Главная --> Публикации --> Какой налог платить квартиросдатчику? Загородный дом в кредит Пять составных частей реформы Кремлевский пугает инвесторов Пифы хотят вкладываться в коттеджное строительство

В Думе уже подготовлены поправки в Градостроительный и Земельный кодексы, которые позволяют это сделать: цены на землеустроительные работы предлагается снизить за счет конкуренции, а оформлять участки малоимущим предложено за счет государства.

Президент поручил упростить оформление в собственность квартир, гаражей и дач. Среди 15 поручений, которые вчера дал Владимир Путин правительству по реализации своего недавнего послания, есть и задание упростить оформление права собственности на находящееся в фактическом пользовании граждан имущество - гаражи, квартиры, садовые домики и дачные участки.

Список документов для приватизации определяют местные власти, и в некоторых регионах в этом списке содержится более десяти справок. Различается и цена. В Москве оформление необходимых для приватизации документов стоит не менее 1300 рублей: 200 рублей - получение договора социального найма, 500 рублей - пошлина за регистрацию права собственности, 200-400 рублей - справки БТИ и от 400 рублей - оформление доверенности на лиц, участвующих в приватизации.

Оформление в собственность гаража, квартиры или дачи для большинства российских граждан - проблема, требующая не только времени, но и немалых денег.

Особенно критичной проблема регистрации сделок стала в апреле, когда вступил в силу закон о долевом участии в строительстве жилья. В нем требуется регистрировать каждый договор, и в результате очереди в отделения Росрегистрации выросли еще в полтора-два раза.

Положение дел осложнил недавно вступивший в силу Жилищный кодекс, где сроки бесплатной приватизации жилья ограничены 1 января 2007 года. Перепуганное население хлынуло в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация) в надежде успеть приватизировать жилье до этого срока. По оценкам Росрегистрации, в Москве в I квартале этого года заявлений на перевод квартир в собственность граждан было подано на 70% больше, чем в первые три месяца прошлого года, а в Иваново или Костроме очереди достигали 80 человек.

Не меньшие сложности приходится преодолеть человеку, желающему оформить в собственность дачу или земельный участок. 'Государство, взяв на себя роль продавца земли, не позаботилось о землеустроительных работах: межевании участка, определении его границ, оценке', - поясняет глава думского комитета по собственности Виктор Плескачевский. В то же время без кадастрового номера продать участок или передать его в наследство невозможно, вот и вынуждены владельцы участка оплачивать эти работы из собственного кармана. 'Работы крайне затратны, поскольку их выполняют коммерческие фирмы-монополисты, зачастую связанные с местными властями, - объясняет Плескачевский. - Стоимость работ может сравняться со стоимостью самого участка».

В этой ситуации размножаются посредники. К примеру, в Москве действует ОАО 'Мосжилрегистрация', где подготовить документы со сроком оформления 30 календарных дней стоит 3 тысячи рублей, а чтобы документы были готовы за 10 дней, придется заплатить вдвое больше.

Эксперты полагают, что часть решений по достижению этой задачи очевидна. Надо демонополизировать сектор услуг по землеустроительным работам, впустить на него новых участников, считает Плескачевский. В результате цены на оформление документов снизятся, а сроки сократятся. Все это предусматривают подготовленные Думой еще год назад поправки в Земельный и Градостроительный кодексы. Кроме того, полагает депутат, государству следовало бы компенсировать ветеранам, инвалидам и другим малоимущим категориям расходы по оформлению земельных участков. Правда, глава думского комитета по строительству Мартин Шаккум предупреждает, что действовать надо осторожно. «Мы должны признать права собственности на уже построенные и используемые объекты, но при этом важно не создать условий для увеличения самовольного строительства. Самострой, возведенный без соблюдения строительных норм, не должен попасть под упрощенную регистрацию», - пояснил Шаккум ГАЗЕТЕ.
В 2005-2010 гг. в центре Москвы могут снести около 600 старинных домов. Если эти планы сбудутся, о Москве как об историческом городе можно будет говорить в прошедшем времени.

В своем недавнем послании Федеральному собранию президент поручил правительству исправить ситуацию. Вчера он конкретизировал поручение: к 1 ноября правительство должно подготовить законопроект, который поможет гражданам в упрощенном порядке оформить право собственности на принадлежащие им фактически объекты: гаражи, жилье, садовые дома в кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки.

Избавление от городской старины в ЦАО, называемое в проекте "сносом ветхого и аварийного жилищного фонда", в цифрах выражается так. В 2005 году здесь намечено снести 44 здания, в 2006-м - 94, в 2007-м - 100, в 2008-м - 110, в 2009-м - 91, в 2010 - 12 Итого - 588 старинных домов. Если учесть, что в 2003-2004 гг. в ЦАО также намечены сносы по десяткам исторических адресов, нетрудно понять, что размах планов превосходит "великую реконструкцию" Сталина и Кагановича, потери от которой специалисты до сих пор не могут точно подсчитать. Реконструкция 1930-х затрагивала точечные объекты (в основном храмы), массированному преображению в духе "социалистической архитектуры" подверглись лишь несколько улиц и площадей. Реконструкция 1990-2000-х наступает на старую Москву по всему фронту, не оставляя в покое ни центральные улицы, ни глухие переулки. Адресные списки намечаемых сносов пестрят названиями улиц и переулков, входящих в т.н. заповедные зоны Москвы: Мясницкая, Покровка, Пятницкая, Садовые, Большая Ордынка, бульвары, Большая Никитская, Пречистенка, Остоженка... Здесь и многострадальные переулки возле Сретенки, переулки заповедной Ивановской горки, переулки арбатские, пречистенские. Немецкая и Овчинниковская слободы, Кузнецкий Мост, Старая и Новая Басманные, Замоскворечье - все эти частично еще уцелевшие фрагменты исторического города должны стать зоной массового сноса, реконструкции и нового строительства.

В структурах городской исполнительной власти проходит процедуру согласований проект постановления правительства Москвы "Об утверждении программы жилищного строительства по городскому заказу на период 2005-2010 гг.". Казалось бы, тема документа никак не связана с проблемами охраны памятников. Однако приложения к проекту содержат обширные адресные перечни домов, которые предполагается снести в 2005-2010 гг. Помимо желания снести пятиэтажные "хрущобы" и ветхие дома на окраинах списки свидетельствуют о грандиозных планах наступления на исторический центр города. Его старинная застройка составляет в совокупности т.н. историческую среду Москвы. Она является необходимым фоном и окружением для архитектурных шедевров, которые гораздо выигрышнее и органичнее смотрятся рядом со своими современниками, нежели на фоне амбициозных новостроек. Эти азы градостроительства, увы, необходимо вспомнить, прочитав, что сулит проект Центральному административному округу (ЦАО).

Ситуацию комментирует директор Центра историко-градостроительных исследований г. Москвы Виктор Шередега:

Правда, есть надежда, что в процессе согласований, например, в Главном управлении охраны памятников и Москомархитектуре, списки поредеют. Не исключено, впрочем, что списки могут и прирасти. Но общая тенденция налицо.

Ради чего это делается? Ради того, чтобы москвичи, живущие в "ветхом" жилье, могли переехать в новое по соседству? В приложениях к проекту есть и адресные перечни новых домов, которые должны возводить за счет города для жителей, переселяемых из сносимых зданий. Таких домов в границах ЦАО обозначено 8 (восемь). Нетрудно предположить, что огромное большинство "освобождаемых" участков отойдут под коммерческое жилье, офисные, торговые и развлекательные центры. Собственно, желание инвесторов и властей осуществлять эти доходные мероприятия и служит основным фактором, предопределяющим исчезновение старинных домов московского центра. Тех самых, о которых мэр Юрий Лужков столь проникновенно говорил: "Мы небезуспешно решаем главную задачу, которую мы поставили перед собой, - воссоздать облик Москвы, особенно облик ее центра таким, каким его любили и наши предки".

- Если число снесенных старинных домов в самом деле достигнет тех цифр, о которых вы говорите, это тот случай, когда количество переходит в качество. Напор частных инвесторов очень велик: ради офисов и жилья в центре люди не пожалеют никаких культурных ценностей. В стратегическом плане условий, которые позволяли бы сохранить центр Москвы как центр исторического города, так и не возникло за последние десять лет. Если эти планы осуществятся, то, перефразируя название известного романа, можно будет сказать: "Город меняет кожу". Историческая среда центра Москвы исчезнет, Москва как исторический город прекратит свое существование, а памятники архитектуры будут "плавать" в новой городской среде, как обломки после кораблекрушения.

Коттеджи, расположенные на лесных участках или у воды, относятся к наиболее дорогому сегменту рынка загородного жилья. Например, стоимость лесных участков (их приобретают две трети покупателей) при прочих равных условиях почти на 30% выше стоимости обычной земли. За возможность иметь собственный выход к воде покупатели готовы платить за сотку в полтора-два раза больше, чем за землю, удаленную от воды. Так, в коттеджном поселке Мякинино, в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, на берегу бухты Живописная, участок земли с подрядом на строительство обойдется покупателю в 36,8 тыс. долл. за сотку внутри поселка и 63,2 тыс. -- у воды. Однако спрос есть, и он рождает предложение: в прошлом году на рынке было всего восемь поселков у водоемов, а в этом -- уже 17.

Интерес Минприроды к элитным коттеджам в Подмосковье не мог не отразиться на рынке недвижимости. Как известно, министерство этим летом инициировало проверку природоохранных зон и в ходе первого этапа выяснило, что самовольно под строительство захвачено 1,4 тыс. га земель лесов первой группы (выполняют прежде всего водоохранные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции). В июле МПР выдало первый приказ о сносе коттеджа в Красногорском районе Московской области, а в начале октября был снесен особняк в Звенигородском лесхозе. Идеолог проверки -- замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования Олег Митволь пообещал, что будут снесены все незаконно возведенные строения (среди которых и самый известный объект -- баня Аллы Пугачевой). В результате, как говорят риэлторы, несколько снизился спрос на коттеджи вблизи водоемов и лесов, а при совершении редких сделок покупателям приходится весьма тщательно проверять всю документацию. Цены на элитное загородное жилье замерли. Правда, эксперты уверены, что это «временное явление».

«Серьезные девелоперы всегда избегали иметь дело с «сомнительной» землей, но определенный процент рынка приходился на компании, которые не слишком ответственно подходили к оформлению всех необходимых согласований с государственными органами при покупке-продаже земли», -- утверждает директор компании Delta Realty Кирилл Щепановский. Девелоперы, которые строят коттеджные поселки в непосредственной близости от воды или в лесу, хорошо знают, на какие нарушения идут. Перед строительством проводят экспертизу всего земельного участка, собирают соответствующую документацию и разрешения из всевозможных инстанций. «В противном случае, если возникнут проблемы при эксплуатации коттеджа, ответственность будет нести застройщик», -- говорит управляющий директор Blackwood Марина Маркарова. Однако в некоторых случаях проблемы уже возникли, а нести ответственность застройщики не торопятся -- на практике крайним оказывается именно конечный потребитель.

Между тем зачастую коттеджи возводили там, где их не должно было быть. Почти все леса Подмосковья относятся к такой категории лесного фонда, вывод которой под застройку возможен только по постановлению областного правительства. Последний раз власти давали добро на это в 2001 году. С тех пор земли реализовывались под строительство коттеджей полулегально: районная администрация просто сдавала землю в аренду на 49 лет для «культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей» (чтобы выдать 100 га на такие цели, правительственных документов не требуется). На землях, предназначенных для рекреационных целей, можно возводить пляжное оборудование для лодочной станции, малые архитектурные формы на сваях, спортивные площадки, аттракционы и летние эстрадные кинозалы. Вообще не подлежат застройке зоны береговых линий на расстоянии 50--150 м от прибрежной зоны (в зависимости от ее длины). Впрочем, на рынке есть предложения коттеджей, возведенных в 30 м от воды. Зачастую покупатель участка не знает, что приобретает землю, на которой нельзя строить дом.

Риэлтор и его клиент, получив от главы местной исполнительной власти документы о возможности строительства дома на земельном участке, примыкающем к водоохранной или лесной зоне, с полным основанием верят официальной бумаге. Зачастую ни риэлтор, ни тем более простой обыватель не подозревают о том, что будущее строительство может оказаться незаконным. «Уже много раз российские потребители оказывались в ситуации, когда одни и те же действия были сначала законны, -- рассказывает директор юридического департамента Leeds Property Group Андрей Иванцов, -- а затем вдруг в связи с изменением политической конъюнктуры оказывались вне правовых рамок».

В результате деятельности Минприроды покупатели коттеджей, возведенных на берегу водоема или в непосредственной близости от леса, начали требовать гарантированного подтверждения безопасности и правомочности сделки. Стали еще более осторожными и риэлторы. Экспертиза, проводимая агентствами недвижимости, заключается в простой проверке всех документов. Но специалисты признают, что даже самая тщательная экспертиза не исключает неприятностей -- из-за различий в трактовке закона местные чиновники иногда выпускали и выпускают решения, противоречащие федеральному законодательству.

Многие хозяева таких домов платят штрафы, дают взятки, надеются на авось. Причем, по оценке риэлторов, вероятность того, что у власти не дойдут руки до нарушителя, составляет 90%. Сегодня агентства недвижимости отказываются совершать сделки с коттеджами, документы на которые не в порядке. Но сделка может быть оформлена и без участия риэлторов. Стремясь избавиться от дома, возведенного в незаконном месте, его владелец часто демпингует: сбрасывает цену на 20--30%. Поэтому следует быть особо осторожным, покупая дом по «очень привлекательной» цене.

Но не все незаконные сделки совершаются по незнанию. В Подмосковье нередки случаи сознательного нарушения закона. Один из типичных примеров -- самозахват земли. «Как-то к нам пришел человек, который хотел продать брусовый дом со всеми магистральными коммуникациями на участке 28 соток, -- вспоминает представитель компании «Новый город» Светлана Абелян. -- Согласно документам из этих 28 соток в собственности были лишь 12, при этом дом стоял не на них, а на захваченной земле. На коммуникации вообще не было никаких документов. Когда стало понятно, что оформление и выправление всех необходимых бумаг -- это вопрос примерно 50 тыс. долл., владелец решил, что вообще не будет продавать его».

Если коттедж не был застрахован, но его приобрели через агентство недвижимости, то при возникновении проблем с законом можно попытаться вчинить иск риэлторам. Но только в том случае, если «это агентство нарушило условия заключенного договора с клиентом о проверке юридической чистоты сделки», подчеркивает Андрей Иванцов из Leeds Property. Многие риэлторские компании застрахованы на большие суммы именно от прецедентов, возникших из-за грубой ошибки риэлтора, и нанесенный ущерб им может быть частично компенсирован.

Последствия юридически грязной сделки купли-продажи коттеджа около воды или леса будут более предсказуемы, если застраховать ее. Причем страховой продукт обязательно должен включать в себя риск утраты титула собственника. Тогда страховая компания возместит владельцу весь ущерб, причиненный сносом коттеджа. Уже сам факт страхования значительно понижает риски возникновения проблем с законом, так как страховщики очень тщательно проверяют все документы и условия совершения сделки.

Впрочем, риэлторы в один голос утверждают, что временное падение спроса на элитные коттеджи все-таки не испортит общую картину на рынке. «Все действия по проверке законности строительства в пределах водоохранных зон и выделения лесных участков только на пользу рынку загородной недвижимости, -- уверен замгендиректора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. -- В результате проверок рынок должен стать более цивилизованным, с четкими и понятными правилами игры. Это должно привлечь внимание институциональных инвесторов, которые пока опасались выходить на этот рынок, ведь риск потери собственности снизится».
Рынок недвижимости городов Подмосковья, отстоящих от столицы больше чем на 60 км, до сих пор не пользовался вниманием московских риэлторских компаний. Тамошнее жилье считалось слишком дешевым, а население - слишком бедным, чтобы услуги высокопрофессиональных операторов рынка недвижимости могли быть там востребованы. Однако рост числа операций с недвижимостью в таких городах, как Серпухов и Орехово-Зуево, заставил риэлторов обратить на них внимание. Первым из крупных столичных риэлторов, принявшим решение о создании специального офиса в одном из городов "дальнего Подмосковья", стала "Миэль-Недвижимость". На прошлой неделе компания открыла филиал в Серпухове. Долгое время деятельность московских риэлторов была сосредоточена в основном в столице и городах-сателлитах. По мере роста цены московского жилья все больше покупателей, а за ними и риэлторов начали обращать внимание на подмосковные города. Этот рынок стал реальной альтернативой дешевым квартирам в Москве. "Южное Бутово можно полноправно назвать Северным Подольском, - считает председатель совета директоров "Миэль-Недвижимости" Григорий Куликов. - Необходимости создания филиалов в городах-спутниках не было, так как работа с "областью-1" и "областью-2" велась прямо из московских офисов". Согласно внутренней классификации "Миэль", зона "область-1" включает города-сателлиты столицы (Химки, Одинцово, Красногорск, Долгопрудный, Люберцы, Балашиха, Мытищи и пр. ) , "область-2" - города, расположенные на расстоянии 30 - 60 км: это Наро-Фоминск, Солнечногорск, Истра, Ступино, Чехов, Щелково, Фрязино и т. д. "Область-3" - такие города дальнего Подмосковья, как Можайск, Волоколамск, Клин, Дубна, Орехово-Зуево, Шатура, Серпухов и пр. Между тем в последние годы число сделок с недвижимостью в городах дальнего Подмосковья значительно выросло, и это не могло не привлечь внимания профессиональных участников рынка недвижимости. Например, по данным независимого аналитика Геннадия Стерника, в начале прошлого года в Серпухове за квартал совершалось 2,01 сделки на 1000 жителей, в то время как в среднем по Московской области этот показатель был равен 1,5 "Москвичи покупают квартиры родителям, которые хотят жить в спокойном и экологически чистом городе, здесь же оседают военные из других регионов, мигранты из стран СНГ, - говорит директор серпуховского филиала Анатолий Редькин. - Кроме того, успехом у москвичей пользуются и живописные окрестности Серпуховского района". По данным аналитиков "Миэля", для многих мигрантов дальнее Подмосковье представляется "стартовой площадкой" с целью дальнейшего переезда в столицу, а серпуховчане даже ездят ежедневно туда на работу - кое-кто на машинах, большинство на электричках. Впрочем, руководство "Миэль-Недвижимости" признает, что на открытие филиала именно в Серпухове, а, например, не в Орехово-Зуеве или Сергиевом Посаде повлиял фактор личностного характера. Дело в том, что Анатолий Редькин в прошлом занимал пост первого заместителя главы администрации Серпухова (а сын Редькина Евгений работает в "Миэле" пресс-секретарем). Нынешний первый замглавы города Михаил Леонтьев на открытии филиала "Миэля" выразил надежду, что компания поможет городу в расселении коммунальных квартир и реконструкции ветхого жилого фонда, а также инвестирует средства в новое строительство. По его словам, если в 2000 г. в Серпухове было введено 16 000 кв. м жилья, то в этом планируется построить уже 60 000 кв. м. А глава Серпуховского района Евгений Головко обратил внимание на интерес москвичей к дачным участкам в окрестностях Серпухова. По его словам, особенно устойчивым спросом пользуются места вблизи лесных массивов, где цена за сотку доходит до $100 "Это подтверждают и статистические данные: если обычно на территории района проживает 42 000 человек (с учетом военнослужащих) , то летом население увеличивается до 100 000", - говорит Головко. Впрочем, пока другие крупные игроки столичного рынка недвижимости примеру "Миэля" следовать не собираются. По мнению заместителя генерального директора "МИАНа" Татьяны Корсаковой, специалисты ее компании не видят необходимости активизировать свою деятельность в дальнем Подмосковье. "Операции на вторичном рынке третьего уровня области малорентабельны, так как жилой фонд достаточно ветхий, морально и технически устаревший, а новое строительство практически не ведется, во всяком случае, у нашей компании нет информации ни о каких-либо интересных объектах в дальнем Подмосковье, ни о массовом строительстве", - объясняет она позицию компании по этому вопросу. По ее словам, если квартиры в ближнем Подмосковье можно рассматривать как альтернативу недорогому жилью в столице, то рынок третьей линии области с этой точки зрения интереса не представляет. С Корсаковой согласен директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-недвижимость" Сергей Елисеев. "Стоимость недвижимости там невысока, миграционные процессы из Москвы в регионы не столь сильны, рынки достаточно слабенькие как по денежному эквиваленту, так и по готовности населения платить за риэлторские услуги, а также по объему и качеству жилья", - говорит он. Сейчас корпорацию гораздо больше интересуют перспективы ближнего Подмосковья, а также создание представительств в некоторых регионах. В августе 2002 г. , например, "Инком-недвижимость" открыла свой филиал в Кирове.

В зависимости от способа нарушения законодательства, в котором был уличен владелец коттеджа, иск в суд может подать местная администрация, Минприроды, земельный комитет, прокуратура и другие инстанции. Суд может вынести решение о сносе. Но пока еще рано говорить о реальной судебной практике по делам о незаконно возведенных коттеджах. Сейчас идут процессы, подаются апелляции. «Есть много способов обойти законодательство, в том числе и юридически, -- заявляет Марина Маркарова. -- Поэтому главная проблема -- это не продажа участков у водохранилищ, а их правильная эксплуатация, т.е. установка очистных сооружений, оборудования по утилизации отходов и т.п.».



Главная --> Публикации