Главная --> Публикации --> Ходынка меняет облик Муж в законе, или как освободить квартиру от бывшего супруга Ипотечный брокер. кто он и зачем нужен? Работа на имидж Землю - заводам

Как уже сообщал Бизнес (см. номер от 25 апреля), в Москве насчитывается более 1000 площадок, строительство на которых заморожено по вине либо застройщика, либо чиновников. Неделю назад начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель пообещал Бизнесу, что список всех проблемных объектов будет готов сразу после майских праздников. По его словам, префектуры должны прислать необходимую информацию, после чего будет сформирована единая база по участкам и чиновники будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектносметной документации.

Вчера на заседании правительства Москвы Юрий Лужков, будто в ответ на опубликованную Бизнесом 25 апреля статью о том, что в столице заморожено строительство на более чем 1000 площадок, разгромил проект постановления О развитии системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории Москвы. Он требует ужесточить ответственность столичных чиновников, виновных в неисполнении инвестиционных контрактов. Эксперты считают, что доказать вину чиновников возможно лишь в том случае, если в договоре будут четко указаны как сроки выполнения работ, так и обязательства и ответственность обеих сторон.

Разгромил Лужков и предложения об утверждении в течение двух месяцев графиков реализации инвестиционных проектов до момента выдачи разрешения на строительство, а также об оформлении в течение двух месяцев протоколов предварительного долевого распределения жилой и нежилой площади между городом и инвесторами. Таким образом, мэр прекратил обсуждение подготовленного постановления (а к подобным мерам Юрий Лужков прибегает крайне редко) и отправил документ на доработку. Примечательно, что глава градостроительного комплекса Владимир Ресин на вчерашнем заседании правительства не присутствовал.

Первое же обсуждение реализации инвестиционных контрактов стало для чиновников разгромным. Вчера Юрий Лужков раскритиковал подготовленное департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы постановление о системе контроля за инвестконтрактами. Возмущение мэра вызвало то, что авторы постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации инвестиционных проектов, переложив решение проблем на плечи застройщиков. Так, согласно подготовленному документу, предлагалось составлять контрольный регистр инвестиционных проектов строительства, а в случае выявления несоблюдения правил инвесторами разрывать договоры и заново выставлять объект на конкурс. Причем разрешать все конфликтные ситуации, по мнению заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Ирины Кузнецовой, должна специально созданная комиссия.

В свою очередь эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Гусев считает, что проблема невыполнения инвестиционных контрактов кроется в первую очередь в несогласованных действиях правительства города. Например, уточняет он, одни чиновники зачастую выдают разрешение на строительство, а другим буквально вдогонку приходится решать вопросы с переселением жителей соответствующих территорий или сносом гаражей. Необходимо банально скоординировать работу всех городских подразделений, задействованных в реализации инвестпроектов, наладив взаимодействие горизонтальных и вертикальных структур власти,- рекомендует Гусев.
Пермь Стабилизация цен, наметившаяся в 2005 г. на рынке вторичной недвижимости, совпала с небольшим приростом жилого фонда. Впервые за последние несколько лет он увеличился приблизительно на 150 000 кв. м. Потребительские симпатии сместились в сторону хрущевок и брежневок, находящихся в близкой ценовой категории (в среднем по 23 000-24 000 руб. за 1 кв. м). Их доля в жилом фонде составляет 41,5%. Стагнацию продемонстрировали квартиры в трех-, пятиэтажных домах, которые составляют, по данным корпорации Перспектива, 18% городского жилого фонда.

Как правило, во всех проблемах чиновники обвиняют бизнес, и практически невозможно привести пример, когда бы за срыв инвестиционных проектов отвечали они сами,- отмечает председатель комиссии по девелопменту и строительству ОПОРЫ России Алексей Кожевников. Поддерживая предложение Лужкова, он считает необходимым разработать типовой документ (договор) для инвестпроектов, в котором бы предусматривалась ответственность - вплоть до уголовной - для обеих сторон. Между тем юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев отмечает, что признать факт нарушения договора можно только в том случае, если в нем будут указаны сроки выполнения работ, четкие обязательства обеих сторон и разъяснена их ответственность. В частности, напоминает Раев, в договоре может быть предусмотрена гражданская ответственность сторон в виде штрафов за нарушение условий либо возможность расторжения договора. Однако вряд ли столичные власти будут вносить изменения в действующие инвестконтракты. В противном случае городу придется компенсировать потери, которые застройщик понес по вине чиновников, а это маловероятно,- прогнозирует Раев.

Цены на вторичную недвижимость в Перми в истекшем году росли неравномерно. В январе марте 2005 г., когда на рынке жилья продолжалась тенденция стремительного роста цен, начавшаяся в 2004 г., стоимость квартир увеличилась на 13%, составив половину годового прироста. В середине года произошло сокращение темпов роста цен. По данным Пермского торгового дома недвижимости, в мае июне месячный прирост цен составлял 1%.

По информации источника Ведомостей в одном из риэлторских агентств города, 75% сделок с недвижимостью в Перми совершаются именно на вторичном рынке, что объясняется слабой развитостью первичного: в 2005 г., по предварительным данным, было введено около 300 000 кв. м нового жилья. Кроме того, рост цен на вторичном рынке только немного превысил 26%, тогда как на первичном, по данным Перспективы, составил все 42%.

В декабре 2005 г. 1 кв. м в таких домах стоил около 23 000 руб. Дома улучшенной планировки за аналогичный период выросли в цене более чем на 20%, средняя стоимость 1 кв. м превысила в них 26 000 руб.

Развитие вторичного рынка в 2005 г. наглядно продемонстрировало, что старые трех-, пятиэтажные дома в ближайшем будущем станут абсолютными аутсайдерами: за год их стоимость, по данным Перспективы, увеличилась менее чем на 7%.

Минимальная цена квартиры, а также наименьший прирост стоимости в 2005 г. были зафиксированы в удаленном от центра города Орджоникидзевском районе. После удорожания на 12,5% средняя стоимость 1 кв. м в районе по итогам года составила 19 000 руб. Однако, по мнению маркетолога-аналитика корпорации Перспектива Регины Давлетшиной, неправильно считать Орджоникидзевский район наименее привлекательным для покупателей жилья. Если в районе будет строиться больше жилья по доступной цене, дома здесь могут пользоваться хорошим спросом, отметила эксперт.

Наиболее привлекательными районами Перми в 2005 г. оставались Мотовилихинский, Индустриальный и Свердловский, где рост цен составил, по данным Перспективы, соответственно 19%, 21% и 26,4%. Кировский район, не считающийся в городе престижным, продемонстрировал тем не менее наибольший прирост цен: почти 27% по итогам года. Эксперты единодушно объясняют это строительством Красавинского моста через реку Каму, что улучшило транспортную доступность района. Самое дорогое и престижное жилье в Перми расположено в Ленинском районе, где цена квартир по результатам 2005 г., говорят эксперты Перспективы, почти достигла 33 000 руб. за 1 кв. м.

Максимальную стоимость 1 кв. м в среднем почти в 27 000 руб. в 2005 г. показали однокомнатные квартиры.

В начале года максимальным спросом у покупателей в Перми пользовались, как обычно, однокомнатные квартиры, с ноября риэлторы отметили рост интереса к двухкомнатным. По их мнению, стимулом послужили рост доходов населения и активизация развития ипотеки. Данные о количестве ипотечных сделок на рынке недвижимости Перми разнятся, но, по оценке заместителя председателя правления АКБ Урал ФД Александра Яцкова, составляют в общем объеме 2-3%. По оценке КБ КамаБанк, в Перми 80% ипотечных сделок совершаются именно на вторичном рынке.

В результате, резюмируют эксперты, в 2005 г. на вторичном рынке жилья наиболее востребованными стали одно- и двухкомнатные квартиры цены на них поднимались не так быстро, к тому же росло предложение ипотечных покупок. Покупатели стали обращать внимание на районы, ранее считавшиеся периферийными, так как стоимость квартир в престижных районах практически достигла максимальной отметки.

Четырехкомнатные, наоборот, подорожали менее всего, их средняя стоимость и так была максимальной для данного типа квартир и составила в 2005 г. без малого 20 000 руб. за 1 кв. м. Давлетшина говорит, что четырехкомнатные квартиры относятся в Перми к категории элитного жилья, поэтому спрос на них по мере увеличения благосостояния населения вырос на максимальные для пермского рынка 29%. По ее словам, по итогам декабря цена 1 кв. м в них составила почти 25 000 руб. Опрошенные эксперты отмечают, что структура спроса и предложения в 2005 г. была разбалансирована. С начала года, по данным ПТДН, общее предложение на пермском рынке жилья увеличилось на 15%, но если количество выставленных на продажу одно- и двухкомнатных квартир выросло в среднем на 30%, то предложение многокомнатных квартир (из четырех и более комнат) увеличилось в два раза. Обратная ситуация наблюдалась в структуре спроса: на двухкомнатные квартиры он вырос более чем вдвое, на трех- и многокомнатные квартиры увеличился в среднем на 2%, однокомнатные квартиры за год стали популярнее на 17%.

Рост цен на вторичном рынке в истекшем году, по расчетам корпорации Перспектива, составил чуть больше 26%, Пермский торговый дом недвижимости (ПТДН) оценил его в 29%, АН Респект в 23%. Минимальный годовой рост цены в Перми был зафиксирован на дома сталинской постройки (примерно 7%), максимальный на дома улучшенной планировки (20%).



По словам историка-консультанта Максима Леушина, первые небоскребы, возникшие в Нью-Йорке на рубеже 1860 70-х гг., имели 5-10 этажей и к настоящему времени не сохранились. В Чикаго после грандиозного пожара 1871 года архитекторы так называемой Чикагской школы стали строить небоскребы с огнестойким каркасом, однако уже в 1890-е лидерство в строительстве небоскребов вновь перешло к Нью-Йорку (Зингер-билдинг, 1906 1908 гг.; Метрополитен-билдинг, 1909 г.; Вулворт-билдинг, 1913 г., высота 225 м).

75 лет назад (в 1931 году) в центре Нью-Йорка состоялось торжественное открытие самого высокого на тот момент здания в мире Эмпайр Стейт Билдинг. Так началась история мирового высотного строительства. О десяти самых высоких зданиях мира Собственнику рассказали эксперты рынка.

К началу 1950-х гг. сложился тип небоскреба как прямоугольной пластины (Секретариат ООН в Нью-Йорке, 1947 1952 гг.) или стеклянной призмы (Сигрейм-билдинг в Нью-Йорке, 1956 58 гг.). В конце 1960-х гг. стремление к индивидуализму привело к созданию непрямоугольных объемов небоскребов: Трансамерикан в Сан-Франциско (1970 г., имеет очертания вытянутой пирамиды-иглы); Центр Джона Хенкока в Чикаго (1968 г.).

Принятый в 1916 году в Нью-Йорке и повторенный затем во многих городах США Закон о зонировании, ограничивший высоту фасада здания по красной линии улицы, диктовал уступчатую форму небоскребов 1920 30-х гг. (Америкен Редиэйтор-билдинг, 1924 25 гг.; Крайслер-билдинг, 1929 г.; Эмпайр Стейт Билдинг, 1931 г.; Рокфеллер-центр, 1931 39 гг.), рассказывает Максим Леушин.

Эмпайр Стейт Билдинг (Empire State Building) 102-этажный небоскреб, который был построен в Нью-Йорке в 1931 году архитекторами Р. Х. Шривом, У. Ф. Лэмбом и А. Л. Хэрмоном. Высота здания без мачты составила 381 метр.

В десятке

В настоящее время Эмпайр Стейт Билдинг является 6-м по высоте зданием в мире.

При строительстве здания были разработаны новые технологии в строительных конструкциях, такие как каркасная металлическая конструкция из чугуна Дж. Богардуса, пассажирский лифт Э. Г. Отиса. Небоскреб состоит из фундамента, стального каркаса из колонн и балок над землей и стен на завесах, прикрепленных к балкам. В этом небоскребе основную нагрузку несет стальной каркас, а не стены. Эту нагрузку он передает непосредственно на фундамент. Благодаря такому новшеству вес здания значительно уменьшился и составил 365 тысяч тонн. На сооружение внешних стен было израсходовано 5662 кубометра известняка и гранита. Всего строители использовали 60 тысяч тонн стальных конструкций, 10 миллионов кирпичей и 700 километров кабеля. В здании насчитывается 6500 окон.

Башни-близнецы Petronas Towers занимают второе место. Башни были построены в Малайзии в 1998 году. Высота 88-этажного строения составляет 452 метра. В одном из зданий расположена штаб-квартира нефтяной компании Petronas (отсюда название), в другом офисы разных компаний.

На первом месте находится Taipei International Financial Center, построенный в 2004 году на Тайване. Его высота составляет 571 м. В здании находится бизнес-центр, спортивный комплекс, библиотека, обзорная площадка и телекоммуникационные сооружения. Панели этого небоскреба могут выдерживать порывы ветра скоростью до 300 километров в час: их толщина достигает 3 сантиметров, панели могут сдвигаться на 18 сантиметров и возвращаться на место. Чтобы обезопасить небоскреб от последствий землетрясений, на крыше здания установлен металлический шар весом 600 тонн, который должен стабилизировать колебания, вызванные подземными толчками.

Четвертое по высоте здание Jin Mao Tower (Grand Hyatt Shanghai) в Шанхае, его высота 420 метров. Кроме ресторанов, баров, дансингов, конференц-залов, театра и бизнес-центра, в отеле расположена обсерватория.

На третьем месте по высоте находится комплекс Sears Tower, построенный в Чикаго в 1974 году. Sears Tower состоит из девяти башен, соединенных в единую структуру. Высота самой большой башни составляет 443 метра (110 этажей), на ней установлены две антенны высотой 77 метров. Начинку здания составляют офисы.

Как отмечают специалисты рынка, самые высокие здания в мире являются офисными. Однако проектировщики зачастую делают микс: часть этажей офисы, часть гостиницы, часть апартаменты (как правило, на самых верхних этажах). По словам директора департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимира Журавлева, большинство высотных зданий в мире являются деловыми комплексами. В силу особенностей конструкции и высокой стоимости оснащения высоток бытовыми системами, необходимыми для жилых зданий, строительство жилых небоскребов нерентабельно.

Офисная начинка

Шестое место упоминаемый выше Эмпайр Стейт Билдинг.

Пятое место в рейтинге высоток занимает International Finance Centre в Гонконге. Это офисное здание высотой 406,9 м было построено в 2003 году.

На восьмом месте находится Aon Center офисное здание, построенное в Чикаго в 1973 году, высотой 346,3 метра.

Седьмой мировой высоткой является Tuntex Sky Tower, построенная в Китае в 1997 году. Ее высота 348 метров, в здании находятся офисы и отель.

И замыкает десятку отель Ryugyong Hotel, построенный в Пхеньяне в 1992 году. Его высота 330 метров.

Девятое место занимает John Hancock Center высотой 343,5 метров, построенный в 1969 году.

Как рассказывает Владимир Журавлев, строительство высотных зданий началось в Москве в середине ХХ века, когда застройка города уже была сформирована. Поэтому небоскребы строились в Москве точечно знаменитые сталинские высотки: МГУ, МИД, гостиница Украина, а также два жилых комплекса на Краснопресненской площади и Котельнической набережной символизировали новый образ советской столицы. В 60 70-х годах амбициозных проектов стало гораздо меньше сказалась ставка руководства страны на экономные, малогабаритные проекты. По сути, программы высотного строительства в Москве появились лишь в 90-е годы, когда началась разработка концепции Москва-Сити и Нового Кольца Москвы. Если Москва-Сити представляет собой бизнес-район, который будет комплексно застроен современными небоскребами, то НКМ обозначит на карте столицы порядка 60 мест, где будут возведены жилые, гостиничные и офисные высотки. Тогда как города США и Юго-Восточной Азии, признанные лидеры в строительстве небоскребов, обладали значительными земельными ресурсами для строительства высотных комплексов. К тому же почти полное отсутствие исторической застройки позволяло сносить устаревшие строения и на их месте строить более высокие здания. Подобным образом и формировались бизнес-районы в Нью-Йорке, Чикаго, Детройте.
В последние годы населению предлагают воспользоваться услугами паевых инвестиционных фондов для максимально эффективного вложения накопленных средств в объекты недвижимости. Сегодня юрист М2 рассказывает о закрытых ПИФах (ЗПИФах). Несмотря на то что такие фонды являются закрытыми, получить пай в них труда не составляет.

Московские высотки

Особый акцент в законодательстве сделан на том, что в ЗПИФе владелец пая не имеет права требовать от управляющей компании досрочного прекращения договора.

Любой паевой инвестиционный фонд представляет собой комплекс, состоящий из имущества, которое передается в управление некой организации. При этом имущество нескольких лиц объединяется, а их права на него и на получение нового имущества удостоверяются ценной бумагой. В ЗПИФ передаются не только деньги, но и иное имущество, если это предусмотрено правилами управления фондом.

Что представляет собой пай?

Непосредственное отношение к работе любого инвестиционного фонда имеет инвестиционная декларация, в которой указываются цели и объекты вложения средств, а также риски, связанные с инвестированием.
Законом определено, что срок существования ЗПИФа должен составлять не менее одного года и не более 15 лет.
Управляющая компания вправе действовать только на основании лицензии. Функции управляющей компании не вправе исполнять субъекты РФ и муниципальные образования.

Для получения пая следует подать заявку в управляющую компанию либо уполномоченным лицам. Помните, что отозвать заявку после ее подачи нельзя. В приеме заявки на получение пая может быть отказано. Законом установлено три причины для этого: приостановление выдачи паев, несоблюдение условий подачи заявок и приобретение пая лицом, которое не имеет на это права.

Инвестиционный пай именная ценная бумага, которая удостоверяет факт передачи в ЗПИФ определенного имущества и предоставляет своему владельцу возможность контролировать деятельность управляющей компании, а также участвовать в управлении ЗПИФом в рамках, предусмотренных законом. Пай не имеет номинальной стоимости, но обозначает одинаковую долю в праве общей собственности. Из этого правила можно сделать вывод, что некий имущественный эквивалент пая все же должен быть установлен. В противном случае сложно гарантировать права участников, вложивших разный капитал.

Еще один важный вопрос управление ЗПИФом. Важен он потому, что управление ЗПИФом подразумевает и изменение правил управления фондом и инвестиционной декларации.

Всему голова

Правила могут быть изменены управляющей компанией, но сначала их утверждает общее собрание пайщиков. Поскольку внесение каких-либо изменений в правила существенно влияет на формирование ЗПИФа и его работу, пайщикам стоит активно участвовать в управлении своим фондом. При этом управляющая компания решает текущие вопросы, а общее собрание пайщиков более серьезные и принципиальные задачи. Надо учитывать, что влияние на принятие решений прямо пропорционально количеству паев у того или иного пайщика.

Основным документом ЗПИФа являются правила доверительного управления. Законодательство предъявляет ряд требований к этим правилам. Они обязательно должны содержать:
название и тип ЗПИФа;
наименование реестродержателя, аудитора и управляющей компании;
инвестиционную декларацию;
срок действия договора доверительного управления;
права и обязанности управляющей компании;
сведения о количестве инвестиционных паев и порядке проведения общего собрания владельцев паев;
наименование оценщика и стоимость его услуг.

После формирования ЗПИФа паи свободно обращаются, в том числе продаются и обмениваются. Однако паи имеют право менять только пайщики, чьи фонды находятся в управлении одной компании. Условия, на которых пай передается третьим лицам, регулируются правилами управления ЗПИФом.

Купи-продай, не прогадай

Перед заключением договора об уступке прав требования по паю или договора купли-продажи пая обратите внимание на наименования управляющей компании и ЗПИФа, пай в котором будет получен по договору. Стоит проверить, существует ли эта организация, а затем обратиться в нее за уточнением, является ли пайщиком фонда соответствующее лицо. В предоставлении такой информации могут отказать, но попробовать стоит.

Что касается способа размещения паев, каждая компания выбирает тот способ, какой ей более удобен. Самый простой с помощью рекламы, которая информирует всех заинтересованных лиц о существовании ЗПИФа, целях его создания и особенностях управляющей компании. Но поскольку рекламу нельзя считать надежным источником информации, потенциальным пайщикам рекомендуется сначала запросить копию лицензии управляющей компании и проверить срок ее действия. Если этот срок истек, компания не имеет права осуществлять управление ЗПИФом.

Среди паевых инвестиционных фондов только ЗПИФы имеют в составе своих активов недвижимость или права на ее получение, и потому они наиболее привлекательны. Кроме того, паи в ЗПИФе, являясь ценными бумагами, не относятся к эмиссионным ценным бумагам. Соответственно, размещение паев в данном случае не требует специального оформления.
Как и при покупке недвижимости, с ЗПИФами нужно быть очень осторожными и внимательными: вы рискуете своими деньгами. Обязательно обдумайте условия, наведите справки. Несмотря на то что законодательство почти не регулирует вопрос передачи паев из рук в руки, всегда есть шанс ознакомиться с правилами управления конкретного ЗПИФа, где оговорен этот момент.

Вполне реальна ситуация, когда на первых порах единственным пайщиком выступает некое лицо, которое в последующем начнет продавать паи третьим лицам. Таким образом ЗПИФ будет сформирован и управляющая компания начнет размещение собранных средств. Обычно первоначальный пайщик распродает значительное число паев и оставляет себе то количество, которое гарантирует ему либо возможность влиять на принятие решений, связанных с управлением ЗПИФа, либо получение высокой прибыли.

Чаще всего войти в закрытый фонд после окончания периода его формирования достаточно сложно есть только два варианта:

Андрей Прокофьев
Управляющий директор компании Конкордия эссет менеджмент:
 При выборе фонда недвижимости главное правильно расставить акценты. Первоочередная задача для инвестора, который хочет вложить свои сбережения в ЗПИФ, выбрать управляющую компанию, а потом уже сам фонд. На рынке сейчас действует более 40 таких компаний, которые имеют один или несколько фондов недвижимости. На 19 апреля 2006 года в России насчитывалось 95 фондов недвижимости.

Если паи выбранного вами фонда обращаются на фондовой бирже ММВ, необходимо следить за торгами и при возможности совершить сделку с помощью брокера.

Обратиться непосредственно в управляющую компанию и встать в листинг ожидания. Специалисты компании будут иметь вас в виду, когда кто-то из действующих владельцев пая захочет его продать, и оформят сделку купли продажи пая.

Вернемся к выбору фонда. Я бы посоветовал прежде всего оценить динамику стоимости чистых активов (СЧА) всех фондов под управлением той или иной управляющей компании, то есть финансовые показатели. Для того чтобы заинтересовать инвестора, СЧА должна демонстрировать уверенный рост в пределах, обусловленных рыночной конъюнктурой, но без резкого увеличения доходности, которое сложно объяснить с позиции рынка (как раз это должно насторожить инвестора). Соответственно, неуверенный рост или отрицательная доходность свидетельствуют и о невысокой эффективности работы управляющей компании.

Поэтому если инвестор принял решение вкладывать свои средства именно в фонд недвижимости, ему нужно постоянно мониторить рынок на предмет возникновения новых фондов недвижимости, чтобы войти в число пайщиков на этапе формирования.

Необходимо проанализировать проекты, уже реализованные компанией. На что следует обратить особое внимание?

При этом не стоит забывать тот факт, что по правилам фонда раз в шесть месяцев должна происходить переоценка имущества фонда. Соответственно, не надо нервничать, если в один прекрасный день стоимость чистых активов значительно вырастет: возможно, имущество фонда как раз было переоценено в большую сторону. Но не надо пугаться и того, что с момента формирования фонда в течение первых шести месяцев СЧА каждый месяц немного снижается, так как управляющая компания ежемесячно выплачивает за счет имущества фонда оговоренную в правилах сумму на содержание инфраструктуры фонда и вознаграждение управляющей компании.

Важный момент для потенциальных инвесторов прозрачность компании. Это, конечно, косвенный признак, но на российском рынке он играет достаточно важную роль. Проверьте степень доступности информации о деятельности компании (финансовые показатели, проекты, партнеры и пр.), открытость, частоту обновления данных.

Вначале выясните тип объектов недвижимости, их концепцию, заявленные показатели доходности, а также сегмент рынка недвижимости, с которым работает фонд. Потом посмотрите, насколько успешно реализованы проекты, оказалась ли концепция объектов интересной для рынка, насколько высоки показатели доходности по каждому из реализованных проектов. Естественно, пристально изучите объекты, в которые в данный момент инвестирует средства тот или иной фонд, и постарайтесь оценить их рыночный потенциал.

Выбрав управляющую компанию и ЗПИФ, внимательно ознакомьтесь с правилами фонда и инвестиционной декларацией. Вы как инвестор обладаете значительными правами, которые нужно знать, требуя их исполнения. Например, наиболее существенные решения, связанные с инвестиционной декларацией фонда или уменьшением/увеличением расходов фонда и вознаграждением управляющей компании, принимаются только на общем собрании владельцев инвестиционных паев.

Еще один открытый источник, которым можно воспользоваться при оценке управляющей компании, рейтинги и рэнкинги управляющих компаний. Причем важно не только место в рейтинге, но и динамика развития управляющей компании во времени. Понятно, что компанию, которая существует на рынке полгода, сложно оценить. В таком случае остается положиться только на инвестиционную интуицию.

Пожалуй, это минимальная информация, которой должен обладать инвестор до принятия окончательного решения о выборе той или иной управляющей компании и фонда недвижимости.

Посмотрите, выплачивает ли управляющая компания промежуточный доход по паю, сколько берет на поддержание инфраструктуры фонда и сколько себе на вознаграждение. Эти показатели должны колебаться где-то между 0,5 до 5% среднегодовой стоимости чистых активов фонда (с учетом НДС). Максимальные расходы фонда на содержание всей инфраструктуры составляют не более 10%.



Главная --> Публикации