Главная --> Публикации --> Сэкономь на налогах Интеллектуальные здания: игры с разумом Диета для поглотителей Как правильно построить жилой дом? Акционеры делят сити

Но многочисленные разговоры о грядущем обвале цен и обещания правительства сделать жилье доступным практически в одночасье прекратили эту гонку. От поспешного и зачастую необдуманного хватания всего подряд покупатели перешли в режим ожидания, который затянулся на полгода и коренным образом изменил ситуацию на рынке.
Квартир больше...
Однако у подобного поворота помимо психологического фактора есть и другие причины. Одна из них перенасыщение рынка, считает генеральный директор агентства недвижимости Кутузовский проспект Борис Игнатов: Разговоры о том, что стоимость квартир будет падать, велись давно. Но цены росли, и многие вкладывали средства в недвижимость с целью получения прибыли. Такая ситуация наблюдалась не только на первичном рынке, где люди зарабатывали на разнице между ценой квартиры на разных этапах строительства дома, но и на вторичном. Стоимость 1 кв. м увеличивалась на 10% ежемесячно таким образом люди, купившие жилье, приумножали свой капитал. В результате произошло перенасыщение рынка, и летом случился спад. Правда, выражался он не в падении цен, а в уменьшении спроса: люди перестали покупать квартиры, но цены из-за этого практически не снизились.
Еще одна характерная особенность вторичного сегмента рынка недвижимости большое число так называемых альтернативных сделок, когда люди улучшают свои жилищные условия путем продажи старой квартиры и покупки новой, более дорогой. По мнению начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации ИНКОМ-Недвижимость Евгения Михаленкова, именно этот факт и послужил главной причиной остановки ценовой гонки, увеличения количества предложений и спада покупательской активности: Самое главное событие 2004 года остановка роста цен. С июня стоимость московского жилья не повышается, хотя до этого росла на протяжении трех лет, и с января по июнь 2004-го успела увеличиться на 20%. Почему же произошла остановка? Она была вызвана резким ростом объемов предложения с середины мая по середину июня. За этот срок оно подскочило на 25%. Более того, такой рост предложения полностью расходился с обычной сезонностью: в мае его объем всегда сокращается, одновременно идет на убыль спрос, и рынок потихоньку снижает активность. В 2004 году все произошло наоборот: спрос в соответствии с сезонной динамикой снижался, а предложение начало резко расти. В итоге произошло перенасыщение рынка квартирами, изменилась позиция покупателя, и цены остановились.
Столь резкий рост предложения, да еще в не характерный для этого период, по мнению Е. Михаленкова, был спровоцирован банковским кризисом, который выразился в кризисе доверия частных вкладчиков к коммерческим банкам. Люди активно начали снимать со счетов свои сбережения и вкладывать их в недвижимость, считая этот способ сохранения капитала наиболее надежным. Однако средней суммы вклада чаще всего не хватало на покупку отдельной квартиры, поэтому наиболее реальным вариантом стали обменные (альтернативные) операции продажа старой квартиры и покупка новой с доплатой. В одночасье огромное количество граждан, решивших заключить альтернативную сделку, выставили свои квартиры на продажу. Стать покупателями они могли лишь значительно позже только после того, как получили аванс за свою квартиру. Этим и объясняется резкий рост предложения за довольно короткий срок, считает Е. Михаленков.

Рынок вторичного жилья, пожалуй, больше любого другого сектора недвижимости подвержен колебаниям, связанным с психологическим настроем покупателей. В начале 2004 года продавались все квартиры независимо от качества, месторасположения и состояния, причем в кратчайшие сроки и нередко по завышенной цене. Тогда девизом всех потенциальных приобретателей жилья была фраза: Покупай или опоздаешь!

Торг уместен
Немаловажный факт в стабилизации рынка, который отмечают практически все риэлторы, постепенное выравнивание цен. В период ажиотажного спроса примерно одинаковые квартиры могли существенно отличаться по цене: часто продавцы закладывали в стоимость квартиры свои потребности в новом жилье либо свои ожидания роста цен. Сейчас необоснованно завышенные цены приходится снижать, квартиры с похожими параметрами стоят одинаково. Когда покупатель видит одинаковые квартиры по разным ценам он находится в смятении: все ли в порядке юридически с дешевой квартирой, нет ли риска переплатить за дорогую? Сейчас же цены становятся более адекватными параметрам жилья, считает Е. Михаленков.
Затишье на рынке привело к тому, что стал возможен торг. Начиная с сентября многие продавцы соглашаются на небольшое снижение стоимости квартиры, выставленной на продажу, отмечает Р. Мурадян. Таким образом, цены на квартиры в момент реализации немного разнятся с ценами, которые определяет продавец, выводя квартиру на рынок. Тем не менее рыночная стоимость 1 кв. м по-прежнему остается высокой и поддерживается как макроэкономическими, так и внутрирыночными факторами. Это прежде всего высокие цены на нефть, инвестиционная привлекательность столичной недвижимости, а также удорожание себестоимости строительства и стабильный спрос на жилье.
Сходного мнения придерживается и Е. Михаленков: Процессы стабилизации рынка начались с мая и продолжаются по сегодняшний момент. Завышенные цены пришлось опустить до среднерыночного уровня, но в целом снижения стоимости жилья нет. Важно, что цены предложения фактически не снижаются. То есть говорить о кризисе нельзя.
Тщетность надежд на появление в продаже дешевого жилья, похоже, осознают и потенциальные покупатели. В ноябре декабре рынок заметно оживился, практически все риэлторы отметили существенное увеличение объемов продаж. Отложенный спрос начал реализовываться.
Оказывают влияние на формирование цен и другие факторы. Жилье в Москве покупают не только москвичи, но и обеспеченные люди из других регионов России, а небогатые столичные жители, наоборот, переезжают в Подмосковье. После продажи московской квартиры они могут купить жилье в Подмосковье с большей площадью за меньшую стоимость. Миграционные потоки в стране распределяются таким образом, что в Москве сосредоточивается наиболее платежеспособный спрос. Это стимулирует рост цен на жилье (в первую очередь повышенной комфортности). Развитие ипотечного кредитования также способствует увеличению платежеспособного спроса и подстегивает рост цен на жилье. Согласно статистике, количество ипотечных программ за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на вторичном рынке жилья увеличилось втрое.

...А покупателей меньше
Значительное увеличение предложения привело к тому, что жилье не раскупалось столь быстро, как раньше. В условиях, когда объем предложения на рынке меняется, трансформируется и политика покупателя, говорит Е. Михаленков. Если на протяжении трех лет покупатель привык к тому, что времени на размышления у него нет, и квартиру надо хватать, пока ее не перехватил кто-то другой или пока она не выросла в цене, то с увеличением предложения ситуация изменилась. Появилась возможность раздумий, выбора, торга. Соответственно изменились и сроки продажи квартир: если в первом полугодии около половины квартир продавалось в течение месяца, то потом за такой срок уходило уже менее трети выставленного на продажу жилья.
Но перемены не ограничились лишь возросшей разборчивостью и медлительностью покупателей. У людей появилась возможность не только выбирать, но и ждать. И многие действительно отложили покупку, надеясь на грядущее снижение цен. Рынок замер, сделок заключалось мало, а количество предложений продолжало увеличиваться. Объяснять ситуацию летним затишьем, как это поначалу пытались делать большинство риэлторов, стало уже невозможно, тем более что положение не изменилось ни в сентябре, ни в октябре.
По данным директора аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость Геннадия Стерника, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Москве незначительно понизилась и составила $194 В Московской области средняя цена за октябрь сохранилась на уровне $915 за 1 кв. м. Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы после апреля несколько снизился. По расчетам аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость, средняя стоимость 1 кв. м квартир, которые были впервые выставлены на продажу в октябре, была на 0,3% ниже стоимости 1 кв. м квартир на вторичном рынке. В целом же ценовая ситуация на вторичном рынке не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению, отмечает Г. Стерник.
В таких условиях практически полностью прекратились столь распространенные ранее инвестиционные покупки. Скупка квартир стала невыгодна, на этом больше не зарабатывают. Покупают квартиры только те, кому они действительно нужны, считает Б. Игнатов.
Этот фактор тоже привел к сокращению спроса и, соответственно, увеличению предложения. Осенью объем предложения на рынке действительно вырос: количество квартир, одновременно выставленных на продажу, составило порядка 30 тыс., говорит заместитель председателя правления компании МИЭЛЬ-Недвижимость Роман Мурадян. По его мнению, это также было связано с традиционной осенней активностью продавцов, которые вернулись из отпусков. Изменился и качественный состав предложения на рынке. По данным Р. Мурадяна, на 90% выросло предложение однокомнатных квартир, на 60% двух- и трехкомнатных. Наконец, предложение квартир с большими площадями увеличилось на 10%. Изменилось и время реализации жилья. Если раньше квартира продавалась в течение двух четырех недель, то сегодня этот срок составляет два четыре месяца.

Елена БАРМИНА
Директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН:
 На рынке вторичного жилья, похоже, начинается процесс переоценки ценностей в результате более четкой сегментации пожеланий покупателей. Кроме того, постепенно увеличивается количество сделок, где в договоре купли-продажи фиксируется полная рыночная стоимость квартиры. Нельзя не заметить и появления довольно большого количества недавно оформленных в собственность новостроек. В том, что касается структуры рынка вторичных квартир, большая часть их сегодня представлена в относительно старом фонде (1960 1980 годы). Между тем покупатели ищут более новое жилье с улучшенными планировками. И такие предложения, несмотря на то что их количество пока невелико, уже появляются на рынке в различных ценовых диапазонах от эконом- до бизнес-класса. Возвращаясь к позитивным тенденциям, которые проявляются на сегодняшнем вторичном рынке, хочу особо остановиться на его сегментации. В течение нескольких последних лет ажиотажный спрос на все виды жилой недвижимости привел к тому, что привычные категории квартир практически нивелировались. Был момент, когда интерес к любым предложениям на вторичном рынке был так велик, что цены на панельный или кирпичный дом, старый или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Сейчас количество предложений существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более придирчиво относиться к предлагаемым вариантам и в свою очередь вынуждает продавцов быть более адекватными при оценке выставляемой квартиры. Из других тенденций стоит отметить растущий интерес клиентов к сделкам с привлечением ипотечного кредитования. Процент таких сделок стабильно увеличивается.

Все будет хорошо, если все будет хорошо
Однако возвращения к ажиотажу и стремительному росту цен никто не прогнозирует. По общему мнению специалистов, на рынке столичной недвижимости наконец-то наступила стабильность: ситуация приходит в норму и никаких резких скачков в ближайшее время быть не должно.
По словам Г. Стерника, естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. На 2005 2006 годы прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня в диапазоне $1,9 2 тыс. за 1 кв. м). Такую же точку зрения высказал и Р. Мурадян: Сегодня становится очевидным, что такого роста цен, как в последние четыре года, уже не будет. Цены составят около $2 тыс. за 1 кв. м в пределах 15%-ного коридора.
Тем не менее эксперты допускают теоретическую возможность иного варианта развития событий, если произойдет резкая и неожиданная перемена экономической ситуации в стране. Пока серьезных предпосылок для этого нет, но за последние годы всем пришлось привыкнуть к не слишком приятным сюрпризам. Оптимальной для рынка была бы фиксация на этом уровне, подчеркнул Е. Михаленков. Спрос сейчас достаточно высок, он находится на уровне прошлого года, но квартир, выставленных на продажу, в два раза больше. Поэтому наиболее вероятный вариант развития событий стабилизация рынка, фиксация цен. Но только в том случае, если не случится серьезных потрясений, если все будет хорошо.

За 2002 год земля в столице подорожала на 15%, сообщил в конце прошлой недели заместитель руководителя Московского земельного комитета Олег Рыжков. По официальным данным, плата за право заключения договора аренды земли на окраине города составляла 300-800 тыс. долларов за гектар, в центре же ставка достигала 5-10 млн долларов. В нынешнем году, по мнению опрошенных RBC daily экспертов, аренда подорожает еще на 20%. Этому будет способствовать и принятие законопроекта «О землепользовании и застройке в городе Москве», который столичные депутаты должны рассмотреть в третьем чтении в конце апреля.
Сейчас арендная плата за землю в Москве определяется в соответствии с «зональным» делением города. Вся столица разбита на 69 территориально-экономических зон, для каждой из которых существует законодательно установленная ставка арендной платы. Внутри этих участков есть так называемые «подзоны повышенной ценности» (для каждого района города определены распоряжением мэра от 25.10.98 № 980-РМ), ставки на которые в несколько раз выше базовых. Но реальная стоимость аренды земельных участков, по словам риэлторов, практически не зависит от официальных расчетов и определяется совсем по другим критериям. Рыночная стоимость аренды складывается из двух факторов: привлекательности того или иного участка для строительства объекта (близость его к центру, к «проходным» путям, к коммуникациям и т.д.) и связей берущей в аренду участок структуры. «Цена на аренду для обычных арендаторов и для «своих» аффилированных структур очень сильно различается, – рассказывает Василий Бурдюк, – близкие к правительству организации могут заплатить «натурой», например, построить дом и отдать городу часть квартир. Другие будут платить «по полной катушке». На официальные ставки арендной платы никто не ориентируется».

Светлана НОВИКОВА
Маркетолог компании Пересвет-Инвест:
Цены на рынке вторичного жилья достигли своего психологического максимума уже в марте апреле 2004 года. Это совпало по времени со слухами о перегреве рынка и с объявлением программы создания рынка доступного жилья. Но в связи с инерционностью рынка недвижимости продавцы продолжали увеличивать цены до середины лета. В результате спрос на покупку квартир снизился, и все лето на рынке было примерно одинаковое количество квартир. По данным из разных источников, осенью количество квартир на вторичном рынке выросло более чем на 25%. Тем не менее продавцы пока не спешат официально снижать цены, хотя вполне уместным стал торг, позволяющий получить скидку до 10%. Оживление спроса в ноябре не изменило ценовую ситуацию. В начале этого года ситуация скорее всего останется стабильной. Уверенно можно прогнозировать рост количества операций по улучшению жилищных условий путем обмена с доплатой.
Рост цен на аренду земли в этом году достигнет 20%, считают эксперты. Чиновники объясняют это дефицитом свободных площадей в столице, а участники рынка считают, что ажиотаж создается искусственно.

Более того, по мнению экспертов, принятие Земельного кодекса и неизбежное ужесточение правового регулирования земельных отношений, может, как это ни странно, способствовать росту цен на столичные площади. «Сейчас, в связи с принятием Земельного кодекса и намеченным московским законом о земле, аукционы постепенно будут приобретать более цивилизованный вид, это неизбежно, – говорит Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов, заместитель гендиректора «Агентства экспертизы инвестиционных проектов». – А в условиях, когда в аукционе будут принимать участие не «подставные» компании, а реальные игроки, очень заинтересованные в аренде того или иного участка, цена его будет расти». Есть и еще один фактор, который порождает постоянный рост аренды в столице – это увеличение масштабов жилищного строительства и рост цен на квартиры. «В прошлом году объем жилищного строительства вырос на 25-30%, – говорит Геннадий Стерник, – растет спрос на жилье, растет и его стоимость. Понятно, что в таких условиях правительство хочет иметь от этого свою «маржу» и постоянно поднимает арендную плату. Застройщики же, обосновывая растущие цены на жилье, пеняют на чиновников, которые постоянно завышают им цену аренды. И круг замыкается».

Правда, с введением Земельного кодекса и готовящимся московским законопроектом «О землепользовании и застройке в городе Москве» (его в третьем чтении городские депутаты должны рассмотреть в конце апреля) порядок расчета ставок аренды должен измениться, и это, по мнению чиновников, приведет к стабилизации цен на рынке аренды земли. В соответствии с проектом закона «О землепользовании…» вся городская территория будет поделена на 1517 кадастровых кварталов, каждый из которых будет иметь свою цену. Ставки аренды земельных участков будет рассчитываться исходя из их кадастровой стоимости, которая якобы приближена к рыночной. Правда, сами участники рынка не верят в то, что с введением новой системы цена аренды будет формироваться на основе кадастровой стоимости: по их мнению, она столь же далека от рыночной, как цена квартиры, зарегистрированная в БТИ, от ее продажной стоимости. «Рыночная цена арендного участка в разы выше ее кадастровой стоимости, – говорит Василий Бурдюк, – кадастровая стоимость – это минимальная цена, за которую правительство готово сдавать землю в аренду. Если вдруг участники аукциона на данный земельный участок предложат меньшую цену, правительству выгоднее будет разбить на этом месте, например, парк».

Президент России Владимир Путин подписал Жилищный кодекс РФ (ЖК) и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», принятые Госдумой 22 декабря 2004 года и одобренные Советом Федерации 24 декабря. Это первый постсоветский Жилищный кодекс, учитывающий изменившиеся экономические и социальные условия в стране.

Еще один фактор, который, по мнению участников рынка, способствует постоянному росту арендной ставки на землю в Москве, – это искусно поддерживаемая чиновниками иллюзия дефицита свободных участков в столице. Подсчитать, сколько свободной земли на данный момент есть у города, фактически невозможно. Как рассказывают риэлторы, практика сдачи в аренду такова, что участок ищется уже под готовый проект, комплексной же оценки всех свободных площадей никем не проводилось. «На эту тему нет серьезной статистики, нет серьезных исследований, и говорить об этом вопросе компетентно очень сложно, – сказал RBC daily Геннадий Стерник, – поэтому большая часть информации о рынке земли в Москве – это слухи и домыслы». Причем данные о свободных участках, по мнению экспертов, не разглашаются намеренно: это легко позволяет правительству поддерживать ажиотаж вокруг аренды земли, оправдывая тем самым многочисленные бюрократические препоны, через которые необходимо пройти арендатору, прежде чем он сможет начать работу на облюбованной площади. «На земельном рынке давно уже все поделено, – сказал RBC daily зампрефекта одной из столичных префектур, – проводимые сейчас аукционы на аренду земельных участков – это простая формальность. В них уже заранее известно, кто получит участок, а получают ее те организации, которые «аффилированы» к правительственным кругам. Изменится эта ситуация лишь тогда, когда придет новый мэр, а с ним и новые высшие чиновники. Появятся другие «особо приближенные» компании, но для обычных потребителей это ничего не изменит: цена аренды будет расти, будет расти и цена жилья».
Официальные же лица убеждены, что подобные нарекания беспочвенны и рост арендной платы в столице – это «объективные законы рынка»: в условиях ограниченного предложения растет спрос, соответственно растет и цена ресурса. «Земля – это ограниченный ресурс, с каждым годом в распоряжении столичного правительства ее будет становиться все меньше и меньше, – говорит депутат Иван Новицкий. – В условиях сохраняющейся высокой деловой активности спрос на землю в Москве в ближайшие годы будет расти, хотя и меньшими темпами, чем это было в последние три года. Раз спрос растет, а предложение уменьшается, значит, и цена будет расти». Правда, эксперты полагают, что в нынешних условиях говорить о недостатке земельных ресурсов столичным властям просто «должно быть стыдно». «Только от начавшегося повального вывода производственных предприятий за линию МКАД столичные власти получат еще столько свободных площадей, что хватит на 50 лет, – говорит Геннадий Стерник. Тем не менее никаких тенденций к снижению арендной платы, по мнению экспертов, сейчас не наблюдается. Напротив, в следующем году ожидается, что аренда в столице подорожает еще на 20%.

Награждены самые инициативные москвичи
Подведены итоги городского конкурса «Улучшаем свое жилище» по благоустройству и содержанию подъездов, домов и придомовых территорий.

В новом ЖК «концептуально изменился подход к обеспечению граждан жильем», подчеркивается в заключении комитета Совета Федерации по промышленной политике. Если раньше обеспечение граждан жильем «являлось в большей степени функцией и бременем государства, то теперь оно лишь содействует россиянам в решении их жилищных проблем», т. е. центр активности перемещен с государства на граждан, заявил председатель комитета Валентин Завадников.
Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных, региональных властей и органов местного самоуправления.
Закон также регламентирует порядок пользования жилыми помещениями бывшими членами семьи собственника. Определены порядок обеспечения жилищных прав собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом; отношения собственности на объекты общего пользования в многоквартирных домах; порядок создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья.
Кодекс определяет основы жилищной политики в России. Он состоит из 164 статей, 8 разделов и 14 глав. Так, проект закрепляет за малоимущими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма. Сохраняются такие институты действующего Жилищного кодекса, как обмен и поднаем жилья, предоставленного по договору социального найма. Вне очереди жилье может предоставляться: гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту (реконструкции); детям-сиротам и несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей; лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно.
Упразднен ордер на занятие жилого помещения (основанием для вселения теперь будет считаться договор соцнайма). Выселение граждан из квартир в случае невнесения платы за жилье без уважительных причин более шести месяцев может производиться только в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Принудительное выселение без предоставления жилья допускается лишь в случае самовольного вселения.
Одобрив Жилищный кодекс РФ, Госдума также приняла закон о порядке его введения в действие. Документ предусматривает продление на два года (до 1 января 2007 года) срока действия Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» и распространение его норм на тех граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до 1 марта 2005 года. Государственное и муниципальное жилье, предоставленное по соцнайму после указанной даты, бесплатной передаче в собственность граждан не подлежит.
В. Путин подписал также Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», принятые Госдумой 22 декабря 2004 года и одобренные Советом Федерации 24 декабря. Кодекс направлен на регулирование общественных отношений в сфере градостроительной деятельности (градостроительного зонирования, подготовки документации по планировке территории, проектной документации, строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений, незавершенных объектов).
В нем определены полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области градостроительной деятельности. При этом вводится обязательное проведение публичных слушаний по проектам планировки и межевания территории в поселках и городских округах. Кодексом устанавливаются особенности осуществления градостроительной деятельности в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге.
В законе, вводящем Градостроительный кодекс в действие, уточнены положения, касающиеся особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства, а также порядка организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для строительства. Аукционные процедуры предлагается ввести в действие с 1 октября 2005 года. При этом предусматривается заявительный порядок распределения земель под индивидуальное жилищное строительство. При наличии двух заявок на один участок должен проводиться аукцион. При предоставлении земли под строительство многоквартирных домов также будут применяться аукционные процедуры.
Одобрив Градостроительный кодекс РФ, Госдума также приняла закон о порядке и сроках его вступления в силу. Документ предусматривает поэтапное введение требований по обязательному наличию базовых документов, на основании которых должна осуществляться градостроительная деятельность. Правовые акты территориального планирования РФ, субъектов РФ и муниципальных районов должны быть разработаны и приняты в течение одного года со дня официального опубликования кодекса, концепции правового зонирования поселений и городских округов — в течение трех лет, правила землепользования и застройки — в течение пяти лет, а генеральные планы — в течение семи лет.
Президент РФ Владимир Путин также подписал закон о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Теперь в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней должны включаться сведения об ограничении дееспособности или отсутствии дееспособности у правообладателя и данные о проживающих членах семьи собственника, находящихся под опекой, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без родительского попечения.

Город проведет работу над ошибками
В течение 2005 года в столице будет построено 25 детских садов, сообщил глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

В конкурсе приняли участие 118 районов столицы, наиболее активными были жители Центрального, Юго-Западного и Южного административных округов. На городской этап конкурса было представлено 60 объектов.
По итогам конкурса в номинации «Лучшая инициатива объединения жителей дома» победителями стали жильцы дома 11 в проезде Стратонавтов (район Покровское-Стрешнево). Им будет выделена премия в размере 35 тыс. руб.
В номинации «Лучшая инициатива объединения жителей группы домов или микрорайона» победили жильцы дома 46, а также корпусов 1–3 дома 50 на улице Шаболовке (район Донской). Они получат приз в размере 40 тыс. руб.
В номинации «Лучший реализованный проект инициативы объединения жителей» первенствовали жильцы дома 10/36 в Астраханском переулке (район Красносельский), им досталась премия в размере 40 тыс. руб.
Денежные премии предназначены для финансирования работ по благоустройству подъездов, домов и дворовых территорий. Победители конкурса будут также награждены дипломами.

Сантехнические и электромонтажные работы подорожают
Государственные расценки на сантехнические, электромонтажные и монтажные работы в жилом секторе столицы увеличатся с февраля 2005 года. Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков.

«В настоящее время при возведении социальных объектов мы отдаем приоритет именно строительству детских садов и школ», — заявил он. По словам главы стройкомплекса, в настоящее время городские власти начинают исправлять ошибки середины 1990-х годов, когда многочисленные ведомственные детсады были приватизированы, а затем перепрофилированы, перекуплены или снесены.
«Сегодня в Москве вновь возникла потребность в детских садах, а это значит, что рождаемость в городе увеличивается. В ближайшие несколько лет строительство новых детских садов и школ будет оставаться одной из самых важных задач для московского стройкомплекса», — сказал В. Ресин.

Квартирные расчеты упростятся
В будущем показания внутридомовых счетчиков воды и тепла должны поступать напрямую в единые информационно-расчетные центры, заявил мэр Москвы Юрий Лужков.

В частности, с февраля этого года замена сломанного унитаза составит 410 руб. (сейчас 107 руб.), выключателя или розетки — 41 руб. (сейчас 11 руб.).
Чтобы подвесить люстру, надо будет заплатить 144 руб. вместо 37, а подключение стиральной машины к электросети будет стоить 59 руб. за 1 м провода вместо 15 руб. 52 коп.
За смену неисправного врезного замка слесари будут брать 144 руб. вместо нынешних 38 руб. В случае утери ключа деревянную дверь жильцам квартиры откроют за 917 руб., а не за 240 руб., как сейчас.
Врезка глазка во входную дверь обойдется в 132 руб. вместо нынешних 35, а стоимость замены стекла увеличивается до 47 руб. 60 коп. вместо нынешних 12 руб.

Объемы строительства сохранятся
В 2005 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию 4,5 млн кв. м жилья. Такие данные приводятся в программе развития города на 2005 год, подготовленной правительством Москвы.

«Москвичи не должны заниматься изнурительными расчетами. Они просто могут прийти в единый информационно-расчетный центр и попросить рассчитать плату за потребленные ресурсы», — сказал Ю. Лужков.
По его словам, оборудование счетчиков специальными датчиками может начаться после того, как во всех домах жилого фонда будут установлены приборы учеты воды и тепла.

На ЖКХ потратят миллиарды
На реализацию мероприятий жилищно-коммунальной реформы столичные власти планируют направить 4,7 млрд руб.

В документе отмечается, что капитальные вложения планируется концентрировать на реализации жилищных программ, первоочередными из которых являются реконструкция пятиэтажного и ветхого фонда, обеспечение квартирами семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также большое внимание будет уделено завершению работ на объектах социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры.
Согласно документу, для решения общегородских задач в 2005 году будет построено 1,65 млн кв. м, из них за счет городского бюджета — 1,12 млн кв. м. В частности, по программе «Молодой семье — доступное жилье» возведут 200 тыс. кв. м, для очередников города — 400 тыс. кв. м, для бюджетных организаций и обязательств города перед регионами — 32,8 тыс. кв. м.
Переселенцам из сносимых домов по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда в 2005 году предназначено 1 млн кв. м, из них за счет городского бюджета построят 486,6 тыс. кв. м, с использованием инвестиционных контрактов — 531 тыс. кв. м. Сумма безвозмездных субсидий на приобретение и строительство жилья составит 1,12 млрд руб.

Столичные власти нашли место для новых домов
Городские власти разрабатывают программу по преобразованию воздушных линий электропередачи в кабельные. По словам руководителя Департамента топливно-энергетического хозяйства Александра Ремизова, программа будет рассчитана на шесть–семь лет, ее реализация начнется с 2005 года.

По программе развития города на 2005 год, подготовленной правительством Москвы, на предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и услуг связи предполагается выделить 8,2 млрд руб., на эксплуатацию и капитальный ремонт жилищного фонда — 29,5 млрд руб., а на реализацию программы «Мой двор, мой подъезд» — 3,8 млрд руб.
В документе отмечено, что в 2005 году планируется предусмотреть постепенное, с учетом роста доходов населения, повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги с одновременным совершенствованием системы предоставления адресных субсидий.
Кроме того, планируется продолжить работу по изменению тарифов на жилищно-коммунальные услуги, обеспечив исключение перекрестного субсидирования, а также развивать конкуренцию в сфере ЖКХ с привлечением малых предприятий.
Столичные власти намерены создать условия для устойчивого обеспечения населения и экономики города энергоносителями и уменьшения негативного воздействия энергетического хозяйства города на окружающую среду.

Минрегионразвития займется созданием рынка доступного жилья
Правительство РФ одобрило проект положения о Министерстве регионального развития РФ (Минрегионразвития).

Благодаря освобождению земельных участков от воздушных линий электропередачи удастся освободить порядка 5 тыс. га территорий. «Какие объекты будут возводиться на этой территории, определят архитекторы в соответствии с градостроительными требованиями», — отметил глава департамента. А. Ремизов сообщил, что сегодня общая протяженность линий электропередачи в Москве насчитывает 1,1 тыс. км.

Названы люди года в сфере недвижимости
Портал Rambler назвал человеком года в сфере недвижимости президента Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) Михаила Гороховского.

В соответствии с проектом документа министерство будет вырабатывать государственную политику в сфере социально-экономического развития субъектов РФ и муниципальных образований. В частности, министерство будет отвечать за госполитику в сфере строительства, архитектуры, ЖКХ и формирования рынка доступного жилья. Также к ведению министерства отнесена выработка госполитики в области административно-территориального устройства РФ.
Помимо этого Минрегионразвития будет осуществлять мониторинг социально-экономических процессов в регионах РФ и муниципальных образованиях, мониторинг деятельности федеральных органов исполнительной власти и органов власти субъектов РФ по стабилизации общественно-политической обстановки. В ведении нового министерства будет и подготовка годовых и ежеквартальных докладов о социально-экономическом состоянии экономических регионов.

Риэлторам напомнили об обязанности «стучать»
Федеральная служба по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) распространила информационное письмо, в котором напомнила агентствам недвижимости об их обязанности предоставлять информацию о подозрительных сделках своих клиентов для противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма.

М. Гороховский был избран президентом МАГР 7 июня 2004 года. До этого в течение ряда лет он являлся председателем Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАГР. М. Гороховский также занимает пост первого вице-президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость».
В номинации «Строительство» человеком года стал президент группы компаний ПИК Кирилл Писарев.
К. Писарев с 1994 года является бессменным президентом «Первой ипотечной компании». В группу компаний ПИК входит ряд компаний, действующих в инвестиционно-строительной сфере: ОАО «Первая ипотечная компания», «ПИК-Регион», ЗАО «Жилстройэксплуатация», ОАО «ДСК-2», ЗАО «ОПТБанк», ООО «ПИК-Девелопмент» и др. Компания специализируется на строительстве домов типовых серий (КОПЭ, КОПЭ-М-Парус) и домов по индивидуальным проектам с выполнением функций генподрядчика и технического заказчика строительства. В 2002 году группа компаний ПИК первой запустила собственную программу размещения облигационных займов.
Проект «Люди года» — рейтинг наиболее популярных участников общественно-политической жизни России, составленный на основе голосования пользователей портала Rambler. Впервые рейтинг был опубликован в 2001 году. Человеком 2003 года в сфере недвижимости был назван председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григорий Куликов, в номинации «Строительство» — глава холдинга «ДОН-Строй» Дмитрий Зеленов.

Стройкомплекс делегирует кадры в бизнес
Начальник управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Михаил Балакин освобожден от занимаемой должности.

В письме напоминается, что перечень операций с денежными средствами или имуществом, сведения о которых должны быть направлены в Росфинмониторинг, определяется в ст. 6 Закона 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». При этом, как отмечается в письме, в законе не указано, что организации представляют в уполномоченный орган только сведения об операциях, которые соответствуют направлениям их деятельности.
С учетом этого, уточняется в документе, организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении купли-продажи недвижимого имущества, должны представлять в Росфинмониторинг следующие сведения: обо всех сделках с недвижимостью, если их сумма равна или превышает 3 млн руб. (или эквивалент этой суммы в иностранной валюте); обо всех операциях на сумму, равную или превышающую 600 тыс. руб. (либо эквивалент этой суммы в валюте), перечисленных в п. 1 ст. 6 Закона 115-ФЗ (например, ряд операций с денежными средствами в наличной форме, сделки с гражданами занесенных в «черный список» стран и т. п.), а также в тех случаях, когда хотя бы одной стороной сделки является организация или гражданин из перечня лиц, замешанных в экстремистской деятельности.

Московским отелям запретили сдавать номера под офисы
Принадлежащим Москве гостиницам с 1 февраля 2005 года запрещено сдавать номера под офисы. Соответствующее распоряжение подписал мэр столицы Юрий Лужков.

В столичном стройкомплексе М2 сообщили, что М. Балакин был уволен по собственному желанию. В настоящее время руководство управлением возложено на заместителя руководителя стройкомплекса Сергея Амбарцумяна.
В 2001 году М. Балакин был назначен начальником оперативно-распорядительного управления реализации городских программ — нового структурного подразделения Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы.
До этого с 1990 года он являлся начальником строительного управления № 155 Главмосстроя, а с 1993 года — генеральным директором этого управления, реорганизованного в закрытое акционерное общество.
Без работы М. Балакин оставался недолго. Уже через два дня после увольнения он был назначен руководителем ЗАО «СУ-155», совладельцем которого он является.
СУ-155 ежегодно сдает в эксплуатацию около 1 млн кв. м жилья. В 2004 году общая сумма выручки компании составила 25 млрд руб.

Жилищный кодекс, вводимый в действие с 1 марта 2005 года, предусматривает право собственника жилища сдавать его в аренду, внаем или безвозмездное пользование.

Руководителям государственных унитарных предприятий — гостиниц города — поручено расторгнуть договоры с арендаторами, которым номерной фонд был временно предоставлен под офисы, торговую, медицинскую, сервисную и другие виды деятельности.
В гостиницах, в которых городу принадлежит часть уставного капитала, принятие решения об освобождении номеров, занятых офисами, предписано обеспечить Департаменту имущества.
Кроме того, всем руководителям гостиниц, расположенных в Москве, независимо от форм собственности, тем же документом предложено в I квартале 2005 года перевести под прямое использование гостиничные номера, за исключением официально переоснащенных под офисы. Впредь использование номерного фонда под несвойственное ему назначение будет запрещено.
В настоящее время в Москве работает около 160 отелей различного класса, в которых ежегодно размещается около 4 млн человек. Согласно планам столичных властей, до 2006 года в Москве будет построено около 40 новых отелей на 110–130 тыс. мест. Еще 70 тыс. мест должно появиться к 2010 году.
Граждане зачастую сдают в наем или аренду дома, квартиры, комнаты. Причиной этого могут быть как вынужденные обстоятельства, так и извлечение дохода и прибыли.

Cтатьей 23 ГК РФ установлено право граждан заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Всегда ли такая деятельность является предпринимательской? Какие налоговые обязательства возникают у граждан?

Многие физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считают, что подачей деклараций по НДФЛ они исполняют обязанность перед государством по налогам, не подозревая, что их систематические доходы вполне могут облагаться еще и НДС.

Вместе с тем факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью.

В этой связи следует напомнить, что согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Из анализа статей 11 и 143 Налогового кодекса следует, что налогоплательщиками НДС признаются не только индивидуальные предприниматели, но и все физические лица, фактически осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Данное понятие для целей налогообложения определили налоговые органы. В письме Управления МНС России по г. Москве от 30.03.04 N 29-08/21721 указано, что "систематическое" - это значит "не менее двух раз". Именно с учетом указанного критерия предложено применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации.

Возникает вопрос: какая деятельность является "систематической"?

Аналогичная позиция высказана и в письме МНС России от 13.05.04 N 03-1-08/1191/15@. Если налоговый орган сможет доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности, то услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленное статьей 11 НК РФ, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица.

По мнению отдельных налоговых органов, сдача в аренду (наем) имущества всеми физическими лицами подпадает под определение "систематическая предпринимательская деятельность". В связи с этим получаемые арендодателями (физическими лицами) доходы должны облагаться не только налогом на доходы физических лиц, но и НДС. В письме Управления МНС России по Московской обл. от 30.03.04 N 06-21/5545 разъяснено: "...оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в домах всех форм собственности является самостоятельным видом деятельности налогоплательщика".

Таким образом, если сдача имущества в аренду признается предпринимательской деятельностью, то все физические лица, независимо от наличия статуса индивидуального предпринимателя, являются налогоплательщиками НДС с сумм арендной платы, если такая аренда носит систематический характер.

Вместе с тем существует и другая точка зрения, согласно которой сдача имущества в аренду не является вообще деятельностью (в том числе предпринимательской), а представляет собой получение чистого пассивного дохода, облагаемого только НДФЛ. В частности, такой взгляд изложен в письме Управления МНС России по г. Москве от 14.01.04 N 27-08н/0180

Систематическое занятие физическими лицами предпринимательской деятельностью без государственной регистрации влечет за собой не только налоговые проблемы, но и ответственность за незаконное предпринимательство.

Неуплата НДС в этих условиях для многих граждан может быть расценена как уклонение от уплаты налогов. За такое правонарушение, совершенное в крупном или особо крупном размере, предусмотрена уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. Лица, сдающие в аренду квартиры, могут не волноваться, так как согласно подп. 10 п. 2 статьи 149 НК РФ услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.

Абсурд? Нет, всего лишь буквальное толкование ст. 2 ГК РФ.

Например, гражданин в течение одного месяца совершил несколько сделок: продал автомобиль; продал гараж; сдал в букинистический магазин книги из своей личной библиотеки и получил за них деньги; сдал в антикварный магазин бабушкину фарфоровую вазу и серебряный портсигар прадедушки и получил деньги за их реализацию; сдал в комиссионный магазин лисью шубу, которая в тот же день была продана, то из-за отсутствия у него статуса индивидуального предпринимателя следует, что он занимается незаконным предпринимательством!

Однако пленум ВС РФ не определил понятие "для личных нужд" - имеется в виду только для проживания или для получения дополнительного дохода. Также не определено Верховным Судом понятие "временно" - один месяц, год или иной период времени.

Не оставил без внимания данный вопрос и Верховный Суд. Понимая, что данная ответственность может быть применена к миллионам граждан России, пленум ВС РФ в постановлении от 18.11.04 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" разъяснил следующее. Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, то содеянное не влечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов.

Отсутствие в законодательстве четких критериев "систематичности", при которой деятельность физического лица становится предпринимательской, представляет собой дамоклов меч, висящий над головами многих граждан.

Можно трактовать, что в указанном постановлении речь идет лишь об имуществе, которое стало "лишним" для данного физического лица - а если имущество изначально приобреталось для получения дохода от сдачи его в аренду? Тогда наступает ответственность за незаконное предпринимательство? Пленум ВС РФ не дал ответа на этот вопрос. Однако напрашивается вывод о том, что если физическое лицо приобрело квартиру, дом или несколько квартир, домов заведомо не для личных нужд, а в качестве доходного вложения - для последующей сдачи внаем, то такая деятельность обнаруживает признаки предпринимательской, которая без государственной регистрации может быть признана незаконной со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для физического лица.

По мнению автора, требуют незамедлительного разрешения два вопроса: определение понятия "систематичности" в контексте ст. 2 ГК РФ и однозначное выведение из-под налогообложения НДС физических лиц, получающих доходы в пределах сумм, определенных законодательством.

Данная проблема является почти исключительной коллизией российского налогового права. В других странах вопрос привлечения физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, к исполнению обязанностей плательщика НДС решается однозначно на законодательном уровне. Например, в Республике Армения физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, считаются плательщиками НДС только в том случае, если сумма их выручки превысила 3 млн драмов.



Главная --> Публикации