Главная --> Публикации --> Интеллектуальные здания: игры с разумом Диета для поглотителей Как правильно построить жилой дом? Акционеры делят сити Оказывается, идеи ипотеки не далеки от народа

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В документе сказано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для возведения многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Какой должна быть содержательная часть договора участия в долевом строительстве? Об этом также подробно сказано в законе. Здесь следует отметить, что договор заключают в письменной форме, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно закону договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
4) информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.
Следует обратить особенное внимание на ст. 6 закона «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Процитируем ее.
« Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации».
Что касается гарантий качества, предусмотренных договором, то один из пунктов ст. 7 звучит следующим образом:
«В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с настоящим законом».
Согласно ст. 9 закона «участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства».
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17).
В законе отмечено, что проектную декларацию застройщик публикует в средствах массовой информации и (или) размещает в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком установленных настоящим законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего закона.
Информация о застройщике (ст. 20) должна содержать следующие сведения:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения (для застройщика — юридического лица), о фамилии, имени, отчестве, месте жительства (для застройщика — индивидуального предпринимателя), а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности в течение менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации (ст. 21) и содержать информацию:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).
Важным пунктом закона является ст. 22 «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства», где, в частности, отмечено, что при производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
В законе существенное внимание уделено государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
Настоящий Федеральный закон вступает в силу 1 апреля 2005 года (через три месяца после дня его официального опубликования).

Федеральный закон, который должен внести ясность в отношения между государством, застройщиками и покупателями жилья, обеспечить безопасность сделок и четкое выполнение функций всех участников рынка новостроек, был принят Государственной думой 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и подписан Президентом РФ В. Путиным 31 декабря 2004 года. Содержание документа вызвало неоднозначную реакцию как застройщиков и риелторов, так и юристов. В статье представлены информация об основных положениях закона, мнения и комментарии участников рынка новостроек.

Дмитрий Раев,
заместитель руководителя Департамента
юридического консалтинга Swiss realty group
До последнего времени отношения, связанные с долевым участием в строительстве, оставались не урегулированными законодательно. Такие отношения в различных случаях регламентировали договорами простого товарищества, долевого инвестирования и пр. В связи с этим принятие законодательного акта, регулирующего важные и часто возникающие отношения соинвестирования, является важным шагом законодателя.
Из анализа закона следует, что законодатель стремится различными способами защитить права участников долевого строительства (соинвесторов). В рамках этих действий законодатель установил, что привлечение денежных средств соинвесторов возможно после получения разрешения на строительство. Таким образом, привлекать деньги дольщиков может лишь тот застройщик, который заранее доказал свое право на осуществление строительства.
Если ранее договоры соинвестирования подлежали лишь учетной регистрации, то теперь установлена норма об их обязательной государственной регистрации. Это должно исключить случаи двойной продажи объектов недвижимости различным лицам, а также, несомненно, обеспечить дополнительные гарантии законности совершаемых сделок, которые будут анализировать в учреждениях юстиции.
Зачастую соинвестор стремится получить максимальный объем информации о застройщике, его правовом статусе, деловой репутации, однако не все застройщики идут на раскрытие подобной информации. Теперь же законом предусмотрена обязанность застройщика давать указанную информацию в проектной декларации, которую, во-первых, следует содержать в открытом доступе, а во-вторых, направлять в регистрирующий орган.
Важным нововведением стало внесение нормы об ответственности застройщика за нарушение сроков строительства. Ранее вопрос об ответственности застройщика вызывал споры, поскольку часто на соинвестора, как и на застройщика, возлагали риски, связанные со строительством, в том числе риски, касающиеся срывов сроков строительства. Теперь же интересы соинвестора защищают в большей степени. Одновременно застройщик получает стимул для более оперативного окончания строительства.
В законе разрешена проблема о распространении на отношения соинвесторов законодательства о защите прав потребителей. Теперь по закону к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяют законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной рассматриваемым законом.

--------------------------------------------------------------------------------
Комментарии специалистов рынка недвижимости
--------------------------------------------------------------------------------

Хая ПЛЕЩИЦКАЯ,
руководитель юридического сектора
ЗАО «Корпорация МИАН»
Следует отметить изменение условий привлечения денежных средств, в частности, до получения разрешения на строительство.
Ранее не было запрещений на привлечение инвесторов для реализации инвестиционных проектов до получения такого разрешения.
Что касается содержательной части договора участия в долевом строительстве, то с юридической точки зрения некоторые сомнения возникают применительно к сроку передачи объекта дольщику. Это связано с тем, что в договоре уже есть п. 3 ст. 8, который фактически ограничивает срок передачи объекта застройщиком до двух месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию. Вероятность того, что найдутся застройщики, желающие данный срок сократить, довольно мала.
В положениях о цене договора (как ее определять, в чем выражать и как производить оплату), на мой взгляд, не содержится каких-либо принципиальных нововведений. Гораздо больше изменений в пп. 4, 5 ст. 5, которые обязывают застройщика в случае нарушения дольщиком обязательств по уплате цены обращаться за расторжением договора в суд. Таким образом, застройщик лишается возможности расторжения договора в одностороннем порядке даже при условии существенного нарушения дольщиком своих обязательств.
Ст. 6 закона предусматривает внесение неустойки за нарушения сроков передачи объекта дольщику и обязанность застройщика уведомить дольщика о невозможности осуществить строительство в срок, установленный договором. Данный пункт является очень важным для дольщиков, так как направлен на реальную защиту их прав.
Гарантии качества в новом законе обозначены гораздо четче, чем прежде. К примеру, ст. 7 предусмотрен гарантийный срок для объекта строительства (он не может быть менее 5 лет) и обязанности застройщика по устранению недостатков объекта. Иначе говоря, застройщика призывают к ответу за выданный дольщику результат строительства, однако трактовка закона, которую мы приведем в скобках, дает застройщику возможность уйти от ответственности, досконально описав в договоре перечень работ, выполняемых в передаваемой квартире («Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям»).
Наиболее существенными и значимыми моментами в ст. 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору» являются залог в силу действия закона на земельный участок, предоставленный под строительство, который возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, и солидарная ответственность банка-кредитора по требованиям участников долевого строительства.
Позитивным фактом стала ст. 22 об особенностях рекламы, которая связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Нововведение, безусловно, приближает нас к цивилизованному рынку, так как содержит запрет на ложную рекламу, введение в КоАП ответственности за ее размещение.

Юрий КОЧЕТКОВ,
начальник отдела маркетинга корпорации «Квартира.ру»
Наиболее значимыми для рынка новостроек представляются два пункта закона:
запрещение вести работу, рекламу и продажи до момента появления полного пакета разрешений на строительство;
наказания за просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Что касается ст. 6 о сроках передачи застройщиком объекта долевого строительства, то скорее всего застройщики изберут следующую тактику: будут изначально указывать в договоре максимально долгий срок (скажем, IV квартал 2007 года), но клиенту в личной беседе станут говорить, что это только формальность, а на самом деле они построят все гораздо раньше (например, во II квартале 2006 года).
По поводу гарантий качества, указанных в законе, можно сказать, что фактически изменений здесь немного. И ранее клиент мог потребовать срочного исправления недоделок или (в Москве) использовать длительный гарантийный срок для устранения вскрывшихся недостатков. Один из пробелов данного пункта состоит в том, что не обозначены контроль и ответственность застройщика в случае недоделок в помещениях общего пользования.
Важным и нужным пунктом закона следует назвать сведения о государственной регистрации договора. Тем не менее остается открытым вопрос об организации системы регистрации, а главное — о механизме контроля за осуществлением этого процесса.
Как позитивный факт, очевидно, следует отметить ст. 22 об особенностях рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Здесь, пожалуй, главный момент — пресечение возможности собирать за счет рекламы деньги на несуществующее строительство.
Помогут ли государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, методы и способы которого подробно изложены в ст. 23 закона, улучшить ситуацию на рынке новостроек? К сожалению, это в значительной степени окажется лишь благими намерениями.
Невозможно детально вникать в особенности строительства каждого объекта, ведения отчетности по нему и пр. Здесь проявляется специфика самого строительного дела с его неопределенностью, изменяемостью и неоднозначностью.
Новый закон неодинаково соблюдает интересы застройщика и покупателя жилья.
Он однозначно стоит на стороне потребителя. При этом сильно ущемляет возможности и свободу действий застройщика, абсолютно не защищая последнего от чиновничьего произвола. Такой крен — существенный недостаток закона.

Сергей ЛЯДОВ,
пресс-секретарь
инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вводит единые стандарты предоставления услуг покупателям квартир на стадии строительства дома. Закон устанавливает более четкие правила взаимоотношений между застройщиком и так называемым дольщиком. Определены требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве. Также будет введена обязательная государственная регистрация договора о долевом строительстве, повышены требования к информационной открытости застройщиков, установлено понятие проектной декларации, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Информация о застройщике после вступления закона в силу станет представлять собой сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Закон предусматривает санкции за нарушение требований законодательства. В частности, привлечение денежных средств населения для строительства многоквартирных домов юридическими лицами, не имеющими на это права, повлечет за собой наложение штрафа в размере от 4 тыс. до 5 тыс. МРОТ.
Компания “Мосрыбхоз”, еще совсем недавно один из основных поставщиков рыбы в столицу, переквалифицировалась в девелоперы. Совместно с “ДОК-9” компания планирует в ближайшие четыре года построить на Крылатских Холмах многофункциональный архитектурный комплекс общей площадью более 100 000 кв. м. Инвестиции в проект составят $140 млн.

Геннадий ТИМОШИН,
начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал»
Поможет ли орган государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства, методы и способы которого подробно изложены в ст. 23 закона, улучшить ситуацию на рынке новостроек? Полагаю, что это будет еще одна структура, которую надо будет поздравлять с Новым годом, 8 Марта и т. д.
Назову наиболее значимые, может быть даже революционные, пункты закона.
Ст. 3 — четкое фиксирование момента, с которого застройщик вправе привлекать денежные средства на строительство.
Учитывая, что некоторые стройки Москвы представляют собой отчасти финансовые пирамиды, а также то, что более или менее крупные компании ведут строительство сразу нескольких объектов недвижимости, застройщики выигрывали время — объявляли о начале продажи нового объекта недвижимости, привлекали денежные средства на его строительство задолго до получения всех разрешений и направляли привлеченные средства на другие строящиеся объекты.
Вышеуказанный пункт закона может существенно повлиять на сроки сдачи объектов, в том числе на их стоимость.
Ст. 4 (п. 3) — государственная регистрация договора долевого участия в строительстве.
Очень важный пункт. Таким образом можно действительно защитить права участника долевого строительства. Дважды заключить договор на участие в долевом строительстве на один и тот же объект недвижимости будет нереально. Объект недвижимости (дом в целом) и конкретная квартира, на строительство которых получены разрешения, будут занесены в единый государственный реестр. Различные мошеннические манипуляции со стороны лжезастройщиков, а также лжедольщиков (имею в виду переуступку прав требования по заключенному договору) удастся свести к нулю.
Общее мнение по поводу нового законодательного акта таково: закон долгожданный. Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья началось приблизительно с 1995 года, т. е. на протяжении десяти лет для регулирования взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства существовали общие нормы ГК РФ и условия договора, заключаемого между участниками данного процесса. Сложились определенные правила поведения, появилась определенная практика взаимоотношений между застройщиком, дольщиком и органами власти. Поэтому все, что было наработано, пришло в некоторое противоречие с предлагаемым законом. Печально, что документ готовили без консультаций с профессиональными участниками рынка недвижимости (по крайней мере сложилось такое впечатление).

Самой необычной в архитектурном плане частью проекта станет третья часть: здание конгресс-холла площадью более 32 000 кв. м (из которых 20 000 кв. м займет паркинг на 600 машино-мест). “Он расположится на широком мосту, перекинутом от нового офисного комплекса через ул. Крылатская на противоположную сторону. Мост соединит два района и станет архитектурными воротами Крылатского со стороны Мневников”, — рассказал Жигарев.

Как стало известно “Ведомостям”, девелопером проекта по застройке двух участков на Крылатских Холмах является ООО “Рыбстройинвест” (РСИ). Эта компания создана “Мосрыбхозом” и учредителями “ДОК-9” специально для реализации проекта в “Крылатском, — уточнил гендиректор РСИ Геннадий Жигарев. По словам менеджера, сейчас началось строительство 26-этажного офисного комплекса с вертолетной площадкой на улице Крылатские Холмы. Строительство центра площадью 50 000 кв. м должно завершиться к 2006 г. Затем на окраине парковой зоны начнется реализация второй очереди — спортивно-рекреационной зоны. Девелопер должен обустроить парк, возвести фитнес-центр с апартаментами (20 000 кв. м) и дом творчества (10 000 кв. м), который будет передан в собственность города.

Сотрудник префектуры Западного округа подтвердил, что началась прокладка коммуникаций для первой очереди комплекса. Он отметил, что у этого проекта долгая история. Участки были выделены “ДОК-9” несколько лет назад, и сначала компания планировала построить на них многоэтажные жилые дома. Однако эта идея вызвала бурное сопротивление жильцов окружающих домов. “ДОК не получил разрешения на строительство и вынужден был менять концепцию, привлекать соинвесторов”, — рассказал собеседник “Ведомостей”.

Стоимость всего проекта он оценивает в $140 млн. Строительство будет вестись на собственные и привлеченные средства. Одним из соинвесторов строительства офисной башни выступает, например, девелоперская компания “С-Холдинг”, сообщила ее пресс-секретарь Оксана Басова.

Спрос на офисную недвижимость в регионах превышает предложение в десятки раз. Как выяснили корреспонденты "Ъ-Дома", в некоторых регионах рынка коммерческой недвижимости не существует вовсе – нет ни управляющих компаний, ни понятия "офисной недвижимости".

Хабаровск
"В Хабаровске нет цивилизованного рынка коммерческой недвижимости, нет ее классификации по классам A, В и С, определяющим, что и сколько стоит. У нас это все только в зародыше",– говорит руководитель муниципального унитарного предприятия "Управление инвестиционных программ города Хабаровска" Владимир Апеллесов. В столице Дальнего Востока есть только одно здание, где могут предложить офисы – кондиционированные, имеющие многоканальную телефонную связь, охрану,– это бизнес-центр "Дальний Восток", принадлежащий артели старателей "Амур". Открытый в январе 2003 года бизнес-центр включает 35 офисов разной площади – от 18 до 100 кв. м. Они оснащены многоканальной телефонией, интернетом, телевидением, кондиционированием, охранной сигнализацией и отдельным энергоучетом. Стоимость аренды здесь – $420-540 за 1 кв. м. Для сравнения, в других помещениях в центре города аренда составляет около $24 Покупка обойдется от $350 до $1,5 тыс. за 1 кв. м.
Большинство офисов Хабаровска располагаются в случайных зданиях, не приспособленных для этой сферы деятельности. К примеру, в переведенных в нежилой фонд квартирах или в кабинетах государственных институтов ("Дальгипроводхоз", Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения и др.), которые пытаются выживать за счет сдачи своих площадей в аренду. В проекте есть два офисных центра – в апреле 2005 года планируется начать строительство десятиэтажного здания площадью 3 тыс. кв. м на улице Дзержинского в центре города. Предполагается, что стоимость аренды составит около $360 за 1 кв. м. Следующий объект, включающий офисные помещения, будет возведен на пересечении улиц Большая и Ленинградская. В торгово-деловом центре предусмотрены гостиницы, рестораны и торговые зоны. Размер площадей зависит от инвестиционной активности компаний, которые будут вкладывать деньги в обмен на освобождение от арендной платы на определенный срок. Начало работ запланировано на 2006 год.
По словам строителей, основной вопрос в офисном строительстве – использовать типовые или индивидуальные проекты. "Первый вариант не очень интересен, поскольку многие фирмы требуют особенных условий – от размеров помещений до цвета отделки. Но необычные объекты сложнее реализовать. К примеру, двухэтажное здание на улице Калинина, где сейчас располагается дальневосточный Сбербанк, простояло без хозяина не один месяц. И все же банк изменил его внутреннюю планировку",– пояснил господин Апеллесов.

Ростов-на-Дону
Сегодня спрос на офисные помещения удовлетворен в Ростове-на-Дону только на 40%. По оценкам экспертов, в городе нет ни одного офисного здания, которое отвечало бы категории В. Местные коммерсанты пока довольствуются арендой помещений в административных зданиях и промышленных корпусах таких институтов, как "Гипрокомбайнпром", "Атомкотломаш", или переоборудованными под офисы первыми этажами жилых домов. В то же время, по словам начальника отдела маркетинга ООО МИС Олега Иванова, "все больше местных компаний хотят быть узнаваемыми и иметь свое лицо. Предприниматели стали заботиться об имидже фирмы, а солидная недвижимость – это один из показателей успешности компании".
В областной администрации отмечают, что в регион охотно идут московские инвесторы, и большая часть офисов возводится именно на их средства. В качестве подрядчиков они привлекают местных строителей. Вложения в каждый проект составляют от $10 млн до $25 млн. По словам начальника управления жилищной политики и строительного комплекса Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, "сейчас в городе возводится 18 зданий, где будут размещаться офисы класса A и В. Строительство большинства из них будет завершено в 2006 году, и это позволит практически полностью удовлетворить имеющийся спрос на офисы высшего класса". Инвестиции в этот сегмент строительства составляют более $200 млн.
Примеров, когда ростовские строительные компании самостоятельно инвестируют в собственные проекты, немного. Компания "Плеяда" возводит бизнес-центр "Купеческий двор" класса A. По словам заместителя генерального директора по маркетингу Евгения Соболева, 50% площадей будущих офисов уже проданы (проект будет завершен во втором квартале 2006 года). Несколько бизнес-центров возводит концерн "Вант". ООО МИС приступило к строительству 18-этажного офиса класса A на улице Сиверса.

Санкт-Петербург
По прогнозам девелоперов, до конца 2004 года на рынке коммерческой недвижимости Петербурга будет представлено свыше 800 тыс. кв. м офисных площадей. Мелкие арендаторы уступают место крупным петербургским, московским и иностранным компаниям. Этим обусловлен рост спроса на площади 500-1000 кв. м в бизнес-центрах класса A и B. По информации специалистов, на долю объектов класса A приходится 5%, класса В – 26%, класса С – 69%. При этом свыше 40% всех офисных центров расположены в исторической части города – в Центральном, Петроградском, Адмиралтейском районах и части Васильевского острова. Поскольку количество участков под новое строительство в центре ограничено, девелоперы реконструируют под офисные комплексы памятники архитектуры. При этом инвесторам приходится вести длительные переговоры с комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников петербургской администрации.
С начала года в Петербурге уже введены четыре крупных объекта класса В общей площадью 23 тыс. кв. м: Renaissance House (4,8 тыс. кв. м, инвестор – Renaissance Construction), "Сенатор" (5 тыс. кв. м, инвестор – финансовая компания "Империя"), "Адмирал" (6,5 тыс. кв. м, инвестор – "ПСБ-инвест групп", дочерняя структура Промышленно-строительного банка), а также торгово-офисно-развлекательный центр "Гулливер" (6,5 тыс. кв. м, застройщиком выступает ООО "Дубль-2", совладелец сети магазинов "Мир техники"). Многофункциональные центры, подобные "Гулливеру", становятся тенденцией петербургского рынка коммерческой недвижимости.
По данным "ПСБ-инвест групп", годовые арендные ставки по классу A варьируются в пределах $400-600 за 1 кв. м, по классу В – $200-500 за 1 кв. м, по классу С – $110-300 за 1 кв. м. Директор компании "Бекар. Консалтинг" Дмитрий Золин прогнозирует, что во втором полугодии арендные ставки вырастут на 5-6% по сравнению с первым полугодием 2004 года – в связи с инфляцией, увеличением стоимости строительных материалов и требуемых отчислений в бюджет города. Вместе с тем если в 2002-2003 годах ставки росли на 25-30%, то в этом году стоимость аренды повысилась всего на 10%.

Нижний Новгород
В Нижнем спрос превышает предложение практически по всем видам коммерческой недвижимости. Наиболее востребованы торговые площади – потребность в них составляет 270 тыс. кв. м при действующих 100 тыс. кв. м. В 2005-2006 годах будут построены два торговых центра класса В площадью 35 тыс. кв. м и 94 тыс. кв. м. Спрос на офисные площади не удовлетворен как на помещения класса A и В, так и на небольшие офисы до 50 м. По словам участников рынка, в первом случае речь идет об отсутствии офисов этих классов, а во втором – о завышении цен. Средняя цена небольшого необорудованного помещения, где арендатору придется за свой счет делать ремонт, составляет $180-240 за 1 кв. м.
Сейчас в Нижнем строятся пять бизнес-центров, которые должны хотя бы частично удовлетворить потребность бизнеса в качественных офисах. Два из них будут введены уже в следующем году, третий, видимо, станет первым центром класса A для представительств иностранных компаний. По словам заместителя директора агентства недвижимости "Адрес" Елены Соловьевой, цена квадратного метра в новых центрах будет не меньше $264-27 Все эти центры строятся нижегородскими инвесторами в сотрудничестве с московскими и местными коллегами. Например, "Столица Нижний" сотрудничает с крупнейшим местным розничным оператором "Национальный торговый альянс", который размещает в его торговых центрах свои гипермаркеты.
Основным препятствием, по мнению Елены Соловьевой, для инвестора являются бюрократические препоны в получении земельного участка. Успех "Столицы Нижний" как раз и объясняется хорошими связями с местными властями. Так, на открытии "Этажей" присутствовал полпред президента РФ в ПФО Сергей Кириенко. В компании не скрывают того, что, привлекая средства инвесторов, выступают посредником при вхождении на рынок в Нижнем.

Новосибирск
В Новосибирске до сих пор нет ни одного крупного офисного объекта класса A, предназначенного для сдачи помещений в аренду. С некоторой натяжкой к ним можно отнести здание по улице Омской, 1, построенное по заказу Западно-Сибирской железной дороги (1,5 тыс. кв. м) и центр ЗАО "Новосибирскэнергосбыт" (до 8 тыс. кв. м). В прошлом году были сданы два объекта класса В – бизнес-центры, построенные ИСК "Заельцовская" (14 тыс. кв. м) и корпорацией "Акобэкс" (4,77 тыс. кв. м). С их вводом в строй общая площадь офисной недвижимости в Новосибирске, по данным компании DSO Consulting, достигла 1 млн кв. м.
По данным DSO Consulting, крупнейшие новосибирские офисные центры заполнены на 95%. Основной и неудовлетворенный спрос арендаторов в "старых" офисных центрах приходится на площади от 20 до 100 кв. м. В то время как офисы большей площади время от времени простаивают. Средние арендные ставки в офисах площадью до 100 кв. м в центре Новосибирска и по линии метро в конце 2003 года держались на уровне около $20 за 1 кв. м в месяц, рост в течение прошлого года составил 10-15%. В прошлом году в Новосибирске предлагалось для сдачи в аренду около 55 тыс. кв. м офисных помещений на первичном рынке и 115 тыс. кв. м – на вторичном. Общая их стоимость, по разным оценкам, составляет 2,8-3,3 млрд руб.

Иркутск
Дефицит в секторе офисной недвижимости Иркутска обострился в последнее время, как утверждают эксперты, "в связи с ростом потока московских инвестиций". Наиболее востребованы на рынке офисные помещения в центре города. Здесь же расположено самое большое количество деловых центров – 2 Для сравнения, на окраинах их число не превышает 3- Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения в деловых центрах под аренду и на первых этажах жилых зданий под покупку.
Средний иркутский офис под аренду представляет собой отремонтированное помещение, в котором есть телефонный номер, общий санузел и охрана – в зависимости от уровня делового центра, это может быть и вахтер на первом этаже, и современная система видеонаблюдения. Помещение с максимальным набором характеристик (включая выделенную линию интернет, евроремонт, хороший внешний вид здания, парковку, пожарную сигнализацию) будет стоить арендаторам 700-1 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м. По самым высоким ценам (до 1 тыс. руб. за 1 кв. м.) сдаются помещения в старых деревянных домах в центре города. Минимальная арендная ставка составляет 150-300 руб. за метр в Ленинском районе.
В 50% случаев арендуемые помещения нуждаются в ремонте. Около 80% арендодателей готовы в той или иной степени внести в счет аренды стоимость ремонта (при этом предлагаются разные варианты – от 50% погашения до частичного или полного финансирования в счет аренды). Наиболее востребованы в аренде и практически никогда не простаивают мелкие и средние офисные помещения (от 10 до 90 кв. м). При покупке наибольшим спросом пользуются помещения от 90-120 кв. м. Строительные компании не рискуют строить большие деловые центры и редко закладывают в проекты жилых зданий офисы в цокольных этажах. Результат – в центре под офисы часто используются подвальные и полуподвальные помещения, в спальных районах увеличивается число квартир, переводимых в нежилой фонд.
МАРИНА КРАВЧЕНКО, Хабаровск; ЕЛЕНА БАКЕЕВА, Ростов-на-Дону; АЛЕКСАНДРА ГРИЦКОВА, Санкт-Петербург; ЯНА АРБУЗОВА, Нижний Новгород; ВАЛЕНТИН РОМАНОВ, Новосибирск; СВЕТЛАНА КАЛИНИНА, ИВАН МАШТАКОВ, Иркутск

Эксперты по-разному оценивают проект “Рыбстройинвеста”. “Крылатское — район с быстро развивающейся инфраструктурой, и востребованность офисных площадей в нем высока. Что касается других деталей проекта, то, по моему мнению, они нуждаются в серьезной доработке, например, неочевидна востребованность конгресс-центра”, — говорит Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости Colliers International. Юлия Никуличева, заместитель гендиректора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, также считает, что общая концепция проекта неэффективна. “В этом месте гораздо выгоднее было бы наряду с офисами построить элитный жилой комплекс”, — указывает она. А руководитель другой консалтинговой компании, попросивший не указывать его имени в печати, убежден, что конгресс-центр, расположенный на таком отдалении от центра, не будет работать. Он считает, что в процессе строительства инвестор попытается изменить назначение части площадей в проекте.
ЗАО “Мосрыбхоз”, по данным Московской регистрационной палаты, учреждено несколькими российскими рыбхозами и 18 физическими лицами. В 90-е гг. компания была одним из крупнейших поставщиков рыбопродуктов на московский рынок. За последние пять лет городские власти выделили “Мосрыбхозу” участки на 3-й Парковой улице и проспекте Андропова под строительство торговых комплексов, на Кутузовском проспекте (так называемый “Комплекс рыбака” во вл. 66) и Поварской улице – под строительство бизнес-центров. Кроме того, “Мосрыбхоз” строит гостиницу на Пятницкой улице. Компания “УКС ДОК-9” – один из крупнейших застройщиков в Западном административном округе. Построила в Крылатском 100 000 кв. м жилья, бизнес-центр “Крылатский”, паркинги и торгцентр “Рублевский”.

Давайте поговорим о схемах, помимо обычной купли-продажи, с помощью которых можно приобрести загородный коттедж. Нам всем необходима возможность отдохнуть от соседей и городской суеты, и коттедж на выходные - оптимальный вариант обеспечить себя и свою семью этой возможностью.


Ипотека становится все более доступной не только для покупателей недвижимости на вторичном рынке, но и для покупателей загородных домов.

Но самый выгодный вариант - это, конечно, ипотека. Ее основное преимущество в том, что она позволяет не копить деньги долгое время, а сразу приобрести дом и жить в нем. Согласитесь, гораздо выгоднее заплатить проценты за кредит банку, чем забирать деньги из бизнеса или производства, теряя при этом несоизмеримо больше на упущенной выгоде. К тому же для банков кредитование загородных коттеджей тоже выгодно - сумма такого кредита, как правило, велика.

Сегодня есть несколько вариантов покупки дома при отсутствии всей необходимой суммы. Например, приобретение загородного коттеджа с использованием кооперативов. Коттедж в этом случае оформляется в собственность кооператива, а покупатель, являясь его действительным членом, выплачивает паи. Также можно взять потребительский кредит или кредит под залог бизнеса.

Разумеется, информации для принятия решения надо собрать немало, и в этом вам всегда готовы помочь компетентные сотрудники риэлторской фирмы. "БЕСТ-Недвижимость" - наиболее профессиональная компания на этом рынке, в 1997 году первой начавшая работать с ипотечными программами. Богатый опыт, инновационные технологии и компетентные специалисты сведут ваши затраты времени до минимума и подберут наиболее подходящий вариант кредитования. Посетив любое из крупных отделений "БЕСТ-Недвижимости", вы сможете получите весь комплекс необходимых услуг по принципу одного окна.

Итак, каковы же стандартные условия кредита на покупку коттеджа? Процентная ставка составляет 14%, срок кредита - 10 лет, а размер первоначального взноса - 40% от стоимости коттеджа. Немаловажно и то, что недостроенный загородный коттедж рассматривается банками как строящееся жилье, ставки кредитования по которому несколько выше.



Главная --> Публикации