Главная --> Публикации --> С дефицитом качественных торговых площадей в москве еще не покончено Столичные власти намерены сократить очередь на квартиры Дачная амнистия Имущественный налоговый вычет В мосгордуме прошли слушания в связи с обрушением басманного рынка

Строительство аквадрома на Аминьевском шоссе, вл. 15, началось еще в 1997 году. Решение о реализации этого проекта было принято столичными властями в связи с проведением Всемирных юношеских игр, однако объект так и не был достроен. Согласно проекту, площадь территории застройки превышает 1,7 га, а площадь самого здания тогда составляла 43 тыс. кв. м. В комплексе предполагалось оборудовать пять бассейнов, легкоатлетический манеж, аквапарк и др.

Столичные власти нашли способ достроить спортивно-развлекательный комплекс Аквадром на Аминьевском шоссе, строительство которого было заморожено еще в 2000 году. Недостроенный комплекс сейчас находится на 100% в собственности города. Чиновники оценивают стоимость недостроя приблизительно в $30-35 млн, однако, по мнению экспертов рынка, эта цифра слишком завышена.

Выход из сложившийся ситуации столичные власти нашли только в июле 2005 года, когда было подписано распоряжение о расторжении с ЗАО Аквадром договора аренды земельного участка. Тогда же столичные власти изъяли исходно-разрешительную и техническую документацию на объект. За расторжение инвестконтракта город выплатил застройщику компенсацию в размере 811,46 млн руб.

В подземной части предусматривалась подземная автостоянка на 107 машино-мест. Инвестором проекта выступило ЗАО Аквадром, которому по вышедшему тогда постановлению переходило 60% площадей комплекса, остальные 40% должны были остаться за городом. Однако в 2000 году по причине невыполнения инвестором своих обязательств инвестконтракт был расторгнут, а строительство аквапарка было заморожено.

Эксперты расходятся в оценке привлекательности объекта.

В Департаменте имущества Бизнесу рассказали, что аукцион по подбору нового инвестора может состояться уже в мае этого года. А привлеченные департаментом имущества оценщики назвали рыночную стоимость аквадрома в его нынешнем состоянии - 945,5 млн руб.

Тем не менее, проект наверняка будет интересен инвесторам,- считает замдиректора по маркетингу и рекламе ТРЦ Фестиваль Алексей Бугров. По его словам, в ближайшее время в Москве вероятен бум аквапарков: в частности, уже к 2007 году возможно появление нескольких похожих проектов. Основную ценность для инвестора составляет земля, а вот объект проще строить заново, предварительно снеся недострой",- уверяет Бугров. По словам начальника отдела исследований торговых помещений Noble Gibbons Нины Новиковой, не исключен вариант, при котором концепция проекта может измениться. В любом случае проект представляется довольно перспективным, однако нельзя не учесть факт конкуренции со стороны располагающихся неподалеку комплексов Крылатское и Olympic Star,- говорит Новикова. Сроки окупаемости проекта могут составить до семи лет,- добавляет Алексей Бугров. А по словам Константина Ковалева, интерес к аукциону проявят компании, которые инвестируют в развлекательный сегмент рынка.
Хороший офис для бизнеса - уже половина успеха. Найти и арендовать офис - это только кажется что просто. Тем более важно суметь правильно сориентироваться на рынке офисной недвижимости, где так много разнообразных предложений.

Стоимость земельного участка составляет около $8 млн. Кроме того, столичные власти оценивают недострой в 10 млн, а оставшаяся сумма - так называемый пакет города. Учитывая, что себестоимость строительства подобных объектов составляет примерно $500 за квадратный метр, предложение столичных властей дороговато. Нельзя забывать, что победителю аукциона наверняка потребуется и техническая экспертиза объекта, а это- $200-500тыс.,- говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Все, пора снимать новый офис, - хоть одному руководителю когда-либо приходила такая мысль в голову. Однако поиск нового офиса дело серьезное, которое займет ни один день. Кроме того, хороший руководитель задумается прежде всего не только о своем удобстве, но и о комфорте сотрудников: удобно ли им будет добираться до работы, ходить на обед, какие в округе инфраструктура, транспортная доступность и т.д. Поэтому, если ваша компания решила сменить место жительства, то стоит задуматься об этом заранее. Начнем по порядку.

А у нас переезд

По количеству строящихся в настоящее время офисных помещений традиционно лидирует центр столицы, а также восток и юг, - говорит аналитик департамента Агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. Каждый округ Москвы по-своему привлекателен для строительства офисов. Например, в центре высокая деловая активность, развита инфраструктура, центр транспортно хорошо доступен, а также здесь сосредоточено богатое культурно-историческое наследие. Все это делает центр особенно привлекательным для бизнеса, - считает А. Скобкин.

А из нашего окна

Капитал Плаза (на Белорусской);
Башня на Набережной (Краснопресненская набережная);
Бизнес-Парк Крылатские Холмы
Яуза-Тауэр;
Семеновский Офис-Парк
Однако, как прогнозирует аналитик, дефицит свободных пространств рано или поздно приведет к сокращению темпов строительства в центральных районах города. Уже сегодня многие бизнес-центры в ЦАО строятся на месте зданий старой постройки, которые либо сносятся, либо реконструируются или жилые помещения переводятся в нежилые.

По данным АН DOKI, в число наиболее значимых объектов 2005 года входят:

Конечно, подыскивая офис, в первую очередь арендатору необходимо обратить внимание на район расположения офиса. В одном случае арендатор выбирает офис по принципу поближе к клиенту, в другом - по критерию минимальные затраты, особенно если это касается больших площадей под склады и производства, - отметил А. Скобкин.

Вместе с тем, он отмечает, что на данном фоне большой резерв площадей сосредоточен на юге и востоке столицы, где под бизнес-центры активно осваиваются здания и территории многих промышленных предприятий. Кроме того, помещения больших площадей по приемлемым ценам в этих районах более доступны, чем в центре.

Конечный пункт, к которому приводят поиски офиса, - арендная ставка. По прогнозам экспертов, увы, в ближайшем будущем ставки по аренде за офисные помещения снижаться не будут. Наоборот, в 2005 году цены выросли на 5-10 процентов. По словам А. Скобкина, в настоящее время офис класса В можно снять в различных районах столицы по цене 0 за кв. метр в год, а аренда офиса класса А в центре обойдется уже в 2-3 раза дороже, не считая НДС и коммунальных расходов.

Ставки выше

Тем не менее, в настоящее время подмосковный рынок офисной недвижимости не может похвастаться таким большим количеством офисов класса А и В, в основном здесь преобладают офисные помещения классов С и D.

Если эксперты прогнозируют, что в недалеком будущем в самых востребованных округах столицы уже негде будет строить новые бизнес-центры, очевидно, что строительство развернется и в Московской области. Сегодня, в погоне за большими площадями и дешевыми метрами многие столичные компании переезжают из центра и других обжитых мест в отдаленные районы и даже за МКАД. Конечно, многое зависит от специфики бизнеса арендатора, - полагает А. Скобкин.

В свою очередь, А. Скобкин утверждает, что сегодня на областном рынке все большую популярность приобретают разборные офисные конструкции, которые очень удобно разворачивать возле складских и производственных комплексов, транспортных узлов, стройплощадок и т.д. За считанные месяцы возводятся щитовые конструкции, и к ним подводятся коммуникации. Чтобы в этом убедиться, достаточно посетить окрестности Рублевки и Новой Риги, а также международных аэропортов Шереметьево и Домодедово, где располагаются многие грузовые таможенные терминалы и оптово-различные компании, такие, как Сладко, Перекресток и т.д, - добавил он.

Заместитель директора департамента маркетинга компании РИГрупп Янис Жуков считает, что в Московской области в настоящее время нет бизнес-центров в классическом понимании. Офисные помещения, сдающиеся в аренду, как правило - реконструированные или отремонтированные производственные корпуса или общественные здания различного назначения, которые изначально строились для других целей, - говорит он. Проекты по строительству бизнес-центров в МО, которые реализует РИГрупп выполняются с учетом всех требований, предъявляемых к офисным помещениям, а именно: удобное месторасположение, оптимальные планировочные решения, современная архитектура, наличие паркинга, удовлетворение потребностей арендаторов в средствах связи, телекоммуникации и т.д, - добавил Я. Жуков.

Статистика скрюченных законов

Этой весной рынок недвижимости ждет нового события: долгожданных поправок к ФЗ №214 О долевом участии в строительстве. В конце февраля в Президент-отеле состоялось очередное заседание Международного ипотечного клуба, на котором участники обсудили дальнейшую перспективу ФЗ №214: станет ли этот закон после внесения поправок, наконец, рабочим. Кроме того, много вопросов было уделено и новостям ипотеки.

Скрюченная статистика порождает скрюченные законы, они скрюченно работают, порождая, в свою очередь, скрюченные отношения в обществе, скрюченные результаты этих отношений прилежно фиксируются статистикой и так далее по кругу (а точнее, по спирали, плавно доводящей сию статистику до уровня ежегодных отчетов Министерства Изобилия из небезызвестного произведения).

Сначала обсуждались пресловутые поправки к знаменитому ФЗ № 214 О долевом участии в строительстве. Депутат Государственной Думы РФ, член Комитета по бюджету и налогам Александр Коган сообщил, что проект поправок вызвал серьезнейшие замечания Минэкономразвития и Минрегионразвития. На сегодня, по его мнению, относительный консенсус найден, и первое чтение этот проект пройдет в марте, а второе предположительно, в апреле, так что, заявил А. Коган: Есть надежда, что Закон № 214 наконец-то скоро станет рабочим. Естественно, тут же последовал ехидный вопрос из зала, а почему это Государственная Дума принимает так много нерабочих законов? На это А.Коган резонно ответил, что одной из причин, безусловно, является совершенно искаженная статистика, которой вынуждены пользоваться эксперты и депутаты. К примеру, а какие сегодня у нашего народонаселения доходы и кто и как их считает? Банки, работающие на ипотечном рынке, не скрывают, что они научились работать не только с серыми, но даже и с черными доходами. К пример
у, работник банка часто приходит на работу к потенциальному клиенту и задает начальнику прямой вопрос: А сколько ваш сотрудник получает на самом деле?, а далее работает с клиентом, основываясь на этой информации. Возможно, это и правильно: ипотека должна развиваться, и клиент ни в чем не виноват: он с удовольствием получал бы белую зарплату, но ему ее никто не предлагает. Но любопытно, что таким образом происходит как бы легализация де-факто нелегальных доходов. Эту ситуацию, по мнению А. Когана, необходимо постепенно менять. Тогда будет и нормальная статистика, и нормальная оценка того, что на самом деле происходит в стране. Как после кто-то остроумно сказал в кулуарах: Происходящее сейчас в России очень похоже на переведенную С. Маршаком английскую детскую песенку: Жил на свете человек скрюченные ножки, и гулял он целый век по скрюченной дорожке.

Далее А. Коган сказал, что, по его мнению, эйфория по поводу того, что с помощью ипотеки мы полностью сможем решить жилищные проблемы народонаселения, закончилась. Безусловно, ипотека сегодня развивается весьма успешно, и, как подчеркнул докладчик, в этом есть огромная заслуга Международного ипотечного клуба и его участников. Но также стало очевидным, что на одной ипотеке не выехать, поскольку массовая ипотека это массовый средний класс, а 70% населения России не имеет вообще никаких накоплений. Поэтому принято решение начать разработку законопроектов о деятельности строительно-сберегательных касс, которые в свое время хорошо зарекомендовали себя в странах Восточной Европы.

Конец ипотечной эйфории

С комментариями сразу же выступил Александр Павленко (Мосжилкорпорация), большинство замечаний которого традиционно отличаются невероятной искрометностью, парадоксальностью и крайним радикализмом. А. Павленко сказал, что сначала нас должна была спасти ипотека (американская модель), сегодня нас должны спасти ССБ (модель восточно-европейская), но он боится, что спасет она нас ровно с тем же успехом. Проблема, по его мнению, в том, что все эти модели у нас оторваны от земли (капитализация земли в России сейчас около 6% в отличие от 100%-ной в тех странах, на которые мы ориентируемся при построении очередных спасительных моделей). На повышение этой самой капитализации направлено множество ныне принимаемых законов, постановлений и концепций, в которых, по словам А. Павленко, даже он с трудом ориентируется, а что при этом можно сказать о депутатах, которые должны на основании всех этих материалов принять хотя бы минимально работоспособную систему? Земля это огромный ресурс, и этот факт в комментариях не нуждается.

Интересные проекты, посвященные ССК, предлагались и ранее, но они не были восприняты всерьез из-за явно недоработанных механизмов, препятствующих превращению ССК в очередную пирамиду. По мнению А. Когана, впредь в подобных проектах необходимо предусматривать участие государства (как в отношении гарантий, так и в отношении контроля).

Государству положено выйти из игры

На этот тезис ему тут же ответили не менее искрометные и здравомыслящие оппоненты, отметив тот факт, что одна подобная панацея в новейшей истории России уже была, а именно: обвальная приватизация тех же предприятий, в результате которой на предприятия должен был прийти эффективный собственник. Работникам предприятий раздали акции, пожали руки и объявили, что теперь они совладельцы. Но на предприятие вместо эффективного собственника пришли рейдеры, и теперь мы вынуждены разрабатывать пакеты законов, предназначенных для обуздания рейдерского беспредела. Если с землей этот процесс повторится, это будет уже не кризис продолжительностью в пятнадцать лет (не будем забывать, уровня 1991 года по многим экономическим параметрам Россия не достигла до сих пор), а полноценная и окончательная национальная катастрофа.

Сегодня на пилотный проект по развитию инфраструктуры выделено 69 млрд рублей. Если они будут рационально использованы и не уйдут в песок, то на эти программы будет выделен следующий транш уже около 400 млрд, и далее подобные суммы будут выделяться ежегодно. Что касается предложений держать низкую ставку по ипотечным кредитам за счет государства, то к ним А. Коган относится сугубо отрицательно, ибо это совсем запутает ситуацию. Банки должны заниматься своим делом, а государство своим. Если говорить о помощи государства в строительстве жилья малообеспеченным слоям населения, то государству разумнее будет оплатить первый взнос и выйти из игры, не беря на себя долгосрочных обязательств. Правда, заметил А. Коган, определить, кто у нас действительно настолько малоимущий и нуждающийся в жилье, будет крайне сложно: вопрос неизбежно упирается все в ту же легализацию доходов.
Вокруг Жилищного кодекса, вступившего в силу с 1 марта прошлого года, с треском продолжают ломаться копья. И пока власти привычно твердят, будто ничего особенного не произошло, граждане так же привычно не верят

Далее А. Коган заметил, что далеко не всякий земельный участок в России имеет хоть какую-то ценность для инвестора. Причины прежде всего отсутствие инфраструктуры и коммуникаций. И если речь идет о строительстве жилья, то главная задача развитие вышеупомянутых отраслей, и эта задача, по мнению А. Когана, дело государства. Деньги у государства есть, выделить оно их готово, весь вопрос в том, насколько эффективно эти деньги будут использованы.

Казалось бы, прежде чем передавать управление развалившимся жилищным хозяйством в руки собственников, сначала следовало бы выполнить перед ними государственные обязательства. Где надо, сделать капитальный (за него люди ежемесячно платили десятилетиями) или косметический ремонт. Если такой возможности нет, переселить жителей в действительно благоустроенные квартиры. И только потом, когда ни у одного гражданина не останется претензий, передать управление в руки собственников. Так было бы честнее. Но, видимо, это не для нас. Итак, что же предлагается?

Выбор есть?

То есть, служба, доведшая квартиры и дворы до плачевного состояния, расписавшаяся в профессиональной никчемности, оказывается, готова по-прежнему на свой лад управлять домом, который часто и назвать-то таковым уже невозможно. В таком случае, что же в нем ценного?

Прежде всего, согласно ст. ст. 161 ЖК,собственники помещений в многоквартирном доме обязаны до 1 января 2007 года выбрать один из способов управления жильем. Вариантов несколько: управляющая компания, товарищество собственников жилья, наконец, непосредственное управление. При этом власти пытаются убедить граждан, что самый верный путь довериться управляющей компании. И вот уже в почтовых ящиках появляются агитационные листки пресловутых ДЕЗов: Мы же с вами работаем не первый год. А главное, нам не составит труда переоформить себя в управляющую компанию.

Допустим, жильцы дома приняли решение довериться коммерческой фирме под названием Управляющая компания. Следующий шаг заключение договора на обслуживание. И тут вполне можно споткнуться о подводные камни. Если собрание примет решение, что от имени жильцов договор заключат городские власти, влиять на качественное исполнение всех пунктов документа собственники уже не смогут. И вот почему: договор подписывали не жильцы. Следовательно, они не имеют права ничего требовать от компании. Иными словами, ступайте к чиновникам, разбирайтесь. Как в старые добрые времена. Другое дело, когда договор заключают сами жильцы с подробным перечнем всех обязательств сторон. Тогда (согласно ст. 36 ЖК РФ) у собственников квартир появляется законное право настаивать на выполнении всех пунктов в отношении предоставления услуг и добросовестного управления общим имуществом.

Семь раз подумать один раз выбрать

Другой вариант: товарищество собственников жилья. С этим вроде бы легче. Жильцы выбирают правление, через которое и распоряжаются своими денежными средствами. Правление имеет право отказаться от сомнительных услуг ЖЭУ, нанять другую организацию. К тому же правление ТСЖ всегда можно переизбрать. Однако! Расчет за коммунальные услуги при этом идет со всего дома в целом. Если же часть жильцов задолжала за газ, воду, электричество, отопление, то этих благ цивилизации лишатся все, так как ответственность несет не отдельный гражданин, а все товарищество собственников в целом.

Хотя в любом случае минусов в работе с управляющей компанией достаточно много. Скажем, коммерческая фирма не будет работать себе в убыток и предпочтет взять на себя обслуживание не одного-двух домов, а целого квартала. Однако, если она задолжает энергетикам, то те имеют право оставить без света и тепла весь несчастный район. Более того, фирма может объявить себя банкротом, и тогда ни рубля с нее взять будет невозможно разорилась

Наконец, третий способ, о котором чиновники говорят не слишком охотно. Либо вообще умалчивают: непосредственное управление домом. В этом случае вам в общем-то не нужен никакой посредник. Ни в лице компании, ни в форме товарищества. Все проще. В таком доме (главным образом, малоквартирном) каждый житель сам договаривается с удобной для него компанией и оплачивает все виды коммунальных или жилищных услуг. Причем только тех, которыми действительно пользуется. Иными словами, при непосредственном управлении ответственность не коллективная, а индивидуальная. Пусть сосед не платит, зато у вас все будет в порядке. Надо заменить в квартире батареи, сменить оконные рамы, застеклить лоджию? Соберу денег, договорюсь с бригадой, сделаю. Крыша потекла? Тоже найду возможность сам справиться, а не ждать, когда у правления ТСЖ или управляющей компании руки дойдут.

Кстати, ни члены ТСЖ, ни жильцы, чьим домом уже управляет коммерческая компания, уже не будут являться потребителями коммунальных и жилищных услуг. Это значит, что на них больше не будет распространяться Закон О защите прав потребителей, и они лишатся права подавать исковые заявления в суд при отключении света, воды, тепла и т. д. Отныне потребитель не конкретный жилец, а управляющая компания (если договор заключали не вы, а городские власти) либо правление ТСЖ.

В любом случае до первого дня 2007 года жители многоквартирных домов обязаны провести общее собрание, чтобы выбрать одну из трех форм управления домом. При этом правом голоса обладают только собственники купленных или приватизированных квартир. За нанимателей жилья голосует представитель муниципалитета или иной владелец дома. Решение принимается простым большинством. Причем голоса распределяются не по числу собственников, а по количеству квадратных метров, принадлежащих каждому из них.

Право голоса

Времени мало

Меньшинство обязано (в том числе и чиновник, представляющий администрацию) подчиниться. Схема проведения собрания проста. Один из жильцов (только собственник) должен в письменной форме сформулировать повестку дня и за 10 дней до волнующего события обойти всех (нанимателей в том числе) соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Кстати, помимо выбора формы управления домом, в повестку дня можно включить и другие вопросы. Допустим, определить границы использования участка, прилегающего к дому. Сделать это надо обязательно, так как по-новому ЖК без согласия жителей дома администрация города больше не будет иметь права, например, снести на данном участке детскую площадку, срубить дерево в сквере или сдать в аренду пустующий подвал. Что тут сажать, что вырубать, а что сдавать в аренду, решать только жильцам.



Главная --> Публикации