Главная --> Публикации --> Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости Строительный сезон на большой воде Рассрочка для пайщиков Сергиев посад: город преподобного сергия радонежского

О том, что “Крокус Интернешнл” построит в Москве еще три торгцентра “Твой дом”, “Ведомостям” рассказал президент “Крокуса” Арас Агаларов. Гендиректор сети Эльдар Дадашев добавил, что компания приобрела на вторичном рынке три участка: 16 га на пересечении улицы Горбунова и МКАД (вблизи автоцентра “Кунцево”), 7 га около пересечения МКАД и Варшавского шоссе и аналогичный участок между Осташковским и Алтуфьевским шоссе. По его словам, открытие торгцентров может состояться уже в 2006 г., стандартный срок строительства — один год. Планы Агаларова подтвердил Сергей Рябокобылко, исполнительный директор Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), консультирующий “Крокус”.

Арас Агаларов расширит свои владения в Москве. Как стало известно “Ведомостям”, его компания “Крокус Интернешнл” приобрела три участка в Москве под строительство торговых центров “Твой дом” площадью до 60 000 кв. м каждый. Соинвестором строительства может стать партнер Агаларова по “Твоему дому” на Каширке индиец Прамод Агарвал.

Новые торгцентры “Твой дом” будут походить на действующие магазины сети — их площадь составит около 60 000 кв. м, ассортимент — до 400 000 наименований. Аналитик по торговым площадям CWSR Наталья Орешина считает, что стоимость строительства составит около $500 на 1 кв. м (совокупные инвестиции в три магазина — $90 млн).

Агаларов также сообщил, что 50% в действующем торгцентре “Твой дом” на Каширском шоссе принадлежит его давнему партнеру Прамоду Агарвалу. “Возможно, мы будем сотрудничать и по новым площадкам”, — предположил он. Дадашев рассказал, что Прамод Агарвал, индиец, проживающий в Англии, в начале 90-х занимался оптовыми поставками обуви в магазины “Сконти” (около 70 магазинов под этой вывеской, торговавших одеждой и обувью массового спроса, принадлежало Агаларову). В 1998 г. Агарвал стал соинвестором “Твоего дома” на Каширке. Президент девелоперской HyperEstate Олег Пронин утверждает, что Прамод Агарвал интересовался возможностью построить торгцентр “Твой дом” в Казахстане.

MARK SPENCER ПРИШЕЛ

Орешина хвалит выбор “Крокуса”: “Места стратегически хорошо расположены. Автоцентр "Кунцево" сформировал покупательский поток для "Твоего дома" на Горбунова. Про два других магазина можно сказать, что явных конкурентов рядом с ними не расположено”. “Твой дом” вообще работает в отдельной нише от Leroy Merlin или Obi, — считает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев, — он хотя и продает товары DIY, но ориентирован на более состоятельную категорию покупателей. Например, магазины сети работают по ночам, что нехарактерно для конкурентов“.

Конечно, по большому счету потребительские предпочтения относительно недвижимости не могли измениться кардинальным образом. Все по-прежнему хотят приобрести качественное и недорогое жилье. Как правило, этим требованиям отвечают новостройки эконом-класса (стоимость 1 кв. м в которых не превышает $1,8 тыс.), поэтому и основной покупательский спрос сконцентрирован именно в этом секторе рынка.

Вчера стал известен адрес первого магазина Marks Spencer в Москве. Турецкая Fiba Group, франчайзи Marks Spencer в России, арендовала 1400 кв. м в торговом центре Festival Mall (общая площадь — 64 000 кв. м), который на Мичуринском проспекте напротив Олимпийской деревни строит депутат Госдумы и акционер ПФК “БИН” Саит Гуцериев. Эту информацию “Ведомостям” подтвердили директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев и гендиректор “Магазина магазинов” Анна Ширяева. В декабре прошлого года MS передала лицензию на работу в России своему турецкому партнеру — Fiba Group, владеющей 17 магазинами MS в Турции. В России работает дочерний банк турецкой группы — Финансбанк.
Сеть “Твой дом”, предлагающая товары для дома, состоит из двух торговых центров площадью 66 000 кв. м и 50 000 кв. м, расположенных на Каширском шоссе и в Строгине. Сеть принадлежит компании “Крокус Интернешнл”, созданной девелопером Арасом Агаларовым. Оборот сети “Твой дом” в 2004 г. составил, по собственным данным компании, около $150 млн.
Все еще помнят бум, который царил на московском рынке недвижимости два года назад. Говорить в то время о предпочтениях в выборе жилья было сложно, поскольку квартиры продавались разные, быстро и за любые деньги: большие и маленькие, в старом фонде и в новостройках, в панельных и в монолитных домах. Но ситуация стабилизировалась, и клиенты риэлторских агентств стали подходить к выбору более осознанно, опираясь не только на финансовые возможности, но и на личный вкус. Так какое жилье нравится сегодняшним покупателям? Конечно, по большому счету потребительские предпочтения относительно недвижимости не могли измениться кардинальным образом. Все по-прежнему хотят приобрести качественное и недорогое жилье. Как правило, этим требованиям отвечают новостройки эконом-класса (стоимость 1 кв. м в которых не превышает $1,8 тыс.), поэтому и основной покупательский спрос сконцентрирован именно в этом секторе рынка.

«Портрет» идеальной квартиры
Если рассмотреть покупательские предпочтения детально, то можно убедиться, что люди уже не хотят «подстраиваться» под имеющееся жилье, а стараются изначально выбрать максимально удобный для себя вариант. Покупатели стали более требовательными к организации внутреннего пространства квартиры. Они отдают предпочтение жилищам с индивидуальной планировкой — с предлагаемыми проектными вариантами. Планировка должна быть такой, чтобы ее в дальнейшем либо не надо менять вообще, либо корректировать незначительно.
По данным исследований, проведенных специалистами компании «Квартал», в настоящее время люди предпочитают такую организацию пространства, при которой квартира четко разделяется на гостевую и приватную зоны. Гостевая (общественная) зона должна включать прихожую, кухню-столовую, гостиную, кабинет, санузел. В приватной (хозяйской) зоне располагается спальня, детская, ванная и гардеробная комнаты.
Напротив, очень непопулярны планировки, имевшие успех в 1995–2000 годах, когда комнаты «раскрываются» веером вокруг холла: попасть из спальни в ванную комнату можно в таком случае только через общий холл. Оптимальное по современным представлениям деление квартиры предполагает, что спальня и гостиная максимально отдалены друг от друга, а в ванную есть вход напрямую из спальни.
Что касается покупательских предпочтений относительно количества комнат, то в элитных домах и новостройках бизнес-класса наибольшим интересом продолжают пользоваться трехкомнатные квартиры. Большие квартиры (пять и более комнат) в этих сегментах ажиотажным спросом похвастаться не могут, равно как и однокомнатные (в элитных домах «однушек» практически нет). «Сейчас даже большие семьи предпочитают трех-, максимум — четырехкомнатную квартиру, — поясняет директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин. — Это происходит потому, что многие современные родители стараются предоставить взрослеющим детям возможность жить самостоятельно, обеспечив их отдельной квартирой уже с 16–18 лет».
Специалисты компании «Квартал» выделяют две новые тенденции в предпочтениях покупателей жилья. Тенденция первая — уменьшение метража квартир в элитных домах. Например, для «трешки» оптимальная площадь понизилась со 150–160 до 120–140 кв. м за счет сокращения площади гостиных и холлов. Наиболее востребованные «трешки» в домах бизнес-класса имеют площадь 85–100 кв. м. Квартиры площадью 110–120 кв. м пользуются все меньшим вниманием со стороны покупателей.
Еще одна примета последнего времени состоит в том, что теряют привлекательность двухуровневые квартиры, которые недавно пользовались большой популярностью. «Причины отказа от таких квартир обусловлены тягой к рационализму, — считает С. Лушкин. — У многих москвичей есть и загородный дом, и городская квартира. Большинство коттеджей имеют несколько уровней. Набегавшись летом по внутренним лестницам загородного дома, люди предпочитают обходиться в городской квартире без них».

Уточненный и дополненный спрос
В последнее время несколько иначе стало оцениваться само соотношение цены и качества — выросли требования, предъявляемые к недвижимости всех категорий. Теперь потенциальные покупатели хотят иметь при доме огороженную территорию, место для парковки и прочие дополнительные удобства, которые ранее были характерны только для жилья бизнес-класса и элитного сегмента.
Объясняется это просто: рынок жилья стабилизировался, у покупателей появилось больше времени для того, чтобы рассмотреть все варианты и сделать выбор, при этом они не опасаются, что за время раздумий цены сильно вырастут или кто-то «перехватит» приглянувшуюся квартиру.
Но невысокий уровень доходов основной части населения по-прежнему значительно влияет на выбор жилья. «Если раньше люди предполагали купить квартиру в доме бизнес-класса, расположенном в хорошем районе, то вполне вероятно, что после происшедшего в 2003 году резкого скачка цен им придется рассматривать варианты уровнем пониже, — считает заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. — Наверняка не ошибусь, если скажу, что покупательские предпочтения начали смещаться в сектор эконом-класса. Если можно назвать эконом-классом квартиры стоимостью от $1,5 тыс. за 1 кв. м. Но жилья дешевле, чем это, в Москве нет, поэтому приходится прибегать к стандартной классификации».
Однако стоит заметить, что на рынке жилья не существует четкой классификации домов. Более того, часто грань между сегментами стирается, и квартиры эконом- и бизнес-класса выходят на рынок примерно по одной цене. Случалось даже, что монолитные дома стоили дешевле панельных. «Цена жилья — это формальный признак принадлежности к той или иной ценовой категории. Я склонен считать, что приоритетный показатель для определения класса жилья — местоположение дома, — отмечает Ю. Хлестаков. — Скажем, дом бизнес-класса, построенный в пресловутой Капотне, скорее всего не найдет покупателя, и застройщик будет вынужден снизить стоимость до уровня эконом-класса. А панельный дом в хорошем районе купят и по цене бизнес-класса».
Специалисты рынка также отмечают некоторое снижение спроса на вторичном рынке недвижимости. Это касается в основном старого жилого фонда. По мнению первого заместителя генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН» Дмитрия Кузнецова, из-за определенной стабилизации произошла так называемая «переоценка ценностей», что и обусловило снижение интереса потребителей к квартирам в старых постройках. «Но это вполне естественный процесс: этим предложениям пришлось конкурировать с новыми домами, где покупателя привлекают и более современные планировки, и новые коммуникации, и продуманная инфраструктура», — считает Д. Кузнецов.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Исследования покупательского спроса, которые регулярно проводит наша компания, показали, что для сегодняшних покупателей важна не только функциональная и эстетическая характеристики квартиры, их интересует еще и архитектурный облик дома.
Значительное внимание уделяется также метражу квартиры и количеству ванных комнат и санузлов. Оптимальная площадь этих помещений составляет от 6 до 10 кв. м, а их количество варьируется в зависимости от количества комнат: в «трешках» оптимально проектировать два–три санузла, в четырех- и пятикомнатных квартирах — три.
Покупатели жилья элитного и бизнес-классов делают осознанный выбор в пользу «дома для жизни» — именно этот термин сегодня становится синонимом престижного жилья. Лидируют такие параметры, как функциональность и удобство квартир, качество строительства и интересный, запоминающийся облик дома (при условии, что архитектурное решение реализуется не в ущерб планировкам квартир).

Дмитрий Кузнецов
Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Если мы говорим об элитной недвижимости, то потенциальный покупатель в первую очередь обратит внимание, конечно, на местоположение дома и видовые характеристики квартиры. В сегменте бизнес-класса на первый план выходит соотношение цены и качества, так как объектов со схожими параметрами на рынке немало. При выборе объектов эконом-класса на выбор влияет цена. Однако нельзя забывать и о том, что в любом сегменте потенциальный покупатель обязательно оценивает и качество, и внешний вид дома, и репутацию застройщика.

Юрий Хлестаков
Заместитель генерального директора компании «Русский дом недвижимости»:
— Для многих покупателей наличие мощной инфраструктуры в доме не является положительным фактором. С одной стороны, удобно, когда в доме есть и прачечная, и магазин, и парикмахерская. Но эти службы обычно содержит ТСЖ, соответственно, оплачивать их приходится жильцам, а они, как правило, не приветствуют дополнительные траты.
Если же нежилые помещения сданы в аренду, то располагающимся там коммерческим предприятиям нужна высокая проходимость. Жильцам присутствие посторонних посетителей в большом количестве не нравится, поскольку это чревато постоянными проблемами с парковкой и просто раздражает, потому что нарушает желанную автономность. То, что эксперимент с собственной инфраструктурой не удался, стало понятно, когда появились первые большие жилые комплексы. У людей быстро отпало желание содержать все эти магазинчики, как только выяснилось, во сколько это обходится.

Наталия Тихоновская
Директор управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Сегодня на рынке недвижимости наступает «эра просвещенного потребителя». Покупатель стал более требовательным, а значит, застройщикам нужно тщательнее планировать концепцию застройки.
Одним из основных требований к жилью бизнес-класса является его местоположение. Покупатели обращают внимание и на близость к центру, и на транспортную доступность места, где расположен дом, и на однородность социальной среды, и, конечно, на экологию.
Немаловажное место занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания. Основная часть покупателей предпочитает приобретать квартиры там, где уже «все есть» или скоро будет. В самом доме обязательно наличие подземного паркинга, без которого в современной Москве не обойтись, а также огороженной и благоустроенной территории.
Исторически сложившаяся дифференциация по сторонам света, на мой взгляд, не только сохранится, но и усилится в дальнейшем. Первенство в рейтинге покупательских предпочтений занимает, безусловно, центр города. За ним следуют Западный, Северный, Северо-Западный и Юго-Западный округа, где наиболее благоприятная экологическая обстановка.

В мегаполисе подобный фактор дорогого стоит. Сколько же готовы заплатить москвичи, чтобы поселиться рядом со станцией метро?

За 70 лет существования Московского метрополитена сказано и написано о нем более чем достаточно. «Самое красивое в мире», «подземные дворцы пролетариата» — метро остается предметом восхищения для иностранцев. А для жителей столицы, несмотря на давку в часы пик и «непрестижность», — по-прежнему самым популярным видом транспорта. Пусть и без особого комфорта, но зато быстро, минуя все пробки, под землей можно добраться почти в любую точку города.

Метро — под землю, цены — за облака
Мнение большинства риэлторов на этот счет однозначно: наличие метро поблизости от дома существенно увеличивает его стоимость. «Сегодня транспортная инфраструктура определяет спрос на жилье и, соответственно, сказывается на ценовой ситуации. А метро является решающим фактором при покупке объекта жилой недвижимости, — уверен управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Алексей Шленов. — Доступность подземки, если речь идет о 5–7 мин ходьбы до метро, увеличивает цену на квартиру минимум на 10%».
Такую же оценку приводит и руководитель риэлторского подразделения компании «ДОМ-Недвижимость» Галина Утешева: «Коровинское шоссе, Бескудниково, Западное Дегунино — районы с прекрасной инфраструктурой, новыми домами, однако цены на недвижимость там по-прежнему значительно ниже, чем в аналогичных отдаленных районах, расположенных рядом с метро. Цены на жилье всегда повышаются, когда метро появляется в зоне доступности».
По мнению начальника отдела ЗАО «Русский дом недвижимости» Дмитрия Кожевникова, увеличение цен на недвижимость в связи со строительством метро спрогнозировать несложно: «Достаточно посмотреть на стоимость квартир в пределах пешеходной доступности от метро и сравнить их с ценами на дома в этом же районе, но находящемся в отдалении. Разница обязательно будет, и она примерно отражает, в какой степени возрастут цены после появления новой станции метро».
Нельзя забывать, что в различных районах ситуация имеет свои особенности, и строительство метро еще не гарантирует, что события везде будут развиваться по единому сценарию. «Самым ярким примером влияния близости метро к жилью являются районы Марьино и Люблино, — считает А. Шленов. — С введением новых станций на этих линиях районы из малопривлекательных переместились в разряд удобных для проживания и выгодных для приобретения». Д. Кожевников тоже считает Марьино очень показательным примером. По его расчетам, после ввода в эксплуатацию станции метро цены на квартиры там «подскочили» на 10–15%.
Большие надежды связывают риэлторы со строительством Митинско-Строгинской линии и открытием станции «Строгино». У этого района немало преимуществ: хорошая экология, современное качественное жилье, но в плане транспортной доступности ситуация до сих пор остается неутешительной. «Сейчас в этот район из центра можно проехать по мосту, который имеет всего по две полосы движения в каждую сторону, — рассказывает руководитель направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олег Коленьков. — Проложенное метро решит проблему транспортной доступности. По моим прогнозам, после открытия станции метро цены на квартиры в Строгине подорожают не менее чем на 30%». Д. Кожевников дает не столь оптимистичную оценку, но и по его данным цены в районе поднимутся существенно — процентов на 15.
Несмотря на то что жители другого северо-западного района — Митино — давно дожидаются, что метро дойдет и до них, рост цен там предсказывать пока никто не берется. «Ввод метро откладывался несколько раз, поэтому якобы приближающееся открытие станции не слишком влияет на рост цен», — считает О. Коленьков.
По его мнению, открытие станции метро «Трубная» в центре города также не особенно скажется на увеличении стоимости квартир: в Центральном округе Москвы станции и без того расположены в пешеходной доступности. Интересно развивается ситуация в Южном Бутове. Когда-то совершенно непопулярный район существенно поднялся в цене после того, как там было проложено метро. По оценкам Г. Утешевой, стоимость 1 кв. м там повысилась на 10–12%. Но в дальнейшем существенный рост, связанный с вводом новых станций метро, вряд ли возможен, считает Д. Кожевников: «Оттуда уже можно добраться до центра города по серой ветке. Новая станция просто разгрузит ее. Так что если цены и поднимутся, то весьма незначительно, в пределах так называемого ценового разброса — на 2–3%».

А теперь метро идет к вам!
Ни для кого не секрет, что районы столицы, не охваченные подземными магистралями, всегда считались «второсортными»: попробуй-ка доберись туда с пересадками на трех автобусах. Большинство москвичей, живущих поблизости от метро, ни под каким предлогом не заставишь съездить в Троекурово, Матвеевское или Бирюлево. И уж тем более — поселиться там. А вот желающих перебраться поближе к транспортным артериям всегда было более чем достаточно. Не зря во многих объявлениях о продаже жилья первой строкой идет самое главное — «в пешеходной доступности от метро». Да что там говорить: две идентичные квартиры «в 5 мин пешком» и «в 10 мин транспортом» никогда не будут стоить одинаково.
Выходит, раз уж судьба забросила тебя в «неохваченные» метро районы большого города, — «оставь надежду»? Вовсе нет! Как выяснилось, наполеоновские планы строит не только столичный стройкомплекс, но и Московский метрополитен, который недавно отметил 70-летний юбилей. Как принято в подобных случаях, такие даты сопровождаются подведением итогов и оглашением планов на будущее. Метрополитен не стал изменять традициям. Начальник столичной подземки Дмитрий Гаев подробно рассказал о том, как будет расширяться его «вотчина».
Самое ближайшее событие — открытие второго выхода со станции «Маяковская», которое должно состояться в августе этого года. Правда, старый выход сразу же закроют на реконструкцию.
В конце года список действующих станций «подземки» пополнится: в эксплуатацию будет сдана станция «Международная», расположенная в центре строящегося Международного делового центра «Москва-Сити». Примерно в середине следующего года в этом районе будет открыта еще одна станция, которая пока не имеет названия. В перспективе линию, связывающую ММДЦ с центром города, планируется продолжить и соединить с Таганско-Краснопресненской линией. Станцией пересадки станет «Полежаевская». Кроме того, новая линия захватит район Ходынского поля и будет иметь пересадки на станциях «Аэропорт» и «Савеловская».
В очередной раз жителям северо-запада столицы пообещали построить первую часть Митинско-Строгинской линии — от станции «Парк Победы» через «Кунцевскую», «Крылатское» до района Строгино, где откроется одноименная станция. Это долгожданное событие должно произойти в конце 2007 года, если, конечно, вновь не будет отложено.
Свет в конце туннеля забрезжил и перед жителями района Марьина роща. Если строительство Люблинско-Дмитровской линии будет вестись в соответствии с графиком, то станция метро «Марьина роща» откроется в 2008–2009 годах. До этого, в 2007 году, вступит в строй станция «Трубная», соединенная переходом со станцией «Цветной бульвар». Затем откроется «Сретенский бульвар» с пересадкой на Калужско-Рижскую и Сокольническую линии в районе станций «Тургеневская» и «Чистые пруды».
В обозримом будущем планируется продлить Бутовскую линию «легкого» метро. Новый участок пройдет от действующей станции «Старокачаловская улица» до станции метро «Битцевский парк» и далее — в Потапово и Новокурьяново. Жителей этих районов уверяют, что шума от наземных линий метро они могут не бояться: на линии уберут все стыки.
Помимо планов на ближайшую пятилетку у Московского метрополитена есть и более отдаленные проекты. Следующая после 2010 года «знаковая» цифра — год 2035-й. Он должен быть ознаменован строительством так называемого «Большого кольца метро», которое свяжет между собой периферийные станции радиальных направлений. Таким образом, в Генеральном плане развития Москвы предусмотрено, что Большое кольцо позволит разгрузить часть пассажиропотока в центре столицы.
Более того, существует план развития московского метро до 2100 года, так что наиболее дальновидные граждане уже могут задуматься, куда лучше переехать, чтобы их дети и внуки смогли жить в той самой «пешеходной доступности от метро». Осталось лишь понять, стоит ли такая овчинка выделки.

«Звезды» не ездят в метро
Есть на карте города и такие районы, где цены на недвижимость вообще не зависят от наличия метро. Так, по мнению Д. Кожевникова, с введением в эксплуатацию станции «Международная» никаких изменений в ценах не произойдет: «ММДЦ «Москва-Сити» — как жилье, так и офисы — рассчитан на обеспеченную публику, для которой наличие метро не актуально. Кроме того, в этом районе до станции «подземки» и так можно добраться пешком за 15 мин».
Д. Кожевников также уверен, что близость метро играет существенную роль только для покупателей квартир эконом-класса. Правда, он отмечает, что в практике риэлторов компании были случаи, когда «весьма обеспеченные семьи, где у каждого из супругов имеется машина, интересовались наличием метро. Таким людям метро требуется для детей, а также на случай поломки автомобиля».
С такой постановкой вопроса не совсем согласна Г. Утешева. По ее мнению, сейчас тенденции рынка таковы, что близость метро влияет практически на все категории недвижимости — эконом-, бизнес-класс и элитную: «Для жилья эконом-класса транспортная доступность — один из важнейших критериев, потому что его владельцы не располагают собственным транспортом или в семье одна машина. Для элитной и бизнес-категории в последнее время наличие метро также стало актуальным, поскольку из-за возрастающих пробок даже состоятельные люди хотят иметь возможность ездить на метро».
У богатых, как говорится, свои причуды, а вот для людей экономных можно произвести несложный подсчет (весьма приблизительный, конечно): если их квартира, расположенная в удаленном от метро районе, оценивается, скажем, в $70 тыс., то для того, чтобы перебраться в аналогичное жилище рядом с «подземкой», необходимо будет доплатить в среднем 10% стоимости жилья — $7 тыс. На эти деньги можно приобрести вполне приличный автомобиль и забыть о необходимости спускаться под землю. А уж сколько раз можно прокатиться на такси — и не сосчитаешь!..

Едем задом наперед, цены — все наоборот
В том же Бутове можно наблюдать парадоксальную ситуацию, когда строительство метро, напротив, негативно влияет на спрос и приводит к снижению цен на жилье.
«Первой линией метрополитена, вышедшей за пределы Московской кольцевой автодороги, была Тимирязевско-Серпуховская, — рассказывает О. Коленьков. — За полгода до открытия станции метро «Бульвар Дмитрия Донского» и в течение шести месяцев после рост цен на квартиры, находящиеся в районе новой станции, в среднем опережал рост цен по Москве и составил порядка 20%. Чуть медленнее дорожали квартиры в тех микрорайонах Бутова, где появилось «легкое» метро. С запуском линии выяснилось, что принятые меры по шумоизоляции не спасают жителей окрестных домов от грохота поездов. Цены на недвижимость отреагировали моментально — теперь квартиры в домах, находящихся в непосредственной близости от станции, продаются на 10% дешевле жилья, расположенного на некотором удалении. Правда, руководство метрополитена откликнулось на жалобы жителей и приняло меры. Сейчас идет замена обычных рельсов на рельсы без стыков, а вдоль самой линии устанавливают дополнительные звукоизоляционные щиты».
Учитывая возможность возникновения подобных ситуаций, риэлторы затрудняются давать точные прогнозы относительно долгосрочных планов развития метрополитена и их влияния на стоимость недвижимости. Нельзя забывать и о том, что на привлекательность жилья влияют и другие факторы. Так, к примеру, Большое кольцо метро пройдет примерно там же, где планируется проложить Четвертое транспортное кольцо. «В этой связи хотелось бы напомнить опыт строительства Третьего транспортного кольца, — говорит О. Коленьков. — Тогда на 40–45% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от магистрали». Поэтому уже теперь наблюдается рост предложений квартир на вторичном рынке, находящихся в непосредственной близости от планирующейся транспортной артерии. Можно сделать вывод о том, что цены на жилье в окрестностях Большого кольца метро (соответственно, и Четвертого транспортного кольца) поднимутся только в тех домах, которые будут расположены на значительном расстоянии от них. Тех, кто окажется рядом с новой автомагистралью, не спасет даже наличие метро, скорее всего их квартиры упадут в цене.
«Безусловно, появление Большого кольца метро повлияет на цены, но во всех районах по-разному, — считает Д. Кожевников. — Например, если в районе Шереметьевской улицы, до которой весьма проблематично добираться (только наземным транспортом), появится дополнительная станция, то это существенно повысит возможности жителей и поднимет цены. Кроме того, благодаря станциям Большого кольца людям не придется делать крюк через «старую» кольцевую линию, чтобы переместиться с одной ветки на другую, что тоже играет роль при формировании цен».

Роман Куман
Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Транспортная инфраструктура серьезно влияет на рынок жилья, в том числе и на ценообразование. Одним из основных факторов здесь по-прежнему является расстояние от станции метро до дома: именно этот вид транспорта сегодня остается самым надежным и удобным для большинства горожан. Наличие станции «подземки» недалеко от дома многие покупатели квартир считают желательным. Даже те, кто имеют собственный автомобиль, во избежание столичных пробок нередко оставляют его и спускаются в метро.
Если для примера сравнивать две абсолютно одинаковые квартиры с похожими параметрами, стоимость жилья, расположенного максимум в 10 мин ходьбы от метро, увеличивается по сравнению с расположенным далеко от станции в среднем на 3–5%. Как правило, покупатели готовы переплачивать такую сумму, предпочитая иметь метро в шаговой доступности.
Но такой фактор, как метро, серьезно сказывается в основном на рынке жилья эконом-класса. Для покупателей квартир в доме бизнес-класса фактор близости «подземки» не столь важен, а на элитное жилье практически не влияет. Для жителей дорогих квартир важнее наземная инфраструктура, качество автомобильных дорог и удобство транспортных развязок.
Менталитет большинства россиян, не имеющих пока что привычки жить в долг, заставляет их как можно быстрее расплачиваться по различным ссудам. Нередко при этом приходится выплачивать штрафные санкции, в особенности по ипотечным кредитам.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Для покупателей новостроек в домах эконом-класса удаленность от метро, несомненно, влияет на принятие решения о покупке квартиры в том или ином месте. Следовательно, при открытии в районе новой станции метро цены в домах эконом-класса могут вырасти на 10–15%.
Что касается домов и жилых комплексов бизнес-класса, то в этом случае доступность общественного транспорта не является определяющим фактором. Для покупателей такого жилья важны иные критерии: экологичность и престижность района, окружение, инфраструктура. Большинство жителей домов бизнес-класса предпочитают передвигаться по городу на личном транспорте.

Екатерина Демыгина
Заместитель председателя правления АКБ «Союз»:
— На сегодняшний день в банке «Союз» действуют условия выдачи ипотечных кредитов, при которых возможно досрочное погашение кредита через три месяца после его получения без уплаты штрафных санкции и комиссии. Размер досрочного платежа зависит от желания заемщика: клиент может погасить незначительную часть займа, а может закрыть весь кредит и полностью рассчитаться с банком. Единственное ограничение состоит в том, что сумма досрочного платежа должна быть не менее $500.
В случае досрочного погашения кредита банк производит перерасчет ежемесячного платежа для заемщика в сторону уменьшения, что, соответственно, снижает нагрузку ипотечного кредита на совокупный семейный доход клиентов. Средства, вносимые сверх ежемесячного аннуитетного платежа, идут на погашение основного долга, следовательно, существенно снижается размер процентов, выплачиваемых заемщиком.
Безусловно, банку более выгодно, чтобы заемщик вносил ежемесячные платежи по графику, — это удобно и с точки зрения планирования кредитного портфеля, и с точки зрения доходности ипотечного кредитного продукта для банка.

Интересно, что жителям западных стран идея досрочно расплатиться по ипотеке даже не приходит в голову. Зачем? Проценты невысокие, и у кредиторов, и у пользователей кредитов все распланировано на многие годы вперед. Поэтому штрафы за досрочное погашение серьезные. А вот в России пока все наоборот: ставки по кредиту одни из самых высоких в мире, зато штрафные санкции выглядят по западным меркам попросту смешными.
Безусловно, если заемщик хочет (а главное, имеет возможность) досрочно расплатиться по кредиту, никто ему в этом помешать не имеет права. Однако условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков существенно отличаются.
Как правило, досрочная выплата становится возможной лишь по истечении 6–9 месяцев (иногда также встречается трехмесячное ограничение либо годичная отсрочка). Этот срок в обязательном порядке указывается в любом договоре предоставления банками ипотечного кредита: «Досрочное погашение кредита возможно не ранее чем через 6 (или 9) месяцев». После этого в действие вступает система штрафных санкций за досрочное погашение основного кредита.
Штрафная схема при досрочном погашении может быть, например, такой:
от 7 до 60 месяцев (т. е. до пяти лет) — 3% суммы досрочного погашения;
от 61 до 96 месяцев (т. е. от пяти до восьми лет) — 1% суммы досрочного погашения;
с 97 месяцев (т. е. спустя восемь лет) — без штрафа.
Если как таковых штрафных санкций не предусмотрено, то могут быть ограничены, например, объемы досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений нужно написать заявление, которое будет рассматривать кредитный комитет, причем его решение не всегда оказывается положительным.
Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции при досрочном погашении ипотечного кредита отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании (например, у Банка жилищного финансирования при кредите на срок до трех лет под 15% годовых), либо по каким-то отдельным программам (например, у Внешторгбанка в связи с активным выходом на ипотечный рынок).
Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочной выплате кредита, то погасить раньше времени можно только основной долг плюс проценты, которые рассчитываются исходя из фактического срока пользования кредитом.
Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом (prepayment penalty). В некоторых банках, однако, это называют не пугающим словом «штраф», а комиссией или сбором за досрочное погашение. Суть от этого не меняется.
Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Предположим, через пять лет ставки снизились, а банку эти деньги вдруг возвращают. «Пристроить» их на прежних условиях куда-либо уже не представляется возможным — банк несет финансовые потери.
Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то хотя бы требуют за это выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.
Конечно, для заемщиков ничего приятного в этом нет. Особенно если учесть, насколько жесткие меры предусмотрены в случае, когда человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты по кредиту.



Главная --> Публикации