Главная --> Публикации --> Доступным жильем займутся фас и генпрокуратура Насколько открыты закрытые паевые фонды? Доступное жилье пришло к людям... в качестве анекдотов Бизнес нотариусов под угрозой Клиенты готовы платить по $50 тыс. за сотку

В ближайшее время комитеты Госдумы рассмотрят законопроект, благодаря которому миллионы российских граждан смогут без особых трудностей легализовать свои незаконно построенные домики и гаражи, а также решить ряд проблем, с которыми они сталкиваются при регистрации прав на земельные участки.

Правительство внесло в Госдуму проект закона, упрощающий регистрацию прав на земельные участки и постройки .

Этот документ решает две очень важные проблемы, с которыми сталкиваются граждане при регистрации прав на земельные участки и постройки.

Как уже неоднократно писала Российская бизнес-газета, данный документ был разработан минэкономразвития в прошлом году, ожидалось, что Дума примет его на осенней сессии и с 1 января 2006 года новый порядок вступит в силу. Однако на деле все вышло не так просто. Законопроект был направлен в правительство, оно его в целом одобрило, но отправило на доработку. После этого минэкономразвития вносило его доработанный несколько раз, меняя при этом название и некоторые термины. И вот наконец правительство внесло его в Думу. В минэкономразвития считают, что у него есть все шансы быть принятым в новом году. Так что при оптимистичном развитии событий граждане уже в текущем году смогут оформить земельные участки и постройки в собственность без лишних проволочек.

По данным, которые приводит минэкономразвития, сегодня в Едином государственном реестре права (ЕГРП) зарегистрированы права примерно на 20 процентов от всего количества существующих (ранее предоставленных) земельных участков (40 миллионов). С помощью нового закона будет введено очень простое правило: если вид права не указан, либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности.

Первая касается непосредственно земли. Так, если у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то вы не можете с вашим участком совершать сделки, продавать, сдавать в залог, передавать по наследству. Почему? Потому что из-за дефектов в правоустанавливающих документах граждане часто не имели возможности зарегистрировать права на землю. Например, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Естественно, что учреждения юстиции в регистрации прав на такие документы отказывают. Выхода из сложившейся ситуации, кроме как через суд, не было.

Как правило, до принятия Земельного кодекса участки предоставлялись гражданам без подробного описания границ. В решении просто указывалось: предоставить шесть соток, - и прилагалась какая-то условная схема этого земельного участка. Человек начинал строиться, обрабатывать землю и т.д. В результате чего сегодня предоставленный участок может быть не 6 соток, а 7 или 8 соток, но вы при этом никому не мешаете, никого не стесняете. Однако в регистрации такого участка вам откажут.

Следующей наиболее распространенной и сложной в решении является ситуация, когда кадастровый план, выданный управлением Роснедвижимости, не содержит сведений о земельном участке, достаточных для регистрации.

Еще одно немаловажное решение, которое предлагается в документе, направлено на упрощение оформления прав на участки в садоводческих и дачных товариществах и кооперативах. По действующему порядку, для оформления таких участков в собственность необходимо выкупить также земельные участки общего пользования (это - дороги, участки под водонапорными башнями и т.д.). Законопроект разрешает бесплатно приобрести в долевую собственность членов дачного или садового товарищества земельные участки общего пользования.

Законопроект предлагает учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий. Границы участка согласованы со смежными правообладателями, попросту говоря, соседями, и если из излишка земли нельзя сформировать самостоятельный участок.

Градостроительный кодекс в новой редакции разрешает гражданам строить дачные дома, садовые домики и гаражи без разрешения на строительство. Но вопрос: а что же делать с домами, которые были построены до введения кодекса? Как пройти регистрацию прав, если нет акта ввода в эксплуатацию и нет разрешения на строительство? Проект закона предлагает революционное решение - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию, смогут зарегистрировать свои права.

С землей, казалось бы, разобрались. Но что делать с домами и гаражами, которые построены, но не имеют оформленного права? Большое количество подобных объектов жилой недвижимости были построены без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. Согласно действующему Гражданскому кодексу эти дома, дачи или гаражи являются самовольными постройками, а значит, признать право на эти объекты можно также только через суд.

По мнению экспертов, после введения новых поправок процесс регистрации в собственность земельных участков и расположенных на них построек будет существенно упрощен.
Дан старт проекту реконструкции центральной части кубанской столицы. Слухи, которые с минувшей осени будоражат жителей Краснодара, обрели реальность: на заседании общественного градостроительного совета при губернаторе края было объявлено, что уже через месяц в краевом центре начнется снос ветхого и аварийного жилья.

Что же касается самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, то для этих объектов предлагается ввести временный (до 2009 года) порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком для регистрации прав достаточно будет представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушены красные линии и линии регулирования застройки.

Город, потерявший лицо

До конца нынешней осени власти обещают построить 24 16-этажных дома на 3600 квартир. Программа ликвидации ветхого и аварийного жилья рассчитана на пять лет: в итоге широкомасштабной реконструкции должно появиться два миллиона квадратных метров благоустроенного жилья, рассчитанного на 300 тысяч человек. Понятно, что облик старого города кардинально изменится. По замыслу архитекторов, Краснодар должен сохранить особый южный колорит, всегда отличавший его от других городов. Однако существует реальная опасность, что возведенные на месте исторических кварталов бизнес-центры, комфортабельные отели и прочие высотки из стекла и бетона уничтожат облик того Екатеринодара, от которого и сейчас сохранились лишь небольшие островки.

Грянувшая революция катком прошлась не только по судьбам казаков, но и по городу, который они с такой любовью возводили. И вскоре особняки с садами превратились в банальные коммуналки, а дворы прирастали вкривь и вкось возведенными клетушками. Шанс хотя бы частично исправить ситуацию появился после Великой Отечественной войны, когда Краснодар был включен в список городов, наиболее пострадавших от оккупации. Тогда предполагалось выделить немалые суммы из союзного бюджета на его восстановление и развитие. Однако тогдашнее руководство Кубани почему-то отказалось от централизованного финансирования, решив восстанавливать Краснодар за счет местного бюджета. В результате обветшавшие особняки и устаревшие инженерные коммуникации остались в первозданном виде, а на месте взорванных или сожженных домов горожане наскоро налепили турлучные или саманные мазанки. Многие стоят до сих пор, перейдя, понятно, в категорию аварийного жилья.

Екатеринодар был основан в 1793 году как военная крепость и начинался с небольших куреней, заложенных запорожскими казаками-переселенцами. Потом на месте мазанок появились капитальные строения, и к началу прошлого века окончательно сложился облик южной столицы, в котором органично сочеталось несколько архитектурных стилей. Рядом с вековыми дубами и липами вырастали гостиницы и особняки, не уступавшие по архитектурной красоте творениям зодчих в Москве, Петербурге и Киеве. С учетом жаркой погоды дома в основном проектировались небольшой этажности, чтобы крыши укрывала листва деревьев. Узорчатая каменная кладка, разнообразие оконных проемов, богатые украшения фасадов, крылечки, литые чугунные порожки, ажурная ковань на козырьках домов, тенистые дворики - все это и создавало дух южного казачьего города, названного с легкой руки писателя Виктора Лихоносова маленьким Парижем.

- Мы не можем допустить, чтобы в одном из ведущих городов России, столице юга, люди жили, не имея элементарных бытовых условий, - сказал губернатор Александр Ткачев, открывая заседание общественного градостроительного совета. Этот совет появился в конце прошлого года, а на свое первое заседание он собрался в мэрии Краснодара вместе с представителями краевой и муниципальной администраций, депутатами. Встреча проходила в круглом зале - в его центре был выставлен на всеобщее обозрение большой макет подлежащих реконструкции районов. В общей сложности планируется изменить облик 94 кварталов, причем не только в историческом центре. В разных частях Краснодара уже в нынешнем году предполагается начать строительство объектов жилой, социальной инфраструктуры и бизнеса, а параллельно решать транспортные проблемы. Радикальные перемены связаны с переносом железной дороги северного направления, которая сейчас перерезает город пополам, за его черту - протокол о намерениях с руководством Северо-Кавказской железной дороги по этому поводу уже подписан. На 100 гектарах освободившейся площади возведут жилье, здесь же пройдет маршрут скоростного трамвая.

Долой шанхаи

Особенно возмущались владельцы особняков, возведенных без разрешительных документов, методом самостроя. В последнее время под коммерческие цели приобретались дома, выходящие на центральные магистрали, их перестраивали под магазины и игровые клубы. В результате улица Северная, одна из главных городских автомагистралей, шокирует аляповатостью и безвкусицей как самих строений, так и зазывающей рекламы. Причем за ярким фасадом чаще всего прячутся длинные дворы с множеством неблагоустроенных домов и квартир.

В общем, планы грандиозные. Еще 19 октября прошлого года губернатор подписал распоряжение О задачах комплексной реконструкции центральной части Краснодара. Тогда же специально созданная комиссия занялась инвентаризацией земельных участков, ранее предоставленных гражданам и юридическим лицам, и зарезервировала их для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд. Понятно, у определенной части населения это вызвало недовольство.

Кто на новенькое?

- Пришло время кардинально менять облик Краснодара, - считает губернатор. - Моральный ущерб, наносимый имиджу нашего столичного города как делового центра юга России так называемыми муравейниками, даже не поддается оценке. Без скорейшей модернизации город начнет умирать, задыхаться в дорожных пробках и ливневых потоках. Сейчас появился реальный шанс кардинально изменить ситуацию, и мы не можем его упустить.

По словам директора департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей администрации города Краснодара Владимира Воронкина, в Москву представлено проектов более чем на три миллиарда рублей. Пока же широкомасштабная реконструкция начинается за счет краевого и муниципального бюджетов, а также денег инвесторов. Договорились со строителями, что квадратный метр в домах для переселенцев из ветхого жилья будет стоить не дороже 500 долларов при условии, что сети прокладываются за счет муниципалитета, и 450 долларов - если создание инженерной инфраструктуры берет на себя застройщик. Что касается центра города, то здесь стоимость квадратного метра будет доходить до двух тысяч долларов.

130 тысяч кубанцев нуждаются в улучшении жилищных условий, из них почти половина - краснодарцы, в том числе ютящиеся в аварийных и ветхих квартирах. Нельзя сказать, что власть прежде не пыталась решить проблему их переселения, но всякий раз отступала, ибо цена вопроса, выраженная в квадратных метрах нового жилья, оказывалась столь высокой, что у очередного градоначальника опускались руки. С принятием национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России задача решается сообща - за счет федеральных, региональных и муниципальных средств. На реализацию проекта из федерального бюджета выделяется 160 миллиардов рублей. Сколько денег получит Кубань, зависит от многих факторов. Прежде всего, учитывается демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства в регионе, комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры, ликвидация ветхого жилья и создание прозрачной системы предоставления участков застройщикам. Краевая и муниципальная власти, понятно, торопятся, чтобы успеть уже в этом году получить ощутимую поддержку из центра.

Надо заметить, что миражей в планах нашей власти пока достаточно много. Возникают сомнения по поводу открытости и прозрачности конкурсов, на которых должны распределяться участки между инвесторами и застройщиками. Тут особенно важно исключить любую возможность так называемых кабинетных переговоров, которые практиковались раньше. Большую обеспокоенность вызывает и та поспешность, с которой принимаются некоторые решения. Прежде всего это касается реконструкции исторической части города.

Дорогая земля в исторической части Краснодара - главный капитал, с помощью которого власть намерена привлекать потенциальных инвесторов. Те, понятно, готовы вкладывать большие деньги в расчете на хорошую прибыль. Поэтому строить намерены, прежде всего, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, сити-парки, пятизвездочные гостиницы и элитные дома. Власть, судя по всему, это устраивает: разработанная концепция реконструкции Краснодара предполагает превратить город в столицу курортного юга. По словам главного архитектора края Юрия Рысина, у Краснодара должен появиться свой неповторимый облик. Он не будет напоминать ни соседний Ростов-на-Дону, ни Екатеринбург, ни Москву, - сказал Рысин. - А вот у средиземноморских стран можно кое-что перенять. Это будет белый город, словно мираж, возникающий перед каждым, кто приедет в кубанскую столицу.

Охраняемых государством объектов культурно-исторического наследия в городе не так много - всего около 30 Зданий дореволюционной постройки, которые не имеют самостоятельной ценности, но формируют неповторимый силуэт квартала или улицы, гораздо больше. Именно благодаря им Краснодар пока еще не до конца утратил облик того города, который когда-то назывался Екатеринодаром. И вот теперь от него могут остаться одни воспоминания...

Ностальгия по старине

И вот на том самом заседании общественного градостроительного совета, где шла речь о предстоящей реконструкции краевого центра, мэр Краснодара Владимир Евланов заявил, что на территории больницы будет создан музей, включающий храм и мемориальный комплекс со зданиями-памятниками. А бизнес-центр возведут на освободившемся участке. На представленном макете уже высится шпиль будущего элитного строения, а вот храма и исторических зданий здесь нет. Наверное, потому, что крайне трудно себе представить, как будет выглядеть подобное соседство.

Уже два месяца общественность Краснодара бьет тревогу по поводу планов строительства на территории первой городской больницы некоего бизнес-центра. Городские власти уже подписали ряд документов о выделении зарубежному инвестору участка на пересечении улиц Красной и Буденного для проектно-изыскательских работ. Речь идет не просто о части территории, закрепленной за больницей, но о единственном на Кубани памятнике, сохранившемся как комплекс зданий и сооружений. Это и построенная в 1838 году первая в городе каменная церковь, и возведенные на пожертвования в конце позапрошлого века первые екатеринодарские двухэтажные здания, в которых до сих пор размещается клиника. А внутри больничного двора расположено первое кладбище Екатеринодара, на котором похоронены основатели кубанской столицы. По словам руководителя краевого управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей Михаила Медведева, трижды он получал из мэрии запросы по поводу возможности строительства на этом участке. И трижды отвечал, что законом запрещается любое строительство в особо охраняемых зонах. На защиту исторической памяти встали самые известные и уважаемые люди Краснодара, подписав обращение в адрес губернатора Александра Ткачева.

Остается лишь надеяться, что современным архитекторам удастся каким-то чудом уловить облик старого города, и он вдруг возникнет на фоне стекла и бетона, словно мираж...

Губернатор пока не спешит высказывать мнение по этому вопросу. Но он вновь заговорил о необходимости возвращения кубанской столице исторического имени - Екатеринодар. После задуманной грандиозной реконструкции, по словам Ткачева, от Краснодара с его шанхаями-муравейниками ничего не останется.

В минувшую пятницу депутаты Мосгордумы обсуждали проект постановления правительства Москвы о совершенствовании принципов установления арендной платы за столичную землю. Законопроект призван сделать порядок аренды земли предприятиями более прозрачным и справедливым. Но, как писала Газета 25 января, мэр Москвы Юрий Лужков велел доработать документ - и прежде всего убрать из него все персональные льготы. Как выяснилось на слушаниях в Мосгордуме, взгляды на пути доработки проекта у чиновников, депутатов и представителей бизнеса слишком разные.

Определить принцип арендной платы за столичную землю не удалось.

Президент Союза московских станкостроителей и инструментальщиков Владимир Болотов взывал: где стабильность, если за последние два года цену кадастровой стоимости земли за пределами Садового кольца увеличили в 1,5-2 раза? Советник СГУП по продаже имущества Москвы Владимир Крюков призвал к единой стратегии в аренде нежилых и жилых помещений. А его коллега, управделами этой организации Андрей Голубев напомнил, насколько сегодня различны ставки: предприятия, работающие по городскому заказу, платят за аренду земли в 15 раз меньше остальных.

Согласно проекту Москва поделена на полторы тысячи кадастровых кварталов, в каждом - свой земельный налог и базовая ставка аренды. Ее приравняют к ставке земельного налога: аренда будет стоить 1,5% от стоимости земельного участка - при том, что прежде она превышала ставку налога в 5-10 раз. В законе надо исключить саму возможность того, чтобы Москомзем мог разослать несколько кадастров стоимости одного земельного участка, - предупредил представитель Москомархитектуры Сергей Андреев. Президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис Фролов недоумевал по поводу отсутствия в проекте порядка аренды под застройку. Здесь, считает он, ставки сегодня далеки от рынка. В качестве примера Фролов привел недавний аукцион под строительство гостиницы на ул. Преображенской: при начальной цене лота в 1 млн. долларов участок ушел за 8 млн.

Противоречия в документе есть, признал замначальника управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Валерий Беляев. И их следует исключить, так как будущий закон теснейшим образом связан со строительной политикой. Ибо дефицит земель будет возрастать, и арендная плата за землю должна стать одним из регуляторов застройки столицы. Но пока участники слушаний определились только в одном: документ необходимо серьезно дорабатывать. Как подтвердил Газете инициатор дискуссии депутат Иван Новицкий, в ближайшие дни это будет сделано.
Система регистрации прав на недвижимость защищает правообладателей от злоупотреблений на рынке.

Тем не менее далеко не всем по нраву немедленный переход на равноправие. Зампредседателя Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Самсон Резник предложил ввести переходный период: Межевание участков может растянуться на годы, и арендаторы за это время поменяются. Вот и надо не перезаключать договоры аренды, пока они не закончатся. Действие закона должно распространяться только на вновь заключенные договоры, - добавил начальник отдела земельной политики Москомзема Владимир Лукашев. На слушаниях прозвучали мнения о том, что ставки аренды 2005 года, как и по продленным договорам, должны сохраниться.

В конгрессе приняли участие делегации регистраторов прав из 30 стран, депутаты Госдумы, руководители ряда федеральных министерств и ведомств, члены правительства Московской области, представители органов технического и кадастрового учета, нотариусы.

В России уже создана эффективная система регистрации прав на недвижимость и сделок с ними. К такому выводу пришли участники XIV Международного конгресса регистраторов прав, который прошел в Москве с 1 по 7 июня при участии правительства Московской области, Международного центра регистрационного права (СИНДЕР) и его регионального отделения в России, Института проблем конституционного и гражданского законодательства, Московской областной регистрационной палаты. Информационный спонсор форума - "Российская газета".

На конгрессе обсуждались вопросы эффективности регистрационных систем как основы юридической защиты прав собственности граждан; совпадения терминологии в национальных реестрах прав собственности; анализа перемен в мировой экономике и их прямого или косвенного влияния на регистрационную деятельность в разных странах; а также проблемы взаимодействия налоговых, кадастровых, технических органов, нотариусов и риэлторов с регистраторами прав при обороте недвижимого имущества.

Как отмечают специалисты, проведение XIV Международного конгресса регистраторов прав на территории нашей страны стало возможным благодаря тесному сотрудничеству российских регистраторов и Международного центра регистрационного права. В 1998 году Россия была принята в состав Международной ассоциации регистраторов прав, а в июне 2001 года на базе Московской областной регистрационной палаты было открыто региональное отделение Международного центра регистрационного права, которое возглавил председатель палаты Вячеслав Огородников.

Согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", все недвижимое имущество подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Только с момента записи в реестре возникает соответствующее право. Такая схема применяется во многих странах мира. По словам декан-президента Коллегии регистраторов собственности и торговых регистраторов Испании Фернандо П. Мендес Гонсалеса, благодаря регистрационной системе прав значительно облегчаются сделки с недвижимостью, которые становятся надежными для будущих приобретателей, поскольку владельцы собственности, подлежащей продаже, точно идентифицированы. Таким образом, права покупателей и продавцов становятся законодательно защищенными. Как отметил председатель Комитета Госдумы по законодательству Павел Крашенинников, госреестр прав кроме информационной выполняет еще одну важную функцию - правоохранительную, поскольку внесение сведений о праве на недвижимость и сделках с ней в реестр снижает риск для злоупотреблений на рынке, которые, к сожалению, имели место до введения в действие законодательной нормы по регистрации права. Например, был случай, когда одну квартиру за сутки продали семь раз. Сейчас правоохранительная функция реестра очень велика. И нынешний конгресс регистраторов прав, впервые проходящий на территории России, - это важный фактор, с одной стороны, признания нашей регистрационной системы, а с другой стороны - возможность для компетентных специалистов в этой области выработать наиболее эффективные пути совершенствования российского законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое должно обеспечивать гарантированную защиту правообладателей от злоупотреблений на рынке.

По словам экспертов, мировая система государственной регистрации развивается в нескольких направлениях. Одно из них - это испанское направление, которое провозглашает независимость регистраторов от государственной власти. Только такой подход вызывает доверие граждан и юридических лиц к регистраторам, считают испанские специалисты в области регистрации права. Поэтому Международный центр регистрационного права, созданный в 1972 году в Буэнос-Айресе, в состав которого входят 56 стран мира, является некоммерческой, неправительственной, независимой организацией. "В России система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые заработала на базе Московской областной регистрационной палаты в 1996 году, - отмечает ее председатель В. Огородников. - А пять лет назад вступил в силу соответствующий федеральный закон. Благодаря системе регистрации прав любое заинтересованное лицо может получить информацию о зарегистрированных правах. Кроме того, появляется возможность для привлечения дополнительных инвестиций, упорядочения взимания налогов, снижения до минимума риска при заключении сделок с недвижимостью и уменьшения криминализации рынка недвижимости. И сегодня очевидно, что система регистрации прав на недвижимость - это важный элемент юридической и рыночной инфраструктуры, без эффективной работы которой невозможны ни цивилизованный оборот недвижимости и земельных участков, ни развитие ипотеки".

По официальным данным Минюста России, за предыдущий год учреждения юстиции произвели более 13 миллионов регистрационных действий. В Московской области - свыше 974 тысяч, в Москве - 708 тысяч, в Краснодарском крае - 533 тысячи регистрационных действий.

Кстати



Главная --> Публикации