Главная --> Публикации --> Риэлторы всех стран - объединяйтесь! Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости Строительный сезон на большой воде Рассрочка для пайщиков Сергиев посад: город преподобного сергия радонежского

По оценке Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International, год назад средняя по Москве доходность составляла 20%, а сейчас - всего 12-16%. По мнению Андрея Куприянова, замначальника отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, доходность снижается из-за роста себестоимости строительства объектов. Свободных, без дополнительных обременений земельных участков в городе практически нет, поэтому материальные затраты при освобождении площадок под строительство коммерческих объектов очень значительны. По словам Куприянова, средняя доходность от реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости за год снизилась на 12-17%.

Период стремительного накопления капиталов риэлторами и строителями проходит. Московский рынок коммерческой недвижимости уже не приносит таких доходов, как прежде. Стабилизация и снижение рисков привели к падению рентабельности и увеличению сроков окупаемости проектов.

Показателем, который может негативно повлиять на прибыль, Никуличева считает размер ставки арендной платы в секторе торговой недвижимости. За последний год в Москве появилось довольно много крупных торговых комплексов. Благодаря повысившейся конкуренции арендные ставки пошли вниз - по словам Никуличевой, снижение может составить 10-15% в год.

По данным Jones Lang La Salle, офисы приносят владельцам 25-30% прибыли в год, торговые центры - и того больше. "Но все зависит от особенностей конкретного проекта и наличия финансирования, - говорит Юлия Никуличева, ведущий аналитик Jones Lang La Salle. - Если девелопер располагает долгосрочным, на 7-10 лет, кредитом, то доходность будет только расти".

Тем не менее иностранные вклады в коммерческую недвижимость постепенно растут. "Инвесторы очень остро воспринимают изменения макроэкономических факторов. Международные агентства сейчас присваивают России все более высокие рейтинги, инвестиционный климат здесь улучшается, поэтому у компаний снижается ощущение рисков и спрос на инвестиционный продукт растет", - считает Мышкин.

В том, что сроки окупаемости и в торговом, и в офисном секторе увеличиваются, сходятся все эксперты. Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, считает это одним из основных факторов для современного московского рынка. "Сектор коммерческой недвижимости постепенно насыщается. Да и цивилизованный торговый центр не может отбить затраты так же быстро, как оптовый рынок с черным оборотом", - объясняет она. Сроки окупаемости сейчас увеличились в среднем с 3-4 до 5-7 лет

"Западные гиганты с известными именами на наш рынок пока не пришли, или же они действуют через иностранные риэлторские агентства, которых в России немало. А названия узкопрофессиональных компаний, активно интересующихся нашим рынком, широкой публике ничего не говорят", - добавляет Роман Плюхин, начальник отдела коммерческой недвижимости компании "МИАН".

Приток инвестиций ощущается уже сейчас. "Недавно я провел переговоры с двумя компаниями, каждая из которых собирается вкладывать по $500 млн в коммерческую недвижимость. Это просто колоссальные цифры для нашего рынка", - говорит Мышкин. Имен инвесторов он не раскрывает, отмечая только, что один из них - крупнейшая мультинациональная корпорация, занимающаяся портфельными инвестициями в недвижимость, а другой - компания из ближнего зарубежья.

Этой теме была посвящена пресс-конференция для московских журналистов, заместителя руководителя Департамента жилищной политики Ольги Долгушиной и начальника Управления департамента Виталия Акимкина.

Аналитики полагают, что со снижением доходности и увеличением сроков окупаемости объектов конкуренция в секторе коммерческой недвижимости усилится. В первую очередь это может отразиться на российских компаниях. Правда, Куприянов полагает, что с трудностями могут столкнуться только компании, начинающие сейчас работать в сегменте коммерческой недвижимости, а более опытным девелоперам ничего не грозит. Мышкин добавляет, что опыт западных игроков несравним с отечественными, поэтому до сих пор наиболее успешные проекты в области коммерческой недвижимости были связаны именно с западным капиталом.
Самоуправление - слово, которое долгое время считалось декларативным, с принятием нового ЖК РФ становится обиходным и насущным. А главное - относится не только к жилищным объединениям, а ко всем домам, где есть собственники. То есть ко всему жилищному фонду Москвы. Жильцы отныне сами будут выбирать управляющую компанию. Как? Что это им даст?

Прежде всего, надо отказаться от существующего стереотипа: ответственность по коммунальным заботам город перекладывает на жильцов. И вопрос поставить иначе - кодекс не наделяет людей новыми обязанностями, а расширяет их права. В самом деле, что зависело от них? Жильцы платили каждый месяц положенную (все растущую) сумму, но ни на качество, ни на перечень услуг влиять не могли. Ни один ДЕЗ не отчитывался перед гражданами.

Время выбирать

Представим: не соберутся, что вполне вероятно. За них - по тому же ЖК - компанию выберут районные власти. А они со 100-процентной вероятностью назначат тот же ДЕЗ.

Теперь жильцы сами будут искать тех, кому они доверят обслуживание и сохранность своего дома, решат, какие платить деньги. Тянуть с выбором особо нельзя - собраться дому и решить все вопросы надо до 1 марта следующего года.

Выбор обслуживающей конторы - это главное право жильцов, а оно включает в себя определение набора и стоимости услуг, которые они хотят получить от нее. Это первое. Далее. Жильцы на своем собрании вправе решить, кто и сколько будет платить. "У вас три машины - платите больше, а ваш сосед на субсидии - его освободим вообще от расходов". Резолюция общего собрания - если она не противоречит закону - выше любых других решений. Ни управа, ни префектура, ни правительство Москвы не могут диктовать свои условия жителям.

У кого собственность?

Собственники несут ответственность за содержание и сохранность общего имущества. И как им распоряжаться - тоже должны решить на своем собрании. Небольшое уточнение. Когда речь идет о том, как поступать с этим имуществом, необходимо большинство в две трети голосов (а голоса пропорциональны объему имущества, которым обладает жилец). Для утверждения тарифов на услуги по ремонту и обслуживанию дома достаточно простого большинства.

Не реже раза в год граждане должны требовать от обслуживающей компании отчета в финансовой деятельности. Не сделает этого - можно смело ее заменять.

Каждый в ответе

Так в чем ответственность? С каждым собственником обслуживающая организация заключает договор, перед ним - собственником! - она несет ответственность. Не выполняет обязательств - можно привлечь ее к суду. Попутно объясним: а если не собственник, а наниматель? Собственник квартир нанимателей - город, он представляет и защищает их интересы. Так что у обслуживающей организации нет другого выхода, как работать в доме добросовестно. Иначе - засудят!

Здесь отметим одну тонкость. Да, у каждого собственника есть своя доля в общем имуществе дома. Покупая квартиру, он оплатил также и ее. А приватизировав, получил в подарок. Вроде понятно. Но только собственность эта - виртуальная. Пользоваться общим имуществом можно только в интересах всего дома: улучшая, ремонтируя, сдавая его. При том, обсудив и договорившись с остальными жильцами.

А что такое общее имущество? В кодексе оно подробно перечислено: лестницы, холлы, лифты, придомовая территория и т. д. При этом если раньше по закону о ТСЖ им распоряжались только "товарищи", то сейчас собственники всех многоквартирных домов. Кодекс к тому же дополнил список: к общему долевому имуществу отнесены еще чердаки и технические подвалы - те самые, где проходят коммуникации, стоят вентили, задвижки и т. д. Их теперь тоже можно сдавать, при этом не спрашивать разрешения ни управы, ни пожнадзора, ни санэпидстанции и вообще ни у одного начальника.

Кстати, о конфликтах. Чаще всего, они бывают там, где товарищества создаются застройщиками-инвесторами, которые меньше всего озабочены благополучием людей. Новый ЖК наводит в этом деле порядок. Если недовольных окажется 50 и более процентов (подсчет ведется по кв. метрам, которыми обладают все собственники дома), товарищество может быть ликвидировано. Значит, не нужно оно им. Может, попозже соберутся жильцы с силами и уже безо всяких инвесторов, сами объединятся в жилищную организацию?

Итак, теперь мы не только жильцы - управленцы. Естественная реакция: нам это нужно? Ведь товарищества так и не стали фактом московской жизни. Погодите, погодите. Товарищества - да, слишком большая ответственность, сложные имущественные отношения. Но вот домкомы. Они все больше заявляют о себе. Меньше года прошло со дня постановления о них, но их в городе уже три тысячи! Полномочий у них меньше, чем у ТСЖ, но определенные права им даны. Комитеты могут участвовать в приемке дома, привлекаться к контролю за работой обслуживающих организаций. (Сам контроль - это все-таки забота исполнительной власти). Но, может, пока людям и не надо большего? Так или иначе, но домкомы стали привлекательной формой объединения граждан.

Наиболее привлекательна из перечисленных объектов общего имущества земля. Будь она в распоряжении жильцов, они бы нашли ей применение. Вопрос лишь в одном: отдадут ли им землю?

Близок локоть...

Будем реалистами. Земля вроде бы стала доступнее жильцам, но отнюдь не ближе. Собственность на нее, как и на остальное общее имущество, по-прежнему остается виртуальной. Жилищный кодекс - не закон прямого действия. И даже расписанные в нем этапы - не больше, чем слова. Недостаточно придумать механизм реализации нормативного акта, надо еще этот механизм запустить. Но город не торопится. Межевание, которое началось в Москве еще четыре года назад, идет ни шатко, ни валко. Хотя план межевания довели до каждой префектуры, но осуществили его к настоящему времени на каких-то жалких гектарах. Жилищный департамент запросил для данных целей 300 млн. руб. Выделили - 3 Кто-то подсчитал, что если работа будет идти таким темпами, то закончится через 50 - 60 лет.

Новый ЖК РФ указывает реальный механизм передачи земли. Для этого нужно провести ее межевание, то есть, определить размер и границы соответствующего участка, внести его в Земельный кадастр, зарегистрировать и только после этого заключить договор с собственниками. Сложная процедура, зато определенная.

Вот такие мысли навеяла упомянутая пресс-конференция.

Как говорится, не нам, так нашим детям... Слабое утешение.

"Арх-Москва" традиционно и заслуженно претендует на статус главной архитектурной выставки года, и это такая махина, которую трудно переменить. Кураторы, меняющиеся каждые два года, могут лишь провести тюнинг основной экспозиции, и вопрос только в силе этого тюнинга. В этом году кураторами выступили прекрасные архитекторы и дизайнеры Влад Савинкин и Владимир Кузьмин. С темой выставки они особенно не заморачивались, обыграв то, что буква "X", которая означает "десятую" выставку, одновременно может означать и "икс", то есть что-то секретное. Архитекторам предложили выставить свои секретные материалы, но нельзя сказать, чтобы это полностью вышло. Это вообще такая профессия, что в ней мало секретного: результаты архитектурной деятельности заметны в городе. Если какие-то секреты раскрывались, то в первую очередь те, что всем известные картинки, оказывается, нарисовал именно этот человек. Например, сегодня весь город заклеен рекламой комплекса "Дон-Строя" на Мосфильмовской - теперь публике показали, что на самом деле его нарисовал знаменитый архитектор Сергей Скуратов.


8 июняв Центральном доме художника открылась X выставка "Арх-Москва". Это главная архитектурная выставка России, в этом году у нее юбилей, поэтому по замыслу она должна была быть особенно торжественной. Если это и получилось, то в основном в части приглашения иностранных звезд: генеральный спонсор выставки компания "Капитал-групп" привозит на выставку Заху Хадид, журнал AD - Даниэля Либескинда, журнал "Штаб-квартира" - голландскую группу MRVDV. Что касается русской части выставки, то она к юбилею омолодилась и принарядилась.

Во-вторых, кураторам удалось существенно пересмотреть центральную часть коммерческой зоны "Арх-Москвы". Там тоже выставляются архитекторы, но не те, которых пригласили, а которые купили площадь за деньги. Раньше они выставлялись в небольших стендах-коробочках, которые каждый покупал самостоятельно, а теперь они все вместе купили одну общую площадь и там предаются свободной развеске. По мнению главы "Экспо-парка" Василия Бычкова, это гораздо больше похоже на обычную архитектурную выставку. Правда, тут получилась накладка, потому что многие маститые архитекторы, опасаясь тенденций к омоложению, купили себе площади и в коммерческой зоне, а их все равно пригласили. Поэтому посетитель может увидеть две превосходные экспозиции Сергея Скуратова, Юрия Григоряна, Тимура Башкаева и некоторых других мастеров. Конечно, одна экспозиция хорошего архитектора - хорошо, а две - в два раза лучше, но у публики, не знакомой с коммерческой подосновой, может возникнуть ложное ощущение, что у нас мало достойных мастеров и приходится их по два раза экспозиционировать. Мне кажется, правильнее было бы как-то разъяснить, что это разные части экспозиции и вот здесь мы представляем этих мастеров как достойных, а вот здесь их же - как финансово обеспеченных.

Зато в плане устройства выставки кураторы сделали достаточно много. Во-первых, был существенно пересмотрен так называемый зал славы, то есть список тех архитекторов, которых приглашают на выставку бесплатно. Многих прекрасных и достойных архитекторов, например Михаила Белова, из него выкинули, пригласив других прекрасных и достойных. В частности, сразу два стенда занимает семья архитекторов Ассов, старшего - Евгения Викторовича - и младшего - Кирилла Евгеньевича. Видимо не готовые к такой чести, эти архитекторы выставили в "зале славы" старший - проект типового домика рыбака, невидный, а младший - рисунок, который уместнее смотрелся бы в разделе "детское творчество". В этом зале вообще много работ, которые бы правильнее поместить в детский раздел: Борис Бернаскони, мастерская XYZ, мастерская "Цымайло, Лященко и партнеры" - и это, безусловно, позитивно, ведь зал омолаживается. Пока омоложение создает эффект некоторой гетерогенности, потому что проект "линейного города" Михаила Хазанова загадочно смотрится рядом с домиком рыбака. Отрадно, однако, что многие мастера старшего поколения уже учли тенденцию к омоложению, и, например, проект Александра Бродского "Дом для пожилых футболистов", выполненный цветными карандашами на кальке, смотрится как удачный пример впадения в детство.

Впрочем, решение отчасти найдено. Там же, на третьем этаже, располагается уже третья экспозиция Евгения Асса, представляющая прошлогоднюю экспозицию российского павильона в Венеции. Она как раз не была похожа на западные, а представляла детские работы, студентов, которых повезли в Венецию учиться. Это была громкая акция, о ней много писали, и она повторится еще и на следующий год. Так вот, можно надеяться, что постепенно под влиянием креативности Евгения Викторовича западные экспозиции в Венеции станут похожи на наши детские, а к тому времени и мы окончательно дадим дорогу молодым. Тогда трагический разрыв между нами и Западом будет преодолен, ведь чем глубже в детство, тем больше люди походят друг на друга.
В последние дни мая в Крылатском, в районе поселка Речник, началось строительство вантового моста через Москву-реку. В будущем мост станет частью Краснопресненского проспекта. Проспект свяжет с центром города Новорижское шоссе. Пока эта трасса, которая считается одной из самых качественных и современных в Москве, обрывается на пересечении с МКАД. Постройка нового "радиуса" позволит разгрузить соседние шоссе - в первую очередь Рублевское и Волоколамское. Кроме того, жители районов Строгино и Митино получат прямой выход в центр города, и им не нужно будет проводить долгие часы в километровых пробках на объездных дорогах.

В третьих, по-настоящему сильной выглядит западная часть экспозиции. К нам полностью перевезли экспозицию французского павильона прошлогодней Венецианской биеннале (выставка Metamorphose Durable, куратор Франсуаза Элен Журда), на "Арх-Москве" представлена выставка студии Захи Хадид в Университете прикладных искусств в Вене, нам привезли Венскую выставку VEECH.Media.Architecture, которая проходит в совершенно темном помещении и смотрится очень бонтонно, выставки Гари Чанга и Ларса Спойбрука - словом, это очень представительная экспозиция современной западной архитектуры, какой раньше на "Арх-Москве" никогда не было. В этом, однако, таится некоторая проблема. Третий этаж "Арх-Москвы", где расположились иностранцы, выглядит совершенно так же, как Венецианская биеннале, а вот все остальное на этом фоне - совершенно не так. Как-то мы уж очень зримо проигрываем западным выставкам. Надо тут что-то делать.

Особенность нового тоннеля в том, что он будет вмещать в себя не только автомобильную трассу, но и линию метро. Автодорога пройдет по верхнему "этажу" тоннеля, метро - по нижнему. Это будет новая Строгинская ветка, которая будет начинаться от станции "Парк Победы" и заканчиваться в Строгине. Новая линия также призвана облегчить жизнь жителям районов северо-западной части Москвы. До сих пор им приходится добираться на автобусах и маршрутных такси до станций "Щукинская" и "Полежаевская". В результате на дорогах образуются дополнительные заторы, а Таганско-Краснопресненская линия метро оказывается сильно перегруженной.

Помимо моста, Краснопресненский проспект будет проходить через подземный тоннель длиной более километра. Тоннель проходит под Серебряным Бором. Это позволит городским властям убить сразу двух зайцев: построить новую магистральную трассу и сохранить благоприятную экологическую обстановку в Серебряном Бору, где многие москвичи любят проводить выходные. Тоннель будет состоять из двух параллельных "рукавов". Проходка одного из них уже завершена, и строители начинают переносить оборудование на место прокладки второй очереди.

Ожидается, что жители Строгина и Митина получат связь с "большой землей" в 2007 году. Через два года примет первых пассажиров станция "Строгино". А к концу 2007 года откроется трасса, которая соединит Новорижское шоссе с центром Москвы.

Одновременно со строительством Краснопресненского проспекта ведется проектирование и строительство новых станций метро на северо-западе. По словам представителей метрополитена, станция "Строгино" станет самой просторной из существующих в Москве. Платформа новой станции будет почти на два метра шире стандартной. Станция будет иметь сводчатые потолки без единой поддерживающей колонны. Стены и своды станции покрасят в белый цвет, а пол будет вымощен серым гранитом. По мнению проектировщиков, такое решение зрительно еще больше увеличит внутреннее пространство станции.



Главная --> Публикации