Главная --> Публикации --> Насколько открыты закрытые паевые фонды? Доступное жилье пришло к людям... в качестве анекдотов Бизнес нотариусов под угрозой Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку Граждане пока не готовы стать настоящими собственниками жилья, считают московские власти

Конструктивизм на практике

Период 20 30‑х годов прошлого века связывают с началом массового жилищного строительства в Ленинграде. Чтобы преодолеть разруху, оставшуюся после революции и гражданской войны, и обеспечить жильем рабочий класс, было принято решение о строительстве домов‑коммун. Предельный функционализм в организации жизни и быта населения в сочетании с идеями социалистического реализма определил особый стиль новой жилой застройки конструктивизм.

Жилые дома массовой застройки похожи друг на друга, но и они несут на себе отпечаток разных исторических периодов развития города. Даже в таком моностилевом городе, как Санкт-Петербург, помимо дворцов, особняков и доходных домов, представляющих его центральную часть, на окраинах можно отыскать дома для народа, построенные в эпоху Брежнева, Сталина, Хрущева. Каждый тип жилья это определенная страница градостроительной летописи. Более ранние образцы массовой застройки так называемые кировки, по имени С. М. Кирова, который руководил городом с 1926 по 1934 год. Многие горожане путают их со сталинками, и этим, к сожалению, пользуются мошенники, выдавая дешевое жилье за более дорогое и престижное.

Жилые кварталы состояли из нескольких кирпичных домов, обычно четырех-пятиэтажных. Кировки могли иметь и семь‑десять этажей, конечно, без лифта. При этом в центральной части располагали трех-четырехэтажные дома, а по краям более высокие.

Основная идея состояла в том, чтобы сама среда воспитывала в людях дух коллективизма. Характерная черта домов‑коммун простота архитектурных форм; их возводили в соответствии с принципами социалистического общежития: комнаты‑спальни, фабрики-кухни, где все жители коммуны принимают пищу, общие банно-прачечные комбинаты, детские и медицинские учреждения. Все объекты, обеспечивающие инфраструктуру, размещали в центре квартала. На его территории находились скверы, площадки для отдыха и занятий спортом. Такая организация пространства отличалась от плотной застройки старого Петербурга.

Достоинства и недостатки

Кировские дома, дожившие до наших дней, не пользуются большим спросом, но все‑таки свои покупатели у них есть.
Одно из главных достоинств кировок большие просторные комнаты. Высота потолков 2,7 3,0 м, что лишь немного ниже стандартов сегодняшних новых домов. Перекрытия чаще всего деревянные или смешанные. По мнению специалистов, состояние кировских домов зависит от степени износа несущих конструкций и коммуникаций. Встречаются и достаточно крепкие здания.

В квартирах дощатые полы, нет ванны (и, что еще хуже, место для ее установки не предусмотрено), площадь индивидуальной кухни, если такая имелась, не больше шести квадратных метров, поскольку бытовые нужды граждане должны были удовлетворять за счет инфраструктуры микрорайона. Дома подобного типа сосредоточены в основном в Кировском, Невском и Выборгском районах Петербурга. Здесь в 1939 1940 годах развернулась массовая жилищная застройка. Классический пример кировок дом 55 на Каменноостровском проспекте, на Петроградской стороне.

Поскольку эти дома для рабочих и интеллигенции строили в сжатые сроки (нужно было как можно быстрее переселить людей из бараков и подвалов), качество стен в кировках оставляет желать лучшего. Главный же недостаток отсутствие ванных (туалетные комнаты есть), а кроме того, маленькие прихожие и узкие неудобные лестничные марши.

Если для покупателя важно жить, например, неподалеку от станции метро Лесная, кировка не самый плохой вариант. Жилье здесь в целом недорогое по сравнению с квартирами и комнатами у других станций метро Выборгского района. Кировки у Лесной приобретают в основном люди со средним уровнем доходов, те, кто здесь родился и вырос, а также те, кому в силу разных причин необходимо жить в этом микрорайоне. Чтобы такая квартира стала более комфортной, многие делают перепланировку, что требует значительных вложений.

Кировки или сталинки

Сегодня некоторые дельцы пытаются продать кировки подороже, выдав их за дома сталинской постройки. Такой обман легко распознать, обратив внимание прежде всего на документы, в частности, на дату постройки здания. Сталинки строили с 30‑х по 60‑е годы, а кировки десятилетием раньше. В отличие от кировских домов в сталинках предусмотрена ванная комната.

Ликвидность кировок зависит от района, в котором они находятся, но, как правило, на 10 15 % ниже, чем ликвидность сталинок. В зависимости от района меняется и стоимость одного квадратного метра в кировских домах. Так, в Выборгском районе его цена порядка 970 990 долл., в Кировском чуть ниже 960 98 Самые дешевые кировки в Невском районе 940 950 долл.

Разобраться в этой ситуации читателям журнала поможет менеджер корпорации БЕСТ-Недвижимость Павел Тихомиров (отделение в Марьино).

Часто с кировками путают строения в Приморском (у станции метро Черная речка) и Калининском районах (Академическая), на юго-западе города (Нарвская). На самом деле дома здесь построены после войны, в 1949 1952 годах, пленными немцами. Как правило, они представляют собой двухэтажные здания с внутренними деревянными маршами и такими же перекрытиями.
Решив продать недвижимость, некоторые поначалу планируют действовать самостоятельно и с энтузиазмом берутся за дело. Ведь услуги риелтора стоят недешево. Не зная в деталях, что предстоит совершить при решении этой задачи, граждане стараются сэкономить на том, что, по их мнению, можно сделать самим. Почему же в таком случае те, кто когда‑либо сам занимался решением квартирного вопроса, в следующий раз, как правило, обращаются за помощью в агентство недвижимости?

ЭТАП ПЕРВЫЙ
РЕКЛАМА КВАРТИРЫ


Продажа квартиры состоит из цепочки последовательных действий, от которых зависит успех всего мероприятия.

ЭТАП ВТОРОЙ
ТЕЛЕФОННЫЙ МАРАФОН


Первое, что нужно сделать, сообщить всем заинтересованным лицам о том, что вы продаете недвижимость. Самый простой способ разместить рекламу своей квартиры в специализированных газетах и журналах, а также на сайтах. Для этого вам надо приобрести издания по недвижимости и ознакомиться с правилами приема объявлений, провести определенные действия для размещения информации в Интернете. Ориентировочно через неделю-полторы объявление выйдет в печатных СМИ, во Всемирной паутине оно может появиться значительно раньше.
Скорее всего проделать все это один раз будет недостаточно вряд ли вы найдете покупателя, разместив только одно объявление. Если вы хотите, чтобы процесс шел максимально быстро, то объявления нужно давать практически ежедневно, используя несколько газет, журналов и сайтов. Таким образом, каждый свой день вы должны начинать с покупки специализированных изданий, просмотра сайтов в Интернете, заполнения неких бланков и др.

ЭТАП ТРЕТИЙ
ЗА ПРОСМОТР ДЕНЕГ НЕ ДАЮТ


После выхода рекламы вам начнут звонить потенциальные покупатели, желая узнать подробности об объекте продажи. Вам придется отвечать на звонки и рассказывать о предмете будущей сделки все от месторасположения и метража комнат до ситуации по конкретным документам и истории квартиры. Конечно, как хозяин жилья, вы все о нем знаете и сможете ответить практически на любой вопрос. Но если вы укажете в рекламе домашний телефон, то необходимо, чтобы кто‑то постоянно находился дома и был готов отвечать на звонки, поступающие в течение всего дня. Отводить для разговора с потенциальными покупателями определенные часы не выход, поскольку таким образом вы можете потерять тех людей, кто хочет определиться и купить квартиру быстро. Если вы решили указать в рекламе номер рабочего или мобильного телефона, учтите, что в таком случае вы должны быть готовы на какое‑то время оставить свою основную деятельность и переключиться на рассказы о квартире. Иначе покупателей, позвонивших в неудобное для вас время, вы потеряете.

ЭТАП ЧЕТВЕРТЫЙ
ТОРГ УМЕСТЕН


После того как вы рассказали всем о своей квартире, нужно показать ее. Казалось бы, в этом нет ничего сложного назначить время (пару раз в неделю), в течение которого люди будут приходить и осматривать вашу недвижимость. Однако проблема в том, что одним покупателям удобно заглянуть вечером, другим утром, третьим днем, а четвертые могут приехать только в выходные. Таким образом, вам придется либо подстраиваться под потенциальных покупателей, либо кого‑то из них вы потеряете.

Однако он в свою очередь тоже захочет снизить цену и начнет оказывать на вас давление: говорить, что вы пытаетесь его обмануть, что он приехал к вам с другого конца Москвы, а вы безжалостно потратили его время и т. д.

Так или иначе, вы показали тот объект, который продаете. Из 15 человек, посмотревших квартиру, предположим, нашлись трое, кто хочет купить ее у вас по цене, выставленной в рекламе. Вероятно, среди них найдется тот, кто может предложить больше денег. Поэтому с покупателем нужно провести определенные переговоры или, проще говоря, поторговаться.

ЭТАП ПЯТЫЙ
ДОГОВОР АВАНСА


Выслушав контраргументы, захочется ли вам торговаться и дальше? Или вы согласитесь на любые условия?

ЭТАП ШЕСТОЙ
ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ


Как бы то ни было, нашелся один человек, с которым вы договорились. Он предложил устраивающую вас цену. Теперь вам нужно заключить договор аванса, или задатка: покупатель должен передать вам некую сумму денег в качестве подтверждения серьезности своих намерений. Вы можете составить договор самостоятельно, предварительно разобравшись в законодательстве, либо обратиться к юристам, либо удовольствоваться договором, предложенным покупателем. Первый вариант потребует времени, второй денег, ну а третий вам вряд ли подойдет, поскольку покупатель и его риелтор, разумеется, хотят заключить договор, учитывающий в основном их выгоду. Естественно, возникает вопрос: не нарушает ли этот договор ваши интересы? Вам придется либо разобраться в документе, либо взять на себя риски и согласиться с вариантом покупателя.

ЭТАП СЕДЬМОЙ
СДЕЛКА


Дальше последует процесс подготовки к сделке, в течение которого вам надо собрать документы для ее проведения, а покупателю проверить историю вашего объекта. Какие потребуются бумаги, выяснить несложно, как и не составит труда найти адреса организаций, куда нужно обратиться. А вот ходить по инстанциям и собирать все необходимые справки, выписки и т. п. приятного мало. Это займет не один день. Если же в документах будет допущена опечатка (что нередко случается), эпопею с посещением необходимых организаций придется повторить.

После этого необходимо подписать непосредственно договор купли-продажи квартиры. На сегодняшний день законом предусмотрены как нотариальная, так и простая письменная форма такого документа. Но в любом случае его проект должен кто‑то подготовить и тщательно проверить (иначе регистрация его может быть приостановлена). Место и время подписания договора желательно назначить сразу после окончания закладки денег в банк, иначе придется ждать или куда‑то ехать.

Сама сделка начинается в банке: именно там деньги закладывают в депозитарную ячейку, а заинтересованные стороны подписывают договор ее аренды, определяющий условия доступа продавца и покупателя. Для этого нужно выбрать день, согласовать в кредитной организации время, когда вы придете подписывать договор аренды и передавать деньги на хранение в ячейку. Банк в свою очередь этот договор подготовит. При встрече вам следует достичь договоренности с вашим покупателем. Кстати говоря, участников сделки может быть несколько, а альтернативную сделку может провести только риелтор: он договорится с риелторами продавцов и покупателей об оптимальных условиях ее проведения, а также подсчитает, сколько кто и кому должен в итоге денег.

ЭТАП ВОСЬМОЙ
ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ


За подписанием договора купли-продажи следует обязательная государственная регистрация этого документа, для чего надо посетить регистрирующий орган и, как правило, не один раз.

На основании вышеизложенного, прежде чем решиться на самостоятельные действия при продаже квартиры, определите для себя, сможете ли вы:

После того как вы получили документы о регистрации, вам нужно предоставить покупателю ключи, расчетные книжки и подписать передаточный акт. Однако нередки случаи, когда и на заключительном этапе возникают проблемы. Например, покупатель был уверен, что газовую плиту вы оставляете в кухне, вы же ее вывезли, и она уже давно стоит в новой квартире (или на даче, или...). Не допустить подобных ситуаций или договориться в таких случаях с меньшими потерями помогает профессиональный риелтор.

Ответы на поставленные вопросы могут быть как положительными, так и отрицательными. Если на большинство из них вы ответили нет или не знаю, то вам следует, конечно, обращаться к профессионалам-риелторам. Если же на все вопросы вы дали положительный ответ, то будьте готовы к тому, что вам, возможно, придется взять отпуск на время продажи квартиры и более того существенно изменить свой распорядок жизни.

-организовать рекламный процесс, грамотно рассказать о своей квартире и показать ее в максимально выгодном ракурсе;
-договориться о более выгодных для вас условиях продажи квартиры и правильно заключить договор аванса или задатка;
-собрать документы, необходимые для сделки, и организовать ее;
-без проблем передать квартиру покупателю после получения документов о регистрации;
-удобно ли вам этим заниматься, получится ли у вас, сколько усилий потребуется.

МЛП первой в России получила кредит на строительство и последующее рефинансирование комплекса на Ленинградском шоссе [в Москве]. Закрыв сделку с Hypo Real Estate International, мы сможем ускорить строительство Ленинградского терминала, а также всей нашей сети, сообщил Ведомостям партнер МЛП Мишель Паскалис. Представитель CEO Hypo Real Estate International Хэрин Такер добавил, что банк рад работать с таким крупным игроком на этом рынке. Строительство складского комплекса площадью 200 000 кв. м началось еще в прошлом году на 13-м км Ленинградского шоссе на участке площадью 42 га. Помимо Ленинградского терминала МЛП строит похожий складской комплекс площадью 200 000 кв. м в Ленинградской области. Этот проект стоит примерно $135 млн. Сообщать другие параметры кредита Паскалис отказался, сославшись на условия договора с банком.

Западный банк выдал первый кредит под строительство коммерческой недвижимости в России. Заем в $150 млн от немецкого Hypo Real Estate International получила компания Международное логистическое партнерство, совладельцами которой являются Александр Мамут и Виктор Вексельберг. На эти деньги девелопер собирается достроить складской терминал в Подмосковье.

Кредит в $150 млн, выданный МЛП, означает, что Hypo Real Estate оценил готовый комплекс примерно в $215 млн, считает Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов компании Knight Frank. Обычно под построенную часть здания оформляется ипотечный кредит, а под строящуюся проектное финансирование. После завершения строительства кредит рефинансируют. У ипотечного кредита более мягкие условия: ставка ниже примерно на 1,5-2%, а срок пользования может быть продлен до 20 лет (обычно западные банки выдают кредиты на 7-10 лет).

Случаи рефинансирования на рынке уже были, но примеров крупных кредитов, выдаваемых западными банками под строительство в России, нет. Это, безусловно, является свидетельством растущей прозрачности рынка, комментирует Майкл Ланге, управляющий директор Jones Lang LaSalle. С ним соглашается директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов. Первую в России сделку рефинансирования заключил инвестфонд Fleming Family Partners в 2003 г. приобрел офисное здание на Гоголевском, 11, у швейцарского банка CSFB, а в следующем году взял кредит в $23 млн под залог этого здания у Hypo Real Estate Bank International. В прошлом году Eurohypo рефинансировал кредит в $130 млн, который Capital Partners и Lone Star Ventures брали на строительство логистического парка Пушкино.

Холдинг Международное логистическое партнерство (МЛП) создан два года назад для развития складских проектов в России и на Украине. Под строительство каждого терминала создается отдельная компания. В МЛП, в частности, входит компания Pascalis Gardner Partner, созданная Мишелем Паскалисом, бывшим руководителем компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе, и Брюсом Гарднером, бывшим партнером Renaissance Capital. Примерно по 30% акций компании владеют Ренова-Капитал, украинская группа Приват и структуры, близкие к Александру Мамуту.

Интерес западных банков к складской недвижимости в России Мишель Паскалис объясняет активным развитием рынка и имеющимся дефицитом качественных складов. Это пока наиболее цивилизованный рынок в России: для западных банков важно наличие длинных договоров аренды как минимум пять и более лет (офисы в среднем арендуются сроком до пяти лет), а также оформление земли в собственность, комментирует Виктор Малеванкин. Однако участник рынка, конкурирующий с МЛП, склонен считать, что компании с иностранным менеджментом проще договариваться с иностранными банками. Не думаю, что у западных банков какой-то особый интерес именно к складам: практически все сделки по рефинансированию совершались между иностранными компаниями, говорит собеседник Ведомостей.

Начало 2005 г. оказалось непростым для петербургских строителей жилья. На условиях анонимности представители нескольких компаний оценили снижение объема продаж новостроек в 30-50%. Причинами спада они назвали ценовой перегрев рынка в 2004 г. В результате, по данным корпорации Петербургская недвижимость, строители были вынуждены снизить цены в среднем с $1020 за 1 кв. м до $980 за 1 кв. м (средняя цена в общем объеме предложения).


Санкт-Петербург Прошедший год стал одним из самых тяжелых для рынка новостроек. Пережив весеннее падение продаж на 30-50%, прежние обороты он набрал лишь к концу года. Особенно сильно такие перепады ударили по мелким компаниям; крупные структуры, успевшие создать запасы земельных участков два-три года назад, перенесли их легче.

Гендиректор компании Легион-Недвижимость Максим Чернов отмечает, что к середине года покупателями был пройден психологический барьер: К концу лета люди поняли, что жилье дешеветь уже не будет, и снова принялись покупать квартиры.

По словам начальника отдела маркетинга Петербургской недвижимости Николая Пашкова, стагнация спроса, продолжавшаяся до середины 2005 г. (в I и II кварталах было продано соответственно 400 000 и 315 000 кв. м), была компенсирована покупательской активностью во втором полугодии (в III и IV кварталах покупатели разобрали по 500 000 и 714 000 кв. м). Уровень активности продаж (отношение проданных за месяц квартир к находящимся в продаже) вырос с 3-4% (в апреле) до 10% (в декабре). Впервые за последнее время мы наблюдали, что за квартал было продано более 700 000 кв. м. Поэтому по итогам 2005 г. можно уверенно говорить об окончании периода стагнации, заявил Пашков.

Николай Пашков настроен более оптимистично. По его словам, оправившись от стагнации, в прошлом году рынок новостроек в целом оказался успешнее, чем в 2004 г. По оценке Петербургской недвижимости, в 2005 г. объем продаж на первичном рынке составил около 1,9-2 млн кв. м, что превысило показатели 2004 г. примерно на 17-19%.

Возобновившийся спрос пришелся прежде всего на сегмент дешевого жилья. В дефиците оказались одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса в районах с развитой инфраструктурой, говорит заместитель директора Союзпетростроя Евгений Каплан. По его оценке, из-за недостатка таких объектов в 2005 г. было продано только около 1,4-1,6 млн кв. м из сданных строителями 2,27 млн кв. м жилья. Из 7-8 млн кв. м строящегося жилья, которое было выставлено в 2005 г. на первичном рынке, 40-50% квартир будет долго висеть и не находить покупателя, считает Каплан.

В популярных спальных районах на северной окраине города, в районе Комендантского аэродрома у Старой деревни, в Московском районе и на восточном берегу Невы стоимость 1 кв. м в кирпично-монолитных домах колебалась в пределах $1000-110 Самые низкие расценки на кирпично-монолитные дома $900-950 за 1 кв. м были зафиксированы в районах с плохой транспортной доступностью на юго-западе города: в районах Обухово, Купчино, Пискаревки и Полюстрово.

В кирпично-монолитных домах наиболее дорогим было жилье в районах, прилегающих к Московскому проспекту, к южной части парка Сосновка, в Озерках и в северной части Васильевского острова. Там цена 1 кв. м составила $1190-1270.

На рост объемов продаж пока практически не оказало влияния вступление в силу закона Об участии в долевом строительстве. В 2005 г. квартиры продавались по старым правилам, поскольку предложение в основном состояло из объектов, которые были начаты до того, как закон стал действовать, говорит сотрудник отдела маркетинга компании Рост-Риэлти Дмитрий Яковлев. Однако гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский отмечает, что новый закон стал одной из причин сокращения объемов вывода новых проектов на рынок. В 2005 г. многие игроки решили сосредоточиться не на новом строительстве, а на реализации уже возведенного жилья, говорит он.

Стоимость строящегося панельного жилья в этих районах составила $840-900 за 1 кв. м.

Крупным компаниям удалось пережить кризис без банкротств, говорит директор по развитию компании Петербургстрой Skanska Олег Барков. С ним согласен Пашков, который считает, что в прошедшем году первичный рынок продолжил концентрироваться вокруг крупных компаний, которые в период 2002-2003 гг. сумели обеспечить запас земельных участков и сформировать адресную программу на несколько лет вперед. Заместитель директора агентства недвижимости Бекар Леонид Сандалов добавляет, что труднее всего в период стагнации пришлось небольшим фирмам, строившим дома в сегменте массового спроса. Такие компании, как правило, не имеют доступа к престижным участкам. А в случае финансовых сложностей не могут перекинуть деньги с одного объекта на другой, говорит Сандалов.

По словам Пашкова, более благополучно пережить стагнацию 2004-2005 гг. удалось крупным игрокам. Так, ЛЭК и ЛенСпецСМУ увеличили свои доли по вводу жилья примерно до 13% каждая. По итогам года они занимают лидирующие позиции, введя примерно по 280 000 кв. м. Доля 10 крупнейших компаний на первичном рынке за 2005 г. выросла с 38% до 47%, а количество активно работающих фирм сократилось примерно со 110 до 80.

По оценке Каплана, в 2003 г. положительное сальдо петербургских компаний составило около $350 млн именно в такую сумму в начале года оценивалось их отрицательное сальдо. За два года рентабельность жилищного строительства сократилась в два раза. На начало 2006 г. она составляет не более 10%, говорит Каплан.

Председатель Комитета по строительству администрации Петербурга Роман Филимонов заявил, что в 2005 г. ряд компаний находились в предбанкротном состоянии. Это было связано с неблагоприятной ситуацией на рынке в первом полугодии 2005 г., однако к концу года их дела улучшились, отметил Филимонов, однако не назвал конкретных примеров.



Большинство строителей сокращают ввод новостроек и не начинают даже заявленные объекты. Кто-то вынужден переориентироваться на другие регионы, отметил эксперт.



Главная --> Публикации