Главная --> Публикации --> Хрущобы бизнес-класса Правовое строительство Москва закомплексованная Аренда жилья haute couture:сезонных скидок не бывает Размышления у парадного подъезда

Больше полутора сотен защитных сооружений Москвы сегодня эксплуатируется коммерсантами. Замаскированные под склады, гаражи и автосервисы, столичные бомбоубежища в любой момент готовы принять укрываемых, но не всех, а лишь 50% от своей проектной вместимости. Поэтому пережидать внезапное нападение противника москвичам придется стоя, без еды и медикаментов. Впрочем, благодаря сдаче укрытий в аренду МЧС имеет деньги на их поддержание в работоспособном состоянии.

underground

"В 80-е годы была принята специальная программа по строительству защитных сооружений, несущих в себе двойную функцию. То есть они проектировались с расчетом на эксплуатацию в мирное время, но вместе с тем бункеры в любой момент готовы к приему укрываемых",– рассказывает "Ъ-Дому" начальник отдела инженерно-технических мероприятий Главного управления ГОЧС Москвы подполковник Вадим Нагаев.

Спасительные метаморфозы

"Правительство решило, что коль скоро мы имеем в собственности помещения двойного назначения, почему бы не сдавать их в аренду, а вырученные деньги пускать на обслуживание самих сооружений,– говорит подполковник Нагаев.– Чтобы поддерживать эти защитные сооружения в постоянной готовности, было создано два предприятия. Это специальное предприятие при правительстве Москвы (ГУП СППМ) и специальное пусконаладочное управление при департаменте ЖКХ (ГУП СПНУ). Они как бы поделили город на две части. Север столицы обслуживает ГУП СПНУ, а южные районы – ГУП СППМ".

Программа эта в полную силу не заработала, но в середине 90-х годов, на волне перехода к рыночным отношениям, защитные сооружения ГО в Москве стали использоваться в коммерческих целях.

"Мы пробовали даже использовать эти помещения как молодежные клубы. Проводили дискотеки. Была также предпринята попытка переоборудовать некоторые защитные сооружения в приемники для бомжей. Но эти эксперименты прекращены по санитарно-гигиеническим соображениям: подвальные помещения, в них довольно сыро",– говорит подполковник Нагаев.
Два-три часа можно и на ногах провести"

В 2001 году защитные сооружения вновь попали в поле зрения столичных властей. Было принято постановление "О мерах по совершенствованию надстроя с одновременной реконструкцией отдельно стоящих объектов гражданской обороны". По замыслу чиновников над защитными сооружениями должны быть надстроены одноэтажные или двухэтажные здания коммерческого назначения – рестораны, клубы, офисы, магазины. В самих бомбоубежищах предполагалось разместить склады и автостоянки.

По словам Вадима Нагаева, защитное сооружение поддерживается в постоянной готовности: "Объект регулярно инспектируют сантехники, специалисты по вентиляции, дизельному оборудованию. Вся прибыль переводится на счет спецпредприятия (СППМ). А потом 19% от этой суммы, согласно договору, перечисляется в бюджет Москвы. Остальные деньги тратятся на развитие самого предприятия, на поддержание защитных сооружений в готовности, на выплату зарплаты".

Корреспондент "Ъ-Дома" побывал в одном из бомбоубежищ, оборудованных под коммерческие нужды. Это бункер ЗС А-50 (защитное сооружение, автостоянка на 50 автомобилей) на юго-западе столицы. Над ним многоэтажный дом. Обязательные для подобных объектов шлагбаум и охрана: враг не пройдет. "Это помещение используется у нас как гараж,– говорит инженер по эксплуатации защитных сооружений Виктор Логачев.– Машины ставят жители дома. Они платят за машиноместо 105 руб. в день. Этих денег достаточно, чтобы выплачивать зарплату сотрудникам и обслуживать оборудование защитного сооружения".

В МЧС утверждают, что все бункеры, используемые в коммерческих целях, готовы к приему укрываемых. "Мы здесь как в подводной лодке,– рассказывает Вадим Нагаев.– Нам не нужен внешний источник энергии – есть свой дизель-генератор. Два контура дверей задраиваются герметично, а воздух поступает через специальные фильтры. Здесь по-прежнему есть баки с технической и питьевой водой, имеется медицинская комната, туалеты. В помещении два входа и один удаленный выход для эвакуации в случае прямого попадания бомбы".

Однако с принятием Бюджетного кодекса спасателям придется затянуть ремни. С этого года система финансирования изменилась. Все средства от аренды будут полностью перечисляться в бюджет, а уже потом часть их, а именно 47,5%, возвращаться в спецпредприятия. Спасатели признаются, что они против нововведения, поскольку этих денег не будет хватать на обслуживание защитных сооружений.

Предпринимателя, выразившего желание взять в аренду защитное сооружение, знакомят с особыми условиями контракта. В них, в частности, говорится, что нельзя занимать служебные помещения, запрещено делать перепланировку, ставить конструкции, мешающие подготовке защитного сооружения к приему укрываемых. Устанавливается время, в течение которого предприниматель обязан убрать свое имущество по требованию МЧС. Как правило, оно не превышает шести часов.

Правда, в мирное время бункер представляет собой "облегченный" вариант защитного сооружения – в нем не хранятся питание, медикаменты и нет сидячих мест. Нары попросту негде разместить, поскольку помещение заставлено автомобилями. Отсутствие еды и нар спасателей не смущает. "В мирное время защитное сооружение может использоваться для укрытия людей от локальных катастроф техногенного или природного характера: ураган, к примеру, пронесся или на каком-то опасном предприятии произошла авария. Машины можно и не убирать – 50% от обозначенной в проекте помещения вместимости укрываемых мы спрячем. Нет мест для сидения, но два-три часа можно и на ногах провести. А что касается продуктов – человек может сутки и 'попоститься'",– говорит Вадим Нагаев.

Одна из болевых точек МЧС – нехватка защитных сооружений. Выступая в сентябре 2003 года на заседании столичного правительства, начальник ГУ ГОЧС Москвы Александр Елисеев признался, что защитными сооружениями обеспечено лишь 55% жителей столицы. За прошедшее время мало что изменилось – в 2003 и 2004 годах было введено всего лишь по шесть новых укрытий.

Спасатели подчеркивают, что с коммерсантами периодически проводятся специальные тренировки. "Недавно у нас проводили такую тренировку,– рассказывает Виктор Логачев.– Проверяли подготовку сооружения к работе в особый период. Мы за десять минут вывезли две секции. Одна машина, правда, не завелась, так мы ее на буксире вытащили. Нам сказали: 'Достаточно, за 40 минут вы управляетесь'".
Дыры в защите

В очередной раз вопрос о правах собственности на защитные сооружения был поднят осенью прошлого года на заседании московского правительства. На нем было решено разработать правовую основу для обременения собственника дома защитным сооружением. То есть оно будет принадлежать владельцу дома, и он сможет распоряжаться им по своему усмотрению, но с определенными ограничениями. При этом специалисты МЧС должны иметь право доступа в это помещение для контроля и надзора. "Главное управление ГОЧС Москвы сделало большой доклад на имя замминистра МЧС России, с тем чтобы министерство, в свою очередь, выступило с соответствующей инициативой перед правительством. Посмотрим, что будет дальше",– отмечает Вадим Нагаев.

"Есть постановление правительства РФ, касающееся компенсации затрат, которые несут собственники по выполнению мероприятий гражданской обороны. Но, к сожалению, механизм компенсации не работает – на их выплату в бюджете нет денег. Только в Москве часть затрат инвестора на строительство убежища компенсируется за счет доли города в построенном объекте",– говорит Вадим Нагаев.

Решившись связать свой бизнес со спасателями, следует запастись терпением. Будьте готовы к тому, что из трех ваших вопросов два останутся без ответа. Даже вопрос о том, сколько сегодня в Москве защитных сооружений и где они расположены, спасателей раздражает: "Это закрытая информация, больших – около 150". Арендовать защитное сооружение нелегко в первую очередь потому, что вакантных бомбоубежищ практически нет. Свободные бомбоубежища сейчас остались только в Зеленограде.

Подземный расчет

По словам Владимира Куликова, процедура оформления договора аренды может занять несколько месяцев – долго тянется согласование договора с департаментом имущества правительства Москвы. Арендная ставка составляет минимум 760 руб. в год за 1 кв. м (без учета НДС и коммунальных платежей).
Стоимость одного машиноместа в подземных гаражах домов класса deluxe сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в типовой многоэтажке. Тем не менее этих гаражей катастрофически не хватает – архитекторы проектируют одно-два машиноместа на квартиру, а автомобилей зачастую оказывается больше, чем жильцов. Еще более тяжелая ситуация с гаражами в домах бизнес-класса – там мест на всех жильцов не хватает.

Начальник отдела по контролю за эксплуатацией защитных сооружений ГУП СППМ Владимир Куликов сообщил Ъ, что в подведомственных ему Южном, Западном и Юго-Западном административных округах "все защитные сооружения заполнены, кроме одного". А главный инженер ГУП СПНУ Алексей Сухарев объяснил, что на сегодняшний день свободны только те защитные сооружения, которые "не представляют коммерческого интереса".

Рекордной сделкой стала продажа за $130 тыс. места в подземном гараже в доме по адресу Новый Арбат, 29 (неофициальное название этого комплекса – "Грубер", по имени югославской компании, его строившей). С самого начала строительства дома из-за ограниченного количества машиномест застройщик продавал места в подземном паркинге только покупателям больших квартир (свыше 120 кв. м). "Грубер" считается одним из самых проблемных домов в плане парковки – подземный гараж заполнен, а вся территория вокруг дома заставлена машинами жильцов. Неудивительно, что здесь самые дорогие машиноместа – их стоимость при вторичной продаже держится на уровне $90-100 тыс. Максимальная цена была заплачена на открытом аукционе, который устроил один из съезжающих жильцов.

Нестандартные гаражи

Стоимость одного машиноместа в подземных гаражах домов класса deluxe сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в типовой многоэтажке. Тем не менее этих гаражей катастрофически не хватает – архитекторы проектируют одно-два машиноместа на квартиру, а автомобилей зачастую оказывается больше, чем жильцов. Еще более тяжелая ситуация с гаражами в домах бизнес-класса – там мест на всех жильцов не хватает.

Обычно застройщики закладывают определенные требования по машиноместам: для бизнес-класса – до полутора мест на квартиру, для класса deluxe – как минимум два. "Чем выше класс дома, тем больше машиномест на одну квартиру. Например, в малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, а в "Камелоте" это соотношение равно 1:1, При этом один наш клиент, например, приобрел сразу пять машиномест",– рассказывает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
гаражное строительство

Рекордной сделкой стала продажа за $130 тыс. места в подземном гараже в доме по адресу Новый Арбат, 29 (неофициальное название этого комплекса – "Грубер", по имени югославской компании, его строившей). С самого начала строительства дома из-за ограниченного количества машиномест застройщик продавал места в подземном паркинге только покупателям больших квартир (свыше 120 кв. м). "Грубер" считается одним из самых проблемных домов в плане парковки – подземный гараж заполнен, а вся территория вокруг дома заставлена машинами жильцов. Неудивительно, что здесь самые дорогие машиноместа – их стоимость при вторичной продаже держится на уровне $90-100 тыс. Максимальная цена была заплачена на открытом аукционе, который устроил один из съезжающих жильцов.

Нестандартные гаражи

В жилом комплексе «Камелот» соотношение квартир и гаражей равно 1:1,3; но это не помешало некоторым покупателям приобрести здесь по пять машиномест

Обычно застройщики закладывают определенные требования по машиноместам: для бизнес-класса – до полутора мест на квартиру, для класса deluxe – как минимум два. "Чем выше класс дома, тем больше машиномест на одну квартиру. Например, в малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, а в "Камелоте" это соотношение равно 1:1, При этом один наш клиент, например, приобрел сразу пять машиномест",– рассказывает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Стоимость одного машиноместа в подземных гаражах домов класса deluxe сопоставима со стоимостью двухкомнатной квартиры в типовой многоэтажке. Тем не менее этих гаражей катастрофически не хватает – архитекторы проектируют одно-два машиноместа на квартиру, а автомобилей зачастую оказывается больше, чем жильцов. Еще более тяжелая ситуация с гаражами в домах бизнес-класса – там мест на всех жильцов не хватает.


гаражное строительство

Рекордной сделкой стала продажа за $130 тыс. места в подземном гараже в доме по адресу Новый Арбат, 29 (неофициальное название этого комплекса – "Грубер", по имени югославской компании, его строившей). С самого начала строительства дома из-за ограниченного количества машиномест застройщик продавал места в подземном паркинге только покупателям больших квартир (свыше 120 кв. м). "Грубер" считается одним из самых проблемных домов в плане парковки – подземный гараж заполнен, а вся территория вокруг дома заставлена машинами жильцов. Неудивительно, что здесь самые дорогие машиноместа – их стоимость при вторичной продаже держится на уровне $90-100 тыс. Максимальная цена была заплачена на открытом аукционе, который устроил один из съезжающих жильцов.

Нестандартные гаражи

В некоторых домах, например в "Патриархе", застройщики внедрили элеваторную систему доставки машины в гараж. Здесь же существуют так называемые зависимые места парковки – машину загоняют на платформу, после чего платформа поднимается, а место внизу занимает еще один автомобиль. Помимо общепринятых стандартов (высота потолков – не менее 2,9 м, чтобы мог влезть внедорожник с дополнительными фарами на крыше) в гаражах элитных домов должны быть круглосуточно работающий пункт охраны и видеонаблюдение.

Обычно застройщики закладывают определенные требования по машиноместам: для бизнес-класса – до полутора мест на квартиру, для класса deluxe – как минимум два. "Чем выше класс дома, тем больше машиномест на одну квартиру. Например, в малоэтажном комплексе "Три тополя" на Плющихе количество машиномест вдвое превышает количество квартир, а в "Камелоте" это соотношение равно 1:1, При этом один наш клиент, например, приобрел сразу пять машиномест",– рассказывает коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.

Несмотря на дороговизну, в элитных жилых домах дефицит паркингов. "В этом сегменте, где в семье машина есть и у папы, и у мамы, и у сына-студента, встает вопрос как минимум о трех парковочных местах,– говорит ведущий специалист департамента городской недвижимости Vesco Realty Татьяна Вакуленко.– Потому некоторые застройщики не продают машиноместа жильцам, чья квартира меньше, скажем, 150 кв. м".

"На сегодняшний день минимальная цена подземного машиноместа в Москве – $50 тыс. Работы по созданию подземной стоянки очень дорогие, особенно в центре Москвы – в силу близости реки, изношенности и насыщенности коммуникаций. И если стоит вопрос, стоит ли копать второй уровень подземного паркинга, чаще всего от него отказываются",– говорит Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka-Realty.

"Ракушки" не пройдут
Для типовых домов и домов экономкласса действует иная схема. По словам первого заместителя руководителя градостроительной политики, развития и реконструкции города Константина Королевского, "если сдается микрорайон, в котором 600 квартир, то примерно рассчитывается, что в нем должно быть 600 машиномест, из них 200 могут быть подземными, а 400 – в отдельно стоящих гаражах". В высотном жилом комплексе невозможно обеспечить всех жильцов отдельным машиноместом ни в подземном гараже, ни на придомовой территории. К примеру, жилой комплекс "Олимп" на Мичуринском проспекте (инвестор – ДИПС) состоит из четырех высотных зданий, в которых расположено 480 квартир, а подземный паркинг запланирован на 343 машиноместа. По словам участников рынка, когда пятно застройки ограничено, обеспечить всех жильцов машиноместами не позволяют размеры строительных площадок. Ощущается нехватка мест для парковки и в доме по улице Жукова, 48 (инвестор "Крост"), и в комплексе "Алые паруса" (инвестор "Дон-строй").

При этом во многих элитных домах запрещается парковать автомобиль во дворе, и застройщики этот пункт оговаривают при подписании договора. "Мы принимаем все меры, чтобы не допустить стоянки машин перед подъездом. Согласитесь, что неприятно пробираться к подъездной двери, 'перешагивая' через автомобили",– говорит Алексей Белоусов, генеральный директор "Капитал Груп Маркетинг".

В элитных домах, если даже там остаются машиноместа, на открытую продажу они не выходят. По этому признаку даже можно определить классность дома. "Когда дома продает правительство Москвы, то вы можете пойти и, не живя в этом доме, легко купить хоть десять машиномест. В домах, которые строит застройщик, это невозможно",– говорит Алексей Сидоров из Kalinka-Realty. Редкий пример, когда можно было купить машиноместо,– в доме по адресу Курсовой переулок, 6/8 (инвестор – компания "Банк и город"). В дорогих районах стали появляться альтернативные предложения, позволяющие приобрести или арендовать место на подземной стоянке в непосредственной близости от дома. Для многих выходом из положения является аренда машиномест в бизнес-центрах в непосредственной близости от дома. Цена аренды машиноместа в подземном гараже может колебаться от $250 до $1,5 тыс.

При этом арендовать машиноместо и в элитном доме, и в доме бизнес-класса практически невозможно. Как правило, застройщик заинтересован в том, чтобы продать объект и вложить деньги в следующий проект. Участники рынка отмечают, что случаи, когда застройщик намеренно не выходит полностью из проекта и оставляет для себя "кормушку", сдавая в аренду гаражи и офисы на первом этаже, очень редки. По словам коммерческого директора компании "Авгур Эстейт" Виктора Козлова, "естественное желание девелоперов – продать гаражи и получить все деньги сразу, так как сдавать гаражи в аренду невыгодно: срок окупаемости увеличивается в несколько раз".

По словам заместителя генерального директора "СТ-Девелопмент" Александра Ковалева, в утвержденных правительством нормах плотности застройки для разных районов (соотношение площади здания и размера придомовой территории, а также количество парковочных мест) нормативы по наличию машиномест устарели и не соответствуют современным реалиям: "Их должно быть больше, но места в Москве для этого нет, как и в любом современном городе". Потому, по мнению господина Ковалева, и возникают самые невероятные предложения, например, строительство гаражей под Москвой-рекой (первый проект планируется реализовать на территории Золотого острова около Кремля – на дне протоки, омывающей остров, будет сооружен многоярусный гараж на 3 тыс. машиномест).

Придомовая территория и в клубном доме на 10 квартир, и 120-квартирном доме может быть одинаковой. И в том и в другом случае самодеятельность со стороны жильцов вроде установки во дворе "ракушки" невозможна. "Запретить 'ракушки' может собственник прав аренды земельного участка – если территория, которая прилегает к дому, оформлена в аренде в ТСЖ и огорожена, то необходимо его согласие,– говорит Константин Королевский.– Но если жилец хочет установить 'ракушку' за пределами двора и имеет все разрешительные документы, то препятствовать ему не имеют права".

Администрациям муниципальных гостиниц предписывалось расторгнуть договоры с арендаторами с 1 февраля 2005 года. В гостиницах, где городу принадлежит лишь часть акций, номера должны быть освобождены до лета 2005 года, а руководству остальных отелей предложено избавиться от арендаторов в первом квартале 2006 года.

В середине января мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение, запрещающее гостиницам сдавать свои площади в аренду под офисы. Действие постановления распространяется не только на те гостиницы, где город является полноправным хозяином или совладельцем, но и на частные отели.

Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-недвижимость", более осторожна в прогнозах: "На сегодняшний день спрос на офисном рынке в разы превышает предложение, доля свободных площадей на этом рынке чрезвычайно низкая, и подобные правительственные решения могут еще больше усугубить эту ситуацию."

Участники рынка считают, что это решение никак не повлияет или слабо повлияет на расстановку сил и ценовую ситуацию в сегменте офисной аренды. Эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев считает, что "рассматриваемое постановление никак не отразится на рынке, так как масштабы описываемого явления несравнимы с емкостью рынка в целом". По данным специалистов этой компании, офисы в гостиницах составляют максимум 3% всего офисного рынка столицы.

Однако есть и другие прогнозы. "В будущем доходы от гостиничного бизнеса могут сильно возрасти, поэтому решение об использовании отелей на полную мощность может быть довольно перспективным,– считает госпожа Занина.– Москва имеет все предпосылки стать туристической столицей России при условии, что гостиничный комплекс будет развит".

Что же касается гостиничного бизнеса, то, по словам господина Кудрявцева, в перспективе этот рынок может получить "большое количество неприспособленных, находящихся вне какой бы то ни было сертификации гостиничных мощностей". Это связано с тем, что, перепрофилировавшись в бизнес-центры, многие гостиницы утратили профессиональные кадры – за годы бездействия в таких гостиницах либо произошла дисквалификация всего персонала гостиницы, либо лишние сотрудники были просто уволены. Таким гостиницам придется вложить немалые средства в переоборудование номеров, а также в набор и обучение нового штата сотрудников. Не исключено, что в ближайшее время на рынке появятся предложения о продаже гостиниц – тех, которым подобные изменения окажутся не по карману.

В управленческом департаменте гостиницы "Рэдиссон-Славянская" сослались на то, что их генеральный директор находится в длительной зарубежной командировке и до его возвращения никаких изменений в отношениях с арендаторами не произойдет. А вернется он не раньше марта.

Те, кого постановление касается напрямую – представители гостиничного бизнеса, о новом решении правительства отзываются сдержанно или никак. Так, в гостинице "Измайловская", которая на сегодняшний день является одним из самых крупных арендодателей среди гостиниц, говорят, что никого пока выселять не собираются. Юрист ЗАО "Туристские гостиничные комплексы 'Измайлово'" Татьяна Шкенева сказала, что их организация не планирует расторгать уже заключенные договоры аренды, но и новых не заключает. Надо отметить, правда, что в уставном капитале ЗАО нет доли города, что автоматически переносит для него срок начала действия постановления на конец 2005 года.

В столичной мэрии принятие решения о выселении арендаторов объясняют желанием решить проблему нехватки гостиничных мест. При этом очевидно, что проблема нехватки гостиничных площадей среднего и экономкласса в Москве существует уже давно. На сегодняшний день, по оценкам специалистов, для гостиниц экономкласса финансовая ситуация остается сложной. Даже планируемое властями введение льгот по платам за землю не изменит ситуацию на этом рынке.
В ближайшее время на рынке загородной недвижимости Подмосковья появится несколько новых объектов, которые принесут инвесторам серьезные дивиденды. Речь о проектах, в которых участвуют паевые инвестиционные фонды недвижимости.

В компании МИЭЛЬ, которая занимает несколько этажей в гостинице "Октябрьская", тоже никакой паники. "Наши площади официально были переоборудованы и оформлены как офис, а на законно переоформленные площади постановление не распространяется",– заявили Ъ в компании.

"Рынок недвижимости остается очень привлекательным для личных инвестиций. И все, что на нем происходит, в принципе понятно многим, в отличие от эмоциональной игры на фондовом рынке, которая под силу только профессионалам,– говорит Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate.– Что касается рынка загородного жилья, он уже сформировался настолько, чтобы стать инвестиционно привлекательным. Число желающих приобрести землю с каждым годом растет и к весне 2005 года, думаю, достигнет своего пика. Но серьезный сдерживающий фактор для частных инвесторов – необходимость располагать стартовым капиталом от $70 тыс. до $90 тыс.".

ПИФы недвижимости появились на российском финансовом рынке относительно недавно – в 2003 году. Мировая практика показывает, что фонды недвижимости приносят инвесторам стабильный доход. Рынок загородного жилья – наиболее доходный и перспективный для фондов на сегодняшний день. Об этом говорит хотя бы динамика роста цен в этом сегменте в прошлом году. В 2004 году цены на дома и коттеджи в зависимости от направления выросли на 20-45%, на земельные участки под строительство – на 20-50%.

У паевых фондов недвижимости есть несколько неоспоримых плюсов: профессионализм менеджеров, ликвидность паев, диверсификация средств и доступность ПИФов большинству россиян. Специалисты утверждают, что через ПИФ в инвестиционных операциях на рынке недвижимости может участвовать даже человек, имеющий всего $2-3 тыс.

Только наличия денег недостаточно. Чтобы заниматься инвестициями в загородное строительство, надо разбираться и в макроэкономических процессах, и конкретно в рынке недвижимости. Рынок этот специфический, зависящий от многих не только объективных, но и субъективных факторов. Держать в голове все это и быть в курсе всего неподготовленному человеку очень сложно. Один из вариантов управления деньгами – отнести их в паевой инвестиционный фонд.

Минус первый: закрытость. Речь не о том, что с недвижимостью работают только закрытые ПИФы (ЗПИФН). Увы, но зачастую они закрыты не только организационно, но и информационно. Сведения о фондах закрыты и очень скупы в силу их особенности: после того, как управляющая компания собрала деньги и вложила их в конкретный проект, ей просто нет смысла афишировать и рекламировать себя в целях привлечения новых инвесторов – ведь дело уже сделано, и остается только ждать окончания строительства, сдачи объекта, чтобы вернуть инвесторам их деньги с полученным доходом. Так что если вы решили стать пайщиком ПИФа недвижимости, вам придется изрядно потрудиться, чтобы сначала найти один из них, а потом "накопать" информацию о нем.

Однако при ближайшем рассмотрении все оказалось не так-то просто, у паевых фондов обнаруживается как минимум два минуса.

"Ограничение работы ПИФов в сфере строительства – общемировая практика. Ведь любой девелопмент – более рисковое занятие, чем вложения в уже построенную недвижимость. Поэтому большинство фондов инвестируют в строительство очень ограниченно и в основном покупают готовые объекты и получают доход от сдачи в аренду,– говорит Алексей Языков, аналитик сектора недвижимости ИГ 'Атон'.– Коттеджное строительство – пока один из наиболее живых секторов на инвестиционном рынке, доходные ставки там достаточно высоки, но главная проблема, сдерживающая рост,– недостаток земель для строительства объектов. Поэтому далеко не все ПИФы решаются на строительные проекты, а если и решаются, то приобретают не более половины инвестиционного портфеля объекта и привлекают еще двух-трех соинвесторов".

Минус второй: законодательные ограничения. Согласно письму Федеральной комиссии по ценным бумагам, работа ПИФов недвижимости со строящимися объектами через инвестиционные контракты ограничена. Именно по этой причине в настоящее время вообще не работает с загородными объектами один из ведущих игроков инвестиционного рынка – УК "Тройка Диалог". Хотя, как сообщили в компании, несколько проектов коттеджных поселков на востребованных Новорижском и Дмитровском направлениях все же выбрано и рассматриваются возможности участия в них.

"Объектов для инвестиций не хватает"

По оценкам экспертов, пока в России не более десяти ПИФов работают с объектами загородной недвижимости. При этом среди них нет в чистом виде "коттеджных" фондов, нацеленных исключительно на инвестиции в загородную недвижимость. Серьезная управляющая компания заинтересована в минимизации своих рисков, а потому, инвестируя в коттеджные проекты, активно работает и в других сегментах рынка недвижимости, включая жилую и коммерческую.

– Как вы оцениваете перспективность вложений в ПИФы, работающие с загородной недвижимостью?
– На мой взгляд, рынок перспективен, но уже немного перегрет. Надо вкладываться только в хорошие с точки зрения девелопмента, как, например, поселок Павлово, которые всегда будут востребованы. С одной стороны, строится очень много, а с другой – объектов хорошего инвестиционного уровня за последнее время на рынке появилось совсем немного.

возможностях инвестирования ПИФов корреспонденту "Ъ-Дома" НАТАЛЬЕ ПАВЛОВОЙ рассказала директор Фонда недвижимости УК "Тройка Диалог" ЕКАТЕРИНА КОНСТАНТИНОВА.

– Чем вложения денег в ПИФ лучше прямых инвестиций в объект недвижимости?
– Человек, отдающий свои деньги управляющей компании, по сути, нанимает сразу целую команду специалистов, которые за него проводят исследование рынка, анализируют собранную информациб и формируют портфель из нескольких объектов недвижимости. Проанализировать самому ситуацию на рынке коттеджных поселков, не очень эффективном и прозрачном, выбрать 10-15 объектов и оценить их, проверить юридическую чистоту правоустанавливающих докуметов довольно сложно. Кроме того, никто из девелоперов и застройщиков не даст вам полной информации.

– Доходность каких вложений выше – в загородную, коммерческую или городскую недвижимость?
– Я бы не стала давать конкретных советов людям, в какую недвижимость им лучше вкладывать деньги. Здесь все индивидуально и зависит от предпочтений инвестора. Если вы идете в девелоперский проект, у вас выше риск, но и выше ожидания по доходности. Если в готовый – риски меньше и, соответственно, меньше ожидание доходности. И человек делает выбор в зависимости от своих внутренних ощущений: готов ли он рискнуть, пойти в строящийся объект и получить доход в 22-25%, или он хочет приумножить свои сбережения и спокойно получать доход в 12-15% от сдачи в аренду готового объекта.



Главная --> Публикации