Главная --> Публикации --> Застройка по-барбадосски Азбука загородного строительства Новорижское шоссе переправляется через реку Досрочное погашение ипотечного кредита Небольшой спрос с большим потенциалом

И все же столичные власти смотрят на создавшуюся ситуацию с изрядной долей оптимизма. На состоявшейся в минувший понедельник пресс-конференции первый заместитель мэра Москвы, руководитель строительного комплекса Владимир Ресин рассказал о планах московского строительного комплекса на 2005 год.

В нынешнем году темпы строительства в Москве не будут снижены. Ведь даже при установившейся динамике возводимого жилья в столице пока недостаточно для решения давно накопившихся проблем.

За первые три месяца 2005 года строители уже успели возвести в столице 1 млн. 200 тысяч кв. метров. Впрочем, как особо подчеркнул В. Ресин, в строительном комплексе не рассчитывают увеличивать объемы сдаваемых жилых площадей. Одно дело удерживать взятую планку на одном и том же уровне и совсем другое - предложить на следующий год, например, 6 млн. кв. метров. В этом сейчас просто нет нужды. Во-первых, некоторые москвичи, особенно те из них, кто не нуждается в жилье, и так недовольны своим непосредственным соседством со стройкой. А, кроме того, даже дополнительный ввод квадратных метров не сможет снизить рыночную стоимость жилья. "Сначала мы строили 3 млн. кв. м. в год, потом стали возводить по 4 миллиона. Цены же при этом продолжали расти", - отметил Владимир Ресин. - Сейчас мы вышли на уровень 4,5 млн. кв. м жилья в год, а цены по-прежнему растут. Власти города никак не могут влиять на рынок, который устанавливает свои цены на жилье. В противном случае рынок заканчивается и начинается плановое хозяйство. Конечно, мы надеемся удержать цены на жилье хотя бы на нынешнем уровне. Однако это маловероятно. Так что цены снова будут расти".

Разумеется, основное внимание было уделено жилому фонду. Ожидается, что в этом году в Москве будет сдано 4,5 млн. кв. метров. Часть из них уже распределена. Очередникам будут отданы 400 тысяч кв. м, 1 млн. 17 тысяч кв. м помогут решить жилищные проблемы переселенцев из ветхого фонда, а 200 тысяч кв. м будут предназначены молодым семьям.

В рамках реализации инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" на открытые аукционы по подбору инвестора планируется выставить 10 высотных зданий, среди которых четыре многофункциональных комплекса (из них два многофункциональных жилых и один административно-деловой многофункциональный комплекс), один офисно-деловой комплекс и четыре жилых. Строительство семи высоток будет сопровождаться реконструкцией кварталов сложившейся застройки. Рассказывая о ходе реализации программы, В. Ресин отметил, что она вполне успешно выполняется. Хотя и без особой спешки. Это тот самый случай, когда торопиться следует медленно. Ведь то, что будет хорошо смотреться в Нью-Йорке или Токио, может запросто погубить неповторимый облик нашей столицы. Поэтому высотные здания, дабы не загромождать центр города, будут сосредоточены на окраинах.
Вступивший в силу с 1 марта новый Жилищный кодекс вызывает сегодня много вопросов. В частности, волнуются очередники и москвичи, живущие в пятиэтажках так называемых "сносимых" серий. Будут ли горожане по-прежнему гарантированно получать жилье по очереди и взамен ветхого, пришедшего в непригодность? Хватит ли в Москве места для возведения муниципального жилья? Какие районы столицы намечено освоить в ближайшее время? На эти и другие вопросы корреспондента "Известий" Дарьи Быстровой отвечает заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Сергей Амбарцумян.

Руководитель столичного стройкомплекса выразил большую надежду на то, что 18 апреля перед москвичами наконец-то предстанет отреставрированный Манеж. Работы сейчас идут полным ходом. Кстати, сдачу этого объекта В. Ресин сравнил с цирковым смертельным номером. Сделать еще предстоит немало, а сроки уже поджимают. Вот и приходится строителям работать в три смены без праздников и выходных. К тому же погодные условия последних нескольких недель - морозы и снегопады - очень затрудняют ход работ. И все же столичные власти уверены, что к дню исторического и культурного наследия столицы москвичи смогут полюбоваться Манежем. В канун другой памятной даты, празднования 60-летия Дня победы, перед гостиницей "Космос" будет открыт памятник французскому генералу де Голлю. Кроме того, строители приступили к возведению Ледового дворца на Ходынке и реконструкции Пироговской больницы, которая должна быть сдана в текущем году.

известия: Напомните, какие серии домов сегодня в первую очередь идут на реконструкцию и расселение?

Сергей Амбарцумян: Темпы и объемы строительства муниципального жилья сокращаться не будут - это принципиальная позиция руководства города. Все очередники, которые получили место в очереди до 1 марта текущего года, получат городское социальное жилье. То же самое касается социальных обязательств города перед остро нуждающимися - все они получат квартиры. Что касается переселенцев из сносимых домов, несмотря на то что по новому Жилищному кодексу жителям предназначенных под снос домов можно не выдавать новые квартиры, а выплачивать денежные суммы на приобретение жилья, в Москве этого не случится. Москвичи по-прежнему взамен сносимого ветхого жилья будут получать новые квартиры.

известия: Участившиеся случаи самовольного строительства в природоохранных зонах, все более активные протесты горожан против уплотнительной застройки показывают, что в Москве, особенно в центре, катастрофически не хватает территорий под новое строительство. И что делать? Где строить будете?

Амбарцумян: В первую очередь программа переселения жителей ветхих домов рассчитана на так называемые пятиэтажки-"хрущевки". По состоянию на 1 марта 2005 года снесено 1378 жилых зданий общей площадью 3 млн 998 тыс. кв.м - это примерно половина всего объема "хрущевок", предназначенных под снос. На период до 2010 года снос панельных пятиэтажек и ветхих строений определен в объеме 8,1 млн кв.м, из них 6,5 млн кв.м - это пятиэтажки серий К-7, П-32, I605-AM, 1МГ-30 И 1328,3 тыс. кв.м - ветхих зданий. Кроме того, разработана новая программа подхода к реконструкции 5-этажного жилищного фонда, которая предусматривает модернизацию крупноблочных, кирпичных 5-этажных жилых домов, не подлежащих сносу. На период до 2006 года данной программой предусмотрена реконструкция жилых домов, расположенных на площади 1030 га, с объемом жилищного фонда 2350 тыс. кв.м.

известия: Какие районы Москвы намечено освоить в ближайшее время?

Амбарцумян: Будем переводить промышленные предприятия из центра города в специально создаваемые промзоны. Например, на территории ЦАО в прошлом году мы освободили 40 гектаров земли, которую занимали 77 предприятий. Примерно столько же освободим и в этом году. Кроме того, правительством Москвы разработана и уже в "пилотном" порядке осуществляется программа, согласно которой инвестор, претендующий на получение территории под застройку, обязан позаботиться о переводе расположенного на ней промышленного предприятия в одну из специально создаваемых промзон. То есть расходы на перевод предприятий ложатся не на бюджет, а на самих инвесторов, которые, в свою очередь, заинтересованы в приобретении дорогой московской земли.

известия: Что такое "комплексная застройка и комплексная реконструкция районов"? Чем подобные подходы отличаются от того, как строили раньше?

Амбарцумян: Это Ходынка, Молжаниново, Кожухово, Щербинка. До конца года будет закончено строительство в Куркине. Все эти районы в свое время (а некоторые и до сих пор) представляли собой огромные пустыри. Примечателен пример Ходынского поля, название которого в прошлом было синонимом запустения. Застройку этого нового столичного района планируется завершить в 2007 году. Там появятся жилой комплекс, поликлиника, четыре детских сада, другие объекты соцкультбыта. Там же предполагается возвести ледовый дворец. Планируется соорудить торгово-выставочный комплекс, музей авиации, офисные центры, а также клуб ветеранов внешней разведки. Общая площадь жилья на Ходынском поле, которое обещает стать одним из самых престижных районов Москвы, составит порядка 1 млн кв.м. А строительство в районе Молжанинова примечательно тем, что там впервые в полной мере будет применяться комплексный метод застройки, включающий подготовку территории инвестором.

Другой принципиальный момент связан с так называемой комплексной реконструкцией микрорайонов. Этот подход применяется к уже существующим жилым массивам. Прежде всего он подразумевает привлечение инвесторов к реконструкции. Это означает опять-таки сокращение расходов городского бюджета на развитие территорий за счет привлечения частных и корпоративных капиталов в данную отрасль. Разумеется, привлечение средств негосударственных инвесторов для реконструкции микрорайонов планируется осуществлять на конкурсной основе - тот, кто предложит наиболее выгодную программу реконструкции, тот и получит право ее осуществлять. Причем средства инвесторов могут привлекаться не только для благоустройства территорий, проведения коммуникаций, но и для таких традиционно затратных сфер, как капитальный ремонт зданий, реновация домов с деревянными перекрытиями и так далее.

Амбарцумян: Инвестор-застройщик сам возводит все требуемые для нормального проживания и эксплуатации жилых зданий коммуникации, выстраивает систему инфраструктурного обеспечения и только вслед за этим приступает к строительству жилья. Подобный подход является московским know how: во всем мире до сих пор применяется прямо противоположная практика. То есть по старой схеме город должен был бы сам готовить коммуникации и инфраструктуру, а инвестор приходить на подготовленное во всех отношениях место и сооружать только "коробки" зданий. Преимущества комплексной застройки вполне очевидны: экономится существенный объем средств городского бюджета, сокращаются сроки застройки. С другой стороны, инвестору тоже выгоден подобный подход - коммуникации могут быть заранее проложены с учетом интересов будущих строек. Так что скорее всего комплексный подход к застройке жилых районов будет применяться повсеместно.

известия: Высотное строительство - не менее дорогое "удовольствие" для инвесторов, чем вывод промышленных предприятий. Если, конечно, строить небоскребы по западным стандартам надежности. Вы уверены, что инвесторы заинтересуются подобными проектами?

Другие способы вести развитие города по интенсивному пути - это освоение подземного и высотного пространства. В данной связи существенную роль сыграет программа высотного строительства "Новое кольцо Москвы", осуществление которой уже началось.

известия: Есть ли уверенность, что помещения в московских высотках будут востребованы потребителями? Они ведь просто не могут быть дешевыми в строительстве, а значит, будут дорого и продаваться.

Амбарцумян: Экономическая конъюнктура в настоящее время такова, что даже с учетом всех обременений и требований в Москве выгоднее строить, чем, например, в Европе, и инвесторы это понимают. Так что сейчас, как уверен глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин, самое время осуществлять реализацию масштабных городских проектов. В другое время отсутствие интереса инвесторов может стать непреодолимым препятствием. Именно поэтому программу "Новое кольцо Москвы" нужно реализовать сейчас. При этом некоторые объекты Нового кольца могут быть рассмотрены как муниципальные. Мы над этим работаем.

С 1 апреля в силу вступает федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Вполне возможно, что четко прописанная законодательная основа рынка ипотечного кредитования приведет к тому, что жилье может стать доступным для большего, чем сегодня, числа людей.

Амбарцумян: Высотки не будут только жилыми домами. В них будут и офисные помещения, и гостиничные, и рекреационные комплексы. Причем и жилье, и гостиницы, и офисные помещения в настоящее время на московском рынке в дефиците. Так что спрос на них обязательно будет.

А на кого можно переложить увеличение рисков? Конечно же, на тех, кто каждый день приходит в банки, чтобы взять ссуду на приобретение квартиры, автомобиля, предмета мебели или бытовой техники. Именно поэтому порой совокупные траты за обслуживание кредита могут достигать цифры в 30-40 процентов, включая в себя как собственно сами проценты, так и комиссию за обслуживание счета, комиссию за досрочное погашение кредита и так далее и тому подобное. Рисков действительно много, и их необходимо минимизировать.

Надо отметить, что проблемы, связанные с кредитованием, сегодня одолевают не только потенциальных заемщиков, но и самих банкиров. Одной из основных является так называемый "невозврат", когда клиент банка, несмотря на всю предоставленную о себе перед получением кредита информацию, не просто задерживает выплаты по кредиту, а зачастую вообще исчезает из поля зрения кредитора. Примечательно, что точной оценки объема не возвращенных банкам средств не существует, но, по мнению экспертов в этой области, цифра колеблется в районе 15 процентов. Иными словами, практически каждый шестой заемщик, беря кредит, даже не собирается его отдавать.

Чего потребует закон

Решение такой проблемы есть - те самые кредитные бюро, которые начнут работать в нашей стране меньше чем через полгода - с 1 сентября. А сам закон, который президент подписал под занавес прошлого года, 30 декабря, начнет работать уже с 1 июня.

Обязанности банков - в несколько ином ключе. Во-первых, они будут должны с каждого, кто после 1 июня будет обращаться за кредитом, требовать информацию для предоставления ее в бюро кредитных историй. Кстати, за отказ в ее предоставлении будет налагаться штраф - от 200 до 500 МРОТ. Во-вторых, необходимо будет обеспечить конфиденциальность получаемой от клиента информации. С этим, естественно, и будет связана самая основная проблема, ведь ни для кого не является секретом, что сегодня на соответствующих рынках можно купить CD с базами данных любого содержания - налоговой полиции, ГИБДД, паспортных столов. Если появится еще и информация о том, сколько человек тратит на покупки и где живет, пользы это не принесет никому, так как будет дискредитирована сама суть закона. Именно поэтому на защиту информации необходимо будет обратить особое внимание.

Кредитная история будет состоять из трех частей - титульной, основной и закрытой. В первой будут указаны паспортные данные заемщика, ИНН и сведения из свидетельства о пенсионном страховании, во вторую - основную - попадут информация об адресе, данные о сумме кредита, сроках и условиях погашения и отчеты о выполнении заемщиком обязательств. Закрытая часть будет содержать данные о том, кто это досье формировал и кто когда-либо им интересовался. Если кому-то покажется, что слишком узок перечень данных, вносимых в закрытую часть, то можно успокоить: информация основной части будет даваться только при наличии письменного разрешения с перечислением всех данных из титульной части.

Рынок кредитования сегодня имеет серьезную тенденцию к росту. По данным Центрального банка РФ, объем потребительских кредитов, выданных физлицам, на 1 января 2005 года составил 618,9 миллиарда рублей. Два последних года этот показатель увеличивался более чем в два раза ежегодно, и нет никаких предпосылок к его стагнации. Введение кредитных бюро будет способствовать если не снижению ставок по кредитам (какая необходимость их снижать, если и сегодня, когда ставки достаточно высоки, займы у банков берутся как горячие пирожки), то хотя бы сокращению времени на процедуру выдачи кредита. Кроме того, опираясь на зарубежный опыт, можно сказать, что с появлением кредитных бюро количество "потенциально положительных заемщиков" возрастает на 40 процентов. Это приводит к цепной реакции - в результате еще большее количество людей могут в дальнейшем рассчитывать на кредитную поддержку.

Кому нужны кредиты?

Наличие единых центров, где аккумулировалась бы информация по заемщикам - представителям малого бизнеса, могло бы серьезно подстегнуть этот рынок (ведь, например, в развитых странах Запада на них приходится 50 процентов производства ВВП, у нас - не больше 13).
Власти Москвы и Московской области намерены принять "коммунальную программу" для дачников. Летом от уплаты некоторых коммунальных платежей будут освобождены те, кто пользуется субсидиями по оплате коммунальных услуг. В пылу предвыборной гонки Юрий Лужков пообещал, что в следующем году этой привилегией смогут воспользоваться все дачники из Москвы, независимо от уровня их доходов.

Вот кому открытие бюро кредитных историй действительно может пригодиться, так это малому бизнесу. Сегодня, по оценкам экспертов, спрос на кредиты малому бизнесу в России составляет примерно 7 миллиардов долларов, а предложение не превышает 300 миллионов, и все из-за условий кредитования. Большинство кредитных организаций требует, чтобы фирма родилась не менее года назад. Рекордное "предложение" - 3 месяца для торговых компаний и 6 месяцев для производственников и сферы услуг. Есть проблемы и со сроками кредитования: зачастую может так получиться, что, пока соберешь все необходимые бумаги как для получения кредита, так и для его сопровождения, уже пришла пора его погасить.

Специалисты, входящие в состав рабочей группы, попытались возразить: вопрос о частичной или полной компенсации на оплату ЖКУ в летние месяцы обсуждается пять лет, но механизм до сих пор не выработан.
Их усилия успехом не увенчались. Борису Громову этот закон в принципе не нужен (жителей области он почти не коснется), но он поддержал московского мэра и подтвердил, что закон должен быть готов 22 мая. Причины спешки очевидны: любое популистское решение на руку им обоим - выборы в декабре.

На вчерашнем заседании объединенной коллегии исполнительных органов власти московского региона Юрий Лужков договорился с губернатором Подмосковья Борисом Громовым о механизме предоставления льгот столичным жителям, проживающим летом на территории области. Пока речь идет о 2 миллионах москвичей, которые получают субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и летом живут на дачах. Им приходится дважды оплачивать ЖКУ: за московскую квартиру и подмосковную дачу. Причем за 'коммуналку' на даче они платят по полной стоимости. Лужков заявил, что в условиях летней миграции надо не делить жителей Москвы и области, а предоставлять им 'взаимные льготы'. Для разработки унифицированного порядка предоставления льгот создана специальная группа. Лужков приказал ей подготовить документ в течение месяца с тем, чтобы льготы начали действовать с 15 июня.

В Москве право на субсидии имеют семьи, которые тратят на оплату ЖКУ более 13% от совокупного ежемесячного дохода. В Подмосковье 'порог' выше -- 25% от дохода семьи. Скорее всего, за основу будет принят федеральный норматив, и льготы будут предоставлены тем, кто отдает за 'коммуналку' 22% от ежемесячного дохода.

Как будет работать механизм предоставления льгот дачникам, пока сказать трудно. Как рассказал ГАЗЕТЕ один из членов рабочей группы, предельно допустимая доля расходов москвичей на оплату ЖКУ не совпадает с тем же нормативом для жителей области.

По мнению представителя департамента экономической политики и развития Москвы, на летний период дачников можно освободить от платы за свет, газ, водоснабжение и вывоз мусора в московских квартирах и выдать субсидии для оплаты ЖКУ в загородных домах.

Чиновникам также предстоит договориться о перечне коммунальных услуг, на которых будут распространяться льготы.



Главная --> Публикации