено более 60 000 кв. м жилья. Несколько меньше было введено в Ленинском и Дзержинском районах примерно по 45 000 кв. м.

О том, что Арбитражный суд Москвы предписал Капитал груп приостановить строительство комплекса Город яхт (Ленинградское шоссе, 37), стало известно из сообщения Минприроды России. Исковое заявление было подано Росприроднадзором в октябре 2005 года, а в середине января 2006 года суд решил приостановить строительство этого объекта до получения застройщиком результатов экологической экспертизы. "Капитал груп может оспорить это решение в течение месяца в апелляционной инстанции,- отметили в управе Росприроднадзора по городу Москве.


Строительство многофункционального комплекса Город яхт компании Капитал груп на Химкинском водохранилище приостановлено до получения заключения экологической экспертизы. Решение о прекращении строительных работ на объекте было вынесено Арбитражным судом Москвы в январе 2006 года. Инициатором иска против Капитал груп выступил Росприроднадзор.

Сам девелопер собирается оспорить решение Арбитражного суда. Мы считаем, что решение, вынесенное судом, необоснованно, поэтому компания подаст апелляционную жалобу,- заявляют в пресс-службе Капитал груп.

Возведение многофункционального комплекса Город яхт общей площадью свыше 60 тыс. кв. м на берегу Химкинского водохранилища началось в 2004 году. Сразу же после начала реализации проекта им заинтересовался Росприроднадзор: в ходе проверок было установлено, что реализация проекта ведется без положительного заключения государственной экологической экспертизы. В апреле 2005 года Росприроднадзор выдал предписание Капитал груп приостановить строительство комплекса Город яхт, однако инспекторы ведомства установили, что строительно-монтажные работы на объекте все-таки велись. Кроме того, Капитал груп вменяют нарушение водообмена в районе водозабора, входящего в систему питьевого водоснабжения Москвы.

Руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов считает, что получение заключения экологической экспертизы займет у Капитал груп не менее месяца. При этом он отметил, что Капитал груп отступать уже некуда: Объект продается с весны 2004 года,- говорит Попов. Стоимость квадратного метра в этом жилом комплексе достигнет $3-5 тыс.,- отмечает руководитель отдела продаж новостроек компании Миэль-недвижимость Дмитрий Орлов.Противостояние между банкирами и чиновниками началось с того, что в конце прошлого года президент АРБ Гарегин Тосунян направил министру финансов Алексею Кудрину письмо с просьбой оградить кредитные организации от излишнего внимания со стороны Федеральной налоговой службы (ФНС). По сути, президент АРБ хочет только одного: чтобы налоговики действовали строго в рамках своих полномочий. В частности, ФНС не должна запрашивать у кредитных организаций информацию, которая не связана непосредственно с осуществлением валютного и налогового контроля. Как писал в своем обращении Гарегин Тосунян, от ФНС в кредитные учреждения поступают запросы, которые касаются операций, связанных с легализацией (отмыванием) доходов преступных путем. Иными словами, налоговики берутся за дела, которые по закону О налоговых органах расследовать не имеют права.

Для девелопера вмешательство Росприроднадзора в первую очередь означает незапланированную паузу в строительных работах и дополнительные расходы, полагают эксперты рынка недвижимости. В настоящий момент здание жилого комплекса Город яхт уже построено, ведутся отделочные работы и работы по созданию инфраструктуры яхт-клуба и рекреационных зон на территории жилого комплекса,- рассказал гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Но в ответном письме Минфина, которое подписано заместителем директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Александром Иванеевым, этому вопросу не уделено ни строчки. Как сказано в письме, ФНС имеет право требовать от банков документы и информацию, мотивируя при этом свой запрос,- цитирует Иванеева Прайм-ТАСС. Фактически Минфин уклонился от ответа на основной вопрос, констатирует руководитель департамента налогов и права Бейкер Тилли Русаудит Эдуард Кучеров. То, что написано, и так всем было ясно,- добавляет юрист. Смысл письма Минфина сводится к тому, что налоговики могут запрашивать любую информацию, которая связана с проведениями налоговых проверок, подытоживает Кучеров.

Направление ФНС писем в кредитные организации о предоставлении данной информации осуществляется в нарушение норм действующего законодательства,- сказано в обращении Тосуняна. Эту позицию поддерживают и опрошенные Бизнесом эксперты. Полномочия налоговых органов четко определены в законодательстве о налогах и сборах,- говорит юрист юридической компании Legas Михаил Аландаренко. Он подтверждает, прямых указаний на то, что ФНС должна заниматься операциями, связанными с отмыванием, нет.



Главная --> Публикации